Rechte und Pflichten von Vermietern: Diese Punkte sollten Sie wissen
Rund 58 Prozent aller Deutschen leben zur Miete. Im Bereich der Ein-Personen-Haushalte sind es sogar mehr als 70 Prozent. Tagtäglich haben deshalb Millionen von Menschen mit ihren Vermietern zu tun. Andere Personen überlegen, in Immobilien zu investieren und diese zu vermieten, um ihr Vermögen zu schützen. Zwangsläufig stellt sich die Frage: Welche Rechte und Pflichten hat ein Vermieter eigentlich? Wir schaffen Aufklärung.
Das Wichtigste zusammengefasst:
Die wichtigsten Pflichten eines Vermieters sind die Instandhaltungspflicht, die Beseitigung von Baumängeln und Schimmel sowie die Durchsetzung der Ruhe im Haus.
Zu den Rechten eines Vermieters gehören die Kündigung des Mieters, die Möglichkeit der Kautionszahlung und die Berechtigung zur Mieterhöhung gemäß dem Mietspiegel.
Zusätzlich kann der Vermieter die Betriebskosten auf den Mieter umlegen, hat das Recht auf den Wohnungsschlüssel und kann das Halten bestimmter Haustiere verbieten.
Inhaltsverzeichnis:
Diese Pflichten hat ein Vermieter
Das Mietrecht wird im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Die Pflichten, die Vermieter haben, werden also hier definiert. Fast alle entsprechenden Vorgaben lassen sich dabei von § 535 BGB, Absatz 1 ableiten. Hier heißt es, dass der Vermieter durch den Mietvertrag verpflichtet ist, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietsache zu gewähren. Daraus lässt sich beispielsweise schließen, dass die Wohnung oder das Haus in einem benutzbaren Zustand sein muss. Auf die weiteren gesetzlichen Grundlagen für die Pflichten, die Vermieter haben, gehen wir in der Detaildarstellung der einzelnen Punkte ein, wenn diese nicht auf diesen Absatz von § 535 BGB zurückzuführen sein sollten.
Auf einen Blick: Diesen Pflichten muss ein Vermieter nachkommen
Instandhaltungspflicht
Beseitigung von Baumängeln und Schimmel
Durchsetzung der Ruhe im Haus
Verkehrssicherungspflicht
Bereitstellung einer funktionierenden (aus der Ferne ablesbaren) Heizung
Rechenschaftspflicht: Erstellung der Nebenkostenabrechnung
Gartenpflege
Kontrolle des Gemeinschaftseigentums
Zahlung von Steuern auf die Mieteinnahmen
Kostenübernahme von Reparaturen
Anbringung von Schildern an Klingel sowie Briefkasten
Ausstellung der Wohnungsgeberbestätigung
Diese Pflichten hat ein Vermieter: Darstellung im Detail
Instandhaltungspflicht
Zur Instandhaltungspflicht gehören Wasser-, Strom- und Gasleitungen, da ohne diese ein Gebrauch der Wohnung unmöglich ist. Bei den entsprechenden Reparaturen darf der Vermieter den Mieter auch nicht anteilig zur Kasse bitten. Anders sieht es bei sonstigen Instandhaltungsarbeiten aus - beispielsweise dem Wechsel von Lichtschaltern. Wichtig dabei zu wissen, ist: Es zählt zu den Pflichten der Vermieter, den Anteil der Mieter im Vertrag festzulegen. Fehlt die Angabe, sind die Mieter von sämtlichen Zahlungsverpflichtungen befreit.
Beseitigung von Baumängeln und Schimmel
Diese Pflicht der Vermieter ist eng mit der vorherigen verbunden. Mieter müssen die Mietsache zwar in einem fehlerfreien und ordnungsgemäßen Zustand halten. Allerdings haben Gerichte ihnen immer wieder zugestanden, dass es einen normalen Verschleiß durch den Gebrauch der Räumlichkeiten gibt. Mit diesem hat der Vermieter zu rechnen, weshalb es ihm obliegt, diese zu beseitigen. Beschädigte Fensterfassungen zählen z.B. hierzu. Immer muss der Vermieter Schimmel beseitigen lassen. Der Vermieter kann die Kosten allerdings immer an den Mieter weiterreichen, wenn er nachweisen kann, dass die Mängel durch dessen schuldhaftes Verhalten entstanden sind.
