Das haben unsere Kunden oft gefragt
Fragen und Antworten - FAQ
Rückruftermin vereinbaren
Sie können uns unter 0800 5 800 550 anrufen oder besser noch, einen
Rückruftermin vereinbaren.
Rückruf vereinbaren
Immobiliengutachter:
Bewertung durch einen SachverständigenImmobiliengutachter:
Bewertung durch einen SachverständigenImmobiliengutachter:
Die Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen
Um den Wert der eigenen Immobilie zu ermitteln, ist unter Umständen die Expertise eines Immobiliengutachters gefragt. Erfahren Sie hier u.a., wann Sie welche Art von Gutachter brauchen, was er bewertet und wie viel Sie seine Leistung kostet.
Inhaltsverzeichnis
- Welche Aufgabe hat ein Immobiliengutachter?
- Wer darf sich Immobiliengutachter nennen?
- Wieviel kostet ein Immobiliengutachter?
- In welchen Fällen ist ein Immobiliengutachter zu beauftragen?
- Welche Gebäudeteile beurteilt ein Immobiliengutachter?
- Was ist ein Vollgutachten?
- Welche Unterlagen sind für eine Immobilienbewertung nötig?
- Fazit
Welche Aufgabe hat ein Immobiliengutachter?
Kernaufgabe eines Immobiliengutachters ist es, den Verkehrswert einer Immobilie nach §194 Baugesetzbuch (BauGB) zu ermitteln:
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Dafür hält er mit Hilfe eines Kriterienkatalogs die einzelnen Merkmale der Immobilie fest und bewertet diese im Anschluss.
Wer darf sich Immobiliengutachter nennen?
Die Bezeichnung Immobiliengutachter ist nicht geschützt, das heißt: Theoretisch darf sich jeder so nennen. Um den richtigen Sachverständigen für Ihr Immobiliengutachten zu finden, ist es daher wichtig, sich die Berufsbezeichnung genauer anzuschauen.
Abhängig von ihrer Qualifizierung gibt es die folgenden Differenzierungen:
-
Freie Immobiliengutachter: Bezeichnen sich aufgrund eines besonderen Sachverstands zum Thema Immobilien als „freie Immobiliengutachter“, eine Qualifizierung müssen sie für die Bezeichnung jedoch nicht nachweisen. Ihr Immobiliengutachten hat vor einem Gericht oder bei einer Behörde keinen Bestand.
-
Öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliengutachter: Sie werden von der Industrie- und Handelskammer (IHK) geprüft und ernannt. Ihre Gutachten zum Verkehrswert einer Immobilie sind offiziell anerkannt und zudem vor Gericht zugelassen.
-
Staatlich anerkannte Immobiliengutachter: Sie gehören in die Gruppe der öffentlich bestellten Sachverständigen, erhalten ebenfalls ein IHK-Zertifikat. Allerdings fallen sie zusätzlich in die Zuständigkeit der Landesbehörden. Das befugt sie, auch Gutachten für öffentliche Institutionen und Behörden zu erstellen.
Hinweis: Lassen Sie sich unbedingt den IHK-Ausweis des Gutachters zeigen. Er gibt Auskunft über persönliche Daten, das Sachgebiet sowie die Bestellungsbehörde. Der Stempel der Kammer bestätigt die Gültigkeit sämtlicher Angaben.
Wieviel kostet ein Immobiliengutachter?
Die Kosten eines Gutachters richteten sich bis 2019 nach §34 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOIA). Heute ist das Honorar eines Gutachters frei verhandelbar. Es lohnt sich daher, Kostenvoranschläge von mehreren Sachverständigen einzuholen, bevor Sie einen Immobiliengutachter beauftragen. Ein guter Richtwert ist – je nach Aufwand – eine Vergütung zwischen 0,5 Prozent und 1 Prozent des Verkehrswerts.
In welchen Fällen ist ein Immobiliengutachter zu beauftragen?
