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Ortsübliche Vergleichsmiete, Mietspiegel und Mietpreisbremse: Viele Vermieter fragen sich, wie sie eine Miete berechnen, die dem Wert ihrer Immobilie entspricht, alle gesetzlichen Bestimmungen erfüllt und zugleich zu einer erfolgreichen Vermietung führt. Hier erhalten Sie wichtige Informationen zur Berechnung des Mietpreises.

Warum ist es wichtig, den richtigen Mietpreis zu berechnen?

Renditewünsche, die Wettbewerbssituation und der Wunsch nach solventen und langfristigen Mietern machen es Vermietern nicht leicht, für ihre Immobilie den optimalen Quadratmeterpreis zu ermitteln. Ist die Miete zu hoch, schwinden die Chancen auf eine schnelle Vermietung. Längere Leerstände bedeuten den Verlust von Mieteinnahmen. Zudem ist bei einer Wohnung, für die Vermieter einen hohen Mietpreis berechnen, mit einem häufigen Mieterwechsel zu rechnen.

Bei einer zu niedrig berechneten Kaltmiete gehen zusätzliche Einnahmen zur Deckung der laufenden Kosten verloren. Auch wirkt sich beim Immobilienverkauf eine niedrige Miete negativ auf den Verkaufspreis aus.

Hinweis

Sie wissen nicht, ob es sich lohnt, Ihre Immobilie zu vermieten? Eine Entscheidungshilfe erhalten Sie mit unserem Ratgeberartikel:
Vermieten oder verkaufen – was tun mit meiner Immobilie?

Wie lässt sich die Kaltmiete berechnen?

Eigentümer, die für ihre Immobilie die ortsübliche Miete berechnen möchten, sollten diese Kriterien berücksichtigen:

Die Ausstattung der Immobilie

Hier sind etwa folgende Faktoren entscheidend, um den Mietpreis zu berechnen:

    • die Bauart: Unterschied zwischen einer Gründerzeitvilla und einem Plattenbau
    • die Heizungsanlage: moderne Pelletheizung versus Kohleheizung etc.
    • die Art der Fußböden: vom PVC-Boden bis zur Echtholzdiele
    • Gehören ein Garten, Balkon oder eine Terrasse zur Immobilie?
    • Zimmeranzahl
    • Größe der Wohnfläche bzw. der als Wohnraum nutzbaren Fläche: Art und Höhe der Räume einer Immobilie sind ausschlaggebend für die Berechnung der Wohnfläche. Hilfreich ist hier das Wohnflächenberechnungsformular von Homeday.

Die Liste lässt sich noch um viele weitere Faktoren ergänzen. Wer den Mietpreis ermitteln beziehungsweise die Kaltmiete berechnen möchte, sollte zum Beispiel auch Ausstattungsmerkmale wie einen Keller, eine Einbauküche, eine Garage, die Haustechnik oder die Materialien von Badarmaturen etc. berücksichtigen.

Der Zustand der Immobilie

Auch der Zustand eines Hauses oder einer Wohnung spielt eine entscheidende Rolle, wenn es darum geht, die Miete zu berechnen. Hier sind z.B. diese Faktoren ausschlaggebend:

    • Energiebilanz: Der Energieausweis dokumentiert den Energieverbrauch einer Immobilie
    • Modernisierungsmaßnahmen: Wie steht es beispielsweise um die Wärmedämmung? Wie sind die Fenster verglast?

Gut zu wissen: Nach umfangreichen Maßnahmen haben Vermieter die Möglichkeit einer Mieterhöhung nach Modernisierung.

Die Lage

Um einen angemessenen Mietpreis zu kalkulieren, wird die Wohnlage in vier Gruppen eingeteilt: Bestlage, gute Lage, durchschnittliche und einfache Lage. Auch die individuelle Lage (Mikrolage) des Hauses hat Einfluss auf die Höhe des Mietpreises.

