Wohnrecht:
Das sollten Sie vor der Vereinbarung beachtenWohnrecht:
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Das sollten Sie vor der Vereinbarung beachten

Das Wohnrecht berechtigt Menschen, eine Immobilie zu bewohnen ohne selbst Eigentümer zu sein. Erfahren Sie hier u.a., in welchen Fällen sich das lebenslange Wohnrecht anbietet und wie es vereinbart wird.

Inhaltsverzeichnis

1. Was steckt hinter dem Begriff Wohnrecht?
2. Auf welche rechtliche Grundlage gründet sich das Wohnrecht?
3. In welchen Fällen bietet sich ein Wohnrecht an?
4. Wie wird das Wohnrecht vertraglich vereinbart?
5. Welche Rechte und Pflichten gehen mit dem Wohnrecht einher?
6. Ist ein Wohnrecht zu versteuern?
7. Ist das Wohnrecht auf andere Personen übertragbar?
8. Lässt sich eine Immobilie auch mit Wohnrecht verkaufen?
9. Bleibt das Wohnrecht auch bei einer Zwangsversteigerung bestehen?
10. Wie unterscheidet sich das Wohnrecht vom Nießbrauch?
11. Lässt sich ein Wohnrecht auch bei einem Mietverhältnis eintragen?
12. Abschließender Tipp

Grundsätzlich handelt es sich beim Wohnrecht um die vertraglich festgesetzte Befugnis, eine Immobilie oder Teile von ihr zu bewohnen, ohne selbst Eigentümer zu sein.

Das in der Praxis am häufigsten gewählte Wohnrecht gründet sich auf Paragraph 1093 BGB, welcher das Wohnrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit definiert. Demnach berechtigt das Wohnrecht „[…]ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen.“ Das gilt sowohl für den Wohnberechtigten selbst als auch für seine Familienmitglieder sowie etwaige Bedienstete und Pflegekräfte. Das Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen.

In der Praxis kommt die Eintragung eines Wohnrechts häufig in Verbindung mit einer Schenkung vor. So sichern sich Eltern beispielsweise ein lebenslanges Wohnrecht für ihre Immobilie, wenn sie diese zu Lebzeiten auf ihre Kinder überschreiben, aber dennoch weiter bewohnen möchten. Die Schenkung bietet sich dabei aus finanziellen (Freibetrag, Erbschaftssteuer ) oder persönlichen (Erbengemeinschaft, Erbauseinandersetzung, Erbfolge ) Gründen als Alternative zum Vererben eines Hauses an.

Auch wenn der Immobilienbesitzer den aktuellen Lebenspartner im Todesfall absichern möchte, eignet sich das Wohnrecht auf Lebenszeit – beispielsweise, um den Partner gegen erbrechtliche Ansprüche Dritter zu schützen.

Es empfiehlt sich, das Wohnrecht in einem notariell beglaubigten Vertrag festzuhalten, der alle Rechte und Pflichten des Eigentümers und Wohnberechtigten beinhaltet. Anschließend sollte der Notar die Eintragung des Wohnrechts im Grundbuch veranlassen. Denn nur so ist gewährleistet, dass das Wohnrecht auch im Streitfall von Eigentümer und Wohnberechtigtem oder beim Immobilienverkauf weiter besteht.

Um das Zusammenleben von Eigentümer und Wohnberechtigtem zu regeln, definieren die Gesetze, wer in diesem Verhältnis welche Zuständigkeiten innehat.

Folgende Rechte und Pflichten spricht das Gesetz dem Berechtigten nach Paragraph 1093 BGB zu:

Ein Wohnrecht bedeutet in der Regel, in einer Immobilie zu wohnen, ohne dafür eine Miete zu zahlen. Damit stellt das Wohnrecht einen Geldwert beziehungsweise eine Vermögensübertragung dar, auf welche der Fiskus Steuern erhebt.

Rechnerisch ergibt sich der Wert des Wohnrechts aus der Jahreskaltmiete multipliziert mit dem sogenannten Kapitalwert. Der Kapitalwert gibt dabei –vereinfacht gesprochen – die noch zu erwartende Lebens- und somit Wohndauer des Berechtigten an.

Ein Beispiel: Frau Maier ist 75 Jahre alt. Sie hat ihrer Tochter ihre Eigentumswohnung überschrieben und sich ein lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie gesichert. Die Kaltmiete für die Wohnung beträgt im Jahr 6.000 Euro. Um den Wohnwert zu ermitteln, ist sie mit dem Kapitalwert aus der Tabelle des Bundesfinanzministeriums zu multiplizieren. Er liegt für eine Frau im Alter von 75 Jahren bei 9,303. Somit beläuft sich der Wert des Wohnrechts von Frau Maier auf 55.818 Euro.