Das Urteil eines – je nach Fall – öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachters oder staatlich anerkannten Immobiliengutachters ist immer dann nötig, wenn sie den Wert einer Immobilie für einen rechtlichen, steuerlichen oder versicherungstechnischen Fall kennen müssen und ein gesetzliches Vollgutachten vorgeschrieben ist. Dies ist zum Beispiel in diesen Fällen erforderlich:
Auch bei weniger offiziellen Anlässen bietet es sich an, einen Gutachter für Immobilien zu beauftragen: beispielsweise nach einer umfassenden Modernisierung.
Planen Sie hingegen einen Immobilienverkauf, kann auch ein Makler den Wert Ihrer Immobilie bestimmen. Ein Immobilienmakler schätzt als Experte auf dem Immobilienmarkt die aktuelle Angebot-Nachfrage-Situation sehr gut ein und kalkuliert den Angebotspreis entsprechend. Übrigens: Die Homeday-Makler ermitteln den Wert Ihrer Immobilie kostenlos und unverbindlich. Beim Verkauf mit Homeday zahlen Sie als Verkäufer weder eine Maklerprovision noch sonstige Gebühren.
Welche Gebäudeteile beurteilt ein Immobiliengutachter?
Um ein detailliertes Wertgutachten zu erstellen, berücksichtigt der Immobiliengutachter bei seiner Bewertung die folgenden Gebäudeteile beziehungsweise Eigenschaften:
- Dach
- Gebäudefassade
- Außenfenster
- Kellerräume
- Geschoßdecken
- Elektrische Leitungen des Hauses
- Heizungsanlage
- Feuchtigkeit
- Schädlings- oder Pilzbefall
- Energetischer Zustand eines Gebäudes
- Technischer Zustand
- Bausubstanz mit gesundheitsschädlichen Substanzen
- Belastung des Grundwassers
- Umweltfaktoren wie Lärmbelästigung
- Rechtliche Aspekte wie Denkmalschutz oder Rechte Dritter an der Immobilie
Für die Grundstücksbewertung berücksichtigt er zudem die Bodenrichtwerte.
Der Sachverständige vermerkt bei seiner Immobilienbesichtigung alle Besonderheiten und Mängel in einem Kriterienkatalog. Hat ein Gericht das Immobiliengutachten angeordnet, erstellt er ein Vollgutachten.
Was ist ein Vollgutachten?
Vollgutachten sind Gutachten, die auch vor Gericht Bestand haben (z.B. im Falle einer Zwangsversteigerung oder um ein Betriebsvermögen festzustellen). Sie sind sehr umfangreich, umfassen rund 30 Seiten und mehr.
Das beinhaltet ein Vollgutachten:
1. Deckblatt und Inhaltsangabe
2. Ergebnisse der Auswertung in Kurzform
3. Vorbemerkungen
- Auftragsnummer und Auftraggeberdaten
- Immobilienbesichtigungen
- Berücksichtigte Unterlagen
- Bewertungsgrundlagen
4. Beschreibung des Grundstücks
- Inhalte des Grundbuchs
- Belastungen des Grundstücks und Rechte am Grundstück
- Lage unterteilt in Makro- und Mikrolage
- Bebauung in der Umgebung
- Erschließungsgrad inklusive Straßenbau
- Beurteilung der Lage des Grundstücks
5. Gebäudebeschreibung
- Baujahr und Gebäudeart
- Zustand des Gebäudes (Aus- und Umbauten, Stand Haustechnik)
- Energieeffizienz (Nachweis durch Energieausweis)
- Minderung des Gebäudewertes durch Bauschäden/Baumängel
- Wertsteigerungen durch Modernisierung
- Restnutzungsdauer
- Außenbereich samt Garten und anderen Anlagen
6. Wirtschaftlichkeit
- Beschreibung des Grundrisses
- Aktuelle Nutzung des Gebäudes
- Denkbare Nutzung des Gebäudes
- Eigennutzung oder Mietobjekt mit Mietverträgen
- Vermietbarkeit
7. Wertermittlung
- Bodenwerte gemäß Bodenrichtwertkarten
- Gebäudewertermittlung mittels unterschiedlicher Verfahren:
Sachwertverfahren
Ertragswertverfahren
Vergleichswertverfahren
8. Ermittlung des Markt- beziehungsweise Verkehrswerts der Immobilie gemäß § 194 BauGB
9. Anlagen
- Baupläne, Flurkarte, Grundrisse
- Verträge
- Energieausweis
- Bilder der Immobilie
Was ist ein Kurzgutachten?
