Wohnrecht auf Lebenszeit: Das sollten Sie beachten

Oftmals spielen Eltern mit dem Gedanken, die Immobilie bereits zu Lebzeiten auf die Kinder zu überschreiben und sich dabei ein Wohnrecht zu sichern.

Ausgangslage

Oftmals spielen Eltern mit dem Gedanken, die Immobilie bereits zu Lebzeiten auf die eigenen Kinder zu überschreiben und sich dabei gleichzeitig ein lebenslanges Wohnrecht zu sichern. An und für sich eine großartige Idee. Jedoch gibt es - wie bei jeder Form der Vermögensübertragung - auch in diesem Fall Besonderheiten und Beachtenswertes.

Grundsätzlich handelt es sich beim Wohnrecht um die vertraglich festgesetzte Befugnis, eine Immobilie oder Teile derselben zu bewohnen, ohne selbst Eigentümer zu sein.

Zwei unterschiedliche Arten des Wohnrechts

Wohnrecht kann gemäß Paragraf 1090 BGB oder Paragraf 1093 BGB vereinbart werden.

Gemäß Paragraf 1090 BGB besitzt ausschließlich der Wohnberechtigte höchstpersönlich dieses Recht. Familienmitglieder, Bedienstete oder Pflegekräfte besitzen kein Recht, in der Wohnung aufgenommen zu werden.

Gemäß Paragraf 1093 BGB jedoch dürfen diese Personen ebenfalls mit in die Wohnung des Berechtigten einziehen. In der Praxis wird meist diese Variante gewählt.

Um das tägliche Zusammenleben von Eigentümer und Wohnberechtigtem zu regeln, definiert das Gesetz genau, wer in diesem Verhältnis welche Zuständigkeiten innehat.

Dingliches Wohnrecht nach Paragraf 1093 BGB

Folgende Rechte und Pflichten werden dem Berechtigten zugesprochen.

Nutzungsrecht: Sofern das Wohnrecht nur auf einen Teil der Immobilie beschränkt ist, darf der Berechtigte gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen wie beispielsweise die Waschküche, den Garten oder den Keller ebenfalls mitbenutzen.

Aufnahmerecht: Der Wohnberechtigte darf Personen seiner Familie also seinen Ehepartner und Kinder oder einen nichtehelichen Lebenspartner aufnehmen. Selbiges gilt für Bedienstete und für Personen, die für seine Pflege beschäftigt werden müssen.

Nebenkosten: Anfallende Betriebskosten sind vom Wohnberechtigten selbst zu tragen.

Reparaturkosten: Der Wohnberechtigte hat für die Kosten von Erhaltung und Reparatur aufzukommen. Der Eigentümer ist grundsätzlich für Sanierungsmaßnahmen zuständig. Jedoch hat der Wohnberechtigte hierauf keinen gesetzlichen Anspruch. Ganz im Gegenteil: Möchte der Besitzer Schritte einleiten, muss er sich erst die Zustimmung einholen.

Besichtigungsrecht: Dem Eigentümer steht kein Recht zu, die Wohnung zu begutachten.

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass der Wohnberechtigte selbst und zu ihm gehörende Personen vom vereinbarten Wohnrecht Gebrauch machen können. Auch liegt es am Berechtigten für anfallende laufende Kosten und kleinere Reparaturen aufzukommen. Der Eigentümer jedoch ist für die Erhaltung des Gesamtzustandes zuständig.

Um einschätzen zu können, was Immobilieneigentümern dieses Recht tatsächlich bringt, ist es sinnvoll, sich die Inhalte dieses Rechts genauer anzuschauen.

Eigenarten des Wohnrechts

Generell ist es nicht möglich, das Wohnrecht mittels Vererbung, Übertragung oder Verkauf an unbeteiligte Dritte weiterzugeben. Eine Löschung des Rechts ist machbar. Auf persönlichen Wunsch des Berechtigten kann der Grundbucheintrag entfernt werden.

