Mietpreis berechnen:
Darauf müssen Vermieter achtenMietpreis berechnen:
Darauf müssen Vermieter achtenMietpreis berechnen:
Darauf müssen Vermieter achten

Ortsübliche Vergleichsmiete, Mietspiegel und Mietpreisbremse: Viele Vermieter fragen sich, wie sie eine Miete berechnen, die dem Wert ihrer Immobilie entspricht, alle gesetzlichen Bestimmungen erfüllt und zugleich zu einer erfolgreichen Vermietung führt. Hier erhalten Sie wichtige Informationen zur Berechnung des Mietpreises.

Inhaltsverzeichnis

1. Warum ist es wichtig, den richtigen Mietpreis zu berechnen?
2. Wie lässt sich die Kaltmiete berechnen?
3. Beispielrechnung eines Mietpreises
4. Wie regelt das Gesetz den Mietpreis?

Renditewünsche, die Wettbewerbssituation und der Wunsch nach solventen und langfristigen Mietern machen es für Vermieter nicht leicht, den optimalen Quadratmeterpreis für ihre Immobilie zu ermitteln. Ist die Miete zu hoch, schwinden die Chancen auf eine schnelle Vermietung. Und längere Leerstände bedeuten den Verlust von Mieteinnahmen. Zudem ist bei einer Wohnung, für die Vermieter einen hohen Mietpreis berechnen, mit einem häufigen Mieterwechsel zu rechnen.

Auf der anderen Seite gehen bei einer zu niedrig berechneten Kaltmiete zusätzliche Einnahmen zur Deckung der laufenden Kosten verloren. Auch wirkt sich beim Immobilienverkauf eine niedrige Miete negativ auf den Kaufpreis der Immobilie aus.

Sie wissen nicht, ob es sich lohnt, Ihre Immobilie zu vermieten? Eine Entscheidungshilfe erhalten Sie mit unserem Ratgeberartikel: Vermieten oder verkaufen – was tun mit meiner Immobilie?

Eigentümer, die für ihre Immobilie die ortsübliche Miete ermitteln möchten, sollten diese Kriterien berücksichtigen:

Hier sind etwa folgende Faktoren entscheidend, um den Mietpreis zu berechnen:

Die Liste lässt sich noch um viele weitere Faktoren ergänzen. Wer den Mietpreis ermitteln beziehungsweise die Kaltmiete berechnen möchte, sollte zum Beispiel auch Ausstattungsmerkmale wie einen Keller, eine Einbauküche, eine Garage, die Haustechnik oder die Materialien von Badarmaturen etc. berücksichtigen.

Auch der Zustand eines Hauses oder einer Wohnung spielt eine entscheidende Rolle, wenn es darum geht, die Miete zu berechnen. Hier sind z.B. diese Faktoren ausschlaggebend:

Gut zu wissen: Nach umfangreichen Maßnahmen haben Vermieter die Möglichkeit einer Mieterhöhung nach Modernisierung.

Um einen angemessenen Mietpreis zu kalkulieren, wird die Wohnlage in vier Gruppen eingeteilt: Bestlage, gute Lage, durchschnittliche und einfache Lage. Auch die individuelle Lage (Mikrolage) des Hauses hat Einfluss auf die Höhe des Mietpreises.

Der Mietspiegel gibt Auskunft über die ortsüblichen Vergleichsmieten einer Stadt oder Gemeinde. Er enthält Informationen darüber, in welcher Höhe andere Vermieter für ähnlichen Wohnraum den Mietpreis berechnen. Detaillierte (qualifizierte) Mietspiegel beinhalten Angaben über Zu- bzw. Abschläge z. B. für:

Wer eine möblierte Wohnung vermietet, kann eine höhere Miete ansetzen als für eine unmöblierte Wohnung, da der Nutzwert der Wohnung durch die Möblierung steigt. Die Höhe des monatlichen Zuschlags für die Einrichtung hängt davon ab, in welchem Zustand das Mobiliar ist und welchen Zeitwert es hat. Wie sich der Möblierungszuschlag berechnet, ist rechtlich nicht verbindlich festgelegt.

Es gibt jedoch verschiedene Berechnungsmodelle, die Vermieter in der Praxis dafür nutzen. Eines davon ist das sogenannte Berliner Modell, welches auf ein Urteil vom Landgerichts Berlin (LG Berlin, Az.: 63 S 465/01) zurückgeht. Es sieht vor, dass zwei Prozent des Zeitwerts der Einrichtungsgegenstände zum Mietpreis addiert werden dürfen. Der Berechnung des Zeitwerts liegt hier die lineare Abschreibung über zehn Jahre zugrunde.

Ein Rechenbeispiel:

Ausgangslage: Ein Vermieter schafft sich für die Einrichtung seiner Mietwohnung Möbel im Wert von 10.000 Euro an. Der Zeitwert entspricht zunächst den Anschaffungskosten, da die Möbel neu sind.

Vermietet er die Wohnung zum ersten Mal, darf der Vermieter 2 Prozent der 10.000 Euro Anschaffungskosten als Möblierungszuschlag von seinem Mieter verlangen. Das sind 200 Euro.

Berechnung: 10.000 Euro x 0,02 (2 Prozent) = 200 Euro

In den nachfolgenden Jahren reduziert sich der Möblierungszuschlag entsprechend des Zeitwerts. Bei einer Neuvermietung nach 4 Jahren bleibt eine Restnutzungsdauer von 6 Jahren übrig.

Um den aktuellen Zeitwert der Möbel und im Anschluss die Mietkosten zu berechnen, wird der Anschaffungswert durch die Nutzungsdauer geteilt und mit der Restnutzungsdauer multipliziert:

10.000 Euro (Anschaffungskosten): 10 (Nutzungsdauer gesamt) x 6 (Restnutzungsdauer) = 6000 Euro (momentaner Zeitwert)

Von den 6000 Euro Zeitwert kann der Vermieter wiederum 2 Prozent, also 120 Euro als Möblierungszuschlag ansetzen.

Um die Warmmiete zu berechnen, addieren Sie zur Kaltmiete, dem sogenannten Mietzins, die zu erwartenden Nebenkosten.

Wer für seine Immobilie einen angemessenen Mietpreis berechnen will, hat die folgenden gesetzlichen Obergrenzen zu beachten:

2015 hat die Bundesregierung die Mietpreisbremse für Städte und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt eingeführt. Bei Neuvermietungen z. B. bei Tod des Mieters ist ein Mietpreis zu berechnen, der maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Von der Mietpreisbremse ausgenommen sind Neubauten, die ab 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden.

Für laufende Mietverträge und Neuvermietungen gilt: Wurde vor Einführung der Mietpreisbremse eine Miete oberhalb der Bremse vereinbart, ist es nicht erforderlich, die Miete zu senken.

Um den Mietpreis zu berechnen, sind Vermieter dazu verpflichtet, die Kappungsgrenze einzuhalten. Sie besagt, dass die Mietpreise innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden dürfen (§558 Abs. 3 BGB). In einigen Städten oder Gemeinden gelten sogar 15 Prozent.

Vereinbart ein Vermieter mit seinem Mieter eine Staffelmiete, erfolgt eine Anhebung der Kaltmiete um eine bestimmte Summe in festen Zeitabständen. Dabei muss zwischen zwei Erhöhungen mindestens 1 Jahr liegen.

Bei der Indexmiete richtet sich die Mieterhöhung nach der Entwicklung der aktuellen Lebenshaltungskosten. Bei der Indexmiete kann der Netto-Mietpreis unabhängig von den ortsüblichen Vergleichsmieten erhöht werden.

Als preisgebunden bezeichnet man Wohnungen, die mit öffentlichen Geldern gebaut wurden. Bei preisgebundenem Wohnraum, der vor dem 1.1. 2002 errichtet wurde, regeln Gesetze und Verordnungen genau, wie hoch Vermieter den Mietpreis berechnen dürfen. Für öffentlich geförderten Wohnraum nach dem 1.1. 2003 gilt keine allgemeine "Preisbindung".

Hinweis:
Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten und -Artikel keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.

Themengebiet: Immobilien vermieten