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Immobiliengutachter:
Wann ist ein Gutachter sinnvoll?Immobiliengutachter:
Wann ist ein Gutachter sinnvoll?Immobiliengutachter:
Wann ist ein Gutachter sinnvoll?

Eigentümer möchten den Verkehrswert Ihrer Immobilie erfahren. Daher gibt es Sachverständige, die sich auf die Bewertung von Immobilien spezialisiert haben.

Inhaltsverzeichnis

Wann ist ein Immobiliengutachter sinnvoll?

Einen Immobiliengutachter einzuschalten, ist immer dann sinnvoll, wenn sich die Immobilie wesentlich von anderen zum Verkauf stehenden Immobilien unterscheidet. Grund hierfür können entweder umfassende Modernisierungsmaßnahmen oder ein allgemeiner Instandhaltungsstau und spezifische Mängel sein.

Auch in allen rechtlichen, steuerlichen oder versicherungstechnischen Fällen ist ein Sachverständiger zu beauftragen. Hier ist gesetzlich ein Vollgutachten vorgeschrieben.

Tipp: Entspricht die Immobilie in wesentlichen Punkten anderen zum Verkauf stehenden Objekten, reicht die Preisschätzung durch einen Experten mit langjähriger Erfahrung aus. Dies kann zum Beispiel ein Homeday-Makler sein. Das Beste: Die Immobilienbewertung durch ihn ist kostenlos und unverbindlich.

Wer darf sich Immobiliengutachter nennen?

Da die Bezeichnung Immobiliengutachter nicht geschützt ist, üben unterschiedlichste Personen diesen Beruf aus. Dennoch kann zwischen freien, öffentlich bestellten und vereidigten sowie staatlich anerkannten Immobiliengutachtern unterschieden werden.

Beim freien Sachverständigen gibt es keine Nachweispflicht.

Die Industrie- und Handelskammer prüft öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige. Hierzu sind Sachkunde - in Form von überdurchschnittlicher Fachkenntnis und Erfahrung - nachzuweisen. Ein weiteres Kriterium ist die persönliche Eignung. Unabhängigkeit, Objektivität und Vertrauenswürdigkeit sind zwingend.

Staatlich anerkannte Immobiliengutachter werden von den Bundesländern beauftragt. Diese erstellen auch Immobiliengutachten für öffentliche Institutionen und Behörden.

Tipp 1: Um an einen kompetenten Immobiliengutachter zu geraten, empfiehlt es sich, zumindest einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zu wählen.

Tipp 2: Lassen Sie sich unbedingt den IHK-Ausweis des Gutachters zeigen. Er gibt Auskunft über persönliche Daten, das Sachgebiet sowie die Bestellungsbehörde. Der Stempel der Kammer bestätigt die Gültigkeit sämtlicher Angaben.

Welche Aufgabe hat ein Immobiliengutachter?

Kernaufgabe eines Immobiliengutachters ist, den Marktwert einer Immobilie zu ermitteln. Dafür schreibt er mit Hilfe eines Kriterienkatalogs die Merkmale der Immobilie nieder. Anschließend bewertet er anhand der gängigen Verfahren.

Wieviel kostet ein Immobiliengutachter?

Die Kosten eines Sachverständigen orientieren sich am Honorar für Architekten und Ingenieure gemäß Paragraf 34 HOAI. Da die Vorgabe aber im Jahre 2009 ersatzlos gestrichen wurde, kann das Honorar des Gutachters seither frei verhandelt werden.

Daher lohnt es sich, Kostenvoranschläge mehrerer Sachverständigen einzuholen.