Komplett ohne Handlung des Wohnberechtigten endet das Recht nur in folgenden Fällen:

  • Durch das Versterben des Wohnberechtigten
  • Falls die Räumlichkeiten nicht mehr bewohnbar sind
  • Nach Fristablauf, wenn Befristung im Vertrag festgesetzt wurde
  • Bei vertraglicher Nutzungsbedingung: Nach Wegfall der Bedingung

Nun stellt sich die Frage, wann man sich für eine Übertragung mit vereinbartem Wohnrecht entscheiden sollte. Was sind die Vorteile bei dieser Variante und was gilt es zu beachten?

Wann ist solch eine Vermögensübertragung anzuraten?

Tatsächlich kommt das Recht oft in Verbindung mit einer Schenkung vor.

Oft wird dieser Vertrag geschlossen, wenn Eltern sich entscheiden, die Immobilie noch zu Lebzeiten an die eigenen Kinder zu überschreiben. Um weiterhin im Objekt wohnen bleiben zu können, lassen sie sich beim Notar ein Wohnrecht sichern. In diesem Falle finden die Vorschriften hinsichtlich einer Schenkung Anwendung.

Der Vorteil einer Schenkung ist, dass der jeweilige Freibetrag alle zehn Jahre erneut anfällt. So können größere Vermögenswerte quasi in Raten überschrieben werden, ohne dass es zu einer Besteuerung kommt. Ansonsten gleichen Schenkungsfreibeträge jenen der Erbschaft. Je nach Verwandtschaftsverhältnis werden unterschiedliche Freibeträge gewährt.

Auch wenn der Immobilienbesitzer den aktuellen Lebenspartner für den Todesfall absichern möchte, eignet sich dieses Vorgehen. Hintergrund ist, dass der Eigentümer den Partner so gegen erbrechtliche Ansprüche der Kinder schützt. Ansonsten hätte der Lebenspartner keinerlei Recht, die Wohnung weiter zu bewohnen.

Um im Fall der Fälle auf der sicheren Seite zu stehen, sollten alle Vereinbarungen zwischen den neuen und alten Eigentümer schriftlich festgehalten und offiziell beglaubigt werden.

Notarieller Vertrag zur Sicherung des Wohnrechts

Generell ist ein - im Beisein eines Notars - geschlossener Vertrag samt Grundbucheintrag anzuraten. Nur so besteht das Recht auch bei Verkauf der Immobilie oder bei auftretenden Streitigkeiten jederzeit und ungebrochen. Im Vertrag sollten alle Rechte und Pflichten des Wohnberechtigten und des Eigentümers ausführlich aufgeführt werden.

Je nach Vereinbarung kann Wohnrecht befristet oder auf Lebenszeit eingeräumt werden. Es kann unentgeltlich oder gegen Abführung eines monatlichen Beitrages gestattet werden. In der Praxis wird oft ein lebenslanges Wohnrecht ohne Gegenleistung vereinbart.

Da das Wohnrecht eine Vermögensübertragung darstellt, greift hier die Besteuerung.

Steuerliche Betrachtungsweise

Da ein Wohnrecht in der Regel bedeutet, ohne Mietzinszahlung in einer Immobilie verbleiben zu können, stellt es einen Geldwert dar, weil dem Wohnberechtigten so die Zahlung von Mietzins erspart bleibt.

Rechnerisch ergibt sich der Wert des Wohnrechts aus der Jahreskaltmiete multipliziert mit dem sogenannten Kapitalwert. Der Kapitalwert gibt dabei - vereinfacht gesprochen - die noch zu erwartende Lebens- und somit Wohndauer des Berechtigten an.

Das nachfolgende Beispiel zeigt anschaulich den Rechenweg.

Beispielrechnung zum Wert des Wohnrechts

Frau Maier ist 75 Jahre alt. Die fiktive Kaltmiete für die Wohnung beträgt im Jahr 6.000 Euro. Diese ist mit dem Kapitalwert laut Tabelle des Bundesfinanzministeriums zu multiplizieren. Hier findet sich für eine Frau im Alter von 75 Jahren ein Kapitalwert von 9,303. Somit beläuft sich in unserem Fall der Wert des Wohnrechts von Frau Maier auf 55.818 Euro.

