Immobiliengutachter: Die Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen
Um den Wert der eigenen Immobilie zu ermitteln, ist unter Umständen die Expertise eines Immobiliengutachters gefragt. Erfahren Sie hier u. a., wann Sie welche Art von Gutachter brauchen, was er bewertet und wie viel Sie seine Leistung kostet.
Inhaltsverzeichnis
Welche Aufgabe hat ein Immobiliengutachter?
Kernaufgabe eines Immobiliengutachters ist es, den Verkehrswert einer Immobilie nach §194 Baugesetzbuch (BauGB) zu ermitteln.
Dafür hält der Immobiliengutachter mit Hilfe eines Kriterienkatalogs die einzelnen Merkmale der Immobilie (auch etwaige Schäden an Gebäuden) fest und bewertet diese im Anschluss in einem schriftlichen Immobiliengutachten.
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Wer darf sich Immobiliengutachter nennen?
Die Bezeichnung Immobiliengutachter ist nicht geschützt, das heißt: Theoretisch darf sich jeder so nennen. Um den richtigen Sachverständigen für Ihr Immobiliengutachten zu finden, ist es daher wichtig, sich die Berufsbezeichnung genauer anzuschauen.
Abhängig von ihrer Qualifizierung gibt es die folgenden Differenzierungen:
Freie Immobiliengutachter: Bezeichnen sich aufgrund eines besonderen Sachverstands zum Thema Immobilien als „freie Immobiliengutachter“, eine Qualifizierung müssen sie für die Bezeichnung jedoch nicht nachweisen. Ihr Immobiliengutachten hat vor einem Gericht oder bei einer Behörde keinen Bestand.
Öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliengutachter: Sie werden von der Industrie- und Handelskammer (IHK) geprüft und ernannt. Ihre Gutachten zum Verkehrswert einer Immobilie sind offiziell anerkannt und zudem vor Gericht zugelassen.
Staatlich anerkannte Immobiliengutachter: Sie gehören in die Gruppe der öffentlich bestellten Sachverständigen, erhalten ebenfalls ein IHK-Zertifikat. Allerdings fallen sie zusätzlich in die Zuständigkeit der Landesbehörden. Das befugt sie, auch Gutachten für öffentliche Institutionen und Behörden zu erstellen.
Hinweis: Lassen Sie sich unbedingt den IHK-Ausweis des Gutachters zeigen. Er gibt Auskunft über persönliche Daten, das Sachgebiet sowie die Bestellungsbehörde . Der Stempel der Kammer bestätigt die Gültigkeit sämtlicher Angaben.
Was kostet ein unabhängiger Immobiliengutachter?
Die Kosten für die Leistung eines Gutachters richteten sich bis 2019 nach §34 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOIA). Heute ist das Honorar eines Gutachters frei verhandelbar. Es lohnt sich daher, sich vorab von mehreren Immobiliengutachtern die jeweiligen Kosten berechnen zu lassen, bevor Sie einen Gutachter für ein Haus oder eine Wohnung beauftragen. Ein guter Richtwert ist – je nach Aufwand – eine Vergütung zwischen 0,5 Prozent und 1 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie.
In welchen Fällen ist ein Immobiliengutachter zu beauftragen?
Das Urteil eines – je nach Fall – öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachters oder staatlich anerkannten Immobiliengutachters ist immer dann nötig, wenn Sie den Wert einer Immobilie für einen rechtlichen, steuerlichen oder versicherungstechnischen Fall kennen müssen und ein gesetzliches Vollgutachten vorgeschrieben ist. Dies ist zum Beispiel in diesen Fällen erforderlich:
Sind durch einen Sturm oder Brand Schäden an einem Gebäude entstanden, muss die Versicherung die Schadenshöhe auf Grundlage des Immobilienwerts ermitteln.
Bei einem Scheidungsverfahren ist die Einschätzung eines Immobiliengutachters Gutachters für ein Haus oder eine Wohnung gefragt, um den Immobilienwert bei der Vermögensaufteilung (Stichwort: Zugewinngemeinschaft) zu berücksichtigen.
Bei der Erbschaft eines Hauses erhebt das Finanzamt die Erbschaftssteuer abhängig vom Immobilienwert.
