• Modernisierungsumlage – diese Anpassungen sind möglich

    Modernisierungsumlage –
    diese Anpassungen sind möglich

    Führt der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen
    durch, um den Wohnwert zu erhöhen, darf er einen Teil der Kosten auf
    die Mieter umlegen. Das Gesetz sieht unter bestimmten Bedingungen eine
    Anpassung der Jahreskaltmiete um bis zu elf Prozent vor.

    Inhaltsverzeichnis

    1. Welche Voraussetzungen gelten für eine Modernisierungsumlage?

    2. Wie informiert ein Vermieter seinen Mieter über Modernisierungen?

    3. Wann ist die Modernisierungsumlage rechtmäßig?

    4. Wie hoch darf die Modernisierungsumlage sein?

    5. Auswirkungen der Modernisierung auf den Mieter

    6. Wann kann der Vermieter die Miete nicht erhöhen?

    Welche Voraussetzungen gelten für eine Modernisierungsumlage?

    Nicht jede Instandsetzung oder Modernisierungsmaßnahme an einer Immobilie rechtfertigt eine Mieterhöhung . Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt in den Paragraphen 557 bis 561 die Möglichkeiten der Modernisierungsumlage.

    Demnach gelten die folgenden Maßnahmen als Modernisierungen:

    • Energiesparmaßnahmen

    • Wassersparmaßnahmen

    • Maßnahmen, die die Wohnqualität oder den Gebrauchswert erhöhen

    Tauscht der Vermieter
    beispielsweise die Fenster aus und baut Isolierverglasung ein oder nimmt
    er eine Wärmedämmung der Fassade vor, handelt es sich um eine
    Modernisierung. Auch der Anbau eines Balkons oder der Einbau von
    Wasserzählern zählen zu den umlagefähigen Maßnahmen.

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    Wie informiert ein Vermieter seinen Mieter über Modernisierungen?

    Der Vermieter muss den Mieter
    rechtzeitig über die geplanten Maßnahmen informieren: Spätestens drei
    Monate vor Beginn der Arbeiten ist der Mieter schriftlich in Kenntnis zu
    setzen. Das Schreiben muss dabei die folgenden Punkte enthalten:

    • Angaben über die Art der auszuführenden Arbeit und deren Umfang

    • den vorgesehenen Zeitrahmen

    • die geplante Modernisierungsumlage

    • die voraussichtlichen Betriebskosten

    Wann ist die Modernisierungsumlage rechtmäßig?

    Die Modernisierungsumlage ist
    zulässig, wenn es sich um gesetzlich definierte Modernisierungsmaßnahmen
    handelt. Hält der Vermieter den vorgeschriebenen Weg bei der
    Ankündigung an die Mieter ein, darf er die Kosten anteilig auf die
    Mieter umlegen. Dem Mieter steht nach Zugang der Mietanpassung ein
    Sonderkündigungsrecht zu. Das heißt konkret: Er kann zum Ende des
    übernächsten Monats seine Kündigung einreichen.

    Wie hoch darf die Modernisierungsumlage sein?

    Sind die Modernisierungsarbeiten
    abgeschlossen, darf der Vermieter die Miete erhöhen. Gesetzlich
    festgelegt ist eine Anpassung der Jahresmiete um elf Prozent der
    Modernisierungskosten. Ein Beispiel verdeutlicht die
    Modernisierungsumlage:

    Die Modernisierungskosten für eine Wohnung betragen 15.000 Euro. Von
    diesem Betrag kann der Vermieter elf Prozent umlegen. Das sind 1.650
    Euro jährlich beziehungsweise 137,50 Euro monatlich. Hat der Vermieter
    für die Maßnahmen öffentliche Fördermittel oder Zuschüsse erhalten,
    dürfen diese Beträge nicht in die Kostenberechnung einfließen. Auch
    andere Kosten wie Kreditzinsen oder Erschließungskosten und
    Verwaltungskosten darf der Vermieter nicht geltend machen. Es gelten die
    reinen Modernisierungskosten als Grundlage.

    Auswirkungen der Modernisierung auf den Mieter

    Die Modernisierungsmaßnahmen
    gehen in der Regel mit einigen Beeinträchtigungen für den Mieter einher.
    Unter Umständen steht ihm daher das Recht zu, die Miete zu mindern.
    Handelt es sich um größere Baumaßnahmen, muss der Vermieter die Kosten
    für Hotelübernachtungen übernehmen oder eine Ersatzwohnung zur Verfügung
    stellen.

    Dem Mieter steht zudem die Möglichkeit des Härteeinwands zu. Sobald
    der Vermieter ihn von den geplanten Modernisierungen in Kenntnis setzt,
    kann er den Maßnahmen in bestimmten Fällen widersprechen. Das ist
    beispielsweise bei einem sehr hohen Alter oder einer schweren Krankheit
    des Mieters möglich.

    Wann kann der Vermieter die Miete nicht erhöhen?

    Haben Mieter und Vermieter einen
    Index- oder Staffelmietvertrag geschlossen, ist keine
    Modernisierungsumlage möglich. Die Miete wird vereinbarungsgemäß in
    bestimmten Abständen angepasst. Auch wenn eine Modernisierungsumlage
    vertraglich ausgeschlossen wurde, darf keine Erhöhung vorgenommen
    werden.

    Modernisierungsumlage – FAQ

    Welche Voraussetzungen gelten für eine Modernisierungsumlage?

    Die Möglichkeiten der Modernisierungsumlage sind in den Paragraphen 557 bis 561 des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt. Dort ist festgehalten, dass Energiesparmaßnahmen, Wassersparmaßnahmen sowie Maßnahmen, die die Wohnqualität oder den Gebrauchswert erhöhen, zu umlagefähigen Modernisierungen gehören. Mehr dazu

    Wie informiert ein Vermieter seinen Mieter über Modernisierungen?

    Der Vermieter muss den Mieter schriftlich über die Modernisierungen in Kenntnis setzen. Dies muss zudem rechtzeitig geschehen: spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten. Der Mieter muss dabei über die Art und den Umfang der Arbeiten, den vorgesehen Zeitrahmen, die geplante Modernisierungsumlage sowie die voraussichtlichen Betriebskosten informiert werden.

    Welche Auswirkungen können Modernisierungen auf den Mieter haben?

    Modernisierungsmaßnahmen können mit einigen Beeinträchtigungen für den Mieter einhergehen. Unter Umständen steht ihm daher das Recht zu, die Miete zu mindern. Handelt es sich um größere Baumaßnahmen, muss der Vermieter die Kosten für Hotelübernachtungen übernehmen oder eine Ersatzwohnung zur Verfügung stellen. Weiterlesen

    Wann kann der Vermieter die Miete nicht erhöhen?

    Nicht immer kann der Vermieter nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten die Miete erhöhen. Ist eine Index- oder Staffelmiete vereinbart, ist keine Modernisierungsumlage möglich. Die Miete wird in diesem Fall ohnehin vereinbarungsgemäß in bestimmten Abständen angepasst. Auch wenn eine Modernisierungsumlage vertraglich ausgeschlossen wurde, darf keine Erhöhung vorgenommen werden.

    Themengebiet: Immobilien vermieten

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