Das Wohnrecht berechtigt Menschen, eine Immobilie zu bewohnen ohne selbst Eigentümer zu sein.
Erfahren Sie hier u.a., in welchen Fällen sich das lebenslange Wohnrecht anbietet und wie es vereinbart wird.
Das Wichtigste zusammengefasst:
Wohnrecht ist die vertragliche Befugnis, eine Immobilie oder Teile davon zu bewohnen, ohne Eigentümer zu sein.
Lebenslanges Wohnrecht ermöglicht die Nutzung der Immobilie bis zum Tod des Berechtigten und kann nur mit dessen Zustimmung gelöscht werden.
Das Wohnrecht basiert auf Paragraph 1093 BGB und wird im Grundbuch eingetragen. Es wird oft in Verbindung mit Schenkungen verwendet, um z.B. Eltern das Wohnen in der Immobilie zu ermöglichen, während sie sie auf ihre Kinder übertragen.
Ein Wohnrecht kann den Immobilienwert mindern – wichtig für Käufer:innen und Erb:innen.
Auch Schenkungen mit Wohnrecht können steuerliche Folgen haben.
Verkauf trotz Wohnrecht ist möglich, aber oft nur mit Wertabschlag und reduzierter Nachfrage.
Es besteht Unterhaltspflicht bei Familienwohnrecht, z. B. für Ex-Partner:innen.
Nießbrauch vs. Wohnrecht: Beim Nießbrauch sind zusätzliche Rechte wie Vermietung eingeschlossen.
Inhaltsverzeichnis
Wer übernimmt Nebenkosten und Instandhaltung beim Wohnrecht?
Wohnrecht auf Lebenszeit auszahlen lassen – ist das möglich?
Wie wird das Wohnrecht auf Lebenszeit vertraglich vereinbart?
Wohnrecht auf Lebenszeit kündigen - welche Voraussetzungen müssen gegeben sein?
Was passiert mit dem Wohnrecht bei Pflegebedürftigkeit oder Heimeinzug?
Wohnrecht auf Lebenszeit ohne Grundbucheintrag: Risiken und Folgen
Bleibt das Wohnrecht auch bei einer Zwangsversteigerung bestehen?
Was ist der Unterschied zwischen Wohnungsrecht und Wohnrecht?
Lässt sich ein Wohnrecht auch bei einem Mietverhältnis eintragen?
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Welche Rechte und Pflichten gehen mit dem Wohnrecht einher?
Um das Zusammenleben von Eigentümer und Wohnberechtigtem zu regeln, definieren die Gesetze, wer in diesem Verhältnis welche Zuständigkeiten innehat.
Folgende Rechte und Pflichten spricht das Gesetz dem Berechtigten nach Paragraph 1093 BGB zu:
Nutzungsrecht: Ist das Wohnrecht nur auf einen Teil der Immobilie beschränkt, also zum Beispiel bei einem Mehrfamilienhaus auf nur eine Wohnung, darf der Berechtigte gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen des Hauses (Waschküche, Garten oder Keller) ebenfalls mit nutzen.
Aufnahmerecht: Der Wohnberechtigte darf Personen seiner Familie (seinen Ehepartner und Kinder oder einen nichtehelichen Lebenspartner) in die Immobilie aufnehmen. Selbiges gilt für Bedienstete und für Personen, die er für seine Pflege beschäftigt.
Besichtigungsrecht: Dem Eigentümer steht es nicht zu, die Wohnung zu begutachten.
Wer übernimmt Nebenkosten und Instandhaltung beim Wohnrecht?
Beim Wohnrecht auf Lebenszeit taucht immer wieder die Frage auf, wer für Nebenkosten und Instandhaltung der Immobilie aufkommen muss. Die gesetzliche Regelung unterscheidet dabei klar zwischen Betriebskosten und baulichen Maßnahmen wie Instandhaltung oder Sanierung.
Laut Gesetz gilt grundsätzlich, dass der Wohnberechtigte die laufenden Nebenkosten trägt, also die umlagefähigen Betriebskosten wie Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Grundsteuer oder Hausmeister. Diese Kosten entsprechen dem, was auch ein normaler Mieter zu zahlen hätte, falls nichts anderes vereinbart wurde.