Der Mietspiegel gibt Auskunft über die ortsüblichen Vergleichsmieten einer Stadt oder Gemeinde. Er enthält Informationen darüber, in welcher Höhe andere Vermieter für ähnlichen Wohnraum den Mietpreis berechnen. Detaillierte Mietspiegel beinhalten Angaben über Zu- bzw. Abschläge z. B. für:

    • Gebäudeart
    • Ausstattung von Bad und Küche
    • Schall- und Wärmeisolierung
    • Qualität von Böden und Türen
    • Heizung

Beispielrechnung eines Mietpreises

Größe der Wohnung (Einbauküche, Heizung, Einfachverglasung) 100 qm
Baujahr 2000
Ortsübliche Vergleichsmiete lt. Mietspiegel pro Quadratmeter 10,50 €
+ Lagezuschlag pro Quadratmeter pro Monat 1,39 €
= Mietpreis pro Quadratmeter 11,89 €
+ Zuschlag für Einbauküche und Heizung 1,81 €
– Abschlag für Einfachverglasung 1,24 €
= Durchschnittlicher Mietpreis pro Quadratmeter pro Monat 12,45 €

Um die Warmmiete zu errechnen, addieren Sie zur Kaltmiete, dem sogenannten Mietzins, die zu erwartenden Nebenkosten.

Wie regelt das Gesetz den Mietpreis?

Wer für seine Immobilie einen angemessenen Mietpreis berechnen will, hat die folgenden gesetzlichen Obergrenzen zu beachten:

    • Die Miete darf maximal 20% über der örtlichen Vergleichsmiete liegen. Nur in wenigen Ausnahmefällen haben Vermieter die Möglichkeit eine höhere Miete zu berechnen.
    • Eine Kaltmiete, die 50% höher ist als die Vergleichsmiete, wertet der Gesetzgeber als strafbaren Mietwucher.
    • Gilt die jeweilige Mietpreisbremse in der jeweiligen Region, dürfen Mietpreise höchstens 10% über den Vergleichsmieten liegen.
Hinweis

Bei Homeday finden Sie ein kostenloses Musterschreiben für die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Zum Musterschreiben: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Mietpreisbremse

2015 hat die Bundesregierung die Mietpreisbremse für Städte und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt eingeführt. Bei Neuvermietungen z. B. bei Tod des Mieters ist ein Mietpreis zu berechnen, der maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Von der Mietpreisbremse ausgenommen sind Neubauten, die ab 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden.

Für laufende Mietverträge und Neuvermietungen gilt: Wurde vor Einführung der Mietpreisbremse eine Miete oberhalb der Bremse vereinbart, ist eine Senkung der Miete nicht erforderlich.

Kappungsgrenze

Wer als Vermieter den Mietpreis berechnen möchte, ist verpflichtet die Kappungsgrenze einzuhalten. Sie besagt, dass die Mietpreise innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden dürfen. In einigen Städten oder Gemeinden gelten sogar 15 Prozent.

Staffelmiete und Indexmiete

Vereinbart ein Vermieter mit seinem Mieter eine Staffelmiete, erfolgt eine Anhebung der Kaltmiete um eine bestimmte Summe in festen Zeitabständen. Dabei muss zwischen zwei Erhöhungen mindestens 1 Jahr liegen.

Bei der Indexmiete richtet sich die Mieterhöhung nach der Entwicklung der aktuellen Lebenshaltungskosten. Bei der Indexmiete kann der Netto-Mietpreis unabhängig von den ortsüblichen Vergleichsmieten erhöht werden.

Spezialfall: preisgebundener Wohnraum

Als preisgebunden bezeichnet man Wohnungen, die mit öffentlichen Geldern gebaut wurden. Bei preisgebundenem Wohnraum, der vor dem 1.1. 2002 errichtet wurde, regeln Gesetze und Verordnungen genau, wie hoch Vermieter den Mietpreis berechnen dürfen. Für öffentlich geförderten Wohnraum nach dem 1.1. 2003 gilt keine allgemeine "Preisbindung".

Hinweis

Im Homeday Preisatlas können Sie die aktuellen Mietpreise für jeden Wohnblock in Deutschland sowie deren Entwicklung der vergangenen drei Jahre einsehen. Entdecken Sie die Nettokaltmieten von mehr als neun Millionen Mietimmobilien:
Zum Homeday Preisatlas

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