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Wohnrecht:
Das sollten Sie vor der Vereinbarung beachten
Wohnrecht:
Das sollten Sie vor der Vereinbarung beachten
Wohnrecht: Das sollten Sie vor der Vereinbarung beachten

Das Wohnrecht berechtigt Menschen, eine Immobilie zu bewohnen ohne selbst Eigentümer zu sein. Erfahren Sie hier u.a., in welchen Fällen sich das lebenslange Wohnrecht anbietet und wie es vereinbart wird.Das Wohnrecht berechtigt Menschen, eine Immobilie zu bewohnen ohne selbst Eigentümer zu sein. Erfahren Sie hier u.a., in welchen Fällen sich das lebenslange Wohnrecht anbietet und wie es vereinbart wird.Das Wohnrecht berechtigt Menschen, eine Immobilie zu bewohnen ohne selbst Eigentümer zu sein.
Erfahren Sie hier u.a., in welchen Fällen sich das lebenslange Wohnrecht anbietet und wie es vereinbart wird.

Was steckt hinter dem Begriff Wohnrecht?

Grundsätzlich handelt es sich beim Wohnrecht um die vertraglich festgesetzte Befugnis, eine Immobilie oder Teile von ihr zu bewohnen, ohne selbst Eigentümer zu sein.

Auf welche rechtliche Grundlage gründet sich das Wohnrecht?

Das in der Praxis am häufigsten gewählte Wohnrecht gründet sich auf Paragraph 1093 BGB, welcher das Wohnrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit definiert. Demnach berechtigt das Wohnrecht „[…]ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen.“ Das gilt sowohl für den Wohnberechtigten selbst als auch für seine Familienmitglieder sowie etwaige Bedienstete und Pflegekräfte. Das Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen.

In welchen Fällen bietet sich ein Wohnrecht an?

In der Praxis kommt die Eintragung eines Wohnrechts häufig in Verbindung mit einer Schenkung vor. So sichern sich Eltern beispielsweise ein lebenslanges Wohnrecht für ihre Immobilie, wenn sie diese zu Lebzeiten auf ihre Kinder überschreiben, aber dennoch weiter bewohnen möchten. Die Schenkung bietet sich dabei aus finanziellen (Freibetrag, Erbschaftssteuer ) oder persönlichen (Erbengemeinschaft, Erbauseinandersetzung, Erbfolge ) Gründen als Alternative zum Vererben eines Hauses an.

Auch wenn der Immobilienbesitzer den aktuellen Lebenspartner im Todesfall absichern möchte, eignet sich das Wohnrecht auf Lebenszeit – beispielsweise, um den Partner gegen erbrechtliche Ansprüche Dritter zu schützen.

Wie wird das Wohnrecht vertraglich vereinbart?

Es empfiehlt sich, das Wohnrecht in einem notariell beglaubigten Vertrag festzuhalten, der alle Rechte und Pflichten des Eigentümers und Wohnberechtigten beinhaltet. Anschließend sollte der Notar die Eintragung des Wohnrechts im Grundbuch veranlassen. Denn nur so ist gewährleistet, dass das Wohnrecht auch im Streitfall von Eigentümer und Wohnberechtigtem oder beim Immobilienverkauf weiter besteht.

Gut zu wissen:

Je nach Vereinbarung lässt sich das Wohnrecht befristet oder auf Lebenszeit, unentgeltlich oder gegen Abgabe eines monatlichen Beitrags einräumen. In der Praxis vereinbaren die Parteien oft ein lebenslanges Wohnrecht ohne Gegenleistung.

Welche Rechte und Pflichten gehen mit dem Wohnrecht einher?

Um das Zusammenleben von Eigentümer und Wohnberechtigtem zu regeln, definieren die Gesetze, wer in diesem Verhältnis welche Zuständigkeiten innehat.

Folgende Rechte und Pflichten spricht das Gesetz dem Berechtigten nach Paragraph 1093 BGB zu:

    • Nutzungsrecht: Ist das Wohnrecht nur auf einen Teil der Immobilie beschränkt, also zum Beispiel bei einem Mehrfamilienhaus auf nur eine Wohnung, darf der Berechtigte gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen des Hauses (Waschküche, Garten oder Keller) ebenfalls mit nutzen.
    • Aufnahmerecht: Der Wohnberechtigte darf Personen seiner Familie (seinen Ehepartner und Kinder oder einen nichtehelichen Lebenspartner) in die Immobilie aufnehmen. Selbiges gilt für Bedienstete und für Personen, die er für seine Pflege beschäftigt.
    • Besichtigungsrecht: Dem Eigentümer steht es nicht zu, die Wohnung zu begutachten.
    • Nebenkosten: Anfallende Betriebskosten sind vom Wohnberechtigten selbst zu tragen.
    • Reparaturkosten: Der Wohnberechtigte hat die Kosten von Erhaltung und Reparatur der Immobilie zu tragen. Der Eigentümer ist grundsätzlich für Sanierungsmaßnahmen zuständig. Jedoch hat der Wohnberechtigte hierauf keinen gesetzlichen Anspruch. Möchte der Besitzer einer Immobilie jedoch Maßnahmen wie eine Sanierung oder einen Umbau einleiten, benötigt er dafür zunächst die Zustimmung des Wohnberechtigten.

Ist ein Wohnrecht zu versteuern?

Ein Wohnrecht bedeutet in der Regel, in einer Immobilie zu wohnen, ohne dafür eine Miete zu zahlen. Damit stellt das Wohnrecht einen Geldwert beziehungsweise eine Vermögensübertragung dar, auf welche der Fiskus Steuern erhebt.

Rechnerisch ergibt sich der Wert des Wohnrechts aus der Jahreskaltmiete multipliziert mit dem sogenannten Kapitalwert. Der Kapitalwert gibt dabei –vereinfacht gesprochen – die noch zu erwartende Lebens- und somit Wohndauer des Berechtigten an.

Ein Beispiel: Frau Maier ist 75 Jahre alt. Sie hat ihrer Tochter ihre Eigentumswohnung überschrieben und sich ein lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie gesichert. Die Kaltmiete für die Wohnung beträgt im Jahr 6.000 Euro. Um den Wohnwert zu ermitteln, ist sie mit dem Kapitalwert aus der Tabelle des Bundesfinanzministeriums zu multiplizieren. Er liegt für eine Frau im Alter von 75 Jahren bei 9,303. Somit beläuft sich der Wert des Wohnrechts von Frau Maier auf 55.818 Euro.

Ist das Wohnrecht auf andere Personen übertragbar?

Es ist nicht möglich, das Wohnrecht zu vererben, zu verkaufen oder auf anderem Wege auf einen Dritten zu übertragen. Auf Wunsch des Berechtigten lässt sich das Wohnrecht jedoch aus dem Grundbuch löschen.

Ohne eine aktive Handlung des Wohnberechtigten endet das Recht nur in folgenden Fällen:

    • Der Wohnberechtigte verstirbt
    • Die Räumlichkeiten sind nicht mehr bewohnbar
    • Der befristete Vertrag läuft aus
    • Bei vertraglicher Nutzungsbedingung, wenn die Bedingung wegfällt

Lässt sich eine Immobilie auch mit Wohnrecht verkaufen?

Es ist grundsätzlich möglich, ein Haus oder eine Wohnung auch mit einem vertraglich vereinbarten Wohnrecht zu verkaufen. Verkäufer müssen jedoch mit einem niedrigeren Verkaufspreis als beim Verkauf von einer freien Immobilie rechnen. Rechnerisch wird hier der Wert des Wohnrechts vom Immobilienwert abgezogen. Um die Immobilie zu einem guten Preis zu verkaufen, ist es möglich, dem Wohnberechtigten eine Abfindung anzubieten, damit dieser auf sein Wohnrecht verzichtet.

Gut zu wissen: Um eine Immobilie trotz Wohnrechts zu verkaufen, benötigen Sie keine Einwilligung des Wohnberechtigten. Er hat kein Vetorecht. Jedoch bleibt seine Position vom Verkauf unberührt.

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Bleibt das Wohnrecht auch bei einer Zwangsversteigerung bestehen?

Nicht unbedingt. Die Zwangsversteigerung ist einer der wenigen Fälle, die zu einem Wegfall des Wohnrechts führen können. Denn da das Anrecht auf Wohnen im Grundbuch stets hinter den Rechten der Bank als Kapitalgeber steht, darf erst die Bank ihre Forderungen ausgleichen – üblicherweise im Falle einer Zwangsversteigerung. Auch die in diesem Fall stattfindende Umwandlung des Wohnrechts in eine Geldforderung hilft in diesem Zusammenhang wenig. Denn da bei einer Zwangsversteigerung – in der Regel – zu wenig Erlös erzielt wird, um alle Gläubiger zu bedienen, bleiben Wohnberechtigte auf der Strecke.

Aus diesem Grund sollten sich Wohnberechtigte neben dem Wohnrecht zugleich ein Rückforderungsrecht ins Grundbuch eintragen lassen. Durch dieses Recht erhält der frühere Eigentümer die Möglichkeit, seine ehemalige Immobilie zurückzuerwerben, falls der aktuelle Eigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen gegenüber der Bank nicht mehr nachkommen kann.

Wie unterscheidet sich das Wohnrecht vom Nießbrauch?

Nießbrauch bedeutet das Nutzrecht an einer Immobilie. Im Gegensatz zum Wohnrecht erlaubt das Nießbrauchrecht dem Berechtigten nicht nur in der Immobilie zu wohnen, sondern auch Nutzen aus ihr zu ziehen. Das heißt: Er ist beispielsweise berechtigt, die Immobilie zu vermieten und darf die Mieteinnahmen behalten. Auf der anderen Seite trägt er auch die wirtschaftliche Verantwortung an der Immobilie und hat alle anfallenden Kosten zu übernehmen. Das Recht zum Verkauf der Immobilie hat jedoch allein der Eigentümer.

Lässt sich ein Wohnrecht auch bei einem Mietverhältnis eintragen?

Das Wohnrecht auf Lebenszeit bei einem Mietverhältnis unterscheidet sich von dem Wohnrecht nach § 1093 BGB, das – im Falle von Schenkung oder Verkauf – den früheren Eigentümer berechtigt, auch weiterhin in der Immobilie zu wohnen. Dies ergibt sich schon allein aus den unterschiedlichen Rechten und Pflichten bei einem Mietverhältnis. So ist ein Mieter etwa ohne Einwilligung des Vermieters nicht befugt, weitere Personen in die Wohnung aufzunehmen.

Um sich als Mieter ein lebenslanges Wohnrecht zu sichern, ist der Wohnungsmietvertrag bzw. Hausmietvertrag entscheidend. Denn ein unbefristeter, also auf unbestimmte Zeit geschlossener, Mietvertrag garantiert Mietern noch nicht, dass sie die Immobilie bis zu ihrem Tode bewohnen können. Schließlich ist der Vermieter unter gewissen Umständen (z.B. Eigenbedarf berechtigt, einem Mieter zu kündigen. Diese Gefahr können Mieter unter Umständen mit dem Abschluss eines befristeten Mietvertrags umgehen, der ihren Tod als Vertragsende beziehungsweise Endzeitpunkt festlegt. Die Wirksamkeit ist jedoch rechtlich noch umstritten – unter anderem, weil eine Befristung nur unter Angabe bestimmter (anderer) Gründe möglich ist.

Abschließender Tipp

Da das Thema Wohnrecht komplex ist, empfiehlt sich die Beratung durch einen Notar oder Rechtsanwalt. Je nachdem, ob das Wohnrecht per Schenkung, Erbschaft oder Verkauf übertragen wird, sind entsprechende Klauseln in den Vertrag aufzunehmen. Ein Steuerberater bietet Hilfestellung zu den steuerlichen Aspekten des Wohnrechts.

Wohnrecht – FAQs

Was bedeutet lebenslanges Wohnrecht?

Ein lebenslanges Wohnrecht ermöglicht dem Begünstigten, ein Haus oder ein Wohnung zu nutzen ohne dafür Miete zu zahlen. Auch einen Eingriff des Vermieters schließt das lebenslange Wohnrecht aus. Das Wohnrecht ist als begrenzte Dienstbarkeit definiert und wird im Grundbuch eingetragen. Das Wohnrecht auf Lebenszeit wird in der Praxis häufig in Kombination mit einer Schenkung angewendet. Eltern übertragen eine Immobilie auf die Kinder, nutzen das Haus aber weiter. Lesen Sie alle Details hier.

Wann endet ein Wohnrecht auf Lebenszeit?

Grundsätzlich endet ein lebenslanges Wohnrecht, wenn der Begünstigte stirbt. Andernfalls ist es nur möglich ein Wohnrecht zu löschen, wenn der Begünstigte dem zustimmt oder im Falle einer Zwangsversteigerung . Selbst wenn der Begünstigte gegenüber dem Wohnrechtgeber eine schwere Straftat begeht, erlischt das Wohnrecht nicht. Das Wohnrecht wird erst mit der Löschung im Grundbuch hinfällig. Alles Wichtige zum Thema Wohnrecht finden Sie in diesem Beitrag.

Welche Rechte habe ich bei einem Wohnrecht auf Lebenszeit?

An erster Stelle steht bei einem lebenslangen Wohnrecht natürlich die kostenfreie Nutzung der Wohnung. Diese lässt sich in keiner Weise eingeschränken. Der Bewohner kann dem Rechtegeber auch den Zutritt verweigern. Der Begünstigte hat auch das Recht, Familienangehörige oder Personal in der Wohnung aufzunehmen. Allerdings gehen mit einem Wohnrecht auch Pflichten einher. Informieren Sie sich jetzt über alle Rechte und Pflichten beim Wohnrecht.

Was bedeutet Nießbrauch auf Lebenszeit?

Paragraf 100 BGB definiert Nießbrauch als unveräußerliches und unvererbliches Nutzungsrecht an einer Sache. Ist der Nießbrauch als Wohnrecht auf Lebenszeit im Grundbuch vermerkt, endet er erst mit dem Tod des Begünstigten. Im Gegensatz zum Wohnrecht auf Lebenszeit kann der Begünstigte die Wohnung auch vermieten und die Miete behalten. Lesen Sie hier die Unterschiede zwischen Nießbrauch und Wohnrecht.

Was ist besser, Nießbrauch oder Wohnrecht?

Gegenüber dem Wohnrecht auf Lebenszeit bietet der Nießbrauch den Vorteil, dass der Begünstigte die Wohnung nicht selbst nutzen muss. Vermietet er den Wohnraum, steht ihm der der Mietertrag zu. Der Nießbrauch wird ebenfalls im Grundbuch eingetragen. Der Nießbrauch ist umfangreicher als das lebenslange Wohnrecht. Der Nießbrauch setzt voraus, dass der Begünstigte die Immobilie im Sinne des Eigentümers pflegt. Hier finden Sie alle Unterschiede zwischen Nießbrauch und Wohnrecht auf einen Blick.

Kann man ein lebenslanges Wohnrecht verlieren?

Ein lebenslanges Wohnrecht ist praktisch unkündbar. Selbst eine Straftat des Begünstigten gegenüber dem Schenkenden kann maximal dazu führen, dass dem Begünstigten selbst das Recht zur Nutzung verweigert wird. Das Wohnrecht an sich verliert er aber nicht. Einzige Möglichkeit, das Wohnrecht auf Lebenszeit zu verlieren, ist eine Zwangsversteigerung. Dass ein Wohnrecht wegfällt, weil der Berechtigte in einem Heim untergebracht ist und seine Rückkehr unwahrscheinlich ist, ist juristisch ebenfalls fraglich. Informieren Sie sich hier detailliert zu diesem Thema.

Ist ein lebenslanges Wohnrecht steuerpflichtig?

Ein lebenslanges Wohnrecht ohne Mietzahlung kommt einer Schenkung gleich. Damit unterliegt es der Besteuerung. Der Bundesfinanzhof (BFH) urteilte, dass ein Wohnrecht einen Vermögenswert darstellt (Az. II B 32/10). Besteuerungsgrundlage ist die erzielbare Miete. Die Besteuerung ist allerdings recht komplex. Zum einen spielt der Kapitalwert der Wohnung eine Rolle, zum anderen, wie alt der Begünstigte ist. Mehr Informationen finden Sie hier.

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