Haus bei Scheidung:
Was passiert bei einer Trennung mit der Immobilie?
Ehepartner teilen die gemeinsamen Vermögensgegenstände im Falle einer Scheidung untereinander auf. Bei Immobilieneigentum müssen die Partner klären, was mit dem gemeinsamen Haus oder der Wohnung passieren soll. Erfahren Sie hier u.a. was der Zugewinnausgleich ist und was bei einer Scheidung mit dem Haus passiert.
Das Wichtigste zusammengefasst:
Bei einer Scheidung müssen die Partner entscheiden, was mit dem gemeinsamen Haus passiert: Realteilung, Verkauf, Auszahlung, Übertragung auf die Kinder oder Vermietung.
Der Immobilienkredit kann gemeinsam weitergezahlt oder vorzeitig aufgelöst werden, und die Eigentumsanteile werden durch Auszahlung übertragen.
Bei Uneinigkeit kann es zur Teilungsversteigerung kommen, und steuerliche Aspekte wie Spekulationssteuer und Grunderwerbsteuer sind zu beachten.
Inhaltsverzeichnis:
Was ist im Hinblick auf Kinder und die familiären Bedürfnisse zu bedenken?
Wie werden die Eigentumsanteile eines Hauses bei der Scheidung übertragen?
Scheidung mit Haus – Wann kommt es zur Teilungsversteigerung?
Welche Rolle spielen Güterstand und Zugewinnausgleich bei einer Scheidung mit Haus?
Gibt es in einer Ehe keinen Ehevertrag, leben die Partner automatisch in einer Zugewinngemeinschaft. Bei diesem gesetzlichen Güterstand gilt: Alles, was die Ehegatten vor der Eheschließung besessen haben, gehört ihnen weiterhin allein. Vermögen, das während der Ehe gebildet wurde, besitzen beide Ehepartner gemeinsam. Im Rahmen des Zugewinnausgleichs werden das Anfangs- und Endvermögen bei einer Scheidung gegenübergestellt. Wie viel Vermögen haben die Eheleute bei der Heirat besessen und wie viel ist das Eigentum jetzt wert? Bei einem höheren Vermögenszuwachs zahlt der Partner mit dem höheren Zugewinn den Zugewinnausgleich, sodass sich bei beiden Ehegatten ein gleich hohes Vermögen ergibt. Gibt es bei beiden einen identischen Vermögenszuwachs, ist kein Ausgleich notwendig. Der Anspruch auf Zugewinnausgleich erfolgt immer als Geldzahlung.
Ein Haus, das beide Partner zusammen gekauft haben, gehört beiden gemeinsam. Bei einer Scheidung ist die Immobilie aufzuteilen. Erlangt ein Ehepartner während der Ehe ein Haus durch eine Erbschaft, wird die geerbte Immobilie bei der Berechnung des Zugewinnausgleichs nicht berücksichtigt.
Hinweis:
“Haus bei Scheidung” ist kein einfaches Thema. Es kann daher sinnvoll sein, vor der Hochzeit in einem Ehevertrag festzuhalten, wie mit einer in der Ehe erworbenen Immobilie bei der Scheidung zu verfahren ist.
Was passiert bei einer Scheidung mit dem Haus?
Im Idealfall entscheiden beide Eheleute gemeinsam, was nach der Trennung mit der gemeinsamen Immobilie passiert. Es gibt verschiedene Optionen:
Eine Realteilung: Falls möglich, wird das Haus in zwei getrennte, in sich abgeschlossene Einheiten umgebaut und beide Ehepartner bleiben Eigentümer jeweils einer Wohneinheit. Entscheidend ist, dass die beiden Einheiten jeweils über einen separaten Eingang verfügen und vollständig voneinander abgetrennt sind. Ein Vorteil dieser Lösung ist, dass die geschiedenen Ehepartner ohne Zustimmung des anderen über ihren Teil verfügen können. Eine Realteilung ist allerdings immer von den örtlichen Gegebenheiten abhängig und lässt sich nicht in jedem Fall umsetzen.
Der Hausverkauf bei Scheidung: Entscheiden die Partner sich für einen Hausverkauf nach der Scheidung und es gibt keinen Ehevertrag, erfolgt die Aufteilung des Erlöses nach gesetzlichen Vorgaben. In diesem Fall handelt es sich um eine Bruchteilsgemeinschaft und der Verkaufserlös wird zu gleichen Teilen unter den Beteiligten aufgeteilt. Eventuell bestehende Kredit werden bei Berechnung des Erlöses berücksichtigt.
