Modernisierungsumlage –
diese Anpassungen sind möglichModernisierungsumlage –
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diese Anpassungen sind möglich

Führt der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durch, um den Wohnwert zu erhöhen, darf er einen Teil der Kosten auf die Mieter umlegen. Das Gesetz sieht unter bestimmten Bedingungen eine Anpassung der Jahreskaltmiete um bis zu elf Prozent vor.

Inhaltsverzeichnis

1. Welche Voraussetzungen gelten für eine Modernisierungsumlage?
2. Wie informiert ein Vermieter seinen Mieter über Modernisierungen?
3. Wann ist die Modernisierungsumlage rechtmäßig?
4. Wie hoch darf die Modernisierungsumlage sein?
5. Auswirkungen der Modernisierung auf den Mieter
6. Wann kann der Vermieter die Miete nicht erhöhen?

Nicht jede Instandsetzung oder Modernisierungsmaßnahme an einer Immobilie rechtfertigt eine Mieterhöhung. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt in den Paragraphen 557 bis 561 die Möglichkeiten der Modernisierungsumlage.

Demnach gelten die folgenden Maßnahmen als Modernisierungen:

Tauscht der Vermieter beispielsweise die Fenster aus und baut Isolierverglasung ein oder nimmt er eine Wärmedämmung der Fassade vor, handelt es sich um eine Modernisierung. Auch der Anbau eines Balkons oder der Einbau von Wasserzählern zählen zu den umlagefähigen Maßnahmen.

Der Vermieter muss den Mieter rechtzeitig über die geplanten Maßnahmen informieren: Spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten ist der Mieter schriftlich in Kenntnis zu setzen. Das Schreiben muss dabei die folgenden Punkte enthalten:

Die Modernisierungsumlage ist zulässig, wenn es sich um gesetzlich definierte Modernisierungsmaßnahmen handelt. Hält der Vermieter den vorgeschriebenen Weg bei der Ankündigung an die Mieter ein, darf er die Kosten anteilig auf die Mieter umlegen. Dem Mieter steht nach Zugang der Mietanpassung ein Sonderkündigungsrecht zu. Das heißt konkret: Er kann zum Ende des übernächsten Monats seine Kündigung einreichen.

Sind die Modernisierungsarbeiten abgeschlossen, darf der Vermieter die Miete erhöhen. Gesetzlich festgelegt ist eine Anpassung der Jahresmiete um elf Prozent der Modernisierungskosten. Ein Beispiel verdeutlicht die Modernisierungsumlage:

Die Modernisierungskosten für eine Wohnung betragen 15.000 Euro. Von diesem Betrag kann der Vermieter elf Prozent umlegen. Das sind 1.650 Euro jährlich beziehungsweise 137,50 Euro monatlich. Hat der Vermieter für die Maßnahmen öffentliche Fördermittel oder Zuschüsse erhalten, dürfen diese Beträge nicht in die Kostenberechnung einfließen. Auch andere Kosten wie Kreditzinsen oder Erschließungskosten und Verwaltungskosten darf der Vermieter nicht geltend machen. Es gelten die reinen Modernisierungskosten als Grundlage.

Die Modernisierungsmaßnahmen gehen in der Regel mit einigen Beeinträchtigungen für den Mieter einher. Unter Umständen steht ihm daher das Recht zu, die Miete zu mindern. Handelt es sich um größere Baumaßnahmen, muss der Vermieter die Kosten für Hotelübernachtungen übernehmen oder eine Ersatzwohnung zur Verfügung stellen.

Dem Mieter steht zudem die Möglichkeit des Härteeinwands zu. Sobald der Vermieter ihn von den geplanten Modernisierungen in Kenntnis setzt, kann er den Maßnahmen in bestimmten Fällen widersprechen. Das ist beispielsweise bei einem sehr hohen Alter oder einer schweren Krankheit des Mieters möglich.

Haben Mieter und Vermieter einen Index- oder Staffelmietvertrag geschlossen, ist keine Modernisierungsumlage möglich. Die Miete wird vereinbarungsgemäß in bestimmten Abständen angepasst. Auch wenn eine Modernisierungsumlage vertraglich ausgeschlossen wurde, darf keine Erhöhung vorgenommen werden.

Themengebiet: Immobilienvermietung