Für Maßnahmen der Instandhaltung, Instandsetzung und Sanierung ist der Eigentümer der Immobilie verantwortlich. Mit Instandhaltung ist die Sicherung des ordnungsgemäßen Zustands der Immobilie gemeint, etwa die regelmäßige Wartung der Heizanlage. Instandsetzung bezeichnet die Beseitigung von Schäden, beispielsweise wenn durch einen Sturm das Dach in Mitleidenschaft gezogen wurde. Eine Sanierung umfasst größere bauliche Maßnahmen wie eine energetische Modernisierung. Für Sanierungen oder auch Umbauten benötigt der Eigentümer die Zustimmung des Wohnberechtigten.
Es ist jedoch durchaus möglich, im Wohnrechtsvertrag abweichende Vereinbarungen zu treffen. So kann zum Beispiel geregelt werden, dass sich der Wohnberechtigte zu bestimmten Anteilen an Instandhaltungskosten beteiligt. Eine solche vertragliche Klarstellung macht Sinn, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Wie wird das Wohnrecht vertraglich vereinbart?
Es empfiehlt sich, das Wohnrecht in einem notariell beglaubigten Vertrag festzuhalten, der alle Rechte und Pflichten des Eigentümers und Wohnberechtigten beinhaltet. Anschließend sollte der Notar die Eintragung des Wohnrechts im Grundbuch veranlassen. Denn nur so ist gewährleistet, dass das Wohnrecht auch im Streitfall von Eigentümer und Wohnberechtigtem oder beim Immobilienverkauf weiter besteht.
Je nach Vereinbarung lässt sich das Wohnrecht befristet oder auf Lebenszeit, unentgeltlich oder gegen Abgabe eines monatlichen Beitrags einräumen. In der Praxis vereinbaren die Parteien oft ein lebenslanges Wohnrecht ohne Gegenleistung.
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Ist ein Wohnrecht auf Lebenszeit zu versteuern?
Ein Wohnrecht auf Lebenszeit ermöglicht es einer berechtigten Person, eine Immobilie unentgeltlich zu bewohnen. Meist geschieht dies im Rahmen einer Schenkung innerhalb der Familie. Was aber vielen nicht klar ist: Ein Wohnrecht kann steuerlich relevant sein, denn es stellt in den meisten Fällen einen geldwerten Vorteil dar. Bei der steuerlichen Relevanz ist jedoch zwischen Schenkungssteuer und Einkommensteuer zu unterscheiden.
Schenkungsteuer
Wird ein Wohnrecht im Zuge einer Schenkung oder Übertragung einer Immobilie eingeräumt, beispielsweise wenn Eltern einem Kind das Haus überschreiben und sich selbst ein Wohnrecht sichern, gilt dieses Wohnrecht als Gegenleistung. Das Wohnrecht reduziert dabei den steuerlich anzusetzenden Schenkungswert. Oder umgekehrt: Wird das Wohnrecht unentgeltlich eingeräumt, kann es selbst als steuerpflichtige Schenkung angesehen werden, und zwar in dem Fall, wenn ein Kind einem Elternteil ein lebenslanges Wohnrecht schenkt.
Der Wert des Wohnrechts wird anhand der Jahreskaltmiete und dem sogenannten Kapitalwert berechnet. Dieser ergibt sich aus der Lebenserwartung des Berechtigten nach den Tabellen des Bundesfinanzministeriums.
Beispiel: Der 70-jährige Herr Meier überträgt seiner Tochter sein Einfamilienhaus, behält sich aber ein lebenslanges Wohnrecht vor. Die ortsübliche Kaltmiete beträgt 750 EUR im Monat, also 9.000 EUR im Jahr. Der Kapitalwert für einen 70-jährigen Mann beträgt 10,397. Daraus ergibt sich ein Wert des Wohnrechts von 9.000EUR× 10,397 = 93.573 EUR. Dieser Betrag wird bei der Schenkung vom Immobilienwert abgezogen, was die Steuerlast reduziert.
