Modernisierungsumlage –
diese Anpassungen sind möglich
Führt der Vermieter
Modernisierungsmaßnahmen
durch, um den Wohnwert zu erhöhen, darf er einen Teil der Kosten auf
die Mieter umlegen. Das Gesetz sieht unter bestimmten Bedingungen eine
Anpassung der Jahreskaltmiete um bis zu elf Prozent vor.
Inhaltsverzeichnis
Welche Voraussetzungen gelten für eine Modernisierungsumlage?
Wie informiert ein Vermieter seinen Mieter über Modernisierungen?
Welche Voraussetzungen gelten für eine Modernisierungsumlage?
Nicht jede Instandsetzung oder Modernisierungsmaßnahme an einer Immobilie rechtfertigt eine Mieterhöhung . Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt in den Paragraphen 557 bis 561 die Möglichkeiten der Modernisierungsumlage.
Demnach gelten die folgenden Maßnahmen als Modernisierungen:
Energiesparmaßnahmen
Wassersparmaßnahmen
Maßnahmen, die die Wohnqualität oder den Gebrauchswert erhöhen
Tauscht der Vermieter
beispielsweise die Fenster aus und baut Isolierverglasung ein oder nimmt
er eine Wärmedämmung der Fassade vor, handelt es sich um eine
Modernisierung. Auch der Anbau eines Balkons oder der Einbau von
Wasserzählern zählen zu den umlagefähigen Maßnahmen.
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Wie informiert ein Vermieter seinen Mieter über Modernisierungen?
Der Vermieter muss den Mieter
rechtzeitig über die geplanten Maßnahmen informieren: Spätestens drei
Monate vor Beginn der Arbeiten ist der Mieter schriftlich in Kenntnis zu
setzen. Das Schreiben muss dabei die folgenden Punkte enthalten:
Angaben über die Art der auszuführenden Arbeit und deren Umfang
den vorgesehenen Zeitrahmen
die geplante Modernisierungsumlage
die voraussichtlichen Betriebskosten
Wann ist die Modernisierungsumlage rechtmäßig?
Die Modernisierungsumlage ist
zulässig, wenn es sich um gesetzlich definierte Modernisierungsmaßnahmen
handelt. Hält der Vermieter den vorgeschriebenen Weg bei der
Ankündigung an die Mieter ein, darf er die Kosten anteilig auf die
Mieter umlegen. Dem Mieter steht nach Zugang der Mietanpassung ein
Sonderkündigungsrecht zu. Das heißt konkret: Er kann zum Ende des
übernächsten Monats seine Kündigung einreichen.
Wie hoch darf die Modernisierungsumlage sein?
Sind die Modernisierungsarbeiten
abgeschlossen, darf der Vermieter die Miete erhöhen. Gesetzlich
festgelegt ist eine Anpassung der Jahresmiete um elf Prozent der
Modernisierungskosten. Ein Beispiel verdeutlicht die
Modernisierungsumlage:
Die Modernisierungskosten für eine Wohnung betragen 15.000 Euro. Von
diesem Betrag kann der Vermieter elf Prozent umlegen. Das sind 1.650
Euro jährlich beziehungsweise 137,50 Euro monatlich. Hat der Vermieter
für die Maßnahmen öffentliche Fördermittel oder Zuschüsse erhalten,
dürfen diese Beträge nicht in die Kostenberechnung einfließen. Auch
andere Kosten wie Kreditzinsen oder
Erschließungskosten
und
Verwaltungskosten darf der Vermieter nicht geltend machen. Es gelten die
reinen Modernisierungskosten als Grundlage.
Auswirkungen der Modernisierung auf den Mieter
Die Modernisierungsmaßnahmen
gehen in der Regel mit einigen Beeinträchtigungen für den Mieter einher.
Unter Umständen steht ihm daher das Recht zu, die Miete zu mindern.
Handelt es sich um größere Baumaßnahmen, muss der Vermieter die Kosten
für Hotelübernachtungen übernehmen oder eine Ersatzwohnung zur Verfügung
stellen.
Dem Mieter steht zudem die Möglichkeit des Härteeinwands zu. Sobald
der Vermieter ihn von den geplanten Modernisierungen in Kenntnis setzt,
kann er den Maßnahmen in bestimmten Fällen widersprechen. Das ist
beispielsweise bei einem sehr hohen Alter oder einer schweren Krankheit
des Mieters möglich.
Wann kann der Vermieter die Miete nicht erhöhen?
Haben Mieter und Vermieter einen
Index- oder Staffelmietvertrag geschlossen, ist keine
Modernisierungsumlage möglich. Die Miete wird vereinbarungsgemäß in
bestimmten Abständen angepasst. Auch wenn eine Modernisierungsumlage
vertraglich ausgeschlossen wurde, darf keine Erhöhung vorgenommen
werden.
Modernisierungsumlage – FAQ
Welche Voraussetzungen gelten für eine Modernisierungsumlage?
Die Möglichkeiten der Modernisierungsumlage sind in den Paragraphen 557 bis 561 des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt. Dort ist festgehalten, dass Energiesparmaßnahmen, Wassersparmaßnahmen sowie Maßnahmen, die die Wohnqualität oder den Gebrauchswert erhöhen, zu umlagefähigen Modernisierungen gehören. Mehr dazu
Wie informiert ein Vermieter seinen Mieter über Modernisierungen?
Der Vermieter muss den Mieter schriftlich über die Modernisierungen in Kenntnis setzen. Dies muss zudem rechtzeitig geschehen: spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten. Der Mieter muss dabei über die Art und den Umfang der Arbeiten, den vorgesehen Zeitrahmen, die geplante Modernisierungsumlage sowie die voraussichtlichen Betriebskosten informiert werden.
Welche Auswirkungen können Modernisierungen auf den Mieter haben?
Modernisierungsmaßnahmen können mit einigen Beeinträchtigungen für den Mieter einhergehen. Unter Umständen steht ihm daher das Recht zu, die Miete zu mindern. Handelt es sich um größere Baumaßnahmen, muss der Vermieter die Kosten für Hotelübernachtungen übernehmen oder eine Ersatzwohnung zur Verfügung stellen. Weiterlesen
Wann kann der Vermieter die Miete nicht erhöhen?
Nicht immer kann der Vermieter nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten die Miete erhöhen. Ist eine Index- oder Staffelmiete vereinbart, ist keine Modernisierungsumlage möglich. Die Miete wird in diesem Fall ohnehin vereinbarungsgemäß in bestimmten Abständen angepasst. Auch wenn eine Modernisierungsumlage vertraglich ausgeschlossen wurde, darf keine Erhöhung vorgenommen werden.
Themengebiet: Immobilien vermieten
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