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Mietminderung: Wann ist sie in welcher Höhe erlaubt?Mietminderung:
Wann ist sie in welcher Höhe erlaubt?
Mietminderung: Wann ist sie in welcher Höhe erlaubt?

Schimmelbefall an den Wänden, kein warmes Wasser aus der Leitung oder eine defekte Heizung: Es gibt viele Gründe, die Mieter dazu berechtigen, die Miete zu kürzen. Erfahren Sie hier, wann Minderungsansprüche bestehen und in welcher Höhe eine Mietminderung möglich ist.

Welcher Mietmangel berechtigt zur Mietminderung?

Der Mieter kann die Miete kürzen, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt oder zu einer eingeschränkten Wohnqualität führt. Die Rechtsgrundlage für eine Mietminderung bildet §536 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Danach ist der "Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist", von der Mietzahlung befreit beziehungsweise hat bei einer Minderung der Tauglichkeit lediglich eine Miete zu entrichten, die der Höhe nach angemessen ist. Ein Mieter ist immer dann dazu berechtigt, die Miete zu kürzen, wenn der Ist-Zustand der Mietimmobilie nicht dem per Mietvertrag vereinbarten Soll-Zustand entspricht.

Diese Gründe berechtigen beispielsweise zur Mietminderung:

    • Der Aufzug im Haus ist nur eingeschränkt oder gar nicht nutzbar
    • Der Balkon ist nicht begehbar
    • Die Heizung heizt nicht ausreichend
    • Das Dach ist undicht
    • Die Wohnungstür lässt sich nicht verschließen
    • Es besteht ein Schimmelbefall

Wie sind Vermieter über eine Mietminderung zu informieren?

Der Mieter muss zunächst den Vermieter für den Mangel rügen und ihn zur Nachbesserung auffordern. Es genügt dabei, dass der Mieter den konkreten Sachmangel beschreibt, der die Tauglichkeit der Mietimmobilie zum vertragsgemäßen Gebrauch einschränkt. Weitere Details muss der Mieter nicht nennen, auch eine Protokollierung ist nicht erforderlich. Vom Mieter kann auch nicht verlangt werden, dass er über die Beschreibung der Mangelsymptome hinaus ihre mögliche Ursache bezeichnet (BGH, Urteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 155/11). Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm reicht es aus, dass der Mieter beschreibt, um welche Art von Beeinträchtigung es sich handelt und Angaben zu Dauer und den Uhrzeiten der Beeinträchtigung macht. Erst nachdem der Mieter den Vermieter über den Mietmangel informiert hat, darf er die Miete mindern. Eine Mietminderung rückwirkend geltend zu machen, ist nur in Ausnahmefällen möglich.

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Kann der Vermieter eine Mietminderung ablehnen?

Nicht jeder Mangel berechtigt zu einer Mietminderung. Ausgenommen sind nach §536 Abs. 1 S. 3 BGB unerhebliche Mietmängel, die das Mietrecht nicht abdeckt und der Vermieter zurückweisen kann.

Beispiele für unerhebliche Mängel sind:

    • Ein Ausfall der Heizung infolge einer Stromschwankung
    • Badezimmertüren, die sich nicht mehr verschließen lassen
    • Ein defektes Garagentor bei mit vermieteter Garage
    • Vorübergehender Ameisenbefall einer Wohnung
    • Haarrisse an der Zimmerdecke
    • Gelegentliches Hundegebell
    • Abgetretene Türschwellen
    • Eine defekte Glühbirne im Hausflur
    • Ein fehlender Waschmaschinenanschluss

Auch für sozial übliche Verhaltensweisen von Mitmietern und Nachbarn bestehen keine Minderungsansprüche. Dazu zählen etwa handwerkliche Arbeiten, gelegentliche Feierlichkeiten oder Kinderlärm. Auch sonstige ortsübliche Gegebenheiten, zum Beispiel Fluglärm, Verkehrslärm, Faschingsumzüge, Kirchenglocken, Schul- oder Kindergartenlärm sind kein Grund, um die Miete zu kürzen.

Außerdem lässt sich eine Mietminderung durch den Vermieter zurückweisen, wenn der Mieter für den Schaden selbst verantwortlich ist, ihm der Schaden bereits bei der Unterzeichnung des Mietvertrags bekannt war oder der Schaden nicht im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt. Ein Vermieter kann der Mietminderung zudem widersprechen, wenn der Mieter die Miete kürzt, ohne eine Mängelanzeige oder Vorankündigung zu machen oder sein Mietminderungsschreiben fehlerhaft ist. Um eine Mietminderung abzulehnen, formulieren Vermieter ihren Widerspruch schriftlich.

Wonach bestimmt sich die Höhe der Mietminderung?

Im Gesetz gibt es keine Bestimmung darüber, wie hoch die Mietminderung ausfallen darf. Ihre Höhe bestimmt sich nach dem Grad der Beeinträchtigung der Mietsache und nach ihrer Dauer, sodass der Einzelfall entscheidend ist.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Urteilen entschieden, dass nicht die Kaltmiete, sondern die Warmmiete Bemessungsgrundlage für die Mietminderung ist, unter anderem in einem Urteil vom 20. Juli 2007 - Az. VIII ZR 347/04. Die Bruttowarmmiete beinhaltet die Grundmiete einschließlich der Heizkosten- und Betriebskostenvorauszahlung. Maßstab für die Mietminderung sind ähnlich gelagerte Fälle, die in der aktuellen Mietminderungstabelle aufgeführt sind.

Wie hoch ist die Mietminderung bei einem Wasserschaden?

Ist eine Wohnung nach einem Wasserschaden nicht mehr oder nur eingeschränkt nutzbar, kann Anspruch auf eine Mietminderung bestehen. Voraussetzung ist, dass der Mieter nicht selbst für den Schaden verantwortlich ist und der Schaden nicht bereits bei Unterzeichnung des Wohnungsmietvertrags oder Hausmietvertrags bekannt war. Wie hoch die Mietminderung im Falle eines Wasserschadens ausfallen kann, ist abhängig vom Einzelfall und in der Mietminderungstabelle aufgeführt. Laut Gerichtsurteilen aus der Vergangenheit sind diese Minderungsquoten möglich:

    • Es gibt einen rund 1 Quadratmeter großen Wasserfleck in der Wohnung: bis zu 20 Prozent
    • Eine Wand der Mietimmobilie ist durchfeuchtet: bis zu 20 Prozent
    • Es muss ein Trocknungsgerät eingesetzt werden, um den Wasserschaden zu beheben: bis zu 100 Prozent
    • Durch den Wasserschaden ist die Wohnung unbewohnbar geworden: bis zu 100 Prozent

Auch Folgeschäden eines Wasserschadens wie Schimmelbefall oder sich lösende Teppiche oder Tapeten können Grund für eine Mietminderung sein.

Weitere Beispiele für die Mietminderung aus der Mietminderungstabelle:

    • 100 Prozent Mietminderung bei ausgefallener Heizung in der Zeit von September bis Februar, bei vollständigem Ausfall der Elektrik oder wenn die Wohnung unbewohnbar ist
    • 50 Prozent für von der Decke tropfendes Wasser, wenn Fußböden, Möbel und Wände in Mitleidenschaft gezogen werden, wenn Küche und Toilette nicht nutzbar sind oder bei Gesundheitsgefahren durch asbesthaltige Elektronachtspeicheröfen
    • 30 Prozent Mietminderung bei Schimmel in Bade- und Schlafzimmer oder bei Unbenutzbarkeit des Wohnzimmers
    • 25 Prozent bei Taubenhaltung Dritter
    • 20 Prozent Mietminderung bei Lärm- und Geruchsbelästigung aus einer Imbissbude, bei Ruhestörung nach 22 Uhr durch eine Tanzschule oder bei Hundekot im Treppenhaus mit erheblicher Geruchsbelästigung
    • 10 Prozent bei schlechtem Fernsehempfang, bei einem Bordell im Haus, wenn der Keller nicht mehr genutzt werden kann oder bei Entfernen der Fensterläden

Kann man wegen Baulärm die Miete kürzen?

Ja, es ist unter Umständen möglich, die Miete wegen Baulärms zu kürzen, da dieser den Gebrauchswert der Mietimmobilie mindert beziehungsweise deren Tauglichkeit gemindert wird. Wie hoch die Mietminderung wegen Baulärms ausfällt, kommt auf die Sachlage an und hängt von zahlreichen Faktoren ab: Finden die Bauarbeiten auch am Wochenende oder in Ruhezeiten statt? Wie lange dauern die Arbeiten? Wie hoch ist der Lärmpegel? Es lässt sich daher nicht pauschal sagen, wie hoch eine Mietminderung wegen Baulärms ausfallen sollte. In der Vergangenheit haben Gerichte jedoch zahlreich über individuelle Fälle entschieden. Mietern wurden wegen Baulärms auf einem Nachbargrundstück Mietkürzungen zwischen 6 Prozent bis 25 Prozent zugesprochen. In einem Fall war der Mieter durch eine vom Vermieter in Auftrag gegebene Modernisierung so beeinträchtigt, dass ihm das Gericht das Recht zusprach, die Miete um 100 Prozent zu kürzen. Ausschlaggebend bei den Urteilen war oftmals nicht allein die Lärmbelästigung durch die Baustelle. Auch die aus ihr resultierende Schmutz- und Staubbelastung spielte bei der Mietminderung wegen der Baustelle eine Rolle. Weitere Beispiele finden sich in der Mietminderungstabelle.

Gut zu wissen:

Wenn die Baustelle bereits bei der Unterzeichnung des Mietvertrags existierte oder angekündigt wurde, besteht kein Anlass zur Mietminderung. Bei Instandsetzungsmaßnahmen als Maßnahme zum Schutz der Mietsache oder einer energetischen Sanierung (§536 Abs. 1a BGB) sind Mieter zumindest für eine bestimmte Zeit in der Duldungspflicht.

Wie ist die Höhe der Mietkürzung zu berechnen?

Die sogenannte Minderungsquote drückt die Intensität der Gebrauchsbeeinträchtigung aus und orientiert sich an mehreren Faktoren. Einer davon ist die Dauer des Mangels, wobei jeder Tag mit 1/30 gewertet wird. Dabei ist es unerheblich, ob sich der Mieter tatsächlich in der Wohnung aufhält oder nicht. Ein weiterer Faktor für die Berechnung der Mietminderung ist die vom Mietmangel betroffene Wohnfläche. Meistens ist nicht die gesamte Wohnung betroffen, sodass es empfehlenswert ist, die Quote anteilig zu berechnen.

Beispielrechnung:

Ausgangsfall: Eine Mietwohnung mit einer Bruttowarmmiete von 1.000 Euro. Im Mietshaus ist der Fahrstuhl im Zeitraum vom 1. bis 16. Juni defekt.

Schritt 1: Minderungsquote berechnen: Für einen defekten Fahrstuhl beträgt die Minderungsquote anhand der Mietminderungstabelle:
(1000:100) x 14 = 140 Euro

Schritt 2: Dauer des Mietmangels, hier insgesamt 16 Tage:
(140:30) x 16 = 74,66 Euro

Schritt 3: Anteil der Wohnfläche
Da durch den Ausfall des Fahrstuhls die Nutzung der gesamten Wohnung beeinträchtigt war, muss die Wohnfläche nicht anteilig berechnet werden:
(74,66:100) x 100 = 74,66 Euro

Danach kann der Mieter eine Mietminderung in Höhe von 74,66 Euro monatlich geltend machen.

Hinweis:

Wer als Mieter mit einer zu hohen Mietminderung kalkuliert, muss mit der Kündigung der Wohnung durch den Vermieter rechnen. Voraussetzung ist, dass der Mieter unberechtigt mit mehr als einer Monatsmiete säumig ist. Das kann passieren, wenn sich nach einer Mietminderung herausstellt, dass der Mieter den Mangel selbst verursacht hat.

Wie lange darf man die Miete kürzen?

Ein Mieter ist zur Mietkürzung berechtigt, sobald er dem Vermieter den Mangel beziehungsweise Schaden anzeigt und um dessen Behebung bittet. Der Mieter darf die Miete so lange kürzen, bis der Mangel vollständig behoben ist.

Mietminderung – FAQ

Wann ist eine Mietminderung berechtigt?

Der Mieter darf die Miete kürzen, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt oder zu einer eingeschränkten Wohnqualität führt. Üblich ist eine Mietminderung zum Beispiel, wenn die Heizung nicht ausreichend heizt, der Aufzug defekt oder der Balkon nicht begehbar ist. Die Rechtsgrundlage für eine Mietminderung bildet §536 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Jetzt mehr erfahren

Welche Mängel berechtigen nicht zu einer Mietminderung?

Nicht jeder Mangel berechtigt zu einer Mietminderung. Ausgenommen sind nach §536 Abs. 1 S. 3 BGB unerhebliche Mietmängel, die der Vermieter zurückweisen kann. Dazu zählen etwa ein vorübergehender Ameisenbefall der Wohnung oder eine defekte Glühbirne im Hausflur. Gleiches gilt für sozial übliche Verhaltensweisen von Mitmietern und Nachbarn (z.B. Kinderlärm) sowie für sonstige ortsübliche Gegebenheiten (z.B. Fluglärm). Mehr Beispiele lesen

Wonach bestimmt sich die Höhe der Mietminderung?

Es gibt keine gesetzliche Bestimmung darüber, wie hoch die Mietminderung ausfallen darf. Ihre Höhe richtet sich nach dem Grad der Beeinträchtigung der Mietsache und nach ihrer Dauer, sodass der Einzelfall entscheidend ist.
Maßstab für die Mietminderung sind ähnlich gelagerte, gerichtlich beurteilte Fälle, die in der aktuellen Mietminderungstabelle aufgeführt sind. Bemessungsgrundlage für die Mietminderung ist die Warmmiete, nicht die Kaltmiete.

Wie lange darf ein Mieter die Miete kürzen?

Ein Mieter darf die Miete ab dem Zeitpunkt kürzen, zu dem er dem Vermieter den Mangel anzeigt und um dessen Behebung bittet. Der Mieter ist berechtigt, die Miete so lange zu kürzen, bis der Mangel vollständig behoben ist. Nimmt ein Mieter etwa eine Mietkürzung vor, weil er kein Warmwasser in Küche und Bad hat, hat er die vollständige Miete wieder zu zahlen, sobald ihm wieder Warmwasser zur Verfügung steht. Eine Mietminderung rückwirkend geltend zu machen, ist selten möglich.

Darf man die Miete wegen Baulärms kürzen?

Es ist unter Umständen möglich, die Miete wegen Baulärms zu kürzen. So haben Gerichte in verschiedenen Fällen geurteilt, dass eine Mietkürzung wegen Baulärms auf einem Nachbargrundstück oder wegen einer Modernisierung der Mietimmobilie berechtigt ist. Eine kurzfristige Instandsetzungsmaßnahme zum Schutz der Mietsache hingegen stellt keinen Grund für eine Mietminderung dar. Mehr erfahren

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