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Betriebskostenabrechnung:
Das gehört hinein
Die Betriebskostenabrechnung:
Diese Kosten gehören hinein
Die Betriebskostenabrechnung:
Diese Kosten gehören hinein

Die Betriebskostenabrechnung ist einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mieter und Vermieter – oft, weil sie fehlerhaft ist. Erfahren Sie hier u.a., welche Kosten in die Abrechnung gehören und welche Fristen für die Erstellung gelten.

Was beinhaltet eine Betriebskostenabrechnung?

Wer ein Haus oder eine Wohnung mietet, muss für die Betriebskosten aufkommen. Diese leistet der Mieter regelmäßig durch eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung. Weicht diese von den tatsächlich verbrauchten Kosten ab, muss der Mieter die Mehrkosten nachzahlen, oder er erhält den zu viel gezahlten Betrag zurück. Dies geschieht auf der Grundlage der jährlichen Betriebskostenabrechnung. Was Betriebskosten sind und für welche Kosten der Mieter aufkommt, ist in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) gesetzlich verankert. Eine Betriebskostenabrechnung beziehungsweise eine Nebenkostenabrechnung dürfen Vermieter jedoch nur dann stellen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde.

Welche Betriebskosten lassen sich auf den Mieter umlegen?

In der Betriebskostenabrechnung rechnet der Vermieter die Kosten ab, die durch die Vermietung der Immobilie entstehen und den Gebrauch der Mietsache ermöglichen, und legt sie auf den Mieter um. Beschrieben sind die auf den Mieter umlegbaren Betriebskosten in § 27 II. Betriebsverordnung i.V.m. Anlage 3 zu § 27 Berechnungsordnung. Kosten, die dort nicht aufgeführt sind, dürfen dem Mieter auch nicht in der Betriebskostenabrechnung zur Last gelegt werden.

Demnach lassen sich diese Kosten in der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegen:

  • Kosten für die Wasserversorgung
  • Gebühren für Abwasser
  • Gebühren für die Müllabfuhr
  • Kosten für die Straßenreinigung
  • Heizkosten und Warmwasserkosten
  • Grundsteuer
  • Aufzugskosten
  • Schornsteinreinigung
  • Hausbeleuchtung
  • Hausmeisterkosten
  • Kosten für Reinigungsarbeiten und die Gartenpflege
  • Kosten für Gebäude- und Haftpflichtversicherung
  • Kosten für Antennen und Kabelfernsehen
  • Kosten für maschinelle Wascheinrichtungen
  • Sonstige Betriebskosten

Gibt es in einem Mehrfamilienhaus einen Aufzug, haben alle Mieter die dafür anfallenden Betriebskosten zu zahlen. Das gilt auch für Mieter, die im Erdgeschoss wohnen und den Aufzug nicht nutzen. Bei Wohnanlagen mit einem größeren Gartenanteil sind nur solche Kosten umlagefähig, die durch die laufende Gartenpflege entstehen.
Bei der Abrechnung der Heizkosten gelten Besonderheiten. Nach der Heizkostenverordnung sollen diese verbrauchsabhängig auf die Mieter in einem Mehrparteienhaus umgelegt werden, wobei eine Größenordnung zwischen 50 und 70 Prozent üblich ist. Den Rest dürfen Vermieter nach einem festen Maßstab verteilen, zum Beispiel nach der Größe der Wohnfläche. Der Verbrauchswert wird mithilfe von Wärmezählern ermittelt, die ein Dienstleister einmal im Jahr abliest.

Welche Betriebskosten hat der Mieter nicht zu zahlen?

Einige Kosten können Vermieter nicht auf ihre Mieter umlegen, dazu gehören diese:

  • Kosten für die Hausverwaltung
  • Kosten für eine Rechtsschutzversicherung oder eine Mietverlustversicherung des Vermieters
  • Reparaturkosten
  • Kosten für die Beseitigung von Wespennestern oder von Ungeziefer
  • Kosten für einen Wohnungsleerstand in einem Mehrfamilienhaus
  • Kontoführungsgebühren oder andere Bankgebühren
  • Zahlungen des Vermieters an die Hausverwaltung für gemeinschaftliche Rücklagen, die der Sanierung und Instandhaltung der Wohnung beziehungsweise des Hauses dienen
  • Einmalige Ausgaben für die Umgestaltung oder die Neuanlage des Gartens
  • Kosten für die Anschaffung von Gartengeräten, Müllbehältern oder Schneeschaufeln
  • Kosten für die Erneuerung des Gehwegbelages

Tauchen diese Kosten in einer Betriebskostenabrechnung auf, können sich Mieter erfolgreich zur Wehr setzen.

Welche Fristen und Zeiträume gelten für die Betriebskostenabrechnung?

Vermieter haben grundsätzlich zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit, um die Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Handelt der Vermieter nicht innerhalb dieses Zeitraums, muss der Mieter eine mögliche Nachzahlung nicht leisten. Hat der Mieter umgekehrt weniger verbraucht, als er gezahlt hat, muss der Vermieter dem Mieter diesen Betrag dennoch erstatten.

Für die Frist von zwölf Monaten ist entscheidend, welche Abrechnungsperiode für die Betriebskosten vereinbart ist. Dabei kann es sich um ein Kalenderjahr handeln oder um jeden anderen Jahreszeitraum. Mieter haben die Möglichkeit, die Betriebskostenabrechnung zu prüfen. Sofern sie Einwände gegen die vom Vermieter aufgeführten Kosten haben, können sie diese innerhalb einer Einwendungsfrist von einem Jahr nach Zugang der Betriebskostenabrechnung erheben.

Kommt die Betriebskostenabrechnung zu dem Ergebnis, dass der Mieter Kosten nachzahlen muss, kann der Vermieter grundsätzlich eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung verlangen. Daran ändert sich nichts, auch wenn der Mieter Einwände erhoben hat.

Gut zu wissen: Die Betriebskostenvorauszahlungen gehört zur Miete. Bleibt ein Mieter Vorauszahlungen schuldig, gerät der Mieter in Mietrückstand. Dann ist der Vermieter berechtigt, dem Mieter zu kündigen.

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