Durchsetzung der Ruhe im Haus
Mietwohnungen sind in der Regel nicht isoliert, sondern befinden sich mit mehreren anderen in einem Gebäude. Gemietete Häuser stehen in der Nachbarschaft zu anderen Objekten. Alle Bewohner haben das Anrecht darauf, dass behördlich vorgeschriebene Ruhezeiten eingehalten werden. Es zählt deshalb zu den Pflichten der Vermieter, diese im Zweifel auch durchzusetzen. Im Extremfall kann dies bedeuten, dass sie Mietverträge kündigen und Wohnungen zwangsräumen lassen müssen. Hierfür gilt § 543 BGB, der die Beendigung des Mietverhältnisses "aus wichtigen Gründen" gestattet.
Verkehrssicherungspflicht
Die Mietsache muss sicher betreten und zu verlassen sein. Treppenhäuser müssen deshalb beleuchtet sein und über ein Geländer verfügen. Etwaige Gemeinschaftsräume sind ebenfalls sicher benutzbar zu halten. Teil dieser Verpflichtung ist auch die Reinigung der fraglichen Orte sowie von Geh- und Zuwegen. Wichtig bei diesem Punkt: Die Pflichten der Vermieter enden an der Wohnungstür. In der Wohnung selbst liegt es am Mieter, beispielsweise für eine angemessene Beleuchtung zu sorgen.
Bereitstellung einer funktionierenden (aus der Ferne ablesbaren) Heizung
Die Heizperiode gilt vom 1. Oktober bis zum 30. April. In dieser Zeit muss der Vermieter sicherstellen, dass eine Heizung zur Verfügung steht, durch die eine Raumtemperatur von mindestens 20 Grad erreicht werden kann. Ist dies nicht der Fall, darf der Mieter die Miete mindern, nachdem er zuvor einen angemessenen Zeitraum gewährt hat, diesen Missstand zu beseitigen. Die Heizkostenzähler sollten zudem aus der Ferne ablesbar sein. Zu den Pflichten der Vermieter zählt diese Anforderung aber erst ab dem 1. Januar 2027. Bis dahin müssen alle Zähler umgerüstet sein. Ist dies zum Stichtag nicht der Fall, dürfen die Mieter ihre Nebenkosten um drei Prozent kürzen. Dieses Recht gilt bis zur Beseitigung des Mangels.
Rechenschaftspflicht: Erstellung der Nebenkostenabrechnung
Vermieter sind rechenschaftspflichtig bezüglich der Verwendung der Nebenkosten. Diese muss deshalb regelmäßig abgerechnet werden. In der Regel geschieht dies jährlich. Allerdings steht es Vermietern frei, ein kürzeres Intervall zu wählen. Die Pflicht erlischt, wenn sich die Parteien im Mietvertrag auf eine Betriebskostenpauschale geeinigt haben und explizit auf die Abrechnung verzichten.
Gartenpflege
Die Gartenpflege obliegt vollständig dem Vermieter, da der Bereich zum gemeinsam genutzten Eigentum zählt. Wichtig dabei: Die Vermieter dürfen die Kosten für die entsprechenden Arbeiten zwar weiterreichen - allerdings nur an die Mieter, die den Garten auch tatsächlich nutzen.
Kontrolle des Gemeinschaftseigentums
Vorherige Punkte haben dies schon verdeutlicht: Das Gemeinschaftseigentum muss sicher und zugänglich sein. Die Pflichten der Vermieter umfassen deshalb die Kontrolle der entsprechenden Bereiche. Zudem müssen sie Mängelmeldungen seitens der Mieter umgehend reagieren.
Zahlung von Steuern auf die Mieteinnahmen
Mieteinnahmen zählen als zu versteuernde Einkünfte. Entsprechend müssen die Vermieter diese beim Finanzamt offenlegen und Abgaben auf sie bezahlen.