Es ist nicht möglich, das Wohnrecht zu vererben, zu verkaufen oder auf anderem Wege auf einen Dritten zu übertragen. Auf Wunsch des Berechtigten lässt sich das Wohnrecht jedoch aus dem Grundbuch löschen.

Ohne eine aktive Handlung des Wohnberechtigten endet das Recht nur in folgenden Fällen:

Es ist grundsätzlich möglich, ein Haus oder eine Wohnung auch mit einem vertraglich vereinbarten Wohnrecht zu verkaufen. Verkäufer müssen jedoch mit einem niedrigeren Verkaufspreis als beim Verkauf von einer freien Immobilie rechnen. Rechnerisch wird hier der Wert des Wohnrechts vom Immobilienwert abgezogen. Um die Immobilie zu einem guten Preis zu verkaufen, ist es möglich, dem Wohnberechtigten eine Abfindung anzubieten, damit dieser auf sein Wohnrecht verzichtet.

Nicht unbedingt. Die Zwangsversteigerung ist einer der wenigen Fälle, die zu einem Wegfall des Wohnrechts führen können. Denn da das Anrecht auf Wohnen im Grundbuch stets hinter den Rechten der Bank als Kapitalgeber steht, darf erst die Bank ihre Forderungen ausgleichen – üblicherweise im Falle einer Zwangsversteigerung. Auch die in diesem Fall stattfindende Umwandlung des Wohnrechts in eine Geldforderung hilft in diesem Zusammenhang wenig. Denn da bei einer Zwangsversteigerung – in der Regel – zu wenig Erlös erzielt wird, um alle Gläubiger zu bedienen, bleiben Wohnberechtigte auf der Strecke.

Aus diesem Grund sollten sich Wohnberechtigte neben dem Wohnrecht zugleich ein Rückforderungsrecht ins Grundbuch eintragen lassen. Durch dieses Recht erhält der frühere Eigentümer die Möglichkeit, seine ehemalige Immobilie zurückzuerwerben, falls der aktuelle Eigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen gegenüber der Bank nicht mehr nachkommen kann.

Nießbrauch bedeutet das Nutzrecht an einer Immobilie. Im Gegensatz zum Wohnrecht erlaubt das Nießbrauchrecht dem Berechtigten nicht nur in der Immobilie zu wohnen, sondern auch Nutzen aus ihr zu ziehen. Das heißt: Er ist beispielsweise berechtigt, die Immobilie zu vermieten und darf die Mieteinnahmen behalten. Auf der anderen Seite trägt er auch die wirtschaftliche Verantwortung an der Immobilie und hat alle anfallenden Kosten zu übernehmen. Das Recht zum Verkauf der Immobilie hat jedoch allein der Eigentümer.

Das Wohnrecht auf Lebenszeit bei einem Mietverhältnis unterscheidet sich von dem Wohnrecht nach § 1093 BGB, das – im Falle von Schenkung oder Verkauf – den früheren Eigentümer berechtigt, auch weiterhin in der Immobilie zu wohnen. Dies ergibt sich schon allein aus den unterschiedlichen Rechten und Pflichten bei einem Mietverhältnis. So ist ein Mieter etwa ohne Einwilligung des Vermieters nicht befugt, weitere Personen in die Wohnung aufzunehmen.

Um sich als Mieter ein lebenslanges Wohnrecht zu sichern, ist der Wohnungsmietvertrag bzw. Hausmietvertrag entscheidend. Denn ein unbefristeter, also auf unbestimmte Zeit geschlossener, Mietvertrag garantiert Mietern noch nicht, dass sie die Immobilie bis zu ihrem Tode bewohnen können. Schließlich ist der Vermieter unter gewissen Umständen (z.B. Eigenbedarf berechtigt, einem Mieter zu kündigen. Diese Gefahr können Mieter unter Umständen mit dem Abschluss eines befristeten Mietvertrags umgehen, der ihren Tod als Vertragsende beziehungsweise Endzeitpunkt festlegt. Die Wirksamkeit ist jedoch rechtlich noch umstritten – unter anderem, weil eine Befristung nur unter Angabe bestimmter (anderer) Gründe möglich ist.

Da das Thema Wohnrecht komplex ist, empfiehlt sich die Beratung durch einen Notar oder Rechtsanwalt. Je nachdem, ob das Wohnrecht per Schenkung, Erbschaft oder Verkauf übertragen wird, sind entsprechende Klauseln in den Vertrag aufzunehmen. Ein Steuerberater bietet Hilfestellung zu den steuerlichen Aspekten des Wohnrechts.

Themengebiet: Immobilienverkauf