Wohnrecht: Das sollten Sie vor der Vereinbarung beachten

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Das Wohnrecht berechtigt Menschen, eine Immobilie zu bewohnen ohne selbst Eigentümer zu sein.
Erfahren Sie hier u.a., in welchen Fällen sich das lebenslange Wohnrecht anbietet und wie es vereinbart wird.

Das Wichtigste zusammengefasst:

  • Wohnrecht ist die vertragliche Befugnis, eine Immobilie oder Teile davon zu bewohnen, ohne Eigentümer zu sein.

  • Lebenslanges Wohnrecht ermöglicht die Nutzung der Immobilie bis zum Tod des Berechtigten und kann nur mit dessen Zustimmung gelöscht werden.

  • Das Wohnrecht basiert auf Paragraph 1093 BGB und wird im Grundbuch eingetragen. Es wird oft in Verbindung mit Schenkungen verwendet, um z.B. Eltern das Wohnen in der Immobilie zu ermöglichen, während sie sie auf ihre Kinder übertragen.

  • Ein Wohnrecht kann den Immobilienwert mindern – wichtig für Käufer:innen und Erb:innen.

  • Auch Schenkungen mit Wohnrecht können steuerliche Folgen haben.

  • Verkauf trotz Wohnrecht ist möglich, aber oft nur mit Wertabschlag und reduzierter Nachfrage.

  • Es besteht Unterhaltspflicht bei Familienwohnrecht, z. B. für Ex-Partner:innen.

  • Nießbrauch vs. Wohnrecht: Beim Nießbrauch sind zusätzliche Rechte wie Vermietung eingeschlossen.

Inhaltsverzeichnis

  1. Welche Rechte und Pflichten gehen mit dem Wohnrecht einher?

  2. Wer übernimmt Nebenkosten und Instandhaltung beim Wohnrecht?

  3. Wie wird das Wohnrecht vertraglich vereinbart?

  4. Ist ein Wohnrecht auf Lebenszeit zu versteuern?

  5. Was kostet ein Wohnrecht auf Lebenszeit?

  6. Wohnrecht auf Lebenszeit auszahlen lassen – ist das möglich?

  7. Was steckt hinter dem Begriff Wohnrecht?

  8. Wie wird das Wohnrecht auf Lebenszeit vertraglich vereinbart?

  9. Auf welche rechtliche Grundlage gründet sich das Wohnrecht?

  10. In welchen Fällen bietet sich ein Wohnrecht an?

  11. Wohnrecht auf Lebenszeit kündigen - welche Voraussetzungen müssen gegeben sein?

  12. Was passiert mit dem Wohnrecht bei Pflegebedürftigkeit oder Heimeinzug?

  13. Wie wird das Wohnrecht in das Grundbuch eingetragen?

  14. Wohnrecht auf Lebenszeit ohne Grundbucheintrag: Risiken und Folgen

  15. Ist das Wohnrecht auf andere Personen übertragbar?

  16. Für wen gilt das lebenslange Wohnungsrecht?

  17. Lässt sich eine Immobilie auch mit Wohnrecht verkaufen?

  18. Bleibt das Wohnrecht auch bei einer Zwangsversteigerung bestehen?

  19. Welche Alternativen zum Wohnrecht auf Lebenszeit gibt es?

  20. Wie unterscheidet sich das Wohnrecht vom Nießbrauch?

  21. Was ist der Unterschied zwischen Wohnungsrecht und Wohnrecht?

  22. Lässt sich ein Wohnrecht auch bei einem Mietverhältnis eintragen?

  23. Abschließender Tipp

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Welche Rechte und Pflichten gehen mit dem Wohnrecht einher?

Um das Zusammenleben von Eigentümer und Wohnberechtigtem zu regeln, definieren die Gesetze, wer in diesem Verhältnis welche Zuständigkeiten innehat.

Folgende Rechte und Pflichten spricht das Gesetz dem Berechtigten nach Paragraph 1093 BGB zu:

  • Nutzungsrecht: Ist das Wohnrecht nur auf einen Teil der Immobilie beschränkt, also zum Beispiel bei einem Mehrfamilienhaus auf nur eine Wohnung, darf der Berechtigte gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen des Hauses (Waschküche, Garten oder Keller) ebenfalls mit nutzen.

  • Aufnahmerecht: Der Wohnberechtigte darf Personen seiner Familie (seinen Ehepartner und Kinder oder einen nichtehelichen Lebenspartner) in die Immobilie aufnehmen. Selbiges gilt für Bedienstete und für Personen, die er für seine Pflege beschäftigt.

  • Besichtigungsrecht: Dem Eigentümer steht es nicht zu, die Wohnung zu begutachten.

Wer übernimmt Nebenkosten und Instandhaltung beim Wohnrecht?

Beim Wohnrecht auf Lebenszeit taucht immer wieder die Frage auf, wer für Nebenkosten und Instandhaltung der Immobilie aufkommen muss. Die gesetzliche Regelung unterscheidet dabei klar zwischen Betriebskosten und baulichen Maßnahmen wie Instandhaltung oder Sanierung.

Laut Gesetz gilt grundsätzlich, dass der Wohnberechtigte die laufenden Nebenkosten trägt, also die umlagefähigen Betriebskosten wie Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Grundsteuer oder Hausmeister. Diese Kosten entsprechen dem, was auch ein normaler Mieter zu zahlen hätte, falls nichts anderes vereinbart wurde.

Für Maßnahmen der Instandhaltung, Instandsetzung und Sanierung ist der Eigentümer der Immobilie verantwortlich. Mit Instandhaltung ist die Sicherung des ordnungsgemäßen Zustands der Immobilie gemeint, etwa die regelmäßige Wartung der Heizanlage. Instandsetzung bezeichnet die Beseitigung von Schäden, beispielsweise wenn durch einen Sturm das Dach in Mitleidenschaft gezogen wurde. Eine Sanierung umfasst größere bauliche Maßnahmen wie eine energetische Modernisierung. Für Sanierungen oder auch Umbauten benötigt der Eigentümer die Zustimmung des Wohnberechtigten.

