Immobiliengutachter: Wann ist ein Gutachter sinnvoll?

Eigentümer möchten den Verkehrswert Ihrer Immobilie erfahren. Daher gibt es Sachverständige, die sich auf die Bewertung von Immobilien spezialisiert haben.

Irene Birk

Immobilienredakteurin

16. November 2017 · 8 Minuten Lesezeit

Wann ist ein Immobiliengutachter sinnvoll?

Einen Immobiliengutachter einzuschalten, ist immer dann sinnvoll, wenn sich die Immobilie wesentlich von anderen zum Verkauf stehenden Immobilien unterscheidet. Grund hierfür können entweder umfassende Modernisierungsmaßnahmen oder ein allgemeiner Instandhaltungsstau und spezifische Mängel sein.

Auch in allen rechtlichen, steuerlichen oder versicherungstechnischen Fällen ist ein Sachverständiger zu beauftragen. Hier ist gesetzlich ein Vollgutachten vorgeschrieben.

Tipp: Entspricht die Immobilie in wesentlichen Punkten anderen zum Verkauf stehenden Objekten, reicht die Preisschätzung durch einen Experten mit langjähriger Erfahrung aus. Dies kann zum Beispiel ein erfahrener Immobilienmakler sein.

Wer darf sich Immobiliengutachter nennen?

Da die Bezeichnung Immobiliengutachter nicht geschützt ist, üben unterschiedlichste Personen diesen Beruf aus. Dennoch kann zwischen freien, öffentlich bestellten und vereidigten sowie staatlich anerkannten Immobiliengutachtern unterschieden werden.

Beim freien Sachverständigen gibt es keine Nachweispflicht.

Die Industrie- und Handelskammer prüft öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige. Hierzu sind Sachkunde - in Form von überdurchschnittlicher Fachkenntnis und Erfahrung - nachzuweisen. Ein weiteres Kriterium ist die persönliche Eignung. Unabhängigkeit, Objektivität und Vertrauenswürdigkeit sind zwingend.

Staatlich anerkannte Immobiliengutachter werden von den Bundesländern beauftragt. Diese erstellen auch Immobiliengutachten für öffentliche Institutionen und Behörden.

Tipp 1: Um an einen kompetenten Immobiliengutachter zu geraten, empfiehlt es sich, zumindest einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zu wählen.

Tipp 2: Lassen Sie sich unbedingt den IHK-Ausweis des Gutachters zeigen. Er gibt Auskunft über persönliche Daten, das Sachgebiet sowie die Bestellungsbehörde. Der Stempel der Kammer bestätigt die Gültigkeit sämtlicher Angaben.

Was ist die Aufgabe eines Immobiliengutachters?

Kernaufgabe eines Immobiliengutachters ist, den Marktwert einer Immobilie zu ermitteln. Dafür schreibt er mit Hilfe eines Kriterienkatalogs die Merkmale der Immobilie nieder. Anschließend bewertet er anhand der gängigen Verfahren.

Wieviel kostet ein Immobiliengutachter?

Die Kosten eines Sachverständigen orientieren sich am Honorar für Architekten und Ingenieure gemäß Paragraf 34 HOAI. Da die Vorgabe aber im Jahre 2009 ersatzlos gestrichen wurde, kann das Honorar des Gutachters seither frei verhandelt werden.

Daher lohnt es sich, Kostenvoranschläge mehrerer Sachverständigen einzuholen.

Honorartafel gemäß Paragraf 34 Abs. 1 HOAI

Verkehrs- oder Marktwert Normalstufe Schwierigkeitsstufe
Euro von Euro bis Euro von Euro bis Euro
bis 250.000 977 1.193 1.157 1.628
300.000 1.071 1.304 1.264 1.779
350.000 1.149 1.397 1.356 1.908
400.000 1.207 1.479 1.425 2.012
450.000 1.266 1.546 1.490 2.104
500.000 1.318 1.611 1.559 2.198
750.000 1.563 1.912 1.847 2.610
1.000.000 1.776 2.180 2.104 2.965
1.250.000 1.981 2.417 2.336 3.292
1.500.000 2.164 2.644 2.548 3.599
1.750.000 2.357 2.877 2.780 3.917
2.000.000 2.510 3.062 2.956 4.165
2.250.000 2.671 3.249 3.150 4.437
2.500.000 2.856 3.487 3.382 4.757
3.000.000 3.152 3.849 3.724 5.253
3.500.000 3.450 4.194 4.079 5.771
4.000.000 3.729 4.569 4.410 6.250
4.500.000 4.082 5.027 4.837 6.851
5.000.000 4.348 5.314 5.148 7.274
7.500.000 5.706 6.973 6.762 9.511
10.000.000 7.071 8.555 8.242 11.719

Tipp: Vereinbaren Sie mit dem Immobiliengutachter individuell seine Vergütung.

