• Mietpreis berechnen: Infos & Beispielrechnung

    Mietpreis berechnen:
    Darauf müssen Vermieter achten

    Ortsübliche Vergleichsmiete, Mietspiegel und Mietpreisbremse: Viele Vermieter fragen sich, wie sie eine Miete berechnen, die dem Wert ihrer Immobilie entspricht, alle gesetzlichen Bestimmungen erfüllt und zugleich zu einer erfolgreichen Vermietung führt. Hier erhalten Sie wichtige Informationen zur Berechnung des Mietpreises.

    Inhaltsverzeichnis

    1. Warum ist es wichtig, den richtigen Mietpreis zu berechnen?

    2. Wie wird der richtige Mietpreis berechnet?

    3. Wie viel Mieterhöhung ist zulässig 2022?

    4. Was gilt für Staffel- und Indexmietverträge?

    5. Was gilt bei der Miete für preisgebundenen Wohnraum?

    6. Wie hoch darf die maximale Kaltmiete sein?

    7. Beispielrechnung eines Mietpreises

    8. Sind Mieteinnahmen zu versteuern?

    9. Kann ich eine Wohnung kostenlos vermieten?

    Warum ist es wichtig, den richtigen Mietpreis zu berechnen?

    Renditewünsche, die Wettbewerbssituation und der Wunsch nach solventen und langfristigen Mietern machen es für Vermieter nicht leicht, den optimalen Quadratmeterpreis für ihre Immobilie zu ermitteln. Ist die Miete zu hoch, schwinden die Chancen auf eine schnelle Vermietung. Und längere Leerstände bedeuten den Verlust von Mieteinnahmen. Zudem ist bei einer Wohnung, für die Vermieter einen hohen Mietpreis berechnen, mit einem häufigen Mieterwechsel zu rechnen.

    Auf der anderen Seite gehen bei einer zu niedrig berechneten Kaltmiete zusätzliche Einnahmen zur Deckung der laufenden Kosten verloren. Auch wirkt sich beim  Immobilienverkauf  eine niedrige Miete negativ auf den  Kaufpreis der Immobilie  aus.

    Hinweis:

    Sie möchten wissen, welcher Kaufpreis sich für Ihre Immobilie erzielen lässt? Mit der kostenfreien und unverbindlichen Online-Immobilienbewertung von Homeday erfahren Sie in wenigen Minuten, wie viel Ihre Immobilie aktuell wert ist.

    Wie wird der richtige Mietpreis berechnet?

    Wer für seine Immobilie einen angemessenen Mietpreis berechnen will, hat die folgenden gesetzlichen Obergrenzen zu beachten:

    • Die Miete darf maximal 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Nur in wenigen Ausnahmefällen haben Vermieter die Möglichkeit, eine höhere Miete zu berechnen.

    • Eine Kaltmiete, die 50% höher als die Vergleichsmiete ist, wertet der Gesetzgeber als strafbaren Mietwucher.

    • Gilt die jeweilige Mietpreisbremse in der jeweiligen Region, dürfen Mietpreise höchstens 10% über den Vergleichsmieten liegen.

    Hinweis:

    Bei Homeday finden Sie ein kostenloses Musterschreiben für die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
    Zum Musterschreiben: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

    Welche gesetzlichen Vorgaben gelten hinsichtlich der Mietpreisbremse und wie wird sie berechnet?

    2015 hat die Bundesregierung die  Mietpreisbremse  für Städte und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt eingeführt. Bei Neuvermietungen z. B. bei  Tod des Mieters  ist ein Mietpreis zu berechnen, der maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Von der Mietpreisbremse ausgenommen sind Neubauten, die ab 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden.

    Für laufende Mietverträge und Neuvermietungen gilt: Wurde vor Einführung der Mietpreisbremse eine Miete oberhalb der Bremse vereinbart, ist es nicht erforderlich, die Miete zu senken.

    Gut zu wissen:

    Ob es eine Mietpreisbremse an Ihrem Ort gibt, erfahren Sie bei der zuständigen Gemeinde. Bei der Verwaltung erhalten Sie in der Regel auch den aktuell gültigen  Mietspiegel , der Auskunft über die Vergleichsmiete gibt.

    Wie viel Mieterhöhung ist zulässig 2022?

    Um den Mietpreis zu berechnen, sind Vermieter auch im Jahr 2022 dazu verpflichtet, die Kappungsgrenze einzuhalten. Sie besagt, dass die Mietpreise innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden dürfen (§558 Abs. 3  BGB ). In einigen Städten oder Gemeinden gelten sogar 15 Prozent.

