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Hier sehen sie ein symbolisches Bild für einen Immobiliengutachter

Lohnt sich ein teures Immobiliengutachten?

Wer beim Verkauf einer Immobilie sicherstellen möchte, dass er die Immobilie nicht unter Wert verkauft, kann einen Gutachter zu Rate ziehen.

Wann sich ein Gutachten empfiehlt

Um eine professionelle und zuverlässige Immobilienbewertung zu erhalten, sollte ein Experte beauftragt werden. Das kann zum einen ein Makler sein, der aufgrund seiner Erfahrung und guter Kenntnisse des Immobilienmarktes eine qualifizierte Bewertung vornimmt oder ein Immobiliengutacher. Der Gutachter analysiert die Eigenschaften der Immobilie und bestimmt anhand dessen ihren Verkehrswert, woraus sich ein realistischer Angebotspreis ableiten lässt. Neben dem Verkauf einer Immobilie gibt es verschiedene Fälle, in denen das Einholen eines Wertgutachten empfehlenswert, teilweise sogar gesetzlich vorgeschrieben ist:

  • Gerichtliches Scheidungsverfahren
  • Juristische Erbstreitigkeit
  • Feststellung des Betriebsvermögens
  • Zwangsversteigerung
  • Dokumentation des Immobilienwerts gegenüber dem Finanzamt
Neben der juristischen Auseinandersetzung hilft das Wertgutachten, einen realistischen Angebotspreis festzulegen. Dieser entscheidet maßgeblich über den Erfolg eines Immobilienverkaufs.

Einen Gutachter auswählen

Wenn es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt oder eine Sachfrage mit einer Behörde zu klären ist, sind gerichtsfeste Vollgutachten erforderlich. Dieses Gutachten darf nur von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt werden. Die Bezeichnung als Gutachter oder Sachverständiger setzt eine fundierte Ausbildung und ausreichende Berufserfahrung voraus. Doch nicht immer ist die Berufsbezeichnung geschützt.

Wer sich als Gutachter bezeichnet, ohne den entsprechenden Nachweis erbringen zu können, macht sich unter Umständen strafbar. Es ist deshalb legitim, die Qualifikation des Sachverständigen zu erfragen. Ebenso kann man sich bei der Suche nach einem Gutachter an die Architektenkammer, die IHK oder einen Verband wenden.

  • Freie Sachverständige bewerten Immobilien für Käufer und Verkäufer. Gerichte und Behörden erkennen ihre Gutachten nicht an.
  • Der staatlich anerkannte Sachverständige untersteht der Aufsicht des Staates. Seine Bezeichnung ist geschützt.
  • Der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige darf Privataufträge annehmen, muss aber eventuellen Aufträgen eines Gerichts den Vorrang geben. Auch hier ist die Bezeichnung geschützt.

Das Vorgehen des Immobiliengutachters

Viele Sachverständige bieten neben dem aufwendigen Gutachten auch eine schnellere und deutlich günstigere Beratung an. Dieses Gespräch schließt sich an eine Besichtigung an, bei der die baulichen und technischen Eigenschaften der Immobilie ebenso überprüft werden wie das Grundstück, und ist in vielen Fällen bereits ausreichend. Dafür sind etwa zwei Stunden einzuplanen.

Wer Wert auf ein Gutachten legt, muss nach der Besichtigung einige Tage Wartezeit in Kauf nehmen. Dann erhält er eine ausführliche schriftliche Begutachtung, oftmals samt Fotos, im Umfang von 10 bis 25 Seiten.

Überprüft werden baulicher und technischer Zustand des Gebäudes:

  • Fußböden
  • Treppen
  • Elektroanlagen
  • Sanitäranlagen
  • Kellerabdichtungen
  • Entwässerung
  • Rohbau
  • Fassaden
  • Wandanschlüsse
  • Deckenbekleidungen
  • Schädlingsbefall
  • Geschoßdecken
  • Dachstuhl
  • Außenfenster
  • Außentüren
  • Maßgenauigkeiten

Außerdem werden die Kosten für Sanierung und Modernisierung geschätzt und die Lage bewertet. Aus dieser Fülle an Daten resultiert dann der ermittelte Wert.

