Eine Scheidung bedeutet für beide Ehepartner eine Veränderung ihrer Lebensumstände. Hausbesitzer müssen entscheiden, was mit ihrem Eigenheim geschehen soll.
Voraussetzung für einen Hausverkauf ist, dass sich beide Ehepartner, sofern es sich um gemeinsames Eigentum handelt, darüber einig sind, dass sie verkaufen wollen. Der Hausverkauf im Scheidungsfalls kann aus verschiedenen Gründen, wie dem Abbau von Verbindlichkeiten oder der Verkleinerung des Wohnraums sinnvoll sein. Sollte es dennoch zu Streitigkeiten kommen, ist es ratsam einen Scheidungsanwalt hinzu zu ziehen, um eine konstruktive Lösung realisieren zu können. Auch kann es sinnvoll sein, mit einem Immobilienmakler zusammenzuarbeiten, der als neutrale Person hinzutritt.
Zum einen kann der Erlös aus dem Verkauf des Eigenheims bei Scheidung auf beide Parteien gleichmäßig verteilt werden. Außerdem bedingt der Verkauf des Eigenheims die Ablösung von Verbindlichkeiten für die Immobilie. Für den Fall, dass sich das Haus durch einen Kredit finanziert, an dem beide Ehepartner beteiligt sind, kann auch dieser durch einen Verkauf abgelöst werden.
Oftmals ist die Immobilie zu groß, um diese als Einzelperson zu bewohnen. Zudem können auch finanzielle Gründe der Auslöser für eine Wohnraumverkleinerung sein. Denn die monatlichen Kosten, die aufgebracht werden müssen, um das Haus zu unterhalten, sind oftmals höher als der zu entrichtende Mietzins.
Letzten Endes müssen Sie noch entschieden, ob der Verkauf des Hauses während des Trennungsjahres oder nach dessen Ablauf erfolgen soll. Dabei sollten Sie berücksichtigen, dass nach der Trennungszeit jeder Ehepartner den Verkauf des gemeinsamen Eigenheims fordern kann. Sollte hinsichtlich des Verkaufs keine Einigkeit herrschen, kann im Ernstfall der verkaufsunwillige Ehepartner auf Zustimmungserteilung verklagt werden. Um einen Rechtsstreit zu vermeiden, ist es in solchen Fällen durchaus sinnvoll, einen Makler als neutrale Instanz einzuschalten. Falls jedoch noch Kinder mit im Elternhaus leben und diesen ihr gewohntes Umfeld nicht genommen werden soll, kann die Immobilie, mit sämtlichen Verbindlichkeiten, auf einen der Ehepartner übertragen werden.
In den meisten Fällen erwerben Ehepaare das gemeinsam bewohnte Haus je zur Hälfte als Miteigentümer. Sollte infolge einer Scheidung einer der beiden Ehepartner das Haus auch weiterhin nutzen wollen, kann der Eigentumsanteil des einen Ehegatten auf den anderen übertragen werden.
Hierbei besteht vor allem die große Herausforderung, einen fiktiven Verkaufswert zu ermitteln. Normalerweise müsste dieser mittels eines Gutachtens bestimmt werden, was in den meisten Fällen jedoch nicht mit den Forderungen und Einschätzungen des Ehegatten übereinstimmt, der seinen Eigentumsanteil überträgt. Hierfür ist in erster Linie die emotionale Verbundenheit zur Immobilie verantwortlich. An dieser Stelle ist eine sachliche Immobilienbewertung sinnvoll.
Bei der Übertragung gilt es nicht nur die Entschädigungszahlung für den auf seinen Eigentumsanteil verzichtenden Ehepartner zu berücksichtigen, sondern auch die Streichung aus dem Grundbuch und dem Hauskreditvertrag. Zudem ist die Umschreibung verschiedener Versorgerverträge, wie Strom und Gas, unumgänglich. Es gilt also den ausziehenden Ehepartner von der Tilgung sämtlicher finanzieller Verbindlichkeiten zu befreien. Andernfalls ist er berechtigt die weiterhin geleisteten Zahlungen auf einen etwaigen Trennungsunterhalt anzurechnen.
Den Vertrag zur Übertragung des Eigenheim-Anteils sollten Sie von einem Anwalt aufsetzen lassen. Weiterhin müssen beide Parteien den Vertrag unterzeichnen und anschließend notariell beglaubigen lassen. Nachträgliche Ergänzungen bzw. Änderungen dürfen im Regelfall nicht vorgenommen werden. Neben der Voraussetzung, dass sich die beiden scheidenden Ehepartner über den Inhalt ihrer Vereinbarung einig sind, muss auch nachgewiesen werden, dass der künftige, alleinige Eigentümer finanziell in der Lage ist, die laufenden Kosten allein zu tragen.
Vor allem, wenn sich das Eigentum gleichmäßig verteilt ist, gilt es das Wohnrecht zu regeln. Für den Fall, dass beide Parteien auf die Nutzung der Immobilie bestehen, sollte ein gemeinsames Wohnrecht vereinbart werden.
Bei einem mehrgeschossigen Haus besteht die Möglichkeit, dass jeder Ehepartner eine Etage nutzt. Doch auch die gemeinsame Nutzung der gesamten Immobilie ist denkbar, wenn eine erkennbare Trennung der beiden Lebensgemeinschaften ersichtlich ist. Sollte dies nicht zutreffen, kann es beim Nachweis des Trennungsjahres zu Komplikationen kommen. Derartige Regelung kommt in der Praxis jedoch äußerst selten vor.
Ist einer der Ehepartner alleiniger Eigentümer, besitzt dieser eine Weisungsbefugnis, die ihn berechtigt den Ex-Partner zum Auszug aufzufordern. Da sie Suche nach einer neuen Wohnung erfahrungsgemäß etwas Zeit in Anspruch nimmt, sollten Sie diesem allerdings eine Karenzzeit einräumen. Räumt aber umgekehrt der Alleineigentümer seinem ehemaligen Ehepartner ein Wohnrecht ein, beschränkt oder unbeschränkt, kann er von diesem die Entrichtung eines Mietzinses verlangen. Sollten dem ausziehenden Ehepartner allerdings finanzielle Einbußen durch Mietzahlungen entstehen, können diese im Zugewinnausgleich und beim Unterhaltsbedarf berücksichtigt werden.
Sollte es den scheidenden Ehepartner nicht möglich sein eine einvernehmliche Lösung für das sich im gemeinsamen Eigentum befindliche Haus zu finden, kann beim zuständigen Amtsgericht eine Teilungsversteigerung beantragt werden. Diesen Antrag können jedoch ausschließlich Ehepartner stellen, die im Grundbuch als Eigentümer geführt werden.
Sofern einem Antrag stattgegeben wurde, kommt es zu einer öffentlichen Versteigerung, bei der auch beide Ex-Ehepartner mitbieten können. Geht infolge der Versteigerung die Immobilie in das Eigentum eines Dritten über, wird der Erlös aus der Teilungsversteigerung unter den beiden ehemaligen Eigentümern aufgeteilt. Erfahrungsgemäß liegt der tatsächlich zu erzielende Erlös weit unter dem tatsächlichen Marktwert, weswegen sich eine Versteigerung in den meisten Fällen nicht lohnt.