Haus bleibt im Eigentum eines Partners: Handelt es sich um ein Haus, das die Partner während der Ehe gekauft oder gebaut haben, kann einer der Partner das Haus nach der Scheidung behalten und den anderen auszahlen. Um den Wert zu bestimmen, wird der aktuelle Wert der Immobilie abzüglich eventueller Kreditverbindlichkeiten festgelegt. Beträgt der Immobilienwert beispielsweise 360.000 Euro und es besteht eine Restschuld von 150.000 Euro, ergibt sich ein Wert von 210.000 Euro. Die Hälfte dieses Betrages, in diesem Fall also 105.000 Euro, wäre auszuzahlen.
Vermietung der Immobilie: Die Ehepartner behalten und vermieten die Immobilie. Die Mieteinnahmen werden unter den Parteien aufgeteilt oder ein noch bestehender Kredit wird mit den Einnahmen zurückgezahlt. Sollte die Kreditrate geringer als die Mieteinnahmen sein, wird der Überschuss unter beiden Partnern aufgeteilt.
Übertragung der Immobilie auf die Kinder: Haben die Partner volljährige Kinder, ist eine Übertragung des Hauses auf die Kinder möglich. In diesem Zusammenhang gilt es zu überlegen, ob eines der Kinder noch bestehende Kreditverbindlichkeiten übernimmt. Grundsätzlich ist auch eine Übertragung auf minderjährige Kinder denkbar. In diesem Fall schaltet sich jedoch das Vormundschaftsgericht ein.
Gemeinsames Wohnrecht: Unter Umständen entscheiden sich die Partner dafür, im Haus wohnen zu bleiben und das Haus trotz Trennung gemeinsam zu bewohnen. Für diesen Fall wird ein gemeinsames Wohnrecht bei der Scheidung vereinbart. Damit das Trennungsjahr eingehalten wird, sind beide Lebensbereiche klar abzugrenzen.
Zwangsversteigerung: Gibt es keine Möglichkeit der Einigung, kann einer der Partner die Teilungsversteigerung beantragen. Dabei handelt es sich um eine besondere Form der Zwangsversteigerung. Der Verkaufserlös wird zwischen den beiden Parteien aufgeteilt.
Nutzung des Hauses durch einen Ehepartner zur Sicherung des Wohnbedarfs: Einer der ehemaligen Ehepartner bleibt im Haus wohnen, der andere zieht aus. In diesem Fall hat der im Haus lebende Partner aufgrund des mietfreien Wohnens einen Vorteil, da der andere Partner Miete für eine neue Immobilie zahlen muss. Der Vorteil wird bei der Berechnung von Unterhalt berücksichtigt.
Gut zu wissen:
Um einen Verkauf unter Zeitdruck und damit einen möglicherweise geringen Verkaufspreis zu vermeiden, empfiehlt sich der Verkauf bereits während des Trennungsjahres. Sie wissen nicht, wie viel Ihr Haus oder ihre Wohnung aktuell wert sind? Dann finden Sie es jetzt mit der kostenlosen und unverbindlichen Immobilienbewertung von Homeday heraus:
Was, wenn der Immobilienkredit bei der Scheidung mit Haus noch nicht abbezahlt ist?
Nicht selten ist bei einer Scheidung der Immobilienkredit für das Haus noch nicht abbezahlt, schließlich ist die Immobilienfinanzierung meist auf Jahrzehnte angelegt. Läuft der Kredit für eine Immobilie auf beide Partner, wird er in der Regel auf den Ehegatten, der im Zuge der Scheidung die Immobilie übernimmt, als alleinigen Kreditnehmern übertragen. Hierzu ist jedoch die Zustimmung der Bank erforderlich. Sie kann sie jedoch verweigern –beispielsweise, wenn sie den alleinigen Immobilieneigentümer nicht für kreditwürdig hält.
In diesem Fall gibt es verschiedene Möglichkeiten:
Die Partner einigen sich darauf, den Kredit weiterhin gemeinsam weiterzuzahlen. Der Partner, der nicht Eigentümer der Immobilie ist, kann sich seinen Anteil an der Tilgung dann auf anderem Wege von seinem Ehegatten zurückzahlen lassen – etwa über den Trennungsunterhalt.