Wie der Name schon vermuten lässt, unterscheidet sich das Kurzgutachten gegenüber einem Vollgutachten vor allem in seinem Umfang. Zwar ermittelt der Sachverständige den Immobilienwert in diesem Fall ebenfalls über die gesetzlich vorgegebenen Verfahren (Vergleichs-, Sach- oder Ertragswertverfahren). Wertbeeinflussende Unterlagen wie der Grundbuchauszug oder die Wohnflächenberechnung finden jedoch keine Berücksichtigung.
Das sogenannten Kurzgutachten bietet sich für die folgenden Fälle an:
Welche Unterlagen sind für eine Immobilienbewertung nötig?
Um eine Immobilie zu bewerten, sind eine Reihe von Dokumenten notwendig. Hier eine Übersicht:
| Dokument | Bezugsquelle |
|---|---|
| Auszug aus der Liegenschaftskarte (bzw. Flurkarte oder Lageplan) | Kataster- oder Vermessungsamt (Kosten: rund 15 Euro) |
| Auszug aus dem Baulastenverzeichnis | Bauordnungsamt (Gebühren: ab 10 Euro) |
| Auszug aus dem Altlastenkataster | Untere Umweltschutzbehörde oder Untere Wasser- und Abfallwirtschaftsbehörde |
| Bauplanungsrechtliche Auskunft | Bauplanungsamt (Kosten: bis zu 20 Euro) |
| Bauakte (inklusive Baugenehmigung, Baubeschreibung, Angaben zur Ausstattung des Objekts, Bauzeichnungen, dem Lageplan sowie Flächen- und Massenberechnungen) | Bauamt |
| Grundbuchauszug | Grundbuchamt (Kosten: 10 Euro bis 20 Euro) |
| Nachweise über Kosten aller Modernisierungsmaßnahmen | Baufirma |
| Energieausweis | Bauordnungsamt oder Untere Bauaufsichtsbehörde |
Bei einer Wohnungsbewertung sind zudem diese Unterlagen notwendig:
Bei vermieteten Immobilien sind zudem die Miet- und Pachtverträge inklusive aller Zusatzvereinbarungen für die Immobilienbewertung notwendig.
Normalerweise benötigen Gutachter die Unterlagen vor der Besichtigung. Spätestens beim Vor-Ort-Termin sollten jedoch alle Dokumente zur Verfügung stehen.
Fazit
-
Immobiliengutachter ermitteln den Verkehrswert einer Immobilie.
-
Welcher Sachverständige sich für Ihre Immobilienbewertung am besten eignet, hängt davon ab, aus welchem Grund Sie die Bewertung brauchen beziehungsweise wer die Immobilienbewertung fordert.
-
Je nach ihrer Qualifizierung haben Sie die Wahl zwischen freien Immobiliengutachtern, öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen und staatlich anerkannten Sachverständigen.
-
Benötigen Sie eine Immobilienbewertung, weil Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen möchten, bietet sich die Begutachtung eines Immobilienmaklers an.
Gut zu wissen: Die Homeday-Makler bewerten Ihr Haus oder Ihre Wohnung kostenlos und unverbindlich und ermitteln so den optimalen Verkaufspreis. Das Beste: Beim Immobilienverkauf mit einem Homeday-Makler zahlen Verkäufer keine Provision und auch sonst keinerlei Gebühren.
Einen ersten Anhaltspunkt zum Wert Ihrer Immobilie erhalten Sie mit dem Homeday-Preisatlas. Er zeigt die Quadratmeterpreise jedes Wohnblocks in Deutschland. Um den präzisen Preis Ihrer Immobilie zu finden, bewertet der Homeday-Makler bei einem Vor-Ort-Termin neben der Lage auch den Zustand und die Ausstattung Ihrer Immobilie. Lassen Sie Ihre Immobilie jetzt kostenlos von Homeday bewerten.
Lesen Sie jetzt:
