Immobiliengutachter:
Bewertung durch einen SachverständigenImmobiliengutachter:
Bewertung durch einen SachverständigenImmobiliengutachter:
Die Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen

Um den Wert der eigenen Immobilie zu ermitteln, ist unter Umständen die Expertise eines Immobiliengutachters gefragt. Erfahren Sie hier u.a., wann Sie welche Art von Gutachter brauchen, was er bewertet und wie viel Sie seine Leistung kostet.

Inhaltsverzeichnis

1. Welche Aufgabe hat ein Immobiliengutachter?
2. Wer darf sich Immobiliengutachter nennen?
3. Welche Kosten kommen auf mich zu?
4. In welchen Fällen ist ein Immobiliengutachter zu beauftragen?
5. Welche Gebäudeteile beurteilt ein Immobiliengutachter?
6. Wie berechnet der Immobiliengutachter den Immobilienwert?
7. Welche Arten von Gutachten gibt es?
8. Welche Unterlagen sind für eine Immobilienbewertung nötig?
9. Fazit

Kernaufgabe eines Immobiliengutachters ist es, den Verkehrswert einer Immobilie nach §194 Baugesetzbuch (BauGB) zu ermitteln.

Dafür hält der Immobiliengutachter mit Hilfe eines Kriterienkatalogs die einzelnen Merkmale der Immobilie (auch etwaige Schäden an Gebäuden) fest und bewertet diese im Anschluss in einem schriftlichen Immobiliengutachten.

Die Bezeichnung Immobiliengutachter ist nicht geschützt, das heißt: Theoretisch darf sich jeder so nennen. Um den richtigen Sachverständigen für Ihr Immobiliengutachten zu finden, ist es daher wichtig, sich die Berufsbezeichnung genauer anzuschauen.

Abhängig von ihrer Qualifizierung gibt es die folgenden Differenzierungen:

Hinweis: Lassen Sie sich unbedingt den IHK-Ausweis des Gutachters zeigen. Er gibt Auskunft über persönliche Daten, das Sachgebiet sowie die Bestellungsbehörde. Der Stempel der Kammer bestätigt die Gültigkeit sämtlicher Angaben.

Die Kosten für die Leistung eines Gutachters richteten sich bis 2019 nach §34 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOIA). Heute ist das Honorar eines Gutachters frei verhandelbar. Es lohnt sich daher, sich vorab von mehreren Immobiliengutachtern die jeweiligen Kosten berechnen zu lassen, bevor Sie einen Gutachter für ein Haus oder eine Wohnung beauftragen. Ein guter Richtwert ist – je nach Aufwand – eine Vergütung zwischen 0,5 Prozent und 1 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie.

Das Urteil eines – je nach Fall – öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachters oder staatlich anerkannten Immobiliengutachters ist immer dann nötig, wenn Sie den Wert einer Immobilie für einen rechtlichen, steuerlichen oder versicherungstechnischen Fall kennen müssen und ein gesetzliches Vollgutachten vorgeschrieben ist. Dies ist zum Beispiel in diesen Fällen erforderlich:

Auch bei weniger offiziellen Anlässen bietet es sich an, für die Bewertung von Immobilien einen Gutachter zu beauftragen: beispielsweise nach einer umfassenden Modernisierung.

Planen Sie hingegen einen Immobilienverkauf, kann auch ein Makler den Wert Ihrer Immobilie bestimmen. Ein Immobilienmakler schätzt als Experte auf dem Immobilienmarkt die aktuelle Angebot-Nachfrage-Situation sehr gut ein und kalkuliert den Angebotspreis entsprechend.

Um ein detailliertes, schriftliches Gutachten zu erstellen, berücksichtigt der Gutachter für die Immobilienbewertung die folgenden Gebäudeteile beziehungsweise Eigenschaften:

Für die Grundstücksbewertung berücksichtigt er zudem die Bodenrichtwerte.

Der Sachverständige vermerkt bei seiner Immobilienbesichtigung alle Besonderheiten und Mängel in einem Kriterienkatalog. Hat ein Gericht das Immobiliengutachten angeordnet, erstellt er ein Vollgutachten.