Einkommensteuer
Ein unentgeltliches Wohnrecht ist in der Regel nicht einkommensteuerpflichtig, vor allem nicht bei Übertragungen innerhalb einer Familie. Nur wenn eine entgeltliche Gegenleistung erfolgt oder das Wohnrecht gewerblich genutzt wird, könnte Einkommensteuer relevant werden.
Wichtig zu wissen ist in diesem Zusammenhang, dass bei Schenkungen innerhalb der Familie Freibeträge geltend gemacht werden können (400.000 EUR). Liegt der Wert des Wohnrechts und der Immobilie darunter, fällt keine Steuer an.
Was kostet ein Wohnrecht auf Lebenszeit?
Ein Wohnrecht auf Lebenszeit sichert dem Berechtigten zu, eine Immobilie bis an sein Lebensende zu bewohnen. Dies geschieht häufig als Teil der Altersvorsorge innerhalb einer Familie oder im Rahmen von Schenkungen. Bei den finanziellen Auswirkungen sind zwei Aspekte zu berücksichtigen: die finanzielle Bewertung des Wohnrechts an sich und die tatsächlich anfallenden laufenden Kosten.
Die finanzielle Bewertung: Der Kapitalwert des Wohnrechts
Der Kapitalwert eines Wohnrechts ist insbesondere bei Schenkungen oder Erbschaften relevant, da er den steuerlichen Wert des Wohnrechts bestimmt. Dieser Wert wird anhand der jährlich ersparten Miete und der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten ermittelt. Die Berechnungsgrundlage bildet § 14 des Bewertungsgesetzes (BewG) unter Zuhilfenahme der aktuellen Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes.
Ein Rechenbeispiel:
Eine 70-jährige Frau erhält ein lebenslanges Wohnrecht für eine 60 Quadratmeter große Wohnung, deren ortsübliche Miete bei 10 EUR pro Quadratmeter liegt.
Monatlich ersparte Miete: 60 m² × 10 EUR/m² = 600 EUR
Jahreswert: 600 EUR × 12 Monate = 7.200 EUR
Vervielfältiger laut Bewertungstabelle (für 70 Jahre): ca. 11,05
Kapitalwert des Wohnrechts: 7.200 EUR × 11,05 = 79.560 EUR
Dieser ermittelte Betrag kann bei einer Schenkung steuerlich als Gegenleistung geltend gemacht werden, wodurch der zu versteuernde Wert gemindert wird.
Tatsächlich anfallende laufende Kosten
Abgesehen vom rechnerischen Kapitalwert fallen auch laufende Kosten an. Der Wohnberechtigte ist in der Regel dazu verpflichtet, die Betriebskosten zu tragen, sofern diese auf den Nutzer umlegbar sind. Dazu zählen beispielsweise Ausgaben für Heizung, Wasser und Müllentsorgung. Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen trägt hingegen meist der Eigentümer – es sei denn, im Vertrag wurde explizit etwas anderes vereinbart.
Notar- und Grundbuchkosten
Um einen rechtssicheren Schutz zu gewährleisten, sollte ein Wohnrecht auf Lebenszeit notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Die anfallenden Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Geschäftswert, also dem bereits erläuterten Kapitalwert des Wohnrechts.
Bei einem Kapitalwert von beispielsweise 100.000 EUR belaufen sich die kombinierten Kosten für Notar und Grundbuch grob geschätzt auf 1.000 bis 1.500 EUR. Die genaue Summe kann allerdings je nach Bundesland und individuellen Umständen variieren.
Wohnrecht auf Lebenszeit auszahlen lassen – ist das möglich?
Das Wohnrecht auf Lebenszeit ist eine wertvolle Absicherung, die dem Berechtigten erlaubt, eine Immobilie bis zu seinem Tod zu bewohnen. Es kann jedoch passieren, dass sich dessen Lebensumstände ändern und der Wohnberechtigte das Wohnrecht gar nicht mehr nutzen möchte oder kann, beispielsweise durch einen Umzug in ein Pflegeheim oder bei einem Ortswechsel. In solchen Fällen stellt sich die Frage, ob man sich ein Wohnrecht auszahlen lassen kann. Grundsätzlich ist das möglich, erfordert aber die Kooperation und Zustimmung des Immobilieneigentümers, denn eine Auszahlung könnte seine finanziellen Möglichkeiten überschreiten.
