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Ortsübliche Vergleichsmiete, Mietspiegel und Mietpreisbremse: Viele Vermieter fragen sich, wie sie eine Miete berechnen, die dem Wert ihrer Immobilie entspricht, alle gesetzlichen Bestimmungen erfüllt und zugleich zu einer erfolgreichen Vermietung führt. Hier erhalten Sie wichtige Informationen zur Berechnung des Mietpreises.

Warum ist es wichtig, den richtigen Mietpreis zu berechnen?

Renditewünsche, die Wettbewerbssituation und der Wunsch nach solventen und langfristigen Mietern machen es für Vermieter nicht leicht, den optimalen Quadratmeterpreis für ihre Immobilie zu ermitteln. Ist die Miete zu hoch, schwinden die Chancen auf eine schnelle Vermietung. Und längere Leerstände bedeuten den Verlust von Mieteinnahmen. Zudem ist bei einer Wohnung, für die Vermieter einen hohen Mietpreis berechnen, mit einem häufigen Mieterwechsel zu rechnen.

Auf der anderen Seite gehen bei einer zu niedrig berechneten Kaltmiete zusätzliche Einnahmen zur Deckung der laufenden Kosten verloren. Auch wirkt sich beim Immobilienverkauf eine niedrige Miete negativ auf den Kaufpreis der Immobilie aus.

Hinweis:

Sie möchten wissen, welcher Kaufpreis sich für Ihre Immobilie erzielen lässt? Mit der kostenfreien und unverbindlichen Online-Immobilienbewertung von Homeday erfahren Sie in wenigen Minuten, wie viel Ihre Immobilie aktuell wert ist.

Sie wissen nicht, ob es sich lohnt, Ihre Immobilie zu vermieten? Eine Entscheidungshilfe erhalten Sie mit unserem Ratgeberartikel: Vermieten oder verkaufen – was tun mit meiner Immobilie?

Wie lässt sich die Kaltmiete berechnen?

Eigentümer, die für ihre Immobilie die ortsübliche Miete ermitteln möchten, sollten diese Kriterien berücksichtigen:

Die Ausstattung der Immobilie

Hier sind etwa folgende Faktoren entscheidend, um den Mietpreis zu berechnen:

    • die Bauart: Unterschied zwischen einer Gründerzeitvilla und einem Plattenbau
    • die Heizungsanlage: moderne Pelletheizung versus Kohleheizung etc.
    • die Art der Fußböden: vom PVC-Boden bis zur Echtholzdiele
    • Gehören ein Garten, Balkon oder eine Terrasse zur Immobilie?
    • Zimmeranzahl
    • Größe der Wohnfläche bzw. der als Wohnraum nutzbaren Fläche: Art und Höhe der Räume einer Immobilie sind ausschlaggebend für die Berechnung der Wohnfläche. Hilfreich ist hier das Wohnflächenberechnungsformular von Homeday.

Die Liste lässt sich noch um viele weitere Faktoren ergänzen. Wer den Mietpreis ermitteln beziehungsweise die Kaltmiete berechnen möchte, sollte zum Beispiel auch Ausstattungsmerkmale wie einen Keller, eine Einbauküche, eine Garage, die Haustechnik oder die Materialien von Badarmaturen etc. berücksichtigen.

Der Zustand der Immobilie

Auch der Zustand eines Hauses oder einer Wohnung spielt eine entscheidende Rolle, wenn es darum geht, die Miete zu berechnen. Hier sind z.B. diese Faktoren ausschlaggebend:

    • Energiebilanz: Der Energieausweis dokumentiert den Energieverbrauch einer Immobilie
    • Modernisierungsmaßnahmen: Wie steht es beispielsweise um die Wärmedämmung? Wie sind die Fenster verglast?

Gut zu wissen: Nach umfangreichen Maßnahmen haben Vermieter die Möglichkeit einer Mieterhöhung nach Modernisierung.