Wollen die Ehegatten den Kredit nicht gemeinsam weiterzahlen, können sie ihn auch vorzeitig auflösen. Der Alleineigentümer benötigt dann einen neuen Kreditvertrag, um die Restschuld zu tilgen.
Gut zu wissen:
Bei der vorzeitigen Auflösung des Kredits kann die Bank eine sogenannteVorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Scheidung und Haus: Was ist im Hinblick auf Kinder und die familiären Bedürfnisse zu bedenken?
Gerade bei jüngeren Kindern, die noch zu Hause wohnen, ist die familiäre Situation bei einer Scheidung unter Umständen nicht einfach. Idealerweise einigen die Eltern sich so, dass die Interessen der Kinder gewahrt bleiben. Im Zusammenhang mit der Frage, was bei der Scheidung mit dem Haus passieren soll, stehen die Wohnsituation und das Sorgerecht für die Kinder.
Es gibt verschiedene Ideen, für den Wohnsitz der Kinder nach einer Scheidung:
Residenzmodell: Die Kinder wohnen bei einem Elternteil, für den anderen Elternteil gibt es ein regelmäßiges Umgangsrecht. In diesem Fall könnten ein Ehepartner und das Kind oder die Kinder nach der Scheidung im Haus wohnen bleiben.
Wechselmodell: Die Kinder leben abwechselnd bei einem Elternteil, die Zeit wird also zwischen den Partnern aufgeteilt. Zu klären wäre, ob ein Ehepartner die Immobilie übernimmt und dort weiterhin wohnt.
Nestmodell: Die Kinder bleiben auch nach der Scheidung im Haus wohnen und die Elternteile leben abwechselnd gemeinsam mit den Kindern. Bei diesem Modell wäre neben der Familienimmobilie für jeden Ehepartner eine eigene Wohnung erforderlich.
Vor allem das Nestmodell bietet für die Kinder deutliche Vorteile. Sie bleiben in der gewohnten Umgebung - Schule oder Kindergarten und der Freundeskreis müssen nicht aufgegeben werden. Für die Eltern sind Wechsel- und Nestmodell jedoch nicht einfach und es erfordert eine gute Organisation, damit alles funktioniert. Gerade wenn die Partner die Entscheidung treffen, das Haus trotz Scheidung zu behalten, kann es zu finanziellen Streitigkeiten kommen.
Wie werden die Eigentumsanteile eines Hauses bei der Scheidung übertragen?
Behält ein Partner das gemeinsame Haus, zahlt er seinen Ehepartner bei der Trennung aus. Denn in der Regel gehört die Immobilie beiden Partnern je zur Hälfte. Ein Ehepartner überträgt also bei der Scheidung mit Haus seinen Miteigentumsanteil auf den anderen Partner. Für die Wertermittlung des Hauses bei der Scheidung werden die bestehenden Verbindlichkeiten vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen. Da beide Eheleute hälftige Eigentümer sind, wird das Ergebnis durch zwei dividiert. Ein Beispiel: Das Haus ist 300.000 Euro wert, die Verbindlichkeiten betragen 120.000 Euro:
300.000 Euro abzgl. 120.000 Euro ergibt 180.000 Euro
180.000 ./. 2 ergibt 90.000 Euro
In diesem Beispiel wäre der Ehegatte mit 90.000 Euro auszuzahlen. Ist eine Auszahlung des Partners nicht möglich, kann der Betrag unter Umständen mit Unterhaltszahlungen oder dem Zugewinnausgleich verrechnet werden. Möglich ist auch eine Stundung des Kaufpreises. Hier kommt es also auf die Vereinbarung beider Parteien an.
Scheidung mit Haus – Wann kommt es zur Teilungsversteigerung?
Werden sich die Partner über einen Hausverkauf bei Scheidung nicht einig, ist jede Partei berechtigt, beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung zu beantragen. Im Grundbuch wird in diesem Fall ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Der andere Ehepartner wird über die Teilungsversteigerung informiert und hat Gelegenheit, innerhalb von zwei Wochen Einwände vorzubringen. Ist der Einwand erfolgreich, wird die Versteigerung zunächst bis zu einer erneuten Prüfung für sechs Monate ausgesetzt. Kommt es zu einer öffentlichen Versteigerung, können die Parteien Gebote abgeben und das Haus im Rahmen der Versteigerung selbst erwerben. Bei der Teilungsversteigerung ist von einem Verkauf unter Wert auszugehen, sodass diese Lösung im Falle von Haus und Scheidung möglichst vermieden werden sollte.
Was gilt es steuerlich zu beachten?
Nach dem Einkommenssteuergesetz §22 und §23 sind alle Gewinne aus einem privaten Immobilienverkauf steuerpflichtig. Es ist eine sogenannte Spekulationssteuer zu zahlen, wenn:
der Eigentümer die Immobilie nicht selbst genutzt hat
es sich um ein Grundstück handelt, das unbebaut ist
die Immobilie aus Betriebsvermögen finanziert wurde
die Immobilie bei einer Scheidung oder Gütertrennung auf einen Ehepartner übertragen wird
Die Spekulationssteuer entfällt jedoch, wenn zwischen dem Zeitpunkt von Kauf und Verkauf der Immobilie mehr als zehn Jahre liegen oder die Immobilie vor der Scheidung für eine bestimmte Zeit vom Eigentümer bewohnt wurde.
Neben der Spekulationssteuer kann nach einer Scheidung mit Haus durch den Eigentümerwechsel auch die Grunderwerbsteuer anfallen. Um dies zu vermeiden, sollten die Immobilie spätestens im Zuge der Scheidung auf den späteren Alleineigentümer übertragen werden, da Eheleute von der Steuer ausgenommen sind.
Gut zu wissen:
Auch in den Verträgen zu laufenden Kosten wie Versicherung, Gas oder Strom sollte bei einer Umschreibung auf einen Eigentümer nur noch dieser in den Dokumenten stehen.
Haus bei Scheidung – FAQ
Was passiert bei einer Scheidung mit dem Haus?
Im Idealfall entscheiden beide Eheleute gemeinsam, was nach der Trennung mit dem gemeinsamen Haus passiert. Es gibt verschiedene Optionen: Sie können das Haus verkaufen und den Erlös unter einander aufteilen. Eine andere Option wäre, dass der Ehepartner das Haus allein behält und den anderen auszahlt. Informieren Sie sich hier über weitere Optionen.
Was, wenn der Immobilienkredit bei der Scheidung mit Haus noch nicht abbezahlt ist?
Nicht selten ist bei einer Scheidung der Immobilienkredit für das Haus noch nicht abbezahlt. Behält ein Partner das Haus, kann er den Kredit auf sich als alleinigen Kreditnehmer übertragen lassen. Hierzu benötigt er jedoch die Zustimmung der Bank. Hält sie den Alleineigentümer jedoch nicht für kreditwürdig, kann sie ihre Zustimmung auch verweigern. In diesem Fall ist es beispielsweise möglich, den Kredit vorzeitig aufzulösen. Der Alleineigentümer kann dann einen neuen Kredit abschließen, mit der er die Restschuld tilgt. Jetzt mehr dazu erfahren.
Wie werden die Eigentumsanteile eines Hauses bei der Scheidung übertragen?
In der Regel gehört eine Immobilie beiden Partnern jeweils zur Hälfte. Behält ein Partner das gemeinsame Haus, zahlt er seinen Ehepartner bei der Trennung aus. Der ausgezahlte Ehepartner überträgt seinen Miteigentumsanteil auf den anderen. Ist eine Auszahlung des Partners nicht möglich, kann der Betrag unter Umständen mit Unterhaltszahlungen oder dem Zugewinnausgleich verrechnet werden. Erfahren Sie hier mehr zum Thema.
Was passiert, wenn ein Partner im Haus wohnen bleiben möchte?
Wenn der Partner bei einer Scheidung im Haus wohnen bleiben möchten, kann er seinen Ex-Partner auszahlen und wird Alleineigentümer der Immobilie. Alternativ zahlt der im Haus wohnende Partner eine Nutzungsentschädigung an den anderen.
Welche steuerlichen Folgen hat die Auszahlung des anderen Partners?
Unter bestimmten Umständen ist der Verkaufserlös aus dem Hausverkauf an den Partner steuerpflichtig und es fällt Spekulationssteuer an. Steuerpflichtig ist der Hausverkauf, wenn der verkaufende Partner die Immobilie selbst nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt hat und die Veräußerung an den Partner innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren erfolgt.
Themengebiet: Immobilienverkauf
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