Kostenübernahme von Reparaturen
Dieser Punkt meint etwas leicht anderes als die Erläuterungen über die Pflichten zur Instandhaltung und der Beseitigung von Baumängeln und Schimmel. Es geht darum, dass Vermieter erst einmal für die Kostenübernahme von Reparaturen einstehen, die direkt mit der Mietsache im Zusammenhang stehen. Sie können sie nachlaufend weiterreichen. Vermieter können aber beispielsweise nicht Handwerker anweisen, dem Mieter direkt eine Rechnung zu schreiben.
Anbringung von Schildern an Klingel sowie Briefkasten
Sollen einheitliche Klingel- und Briefkastenschilder angebracht werden, damit ein einheitlicher Eindruck entsteht, müssen Vermieter die Kosten tragen. Wichtig dabei: Mieter können die Anbringung der eigenen Namensschilder ablehnen. Dies gilt auch nachträglich. Es zählt zu den Pflichten der Vermieter, diese dann zu entfernen.
Ausstellung der Wohnungsgeberbestätigung
Seit dem 1. November 2015 müssen Vermieter eine Wohnungsgeberbestätigung ausstellen. Die Mieter benötigen sie für die Registrierung bei der Meldebehörde. Da es sich um eine gesetzliche Auflage (§ 19 BMG) handelt, kann der Vermieter die Ausstellung nicht nur nicht verweigern, sondern muss sie möglichst schnell erledigen. Eine Aushändigung nach der Unterschrift des Mietvertrags ist üblich.
Hinweis:
Stichwort: Hausordnung. Nicht alle Pflichten der Vermieter sind explizit durch den Gesetzgeber oder Gerichte benannt. Sie erwachsen indirekt aus den genannten Punkten. Als Beispiel sei die Erstellung einer Hausordnung genannt, die als Grundlage dient, um für Ruhe im Haus zu sorgen. Wer Reparaturkosten weiterreichen möchte, muss darüber ebenfalls Rechenschaftspflicht ablegen. Die Leitlinie lautet: Damit alle genannten Punkte eingehalten werden können, zählt es auch zu den Pflichten der Vermieter alles zu erledigen, was dafür möglicherweise notwendig ist.
Diese Rechte hat ein Vermieter
Ähnlich wie bei den Pflichten der Vermieter existiert auch für die Rechte eine zentrale gesetzliche Bestimmung. Es handelt sich um § 535 BGB, Absatz 2. Hier ist festgelegt, dass der Vermieter einen Anspruch auf die vereinbarte Miete besitzt. Die meisten seiner Rechte lassen sich darauf ableiten - sowie aus dem Umstand, dass er weiterhin die üblichen Eigentumsrechte an seinem Besitz genießen darf, die er nicht durch den Mietvertrag abgetreten hat.
Die Vermieterrechte auf einen Blick
Kündigung des Mieters bzw. des Mietvertrags
Kautionszahlung
Mieterhöhung
Betriebskosten auf den Mieter umlegen
Wohnungsschlüssel der vermieteten Wohnung
Miete im Voraus verlangen
Halten von Haustieren
Schäden werden ihm umgehend gemeldet
Reparatur selbstverursachter Schäden
Schönheitsreparaturen in Rechnung stellen
Kontrolle des Heizens und Lüftens
Delegation einiger Pflichten an einen Vertreter
Die Vermieterrechte im Detail
Kündigung des Mieters bzw. des Mietvertrags
Verträge müssen kündbar sein - z.B. wegen ausbleibender Mietzahlungen oder Verstößen gegen Klauseln des Kontrakts. Vermieter können deshalb dem Mieter kündigen - oder nur den Mietvertrag. Der Unterschied ist, dass die bestehenden Parteien im zweiten Fall einen neuen Mietvertrag machen können. Nach einer umfassenden Sanierung kann dies beispielsweise der Fall sein.