Voraussetzungen für eine Auszahlung
Die Auszahlung des Wohnrechts ist nur im Einvernehmen mit dem Eigentümer der Immobilie möglich. Da es sich um ein dauerhaftes Nutzungsrecht handelt – insbesondere wenn es im Grundbuch eingetragen ist – kann der Eigentümer nicht einseitig zur Zahlung verpflichtet werden. Auch kann der Begünstigte nicht einfach ohne Zustimmung Geld verlangen. Voraussetzung ist daher immer eine einvernehmliche Beendigung des Wohnrechts – meist gegen eine Entschädigungszahlung.
In manchen Fällen enthält bereits der ursprüngliche Vertrag eine Klausel, die die Möglichkeit der Ablösung regelt. Ansonsten muss eine neue schriftliche Vereinbarung getroffen und – im Falle einer Eintragung im Grundbuch – notariell beglaubigt werden.
Wie wird der Wert berechnet?
Die Höhe der Auszahlung richtet sich nach dem sogenannten Kapitalwert des Wohnrechts. Dieser Wert wird in der Regel ähnlich wie für steuerliche Zwecke berechnet. Maßgeblich sind dabei der Jahreswert der ersparten Miete und die statistische Lebenserwartung des Wohnberechtigten. Die Berechnung erfolgt nach den Grundsätzen des Bewertungsgesetzes (BewG) unter Berücksichtigung der Sterbetafeln des Statistischen Bundesamts.
Vereinfacht gesagt:
Der Betrag der ersparten Miete pro Jahr wird mit einem Vervielfältiger multipliziert. Dieser Vervielfältiger hängt vom Alter des Wohnberechtigten ab. Je jünger die Person, desto höher der Vervielfältiger, da die statistische Restlebenszeit länger ist.
Beispiel: Spart sich jemand jährlich 12.000 EUR Miete und der Vervielfältiger für sein Alter beträgt 10,
dann beträgt der rechnerische Wert des Wohnrechts 120.000 EUR.
Dieser Wert dient als Basis für die Verhandlung, ist aber kein fixer Auszahlungsbetrag.
Einigung mit dem Eigentümer
Da es keine rechtliche Verpflichtung für den Eigentümer gibt, dem Berechtigten das Wohnrecht auf Lebenszeit abzukaufen, ist die Verhandlungsbasis entscheidend. Der Eigentümer könnte ein Interesse daran haben, das Wohnrecht zu löschen, um die Immobilie unbelastet verkaufen oder anderweitig nutzen zu können.
Der Wohnberechtigte wiederum möchte für den Verzicht auf sein Recht angemessen entschädigt werden. Die Höhe der Abfindung ist Verhandlungssache und kann vom rechnerischen Wert abweichen. Manchmal ist der Eigentümer bereit, einen Teil oder sogar den gesamten errechneten Wert zu zahlen, um die Immobilie für sich frei nutzen zu können.
Um eine faire und rechtssichere Lösung zu finden, ist die Konsultation eines Notars und gegebenenfalls eines Anwalts ratsam. Auf jeden Fall ist eine notarielle Löschungsbewilligung erforderlich, um das Wohnrecht auf Lebenszeit aus dem Grundbuch zu löschen. Erst im Anschluss daran ist die Auszahlung rechtlich verbindlich abgeschlossen.
Was steckt hinter dem Begriff Wohnrecht?
Grundsätzlich handelt es sich beim Wohnrecht um die vertraglich festgesetzte Befugnis, eine Immobilie oder Teile von ihr zu bewohnen, ohne selbst Eigentümer zu sein.
Was bedeutet lebenslanges Wohnrecht?
Wird ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt, darf der Berechtigte die Immobilie bis zu seinem Lebensende nutzen. Das Recht kann nur gelöscht werden, wenn der Berechtigte sich einverstanden erklärt. Ohne die Zustimmung zur Löschung erlischt das Wohnrecht erst mit dem Tod des Wohnberechtigten.
