• Haus bei Scheidung: Was passiert mit der Immobilie?

    Haus bei Scheidung:
    Was passiert bei einer Trennung mit der Immobilie?

    Ehepartner teilen die
    gemeinsamen Vermögensgegenstände im Falle einer Scheidung untereinander
    auf. Bei Immobilieneigentum müssen die Partner klären, was mit dem
    gemeinsamen Haus oder der Wohnung passieren soll. Erfahren Sie hier u.a.
    was der Zugewinnausgleich ist und was bei einer Scheidung mit dem Haus
    passiert.

    Inhaltsverzeichnis:

    1. Welche Rolle spielen Güterstand und Zugewinnausgleich?

    2. Was passiert bei einer Scheidung mit dem Haus?

    3. Wie werden die Eigentumsanteile eines Hauses bei der Scheidung übertragen?

    4. Scheidung mit Haus – Wann kommt es zur Teilungsversteigerung?

    5. Was gilt es steuerlich zu beachten?

    Welche Rolle spielen Güterstand und Zugewinnausgleich bei einer Scheidung mit Haus?

    Gibt es in einer Ehe keinen Ehevertrag, leben die Partner automatisch in einer Zugewinngemeinschaft .
    Bei diesem gesetzlichen Güterstand gilt: Alles, was die Ehegatten vor
    der Eheschließung besessen haben, gehört ihnen weiterhin allein.
    Vermögen, das während der Ehe gebildet wurde, besitzen beide Ehepartner
    gemeinsam. Im Rahmen des Zugewinnausgleichs werden das Anfangs- und
    Endvermögen bei einer Scheidung gegenübergestellt. Wie viel Vermögen
    haben die Eheleute bei der Heirat besessen und wie viel ist das Eigentum
    jetzt wert? Bei einem höheren Vermögenszuwachs zahlt der Partner mit
    dem höheren Zugewinn den Zugewinnausgleich, so dass sich bei beiden
    Ehegatten ein gleich hohes Vermögen ergibt. Gibt es bei beiden einen
    identischen Vermögenszuwachs, ist kein Ausgleich notwendig. Der Anspruch
    auf Zugewinnausgleich erfolgt immer als Geldzahlung.

    Ein Haus, das beide Partner zusammen gekauft haben, gehört beiden
    gemeinsam. Bei einer Scheidung ist die Immobilie aufzuteilen. Erlangt
    ein Ehepartner während der Ehe ein Haus durch eine Erbschaft , wird die gerbte Immobilie bei der Berechnung des Zugewinnausgleichs nicht berücksichtigt.

    Hinweis:

    “Haus bei Scheidung” ist kein einfaches Thema. Es kann daher sinnvoll
    sein, vor der Hochzeit in einem Ehevertrag festzuhalten, wie mit einer
    in der Ehe erworbenen Immobilie bei der Scheidung zu verfahren ist.

    Was passiert bei einer Scheidung mit dem Haus?

    Im Idealfall entscheiden beide
    Eheleute gemeinsam, was nach der Trennung mit der gemeinsamen Immobilie
    passiert. Es gibt verschiedene Optionen:

    • Eine Realteilung: Falls möglich wird das Haus in zwei
      getrennte, in sich abgeschlossene Einheiten umgebaut und beide
      Ehepartner bleiben Eigentümer jeweils einer Wohneinheit

    • Der Hausverkauf bei Scheidung – die Eheleute teilen den Erlös untereinander auf

    • Ein Ehepartner zahlt den anderen aus und behält das Haus. Wichtig: Er wird im Grundbuchauszug als alleiniger Eigentümer eingetragen, der andere Ehepartner ausgetragen.

    • Die Ehepartner übertragen die Immobilie auf ihre Kinder

    • Die Immobilie bleibt im Besitz der Eheleute und wird vermietet, die Mieteinnahmen teilen die Ex-Partner untereinander auf

    Unter Umständen entscheiden sich die Partner dafür, im Haus wohnen zu
    bleiben und das Haus trotz Trennung gemeinsam zu bewohnen. Für diesen
    Fall wird ein gemeinsames Wohnrecht bei der Scheidung vereinbart. Damit
    das Trennungsjahr eingehalten wird, sind beide Lebensbereiche klar abzugrenzen.

    Gut zu wissen:

    Um einen Verkauf unter Zeitdruck und damit einen möglicherweise geringen
    Verkaufspreis zu vermeiden, empfiehlt sich der Verkauf bereits während
    des Trennungsjahres. Sie wissen nicht, wie viel Ihr Haus oder ihre
    Wohnung aktuell wert sind? Dann finden Sie es jetzt mit der kostenlosen
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    Was, wenn der Immobilienkredit bei der Scheidung mit Haus noch nicht abbezahlt ist?

    Nicht selten ist bei einer Scheidung der Immobilienkredit für das Haus noch nicht abbezahlt, schließlich ist die Immobilienfinanzierung
    meist auf Jahrzehnte angelegt. Läuft der Kredit für eine Immobilie auf
    beide Partner, wird er in der Regel auf den Ehegatten, der im Zuge der
    Scheidung die Immobilie übernimmt, als alleinigen Kreditnehmern
    übertragen. Hierzu ist jedoch die Zustimmung der Bank erforderlich. Sie
    kann sie jedoch verweigern – beispielsweise, wenn sie den alleinigen
    Immobilieneigentümer nicht für kreditwürdig hält.

    In diesem Fall gibt es verschiedene Möglichkeiten:

    1. Die Partner einigen sich darauf, den Kredit weiterhin gemeinsam
      weiterzuzahlen. Der Partner, der nicht Eigentümer der Immobilie ist,
      kann sich seinen Anteil an der Tilgung dann auf anderem Wege von seinem Ehegatten zurückzahlen lassen – etwa über den Trennungsunterhalt.

    2. Wollen die Ehegatten den Kredit nicht gemeinsam weiterzahlen, können sie
      ihn auch vorzeitig auflösen. Der Alleineigentümer benötigt dann einen
      neuen Kreditvertrag, um die Restschuld zu tilgen.

    Gut zu wissen:

    Bei der vorzeitigen Auflösung des Kredits kann die Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

    Wie werden die Eigentumsanteile eines Hauses bei der Scheidung übertragen?

    Behält ein Partner das
    gemeinsame Haus, zahlt er seinen Ehepartner bei der Trennung aus. Denn
    in der Regel gehört die Immobilie beiden Partnern je zur Hälfte. Ein
    Ehepartner überträgt also bei der Scheidung mit Haus seinen
    Miteigentumsanteil auf den anderen Partner. Für die Wertermittlung des
    Hauses bei der Scheidung werden die bestehenden Verbindlichkeiten vom Verkehrswert der Immobilie
    abgezogen. Da beide Eheleute hälftige Eigentümer sind, wird das
    Ergebnis durch zwei dividiert. Ein Beispiel: Das Haus ist 300.000 Euro
    wert, die Verbindlichkeiten betragen 120.000 Euro:

    • 300.000 Euro abzgl. 120.000 Euro ergibt 180.000 Euro

    • 180.000 ./. 2 ergibt 90.000 Euro

    In diesem Beispiel wäre der Ehegatte mit
    90.000 Euro auszuzahlen. Ist eine Auszahlung des Partners nicht möglich,
    kann der Betrag unter Umständen mit Unterhaltszahlungen oder dem
    Zugewinnausgleich verrechnet werden. Möglich ist auch eine Stundung des
    Kaufpreises. Hier kommt es also auf die Vereinbarung beider Parteien an.

    Scheidung mit Haus – Wann kommt es zur Teilungsversteigerung?