Wie bereits oben angedeutet, wird dieser Wert steuerrechtlichen Vorschriften unterworfen. Mit welcher Besteuerung gerechnet werden muss, zeigt ein Urteil des Bundesfinanzhofes - als höchste richterliche Instanz in Sachen Finanztransaktionen - vom 03.06.2014.

Bindendes BFH-Urteil zur Erbschaftssteuer

Folgender Fall: Ein Mann hatte seinen beiden Kindern je hälftig zu Lebzeiten eine Immobilie vererbt und seiner Ehefrau lebenslanges Wohnrecht eingeräumt. Daraufhin forderte das Finanzamt die Witwe zur Zahlung von Erbschaftsteuer auf. Da Kinder von der Steuer befreit sind - sofern sie die Immobilie zehn Jahre bewohnen und die Wohnflächengrenze von je 200 Quadratmetern nicht überschreiten - wollte die Frau dieser Aufforderung nicht nachkommen. Das Amt machte jedoch geltend, dass die Witwe nicht Erbin der Immobilie sei, sondern deren Kinder. Das höchste Finanzgericht bestätigte diese Auffassung. Die Witwe wurde zur Zahlung von Erbschaftsteuer verpflichtet.

Es gelten jedoch die gängigen Freibeträge. Ehe- und eingetragene Lebenspartner werden erst über 500.000 Euro steuerlich belangt, Kinder erhalten 400.000 Euro steuerfrei pro Elternteil, Unverheiratete und nicht verpartnerte Partner haben lediglich einen Betrag von 20.000 Euro zur Verfügung. Sollte der Freibetrag überschritten werden greifen je nach Verwandtschaftsgrad unterschiedliche Steuersätze.

Um eine derartige Situation gänzlich zu umgehen, sollte die Immobilie immer erst dem eigenen Ehepartner und erst nach dessen Tod den Kindern überschrieben werden. Außer natürlich, die Steuerfreigrenzen decken den Vermögenswert gänzlich ab.

Da sich die persönliche Lebenssituation manchmal ändert, sollte auch ein Blick darauf geworfen werden, was passiert, wenn die Immobilie verkauft werden soll oder aufgrund offener Forderungen der Bank zur Zwangsversteigerung angeboten wird.

Immobilienverkauf eines Objektes mit Wohnrecht

Der Verkauf der Immobilie ist grundsätzlich auch mit Wohnrecht möglich. Der Berechtigte hat in diesem Zusammenhang keinerlei Vetorecht. Jedoch bleibt seine Position unberührt.

Will man die Immobilie sodann zu einem guten Preis verkaufen, bietet sich die Möglichkeit, dem Wohnberechtigten eine Abfindung anzubieten, damit dieser auf sein Recht verzichtet.

Hintergrund ist, dass Interessenten in der Regel die Immobilie zur freien Verfügung haben möchten. Ein Wohnrecht ist - ähnlich wie eine vermietete Immobilie - ein spezieller Fall. Deshalb wird der Kaufinteressent einen niedrigeren Preis ansetzen. Rechnerisch wird der Wert des Wohnrechts vom ursprünglichen Verkaufspreis abgezogen.

Da beim Verkauf einer Immobilie mit Wohnrecht zusätzliche Punkte zu beachten sind, kann die Beratung durch einen auf diesem Gebiet erfahrenen Makler durchaus lohnen.

Zwangsversteigerung und Wohnrecht

Einer der wenigen Fälle, in denen das Wohnrecht bedroht ist, stellt die Zwangsversteigerung einer Immobilie dar. Da das Anrecht auf Wohnen im Grundbuch stets hinter den Rechten der Bank als Kapitalgeber steht, darf erst die Bank Ihre Forderungen ausgleichen. Die stattfindende Umwandlung des Wohnrechts in eine Geldforderung hilft in diesem Zusammenhang wenig. Da im Rahmen einer Zwangsversteigerung - in der Regel - zu wenig Erlös erzielt wird, um alle Gläubiger zu bedienen, bleiben Wohnberechtigte auf der Strecke.

Um diesen Fall von vornherein auszuschließen, ist es ratsam, sich ein Rückforderungsrecht der Immobilie direkt bei der Übertragung im Grundbuch eintragen zu lassen.

Rückforderungsrecht als Absicherung

Dieses Recht ist bedeutend, wenn der Eigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen gegenüber der Bank nicht mehr nachkommen kann. Da durch Zwangsvollstreckung meist zu wenig Erlös erzielt wird, um alle Forderungen zu bedienen, bekommt der Berechtigte in der Regel keinen finanziellen Ausgleich und würde zudem seine Wohnung verlieren. Hier greift sodann das vorrangige Recht, die Immobilie zurückerwerben.

Neben dem Wohnrecht existiert noch das sogenannte Nießbrauchsrecht.

Nießbrauch als denkbare Alternative zum Wohnrecht

Bei dieser Nutzungsart wird eine Immobilie überschrieben, jedoch darf der Berechtigte nicht nur in der Immobilie leben, sondern auch aus ihr Nutzen ziehen. Die wirtschaftliche Verantwortung liegt demnach bei ihm. Er kann die Immobilie vermieten, ist aber auch für alle anfallenden Lasten zuständig. Allein das Veräußerungsrecht liegt beim Eigentümer.

Nießbrauch bietet sich dann an, wenn der Wohnberechtigte die Wahl haben soll, ob er persönlich die Immobilie bewohnt oder ob auch eine Vermietung dem Wohnberechtigten ins Konzept passen würde. Grundsätzlich ist das Recht weiter gefasst und sorgt zudem für den Extremfall vor, falls der Wohnberechtigte einmal auf Pflege angewiesen sein sollte. Mit dem Erlös aus der Vermietung ließen sich sodann die anfallenden Heimkosten tragen.

Handlungsempfehlung

Ist eine Übertragung mittels Schenkung oder Erbschaft angedacht und soll ein Wohnrecht oder Nießbrauchsrecht in den Vertrag eingetragen werden, müssen unterschiedlichste Dinge Beachtung finden. Immer ist es anzuraten, das Recht grundbuchamtlich festschreiben zu lassen, damit im Fall der Fälle Klarheit besteht. Auch ein eingetragenes Rückforderungsrecht ist zur persönlichen Absicherung ratsam. Ob bei dieser Transaktion Steuern bezahlt werden müssen, hängt vom Verwandtschaftsgrad und der Höhe des Erbes bzw. der Schenkung ab. Die Freibeträge sind hier dieselben, mit dem einzigen Unterschied, dass bei der Schenkung alle zehn Jahre neu vom Freibetrag profitiert werden kann.

Abschließender Tipp

Da das Thema im Ganzen komplex ist und je nach Sachlage andere Kriterien berücksichtigt werden sollten, ist die Beratung durch einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater beim dinglichen Wohnrecht und bei Nießbrauch dringend anzuraten. Er berät kompetent über alle zu beachtenden Punkte. Je nachdem, ob die Übertragung mittels Schenkung, Erbschaft oder Verkauf durchgeführt wird, müssen andere Klauseln mit in den Vertrag aufgenommen werden und andere Parameter Berücksichtigung finden. Zudem ist er bestens informiert, welche steuerlichen Konsequenzen die Übertragung mit sich bringt und kann Ihnen somit echte Hilfestellung bieten. Zu guter Letzt wird er den Vertrag wachen Auges prüfen und Ihnen die Bedeutung der oft umständlich formulierten Klauseln erklären.

Sollten Sie bei der Übertragung Unterstützung brauchen, können Sie sich gerne an Homeday wenden. Wir vermitteln Ihnen einen Makler, der sich auf diesem Gebiet auskennt.