Haus bei Scheidung:
Was passiert bei einer Trennung mit der Immobilie?Haus bei Scheidung:
Was passiert bei einer Trennung mit der Immobilie?Haus bei Scheidung:
Was passiert bei einer Trennung mit der Immobilie?

Ehepartner teilen die gemeinsamen Vermögensgegenstände im Falle einer Scheidung untereinander auf. Bei Immobilieneigentum müssen die Partner klären, was mit dem gemeinsamen Haus oder der Wohnung passieren soll. Erfahren Sie hier u.a. was der Zugewinnausgleich ist und was bei einer Scheidung mit dem Haus passiert.

Inhaltsverzeichnis

1. Welche Rolle spielen Güterstand und Zugewinnausgleich?
2. Was passiert bei einer Scheidung mit dem Haus?
3. Wie werden die Eigentumsanteile eines Hauses bei der Scheidung übertragen?
4. Scheidung mit Haus – Wann kommt es zur Teilungsversteigerung?
5. Was gilt es steuerlich zu beachten?

Gibt es in einer Ehe keinen Ehevertrag, leben die Partner automatisch in einer Zugewinngemeinschaft. Bei diesem gesetzlichen Güterstand gilt: Alles, was die Ehegatten vor der Eheschließung besessen haben, gehört ihnen weiterhin allein. Vermögen, das während der Ehe gebildet wurde, besitzen beide Ehepartner gemeinsam. Im Rahmen des Zugewinnausgleichs werden das Anfangs- und Endvermögen bei einer Scheidung gegenübergestellt. Wie viel Vermögen haben die Eheleute bei der Heirat besessen und wie viel ist das Eigentum jetzt wert? Bei einem höheren Vermögenszuwachs zahlt der Partner mit dem höheren Zugewinn den Zugewinnausgleich, so dass sich bei beiden Ehegatten ein gleich hohes Vermögen ergibt. Gibt es bei beiden einen identischen Vermögenszuwachs, ist kein Ausgleich notwendig. Der Anspruch auf Zugewinnausgleich erfolgt immer als Geldzahlung.

Ein Haus, das beide Partner zusammen gekauft haben, gehört beiden gemeinsam. Bei einer Scheidung ist die Immobilie aufzuteilen. Erlangt ein Ehepartner während der Ehe ein Haus durch eine Erbschaft, wird die gerbte Immobilie bei der Berechnung des Zugewinnausgleichs nicht berücksichtigt.

Im Idealfall entscheiden beide Eheleute gemeinsam, was nach der Trennung mit der gemeinsamen Immobilie passiert. Es gibt verschiedene Optionen:

Unter Umständen entscheiden sich die Partner dafür, im Haus wohnen zu bleiben und das Haus trotz Trennung gemeinsam zu bewohnen. Für diesen Fall wird ein gemeinsames Wohnrecht bei der Scheidung vereinbart. Damit das Trennungsjahr eingehalten wird, sind beide Lebensbereiche klar abzugrenzen.

Nicht selten ist bei einer Scheidung der Immobilienkredit für das Haus noch nicht abbezahlt, schließlich ist die Immobilienfinanzierung meist auf Jahrzehnte angelegt. Läuft der Kredit für eine Immobilie auf beide Partner, wird er in der Regel auf den Ehegatten, der im Zuge der Scheidung die Immobilie übernimmt, als alleinigen Kreditnehmern übertragen. Hierzu ist jedoch die Zustimmung der Bank erforderlich. Sie kann sie jedoch verweigern – beispielsweise, wenn sie den alleinigen Immobilieneigentümer nicht für kreditwürdig hält.

In diesem Fall gibt es verschiedene Möglichkeiten:

Behält ein Partner das gemeinsame Haus, zahlt er seinen Ehepartner bei der Trennung aus. Denn in der Regel gehört die Immobilie beiden Partnern je zur Hälfte. Ein Ehepartner überträgt also bei der Scheidung mit Haus seinen Miteigentumsanteil auf den anderen Partner. Für die Wertermittlung des Hauses bei der Scheidung werden die bestehenden Verbindlichkeiten vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen. Da beide Eheleute hälftige Eigentümer sind, wird das Ergebnis durch zwei dividiert. Ein Beispiel: Das Haus ist 300.000 Euro wert, die Verbindlichkeiten betragen 120.000 Euro:

In diesem Beispiel wäre der Ehegatte mit 90.000 Euro auszuzahlen. Ist eine Auszahlung des Partners nicht möglich, kann der Betrag unter Umständen mit Unterhaltszahlungen oder dem Zugewinnausgleich verrechnet werden. Möglich ist auch eine Stundung des Kaufpreises. Hier kommt es also auf die Vereinbarung beider Parteien an.

Werden sich die Partner über einen Hausverkauf bei Scheidung nicht einig, ist jede Partei berechtigt, beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung zu beantragen. Im Grundbuch wird in diesem Fall ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Der andere Ehepartner wird über die Teilungsversteigerung informiert und hat Gelegenheit, innerhalb von zwei Wochen Einwände vorzubringen. Ist der Einwand erfolgreich, wird die Versteigerung zunächst bis zu einer erneuten Prüfung für sechs Monate ausgesetzt. Kommt es zu einer öffentlichen Versteigerung, können die Parteien Gebote abgeben und das Haus im Rahmen der Versteigerung selbst erwerben. Bei der Teilungsversteigerung ist von einem Verkauf unter Wert auszugehen, so dass diese Lösung im Falle von Haus und Scheidung möglichst vermieden werden sollte.

Nach dem Einkommenssteuergesetz §22 und §23 sind alle Gewinne aus einem privaten Immobilienverkauf steuerpflichtig. Es ist eine sogenannte Spekulationssteuer zu zahlen, wenn:

Die Spekulationssteuer entfällt jedoch, wenn zwischen zwischen dem Zeitpunkt von Kauf und Verkauf der Immobilie mehr als zehn Jahre liegen oder die Immobilie vor der Scheidung für eine bestimmte Zeit vom Eigentümer bewohnt wurde.

Neben der Spekulationssteuer kann nach einer Scheidung mit Haus durch den Eigentümerwechsel auch die Grunderwerbsteuer anfallen. Um dies zu vermeiden, sollten die Immobilie spätestens im Zuge der Scheidung auf den späteren Alleineigentümer übertragen werden, da Eheleute von der Steuer ausgenommen sind.

Gut zu wissen: Auch in den Verträgen zu laufenden Kosten wie Versicherung, Gas oder Strom sollte bei einer Umschreibung auf einen Eigentümer nur noch dieser in den Dokumenten stehen.

Themengebiet: Immobilienverkauf