Dauer, Aufwand und Umfang des Gutachtens hängen ebenso vom Auftrag ab wie von der Immobilie. Im Fall einer relativ standardisierten Eigentumswohnung beispielsweise ist deutlich weniger Aufwand nötig als bei einer sehr individuellen Architektenvilla.
Um den Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen, ermittelt der Gutachter den materiellen Wert der Immobilie. Dabei können drei verschiedene Verfahren zur Anwendung kommen: Das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren oder das Ertragswertverfahren.

Neben der Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien kann der Gutachter eine Vielzahl an Aufgaben übernehmen:

  • Ermittlung einer ortsüblichen Miete oder Pacht
  • Begleitung von Bauprojekten
  • Analyse und Stellungnahme zu Baubeschreibungen
  • Mitarbeit im örtlichen Gutachterausschuss
  • Prüfung von Immobiliengutachten

Kosten für ein Immobiliengutachten

Das Honorar des Gutachters orientiert sich in vielen Fällen an der Verordnung über die Honorare für Architekten und Ingenieure (HOAI) aus dem Jahr 2002. Sie wurde zwar im Jahr 2009 abgelöst, erweist sich aber bis heute als praktikabel. Generell kann jeder Sachverständige im Falle eines privaten Gutachtens sein Honorar frei aushandeln. Es kann sich daher lohnen, mehrere Angebote für ein Immobiliengutachten einzuholen. Oftmals richtet es sich nach dem Wert einer Immobilie und dem Aufwand, denn im Falle eines standardisierten Reihenhauses ist das Erstellen der Expertise deutlich weniger kompliziert als etwa bei einem denkmalgeschützten Fachwerkhaus.

Rentieren sich diese Kosten?

Um beim Immobilienverkauf keinen Verlust zu machen, ist es maßgeblich, einen angemessenen Angebotspreis festzulegen. Wenn der Preis zu gering ist, wird die Immobilie unter Wert verkauft. Bei einem zu hoch veranschlagten Preis wird man keinen Käufer finden. Ebenso kann man als Interessent durch das Gutachten eines Sachverständigen feststellen, ob eine Immobilie tatsächlich ihren Preis wert ist. Insbesondere bei großer Unsicherheit kann der Gutachter eine bedeutende Hilfe sein. In diesen Fällen gilt: Wer den Gutachter beauftragt, der bezahlt ihn auch. Anders kann es beispielsweise im Fall einer gerichtlichen Auseinandersetzung aussehen. Wenn der vom Bauherren oder Eigentümer beauftragte Gutachter einen Baumangel oder Materialfehler nachweist, muss der Verkäufer im Rahmen der Nacherfüllungspflicht dessen Kosten erstatten.

Andererseits kann der Wert einer Immobilie auch günstiger bestimmt bzw. eingrenzt werden. Zum Beispiel lässt sich mit berechtigtem Interesse Einsicht in die Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses nehmen, aus der hervorgeht, zu welchen Preisen Immobilien im Umfeld gehandelt wurden. Weiterhin lässt sich der Wert einer Immobilie auch anhand einer kostenlosen Online-Bewertung ermitteln.

Der Gutachterausschuss

Zusammen mit Vertretern von Behörden wie Kataster- oder Vermessungsamt bilden Immobiliensachverständige die von den Bundesländern eingerichteten Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Zu ihren vielfältigen Aufgaben gehören:

  • Das Führen von Kaufpreissammlungen. Um diese Datensammlungen zu erstellen, erhalten die Ausschüsse Kopien jedes Immobilienkaufvertrags ihrer Zuständigkeitsbereiche. Durch Einsichtnahme in die Kaufpreissammlung können sich Immobilienkäufer und -verkäufer einen Eindruck über die Preisentwicklung für Immobilien in ihrer Umgebung bilden. Vor allem dient die Kaufpreissammlung als Grundlage für Verkehrswertgutachten und Beleihungswertgutachten.
  • Der Gutachterausschuss erstellt selbst Verkehrswertgutachten.
  • Das Ermitteln von Bodenrichtwerten und Erstellen von Mietwertübersichten.

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