Es ist jedoch durchaus möglich, im Wohnrechtsvertrag abweichende Vereinbarungen zu treffen. So kann zum Beispiel geregelt werden, dass sich der Wohnberechtigte zu bestimmten Anteilen an Instandhaltungskosten beteiligt. Eine solche vertragliche Klarstellung macht Sinn, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Wohnrecht: Reparaturkosten

Wie wird das Wohnrecht vertraglich vereinbart?

Es empfiehlt sich, das Wohnrecht in einem notariell beglaubigten Vertrag festzuhalten, der alle Rechte und Pflichten des Eigentümers und Wohnberechtigten beinhaltet. Anschließend sollte der Notar die Eintragung des Wohnrechts im Grundbuch veranlassen. Denn nur so ist gewährleistet, dass das Wohnrecht auch im Streitfall von Eigentümer und Wohnberechtigtem oder beim Immobilienverkauf weiter besteht.

Je nach Vereinbarung lässt sich das Wohnrecht befristet oder auf Lebenszeit, unentgeltlich oder gegen Abgabe eines monatlichen Beitrags einräumen. In der Praxis vereinbaren die Parteien oft ein lebenslanges Wohnrecht ohne Gegenleistung.

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Ist ein Wohnrecht auf Lebenszeit zu versteuern?

Ein Wohnrecht auf Lebenszeit ermöglicht es einer berechtigten Person, eine Immobilie unentgeltlich zu bewohnen. Meist geschieht dies im Rahmen einer Schenkung innerhalb der Familie. Was aber vielen nicht klar ist: Ein Wohnrecht kann steuerlich relevant sein, denn es stellt in den meisten Fällen einen geldwerten Vorteil dar. Bei der steuerlichen Relevanz ist jedoch zwischen Schenkungssteuer und Einkommensteuer zu unterscheiden.

Ist ein Wohnrecht auf Lebenszeit zu versteuern?


Schenkungsteuer


Wird ein Wohnrecht im Zuge einer Schenkung oder Übertragung einer Immobilie eingeräumt, beispielsweise wenn Eltern einem Kind das Haus überschreiben und sich selbst ein Wohnrecht sichern, gilt dieses Wohnrecht als Gegenleistung. Das Wohnrecht reduziert dabei den steuerlich anzusetzenden Schenkungswert. Oder umgekehrt: Wird das Wohnrecht unentgeltlich eingeräumt, kann es selbst als steuerpflichtige Schenkung angesehen werden, und zwar in dem Fall, wenn ein Kind einem Elternteil ein lebenslanges Wohnrecht schenkt.

Der Wert des Wohnrechts wird anhand der Jahreskaltmiete und dem sogenannten Kapitalwert berechnet. Dieser ergibt sich aus der Lebenserwartung des Berechtigten nach den Tabellen des Bundesfinanzministeriums.

Beispiel: Der 70-jährige Herr Meier überträgt seiner Tochter sein Einfamilienhaus, behält sich aber ein lebenslanges Wohnrecht vor. Die ortsübliche Kaltmiete beträgt 750 EUR im Monat, also 9.000 EUR im Jahr. Der Kapitalwert für einen 70-jährigen Mann beträgt 10,397. Daraus ergibt sich ein Wert des Wohnrechts von 9.000EUR× 10,397 = 93.573 EUR. Dieser Betrag wird bei der Schenkung vom Immobilienwert abgezogen, was die Steuerlast reduziert.


Einkommensteuer


Ein unentgeltliches Wohnrecht ist in der Regel nicht einkommensteuerpflichtig, vor allem nicht bei Übertragungen innerhalb einer Familie. Nur wenn eine entgeltliche Gegenleistung erfolgt oder das Wohnrecht gewerblich genutzt wird, könnte Einkommensteuer relevant werden.

Wichtig zu wissen ist in diesem Zusammenhang, dass bei Schenkungen innerhalb der Familie Freibeträge geltend gemacht werden können (400.000 EUR). Liegt der Wert des Wohnrechts und der Immobilie darunter, fällt keine Steuer an.

Was kostet ein Wohnrecht auf Lebenszeit?

Ein Wohnrecht auf Lebenszeit sichert dem Berechtigten zu, eine Immobilie bis an sein Lebensende zu bewohnen. Dies geschieht häufig als Teil der Altersvorsorge innerhalb einer Familie oder im Rahmen von Schenkungen. Bei den finanziellen Auswirkungen sind zwei Aspekte zu berücksichtigen: die finanzielle Bewertung des Wohnrechts an sich und die tatsächlich anfallenden laufenden Kosten.

Die finanzielle Bewertung: Der Kapitalwert des Wohnrechts

Der Kapitalwert eines Wohnrechts ist insbesondere bei Schenkungen oder Erbschaften relevant, da er den steuerlichen Wert des Wohnrechts bestimmt. Dieser Wert wird anhand der jährlich ersparten Miete und der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten ermittelt. Die Berechnungsgrundlage bildet § 14 des Bewertungsgesetzes (BewG) unter Zuhilfenahme der aktuellen Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes.

Ein Rechenbeispiel:
Eine 70-jährige Frau erhält ein lebenslanges Wohnrecht für eine 60 Quadratmeter große Wohnung, deren ortsübliche Miete bei 10 EUR pro Quadratmeter liegt.

  • Monatlich ersparte Miete: 60 m² × 10 EUR/m² = 600 EUR

  • Jahreswert: 600 EUR × 12 Monate = 7.200 EUR

  • Vervielfältiger laut Bewertungstabelle (für 70 Jahre): ca. 11,05

  • Kapitalwert des Wohnrechts: 7.200 EUR × 11,05 = 79.560 EUR

Dieser ermittelte Betrag kann bei einer Schenkung steuerlich als Gegenleistung geltend gemacht werden, wodurch der zu versteuernde Wert gemindert wird.