Ist eine Erbengemeinschaft zerstritten und zieht vor Gericht, ist das Erbe im Rahmen einer Erbauseinandersetzung aufzuteilen. Dafür ist die Wertermittlung für ein Haus oder eine Wohnung durch einen Immobiliengutachter notwendig.
Auch bei weniger offiziellen Anlässen bietet es sich an, für die Bewertung von Immobilien einen Gutachter zu beauftragen: beispielsweise nach einer umfassenden Modernisierung.
Planen Sie hingegen einen Immobilienverkauf , kann auch ein Makler den Wert Ihrer Immobilie bestimmen. Ein Immobilienmakler schätzt als Experte auf dem Immobilienmarkt die aktuelle Angebot-Nachfrage-Situation sehr gut ein und kalkuliert den Angebotspreis entsprechend.
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Welche Gebäudeteile beurteilt ein Gutachter für Immobilien?
Um ein detailliertes, schriftliches Gutachten zu erstellen, berücksichtigt der Gutachter für die Immobilienbewertung die folgenden Gebäudeteile beziehungsweise Eigenschaften:
Dach
Gebäudefassade
Außenfenster
Kellerräume
Geschossdecken
Elektrische Leitungen des Hauses
Heizungsanlage
Feuchtigkeit
Schädlings- oder Pilzbefall
Energetischer Zustand eines Gebäudes
Technischer Zustand
Bausubstanz mit gesundheitsschädlichen Substanzen
Belastung des Grundwassers
Umweltfaktoren wie Lärmbelästigung
Rechtliche Aspekte wie Denkmalschutz oder Rechte Dritter an der Immobilie
Für die Grundstücksbewertung berücksichtigt er zudem die Bodenrichtwerte .
Der Sachverständige vermerkt bei seiner Immobilienbesichtigung alle Besonderheiten und Mängel in einem Kriterienkatalog. Hat ein Gericht das Immobiliengutachten angeordnet, erstellt er ein Vollgutachten.
Wie berechnet der Immobiliengutachter den Immobilienwert?
Um den Wert eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Wohnung zu ermitteln, nutzt ein Immobiliengutachter eine dieser drei Methoden: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren. Sie unterscheiden sich in der Art ihrer Berechnung und eignen sich jeweils für unterschiedliche Arten von Immobilien.
Was ist das Vergleichswertverfahren?
Beim Vergleichswertverfahren leitet der Gutachter den Wert einer Immobilie vom Wert ähnlicher Immobilien mit gleichen Merkmalen ab. Das Vergleichswertverfahren kommt üblicherweise zur Wertermittlung für ein Haus (Reihenhaus, Doppelhaushälfte, Einfamilienhaus) zum Einsatz. Es eignet sich aber auch zur Bewertung von Grundstücken und Wohnungen.
Was ist das Sachwertverfahren?
Beim Sachwertverfahren betrachtet der Immobiliensachverständige den Wert einer Immobilie und ihres zugehörigen Grundstücks separat. Der Verkehrswert des Gebäudes berechnet sich anhand seiner ursprünglichen Baukosten. Abnutzungserscheinungen werden entsprechend abgerechnet. Der Quadratmeterpreis für den Grund und Boden ergibt sich anhand von Bodenrichtwertkarten . Um den Sachwert zu berechnen, addiert der Gutachter die Werte der Immobilie und des Grundstücks. Das Sachwertverfahren eignet sich beispielsweise zur Wertberechnung von Ein- oder Zweifamilienhäusern, die der Eigentümer selbst bewohnt.
Was ist das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren eignet sich am besten für die Bewertung von vermieteten Immobilien. Der Gutachter ermittelt dabei nicht vorrangig, wie viel ein Haus oder eine Wohnung wert ist, sondern welcher Ertrag sich mit der Immobilie über einen bestimmten Zeitraum erzielen lässt. Um den Ertragswert einer Immobilie zu berechnen, addiert der Immobiliensachverständige den Bodenwert und den Gebäudeertragswert zusammen. Im zweiten Schritt wird der Wert unter Berücksichtigung baulicher Umstände, die sich wertsteigernd oder wertmindernd auswirken können, entsprechend angepasst.
Welche Arten von Gutachten gibt es?
