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Was ist ein Grundbuchauszug?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, das alle rechtlichen Daten zu den einzelnen Grundstücken einer Gemeinde auf sogenannten Grundbuchblättern beinhaltet. Ein Grundbuchblatt gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks, Rechte wie das Wegerecht, die Grundstücksgröße und etwaige Belastungen. Auch ob und in welcher Form ein Grundstück bebaut ist, ist darin vermerkt. Für Eigentumswohnungen gibt es spezielle Wohnungsgrundbücher mit den entsprechenden Informationen.

Wenn Sie einen Grundbuchauszug anfordern, erhalten Sie die Abschrift eines Grundbuchblattes.

Wie sieht ein Grundbuchauszug aus?

Der Grundbuchauszug besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und den sogenannten Abteilungen I, II und III.

    • Die Aufschrift enthält die Nummer des Grundbuchblattes, Informationen zum zuständigen Amtsgericht beziehungsweise Grundbuchamt, den Grundbuchbezirk und das Datum des Grundbuchauszugs.
    • Das Bestandsverzeichnis informiert über Eigenschaften des Grundstücks wie dessen Lage (Straße und Hausnummer), Größe oder Gemarkung. Außerdem gibt es Auskunft über zugehörige Flurstücke, deren Größe und Bewirtschaftungsart.
    • Die erste Abteilung beinhaltet Informationen über die Eigentumsverhältnisse des Grundstücks und bei mehreren Eigentümern: deren Verteilung. Außerdem ist hier vermerkt, wann und aus welchem Grund (Erbschaft, Kauf, Zwangsversteigerung etc.) der aktuelle Eigentümer in den Besitz des Grundstücks gelangt ist.

Wann und warum benötigt man einen Grundbuchauszug?

Einen Grundbuchauszug benötigen beispielsweise Immobilieneigentümer, die ihre Immobilie verkaufen möchten. Denn als Teil des Kaufvertrags ist das Grundbuch Voraussetzung für den erfolgreichen Verkauf. Der Grundbuchauszug weist nach, dass der Verkäufer auch tatsächlich der Eigentümer der Immobilie und folglich zu deren Verkauf berechtigt ist. Der Notar sieht beim Hausverkauf beziehungsweise Hauskauf den Grundbuchauszug ein und protokolliert den Inhalt im Kaufvertrag. Hat der Notar den Vertrag beurkundet, informiert er das Finanzamt über den Haus-, Wohnungs- beziehungsweise Grundstücksverkauf. Daraufhin fordert die Behörde den Käufer zur Zahlung der Grunderwerbsteuer auf. Bis zur Zahlung der Steuer und des Kaufpreises lässt der Notar den neuen Käufer über die sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch vermerken. Sind alle Verbindlichkeiten beglichen, beantragt er den Eigentümerwechsel im Grundbuch. Der Grundbuchauszug für die Eigentumswohnung beziehungsweise das Haus ändert sich entsprechend.

Hinweis

Wollen Käufer den Immobilienverkauf über einen Kredit finanzieren, brauchen sie den aktuellen Auszug aus dem Grundbuch in der Regel schon vorher für ihre Bank.

Wie lässt sich der Grundbuchauszug bei einer Erbschaft ändern?

Wer eine Immobilie erbt und sich als neuer Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen möchte, muss diese Änderung im Grundbuch anfordern. Dazu benötigt er einen entsprechenden Nachweis über die Berechtigung (z.B. Erbschein).

Brauche ich einen beglaubigten oder unbeglaubigten Grundbuchauszug?

Verkäufer benötigen in der Regel keinen beglaubigten Grundbuchauszug für den Verkauf ihrer Immobilie. Dem Notar reicht ein unbeglaubigter Auszug, also eine einfache Kopie, als Nachweis über die Eigentumsverhältnisse und für den Kaufvertrag.

Käufer müssen einen Grundbuchauszug anfordern, wenn Sie die Immobilie über einen Immobilienkredit finanzieren möchten. Denn die Bank prüft neben der Kreditwürdigkeit des Kreditgebers auch, wie viel ihre als Sicherheit eingetragene Grundschuld wert ist. Dafür führt sie eine sogenannte Beleihungsprüfung durch, um den aktuellen Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln. Häufig beauftragt sie einen Immobiliengutachter damit, die Immobilie zu bewerten. Aus dem Grundbuchauszug liest die Bank, ob es etwaige Vorlasten gibt, die den Immobilienwert mindern könnten – zum Beispiel ein eingetragenes Wohn- oder Nießbrauchrecht. Auch der Bank reicht in der Regel ein unbeglaubigter Grundbuchauszug.