Kautionszahlung
Der Vermieter darf eine Kaution verlangen, die als Sicherheit für etwaige Schäden an der Mietsache oder ausgebliebene Mietzahlungen dient. Diese darf das Dreifache der Monatsmiete nicht übersteigen. § 551 BGB, Absatz 3 schreibt zudem vor, dass Vermieter die Kaution getrennt von ihrem sonstigen Vermögen zu Gunsten des Mieters anlegen müssen. Zinszahlungen sind diesem nach Ende des Mietvertrags auszuzahlen.
Mieterhöhung
Eine Mieterhöhung ist nach § 558 BGB möglich - allerdings nur auf den ortsüblichen Satz. Dabei ist die Nettomiete die Basis für die Rechnung. Als Begründung für diesen Schritt reicht der Hinweis auf den hiesigen Mietspiegel aus. Eine erste Mieterhöhung ist frühestens 15 Monate nach Einzug möglich und ist dem Mieter schriftlich mitzuteilen. Zu beachten ist, ob die Mietsache in einer Region mit Mietpreisbremse liegt, die der Erhöhung entgegensteht.
Betriebskosten auf den Mieter umlegen
Dies ließ sich bereits aus den Pflichten der Vermieter erschließen: Diese dürfen die Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Allerdings müssen diese im Detail im Mietvertrag aufgeschlüsselt sein. Sind sie hier nicht vorhanden, trägt der Vermieter diese.
Wohnungsschlüssel der vermieteten Wohnung
Vermieter müssen alle Schlüssel (inklusive Keller, etc.) an die Mieter aushändigen. Diese können dem Vermieter allerdings das Recht zugestehen, eine Kopie zu behalten. Möchte der Mieter weitere Kopien machen, muss der Vermieter dies genehmigen. Die Kosten trägt der Mieter. Gleiches gilt, wenn dieser einen Schlüssel verliert und er ihn deshalb ersetzen muss.
Miete im Voraus verlangen
Dieses ist weniger ein Recht des Vermieters und mehr eine Pflicht des Mieters. Es ist rechtlich festgelegt, dass dieser die Miete im Voraus zu entrichten hat. Spätestens am dritten Werktag des fraglichen Monats muss diese auf dem Konto des Vermieters eingehen.
Halten von Haustieren
Der Vermieter kann das Halten bestimmter Haustiere untersagen. Kleintiere wie Meerschweinchen, aber auch Katzen sowie bestimmte Hunde zählen jedoch nicht dazu. Lediglich Kampfhunde kann der Vermieter diesbezüglich von vorneherein ablehnen. Sollte sich ein Tier als gefährlich für andere Bewohner des Hauses erweisen, kann der Vermieter die Abschaffung verlangen.
Schäden werden ihm umgehend gemeldet
Der Vermieter hat das Recht, von Schäden an der Mietsache umgehend zu erfahren. Reparaturkosten sind oft ein zeitkritischer Faktor. Damit diese so gering wie möglich bleiben, müssen die Mieter schnell aktiv werden.
Reparatur selbstverursachter Schäden
Haben Mieter Schäden selbst schuldhaft verursacht, kann der Vermieter die Reparatur zu 100 Prozent in Rechnung stellen. Hat ein Mieter beispielsweise nur ein Fenster geöffnet - aber dabei ist ein Schaden entstanden, so war dies nicht schuldhaft. Hat er in den Fensterrahmen gebohrt, steht er in der Verantwortung. Hieraus ergibt sich im Umkehrschluss aber auch eine der Pflichten der Vermieter: Nimmt Eigentum des Mieters durch eine seiner Reparaturen oder durch sein schuldhaftes Verhalten Schaden, kommt er für dessen Behebung auf.
Schönheitsreparaturen in Rechnung stellen - Beachtung der Maximalgrenze
Schönheitsreparaturen sind alle Arbeiten, die funktionell nicht zwingend sind, aber optisch gegeben erscheinen. Diese darf ein Vermieter dem Mieter anteilig in Rechnung stellen. Die zulässigen Höchstgrenzen betragen 75 oder 100 Euro. Sie müssen im Mietvertrag erwähnt sein.