Es gibt zwei Arten von Gutachten, die ein Sachverständiger für Immobilien erstellen kann: das Vollgutachten und das Kurzgutachten. Für beide Dokumente nutzt der Gutachter das Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren, um den jeweiligen Immobilienwert zu berechnen. Beide Gutachtenarten unterscheiden sich jedoch – wie der Name schon vermuten lässt – erheblich in ihrem Umfang und in dem Verwendungszweck, für den sie erstellt werden.
Was ist ein Vollgutachten?
Vollgutachten sind Gutachten, die auch vor Gericht Bestand haben (z. B. im Falle einer Zwangsversteigerung , einer Scheidung oder um ein Betriebsvermögen festzustellen). Sie sind sehr umfangreich, umfassen rund 30 Seiten und mehr.
Das beinhaltet ein Vollgutachten:
1. Deckblatt und Inhaltsangabe
2. Ergebnisse der Auswertung in Kurzform
3. Vorbemerkungen
Auftragsnummer und Auftraggeberdaten
Berücksichtigte Unterlagen
Bewertungsgrundlagen
4. Beschreibung des Grundstücks
Inhalte des Grundbuchs
Belastungen des Grundstücks und Rechte am Grundstück
Lage unterteilt in Makro- und Mikrolage
Bebauung in der Umgebung
Erschließungsgrad inklusive Straßenbau
Beurteilung der Lage des Grundstücks
5. Gebäudebeschreibung
Baujahr und Gebäudeart
Zustand des Gebäudes (Aus- und Umbauten, Stand Haustechnik)
Energieeffizienz (Nachweis durch Energieausweis)
Minderung des Werts durch Schäden am Gebäude (Bauschäden/Baumängel)
Wertsteigerungen durch Modernisierung
Restnutzungsdauer
Außenbereich inklusive Garten und anderen Anlagen
6. Wirtschaftlichkeit
Beschreibung des Grundrisses
Aktuelle Nutzung des Gebäudes
Denkbare Nutzung des Gebäudes
Eigennutzung oder Mietobjekt mit Mietverträgen
Vermietbarkeit
7. Wertermittlung
Bodenwerte gemäß Bodenrichtwertkarten
Gebäudewertermittlung mittels unterschiedlicher Verfahren:
Sachwertverfahren
Ertragswertverfahren
Vergleichswertverfahren
8. Ermittlung des Markt- beziehungsweise Verkehrswerts der Immobilie gemäß § 194 BauGB
9. Anlagen
Baupläne, Flurkarte, Grundrisse
Verträge
Energieausweis
Bilder der Immobilie
Was ist ein Kurzgutachten?
Wie bereits erwähnt, unterscheidet sich das Kurzgutachten vom Vollgutachten vor allem in seinem Umfang. Der größte Unterschied liegt jedoch darin, dass beim Kurzgutachten wertbeeinflussende Unterlagen wie der Grundbuchauszug oder die Wohnflächenberechnung nicht in das Gutachten einfließen.
Das Kurzgutachten bietet sich in diesen Fällen für Sie an:
Sie möchten eine Immobilie verkaufen
Sie möchten den Wert einer Immobilie im Rahmen einer einvernehmlichen Scheidung (ohne Rechtsstreit) erfahren
Sie möchten rein interessehalber den Wert Ihrer Immobilie erfahren
Welche Unterlagen sind für eine Immobilienbewertung nötig?
Um eine Immobilie zu bewerten, sind eine Reihe von Dokumenten notwendig. Hier eine Übersicht:
| Dokument | Bezugsquelle |
|---|---|
| Auszug aus der Liegenschaftskarte (bzw. Flurkarte oder Lageplan) | Kataster- oder Vermessungsamt (Kosten: rund 15 Euro) |
| Auszug aus dem Baulastenverzeichnis | Bauordnungsamt (Gebühren: ab 10 Euro) |
| Auszug aus dem Altlastenkataster | Untere Umweltschutzbehörde oder Untere Wasser- und Abfallwirtschaftsbehörde |
| Bauplanungsrechtliche Auskunft | Bauplanungsamt (Kosten: bis zu 20 Euro) |
| Bauakte (inklusive Baugenehmigung, Baubeschreibung, Angaben zur Ausstattung des Objekts, Bauzeichnungen, dem Lageplan sowie Flächen- und Massenberechnungen) | Bauamt |
| Grundbuchauszug | Grundbuchamt (Kosten: 10 Euro bis 20 Euro) |
| Nachweise über Kosten aller Modernisierungsmaßnahmen | Baufirma |
| Energieausweis | Bauordnungsamt oder Untere Bauaufsichtsbehörde |
Bei einer Wohnungsbewertung sind zudem diese Unterlagen notwendig:
Aufteilungsplan
Wirtschaftsplan mit Angaben zur Höhe der monatlichen Kosten inklusive Instandhaltungsrücklage
Wohngeldabrechnung der letzten drei Jahre
Versammlungsprotokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
Bei vermieteten Immobilien sind zudem die Miet- und Pachtverträge inklusive aller Zusatzvereinbarungen für die Immobilienbewertung notwendig.