    Was gilt für Staffel- und Indexmietverträge?

    Vereinbart ein Vermieter mit seinem Mieter eine  Staffelmiete , erfolgt eine Anhebung der Kaltmiete um eine bestimmte Summe in festen Zeitabständen. Dabei muss zwischen zwei Erhöhungen mindestens 1 Jahr liegen.

    Bei der  Indexmiete  richtet sich die Mieterhöhung nach der Entwicklung der aktuellen Lebenshaltungskosten. Bei der Indexmiete kann der Netto-Mietpreis unabhängig von den ortsüblichen Vergleichsmieten erhöht werden.

    Was gilt bei der Miete für preisgebundenen Wohnraum?

    Als preisgebunden bezeichnet man Wohnungen, die mit öffentlichen Geldern gebaut wurden. Bei preisgebundenem Wohnraum, der vor dem 1.1. 2002 errichtet wurde, regeln Gesetze und Verordnungen genau, wie hoch Vermieter den Mietpreis berechnen dürfen. Für öffentlich geförderten Wohnraum nach dem 1.1. 2003 gilt keine allgemeine „Preisbindung“.

    Hinweis:

    Im Homeday-Preisatlas können Sie die aktuellen Mietpreise für jeden Wohnblock in Deutschland sowie die Preisentwicklung der vergangenen drei Jahre einsehen. Entdecken Sie die Nettokaltmieten von mehr als neun Millionen Mietimmobilien:
    Zum Homeday Preisatlas

    Wie hoch darf die maximale Kaltmiete sein?

    Eigentümer, die für ihre Immobilie die ortsübliche Miete ermitteln möchten, sollten diese Kriterien berücksichtigen:

    Die Ausstattung der Immobilie

    Hier sind etwa folgende Faktoren entscheidend, um den Mietpreis zu berechnen:

    • die Bauart: Unterschied zwischen einer Gründerzeitvilla und einem Plattenbau

    • die Heizungsanlage: moderne Pelletheizung versus Kohleheizung etc.

    • die Art der Fußböden: vom PVC-Boden bis zur Echtholzdiele

    • Gehören ein Garten, Balkon oder eine Terrasse zur Immobilie?

    • Zimmeranzahl

    • Größe der Wohnfläche bzw. der als Wohnraum nutzbaren Fläche: Art und Höhe der Räume einer Immobilie sind ausschlaggebend für die Berechnung der Wohnfläche. Hilfreich ist hier das von  Wohnflächenberechnungsformular Homeday.

    Die Liste lässt sich noch um viele weitere Faktoren ergänzen. Wer den Mietpreis ermitteln beziehungsweise die Kaltmiete berechnen möchte, sollte zum Beispiel auch Ausstattungsmerkmale wie einen Keller, eine Einbauküche, eine Garage, die Haustechnik oder die Materialien von Badarmaturen etc. berücksichtigen.

    Tipp:

    Sie denken aktuell über den Kauf einer Immobilie nach, die Sie im Anschluss vermieten möchten? Dann finden Sie jetzt mit wenigen Klicks heraus, welcher Finanzierungsrahmen Ihnen für Ihr Vorhaben zur Verfügung steht:

    Dies ist ein Service der Homeday Hyp GmbH:  Hinweise zum Datenschutz

    Der Zustand der Immobilie

    Auch der Zustand eines Hauses oder einer Wohnung spielt eine entscheidende Rolle, wenn es darum geht, die Miete zu berechnen. Hier sind z.B. diese Faktoren ausschlaggebend:

    Gut zu wissen:

    Nach umfangreichen Maßnahmen haben Vermieter die Möglichkeit einer  Mieterhöhung nach Modernisierung .

    Die Lage

    Um einen angemessenen Mietpreis zu kalkulieren, wird die Wohnlage in vier Gruppen eingeteilt: Bestlage, gute Lage, durchschnittliche und einfache Lage. Auch die individuelle Lage (Mikrolage) des Hauses hat Einfluss auf die Höhe des Mietpreises.