Kontrolle des Heizens und Lüftens
Damit keine Schäden wie z.B. Schimmel an der Mietsache entstehen, darf der Vermieter das Heizen und Lüften durch den Mieter verlangen. Das Kontrollrecht ist nachträglich: Kommt es zum Schaden, weil der Mieter der Aufforderung nicht nachgekommen ist, trägt er die Kosten für die Beseitigung - und nicht etwa der Vermieter.
Delegation einiger Pflichten an einen Vertreter
Vermieter dürfen einige ihrer Pflichten an einen Vertreter verlagern. Dies ist durchaus üblich. Viele Objekte werden von Hausverwaltungen betreut, die sich um alle Alltagsaufgaben kümmern.
Hinweis:
Viele Rechte erwachsen aus den Pflichten eines Vermieters. Viele Pflichten der Vermieter führen zu ihren Rechten. Da Sie Ruhe durchsetzen müssen, dürfen Sie diese zwangsläufig auch einfordern. Für notwendige Reparaturen haben sie ein Zutrittsrecht zur Wohnung, das der Mieter ansonsten verwehren kann. Diesbezüglich gilt: Alle Rechte, die notwendig für die Erfüllung der Pflichten der Vermieter sind, haben diese auch.
Was ist einem Vermieter nicht erlaubt?
Vermieter dürfen ohne berechtigten Anlass niemals die Wohnung des Mieters betreten, wenn dieser keine Zustimmung gegeben hat. Der Mieter darf zudem immer darauf bestehen, anwesend zu sein, wenn Arbeiten in seinen Räumlichkeiten durchgeführt werden. Der Vermieter darf auf keinen Fall einseitig den Mietvertrag ändern.
Fazit: Es muss ein faires Miteinander sein
Insgesamt gilt: Mieter und Vermieter müssen fair miteinander umgehen. Die Pflichten beider Parteien sind darauf ausgelegt, dass diese die Rechte der anderen Seite respektieren.
Rechte und Pflichten von Vermietern - FAQ
Was muss der Vermieter reparieren lassen?
Der Vermieter muss alle Schäden reparieren lassen, die an seinem Eigentum entstanden sind. Nimmt beispielsweise ein Möbelstück des Mieters Schaden, besteht keine Pflicht, wenn das Problem nicht zufällig durch das Verschulden des Vermieters und/oder durch die von ihm beauftragten Handwerker entstand. Ob der Vermieter die Rechnung auf den Mieter umlegen darf, hängt vom Fall. Funktionale Reparaturen gehen stets zu 100 Prozent zu Lasten des Vermieters.
Was sind die wesentlichen Pflichten des Vermieters und des Mieters?
Vermieter müssen den Gebrauch der Mietsache sicherstellen. Mieter müssen die Mietsache angemessen pfleglich behandeln und die vereinbarte Miete pünktlich bezahlen.
Was darf der Vermieter und was nicht?
Vermieter dürfen alle Rechte einfordern, die ihm gesetzlich zugestehen und/oder im Mietvertrag festgelegt sind. Sie müssen stets mit der Einhaltung des Mietvertrags und/oder dem Schutz seines Eigentums zu tun haben. Er darf nicht eigenmächtig neue Regeln festsetzen.
Welche Renovierung muss der Vermieter zahlen?
Alle funktionalen Renovierungen gehen zu Lasten des Vermieters. Gleiches gilt für optische Sanierungen, die auf seinen Wunsch durchgeführt werden sollen. Verursacht er Schäden, kommt er ebenfalls dafür auf.
Ist die Nebenkostenabrechnung eine der Pflichten eines Vermieters?
Ja, die Nebenkostenabrechnung zählt zu den typischen Pflichten der Vermieter. Generell ist er für alle Zahlungen rechenschaftspflichtig, die er erhält, die nicht die Kaltmiete sind.
Wann macht sich ein Vermieter strafbar?
Vermieter machen sich strafbar, wenn sie ohne Zustimmung des Mieters und ohne angemessenen Grund dessen Wohnung betreten. Gleiches gilt, wenn er seinen gesetzlich geregelten Pflichten nicht nachkommt.
Themengebiet: Immobilien vermieten
Hinweis:
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