Spekulationssteuer bei Immobilien: Alle Informationen und Berechnung
Auf Gewinne, die Sie als Privatperson aus einem Immobiliengeschäft erzielen, wird in bestimmten Fällen eine Spekulationssteuer erhoben. Doch wie hoch ist die Spekulationssteuer? Wie berechnet sie sich? Und lässt sich durch einen Vorvertrag Spekulationssteuer vermeiden? Diese und viele weitere Fragen beantworten wir Ihnen hier.
Wann fällt Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf an?
Das Einkommensteuergesetz regelt in § 22 und § 23, dass alle Gewinne aus einem privaten Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sind. Die Spekulationssteuer bei Immobilien fällt an, wenn
es sich um eine nicht selbstgenutzte Wohnung handelt
es sich um ein unbebautes Grundstück handelt
die Immobilie durch die Entnahme aus Betriebsvermögen erworben wird
die Immobilie durch eine
Scheidung
oder eine Gütertrennung einem Ehepartner übertragen wird
Aber: Bei Gewinnen aus einem
Immobilienverkauf
gilt eine zehnjährige Sperrfrist. Das heißt: Liegen zwischen dem Kauf und dem Verkauf mehr als zehn Jahre, wird die Steuer nicht fällig.
Hinweis:
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Wann beginnt die Frist zur Spekulationssteuer beim Immobilienkauf?
Die Frist beginnt mit dem Datum, an dem der Notar den Kaufvertrag beurkundet
Die Frist zur Spekulationssteuer für eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück beginnt mit dem Datum, an dem der Notar den Kaufvertrag beurkundet. Wird der
Kaufvertrag
für eine Immobilie etwa am 1. März 2023 notariell beurkundet, so endet die Spekulationsfrist für die Immobilie zehn Jahre später, also am 1. März 2033. Ab dem 2. März 2032 können Sie die Immobilie in der Regel verkaufen, ohne auf den Gewinn Spekulationssteuer zu bezahlen (Vlg. § 187 Abs. 1 BGB).
Welche Ausnahmen gelten bei der Spekulationssteuer auf Immobilien?
Unter bestimmten Umständen entfällt die Spekulationssteuer, auch wenn die zehnjährige Spekulationsfrist nicht eingehalten wurde. Die Ausnahmen im Überblick:
Der Eigentümer hat das Haus oder die Wohnung mindestens im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu Wohnzwecken genutzt.
Der Spekulationsgewinn beträgt maximal 599 Euro.
Ein bestehendes
Wohnrecht
allein führt nicht dazu, dass die Spekulationssteuer für ein Haus oder eine Wohnung entfällt.
Kann der Käufer die Spekulationssteuer übernehmen?
Nein, der Käufer kann die Spekulationssteuer nicht übernehmen, da diese auf den Gewinn des Immobilienverkaufs erhoben wird. Eventuell ist es möglich, eine gesonderte Zahlung mit dem Käufer vertraglich zu vereinbaren. Dies sollten Sie jedoch juristisch prüfen lassen.
Wie kann ich Spekulationssteuer sonst vermeiden?
Es ist möglich, die Spekulationssteuer für ein Grundstück oder eine Immobilie auch auf anderen, selbstverständlich legalen Wegen zu vermeiden. Zum Beispiel:
Indem ein Kind von Ihnen, für welches Sie noch Kindergeld beziehen, die Immobilie an Ihrer Stelle bewohnt.
Indem Sie die Immobilie via
Mietkauf
veräußern, also Ihren Käufer zunächst als Mieter in Ihr Haus oder Ihre Wohnung einziehen lassen.
Indem Sie mit Ihrem Käufer einen Vorvertrag abschließen.
Wie umgeht ein Vorvertrag die Spekulationssteuer?
Um die Spekulationssteuer zu umgehen beziehungsweise den Abschluss des Kaufvertrages hinauszuzögern, besteht die Möglichkeit, einen sogenannten Vorvertrag mit einem Kaufinteressenten zu schließen. Darin sichert der Eigentümer dem Käufer zu, diesem die Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt zu verkaufen. Um rechtmäßig zu sein, muss auch der Vorvertrag von einem Notar beurkundet werden. Damit keine Spekulationssteuer beim Hausverkauf anfällt, muss der Stichtag für den Verkauf beziehungsweise Kauf selbst außerhalb der Spekulationsfrist liegen.
Kann ich die Spekulationssteuer umgehen, indem ich eine Immobilie verschenke?
Ja, es ist möglich, die auf Immobilien anfallende Spekulationssteuer durch eine Schenkung zu vermeiden. Denn bei der
Schenkung eines Hauses
oder einer Wohnung fällt keine Spekulationssteuer für den Schenkenden an. Allerdings ist es möglich, dass der Beschenkte Schenkungssteuer zahlen muss, falls der
Immobilienwert
dessen Freibetrag überschreitet. Die Spekulationsfrist gilt jedoch für den neuen Eigentümer, wenn dieser die geschenkte Immobilie weiterverkaufen will.
Spekulationssteuer Rechner: Wie wird die Spekulationssteuer berechnet?
Der persönliche Steuersatz ist bei der Berechnung der Spekulationssteuer maßgeblich. Um den zu versteuernden Gewinn zu ermitteln, werden die Anschaffungskosten und der erzielte
Verkaufspreis
gegenübergestellt. Darüber hinaus bezieht das Finanzamt auch Abschreibungen, die Sie während des Immobilienbesitzes geltend gemacht haben, als gewinnerhöhend in die Berechnung ein. Bestimmte Kosten wie
Kaufnebenkosten
, Verkaufskosten sowie Modernisierungskosten mindern den zu versteuernden Gewinn. Ein Beispiel, wie sich die Spekulationssteuer berechnen lässt:
Verkaufserlös
300.000 Euro
Anschaffungskosten ursprünglich
- 250.000 Euro
Kaufnebenkosten
- 25.000 Euro
Kosten für den Hausverkauf
- 3.000 Euro
Steuerliche Abschreibungen
+800 Euro
Spekulationsgewinn
22.800 Euro
Persönlicher Steuersatz
30 Prozent
Spekulationssteuer
6.840 Euro
Was mindert die Spekulationssteuer?
Indem Sie verschiedene Kosten geltend machen, reduzieren Sie die Steuerlast. Diese Kosten wirken bei der Berechnung der Spekulationssteuer steuersenkend:
Verluste aus anderen Veräußerungsgeschäften im gleichen Jahr
Verkaufskosten wie
Maklerkosten
oder Kosten für Anzeigen
Modernisierungskosten
und Reparaturkosten für Arbeiten, die innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf durchgeführt wurden
Was gilt bei Erbschaften?
Bei
Erbschaften
ist das Kaufdatum des Erblassers ausschlaggebend für den Beginn des Zeitraums, in dem Spekulationssteuer fällig wird. Für Erben bedeutet das, dass der Verkauf einer Immobilie, die länger als zehn Jahre Eigentum des Erblassers war, nicht steuerpflichtig ist. Auch wenn der Erblasser die Immobilie im Jahr der Erbschaft sowie in den vorangegangen zwei Kalenderjahren selbst bewohnt hat, entfällt die Spekulationssteuer. Die
Erbschaftssteuer
bleibt von dieser Regelung unberücksichtigt.
Lohnt sich der Verkauf einer Immobilie trotz Spekulationssteuer?
Ob sich der Immobilienverkauf trotz Spekulationssteuer lohnt, ist vom Einzelfall abhängig. Durch die Spekulationssteuer wird der Verkaufsgewinn erheblich gemindert, es ist also empfehlenswert, den Verkauf genau zu überdenken. Unter Umständen lohnt es sich für den Eigentümer, den Ablauf der Spekulationsfrist abzuwarten. Gerade wenn der
Verkehrswert
und damit Preis der Immobilie in dieser Zeit weiter steigt, profitieren Sie von einem späteren Verkauf. Wenn Sie nicht gerade eine
Gewerbeimmobilie verkaufen
möchten, haben Sie auch die Möglichkeit, die Immobilie für einen Zeitraum von drei Jahren selbst zu bewohnen um so bei einem Immobilienverkauf die Spekulationssteuer zu vermeiden.
Spekulationssteuer – FAQ
Was ist die Spekulationssteuer und wann fällt sie bei einem Immobilienverkauf an?
Auf Gewinne, die Sie als Privatperson aus einem privaten Immobiliengeschäft erzielen, wird nach dem Einkommensteuergesetz in bestimmten Fällen eine Spekulationssteuer erhoben. Die Spekulationssteuer fällt u. a. an, wenn Sie die Immobilie nicht selbst genutzt haben, es sich um ein unbebautes Grundstück handelt oder Sie die Immobilie durch die Entnahme aus Betriebsvermögen erworben haben. Liegen zwischen dem Kauf und dem Verkauf allerdings mehr als zehn Jahre, wird die Spekulationssteuer nicht fällig.
Erfahren Sie hier mehr zur Spekulationsfrist
Welche Ausnahmen gelten bei der Spekulationssteuer?
Unter bestimmten Umständen entfällt die Spekulationssteuer, auch wenn Sie die zehnjährige Spekulationsfrist nicht einhalten. So gilt die Spekulationsfrist nicht für eine selbstgenutzte Immobilie. Dazu reicht es theoretisch, wenn Sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst in der Immobilie gewohnt haben. Eine Ausnahme gilt auch, wenn der Spekulationsgewinn maximal 599 Euro beträgt.
Wie wird die Spekulationssteuer berechnet?
Maßgeblich bei der Berechnung der Spekulationssteuer ist der persönliche Steuersatz. Um den zu versteuernden Gewinn zu ermitteln, werden die Anschaffungskosten und der erzielte Verkaufspreis miteinander verrechnet. Darüber hinaus bezieht das Finanzamt auch Abschreibungen, die während des Immobilienbesitzes geltend gemacht wurden, als gewinnerhöhend in die Berechnung ein. Bestimmte Kosten wie Kaufnebenkosten, Verkaufskosten sowie Modernisierungskosten mindern den zu versteuernden Gewinn.
Dieses Berechnungsbeispiel verdeutlicht die Ermittlung des Spekulationsgewinns
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Die beim Grundstücks-, Wohnungs- oder Hausverkauf anfallende Spekulationssteuer hängt von verschiedenen Faktoren ab, unter anderem dem Verkaufserlös sowie dem persönlichen Steuersatz. Es lässt sich daher nicht pauschal sagen, wie hoch die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf ausfällt. Als grober Richtwert lassen sich rund 40% des Gewinns veranschlagen.
Unterscheiden sich Spekulationsgewinn und Verkaufserlös bei der Spekulationssteuer?
Ja, die Begriffe Spekulationsgewinn und Verkaufserlös sind keine Synonyme. Unter dem Verkaufserlös ist der Betrag zu verstehen, den ein Verkäufer für seine Immobilie erhält, also der Kaufpreis. Der Spekulationsgewinn ist der Teil des Verkaufserlöses, auf den unter Umständen die sogenannte Spekulationssteuer erhoben wird. Um ihn zu berechnen, werden Kosten wie Anschaffungskosten oder Kosten für den Hausverkauf abgezogen.
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