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Mietminderung: wann ist sie in welcher Höhe erlaubt?Mietminderung:
wann ist sie in welcher Höhe erlaubt?
Mietminderung:
wann ist sie in welcher Höhe erlaubt?

Schimmel an den Wänden, kein warmes Wasser aus der Leitung oder eine defekte Heizung: Es gibt viele Gründe, die Mieter dazu berechtigen, die Miete zu mindern. Erfahren Sie hier, wann und in welcher Höhe eine Mietminderung möglich ist.

Welcher Mietmangel berechtigt zur Mietminderung?

Der Mieter kann die Miete mindern, wenn die Mietsache nach Überlassung der Immobilie einen Mangel aufweist, der ihre Gebrauchstauglichkeit oder die Wohnqualität beeinträchtigt. Die Rechtsgrundlage für eine Mietminderung bildet §536 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Danach ist der "Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist", von der Mietzahlung befreit und hat lediglich eine Miete zu entrichten, die der Höhe nach angemessen ist.

Diese Gründe berechtigen beispielsweise zur Mietminderung:

  • der Aufzug im Haus ist nur eingeschränkt oder gar nicht nutzbar
  • Balkon ist nicht begehbar
  • Bauarbeiten aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen
  • Heizung heizt nicht ausreichend
  • das Dach ist undicht
  • die Wohnungstür lässt sich nicht verschließen

Wie sind Vermieter über eine Mietminderung zu informieren?

Der Mieter muss zunächst dem Vermieter gegenüber den Mangel rügen und ihn zur Nachbesserung auffordern. Es genügt dabei, dass der Mieter den konkreten Sachmangel beschreibt, der die Tauglichkeit der Mietimmobilie zum vertragsgemäßen Gebrauch einschränkt. Weitere Details muss der Mieter nicht nennen, auch eine Protokollierung ist nicht erforderlich. Vom Mieter kann auch nicht verlangt werden, dass er über die Beschreibung der Mangelsymptome hinaus ihre mögliche Ursache bezeichnet (BGH, Urteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 155/11). Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm reicht es aus, dass der Mieter beschreibt, um welche Art von Beeinträchtigung es sich handelt und Angaben zu Dauer und den Uhrzeiten der Beeinträchtigung macht. Erst nachdem der Mieter den Vermieter über den Mietmangel informiert hat, darf er die Miete mindern. Eine rückwirkende Mietminderung ist nicht zulässig.

Welche Mängel berechtigen nicht zu einer Mietminderung?

Nicht jeder Mangel berechtigt zu einer Mietminderung. Ausgenommen sind nach §536 Abs. 1 S. 3 BGB unerhebliche Mietmängel, die der Vermieter zurückweisen kann.

Beispiele für unerhebliche Mängel sind:

  • Ein Ausfall der Heizung infolge einer Stromschwankung
  • Badezimmertüren, die sich nicht mehr verschließen lassen
  • Ein defektes Garagentor bei mit vermieteter Garage
  • Vorübergehender Ameisenbefall einer Wohnung
  • Haarrisse an der Zimmerdecke
  • Gelegentliches Hundegebell
  • Abgetretene Türschwellen
  • Eine defekte Glühbirne im Hausflur
  • Ein fehlender Waschmaschinenanschluss

Gleiches gilt für sozial übliche Verhaltensweisen von Mitmietern und Nachbarn, wie handwerkliche Arbeiten, gelegentliche Feierlichkeiten oder Kinderlärm, sowie für sonstige ortsübliche Gegebenheiten, zum Beispiel Fluglärm, Verkehrslärm, Faschingsumzug, Kirchenglocken, Schul- oder Kindergartenlärm.

Wonach bestimmt sich die Höhe der Mietminderung?

Im Gesetz gibt es keine Bestimmung darüber, wie hoch die Mietminderung ausfallen darf. Ihre Höhe bestimmt sich nach dem Grad der Beeinträchtigung der Mietsache und nach ihrer Dauer, sodass der Einzelfall entscheidend ist.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Urteilen entschieden, dass die Bruttowarmmiete die Bemessungsgrundlage für die Mietminderung ist, unter anderem in einem Urteil vom 20. Juli 2007 - Az. VIII ZR 347/04. Die Bruttowarmmiete beinhaltet die Grundmiete einschließlich der Heizkosten- und Betriebskostenvorauszahlung. Maßstab für die Mietminderung sind ähnlich gelagerte Fälle, die in der aktuellen Mietminderungstabelle aufgeführt sind.

Einige Beispiele für die Mietminderung aus der Mietminderungstabelle:

  • 100 Prozent bei Heizungsausfall in der Zeit von September bis Februar, bei vollständigem Ausfall der Elektrik oder wenn die Wohnung unbewohnbar ist
  • 50 Prozent für von der Decke tropfendes Wasser, wenn Fußböden, Möbel und Wände in Mitleidenschaft gezogen werden, wenn Küche und Toilette nicht nutzbar sind oder bei Gesundheitsgefahren durch asbesthaltige Elektronachtspeicheröfen
  • 30 Prozent bei Unbenutzbarkeit des Wohnzimmers oder bei Schimmelbildung in Bade- und Schlafzimmer
  • 25 Prozent bei übermäßigem Baulärm in einem Neubaugebiet oder bei Taubenhaltung Dritter
  • 20 Prozent bei Lärm- und Geruchsbelästigung aus einer Imbissbude, bei Ruhestörung nach 22 Uhr durch eine Tanzschule oder bei Hundekot im Treppenhaus mit erheblicher Geruchsbelästigung
  • 10 Prozent bei schlechtem Fernsehempfang, bei einem Bordell im Haus, wenn der Keller nicht mehr genutzt werden kann oder bei Entfernen der Fensterläden

Die sogenannte Minderungsquote drückt die Intensität der Gebrauchsbeeinträchtigung aus und orientiert sich an mehreren Faktoren. Einer davon ist die Dauer des Mangels, wobei jeder Tag mit 1/30 gewertet wird. Dabei ist es unerheblich, ob sich der Mieter tatsächlich in der Wohnung aufhält oder nicht. Ein weiterer Faktor für die Berechnung der Mietminderung ist die vom Mietmangel betroffene Wohnfläche. Meistens ist nicht die gesamte Wohnung betroffen, sodass es empfehlenswert ist, die Quote anteilig zu berechnen.

Beispielrechnung:

Ausgangsfall: Eine Mietwohnung mit einer Bruttowarmmiete von 1000 Euro. Im Mietshaus ist der Fahrstuhl im Zeitraum vom 1. bis 16. Juni defekt.

Schritt 1: Minderungsquote berechnen: Für einen defekten Fahrstuhl beträgt die Minderungsquote anhand der Mietminderungstabelle:
(1000:100) x 14 = 140 Euro

Schritt 2: Dauer des Mietmangels, hier insgesamt 16 Tage:
(140:30) x 16 = 74,66 Euro

Schritt 3: Anteil der Wohnfläche
Da durch den Ausfall des Fahrstuhls die Nutzung der gesamten Wohnung beeinträchtigt war, muss die Wohnfläche nicht anteilig berechnet werden:
(74,66:100) x 100 = 74,66 Euro

Danach kann der Mieter eine Mietminderung in Höhe von 74,66 Euro monatlich geltend machen.

Hinweis

Wer als Mieter mit einer zu hohen Mietminderung kalkuliert, muss mit der Kündigung der Wohnung durch den Vermieter rechnen. Voraussetzung ist, dass der Mieter unberechtigt mit mehr als einer Monatsmiete säumig ist. Das kann passieren, wenn sich nach einer Mietminderung herausstellt, dass der Mieter den Mangel selbst verursacht hat.

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