Haus bei Scheidung: Was passiert bei einer Trennung mit der Immobilie?
Ehepartner teilen die gemeinsamen Vermögensgegenstände im Falle einer Scheidung untereinander auf. Bei Immobilieneigentum müssen die Partner klären, was mit dem gemeinsamen Haus oder der Wohnung passieren soll. Erfahren Sie hier u.a. was der Zugewinnausgleich ist und was bei einer Scheidung mit dem Haus passiert.
Inhaltsverzeichnis:
Wie werden die Eigentumsanteile eines Hauses bei der Scheidung übertragen?
Scheidung mit Haus – Wann kommt es zur Teilungsversteigerung?
Welche Rolle spielen Güterstand und Zugewinnausgleich bei einer Scheidung mit Haus?
Gibt es in einer Ehe keinen Ehevertrag, leben die Partner automatisch in einer Zugewinngemeinschaft. Bei diesem gesetzlichen Güterstand gilt: Alles, was die Ehegatten vor der Eheschließung besessen haben, gehört ihnen weiterhin allein. Vermögen, das während der Ehe gebildet wurde, besitzen beide Ehepartner gemeinsam. Im Rahmen des Zugewinnausgleichs werden das Anfangs- und Endvermögen bei einer Scheidung gegenübergestellt. Wie viel Vermögen haben die Eheleute bei der Heirat besessen und wie viel ist das Eigentum jetzt wert? Bei einem höheren Vermögenszuwachs zahlt der Partner mit dem höheren Zugewinn den Zugewinnausgleich, so dass sich bei beiden Ehegatten ein gleich hohes Vermögen ergibt. Gibt es bei beiden einen identischen Vermögenszuwachs, ist kein Ausgleich notwendig. Der Anspruch auf Zugewinnausgleich erfolgt immer als Geldzahlung.
Ein Haus, das beide Partner zusammen gekauft haben, gehört beiden gemeinsam. Bei einer Scheidung ist die Immobilie aufzuteilen. Erlangt ein Ehepartner während der Ehe ein Haus durch eine Erbschaft, wird die gerbte Immobilie bei der Berechnung des Zugewinnausgleichs nicht berücksichtigt.
Hinweis:
“Haus bei Scheidung” ist kein einfaches Thema. Es kann daher sinnvoll sein, vor der Hochzeit in einem Ehevertrag festzuhalten, wie mit einer in der Ehe erworbenen Immobilie bei der Scheidung zu verfahren ist.
Was passiert bei einer Scheidung mit dem Haus?
Im Idealfall entscheiden beide Eheleute gemeinsam, was nach der Trennung mit der gemeinsamen Immobilie passiert. Es gibt verschiedene Optionen:
Eine Realteilung: Falls möglich wird das Haus in zwei getrennte, in sich abgeschlossene Einheiten umgebaut und beide Ehepartner bleiben Eigentümer jeweils einer Wohneinheit
Der Hausverkauf bei Scheidung – die Eheleute teilen den Erlös untereinander auf
Ein Ehepartner zahlt den anderen aus und behält das Haus. Wichtig: Er wird im Grundbuchauszug als alleiniger Eigentümer eingetragen, der andere Ehepartner ausgetragen.
Die Ehepartner übertragen die Immobilie auf ihre Kinder
Die Immobilie bleibt im Besitz der Eheleute und wird vermietet, die Mieteinnahmen teilen die Ex-Partner untereinander auf
Unter Umständen entscheiden sich die Partner dafür, im Haus wohnen zu bleiben und das Haus trotz Trennung gemeinsam zu bewohnen. Für diesen Fall wird ein gemeinsames Wohnrecht bei der Scheidung vereinbart. Damit das Trennungsjahr eingehalten wird, sind beide Lebensbereiche klar abzugrenzen.
Gut zu wissen:
Um einen Verkauf unter Zeitdruck und damit einen möglicherweise geringen Verkaufspreis zu vermeiden, empfiehlt sich der Verkauf bereits während des Trennungsjahres. Sie wissen nicht, wie viel Ihr Haus oder ihre Wohnung aktuell wert sind? Dann finden Sie es jetzt mit der kostenlosen und unverbindlichen Immobilienbewertung von Homeday heraus:
Was, wenn der Immobilienkredit bei der Scheidung mit Haus noch nicht abbezahlt ist?
Nicht selten ist bei einer Scheidung der Immobilienkredit für das Haus noch nicht abbezahlt, schließlich ist die Immobilienfinanzierung meist auf Jahrzehnte angelegt. Läuft der Kredit für eine Immobilie auf beide Partner, wird er in der Regel auf den Ehegatten, der im Zuge der Scheidung die Immobilie übernimmt, als alleinigen Kreditnehmern übertragen. Hierzu ist jedoch die Zustimmung der Bank erforderlich. Sie kann sie jedoch verweigern – beispielsweise, wenn sie den alleinigen Immobilieneigentümer nicht für kreditwürdig hält.
In diesem Fall gibt es verschiedene Möglichkeiten:
Die Partner einigen sich darauf, den Kredit weiterhin gemeinsam weiterzuzahlen. Der Partner, der nicht Eigentümer der Immobilie ist, kann sich seinen Anteil an der Tilgung dann auf anderem Wege von seinem Ehegatten zurückzahlen lassen – etwa über den Trennungsunterhalt.
Wollen die Ehegatten den Kredit nicht gemeinsam weiterzahlen, können sie ihn auch vorzeitig auflösen. Der Alleineigentümer benötigt dann einen neuen Kreditvertrag, um die Restschuld zu tilgen.
