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Spekulationssteuer auf
private Veräußerungsgewinne
Spekulationssteuer auf private VeräußerungsgewinneSpekulationssteuer auf Veräußerungsgewinne

Auf Gewinne, die Sie als Privatperson aus einem privaten Immobiliengeschäft erzielen, wird in bestimmten Fällen eine Spekulationssteuer erhoben. Erfahren Sie hier u.a., wann die Steuer anfällt und wie sie sich berechnet.

Wann fällt Spekulationssteuer bei einem Immobiliengeschäft an?

Das Einkommensteuergesetz regelt in §22 und §23, dass alle Gewinne aus einem privaten Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sind. Die Spekulationssteuer fällt an, wenn

  • es sich um eine nicht selbstgenutzte Wohnung handelt
  • es sich um ein unbebautes Grundstück handelt
  • die Immobilie durch die Entnahme aus Betriebsvermögen erworben wird
  • die Immobilie durch eine Scheidung oder eine Gütertrennung einem Ehepartner übertragen wird

Aber: Bei Gewinnen aus einem Immobilienverkauf gilt eine zehnjährige Sperrfrist. Das heißt: Liegen zwischen dem Kauf und dem Verkauf mehr als zehn Jahre, wird die Steuer nicht fällig. Als Zeitpunkt gilt jeweils das Datum, an dem der Kaufvertrag beurkundet wird.

Welche Ausnahmen gelten bei der Spekulationssteuer?

Unter bestimmten Umständen entfällt die Steuerpflicht, auch wenn die zehnjährige Spekulationsfrist nicht eingehalten wurde. Die Ausnahmen im Überblick:

  • das Haus oder die Wohnung wurde in der gesamten Zeit vom Eigentümer bewohnt
  • die Immobilie wurde im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt
  • der Spekulationsgewinn beträgt maximal 599 Euro

Wie wird die Spekulationssteuer berechnet?

Der persönliche Steuersatz ist bei der Berechnung der Steuer maßgeblich. Um den zu versteuernden Gewinn zu ermitteln, werden die Anschaffungskosten und der erzielte Verkaufspreis gegenübergestellt. Darüber hinaus bezieht das Finanzamt auch Abschreibungen, die Sie während des Immobilienbesitzes geltend gemacht haben, als gewinnerhöhend in die Berechnung ein. Bestimmte Kosten wie Kaufnebenkosten, Verkaufskosten sowie Modernisierungskosten mindern den zu versteuernden Gewinn. Ein Beispiel für die Berechnung der Spekulationssteuer:

Verkaufserlös 300.000 Euro
Anschaffungskosten ursprünglich - 250.000 Euro
Kaufnebenkosten - 25.000 Euro
Kosten für den Hausverkauf - 3.000 Euro
steuerliche Abschreibungen +800 Euro
Verkaufserlös 22.800 Euro
persönlicher Steuersatz 30 Prozent
Spekulationssteuer 6.840 Euro

Welche Kosten wirken steuersenkend?

Indem Sie verschiedene Kosten geltend machen, reduzieren Sie die Steuerlast. Diese Kosten wirken bei der Berechnung der Spekulationssteuer steuersenkend:

  • Verluste aus anderen Veräußerungsgeschäften im gleichen Jahr
  • Ursprüngliche Kaufnebenkosten wie Notar- und Grundbuchkosten
  • Verkaufskosten wie Maklerkosten oder Kosten für Anzeigen
  • Modernisierungskosten und Reparaturkosten für Arbeiten, die innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf durchgeführt wurden

Was gilt bei Erbschaften?

Bei Erbschaften ist das Kaufdatum des Erblassers ausschlaggebend für den Beginn des Zeitraums, in dem Spekulationssteuer fällig wird. Für Erben bedeutet das, dass der Verkauf einer Immobilie, die länger als zehn Jahre Eigentum des Erblassers war, nicht steuerpflichtig ist. Auch wenn der Erblasser die Immobilie im Jahr der Erbschaft sowie in den vorangegangen zwei Kalenderjahren selbst bewohnt hat, entfällt die Berechnung der Spekulationssteuer. Die Erbschaftssteuer bleibt von dieser Regelung unberücksichtigt.

Lohnt sich der Verkauf einer Immbilie trotz Spekulationssteuer?

Ob sich der Immobilienverkauf trotz Spekulationssteuer lohnt, ist vom Einzelfall abhängig. Durch die Steuer wird der Verkaufsgewinn erheblich gemindert, es ist also empfehlenswert, den Verkauf genau zu überdenken. Unter Umständen lohnt es sich für den Eigentümer, den Ablauf der zehnjährigen Frist abzuwarten. Gerade wenn der Preis der Immobilie in dieser Zeit weiter steigt, profitieren Sie von einem späteren Verkauf. Eventuell haben Sie auch die Möglichkeit, die Immobilie für einen Zeitraum von drei Jahren selbst zu bewohnen um so die Spekulationssteuer zu umgehen.

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