Tatsächlich anfallende laufende Kosten

Abgesehen vom rechnerischen Kapitalwert fallen auch laufende Kosten an. Der Wohnberechtigte ist in der Regel dazu verpflichtet, die Betriebskosten zu tragen, sofern diese auf den Nutzer umlegbar sind. Dazu zählen beispielsweise Ausgaben für Heizung, Wasser und Müllentsorgung. Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen trägt hingegen meist der Eigentümer – es sei denn, im Vertrag wurde explizit etwas anderes vereinbart.

Notar- und Grundbuchkosten

Um einen rechtssicheren Schutz zu gewährleisten, sollte ein Wohnrecht auf Lebenszeit notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Die anfallenden Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Geschäftswert, also dem bereits erläuterten Kapitalwert des Wohnrechts.

Bei einem Kapitalwert von beispielsweise 100.000 EUR belaufen sich die kombinierten Kosten für Notar und Grundbuch grob geschätzt auf 1.000 bis 1.500 EUR. Die genaue Summe kann allerdings je nach Bundesland und individuellen Umständen variieren.

Wohnrecht auf Lebenszeit auszahlen lassen – ist das möglich?

Das Wohnrecht auf Lebenszeit ist eine wertvolle Absicherung, die dem Berechtigten erlaubt, eine Immobilie bis zu seinem Tod zu bewohnen. Es kann jedoch passieren, dass sich dessen Lebensumstände ändern und der Wohnberechtigte das Wohnrecht gar nicht mehr nutzen möchte oder kann, beispielsweise durch einen Umzug in ein Pflegeheim oder bei einem Ortswechsel. In solchen Fällen stellt sich die Frage, ob man sich ein Wohnrecht auszahlen lassen kann. Grundsätzlich ist das möglich, erfordert aber die Kooperation und Zustimmung des Immobilieneigentümers, denn eine Auszahlung könnte seine finanziellen Möglichkeiten überschreiten.

Wohnrecht auf Lebenszeit auszahlen lassen – ist das möglich?

Voraussetzungen für eine Auszahlung

Die Auszahlung des Wohnrechts ist nur im Einvernehmen mit dem Eigentümer der Immobilie möglich. Da es sich um ein dauerhaftes Nutzungsrecht handelt – insbesondere wenn es im Grundbuch eingetragen ist – kann der Eigentümer nicht einseitig zur Zahlung verpflichtet werden. Auch kann der Begünstigte nicht einfach ohne Zustimmung Geld verlangen. Voraussetzung ist daher immer eine einvernehmliche Beendigung des Wohnrechts – meist gegen eine Entschädigungszahlung.

In manchen Fällen enthält bereits der ursprüngliche Vertrag eine Klausel, die die Möglichkeit der Ablösung regelt. Ansonsten muss eine neue schriftliche Vereinbarung getroffen und – im Falle einer Eintragung im Grundbuch – notariell beglaubigt werden.

Wie wird der Wert berechnet?

Die Höhe der Auszahlung richtet sich nach dem sogenannten Kapitalwert des Wohnrechts. Dieser Wert wird in der Regel ähnlich wie für steuerliche Zwecke berechnet. Maßgeblich sind dabei der Jahreswert der ersparten Miete und die statistische Lebenserwartung des Wohnberechtigten. Die Berechnung erfolgt nach den Grundsätzen des Bewertungsgesetzes (BewG) unter Berücksichtigung der Sterbetafeln des Statistischen Bundesamts.

Vereinfacht gesagt:
Der Betrag der ersparten Miete pro Jahr wird mit einem Vervielfältiger multipliziert. Dieser Vervielfältiger hängt vom Alter des Wohnberechtigten ab. Je jünger die Person, desto höher der Vervielfältiger, da die statistische Restlebenszeit länger ist.

Beispiel: Spart sich jemand jährlich 12.000 EUR Miete und der Vervielfältiger für sein Alter beträgt 10,
dann beträgt der rechnerische Wert des Wohnrechts 120.000 EUR.
Dieser Wert dient als Basis für die Verhandlung, ist aber kein fixer Auszahlungsbetrag.

Einigung mit dem Eigentümer

Da es keine rechtliche Verpflichtung für den Eigentümer gibt, dem Berechtigten das Wohnrecht auf Lebenszeit abzukaufen, ist die Verhandlungsbasis entscheidend. Der Eigentümer könnte ein Interesse daran haben, das Wohnrecht zu löschen, um die Immobilie unbelastet verkaufen oder anderweitig nutzen zu können.

Der Wohnberechtigte wiederum möchte für den Verzicht auf sein Recht angemessen entschädigt werden. Die Höhe der Abfindung ist Verhandlungssache und kann vom rechnerischen Wert abweichen. Manchmal ist der Eigentümer bereit, einen Teil oder sogar den gesamten errechneten Wert zu zahlen, um die Immobilie für sich frei nutzen zu können.

Um eine faire und rechtssichere Lösung zu finden, ist die Konsultation eines Notars und gegebenenfalls eines Anwalts ratsam. Auf jeden Fall ist eine notarielle Löschungsbewilligung erforderlich, um das Wohnrecht auf Lebenszeit aus dem Grundbuch zu löschen. Erst im Anschluss daran ist die Auszahlung rechtlich verbindlich abgeschlossen.

Was steckt hinter dem Begriff Wohnrecht?

Grundsätzlich handelt es sich beim Wohnrecht um die vertraglich festgesetzte Befugnis, eine Immobilie oder Teile von ihr zu bewohnen, ohne selbst Eigentümer zu sein.

Was bedeutet lebenslanges Wohnrecht?

Wird ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt, darf der Berechtigte die Immobilie bis zu seinem Lebensende nutzen. Das Recht kann nur gelöscht werden, wenn der Berechtigte sich einverstanden erklärt. Ohne die Zustimmung zur Löschung erlischt das Wohnrecht erst mit dem Tod des Wohnberechtigten.

Auf welcher rechtlichen Grundlage gründet sich das Wohnrecht?