Wer hat ein Recht auf den Grundbuchauszug?

Das Grundbuch einsehen darf laut §12 Grundbuchordnung (GBO) in Deutschland nur, wer ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Hintergrund ist der Schutz der Persönlichkeitsrechte der im Grundbuch eingetragenen Personen.

Ein berechtigtes Interesse haben:

    • Alle Eigentümer des Grundstücks/der Immobilie
    • Behörden oder Personen wie Makler, Notare oder Gerichte
    • Evtl. Kreditgeber
    • Alle, die von einem Berechtigten per Vollmacht ebenfalls zur Einsichtnahme bemächtigt wurden

Ein berechtigtes Interesse kann unter anderem in diesen Fällen bestehen:

    • Wenn Mieter erfahren wollen, wer ihr tatsächlicher Vermieter ist
    • Wenn Banken dem Eigentümer einen Kredit bewilligen wollen
    • Wenn jemand per Vollstreckungstitel eine Vollstreckung gegen den Eigentümer anstrebt
    • Wenn sich ein Erbe einer Immobilie über diese informieren möchte, bevor er das Erbe antritt oder das Erbe ausschlägt
Hinweis

Kaufinteressenten haben nur bei einer konkreten Kaufabsicht berechtigtes Interesse. Um vor einem Hauskauf den Grundbuchauszug einzusehen, müssen Sie ihr Interesse beispielsweise durch eine Maklerbestätigung oder den Entwurf eines Kaufvertrags nachweisen. Das gilt auch, wenn Sie den Grundbuchauszug für eine Eigentumswohnung einsehen möchten. Doch nicht jedes Grundbuchamt erkennt das berechtigte Interesse in diesem Fall an.

Wie und wo ist der Grundbuchauszug zu beantragen?

Das Grundbuch wird vom zuständigen Grundbuchamt geführt. Das Grundbuchamt befindet sich im Amtsgericht des Bezirks beziehungsweise der Kommune, in der die Immobilie steht.

Beispiel:
Befindet sich die Immobilie im Berliner Ortsteil Friedrichshagen im Bezirk Treptow-Köpenick ist das Amtsgericht Köpenick zuständig. Dort müssen Sie den Grundbuchauszug beantragen. Sie erhalten ihn dann üblicherweise per Post.

Homeday bietet Ihnen den Antrag zum Grundbuchauszug als kostenloses Musterdokument zum Download.

Brauche ich für den Grundbuchauszug einen Notar?

Ob Immobilienverkauf, -kauf oder Erbschaft: Wer ein berechtigtes Interesse an einem Grundbuchauszug besitzt, kann beim jeweiligen Grundbuchamt den Grundbuchauszug anfordern. Es ist nicht notwendig, einen Notar mit der Besorgung zu beauftragen.

Lässt sich ein Grundbuchauszug auch online beantragen?

Es ist inzwischen möglich, den Grundbuchauszug auch online, über das Elektronische Grundbuch (EGB), zu erhalten.

Wer Zugang zum Online-Abrufverfahren erhält, regelt §133 GBO.
Über die nachfolgenden Links erfahren Sie mehr über das Abrufverfahren und die Zulassungsvoraussetzungen in den einzelnen Bundesländern.

Einen Überblick mit allen relevanten Links bietet auch das Justizportal des Bundes und der Länder.

Entstehen für den Grundbuchauszug Kosten?

Wie viel der Grundbuchauszug kostet, hängt vor allem von seiner Art ab:

    • Die persönliche Einsichtnahme ins Grundbuch ist gebührenfrei.
    • Eine einfache Kopie des Grundbuchblattes kostet circa 10 Euro.
    • Ein beglaubigter Grundbuchauszug kostet ca. 20 Euro.

Grundsätzlich ist es auch möglich, den Grundbuchauszug über verschiedene Dienstleister oder einen Notar anzufordern. Dabei können jedoch für den Grundbuchauszug andere Kosten entstehen (siehe Gerichts- und Notarkostengesetz).

Gut zu wissen:

Beim Immobilienverkauf mit einem Homeday-Makler müssen Sie selbst keinen Grundbuchauszug anfordern und auch keine anderen Dokumente besorgen. Wir kümmern und um alle für den Immobilienverkauf notwendigen Unterlagen. Dieser Service ist für Sie genauso kostenfrei wie der gesamte Verkauf mit Homeday.

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