Honorartafel gemäß Paragraf 34 Abs. 1 HOAI

Verkehrs- oder Marktwert	Normalstufe		Schwierigkeitsstufe
Euro	von Euro	bis Euro	von Euro	bis Euro
bis 250.000	977	1.193	1.157	1.628
300.000	1.071	1.304	1.264	1.779
350.000	1.149	1.397	1.356	1.908
400.000	1.207	1.479	1.425	2.012
450.000	1.266	1.546	1.490	2.104
500.000	1.318	1.611	1.559	2.198
750.000	1.563	1.912	1.847	2.610
1.000.000	1.776	2.180	2.104	2.965
1.250.000	1.981	2.417	2.336	3.292
1.500.000	2.164	2.644	2.548	3.599
1.750.000	2.357	2.877	2.780	3.917
2.000.000	2.510	3.062	2.956	4.165
2.250.000	2.671	3.249	3.150	4.437
2.500.000	2.856	3.487	3.382	4.757
3.000.000	3.152	3.849	3.724	5.253
3.500.000	3.450	4.194	4.079	5.771
4.000.000	3.729	4.569	4.410	6.250
4.500.000	4.082	5.027	4.837	6.851
5.000.000	4.348	5.314	5.148	7.274
7.500.000	5.706	6.973	6.762	9.511
10.000.000	7.071	8.555	8.242	11.719

Tipp: Vereinbaren Sie mit dem Immobiliengutachter individuell seine Vergütung.

Welche Unterlagen werden für eine Immobilienbewertung benötigt?

Auszug aus der Liegenschaftskarte (auch Flurkarte oder Lageplan genannt)

Das Dokument ist beim Katasteramt- oder Vermessungsamt erhältlich
Die Kosten betragen circa 15 Euro

Auszug aus dem Baulastenverzeichnis

Das Dokument ist beim Bauordnungsamt erhältlich
Die Kosten betragen circa 10 - 30 Euro, teilweise auch höhere Gebühren

Auszug aus dem Altlastenkataster

Das Dokument ist bei der Unteren Umweltschutzbehörde oder bei der Unteren Wasser- und Abfallwirtschaftsbehörde erhältlich

Bauplanungsrechtliche Auskunft

Eine Auskunft über die planungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben
Das Dokument ist beim Bauplanungsamt erhältlich
Die Kosten betragen normalerweise bis zu 20 Euro

Bauakte

Bestandteile: Baugenehmigung, Baubeschreibung, Angaben zur Ausstattung des Objekts, Bauzeichnungen in Form von Grundrissen, Schnitten, Ansichten und dem Lageplan sowie Flächen- und Massenberechnungen

Grundbuchauszug

Das Dokument ist beim Grundbuchamt erhältlich
Ansprüche Dritter sollen hiermit ausgeschlossen werden
Die Kosten betragen circa 10-20 Euro

Nachweise über Kosten aller Modernisierungsmaßnahmen

Gültiger Energieausweis

Zusätzlich bei Eigentumswohnungen

Teilungserklärung
Aufteilungsplan
Wirtschaftsplan mit Angabe der Höhe der Instandhaltungsrücklage-Kosten
Wohngeldabrechnung der letzten drei Jahre
Versammlungsprotokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen

Zusätzlich bei vermieteten Immobilien

Miet- und Pachtverträge samt aller Zusatzvereinbarungen

Alternativ

Liste mit allen Mietparteien
Wohn- und Nutzfläche der Mieter
Nettokaltmiete
Anfang und Ende des Mietvertrags
Option der Verlängerung des Mietverhältnisses
Besondere Abmachungen (z.B. Staffelmietvereinbarungen)
Mieterhöhungen bzw. Mietminderungen
Die Auflistung ist beim Eigentümer oder der Immobilienverwaltung erhältlich

Tipp 1: Falls möglich, sollten die Nachweise in Kopie nicht älter als drei Monate sein.

Tipp 2: Normalerweise brauchen Gutachter die Unterlagen vor der Besichtigung. Spätestens bei dem Vor-Ort-Termin sollten Sie alle Dokumente parat haben.

Was genau beurteilt der Sachverständige?