Wohnrecht: Rechtliche Grundlage

Das in der Praxis am häufigsten gewählte Wohnrecht gründet sich auf Paragraph 1093 BGB, welcher das Wohnrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit definiert. Demnach berechtigt das Wohnrecht „[…]ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen.“ Das gilt sowohl für den Wohnberechtigten selbst als auch für seine Familienmitglieder sowie etwaige Bedienstete und Pflegekräfte. Das Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen.

Wie wird das Wohnrecht auf Lebenszeit vertraglich vereinbart?

HOMEDAY empfiehlt, das Wohnrecht in einem notariell beglaubigten Vertrag festzuhalten, der alle Rechte und Pflichten des Eigentümers und Wohnberechtigten beinhaltet. Außerdem sollte der Notar im Anschluss eine entsprechende Eintragung im Grundbuch veranlassen, damit ein dauerhafter Schutz des Wohnberechtigten gewährleistet ist.

Um beide Parteien rechtlich abzusichern, sollten bestimmte Vertragsinhalte präzise formuliert werden. Dazu zählen:

  • Dauer und Umfang des Wohnrechts: Festlegung, ob das Wohnrecht lebenslang gilt oder nur befristet gewährt wird.

  • Mitbenutzungsrechte: Regelung zur Nutzung von Gemeinschaftsflächen wie Garten, Keller oder Parkplätzen.

  • Rücktrittsrecht: Bedingungen, unter denen das Wohnrecht erlischt oder aufgehoben werden kann.

  • Ausschluss bestimmter Personen: Möglichkeit, Personen vom Wohnrecht auszuschließen – etwa aus familiären Gründen.

  • Kostenregelung: Klärung, welche Nebenkosten der Wohnrechtsinhaber trägt und ob er an Instandhaltung oder Modernisierung beteiligt wird.

Wohnrecht mit oder ohne Gegenleistung

Ein Wohnrecht auf Lebenszeit kann entweder unentgeltlich oder mit einer finanziellen Gegenleistung vereinbart werden. Unentgeltliche Wohnrechte sind häufig in familiären Kontexten üblich.

Wird eine Zahlung vereinbart, sollten Höhe und Zahlungsmodalitäten klar und schriftlich im Vertrag festgehalten werden. Um auch in diesem Punkt rechtliche Sicherheit zu schaffen, empfiehlt sich die notarielle Beurkundung des Wohnrechtsvertrags.

In welchen Fällen bietet sich Wohnrecht an?

In der Praxis kommt die Eintragung eines Wohnrechts häufig in Verbindung mit einer Schenkung vor. So sichern sich Eltern beispielsweise ein lebenslanges Wohnrecht für ihre Immobilie, wenn sie diese zu Lebzeiten auf ihre Kinder überschreiben, aber dennoch weiter bewohnen möchten. Die Schenkung bietet sich dabei aus finanziellen (Freibetrag, Erbschaftssteuer) oder persönlichen (ErbengemeinschaftErbauseinandersetzunggesetzliche Erbfolge) Gründen als Alternative zum Vererben eines Hauses an.

„Wenn der Immobilienbesitzer den aktuellen Lebenspartner im Todesfall absichern möchte eignet sich das Wohnrecht auf Lebenszeit. So kann er den Partner gegen erbrechtliche Ansprüche Dritter schützen.“

Wohnrecht auf Lebenszeit kündigen - welche Voraussetzungen müssen gegeben sein?

Ein Wohnrecht auf Lebenszeit endet in der Regel erst mit dem Tod des Begünstigten. Es ist schwer zu kündigen, da es sich um eine besonders geschützte Form des Nutzungsrechts handelt, das durch eine Schenkung, ein Testament oder eine vertragliche Vereinbarung geschaffen, notariell beurkundet und in der Regel im Grundbuch eingetragen wird. Für den Begünstigten bietet das Wohnrecht ein hohes Maß an Sicherheit auf Lebenszeit, obwohl es unter bestimmten Umständen gekündigt oder aufgehoben werden kann.

Wohnrecht auf Lebenszeit kündigen - welche Voraussetzungen müssen gegeben sein?

Wann und unter welchen Umständen ist eine Kündigung möglich?

Der Beendigung des Wohnrechts auf Lebenszeit steht eine Reihe von Hindernissen entgegen, da es dem Begünstigten im Grunde eine dauerhafte Nutzung bis zu seinem Tod garantiert. Dennoch gibt es einige Fälle, in denen eine Kündigung möglich ist:

  • Beendigung im gegenseitigen Einvernehmen

  • Kündigung im Falle einer schweren Störung

  • Freiwilliger Verzicht des Begünstigten

  • Rücktrittsvorbehalt im Vertrag

Beendigung im gegenseitigen Einvernehmen

Diese Variante ist die einfachste Möglichkeit, Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden. Das lebenslange Wohnrecht wird durch eine schriftliche Vereinbarung oder einen Aufhebungsvertrag beendet, wenn sich beide Parteien einig sind. Dies ist häufig der Fall, wenn der Begünstigte freiwillig auf sein Recht verzichtet, zum Beispiel durch den Umzug in ein Alters- oder Pflegeheim.

Wichtig: Wenn das Wohnrecht im Grundbuch auf Lebenszeit eingetragen ist, muss es auch dort gelöscht werden – nur mit Zustimmung des Berechtigten.

Kündigung im Falle einer schweren Störung

Die einseitige Kündigung durch den Eigentümer ist kompliziert, da ein lebenslanges Wohnrecht nicht auf normalem Wege beendet werden kann. Es soll dem Begünstigten dauerhafte Sicherheit bieten und ist daher gesetzlich besonders geschützt.

Ausnahmen bestehen, wenn der Begünstigte:

  • die Immobilie vorsätzlich beschädigt

  • sie zweckwidrig nutzt, z. B. gewerblich statt zum Wohnen

  • den Eigentümer wiederholt bedroht oder belästigt

In solchen Fällen kann der Eigentümer bei Gericht die Aufhebung des Wohnrechts beantragen. Die Pflichtverletzungen müssen erheblich und beweisbar sein. Gerichte wägen dabei sorgfältig ab, ob die Interessen des Eigentümers überwiegen.

