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Tod des Mieters:
Was Vermieter wissen müssen
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Tod des Mieters: Was Vermieter wissen müssen

Der Tod des Mieters wirft bei Vermietern viele offene Fragen auf: Wer übernimmt das Mietverhältnis? Gibt es Erben? Welches Kündigungsrecht haben Vermieter? Um Mietausfälle zu vermeiden und Zugriff auf die vermietete Immobilie zu erhalten, ist eine schnelle Klärung des Mietverhältnisses nötig. Hier finden Vermieter sowie Erben wichtige Antworten und hilfreiche Tipps.

Endet das Mietverhältnis im Sterbefall automatisch?

Das Bürgerliche Gesetzbuch legt fest, dass das Mietverhältnis durch den Tod des Mieters nicht endet. Wer den Mietvertrag im Einzelfall übernimmt, hängt von der Lebenssituation des verstorbenen Mieters ab:

  1. Bei alleinlebenden Mietern geht der Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten auf die Erbberechtigten über. Den Erben steht es frei, das Mietverhältnis zu den festgelegten Konditionen fortzuführen oder den Mietvertrag per Sonderkündigungsrecht zu kündigen. Sind keine Erbberechtigten vorhanden, fällt das Erbe – und damit der Mietvertrag – dem Staat zu.

  2. Leben nach dem Tod des Mieters noch Angehörige oder Mitmieter im gemeinsamen Haushalt, überträgt sich das Mietverhältnis auf sie. Diesen sogenannten „eintrittsberechtigten Personen“ räumt der Gesetzgeber ein außerordentliches Kündigungsrecht des Mietvertrages ein.

Zum eintrittsberechtigten Personenkreis zählen z. B. :

  • Ehegatten, Lebenspartner, Kinder
  • Familienangehörige und Personen, die auf Dauer im gemeinsamen Haushalt leben
  • Lebensgemeinschaften von hetero- und homosexuellen Paaren "ohne Trauschein"
Hinweis

Nach § 563 Abs. 2 BGB gehören bloße Wohngemeinschaften nicht zum eintrittsberechtigten Personenkreis.

Wie lange ist die Miete nach dem Tod des Mieters zu zahlen?

Vermieter haben in der Regel das Recht auf Weiterzahlung der Miete und anderer offener Posten für eine Dauer von drei Monaten. Erben oder Eintrittsberechtigte sind verpflichtet, die fälligen Mietschulden zu begleichen. Sind keine Erben vorhanden oder treten Erbberechtigte von ihrer Erbschaft zurück, übernimmt das Nachlassgericht auf Antrag des Vermieters die Nachlasspflegschaft. Ein bestellter Nachlasspfleger verwaltet die Hinterlassenschaft und wickelt die Mietangelegenheit des Verstorbenen ab. Vermieter haben dadurch gute Chancen auf Ausgleich der Mietschulden.

Welche Kündigungsfristen gelten im Todesfall?

Für eintrittsberechtigte Personen und Erben besteht ein Sonderkündigungsrecht des Mietvertrags. Es sieht wie folgt aus:

Sonderkündigungsrecht für eintrittsberechtigte Personen

Familienangehörige oder Mitmieter haben das Recht, das Mietverhältnis nach Kenntnis des Todes innerhalb einer einmonatigen Frist zu kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate.

Sonderkündigungsrecht für Erben

Auch für Erben gilt eine einmonatige Frist nach Kenntnis vom Ableben des Mieters, um das Mietverhältnis zu kündigen. Die Kündigungsfrist umfasst drei Monate.

Die Kündigungen des Mietvertrages beim Tod des Mieters muss immer schriftlich und unter Berufung auf das Sonderkündigungsrecht erfolgen. Im Erbfall ist das Kündigungsschreiben dabei eigenhändig von sämtlichen Erben zu unterzeichnen.

Haben Vermieter beim Tod des Mieters ein Kündigungsrecht?

Will ein Vermieter eintrittsberechtigten Personen im Sterbefall des Mieters kündigen, müssen schwerwiegende Gründe vorliegen. In solchen Fällen räumt das Gesetz Vermietern ein Sonderkündigungsrecht des Mietvertrages ein. Ansonsten hat man als Vermieter nach dem Tod des Mieters kaum Möglichkeiten, das Mietverhältnis zu beenden.

Gegenüber Erben hat der Vermieter das Recht auf eine Sonderkündigung ohne Anführung besonderer Gründe. Wichtig ist, dass er die gesetzliche Kündigungsfrist von einem Monat nach Kenntnis vom Ableben des Mieters einhält. Gibt es keine Erben, hat der Vermieter nach § § 1960, 1961 BGB das Recht ,die Bestellung eines Nachlasspflegers beim Amtsgericht zu beantragen. Als Gläubiger hat der Vermieter die Option, einen kostenfreien Antrag auf Nachlasspflegschaft zur Kündigung der Mietwohnung nach Tod des Mieters zu stellen.

Tipp: Vermieter vermeiden Streitigkeiten, wenn sie bei Vertragsabschluss festlegen, dass das Mietverhältnis spätestens mit dem Tod des Mieters endet. Entsprechende Muster-Mietverträge bietet Homeday zum kostenlosen Download.

Wem steht nach dem Tod des Mieters die Mietkaution zu?

Die im Mietvertrag festgelegte Mietkaution steht nach dem Tod des Mieters den Erben zu. Sind noch Zahlungen an den Vermieter offen, ist der Vermieter berechtigt, die entsprechende Summe einzubehalten. Die Mietkaution ist, wie üblich, nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig.

Wer ist für die Räumung der Wohnung nach dem Tod des Mieters zuständig?

Nach dem Tod des Mieters haften die Erben gemäß § 1967 BGB für alle vom Verstorbenen offenen Verpflichtungen. Diese Nachlassverbindlichkeiten umfassen neben Mietzahlungen die gesamten Kosten für die Räumung der angemieteten Immobilie. Auch eventuelle Schönheitsreparaturen sind von den Erben zu verrichten.

Sind nach dem Ableben des Mieters keine Erben ermittelbar, hat der Vermieter die Möglichkeit, seinen Anspruch auf Rückgabe der Immobilie per Gericht durchzusetzen. Dazu beantragt er die Bestellung eines Nachlasspflegers. Er verwaltet die Hinterlassenschaft und veranlasst, dass die Wohnung durch den Staat geräumt wird.

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