Zur Immobilienbewertung benötigte Unterlagen

Auszug aus der Liegenschaftskarte (auch Flurkarte oder Lageplan genannt)

  • Das Dokument ist beim Katasteramt- oder Vermessungsamt erhältlich
  • Die Kosten betragen circa 15 Euro

Auszug aus dem Baulastenverzeichnis

  • Das Dokument ist beim Bauordnungsamt erhältlich
  • Die Kosten betragen circa 10 - 30 Euro, teilweise auch höhere Gebühren

Auszug aus dem Altlastenkataster

  • Das Dokument ist bei der Unteren Umweltschutzbehörde oder bei der Unteren Wasser- und Abfallwirtschaftsbehörde erhältlich

Bauplanungsrechtliche Auskunft

  • Eine Auskunft über die planungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben
  • Das Dokument ist beim Bauplanungsamt erhältlich
  • Die Kosten betragen normalerweise bis zu 20 Euro

Bauakte

  • Bestandteile: Baugenehmigung, Baubeschreibung, Angaben zur Ausstattung des Objekts, Bauzeichnungen in Form von Grundrissen, Schnitten, Ansichten und dem Lageplan sowie Flächen- und Massenberechnungen

Grundbuchauszug

  • Das Dokument ist beim Grundbuchamt erhältlich
  • Ansprüche Dritter sollen hiermit ausgeschlossen werden
  • Die Kosten betragen circa 10-20 Euro

Nachweise über Kosten aller Modernisierungsmaßnahmen

Gültiger Energieausweis

Zusätzlich bei Eigentumswohnungen

  • Teilungserklärung
  • Aufteilungsplan
  • Wirtschaftsplan mit Angabe der Höhe der Instandhaltungsrücklage-Kosten
  • Wohngeldabrechnung der letzten drei Jahre
  • Versammlungsprotokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen

Zusätzlich bei vermieteten Immobilien

  • Miet- und Pachtverträge samt aller Zusatzvereinbarungen

Alternativ

  • Liste mit allen Mietparteien
  • Wohn- und Nutzfläche der Mieter
  • Nettokaltmiete
  • Anfang und Ende des Mietvertrags
  • Option der Verlängerung des Mietverhältnisses
  • Besondere Abmachungen (z.B. Staffelmietvereinbarungen)
  • Mieterhöhungen bzw. Mietminderungen
  • Die Auflistung ist beim Eigentümer oder der Immobilienverwaltung erhältlich

Tipp 1: Falls möglich, sollten die Nachweise in Kopie nicht älter als drei Monate sein.

Tipp 2: Normalerweise brauchen Gutachter die Unterlagen vor der Besichtigung. Spätestens bei dem Vor-Ort-Termin sollten Sie alle Dokumente parat haben.

Was genau beurteilt der Sachverständige?

Folgende Bereiche finden Beachtung:

  • Dach samt Dachstuhl und Ziegeln
  • Gebäudefassade
  • Außenfenster
  • Kellerräume
  • Geschoßdecken
  • Elektrische Leitungen des Hauses
  • Heizungsanlage
  • Feuchtigkeit
  • Schädlings- oder Pilzbefall
  • Bausubstanz mit gesundheitsschädlichen Substanzen
  • Belastung des Grundwassers
  • Umweltfaktoren wie Lärmbelästigung
  • Rechtliche Aspekte wie Denkmalschutz oder Rechte Dritter an der Immobilie

Ein Sachverständiger vermerkt bei der Immobilienbesichtigung alle Besonderheiten und Mängel ordentlich in einem Kriterienkatalog. Bei allen Immobiliengutachten, die ein Gericht anordnet, ist jedoch eine bestimmte Art von Gutachten vorgeschrieben: Ein Vollgutachten ist hier notwendig.

Was ist ein Vollgutachten?

Vollgutachten werden auch als gerichtsfeste Gutachten bezeichnet.

Dreißig Seiten Information und ein umfassender Anhang sind hier zu erwarten.

Inhalt eines Vollgutachtens

1. Deckblatt und Inhaltsangabe

2. Ergebnisse der Auswertung in Kurzform

3. Vorbemerkungen

  • Auftragsnummer und Auftraggeberdaten
  • Immobilienbesichtigungen
  • Berücksichtigte Unterlagen
  • Bewertungsgrundlagen

4. Beschreibung des Grundstücks

  • Inhalte des Grundbuchs
  • Belastungen des Grundstücks und Rechte am Grundstück
  • Lage unterteilt in Makro- und Mikrolage
  • Bebauung in der Umgebung
  • Erschließungsgrad inklusive Straßenbau
  • Beurteilung der Lage des Grundstücks

5. Gebäudebeschreibung

  • Baujahr und Gebäudeart
  • Zustand des Gebäudes ( Aus- und Umbauten, Stand Haustechnik)
  • Energieeffizienz (Nachweis durch Energieausweis)
  • Minderung des Gebäudewertes durch Bauschäden / Baumängel
  • Wertsteigerungen durch Modernisierung
  • Restnutzungsdauer
  • Außenbereich samt Garten und anderen Anlagen

6. Wirtschaftlichkeit

  • Beschreibung des Grundrisses
  • Aktuelle Nutzung des Gebäudes
  • Denkbare Nutzung des Gebäudes
  • Eigennutzung oder Mietobjekt mit Mietverträgen
  • Vermietbarkeit

7. Wertermittlung

  • Bodenwerte gemäß Bodenrichtwertkarten
  • Gebäudewertermittlung mittels unterschiedlicher Verfahren:
    Sachwertmethode
    Ertragswertmethode
    Vergleichswertmethode

8. Ermittlung des Verkehrs bzw. Marktwerts der Immobilie gemäß § 194 BauGB

9. Anlagen

  • Baupläne, Flurkarte, Grundrisse
  • Verträge
  • Energieausweis
  • Bilder der Immobilie

Fazit

Die Beauftragung eines Gutachters ist anzuraten, wenn viele Modernisierungen durchgeführt wurden oder die Immobilie einen Investitionsstau oder Mängel aufweist.

Als Ausgangspunkt aller Verkaufsverhandlungen ist es wichtig, den Verkehrswert der Immobilie zu kennen. Dann ist es möglich, strategisch einen Angebotspreis zu wählen. Beide Seiten - Eigentümer und Interessenten - profitieren am Ende.

Auch die Immobilienbewertung durch einen erfahrenen Experten hilft, den passenden Preis zu finden. Langjährig tätige Makler leisten hier ebenfalls gute Arbeit.