Auf welcher rechtlichen Grundlage gründet sich das Wohnrecht?
Das in der Praxis am häufigsten gewählte Wohnrecht gründet sich auf Paragraph 1093 BGB, welcher das Wohnrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit definiert. Demnach berechtigt das Wohnrecht „[…]ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen.“ Das gilt sowohl für den Wohnberechtigten selbst als auch für seine Familienmitglieder sowie etwaige Bedienstete und Pflegekräfte. Das Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen.
Wie wird das Wohnrecht auf Lebenszeit vertraglich vereinbart?
HOMEDAY empfiehlt, das Wohnrecht in einem notariell beglaubigten Vertrag festzuhalten, der alle Rechte und Pflichten des Eigentümers und Wohnberechtigten beinhaltet. Außerdem sollte der Notar im Anschluss eine entsprechende Eintragung im Grundbuch veranlassen, damit ein dauerhafter Schutz des Wohnberechtigten gewährleistet ist.
Um beide Parteien rechtlich abzusichern, sollten bestimmte Vertragsinhalte präzise formuliert werden. Dazu zählen:
Dauer und Umfang des Wohnrechts: Festlegung, ob das Wohnrecht lebenslang gilt oder nur befristet gewährt wird.
Mitbenutzungsrechte: Regelung zur Nutzung von Gemeinschaftsflächen wie Garten, Keller oder Parkplätzen.
Rücktrittsrecht: Bedingungen, unter denen das Wohnrecht erlischt oder aufgehoben werden kann.
Ausschluss bestimmter Personen: Möglichkeit, Personen vom Wohnrecht auszuschließen – etwa aus familiären Gründen.
Kostenregelung: Klärung, welche Nebenkosten der Wohnrechtsinhaber trägt und ob er an Instandhaltung oder Modernisierung beteiligt wird.
Wohnrecht mit oder ohne Gegenleistung
Ein Wohnrecht auf Lebenszeit kann entweder unentgeltlich oder mit einer finanziellen Gegenleistung vereinbart werden. Unentgeltliche Wohnrechte sind häufig in familiären Kontexten üblich.
Wird eine Zahlung vereinbart, sollten Höhe und Zahlungsmodalitäten klar und schriftlich im Vertrag festgehalten werden. Um auch in diesem Punkt rechtliche Sicherheit zu schaffen, empfiehlt sich die notarielle Beurkundung des Wohnrechtsvertrags.
In welchen Fällen bietet sich Wohnrecht an?
In der Praxis kommt die Eintragung eines Wohnrechts häufig in Verbindung mit einer Schenkung vor. So sichern sich Eltern beispielsweise ein lebenslanges Wohnrecht für ihre Immobilie, wenn sie diese zu Lebzeiten auf ihre Kinder überschreiben, aber dennoch weiter bewohnen möchten. Die Schenkung bietet sich dabei aus finanziellen (Freibetrag, Erbschaftssteuer) oder persönlichen (Erbengemeinschaft, Erbauseinandersetzung, gesetzliche Erbfolge) Gründen als Alternative zum Vererben eines Hauses an.
„Wenn der Immobilienbesitzer den aktuellen Lebenspartner im Todesfall absichern möchte eignet sich das Wohnrecht auf Lebenszeit. So kann er den Partner gegen erbrechtliche Ansprüche Dritter schützen.“
Wohnrecht auf Lebenszeit kündigen - welche Voraussetzungen müssen gegeben sein?
Ein Wohnrecht auf Lebenszeit endet in der Regel erst mit dem Tod des Begünstigten. Es ist schwer zu kündigen, da es sich um eine besonders geschützte Form des Nutzungsrechts handelt, das durch eine Schenkung, ein Testament oder eine vertragliche Vereinbarung geschaffen, notariell beurkundet und in der Regel im Grundbuch eingetragen wird. Für den Begünstigten bietet das Wohnrecht ein hohes Maß an Sicherheit auf Lebenszeit, obwohl es unter bestimmten Umständen gekündigt oder aufgehoben werden kann.
Wann und unter welchen Umständen ist eine Kündigung möglich?
Der Beendigung des Wohnrechts auf Lebenszeit steht eine Reihe von Hindernissen entgegen, da es dem Begünstigten im Grunde eine dauerhafte Nutzung bis zu seinem Tod garantiert. Dennoch gibt es einige Fälle, in denen eine Kündigung möglich ist:
Beendigung im gegenseitigen Einvernehmen
Kündigung im Falle einer schweren Störung
Freiwilliger Verzicht des Begünstigten
Rücktrittsvorbehalt im Vertrag
Beendigung im gegenseitigen Einvernehmen
Diese Variante ist die einfachste Möglichkeit, Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden. Das lebenslange Wohnrecht wird durch eine schriftliche Vereinbarung oder einen Aufhebungsvertrag beendet, wenn sich beide Parteien einig sind. Dies ist häufig der Fall, wenn der Begünstigte freiwillig auf sein Recht verzichtet, zum Beispiel durch den Umzug in ein Alters- oder Pflegeheim.
Wichtig: Wenn das Wohnrecht im Grundbuch auf Lebenszeit eingetragen ist, muss es auch dort gelöscht werden – nur mit Zustimmung des Berechtigten.
Kündigung im Falle einer schweren Störung
Die einseitige Kündigung durch den Eigentümer ist kompliziert, da ein lebenslanges Wohnrecht nicht auf normalem Wege beendet werden kann. Es soll dem Begünstigten dauerhafte Sicherheit bieten und ist daher gesetzlich besonders geschützt.
Ausnahmen bestehen, wenn der Begünstigte:
die Immobilie vorsätzlich beschädigt
sie zweckwidrig nutzt, z. B. gewerblich statt zum Wohnen
den Eigentümer wiederholt bedroht oder belästigt
In solchen Fällen kann der Eigentümer bei Gericht die Aufhebung des Wohnrechts beantragen. Die Pflichtverletzungen müssen erheblich und beweisbar sein. Gerichte wägen dabei sorgfältig ab, ob die Interessen des Eigentümers überwiegen.
Freiwilliger Verzicht des Begünstigten
Der Wohnberechtigte kann von sich aus auf sein lebenslanges Wohnrecht verzichten, indem er eine notariell beglaubigte Erklärung gegenüber dem Eigentümer der Immobilie abgibt. Der Eintrag im Grundbuch kann dann gelöscht werden. Nicht selten ist ein freiwilliger Verzicht mit einer finanziellen Entschädigung verbunden.
Rücktrittsvorbehalt im Vertrag
Wurde im ursprünglichen Vertrag ein Rücktrittsvorbehalt oder eine auflösende Bedingung festgehalten, kann der Eigentümer das Wohnrecht auf Lebenszeit ebenfalls beenden. Ein Rücktrittsvorbehalt kann sein:
ein endgültiger Auszug des Berechtigten
ein Verkauf der Immobilie
das Nichterbringen einer vereinbarten Gegenleistung durch den Berechtigten, etwa eine finanzielle Beteiligung
Ein Rücktrittsvorbehalt muss ausdrücklich und rechtssicher formuliert sein. Er darf außerdem nicht gegen gesetzliche Schutzvorschriften verstoßen, sonst ist er unwirksam. Auch in diesem Fall ist meist eine notarielle Beurkundung erforderlich, insbesondere wenn das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen wurde.
Rechtliche Hürden
Die größten Hürden bei der Kündigung eines Wohnrechts sind der starke rechtliche Schutz und die Eintragung im Grundbuch. Selbst ein Verkauf der Immobilie hebt das Wohnrecht auf Lebenszeit nicht auf – es bleibt bestehen und geht auf den neuen Eigentümer über. Nur bei ausdrücklicher Zustimmung des Wohnberechtigten und formgerechter Löschung im Grundbuch kann das Recht aufgehoben werden. Gerichte urteilen in solchen Fällen meist zugunsten des Wohnberechtigten. Wer als Eigentümer ein Wohnrecht kündigen möchte, muss schwerwiegende Gründe nachweisen und darf die Interessen des Berechtigten nicht leichtfertig verletzen.
Was passiert mit dem Wohnrecht bei Pflegebedürftigkeit oder Heimeinzug?
Das Wohnrecht auf Lebenszeit ermöglicht dem Berechtigten, eine Immobilie bis zu seinem Lebensende zu nutzen. Was geschieht jedoch, wenn der er pflegebedürftig wird und in ein Pflegeheim umziehen muss? Diese Situation wirft einige rechtliche und finanzielle Fragen auf, insbesondere im Zusammenhang mit den Heimkosten und möglichen Sozialleistungen.
Wer zahlt das Pflegeheim?
Die Pflegekosten werden in erster Linie von der Pflegeversicherung übernommen – allerdings nur bis zu einem gewissen Grad. Reichen diese Leistungen nicht aus, muss der Pflegebedürftige die restlichen Kosten selbst tragen. Erst wenn das eigene Einkommen und Vermögen nicht mehr ausreicht, kann er Sozialhilfe – konkret „Hilfe zur Pflege“ – beantragen. Das Sozialamt wird sehr genau prüfen, ob verwertbares Vermögen vorhanden ist.
Bleibt das Wohnrecht bestehen, wenn die Immobilie nicht mehr bewohnt wird?
Ein Wohnrecht erlischt nicht automatisch, wenn der Berechtigte die Immobilie nicht mehr nutzt. Das bedeutet, dass der Begünstigte theoretisch jederzeit zurückkehren könnte. Es handelt sich um ein dingliches Recht, das unabhängig von der tatsächlichen Nutzung weiterbesteht. Das Wohnrecht kann nur mit Zustimmung des Berechtigten oder durch eine gerichtliche Entscheidung im Grundbuch gelöscht werden.
Kann das Wohnrecht ruhen?
Das Wohnrecht kann ruhen, wenn der Berechtigte die Immobilie vorübergehend oder dauerhaft nicht bewohnt. Während dieser Zeit darf der Eigentümer die Immobilie jedoch nicht ohne die Zustimmung des Begünstigten für andere Zwecke nutzen oder vermieten. Eine einvernehmliche, individuelle Regelung zwischen beiden Parteien kann helfen, Konflikte zu vermeiden. Wenn möglich, sollte sie notariell beurkundet werden.
Welche Auswirkungen auf Sozialleistungen bestehen?
Wenn der Wohnberechtigte Sozialleistungen wie Sozialhilfe oder Pflegegeld bezieht, kann das Wohnrecht eine Rolle spielen. Das Sozialamt könnte prüfen, ob das Wohnrecht einen finanziellen Wert hat und ob es verwertet werden kann, um die Pflegekosten zu decken. Ein Verzicht auf das Wohnrecht kurz vor dem Umzug ins Pflegeheim könnte als Schenkung gewertet werden, was zu Rückforderungsansprüchen führen kann.
Wie wird das Wohnrecht in das Grundbuch eingetragen?
Grundsätzlich können die Parteien das Wohnrecht vertraglich vereinbaren, ohne dass eine Grundbucheintragung erfolgt. In diesem Fall besteht die Vereinbarung zwar zwischen dem Immobilieneigentümer und dem Wohnberechtigten, nicht aber gegenüber Dritten, etwa wenn die Immobilie verkauft wird. Es ist also sinnvoll, das Wohnrecht im Grundbuch eintragen zu lassen.
Üblicherweise veranlasst der Notardie Eintragung des Rechts. Das Wohnrecht wird als beschränkt persönliche Dienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs unter Lasten und Beschränkungen vermerkt.
Wohnrecht auf Lebenszeit ohne Grundbucheintrag: Risiken und Folgen
Ein Wohnrecht auf Lebenszeit kann auf zwei Arten vereinbart werden: schuldrechtlich oder dinglich. Der entscheidende Unterschied liegt in der Absicherung. Ein Wohnrecht ohne Eintrag im Grundbuch wird nur schuldrechtlich geregelt - meist durch einen privatrechtlichen Vertrag zwischen den Beteiligten. Doch was bedeutet das in der Praxis und welche Risiken sind damit verbunden?
