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Mieter kündigen:
Was Vermieter wissen müssen
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Mieter kündigen: Was Vermieter wissen müssen

Mietnomaden, Zahlungsverzug oder Störung des Hausfriedens: In einigen Fällen ist es nötig, seinen Mietern zu kündigen. Erfahren Sie hier, welche Gründe einen Vermieter berechtigen, ein Mietverhältnis zu beenden und wie die Kündigung erfolgt.

Welche Kündigungsgründe gibt es für Vermieter?

Kommt es zu Problemen mit dem Mieter, hat ein Vermieter nur bei berechtigtem Interesse das Recht, diesem zu kündigen. §573 BGB legt dabei diese gesetzlichen Kündigungsgründe für Vermieter fest:

  • Pflichtverletzung
  • Eigenbedarf
  • Wirtschaftliche Verwertung

Pflichtverletzung von Mietern

Die häufigsten Pflichtverletzungen, die Mieter begehen, sind die folgenden:

1. Zahlungsverzug und unpünktliche Mietzahlung
Mieter, die ihre Miete gar nicht oder nur sporadisch zahlen, sind für Vermieter ein ernsthaftes Problem. Haben Vermieter es mit zahlungsunwilligen Mietern zu tun, ist eine fristlose Kündigung dann rechtens, wenn:

  • sie mit zwei Monatsmieten im Rückstand liegen, oder:
  • sie innerhalb von zwei aufeinander folgenden Monaten mit mindestens einer Monatsmiete im Rückstand liegen

Gut zu wissen: Die fristlose Kündigung wird dann unwirksam, wenn der Mieter nach Zustellung der Räumungsklage seine Mietrückstände innerhalb von zwei Monaten begleicht.

2. Störung Hausfrieden und Verstoß gegen die Hausordnung
Stört ein Mieter den Hausfrieden oder verstößt er gegen die Hausordnung, darf der Vermieter das Mietverhältnis mit ihm gegebenenfalls kündigen. Dies ist in den folgenden Fällen möglich:

  • Wiederholte nächtliche Ruhestörung
  • Beleidigung und Bedrohung
  • Tätliche Angriffe
  • Üble Nachrede
  • Vorsätzliche Sachbeschädigungen
  • Kriminelle Handlungen
Hinweis

Um einem Mieter wegen Störung des Hausfriedens zu kündigen, ist der Vermieter in der Beweispflicht. Es ist daher wichtig, die Störungen zu dokumentieren und Zeugen zu benennen, um bei einem etwaigen Gerichtsverfahren glaubhaft aufzutreten.

3. Vernachlässigung der Mietsache
Für Mieter besteht eine Sorgfaltspflicht gegenüber der Mietsache. Eine erhebliche Verletzung dieser liegt vor, wenn:

  • von einem Mieter eine Brandgefahr ausgeht
  • Mieter bei Frostgefahr die Heizungen ausstellen
  • Mieter unerlaubten Veränderungen an der Bausubstanz vornehmen
  • sie die Bausubstanz gefährden

4. Unerlaubte Gebrauchsüberlassung an Dritte (Untermieter)
Überlässt der Mieter die Mietwohnung oder Teile der Wohnung Dritten, hat er dafür das Einverständnis des Vermieters einzuholen. Geschieht das nicht, hat der Vermieter das Recht, dem Mieter nach einer Abmahnung zu kündigen. Besteht für den Mieter jedoch ein berechtigtes Interesse daran, die Wohnung einem Dritten zu überlassen, ist eine Kündigung nichtig. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn er einen befristeten Auslandsaufenthalt plant.

Kündigung wegen Eigenbedarf

Vermieter haben die Möglichkeit, ihrem Mieter zu kündigen, wenn sie für ihre Immobilie Eigenbedarf anmelden. Das Recht auf Eigenbedarf besteht, wenn der Vermieter selbst, nahe Familienangehörige oder Haushaltsangehörige die Immobilie bewohnen möchten. Vermieter sind verpflichtet, nachvollziehbare Gründe anzugeben, warum sie den Wohnraum selbst benötigen. Im Zweifel ist der Mieter berechtigt, gerichtlich klären zu lassen, ob Eigenbedarf gerechtfertigt oder vorgetäuscht wurde.

Muss der Kündigung eine Abmahnung vorausgehen?

In einer Abmahnung fordert der Vermieter den Mieter auf, ein bestimmtes Verhalten zu unterlassen und seinen Pflichten nachzukommen. Die Abmahnung ist an keine Form gebunden, erfolgt aber am besten schriftlich. Ignoriert der Mieter die Abmahnung, hat der Vermieter die Möglichkeit, das Mietverhältnis mit einer fristlosen Kündigung zu beenden. Abmahnungen sind gerechtfertigt bei:

  • Zahlungsverzögerungen
  • Verstößen gegen die Hausordnung
  • Störung des Hausfriedens
  • Unerlaubter Untervermietung
  • Unerlaubter Tierhaltung

Wie sieht eine rechtskräftige Kündigung aus?

Wer seinem Mieter kündigen möchte, hat für eine ordentliche oder fristlose Kündigung die gesetzliche Schriftform einzuhalten. Die Kündigung sollte dabei die folgende Angaben enthalten:

  • Nennung aller im Mietvertrag genannten Personen als Empfänger
  • Adresse der Wohnung
  • Ort und Datum der Kündigung
  • Kündigungsgrund
  • Eigenhändige Unterschrift vom Vermieter
  • Beweissichere Zustellung (Bote, Einschreiben)

Welche Kündigungsfristen sind einzuhalten?

Eine fristlose Kündigung ist an keine Fristen gebunden. Für eine ordentliche Kündigung bestehen folgende Fristen:

  • Bei einem Mietverhältnis von weniger als fünf Jahren, kann der Vermieter dem Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen.
  • Bei einem Mietverhältnis von fünf bis acht Jahren ist eine Kündigungsfrist von sechs Monaten rechtens.
  • Bei einem Mietverhältnis von mehr als acht Jahren kann der Vermieter mit einer Frist von neun Monaten dem Mieter kündigen.

Weigert sich ein Mieter, trotz rechtsgültiger Kündigung auszuziehen, hat der Vermieter die Möglichkeit beim zuständigen Amtsgericht auf Räumung zu klagen. Bei einer Räumungsklage prüft das Gericht zuerst, ob eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist. Ist ein gerichtliches Räumungsurteil rechtskräftig, beauftragt der Vermieter einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung. Die Dauer, bis nach der Räumungsklage die Zwangsräumung erfolgt, reicht von ein paar Monaten bis zu mehreren Jahren. Für die Kosten der Räumungsklage kommt im Vorfeld der Vermieter auf. Er ist berechtigt, sich das Geld von seinem ehemaligen Mieter zurückzuholen.

Hinweis

Bei Mietrückständen oder schwerwiegenden Pflichtverletzungen des Mieters ist es empfehlenswert, die Räumungsklage bereits parallel zur Kündigung einzureichen. Denn je länger sich eine Räumungsklage hinzieht, desto teurer wird es für den Vermieter.

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