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Das Nießbrauchrecht bei Immobilien

Wer sich über die Nutzung von Immobilien informiert, stößt auf den Begriff Nießbrauch. Erfahren Sie, was darunter zu verstehen ist und welche spezielle Rolle es im Immobiliengeschäft spielt.

Was bedeutet Nießbrauch?

Beim Nießbrauch handelt es sich um das Recht, Nutzen und Profit aus einer Sache zu ziehen. Dabei ist der Nießbrauchberechtigte kein Eigentümer, sondern lediglich Nutznießer der Sache. Handelt es sich um den Nießbrauch an einer Immobilie, hat der Berechtigte also das Recht, diese zu nutzen. Das Verfügungsrecht behält der Eigentümer, die Eigentumsverhältnisse bleiben unangetastet. Darüber hinaus ist der Nutznießer zur sogenannten „Fruchtziehung“ berechtigt. Das heißt, der Ertrag oder die Erzeugnisse der Sache stehen ihm ebenso zu. Bei einer Mietimmobilie sind dies entsprechend die Mieteinnahmen. Darin liegt ein wesentlicher Unterschied zum Wohnrecht. Das Wohnrecht beinhaltete das Recht, ein Gebäude oder einen Teil dessen zu bewohnen. Zur Fruchtziehung berechtigt es jedoch nicht.

Hinweis

Oftmals spielen Eltern mit dem Gedanken, die Immobilie bereits zu Lebzeiten auf die Kinder zu überschreiben und sich dabei ein Wohnrecht zu sichern. Lesen Sie mehr zu diesem Thema in unserem Ratgeber-Artikel:
Zum Artikel: Wohnrecht auf Lebenszeit: Das sollten Sie beachten

Wie wird ein Nießbrauchrecht bestellt?

Um das Nießbrauchrecht an einer Immobilie zu bestellen, ist zunächst die offizielle Einigung zwischen Eigentümer und Nutznießer nötig. Sie wird notariell beurkundet und der Nießbrauch zur Eintragung an das Grundbuchamt gegeben. Es trägt das Recht in Abteilung II des Grundbuchs unter “Lasten und Beschränkungen” ein.

Welche Formen des Nießbrauchs gibt es?

Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht unterschiedliche Formen des Nießbrauchs vor:

  • Quotennießbrauch: Der Nießbrauch beschränkt sich nur auf einen Teil des Grundstücks.

  • Bruchteilsnießbrauch: Das Recht beschränkt sich auf einen bestimmten Miteigentumsanteil, etwa bei einem Mehrfamilienhaus, von welchem dem Eigentümer nur ein Teil gehört.

  • Vorbehaltsnießbrauch: Wird ein Grundstück übertragen, erhält der bisherige Eigentümer ein Nutzungsrecht.

  • Nachrangiger Nießbrauch: Hat der bisheriger Eigentümer ein Nießbrauchrecht erhalten und stirbt, geht das Recht auf einen nachrangigen Dritten über.

  • Zuwendungsnießbrauch: Der Nießbrauchberechtigte erhält durch das Recht an einem Grundstück Einkünfte aus der Vermietung und der Verpachtung.

Welche Rechte und Pflichten haben Nutznießer und Eigentümer?

Der Nutznießer darf die Immobilie nutzen und über die „Früchte“ verfügen. Ob dafür ein Entgelt anfällt, hängt davon ab, was die Parteien miteinander vereinbart haben. Er muss das ihm übertragene Grundstück erhalten und ordnungsgemäß bewirtschaften. Er ist auch dafür zuständig, die ihm übertragene Sache entsprechend zu versichern. Der Nutznießer trägt öffentliche und privatrechtliche Lasten, ist aber für Kosten, die über die normale Unterhaltung hinausgehen, nicht verantwortlich. So zahlt der Eigentümer etwa größere Modernisierungen und Instandhaltungsmaßnahmen. Ein Recht, die Sache an der das Nießbrauchrecht besteht, zu verkaufen, hat der Nutznießer nicht. Das Verkaufsrecht behält der Eigentümer.

Warum ist der Nießbrauch beim Verkauf problematisch?

Bei einem Verkauf bleibt das Nießbrauchrecht bestehen und geht auf den neuen Eigentümer über. Dem Nießbrauchberechtigten steht die Nutzung und die Fruchtziehung weiterhin zu. Der Eigentümer ist also erheblich eingeschränkt, kann die Immobilie weder nutzen, noch erhält er daraus Erträge. Unter Umständen können Eigentümer und der Nießbrauchberechtigte den Nießbrauch vor dem Verkauf aufheben. Da das Nießbrauchrecht im Grundbuch steht, muss der Eigentümer bei einer erfolgreichen Einigung zur Aufhebung veranlassen, es zu löschen.

Wann endet das Nießbrauchrecht?

Der Nießbrauch ist ein persönliches Recht, das mit dem Tod des Nutznießers endet. Es ist nicht möglich, den Nießbrauch zu vererben oder zu veräußern. Zudem haben die Beteiligten die Möglichkeit, vertraglich bestimmte Gründe zu vereinbaren, durch die das Recht entfallen soll. Dieses Recht wird als Rückforderungsrecht bezeichnet. Es ist empfehlenswert, für diese Vereinbarung einen Notar oder Anwalt zu konsultieren. Eine einvernehmliche Aufhebung des Nießbrauchs ist ebenso möglich wie eine einseitige Aufhebung durch den Nießbrauchberechtigten.

Bringt ein Nießbrauchrecht einen steuerlichen Vorteil?

Eltern übertragen eine Immobilie oftmals zu Lebzeiten an die Kinder. Um sich das Recht an der Immobilie weiterhin zu sichern, wird ein Nießbrauchrecht vereinbart. Es handelt sich also um eine vorweggenommene Erbfolge, bei der Schenkungssteuer anfällt. Das Finanzamt muss den Kapitalwert des Nießbrauchrechts von der Schenkungssteuer abziehen, wenn es die Immobilie bewertet. Es muss darüber hinaus auch das Lebensalter des Nießbrauchberechtigten berücksichtigen. Es bietet also auch steuerliche Vorteile, die Immobilie zu Lebzeiten zu übertragen und sich ein Nießbrauchrecht einzuräumen.

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