Freiwilliger Verzicht des Begünstigten

Der Wohnberechtigte kann von sich aus auf sein lebenslanges Wohnrecht verzichten, indem er eine notariell beglaubigte Erklärung gegenüber dem Eigentümer der Immobilie abgibt. Der Eintrag im Grundbuch kann dann gelöscht werden. Nicht selten ist ein freiwilliger Verzicht mit einer finanziellen Entschädigung verbunden.

Rücktrittsvorbehalt im Vertrag

Wurde im ursprünglichen Vertrag ein Rücktrittsvorbehalt oder eine auflösende Bedingung festgehalten, kann der Eigentümer das Wohnrecht auf Lebenszeit ebenfalls beenden. Ein Rücktrittsvorbehalt kann sein:

  • ein endgültiger Auszug des Berechtigten

  • ein Verkauf der Immobilie

  • das Nichterbringen einer vereinbarten Gegenleistung durch den Berechtigten, etwa eine finanzielle Beteiligung

Ein Rücktrittsvorbehalt muss ausdrücklich und rechtssicher formuliert sein. Er darf außerdem nicht gegen gesetzliche Schutzvorschriften verstoßen, sonst ist er unwirksam. Auch in diesem Fall ist meist eine notarielle Beurkundung erforderlich, insbesondere wenn das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen wurde.

Rechtliche Hürden

Die größten Hürden bei der Kündigung eines Wohnrechts sind der starke rechtliche Schutz und die Eintragung im Grundbuch. Selbst ein Verkauf der Immobilie hebt das Wohnrecht auf Lebenszeit nicht auf – es bleibt bestehen und geht auf den neuen Eigentümer über. Nur bei ausdrücklicher Zustimmung des Wohnberechtigten und formgerechter Löschung im Grundbuch kann das Recht aufgehoben werden. Gerichte urteilen in solchen Fällen meist zugunsten des Wohnberechtigten. Wer als Eigentümer ein Wohnrecht kündigen möchte, muss schwerwiegende Gründe nachweisen und darf die Interessen des Berechtigten nicht leichtfertig verletzen.

Was passiert mit dem Wohnrecht bei Pflegebedürftigkeit oder Heimeinzug?

Das Wohnrecht auf Lebenszeit ermöglicht dem Berechtigten, eine Immobilie bis zu seinem Lebensende zu nutzen. Was geschieht jedoch, wenn der er pflegebedürftig wird und in ein Pflegeheim umziehen muss? Diese Situation wirft einige rechtliche und finanzielle Fragen auf, insbesondere im Zusammenhang mit den Heimkosten und möglichen Sozialleistungen.

Was passiert mit dem Wohnrecht bei Pflegebedürftigkeit oder Heimeinzug?

Wer zahlt das Pflegeheim?

Die Pflegekosten werden in erster Linie von der Pflegeversicherung übernommen – allerdings nur bis zu einem gewissen Grad. Reichen diese Leistungen nicht aus, muss der Pflegebedürftige die restlichen Kosten selbst tragen. Erst wenn das eigene Einkommen und Vermögen nicht mehr ausreicht, kann er Sozialhilfe – konkret „Hilfe zur Pflege“ – beantragen. Das Sozialamt wird sehr genau prüfen, ob verwertbares Vermögen vorhanden ist.

Bleibt das Wohnrecht bestehen, wenn die Immobilie nicht mehr bewohnt wird?

Ein Wohnrecht erlischt nicht automatisch, wenn der Berechtigte die Immobilie nicht mehr nutzt. Das bedeutet, dass der Begünstigte theoretisch jederzeit zurückkehren könnte. Es handelt sich um ein dingliches Recht, das unabhängig von der tatsächlichen Nutzung weiterbesteht. Das Wohnrecht kann nur mit Zustimmung des Berechtigten oder durch eine gerichtliche Entscheidung im Grundbuch gelöscht werden.

Kann das Wohnrecht ruhen?

Das Wohnrecht kann ruhen, wenn der Berechtigte die Immobilie vorübergehend oder dauerhaft nicht bewohnt. Während dieser Zeit darf der Eigentümer die Immobilie jedoch nicht ohne die Zustimmung des Begünstigten für andere Zwecke nutzen oder vermieten. Eine einvernehmliche, individuelle Regelung zwischen beiden Parteien kann helfen, Konflikte zu vermeiden. Wenn möglich, sollte sie notariell beurkundet werden.

Welche Auswirkungen auf Sozialleistungen bestehen?

Wenn der Wohnberechtigte Sozialleistungen wie Sozialhilfe oder Pflegegeld bezieht, kann das Wohnrecht eine Rolle spielen. Das Sozialamt könnte prüfen, ob das Wohnrecht einen finanziellen Wert hat und ob es verwertet werden kann, um die Pflegekosten zu decken. Ein Verzicht auf das Wohnrecht kurz vor dem Umzug ins Pflegeheim könnte als Schenkung gewertet werden, was zu Rückforderungsansprüchen führen kann.

Wie wird das Wohnrecht in das Grundbuch eingetragen?

Grundsätzlich können die Parteien das Wohnrecht vertraglich vereinbaren, ohne dass eine Grundbucheintragung erfolgt. In diesem Fall besteht die Vereinbarung zwar zwischen dem Immobilieneigentümer und dem Wohnberechtigten, nicht aber gegenüber Dritten, etwa wenn die Immobilie verkauft wird. Es ist also sinnvoll, das Wohnrecht im Grundbuch eintragen zu lassen.

Üblicherweise veranlasst der Notardie Eintragung des Rechts. Das Wohnrecht wird als beschränkt persönliche Dienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs unter Lasten und Beschränkungen vermerkt.

Wohnrecht auf Lebenszeit ohne Grundbucheintrag: Risiken und Folgen

Ein Wohnrecht auf Lebenszeit kann auf zwei Arten vereinbart werden: schuldrechtlich oder dinglich. Der entscheidende Unterschied liegt in der Absicherung. Ein Wohnrecht ohne Eintrag im Grundbuch wird nur schuldrechtlich geregelt - meist durch einen privatrechtlichen Vertrag zwischen den Beteiligten. Doch was bedeutet das in der Praxis und welche Risiken sind damit verbunden?

Wohnrecht auf Lebenszeit ohne Grundbucheintrag: Risiken und Folgen

Was bedeutet ein Wohnrecht auf Lebenszeit ohne Eintragung?

Ein schuldrechtliches Wohnrecht bedarf keines Grundbucheintrags. Es wird als Vereinbarung direkt zwischen dem Immobilieneigentümer und dem Wohnberechtigten getroffen und entfaltet seine Bindungswirkung ausschließlich zwischen diesen beiden Parteien. Das bedeutet, dass neue Eigentümer, sei es durch Verkauf oder Erbschaft, nicht verpflichtet sind, dieses Wohnrecht anzuerkennen.

Im Prinzip kann ein solcher schuldrechtlicher Vertrag mündlich, schriftlich oder notariell geschlossen werden. Um jedoch im Konfliktfall einen klaren Beweis zu haben, empfiehlt HOMEDAY dringend einen detaillierten notariellen Vertrag.

In welchen Fällen ist das üblich - und wann unbedingt zu vermeiden?

Ein schuldrechtliches Wohnrecht wird oft innerhalb einer Familie vereinbart, zum Beispiel wenn Eltern einem Kind eine Immobilie übertragen und sich ein lebenslanges Wohnrecht nur mündlich oder vertraglich sichern. Dies mag im Rahmen des familiären Vertrauensverhältnisses zunächst ausreichend erscheinen, birgt aber erhebliche Risiken – etwa im Falle von Streit, Scheidung, Insolvenz oder Verkauf der Immobilie.

Ein Wohnrecht ohne Grundbucheintrag sollte auf jeden Fall vermieden werden, wenn der Begünstigte auf eine langfristige Absicherung angewiesen ist, zum Beispiel im Alter oder bei Schenkungen, bei denen ein Dauerwohnrecht zugesichert wurde.

Was ist der Unterschied zwischen schuldrechtlich und dinglich?

Ein schuldrechtliches Wohnrecht basiert auf einer vertraglichen Vereinbarung und gilt nur gegenüber dem Vertragspartner. Ein dingliches Wohnrecht hingegen wird ins Grundbuch eingetragen und ist somit rechtlich gesichert – auch gegenüber Dritten. Nur ein dingliches Wohnrecht bietet echten Schutz vor Eigentümerwechseln oder anderen rechtlichen Veränderungen.

Ist das Wohnrecht auf andere Personen übertragbar?

Es ist nicht möglich, das Wohnrecht zu vererben, zu verkaufen oder auf anderem Wege auf einen Dritten zu übertragen. Auf Wunsch des Berechtigten lässt sich das Wohnrecht jedoch aus dem Grundbuch löschen.

Ohne eine aktive Handlung des Wohnberechtigten endet das Recht nur in folgenden Fällen:

  • Der Wohnberechtigte verstirbt

  • Die Räumlichkeiten sind nicht mehr bewohnbar

  • Der befristete Vertrag läuft aus

  • Bei vertraglicher Nutzungsbedingung, wenn die Bedingung wegfällt

Für wen gilt das lebenslange Wohnungsrecht?

Das lebenslange Wohnrecht gilt für die berechtigte Person. Zudem darf der Berechtigte andere Personen wie etwa Familienangehörige, einen Lebensgefährten oder Haushaltshilfen und Pflegepersonal in die Immobilie aufnehmen.

Lässt sich eine Immobilie auch mit Wohnrecht verkaufen?

Es ist grundsätzlich möglich, ein Haus oder eine Wohnung auch mit einem vertraglich vereinbarten Wohnrecht zu verkaufen. Verkäufer müssen jedoch mit einem niedrigeren Verkaufspreis als beim Verkauf von einer freien Immobilie rechnen. Rechnerisch wird hier der Wert des Wohnrechts vom Immobilienwert abgezogen. Um die Immobilie zu einem guten Preis zu verkaufen, ist es möglich, dem Wohnberechtigten eine Abfindung anzubieten, damit dieser auf sein Wohnrecht verzichtet.

Gut zu wissen: 

Um eine Immobilie trotz Wohnrechts zu verkaufen, benötigen Sie keine Einwilligung des Wohnberechtigten. Er hat kein Vetorecht. Jedoch bleibt seine Position vom Verkauf unberührt.

Bleibt das Wohnrecht auch bei einer Zwangsversteigerung bestehen?

Bleibt das Wohnrecht auch bei einer Zwangsversteigerung bestehen?

Nicht unbedingt. Die Zwangsversteigerung ist einer der wenigen Fälle, die zu einem Wegfall des Wohnrechts führen können. Denn da das Anrecht auf Wohnen im Grundbuch stets hinter den Rechten der Bank als Kapitalgeber steht, darf erst die Bank ihre Forderungen ausgleichen – üblicherweise im Falle einer Zwangsversteigerung. Auch die in diesem Fall stattfindende Umwandlung des Wohnrechts in eine Geldforderung hilft in diesem Zusammenhang wenig. Denn da bei einer Zwangsversteigerung – in der Regel – zu wenig Erlös erzielt wird, um alle Gläubiger zu bedienen, bleiben Wohnberechtigte auf der Strecke.

Aus diesem Grund sollten sich Wohnberechtigte neben dem Wohnrecht zugleich ein Rückforderungsrecht ins Grundbuch eintragen lassen. Durch dieses Recht erhält der frühere Eigentümer die Möglichkeit, seine ehemalige Immobilie zurückzuerwerben, falls der aktuelle Eigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen gegenüber der Bank nicht mehr nachkommen kann.

Welche Alternativen zum Wohnrecht auf Lebenszeit gibt es?

Wenn kein Wohnrecht eingetragen werden soll, gibt es verschiedene Alternativen:

  • Lebenslanger Mietvertrag: Es wird ein schriftlicher Mietvertraggeschlossen, der erst bei Tod des Mietersstirbt. Dem Vermieter steht ein außerordentliches Kündigungsrecht nur aus wichtigen Gründen zu, etwa wenn der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt oder den Mietgegenstand nicht vertragsgemäß nutzt.

  • Dauerwohnrecht: Das Dauerwohnrecht kann im Unterschied zu einem klassischen Wohnrecht weitergegeben oder vererbt werden. Der Berechtigte hat bei einem Dauerwohnrecht weitere Vorteile.

  • Nießbrauchrecht: Der Berechtigte darf nicht nur in der Wohnung oder dem Haus wohnen, sondern die Immobilie beispielsweise auch vermieten.

Gut zu wissen:

Es ist möglich, ein zeitlich begrenztes Wohnrecht einzuräumen. Dabei wird schriftlich vereinbart, bis zu welchem Zeitpunkt die Berechtigung gilt.

Wie unterscheidet sich das Wohnrecht vom Nießbrauch?

Nießbrauch bedeutet das Nutzrecht an einer Immobilie. Im Gegensatz zum Wohnrecht erlaubt das Nießbrauchrecht dem Berechtigten nicht nur in der Immobilie zu wohnen, sondern auch Nutzen aus ihr zu ziehen. Das heißt: Er ist beispielsweise berechtigt, die Immobilie zu vermieten und darf die Mieteinnahmen behalten. Auf der anderen Seite trägt er auch die wirtschaftliche Verantwortung an der Immobilie und hat alle anfallenden Kosten zu übernehmen. Das Recht zum Verkauf der Immobilie hat jedoch allein der Eigentümer.

Was ist der Unterschied zwischen Wohnungsrecht und Wohnrecht?

Die Bezeichnungen Wohnrecht und Wohnungsrecht werden häufig synonym verwendet. Dennoch unterscheiden sich die Rechte deutlich: Bei einem Wohnrecht handelt es sich um ein Mitbenutzungungsrecht. Das heißt, der Berechtigte darf einen Teil der Immobilie nutzen, ohne dass er selbst Eigentümer ist. Wird ein Wohnungsrecht begründet, darf nur der Berechtigte das Haus oder die Wohnung nutzen. Die Nutzung des Eigentümers ist ausgeschlossen.

Kurz zusammengefasst: Die Unterschiede im Überblick:

Recht Nutzung Eigentümer darf mitnutzen?
Wohnrecht Teilweise Nutzung der Immobilie Ja
Wohnungsrecht Alleinige Nutzung der Immobilie Nein

Lässt sich ein Wohnrecht auch bei einem Mietverhältnis eintragen?

Das Wohnrecht auf Lebenszeit bei einem Mietverhältnis unterscheidet sich von dem Wohnrecht nach § 1093 BGB, das – im Falle von Schenkung oder Verkauf – den früheren Eigentümer berechtigt, auch weiterhin in der Immobilie zu wohnen. Dies ergibt sich schon allein aus den unterschiedlichen Rechten und Pflichten bei einem Mietverhältnis. So ist ein Mieter etwa ohne Einwilligung des Vermieters nicht befugt, weitere Personen in die Wohnung aufzunehmen.

Um sich als Mieter ein lebenslanges Wohnrecht zu sichern, ist der Wohnungsmietvertrag bzw. Hausmietvertrag entscheidend. Denn ein unbefristeter, also auf unbestimmte Zeit geschlossener, Mietvertrag garantiert Mietern noch nicht, dass sie die Immobilie bis zu ihrem Tode bewohnen können. Schließlich ist der Vermieter unter gewissen Umständen (z.B. Eigenbedarf berechtigt, einem Mieter zu kündigen). Diese Gefahr können Mieter unter Umständen mit dem Abschluss eines befristeten Mietvertrags umgehen, der ihren Tod als Vertragsende beziehungsweise Endzeitpunkt festlegt. Die Wirksamkeit ist jedoch rechtlich noch umstritten – unter anderem, weil eine Befristung nur unter Angabe bestimmter (anderer) Gründe möglich ist.

Abschließender Tipp

Da das Thema Wohnrecht komplex ist, empfiehlt sich die Beratung durch einen Notar oder Rechtsanwalt. Je nachdem, ob das Wohnrecht per Schenkung, Erbschaft oder Verkauf übertragen wird, sind entsprechende Klauseln in den Vertrag aufzunehmen. Ein Steuerberater bietet Hilfestellung zu den steuerlichen Aspekten des Wohnrechts.

Bei der Übertragung einer Immobilie mit Wohnrecht kann es steuerliche Auswirkungen geben, insbesondere in Bezug auf Schenkungs- oder Erbschaftssteuer. Eine genaue Bewertung kann dabei helfen, die mögliche Steuerlast zu minimieren.

Gut zu wissen:

Beim Verkauf mit Homeday erhalten Eigentümer vollen Maklerservice mit einem persönlichen Ansprechpartner vor Ort. Unsere professionelle Immobilienbewertung ist kostenlos – und völlig unverbindlich. Finden Sie jetzt unverbindlich heraus, wie viel Ihre Immobilie wert ist:

Wohnrecht – FAQ

Ist es möglich, ein lebenslanges Wohnrecht zu kündigen oder aufzuheben?

Das Wohnrecht gilt lebenslang. Eine Löschung oder Aufhebung ist nur möglich, wenn der Berechtigte sich einverstanden erklärt. Ansonsten erlischt das Recht mit dem Tod des Berechtigten. Erfahren Sie mehr über Wohnrecht

Kann ein lebenslanges Wohnrecht verfallen?

Das Wohnrecht verfällt nicht wenn, der Berechtigte aus der Immobilie auszieht - die Berechtigung gilt lebenslang.

Welche Steuervorteile bietet ein Wohnrecht?