    Werden sich die Partner über einen Hausverkauf bei Scheidung nicht einig, ist jede Partei berechtigt, beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung zu beantragen. Im Grundbuch
    wird in diesem Fall ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Der
    andere Ehepartner wird über die Teilungsversteigerung informiert und hat
    Gelegenheit, innerhalb von zwei Wochen Einwände vorzubringen. Ist der
    Einwand erfolgreich, wird die Versteigerung zunächst bis zu einer
    erneuten Prüfung für sechs Monate ausgesetzt. Kommt es zu einer
    öffentlichen Versteigerung, können die Parteien Gebote abgeben und das
    Haus im Rahmen der Versteigerung selbst erwerben. Bei der
    Teilungsversteigerung ist von einem Verkauf unter Wert auszugehen, so
    dass diese Lösung im Falle von Haus und Scheidung möglichst vermieden
    werden sollte.

    Was gilt es steuerlich zu beachten?

    Nach dem Einkommenssteuergesetz
    §22 und §23 sind alle Gewinne aus einem privaten Immobilienverkauf
    steuerpflichtig. Es ist eine sogenannte Spekulationssteuer zu zahlen, wenn:

    • der Eigentümer die Immobilie nicht selbst genutzt hat

    • es sich um ein Grundstück handelt, das unbebaut ist

    • die Immobilie aus Betriebsvermögen finanziert wurde

    • die Immobilie bei einer Scheidung oder Gütertrennung auf einen Ehepartner übertragen wird

    Die
    Spekulationssteuer entfällt jedoch, wenn zwischen zwischen dem Zeitpunkt
    von Kauf und Verkauf der Immobilie mehr als zehn Jahre liegen oder die
    Immobilie vor der Scheidung für eine bestimmte Zeit vom Eigentümer
    bewohnt wurde.

    Neben der Spekulationssteuer kann nach einer Scheidung mit Haus durch den Eigentümerwechsel auch die Grunderwerbsteuer
    anfallen. Um dies zu vermeiden, sollten die Immobilie spätestens im
    Zuge der Scheidung auf den späteren Alleineigentümer übertragen werden,
    da Eheleute von der Steuer ausgenommen sind.

    Gut zu wissen:

    Auch in den Verträgen zu laufenden
    Kosten wie Versicherung, Gas oder Strom sollte bei einer Umschreibung
    auf einen Eigentümer nur noch dieser in den Dokumenten stehen.

    Haus bei Scheidung – FAQ

    Was passiert bei einer Scheidung mit dem Haus?

    Im Idealfall entscheiden beide Eheleute gemeinsam, was nach der Trennung mit dem gemeinsamen Haus passiert. Es gibt verschiedene Optionen: Sie können das Haus verkaufen und den Erlös unter einander aufteilen. Eine andere Option wäre, dass der Ehepartner das Haus allein behält und den anderen auszahlt. Informieren Sie sich hier über weitere Optionen.

    Was, wenn der Immobilienkredit bei der Scheidung mit Haus noch nicht abbezahlt ist?

    Nicht selten ist bei einer Scheidung der Immobilienkredit für das Haus noch nicht abbezahlt. Behält ein Partner das Haus, kann er den Kredit auf sich als alleinigen Kreditnehmer übertragen lassen. Hierzu benötigt er jedoch die Zustimmung der Bank. Hält sie den Alleineigentümer jedoch nicht für kreditwürdig, kann sie ihre Zustimmung auch verweigern. In diesem Fall ist es beispielsweise möglich, den Kredit vorzeitig aufzulösen. Der Alleineigentümer kann dann einen neuen Kredit abschließen, mit der er die Restschuld tilgt. Jetzt mehr dazu erfahren .

    Wie werden die Eigentumsanteile eines Hauses bei der Scheidung übertragen?

    In der Regel gehört eine Immobilie beiden Partnern jeweils zur Hälfte. Behält ein Partner das gemeinsame Haus, zahlt er seinen Ehepartner bei der Trennung aus. Der ausgezahlte Ehepartner überträgt seinen Miteigentumsanteil auf den anderen. Ist eine Auszahlung des Partners nicht möglich, kann der Betrag unter Umständen mit Unterhaltszahlungen oder dem Zugewinnausgleich verrechnet werden. Erfahren Sie hier mehr zum Thema .

    Themengebiet: Immobilienverkauf

    Hinweis:

    Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten, -Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.

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