    Der  Mietspiegel  gibt Auskunft über die ortsüblichen Vergleichsmieten einer Stadt oder Gemeinde. Er enthält Informationen darüber, in welcher Höhe andere Vermieter für ähnlichen Wohnraum den Mietpreis berechnen. Detaillierte (qualifizierte) Mietspiegel beinhalten Angaben über Zu- bzw. Abschläge z. B. für:

    • Gebäudeart

    • Ausstattung von Bad und Küche

    • Schall- und Wärmeisolierung

    • Qualität von Böden und Türen

    • Heizung

    Mietpreisrechner: Beispielrechnung eines Mietpreises

    Größe der Wohnung (Einbauküche, Heizung, Einfachverglasung) 100 qm
    Baujahr 2000
    Ortsübliche Vergleichsmiete lt. Mietspiegel pro Quadratmeter 10,50 €
    + Lagezuschlag pro Quadratmeter pro Monat 1,39 €
    = Mietpreis pro Quadratmeter 11,89 €
    + Zuschlag für Einbauküche und Heizung 1,81 €
    – Abschlag für Einfachverglasung 1,24 €
    = Durchschnittlicher Mietpreis pro Quadratmeter pro Monat 12,45 €

    Um die Warmmiete zu berechnen, addieren Sie zur Kaltmiete, dem sogenannten Mietzins, die zu erwartenden  Nebenkosten .

    Wie lässt sich der Mietpreis für eine möblierte Wohnung ansetzen?

    Wer eine möblierte Wohnung vermietet, kann eine höhere Miete ansetzen als für eine unmöblierte Wohnung, da der Nutzwert der Wohnung durch die Möblierung steigt. Die Höhe des monatlichen Zuschlags für die Einrichtung hängt davon ab, in welchem Zustand das Mobiliar ist und welchen  Zeitwert  es hat. Wie sich der Möblierungszuschlag berechnet, ist rechtlich nicht verbindlich festgelegt.

    Es gibt jedoch verschiedene Berechnungsmodelle, die Vermieter in der Praxis dafür nutzen. Eines davon ist das sogenannte Berliner Modell, welches auf ein Urteil vom Landgerichts Berlin (LG Berlin, Az.: 63 S 465/01) zurückgeht. Es sieht vor, dass zwei Prozent des Zeitwerts der Einrichtungsgegenstände zum Mietpreis addiert werden dürfen. Der Berechnung des Zeitwerts liegt hier die  lineare Abschreibung  über zehn Jahre zugrunde.

    Ein Rechenbeispiel:

    Ausgangslage: Ein Vermieter schafft sich für die Einrichtung seiner Mietwohnung Möbel im Wert von 10.000 Euro an. Der Zeitwert entspricht zunächst den Anschaffungskosten, da die Möbel neu sind.

    Vermietet er die Wohnung zum ersten Mal, darf der Vermieter 2 Prozent der 10.000 Euro Anschaffungskosten als Möblierungszuschlag von seinem Mieter verlangen. Das sind 200 Euro.

    Berechnung: 10.000 Euro x 0,02 (2 Prozent) = 200 Euro

    In den nachfolgenden Jahren reduziert sich der Möblierungszuschlag entsprechend des Zeitwerts. Bei einer Neuvermietung nach 4 Jahren bleibt eine Restnutzungsdauer von 6 Jahren übrig.

    Um den aktuellen Zeitwert der Möbel und im Anschluss die Mietkosten zu berechnen, wird der Anschaffungswert durch die Nutzungsdauer geteilt und mit der Restnutzungsdauer multipliziert:

    10.000 Euro (Anschaffungskosten): 10 (Nutzungsdauer gesamt) x 6 (Restnutzungsdauer) = 6000 Euro (momentaner Zeitwert)

    Von den 6000 Euro Zeitwert kann der Vermieter wiederum 2 Prozent, also 120 Euro als Möblierungszuschlag ansetzen.

    Gut zu wissen:

    Vermieter sind nicht dazu verpflichtet, den Möblierungszuschlags im  Hausmietvertrag  bzw.  Wohnungsmietvertrag  auszuweisen. Daher müssen sie in der Praxis dessen Berechnung sowie den Zeitwert des Mobiliars auch nicht offenlegen.

    Was ist der Unterschied zwischen durchschnittlicher Angebotsmiete und ortsüblicher Vergleichsmiete?

    Die Angebotsmiete ist die Miete, zu denen Wohnungen aktuell auf dem Markt angeboten werden - es handelt sich also um eine Momentaufnahme. Die ortsübliche Vergleichsmiete hingegen berücksichtigt Mietpreise in den letzten Jahren, aus denen ein Mittelwert gebildet wird.

    Was ist der Mietzins?