Folgende Bereiche finden Beachtung:

Dach samt Dachstuhl und Ziegeln
Gebäudefassade
Außenfenster
Kellerräume

Geschoßdecken
Elektrische Leitungen des Hauses
Heizungsanlage

Feuchtigkeit
Schädlings- oder Pilzbefall
Bausubstanz mit gesundheitsschädlichen Substanzen

Belastung des Grundwassers
Umweltfaktoren wie Lärmbelästigung

Rechtliche Aspekte wie Denkmalschutz oder Rechte Dritter an der Immobilie

Ein Sachverständiger vermerkt bei der Immobilienbesichtigung alle Besonderheiten und Mängel ordentlich in einem Kriterienkatalog. Bei allen Immobiliengutachten, die ein Gericht anordnet, ist jedoch eine bestimmte Art von Gutachten vorgeschrieben: Ein Vollgutachten ist hier notwendig.

Was ist ein Vollgutachten?

Vollgutachten werden auch als gerichtsfeste Gutachten bezeichnet.

Dreißig Seiten Information und ein umfassender Anhang sind hier zu erwarten.

Was beinhaltet ein Vollgutachten?

1. Deckblatt und Inhaltsangabe

2. Ergebnisse der Auswertung in Kurzform

3. Vorbemerkungen

Auftragsnummer und Auftraggeberdaten
Immobilienbesichtigungen
Berücksichtigte Unterlagen
Bewertungsgrundlagen

4. Beschreibung des Grundstücks

Inhalte des Grundbuchs
Belastungen des Grundstücks und Rechte am Grundstück
Lage unterteilt in Makro- und Mikrolage
Bebauung in der Umgebung
Erschließungsgrad inklusive Straßenbau
Beurteilung der Lage des Grundstücks

5. Gebäudebeschreibung

Baujahr und Gebäudeart
Zustand des Gebäudes ( Aus- und Umbauten, Stand Haustechnik)
Energieeffizienz (Nachweis durch Energieausweis)
Minderung des Gebäudewertes durch Bauschäden / Baumängel
Wertsteigerungen durch Modernisierung
Restnutzungsdauer
Außenbereich samt Garten und anderen Anlagen

6. Wirtschaftlichkeit

Beschreibung des Grundrisses
Aktuelle Nutzung des Gebäudes
Denkbare Nutzung des Gebäudes
Eigennutzung oder Mietobjekt mit Mietverträgen
Vermietbarkeit

7. Wertermittlung

Bodenwerte gemäß Bodenrichtwertkarten
Gebäudewertermittlung mittels unterschiedlicher Verfahren:
Sachwertmethode
Ertragswertmethode
Vergleichswertmethode

8. Ermittlung des Verkehrs bzw. Marktwerts der Immobilie gemäß § 194 BauGB

9. Anlagen

Baupläne, Flurkarte, Grundrisse
Verträge
Energieausweis
Bilder der Immobilie

Fazit

Die Beauftragung eines Gutachters ist anzuraten, wenn viele Modernisierungen durchgeführt wurden oder die Immobilie einen Investitionsstau oder Mängel aufweist.

Als Ausgangspunkt aller Verkaufsverhandlungen ist es wichtig, den Verkehrswert der Immobilie zu kennen. Dann ist es möglich, strategisch einen Angebotspreis zu wählen. Beide Seiten – Eigentümer und Interessenten – profitieren am Ende. Einen ersten Anhaltspunkt zum Wert einer Immobilie bietet der Homeday-Preisatlas. Er zeigt die Quadratmeterpreise jedes Wohnblocks in Deutschland.

Eine detaillierte Immobilienbewertung durch einen erfahrenen Experten hilft, den passenden Preis zu finden. Sie berücksichtigt die Besonderheiten jeder Immobilie. Die Homeday-Makler bewerten Ihr Haus oder Ihre Wohnung kostenlos und unverbindlich. Auch der Verkauf mit Homeday kostet Eigentümer nichts: Für Verkäufer ist der Service von Homeday komplett provisionsfrei.

Themengebiet: Immobilienbewertung