Soll eine Immobilie zu Lebzeiten im Rahmen einer Schenkung übertragen werden, wird bei Überscheiten bestimmter Grenzen Schenkungssteuer fällig. Als Grundlage gilt der Immobilienwert. Der Wert des Wohnrechts wird allerdings bei der Bewertung der Immobilie abgezogen, sodass das Wohnrecht also den Immobilienwert mindert und damit zu einer geringeren Steuerbelastung führen kann. Mehr zum Wohnrecht

Welche Nachteile hat ein lebenslanges Wohnrecht?

Für den Berechtigten hat ein Wohnrecht auf Lebenszeit den Vorteil der Sicherheit, aber es gibt auch Nachteile, denn er ist zum einen an die Immobilie gebunden. Er kann sie weder verkaufen, vermieten oder für andere Zwecke nutzen. Ein weiterer Nachteil ist es, wenn Pflegebedürftigkeit eintritt. Muss der Berechtigte in ein Heim umziehen, bleibt das Wohnrecht zwar bestehen, aber er verliert die praktische Nutzung.

Ein wesentlicher Nachteil für den Eigentümer besteht darin, dass mit einem Wohnrecht auf Lebenszeit meist der Wert der Immobilie gemindert wird, da potenzielle Käufer das Wohnrecht akzeptieren müssen und deshalb vielleicht Einschränkungen befürchten. Ebenso können Probleme mit dem Berechtigten auftreten, beispielsweise durch Renovierungen oder Nutzungseinschränkungen.

Wer zahlt die Grundsteuer bei Wohnrecht auf Lebenszeit?

Die Grundsteuer ist eine öffentliche Last, die auf das Eigentum an Grundstücken erhoben wird und nicht direkt mit der Nutzung, sondern mit dem Besitz der Immobilie zusammenhängt. Deshalb muss der Eigentümer dafür aufkommen. Der Wohnberechtigte nutzt zwar die Immobilie, aber ist im Sinne des Grundsteuergesetzes nicht Eigentümer. Durch eine vertragliche Vereinbarung kann jedoch geregelt werden, dass der Wohnberechtigte einen Anteil der Grundsteuer übernimmt. Er muss allerdings umlagefähige Betriebsausgaben wie Heizkosten, Wasser oder Müllgebühren zahlen. Die Grundsteuer zählt zu den nicht-umlagefähigen Eigentümerlasten.

Was passiert mit dem Wohnrecht auf Lebenszeit, wenn es nicht mehr genutzt wird?

Ein lebenslanges Wohnrecht bleibt grundsätzlich bestehen, auch wenn es - etwa durch einen Umzug in ein Pflegeheim - nicht mehr aktiv genutzt wird. Der Wohnberechtigte verliert das Recht nicht automatisch. Das kann in der Praxis zu Problemen führen, denn die Immobilie bleibt für andere nicht frei nutzbar oder verkäuflich. In vielen Fällen ruht das Wohnrecht faktisch, aber es ist weiterhin als dingliches Recht im Grundbuch eingetragen und kann lediglich durch Verzicht, Aufhebungsvertrag oder Tod des Berechtigten erlöschen. Möglich ist auch eine einvernehmliche Löschung gegen Abfindung. Wurde im Vertrag ein Rücktrittsvorbehalt oder eine Aufhebungsklausel bei Nichtnutzung vereinbart, kann dies zur automatischen Beendigung führen. Ansonsten ist die Zustimmung des Wohnberechtigten zwingend erforderlich.

Kann man ein Wohnrecht auf Lebenszeit auszahlen lassen?

Ja, ein lebenslanges Wohnrecht kann im gegenseitigen Einvernehmen ausgezahlt werden. Es besteht jedoch seitens des Wohnberechtigten kein Anspruch auf Auszahlung, da das Wohnrecht auf eine Nutzung, nicht auf Geld gerichtet ist. Eine Auszahlung kann sinnvoll sein, wenn das Wohnrecht nicht mehr genutzt wird. Die Grundlage für die Auszahlung ist der Kapitalwert des Wohnrechts, der sich aus der ersparten Jahresmiete und einem vom Alter des Berechtigten abhängigen Vervielfältiger ergibt. Der Eigentümer kann diesen Betrag als Abfindung zahlen, anschließend wird das Wohnrecht durch notarielle Löschungsbewilligung im Grundbuch entfernt. Eine solche Einigung ist vertraglich zu regeln und sollte gut dokumentiert sein. Ohne freiwillige Einigung bleibt das Wohnrecht bestehen, und zwar auch dann, wenn es faktisch nicht mehr genutzt wird.

Wie wird das Wohnrecht auf Lebenszeit berechnet?

Der Wert eines lebenslangen Wohnrechts wird in der Regel anhand des Jahreswerts der ersparten Miete und der statistischen Lebenserwartung des Wohnberechtigten berechnet. Dazu multipliziert man die jährliche Kaltmiete mit dem sogenannten Vervielfältiger. Dieser Vervielfältiger ergibt sich aus den Sterbetafeln des Statistischen Bundesamts und ist abhängig vom Alter und Geschlecht des Wohnberechtigten. Je jünger die Person ist, desto höher ist der Vervielfältiger, da die statistische Restlebenserwartung länger ist. Der errechnete Kapitalwert ist insbesondere für steuerliche Zwecke relevant und dient als Verhandlungsbasis für eine mögliche Abfindung.

Was passiert mit dem Wohnrecht, wenn der Eigentümer stirbt?

Wenn der Eigentümer der Immobilie vor dem Wohnberechtigten verstirbt, bleibt das eingetragene Wohnrecht auf Lebenszeit bestehen, denn das Wohnrecht ist ein dingliches Recht, das im Grundbuch eingetragen ist und somit auch gegenüber den Erben des verstorbenen Eigentümers wirksam ist. Die Erben treten in die Rechte und Pflichten des verstorbenen Eigentümers ein und müssen das Wohnrecht des Berechtigten weiterhin respektieren. Das bedeutet, der Wohnberechtigte kann die Immobilie wie gewohnt bis zu seinem eigenen Tod nutzen, unabhängig vom Tod des ursprünglichen Eigentümers und einem eventuellen Eigentümerwechsel durch Erbschaft.

Themengebiet: Immobilienverkauf

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