Was bedeutet ein Wohnrecht auf Lebenszeit ohne Eintragung?
Ein schuldrechtliches Wohnrecht bedarf keines Grundbucheintrags. Es wird als Vereinbarung direkt zwischen dem Immobilieneigentümer und dem Wohnberechtigten getroffen und entfaltet seine Bindungswirkung ausschließlich zwischen diesen beiden Parteien. Das bedeutet, dass neue Eigentümer, sei es durch Verkauf oder Erbschaft, nicht verpflichtet sind, dieses Wohnrecht anzuerkennen.
Im Prinzip kann ein solcher schuldrechtlicher Vertrag mündlich, schriftlich oder notariell geschlossen werden. Um jedoch im Konfliktfall einen klaren Beweis zu haben, empfiehlt HOMEDAY dringend einen detaillierten notariellen Vertrag.
In welchen Fällen ist das üblich - und wann unbedingt zu vermeiden?
Ein schuldrechtliches Wohnrecht wird oft innerhalb einer Familie vereinbart, zum Beispiel wenn Eltern einem Kind eine Immobilie übertragen und sich ein lebenslanges Wohnrecht nur mündlich oder vertraglich sichern. Dies mag im Rahmen des familiären Vertrauensverhältnisses zunächst ausreichend erscheinen, birgt aber erhebliche Risiken – etwa im Falle von Streit, Scheidung, Insolvenz oder Verkauf der Immobilie.
Ein Wohnrecht ohne Grundbucheintrag sollte auf jeden Fall vermieden werden, wenn der Begünstigte auf eine langfristige Absicherung angewiesen ist, zum Beispiel im Alter oder bei Schenkungen, bei denen ein Dauerwohnrecht zugesichert wurde.
Was ist der Unterschied zwischen schuldrechtlich und dinglich?
Ein schuldrechtliches Wohnrecht basiert auf einer vertraglichen Vereinbarung und gilt nur gegenüber dem Vertragspartner. Ein dingliches Wohnrecht hingegen wird ins Grundbuch eingetragen und ist somit rechtlich gesichert – auch gegenüber Dritten. Nur ein dingliches Wohnrecht bietet echten Schutz vor Eigentümerwechseln oder anderen rechtlichen Veränderungen.
Ist das Wohnrecht auf andere Personen übertragbar?
Es ist nicht möglich, das Wohnrecht zu vererben, zu verkaufen oder auf anderem Wege auf einen Dritten zu übertragen. Auf Wunsch des Berechtigten lässt sich das Wohnrecht jedoch aus dem Grundbuch löschen.
Ohne eine aktive Handlung des Wohnberechtigten endet das Recht nur in folgenden Fällen:
Der Wohnberechtigte verstirbt
Die Räumlichkeiten sind nicht mehr bewohnbar
Der befristete Vertrag läuft aus
Bei vertraglicher Nutzungsbedingung, wenn die Bedingung wegfällt
Für wen gilt das lebenslange Wohnungsrecht?
Das lebenslange Wohnrecht gilt für die berechtigte Person. Zudem darf der Berechtigte andere Personen wie etwa Familienangehörige, einen Lebensgefährten oder Haushaltshilfen und Pflegepersonal in die Immobilie aufnehmen.
Lässt sich eine Immobilie auch mit Wohnrecht verkaufen?
Es ist grundsätzlich möglich, ein Haus oder eine Wohnung auch mit einem vertraglich vereinbarten Wohnrecht zu verkaufen. Verkäufer müssen jedoch mit einem niedrigeren Verkaufspreis als beim Verkauf von einer freien Immobilie rechnen. Rechnerisch wird hier der Wert des Wohnrechts vom Immobilienwert abgezogen. Um die Immobilie zu einem guten Preis zu verkaufen, ist es möglich, dem Wohnberechtigten eine Abfindung anzubieten, damit dieser auf sein Wohnrecht verzichtet.
Gut zu wissen:
Um eine Immobilie trotz Wohnrechts zu verkaufen, benötigen Sie keine Einwilligung des Wohnberechtigten. Er hat kein Vetorecht. Jedoch bleibt seine Position vom Verkauf unberührt.