Die Lage

Um einen angemessenen Mietpreis zu kalkulieren, wird die Wohnlage in vier Gruppen eingeteilt: Bestlage, gute Lage, durchschnittliche und einfache Lage. Auch die individuelle Lage (Mikrolage) des Hauses hat Einfluss auf die Höhe des Mietpreises.

Der Mietspiegel gibt Auskunft über die ortsüblichen Vergleichsmieten einer Stadt oder Gemeinde. Er enthält Informationen darüber, in welcher Höhe andere Vermieter für ähnlichen Wohnraum den Mietpreis berechnen. Detaillierte (qualifizierte) Mietspiegel beinhalten Angaben über Zu- bzw. Abschläge z. B. für:

    • Gebäudeart
    • Ausstattung von Bad und Küche
    • Schall- und Wärmeisolierung
    • Qualität von Böden und Türen
    • Heizung

Wie lässt sich der Mietpreis für eine möblierte Wohnung ansetzen?

Wer eine möblierte Wohnung vermietet, kann eine höhere Miete ansetzen als für eine unmöblierte Wohnung, da der Nutzwert der Wohnung durch die Möblierung steigt. Die Höhe des monatlichen Zuschlags für die Einrichtung hängt davon ab, in welchem Zustand das Mobiliar ist und welchen Zeitwert es hat. Wie sich der Möblierungszuschlag berechnet, ist rechtlich nicht verbindlich festgelegt.

Es gibt jedoch verschiedene Berechnungsmodelle, die Vermieter in der Praxis dafür nutzen. Eines davon ist das sogenannte Berliner Modell, welches auf ein Urteil vom Landgerichts Berlin (LG Berlin, Az.: 63 S 465/01) zurückgeht. Es sieht vor, dass zwei Prozent des Zeitwerts der Einrichtungsgegenstände zum Mietpreis addiert werden dürfen. Der Berechnung des Zeitwerts liegt hier die lineare Abschreibung über zehn Jahre zugrunde.

Ein Rechenbeispiel:

Ausgangslage: Ein Vermieter schafft sich für die Einrichtung seiner Mietwohnung Möbel im Wert von 10.000 Euro an. Der Zeitwert entspricht zunächst den Anschaffungskosten, da die Möbel neu sind.

Vermietet er die Wohnung zum ersten Mal, darf der Vermieter 2 Prozent der 10.000 Euro Anschaffungskosten als Möblierungszuschlag von seinem Mieter verlangen. Das sind 200 Euro.

Berechnung: 10.000 Euro x 0,02 (2 Prozent) = 200 Euro

In den nachfolgenden Jahren reduziert sich der Möblierungszuschlag entsprechend des Zeitwerts. Bei einer Neuvermietung nach 4 Jahren bleibt eine Restnutzungsdauer von 6 Jahren übrig.

Um den aktuellen Zeitwert der Möbel und im Anschluss die Mietkosten zu berechnen, wird der Anschaffungswert durch die Nutzungsdauer geteilt und mit der Restnutzungsdauer multipliziert:

10.000 Euro (Anschaffungskosten): 10 (Nutzungsdauer gesamt) x 6 (Restnutzungsdauer) = 6000 Euro (momentaner Zeitwert)

Von den 6000 Euro Zeitwert kann der Vermieter wiederum 2 Prozent, also 120 Euro als Möblierungszuschlag ansetzen.

Gut zu wissen:

Vermieter sind nicht dazu verpflichtet, den Möblierungszuschlags im Mietvertrag auszuweisen. Daher müssen sie in der Praxis dessen Berechnung sowie den Zeitwert des Mobiliars auch nicht offenlegen.

Mietpreisrechner: Beispielrechnung eines Mietpreises

Größe der Wohnung (Einbauküche, Heizung, Einfachverglasung) 100 qm
Baujahr 2000
Ortsübliche Vergleichsmiete lt. Mietspiegel pro Quadratmeter 10,50 €
+ Lagezuschlag pro Quadratmeter pro Monat 1,39 €
= Mietpreis pro Quadratmeter 11,89 €
+ Zuschlag für Einbauküche und Heizung 1,81 €
– Abschlag für Einfachverglasung 1,24 €
= Durchschnittlicher Mietpreis pro Quadratmeter pro Monat 12,45 €

Um die Warmmiete zu berechnen, addieren Sie zur Kaltmiete, dem sogenannten Mietzins, die zu erwartenden Nebenkosten.

Wie regelt das Gesetz den Mietpreis?

Wer für seine Immobilie einen angemessenen Mietpreis berechnen will, hat die folgenden gesetzlichen Obergrenzen zu beachten:

    • Die Miete darf maximal 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Nur in wenigen Ausnahmefällen haben Vermieter die Möglichkeit eine höhere Miete zu berechnen.
    • Eine Kaltmiete, die 50% höher als die Vergleichsmiete ist, wertet der Gesetzgeber als strafbaren Mietwucher.
    • Gilt die jeweilige Mietpreisbremse in der jeweiligen Region, dürfen Mietpreise höchstens 10% über den Vergleichsmieten liegen.
Hinweis

Bei Homeday finden Sie ein kostenloses Musterschreiben für die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Zum Musterschreiben: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Mietpreisbremse

2015 hat die Bundesregierung die Mietpreisbremse für Städte und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt eingeführt. Bei Neuvermietungen z. B. bei Tod des Mieters ist ein Mietpreis zu berechnen, der maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Von der Mietpreisbremse ausgenommen sind Neubauten, die ab 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden.

Für laufende Mietverträge und Neuvermietungen gilt: Wurde vor Einführung der Mietpreisbremse eine Miete oberhalb der Bremse vereinbart, ist es nicht erforderlich, die Miete zu senken.

Kappungsgrenze

Um den Mietpreis zu berechnen, sind Vermieter dazu verpflichtet, die Kappungsgrenze einzuhalten. Sie besagt, dass die Mietpreise innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden dürfen (§558 Abs. 3 BGB). In einigen Städten oder Gemeinden gelten sogar 15 Prozent.

Staffelmiete und Indexmiete

Vereinbart ein Vermieter mit seinem Mieter eine Staffelmiete, erfolgt eine Anhebung der Kaltmiete um eine bestimmte Summe in festen Zeitabständen. Dabei muss zwischen zwei Erhöhungen mindestens 1 Jahr liegen.

Bei der Indexmiete richtet sich die Mieterhöhung nach der Entwicklung der aktuellen Lebenshaltungskosten. Bei der Indexmiete kann der Netto-Mietpreis unabhängig von den ortsüblichen Vergleichsmieten erhöht werden.

Spezialfall: preisgebundener Wohnraum

Als preisgebunden bezeichnet man Wohnungen, die mit öffentlichen Geldern gebaut wurden. Bei preisgebundenem Wohnraum, der vor dem 1.1. 2002 errichtet wurde, regeln Gesetze und Verordnungen genau, wie hoch Vermieter den Mietpreis berechnen dürfen. Für öffentlich geförderten Wohnraum nach dem 1.1. 2003 gilt keine allgemeine "Preisbindung".

Hinweis

Im Homeday Preisatlas können Sie die aktuellen Mietpreise für jeden Wohnblock in Deutschland sowie die Preisentwicklung der vergangenen drei Jahre einsehen. Entdecken Sie die Nettokaltmieten von mehr als neun Millionen Mietimmobilien:
Zum Homeday Preisatlas

Mietpreis berechnen – FAQs

Wie setzt sich die Miete zusammen und wie lässt sie sich berechnen?

Um die Miete für ein Haus oder eine Wohnung zu berechnen, orientieren Sie sich am besten am Mietspiegel der Gemeinde. Er gilt in Gemeinden mit Mietpreisbindung als verbindlich. Es ist üblich, die Miete pro Quadratmeter zu berechnen. Um die Warmmiete zu berechnen, benötigen Sie auch Informationen zum Wasser- und Heizungsverbrauch. Lesen Sie als Vermieter hier alle wichtigen Informationen, um die richtige Miete für Ihre Immobilie zu berechnen.

Wie hoch muss die Miete sein?

Wer eine Wohnung vermieten möchte, muss die Miete so berechnen, dass sie das Investment rentabel macht. Dabei sind auch mögliche Instandsetzungen und Sanierungen zu berücksichtigen. Auch sollten die nicht umlagefähigen Nebenkosten den Mietertrag nicht zu stark belasten. Auf der anderen Seite müssen Vermieter darauf achten, dass Sie bei der Berechnung der Miete pro Quadratmeter auch gesetzliche Rahmenbedingungen einhalten. Alles Wichtige zum Thema Miethöhe finden Sie hier.

Um wie viel darf die Miete bei Neuvermietung erhöht werden?

Mieten sind nicht statisch und gelten als inflationssicheres Einkommen. Dennoch sollten Sie einiges beachten, um eine neue Miete zu berechnen. Bei der Berechnung der Miete pro Quadratmeter darf der Mietpreis maximal 20 Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegen. Liegt er 50 Prozent darüber, gilt dies als strafbarer Mietwucher. Greift die Mietpreisbremse, darf die Miete nicht mehr als zehn Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegen. Lesen Sie hier, wie sie den Mietpreis berechnen.

Was ist in der Gesamtmiete enthalten?

Um die Miete zu berechnen, ist zwischen Kaltmiete und Warmmiete zu unterscheiden. Die Warmmiete (Gesamtmiete) enthält auch die vom Mieter abhängigen Verbrauchskosten. Bei einer Erstvermietung enthält die Miete pro Quadratmeter die geschätzten Verbrauchskosten im ersten Jahr. Diese lässt sich nach der ersten Nebenkostenabrechnung entsprechend anpassen. Informieren Sie sich jetzt, wie Sie den Mietpreis berechnen.

Was gehört zu den Nebenkosten bei der Miete?

Zu den Nebenkosten bei einer Miete gehören verbrauchsabhängige Kosten für Wasser oder die Heizung. Darüber hinaus dürfen Vermieter bestimmte weitere Ausgaben als Nebenkosten auf ihre Mieter umlegen – wie etwa Versicherungsbeiträge oder die Grundsteuer für die Immobilie. Vermieter und Mieter müssen im Mietvertrag festlegen, welche Nebenkosten umgelegt werden. Lesen Sie hier, wie Sie den Mietpreis berechnen.

Zahlen Vermieter auf Mieteinnahmen Steuern?

Ja, als Vermieter zahlen Sie auf die Mieteinnahmen Steuern. Ihre Höhe ergibt sich aus Ihren Angaben aus der Steuererklärung (Anlage Vermietung und Verpachtung) und Ihrem persönlichen Steuersatz. Sie können die Mieterträge um die Abschreibung auf das Objekt, mögliche Zinsaufwendungen, nicht umlagefähigen Nebenkosten und sonstige Aufwendungen mindern. Informieren Sie sich jetzt, wie Sie eine steueroptimierte Berechnung der Miete pro Quadratmeter vornehmen.

Kann ich eine Wohnung kostenlos vermieten?

Selbstverständlich dürfen Immobilieneigentümer eine Wohnung kostenlos vermieten. Allerdings wird das Finanzamt dennoch die potenzielle Miete berechnen. Der Vermieter muss damit rechnen, dass er auf diese fiktiven Mieteinnahmen Steuern zahlt. Wer seine Wohnung kostenlos, beispielsweise an Verwandte, vermietet, kann auch keine steuermindernden Ausgaben geltend machen. Es gelten bestimmte Mindestmietsätze, die bei der Vermietung an Verwandte einzuhalten sind. Lesen Sie jetzt, wie Sie den Mietpreis berechnen.

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