    Beim Mietzins handelt es sich um die Kosten, die ein Mieter für die Überlassung einer Immobilie monatlich bezahlt. Es handelt sich um eine andere Bezeichnung für Miete oder Kaltmiete.

    Sind Mieteinnahmen zu versteuern?

    Wer als Privatperson eine Wohnung vermietet, muss die  Mieteinnahmen versteuern . Dazu ist die Anlage V der Steuererklärung auszufüllen. Kosten, die Ihnen als Vermieter entstehen, können gegengerechnet werden. Folgende Ausgaben können Sie von den Mieteinnahmen abziehen:

    • Abschreibungen

    • Reparatur- und Instandhaltungskosten

    • Finanzierungszinsen für die Immobilie

    • Laufende Kosten, die nicht auf dem Mieter umzulegen sind (Hausverwaltung oder Maklerkosten bei Neuvermietung)

    Gut zu wissen:

    Mieteinnahmen unter 520 Euro jährlich bleiben grundsätzlich steuerfrei. Auch wenn Sie im Jahr 2022 mit Ihrem Gesamteinkommen unter der Grenze von 9.984 Euro liegen, zahlen Sie keine Einkommensteuer.

    Kann ich eine Wohnung kostenlos vermieten?

    Unter Umständen möchten Sie Ihre Wohnung kostenlos oder zu einem besonders günstigen Mietpreis an einen Angehörigen oder eine andere nahestehende Person vermieten. In diesem Fall müssen Sie wegen der geringeren Miete auch weniger Steuern entrichten. Wollen Sie den vollen Anteil der Werbungskosten in Ihrer Steuererklärung berücksichtigen, darf die Miete 50 Prozent der ortsüblichen Miete nicht unterschreiten. Vermieten Sie unterhalb dieses Werts, berechnet das Finanzamt die Höhe des Anteils an der ortsüblichen Miete. Sie dürfen bei den Werbungskosten dann nur diesen prozentualen Anteil geltend machen.

    Mietpreis berechnen – FAQ

    Wie setzt sich die Miete zusammen und wie lässt sie sich berechnen?

    Um die Miete für ein Haus oder eine Wohnung zu berechnen, orientieren Sie sich am besten am Mietspiegel der Gemeinde. Er gilt in Gemeinden mit Mietpreisbindung als verbindlich. Es ist üblich, die Miete pro Quadratmeter zu berechnen. Um die Warmmiete zu berechnen, benötigen Sie auch Informationen zum Wasser- und Heizungsverbrauch. Lesen Sie als Vermieter hier alle wichtigen Informationen, um die richtige Miete für Ihre Immobilie zu berechnen

    Wie viel Miete kann ich verlangen?

    Die Kaltmiete darf maximal 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.Gilt eine Mietpreisbremse, darf die Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

    Um wie viel darf die Miete bei Neuvermietung erhöht werden?

    Mieten sind nicht statisch und gelten als inflationssicheres Einkommen. Dennoch sollten Sie einiges beachten, um eine neue Miete zu berechnen. Bei der Berechnung der Miete pro Quadratmeter darf der Mietpreis maximal 20 Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegen. Liegt er 50 Prozent darüber, gilt dies als strafbarer Mietwucher. Greift die Mietpreisbremse, darf die Miete nicht mehr als zehn Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegen. Lesen Sie hier, wie sie den Mietpreis berechnen

    Wie ermittelt man die ortsübliche Miete?

    Die ortsübliche Miete ergibt sich aus dem von der Gemeinde oder der Stadt herausgegebenen Mietspiegel. Die genauen Mietkonditionen ergeben sich dabei aus der Lage, der Größe, dem Zustand und der Qualität des Wohnraums.

    Was ist in der Gesamtmiete enthalten?

    Die Gesamtmiete setzt sich aus der Kaltmiete und den Nebenkosten, die der Mieter zu bezahlen hat, zusammen. Die Betriebskosten müssen im Mietvertrag genau dargelegt werden.

    Was gehört zu den Nebenkosten bei der Miete?

    Die Nebenkosten, die dem Mieter berechnet werden, bestehen unter anderem aus Wasserkosten, Hausmeisterdiensten, Heizungskosten, Abwassergebühren, Unterhaltung des Grundstücks. Bestimmte Kosten wie Renovierungs- oder Instandhaltungskosten sind nicht auf den Mieter umlegbar. Lesen Sie hier, wie Sie den Mietpreis berechnen

    Themengebiet: Immobilien vermieten

    Hinweis:

    Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten, -Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.

    Lesen Sie jetzt: