Das Nießbrauchrecht bei Immobilien
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Das Nießbrauchrecht bei Immobilien

Wer sich über die Nutzung von Immobilien informiert, stößt auf den Begriff Nießbrauch. Erfahren Sie, was darunter zu verstehen ist und welche spezielle Rolle es im Immobiliengeschäft spielt.

Inhaltsverzeichnis

  1. Was bedeutet Nießbrauch?

  2. Wie wird ein Nießbrauchrecht bestellt?

  3. Welche Arten von Nießbrauch gibt es?

  4. Welche Rechte und Pflichten haben Nutznießer und Eigentümer?

  5. Warum ist der Nießbrauch beim Verkauf problematisch?

  6. Wann endet das Nießbrauchrecht?

  7. Bringt ein Nießbrauchrecht einen steuerlichen Vorteil?

Was bedeutet Nießbrauch?

Beim Nießbrauch handelt es sich um das Recht, Nutzen und Profit aus einer Sache zu ziehen. Dabei ist der Nießbrauchberechtigte kein Eigentümer, sondern lediglich Nutznießer der Sache. Handelt es sich um den Nießbrauch an einer Immobilie, hat der Berechtigte also das Recht, diese zu nutzen. Das Verfügungsrecht behält der Eigentümer, die Eigentumsverhältnisse bleiben unangetastet. Darüber hinaus ist der Nutznießer zur sogenannten „Fruchtziehung“ berechtigt. Das heißt, der Ertrag oder die Erzeugnisse der Sache stehen ihm ebenso zu. Bei einer Mietimmobilie sind dies entsprechend die Mieteinnahmen. Darin liegt ein wesentlicher Unterschied zum Wohnrecht. Das Wohnrecht beinhaltete das Recht, ein Gebäude oder einen Teil dessen zu bewohnen. Zur Fruchtziehung berechtigt es jedoch nicht.

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Was ist Nießbrauch einfach erklärt?

Nießbrauch räumt einer Person das Recht ein, Nutzen aus einer Sache – oft einer Immobilie – zu ziehen. Er darf diese also bewohnen und auch vermieten, jedoch nicht über sie verfügen. Das steht allein dem Eigentümer zu.

Was bedeutet lebenslanges Nießbrauchsrecht?

Ein lebenslanges Nießbrauchrecht bedeutet, dass der Nutznießer sein Recht lebenslang nutzen kann. Das gilt auch, wenn der Eigentümer beispielsweise verstirbt. Wird das Nießbrauchrecht zeitlich unbegrenzt vereinbart, ist das mit dem lebenslangen Nießbrauchrecht gleichzusetzen. Anders verhält es sich bei einer zeitlich begrenzten Vereinbarung des Nießbrauchrechts: Dieses erlischt nach Ablauf des Zeitraums. Dieses kann auch bis zum Tod des Eigentümers gelten, danach erlischt es. 

Was ist Nießbrauch – Beispiel?

Frau Meier verkauft ihr Haus und vereinbart mit dem neuen Eigentümer ein Nießbrauchrecht. Dies berechtigt Frau Meier weiter in ihrem ehemaligen Haus zu wohnen oder auch es zu vermieten. Eigentümerin ist sie jedoch nicht mehr, dieses Recht ist mit Umschreibung des Grundbuches auf den Käufer des Hauses übergegangen. 

Wie wird ein Nießbrauchrecht bestellt?

Um das Nießbrauchrecht an einer Immobilie zu bestellen, ist zunächst die offizielle Einigung zwischen Eigentümer und Nutznießer nötig. Sie wird notariell beurkundet und der Nießbrauch zur Eintragung an das Grundbuchamt gegeben. Es trägt das Recht in Abteilung II des Grundbuchs unter “Lasten und Beschränkungen” ein.

Welche Arten von Nießbrauch gibt es?

Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht unterschiedliche Arten des Nießbrauchs vor:

  • Quotennießbrauch: Der Nießbrauch beschränkt sich nur auf einen Teil des Grundstücks.

  • Bruchteilsnießbrauch: Das Recht beschränkt sich auf einen bestimmten Miteigentumsanteil, etwa bei einem Mehrfamilienhaus, von welchem dem Eigentümer nur ein Teil gehört.

  • Vorbehaltsnießbrauch: Wird ein Grundstück übertragen, erhält der bisherige Eigentümer ein Nutzungsrecht.

  • Nachrangiger Nießbrauch: Hat der bisheriger Eigentümer ein Nießbrauchrecht erhalten und stirbt, geht das Recht auf einen nachrangigen Dritten über.

  • Zuwendungsnießbrauch: Der Nießbrauchberechtigte erhält durch das Recht an einem Grundstück Einkünfte aus der Vermietung und der Verpachtung.

  • Vermächtnisnießbrauch: Einem Dritten wird durch einen Erben aufgrund einer letztwilligen Verfügung des Erblassers Nießbrauchrecht an etwas eingeräumt.

  • Sicherungsnießbrauch: Der Nießbrauch wird zur Sicherung versprochener Leistungen vereinbart. Er wird nicht tatsächlich durchgeführt und ist mit einer Hypothek oder einer Grundschuld vergleichbar. 

Welche Rechte und Pflichten haben Nutznießer und Eigentümer?

Der Nutznießer darf die Immobilie nutzen und über die „Früchte“ verfügen. Ob dafür ein Entgelt anfällt, hängt davon ab, was die Parteien miteinander vereinbart haben. Er muss das ihm übertragene Grundstück erhalten und ordnungsgemäß bewirtschaften. Er ist auch dafür zuständig, die ihm übertragene Sache entsprechend zu versichern. Der Nutznießer trägt öffentliche und privatrechtliche Lasten, ist aber für Kosten, die über die normale Unterhaltung hinausgehen, nicht verantwortlich. So zahlt der Eigentümer etwa größere Modernisierungen und Instandhaltungsmaßnahmen. Ein Recht, die Sache an der das Nießbrauchrecht besteht, zu verkaufen, hat der Nutznießer nicht. Das Verkaufsrecht behält der Eigentümer.

Wer zahlt die Grundsteuer bei Nießbrauch?

Die Grundsteuer ist bei Nießbrauch vom Nießnutzer zu zahlen. Sie zählt zu den öffentlichen Lasten wie auch Kosten für die Straßenreinigung, Kanalarbeiten sowie Müllgebühren. 

Warum ist der Nießbrauch beim Verkauf problematisch?

Bei einem Verkauf bleibt das Nießbrauchrecht bestehen und geht auf den neuen Eigentümer über. Dem Nießbrauchberechtigten steht die Nutzung und die Fruchtziehung weiterhin zu. Der Eigentümer ist also erheblich eingeschränkt, kann die Immobilie weder nutzen, noch erhält er daraus Erträge. Unter Umständen können Eigentümer und der Nießbrauchberechtigte den Nießbrauch vor dem Verkauf aufheben. Da das Nießbrauchrecht im Grundbuch steht, muss der Eigentümer bei einer erfolgreichen Einigung zur Aufhebung veranlassen, es zu löschen.

Wann endet das Nießbrauchrecht?

Der Nießbrauch ist ein persönliches Recht, das mit dem Tod des Nutznießers endet. Es ist nicht möglich, den Nießbrauch zu vererben oder zu veräußern. Zudem haben die Beteiligten die Möglichkeit, vertraglich bestimmte Gründe zu vereinbaren, durch die das Recht entfallen soll. Dieses Recht wird als Rückforderungsrecht bezeichnet. Es ist empfehlenswert, für diese Vereinbarung einen Notar oder Anwalt zu konsultieren. Eine einvernehmliche Aufhebung des Nießbrauchs ist ebenso möglich wie eine einseitige Aufhebung durch den Nießbrauchberechtigten.

Bringt ein Nießbrauchrecht einen steuerlichen Vorteil?

Eltern übertragen eine Immobilie oftmals zu Lebzeiten an die Kinder. Um sich das Recht an der Immobilie weiterhin zu sichern, wird ein Nießbrauchrecht vereinbart. Es handelt sich also um eine vorweggenommene gesetzliche Erbfolge, bei der Schenkungssteuer anfällt. Das Finanzamt muss den Kapitalwert des Nießbrauchrechts von der Schenkungssteuer abziehen, wenn es die Immobilie bewertet. Es muss darüber hinaus auch das Lebensalter des Nießbrauchberechtigten berücksichtigen. Es bietet also auch steuerliche Vorteile, die Immobilie zu Lebzeiten zu übertragen und sich ein Nießbrauchrecht einzuräumen.

Was ist Nießbrauch wert?

Grob lässt sich sagen, dass sich der Wert eines Nießbrauchs aus dem Jahreswert und dem Faktor nach Restlebensdauer (bei lebenslangem Nießbrauchrecht) zusammensetzt. Der Jahreswert entspricht dabei der über 12 Monate eingesparten Miete (bei Selbstnutzung der Immobilie) bzw. der Mieteinnahmen (bei Vermietung). Der Faktor nach Restlebensdauer des begünstigten Nießbrauchers ist in Anlage 9a des Bewertungsgesetzes (BewG) anhand entsprechender Sterbetafeln des statistischen Bundesamt festgehalten. Bei einem zeitlichen begrenzten Nießbrauchrecht wird statt des Faktors die exakte Dauer des Nutzungsrechtes herangezogen.

Nießbaurecht – FAQ

Was bedeutet Nießbrauch?

Nießbrauch nennt man das Recht, Nutzen und Profit aus einer Sache zu ziehen. Dabei ist der Nießbrauchberechtigte kein Eigentümer, sondern lediglich Nutznießer der Sache. Der Nutznießer ist auch zur sogenannten „Fruchtziehung“ berechtigt. Das heißt, der Ertrag oder die Erzeugnisse der Sache stehen ihm ebenso zu. Bei einer Mietimmobilie sind dies entsprechend die Mieteinnahmen. Darin liegt ein wesentlicher Unterschied zum Wohnrecht.

Welche Formen des Nießbrauchs gibt es?

Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht den Quotennießbrauch, Bruchteilsnießbrauch, Vorbehaltsnießbrauch, nachrangigen Nießbrauch und den Zuwendungsnießbrauch vor. Diese unterscheiden sich hinsichtlich des Umfangs oder des Berechtigten des Nießbrauchsrechts. Mehr Informationen zu den einzelnen Formen des Nießbrauchs

Welche Rechte und Pflichten haben Nutznießer und Eigentümer?

Der Nutznießer darf die Immobilie nutzen und über die „Früchte“ verfügen. Er muss das ihm übertragene Grundstück erhalten und ordnungsgemäß bewirtschaften. Er ist auch dafür zuständig, die ihm übertragene Sache entsprechend zu versichern und trägt öffentliche und privatrechtliche Lasten. Der Eigentümer zahlt größere Modernisierungen und Instandhaltungsmaßnahmen. Das Verkaufsrecht behält der Eigentümer.

Warum ist der Nießbrauch beim Verkauf problematisch?

Der Nießbrauch ist beim Verkauf problematisch, da das Recht bestehen bleibt. Dem Nießbrauchberechtigten steht die Nutzung und die Fruchtziehung weiterhin zu. Der neue Eigentümer ist damit in der Nutzung der Immobilie stark eingeschränkt. Dementsprechend schwierig kann es sein, einen Käufer zu finden bzw. einen hohen Verkaufspreis zu erzielen. Weiterlesen, um mehr über den Nießbrauch beim Verkauf zu erfahren

Wann endet das Nießbrauchrecht?

Der klassische Nießbrauch ist ein persönliches Recht, das mit dem Tod des Nutznießers endet. Es ist nicht möglich, den Nießbrauch zu vererben oder zu veräußern. Eine einvernehmliche Aufhebung des Nießbrauchs ist ebenso möglich wie eine einseitige Aufhebung durch den Nießbrauchberechtigten. Darüber hinaus können vertraglich Gründe vereinbart werden, durch die das Recht entfällt.

Hinweis:

Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten, -Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.

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