Gut zu wissen:
Normalerweise benötigen Gutachter die Unterlagen vor der Besichtigung. Spätestens beim Vor-Ort-Termin sollten jedoch alle Dokumente zur Verfügung stehen.
Fazit
Immobiliengutachter ermitteln den Verkehrswert einer Immobilie.
Welcher Sachverständige sich für Ihre Immobilienbewertung am besten eignet, hängt davon ab, aus welchem Grund Sie die Bewertung brauchen beziehungsweise wer die Immobilienbewertung fordert.
Je nach ihrer Qualifizierung haben Sie die Wahl zwischen freien Immobiliengutachtern, öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen und staatlich anerkannten Sachverständigen.
Benötigen Sie eine Immobilienbewertung, weil Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen möchten, bietet sich die Begutachtung durch einen Immobilienmakler an.
Gut zu wissen:
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Immobiliengutachter – FAQs
Was ist ein Immobiliengutachter?
Ein Immobiliengutachter untersucht und bewertet eine Immobilie. Da die Berufsbezeichnung nicht geschützt ist, darf sich jeder so nennen. Es muss bei der Bewertung einer Immobilie aber nicht immer ein staatlich anerkannter Sachverständiger für Immobilien herangezogen werden. Erfahren Sie hier , wann Sie welche Art von Gutachter brauchen, was er bewertet und wie viel Sie seine Leistung kostet.
Wie lange dauert ein Gutachten für ein Haus?
Die Erstellung eines Gutachtens für ein Haus hängt zum einen von der Dauer der Begehung der Immobilie, aber auch von der Größe und der Beschaffenheit ab. Ein Immobiliengutachter wird sich bei der Begehung die notwendige Zeit lassen, um auch auch eventuell verborgene Mängel zu finden. Wie lange es dann dauert, bis er seine Erkenntnisse zu Papier gebracht hat, lässt sich nicht pauschal sagen und hängt von seiner Auslastung ab.
Was macht ein Immobiliengutachter?
Die Aufgabe für einen Immobiliengutachter besteht darin, Immobilien in Augenschein zu nehmen und auf die Werthaltigkeit zu prüfen. Dazu zählt nicht nur eine Analyse der Bausubstanz und der Ausstattung. Die Lage spielt ebenfalls eine Rolle. Ein staatlich anerkannter Sachverständiger für Immobilien kann auch bei juristischen Streitigkeiten vor Gericht als Gutachter herangezogen werden. Wann Sie einen Gutachter beauftragen sollten, lesen Sie hier .
Wie teuer ist ein Sachverständiger?
Ein staatlich anerkannter Sachverständiger für Immobilien rechnet sein Honorar üblicherweise nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ab. Die Kosten orientieren sich am Wert der Immobilie und liegen zwischen 0,5 Prozent und 1 Prozent. Ein Immobiliengutachter ist jedoch nicht mehr an die HOAI gebunden. Er kann sein Honorar seit 2019 frei bestimmen. Gut zu wissen: Die Homeday-Makler ermitteln den Wert Ihrer Immobilie kostenlos und unverbindlich. Mehr Details finden Sie hier
Was ist ein Kurzgutachten?
Immobiliengutachter erstellen neben ausführlichen und gerichtsbeständigen Wertgutachten auch sogenannte Kurzgutachten. Dies kann von jedem Bausachverständigen erstellt werden und gibt lediglich eine realistische Preiseinschätzung wider. Häufig wird diese im Anschluss an eine Begehung mündlich geäußert. Das Kurzgutachten muss nicht in schriftlicher Form erfolgen. Die Kosten für die Begehung betragen rund 300 Euro.
Themengebiet: Immobilienbewertung
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