Um den Wert eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Wohnung zu ermitteln, nutzt ein Immobiliengutachter eine dieser drei Methoden: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren. Sie unterscheiden sich in der Art ihrer Berechnung und eignen sich jeweils für unterschiedliche Arten von Immobilien.

Beim Vergleichswertverfahren leitet der Gutachter den Wert einer Immobilie vom Wert ähnlicher Immobilien mit gleichen Merkmalen ab. Das Vergleichswertverfahren kommt üblicherweise zur Wertermittlung für ein Haus (Reihenhaus, Doppelhaushälfte, Einfamilienhaus) zum Einsatz. Es eignet sich aber auch zur Bewertung von Grundstücken und Wohnungen.

Beim Sachwertverfahren betrachtet der Immobiliensachverständige den Wert einer Immobilie und ihres zugehörigen Grundstücks separat. Der Verkehrswert des Gebäudes berechnet sich anhand seiner ursprünglichen Baukosten. Abnutzungserscheinungen werden entsprechend abgerechnet. Der Quadratmeterpreis für den Grund und Boden ergibt sich anhand von Bodenrichtwertkarten. Um den Sachwert zu berechnen, addiert der Gutachter die Werte der Immobilie und des Grundstücks.
Das Sachwertverfahren eignet sich beispielsweise zur Wertberechnung von Ein- oder Zweifamilienhäusern, die der Eigentümer selbst bewohnt.

Das Ertragswertverfahren eignet sich am besten für die Bewertung von vermieteten Immobilien. Der Gutachter ermittelt dabei nicht vorrangig, wie viel ein Haus oder eine Wohnung wert ist, sondern welcher Ertrag sich mit der Immobilie über einen bestimmten Zeitraum erzielen lässt. Um den Ertragswert einer Immobilie zu berechnen, addiert der Immobiliensachverständige den Bodenwert und den Gebäudeertragswert zusammen. Im zweiten Schritt wird der Wert unter Berücksichtigung baulicher Umstände, die sich wertsteigernd oder wertmindernd auswirken können, entsprechend angepasst.

Es gibt zwei Arten von Gutachten, die ein Sachverständiger für Immobilien erstellen kann: das Vollgutachten und das Kurzgutachten. Für beide Dokumente nutzt der Gutachter das Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren, um den jeweiligen Immobilienwert zu berechnen. Beide Gutachtenarten unterscheiden sich jedoch – wie der Name schon vermuten lässt – erheblich in ihrem Umfang und in dem Verwendungszweck, für den sie erstellt werden.

Vollgutachten sind Gutachten, die auch vor Gericht Bestand haben (z.B. im Falle einer Zwangsversteigerung, einer Scheidung oder um ein Betriebsvermögen festzustellen). Sie sind sehr umfangreich, umfassen rund 30 Seiten und mehr.

Das beinhaltet ein Vollgutachten:

1. Deckblatt und Inhaltsangabe

2. Ergebnisse der Auswertung in Kurzform

3. Vorbemerkungen

4. Beschreibung des Grundstücks

5. Gebäudebeschreibung

6. Wirtschaftlichkeit

7. Wertermittlung

8. Ermittlung des Markt- beziehungsweise Verkehrswerts der Immobilie gemäß § 194 BauGB

9. Anlagen

Wie bereits erwähnt, unterscheidet sich das Kurzgutachten vom Vollgutachten vor allem in seinem Umfang. Der größte Unterschied liegt jedoch darin, dass beim Kurzgutachten wertbeeinflussende Unterlagen wie der Grundbuchauszug oder die Wohnflächenberechnung nicht in das Gutachten einfließen.

Das Kurzgutachten bietet sich in diesen Fällen für Sie an:

Um eine Immobilie zu bewerten, sind eine Reihe von Dokumenten notwendig. Hier eine Übersicht:

Bei einer Wohnungsbewertung sind zudem diese Unterlagen notwendig:

Bei vermieteten Immobilien sind zudem die Miet- und Pachtverträge inklusive aller Zusatzvereinbarungen für die Immobilienbewertung notwendig.

Themengebiet: Immobilienbewertung