Gut zu wissen:
Bei der vorzeitigen Auflösung des Kredits kann die Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Wie werden die Eigentumsanteile eines Hauses bei der Scheidung übertragen?
Behält ein Partner das gemeinsame Haus, zahlt er seinen Ehepartner bei der Trennung aus. Denn in der Regel gehört die Immobilie beiden Partnern je zur Hälfte. Ein Ehepartner überträgt also bei der Scheidung mit Haus seinen Miteigentumsanteil auf den anderen Partner. Für die Wertermittlung des Hauses bei der Scheidung werden die bestehenden Verbindlichkeiten vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen. Da beide Eheleute hälftige Eigentümer sind, wird das Ergebnis durch zwei dividiert. Ein Beispiel: Das Haus ist 300.000 Euro wert, die Verbindlichkeiten betragen 120.000 Euro:
300.000 Euro abzgl. 120.000 Euro ergibt 180.000 Euro
180.000 ./. 2 ergibt 90.000 Euro
In diesem Beispiel wäre der Ehegatte mit 90.000 Euro auszuzahlen. Ist eine Auszahlung des Partners nicht möglich, kann der Betrag unter Umständen mit Unterhaltszahlungen oder dem Zugewinnausgleich verrechnet werden. Möglich ist auch eine Stundung des Kaufpreises. Hier kommt es also auf die Vereinbarung beider Parteien an.
Scheidung mit Haus – Wann kommt es zur Teilungsversteigerung?
Werden sich die Partner über einen Hausverkauf bei Scheidung nicht einig, ist jede Partei berechtigt, beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung zu beantragen. Im Grundbuch wird in diesem Fall ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Der andere Ehepartner wird über die Teilungsversteigerung informiert und hat Gelegenheit, innerhalb von zwei Wochen Einwände vorzubringen. Ist der Einwand erfolgreich, wird die Versteigerung zunächst bis zu einer erneuten Prüfung für sechs Monate ausgesetzt. Kommt es zu einer öffentlichen Versteigerung, können die Parteien Gebote abgeben und das Haus im Rahmen der Versteigerung selbst erwerben. Bei der Teilungsversteigerung ist von einem Verkauf unter Wert auszugehen, so dass diese Lösung im Falle von Haus und Scheidung möglichst vermieden werden sollte.
Was gilt es steuerlich zu beachten?
Nach dem Einkommenssteuergesetz §22 und §23 sind alle Gewinne aus einem privaten Immobilienverkauf steuerpflichtig. Es ist eine sogenannte Spekulationssteuer zu zahlen, wenn:
der Eigentümer die Immobilie nicht selbst genutzt hat
es sich um ein Grundstück handelt, das unbebaut ist
die Immobilie aus Betriebsvermögen finanziert wurde
die Immobilie bei einer Scheidung oder Gütertrennung auf einen Ehepartner übertragen wird
Die Spekulationssteuer entfällt jedoch, wenn zwischen zwischen dem Zeitpunkt von Kauf und Verkauf der Immobilie mehr als zehn Jahre liegen oder die Immobilie vor der Scheidung für eine bestimmte Zeit vom Eigentümer bewohnt wurde.
Neben der Spekulationssteuer kann nach einer Scheidung mit Haus durch den Eigentümerwechsel auch die Grunderwerbsteuer anfallen. Um dies zu vermeiden, sollten die Immobilie spätestens im Zuge der Scheidung auf den späteren Alleineigentümer übertragen werden, da Eheleute von der Steuer ausgenommen sind.
Gut zu wissen:
Auch in den Verträgen zu laufenden Kosten wie Versicherung, Gas oder Strom sollte bei einer Umschreibung auf einen Eigentümer nur noch dieser in den Dokumenten stehen.
Haus bei Scheidung – FAQ
Was passiert bei einer Scheidung mit dem Haus?
Im Idealfall entscheiden beide Eheleute gemeinsam, was nach der Trennung mit dem gemeinsamen Haus passiert. Es gibt verschiedene Optionen: Sie können das Haus verkaufen und den Erlös unter einander aufteilen. Eine andere Option wäre, dass der Ehepartner das Haus allein behält und den anderen auszahlt. Informieren Sie sich hier über weitere Optionen.
Was, wenn der Immobilienkredit bei der Scheidung mit Haus noch nicht abbezahlt ist?
Nicht selten ist bei einer Scheidung der Immobilienkredit für das Haus noch nicht abbezahlt. Behält ein Partner das Haus, kann er den Kredit auf sich als alleinigen Kreditnehmer übertragen lassen. Hierzu benötigt er jedoch die Zustimmung der Bank. Hält sie den Alleineigentümer jedoch nicht für kreditwürdig, kann sie ihre Zustimmung auch verweigern. In diesem Fall ist es beispielsweise möglich, den Kredit vorzeitig aufzulösen. Der Alleineigentümer kann dann einen neuen Kredit abschließen, mit der er die Restschuld tilgt. Jetzt mehr dazu erfahren.
Wie werden die Eigentumsanteile eines Hauses bei der Scheidung übertragen?
In der Regel gehört eine Immobilie beiden Partnern jeweils zur Hälfte. Behält ein Partner das gemeinsame Haus, zahlt er seinen Ehepartner bei der Trennung aus. Der ausgezahlte Ehepartner überträgt seinen Miteigentumsanteil auf den anderen. Ist eine Auszahlung des Partners nicht möglich, kann der Betrag unter Umständen mit Unterhaltszahlungen oder dem Zugewinnausgleich verrechnet werden. Erfahren Sie hier mehr zum Thema.
Themengebiet: Immobilienverkauf
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