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Modernisierung

Was Vermieter über Modernisierung, Härtefall und Duldungspflicht wissen müssen

Die Modernisierung einer Immobilie hat für Vermieter viele Vorteile. So erhöhen Sie beispielsweise den Verkehrswert ihrer Wohnung und die Chancen auf eine lukrative Vermietung. Mieter profitieren von einem besseren Wohnkomfort, müssen jedoch Baulärm, Dreck und eine Mieterhöhung in Kauf nehmen. Daher wird die Modernisierung oft zum Streitfall zwischen beiden Parteien.

Was ist eine Modernisierung?

Laut § 555b BGB fallen unter den Begriff Modernisierung Maßnahmen, die die Wohnqualität nachhaltig verbessern.

Als typische Modernisierungsmaßnahmen gelten demnach:

1. Modernisierungen zur Energieeinsparung:

  • Wärmedämmung von Fassaden
  • Einsatz von Isolierglasfenstern

2. Modernisierungen zur Reduzierung des Wasserverbrauchs:

  • Einbau dosierbarer Spülkästen
  • Einbau von Wasserzählern

3. Modernisierungen zur Einsparung von Primärenergie:

  • Installation einer Solaranlage
  • Umstellung von Nachtspeicherheizung auf Gasheizung

4. Modernisierungen zur Gebrauchswerterhöhung der Wohnung:

  • Erhöhung des Trittschallschutzes
  • Einbau eines elektrischen Türöffners einer Gegensprechanlage
  • Modernisierung eines Bads

5. Modernisierungen zur Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse:

  • Einbau eines Aufzugs
  • Anlegen von Grünanlagen

6. Modernisierungen, die sich aus gesetzlichen Vorgaben ergeben:

7. Modernisierung zur Schaffung neuen Wohnraums:

  • Ausbau von Dachgeschoss und Keller
  • Aufstockung des Gebäudes

Renovierungen und Reparaturen zur Instandhaltung oder Instandsetzung sind hingegen keine Modernisierungsmaßnahmen.

Hinweis

Vermieter haben nach § 559 BGB das Recht bis zu elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahreskaltmiete aufzuschlagen. Mehr Details zur Umlage von Modernisierungskosten können Sie in unserem Ratgeber-Artikel nachlesen:
Zum Artikel: Modernisierungsumlage – diese Anpassungen sind möglich

Muss der Vermieter den Mieter über Modernisierungsmaßnahmen informieren?

Laut § 555c Absatz 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Maßnahmen zur Modernisierung spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich per Brief, E-Mail oder Fax anzukündigen.

Die Ankündigung enthält Angaben zu:

  • Art und Umfang der Maßnahme
  • Beginn der Baumaßnahme
  • Voraussichtliche Dauer der Arbeiten
  • Voraussichtliche Mieterhöhung
  • Veränderung der Betriebskosten
  • Hinweise auf die Möglichkeit eines Härtefalls

Kommt der Vermieter seiner Ankündigungspflicht nicht korrekt nach, sind finanzielle Einbußen die Folge: Statt nach drei Monaten ist eine Mieterhöhung erst nach neun Monaten möglich.

Müssen Mieter die Modernisierungsmaßnahmen akzeptieren?

Mieter sind zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet. Die Duldungspflicht entfällt, wenn der Mieter sich aufgrund der Baumaßnahmen auf den Härtefall beruft. Ein Härtefall besteht, wenn die Maßnahmen den Mieter und seinen Personenkreis besonders belasten. Der Personenkreis umfasst Familienangehörige, Mitbewohner oder Untermieter.

Eindeutige Härtegründe sind:

  • Nachteile, die durch den Umfang und die Dauer der Modernisierung entstehen (Unbewohnbarkeit der Mietsache, unzumutbare Umstände durch Baumaßnahmen)
  • Gefährdung von Leben und Gesundheit der Mieter (hohes Alter, schwere Krankheit, Invalidität)
  • Bereits vorliegende Kündigung des Mieters (der Vermieter darf erst nach Auszug des Mieters mit den Arbeiten beginnen)
  • Nachteile für den Mieter durch die Modernisierung (unvorteilhafter Zuschnitt der Wohnung, drohende Feuchtigkeitsschäden)

Härtefall aus finanziellen Gründen

Ein Härteeinwand bei Modernisierung besteht auch, wenn die zu erwartende Mieterhöhung eine unangemessene Belastung für den Mieter darstellt. Seit der Mietrechtsänderung 2013 können Mieter zwar der Modernisierungsmaßnahme an sich nicht mehr widersprechen, jedoch der mit ihr verbundenen Mieterhöhung. Ein finanzieller Härtefall bei Modernisierungsmaßnahmen liegt vor, wenn die Miete nach der Modernisierung mehr als 30% bis 40% des Haushaltsnettoeinkommens beträgt.

Ein finanzieller Härtefälle liegt nicht vor:

  • wenn der Vermieter aus gesetzlichen Gründen Modernisierungen vornimmt.
  • wenn der Vermieter die Mietsache in einen allgemein üblichen Zustand versetzt.
  • wenn sich durch die Modernisierung die Wohnfläche und Miete erhöhen.
  • wenn die Mieterhöhung durch Wohngeld ausgeglichen wird.

Wie erheben Mieter Härteeinwand bei Modernisierungen?

Mieter müssen Härtegründe unter Einhaltung einer Monatsfrist schriftlich einreichen und diese nachweisen. Wird die Einwendungsfrist z. B. aus Krankheitsgründen nicht eingehalten, ist auch ein nachträglicher Härteeinwand möglich. Fehlen in der Modernisierungsankündigung Hinweise auf Form und Frist des Härteeinwands, muss der Mieter Textform und Monatsfrist nicht beachten.

Wie gehe ich als Vermieter mit einem Härtefalle um?

Beruft sich ein Mieter im Zuge der Modernisierung auf einen Härtefall, ist der Vermieter zu einer Abwägung verpflichtet. Dabei stehen sich die Interessen des Vermieters und des Mieters gegenüber. Pauschale Aussagen über die Härtefallregelung gibt es nicht. Die Interessenabwägung ist immer eine Frage des jeweiligen Einzelfalls. Im Streitfall entscheidet letztendlich ein Richter, ob ein Härtefall vorliegt.

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