Mieter kündigen: Was Vermieter wissen müssen
Mietnomaden, Zahlungsverzug oder Störung des Hausfriedens: In einigen Fällen ist es nötig, seinen Mietern zu kündigen. Erfahren Sie hier, welche Gründe einen Vermieter berechtigen, ein Mietverhältnis zu beenden und wie die Kündigung erfolgt.
Das Wichtigste zusammengefasst:
Vermieter haben das Recht, ihren Mietern aus verschiedenen Gründen zu kündigen, darunter Zahlungsverzug, Störung des Hausfriedens und Pflichtverletzungen.
Eine Abmahnung ist in einigen Fällen erforderlich, bevor eine Kündigung ausgesprochen werden kann.
Die Kündigung selbst muss bestimmte Angaben enthalten und es gelten unterschiedliche Kündigungsfristen, abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses.
Inhaltsverzeichnis
Härtefall – wann kann der Mieter gegen die Kündigung vorgehen?
Hauskauf Mieter kündigen: Ist der neue Eigentümer zur Kündigung berechtigt?
Ist eine Kündigung wegen eines schlechten Verhältnisses möglich?
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Welche Kündigungsgründe gibt es für Vermieter?
Kommt es zu Problemen mit dem Mieter, hat ein Vermieter nur bei berechtigtem Interesse das Recht, diesem zu kündigen. §573 BGB legt dabei diese gesetzlichen Kündigungsgründe für Vermieter fest:
Pflichtverletzung
Eigenbedarf
Wirtschaftliche Verwertung
Pflichtverletzung von Mietern
Die häufigsten Pflichtverletzungen, die Mieter begehen, sind die folgenden:
1. Zahlungsverzug und unpünktliche Mietzahlung
Mieter, die ihre Miete gar nicht oder nur sporadisch zahlen, sind für Vermieter ein ernsthaftes Problem. Haben Vermieter es mit zahlungsunwilligen Mietern zu tun, ist eine fristlose Kündigung dann rechtens, wenn:
sie mit zwei Monatsmieten im Rückstand liegen, oder:
sie innerhalb von zwei aufeinander folgenden Monaten mit mindestens einer Monatsmiete im Rückstand liegen
Die fristlose Kündigung wird dann unwirksam, wenn der Mieter nach Zustellung der Räumungsklage seine Mietrückstände innerhalb von zwei Monaten begleicht.
2. Störung Hausfrieden und Verstoß gegen die Hausordnung
Stört ein Mieter den Hausfrieden oder verstößt er gegen die Hausordnung , darf der Vermieter das Mietverhältnis mit ihm gegebenenfalls kündigen. Dies ist in den folgenden Fällen möglich:
Wiederholte nächtliche Ruhestörung
Beleidigung und Bedrohung
Tätliche Angriffe
Üble Nachrede
Vorsätzliche Sachbeschädigungen
Kriminelle Handlungen
Hinweis:
Um einem Mieter wegen Störung des Hausfriedens zu kündigen, ist der Vermieter in der Beweispflicht. Es ist daher wichtig, die Störungen zu dokumentieren und Zeugen zu benennen, um bei einem etwaigen Gerichtsverfahren glaubhaft aufzutreten.
3. Vernachlässigung der Mietsache
Für Mieter besteht eine Sorgfaltspflicht gegenüber der Mietsache. Eine erhebliche Verletzung dieser liegt vor, wenn:
von einem Mieter eine Brandgefahr ausgeht
Mieter bei Frostgefahr die Heizungen ausstellen
Mieter unerlaubten Veränderungen an der Bausubstanz vornehmen
sie die Bausubstanz gefährden
4. Unerlaubte Gebrauchsüberlassung an Dritte (Untermieter)
Überlässt der Mieter die Mietwohnung oder Teile der Wohnung Dritten, hat er dafür das Einverständnis des Vermieters einzuholen. Geschieht das nicht, hat der Vermieter das Recht, dem Mieter nach einer Abmahnung zu kündigen. Besteht für den Mieter jedoch ein berechtigtes Interesse daran, die Wohnung einem Dritten zu überlassen, ist eine Kündigung nichtig. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn er einen befristeten Auslandsaufenthalt plant.
Kündigung wegen Eigenbedarf
Vermieter haben die Möglichkeit, ihrem Mieter zu kündigen, wenn sie für ihre Immobilie Eigenbedarf anmelden. Das Recht auf Eigenbedarf besteht, wenn der Vermieter selbst, nahe Familienangehörige oder Haushaltsangehörige die Immobilie bewohnen möchten. Vermieter sind verpflichtet, nachvollziehbare Gründe anzugeben, warum sie den Wohnraum selbst benötigen. Im Zweifel ist der Mieter berechtigt, gerichtlich klären zu lassen, ob Eigenbedarf gerechtfertigt oder vorgetäuscht wurde.
Muss der Kündigung eine Abmahnung vorausgehen?
In einer Abmahnungfordert der Vermieter den Mieter auf, ein bestimmtes Verhalten zu unterlassen und seinen Pflichten nachzukommen. Die Abmahnung ist an keine Form gebunden, erfolgt aber am besten schriftlich. Ignoriert der Mieter die Abmahnung, hat der Vermieter die Möglichkeit, das Mietverhältnis mit einer fristlosen Kündigung zu beenden. Abmahnungen sind gerechtfertigt bei:
Verstößen gegen die Hausordnung
Unerlaubter Untervermietung
Unerlaubter Tierhaltung
Wie sieht eine rechtskräftige Kündigung aus?
Wer seinem Mieter kündigen möchte, hat für eine ordentliche oder fristlose Kündigung die gesetzliche Schriftform einzuhalten. Die Kündigung sollte dabei die folgende Angaben enthalten:
Nennung aller im Wohnungsmietvertrag bzw. Hausmietvertrag genannten Personen als Empfänger
Adresse der Wohnung
Ort und Datum der Kündigung
Kündigungsgrund
Eigenhändige Unterschrift vom Vermieter
Beweissichere Zustellung (Bote, Einschreiben)
Welche Kündigungsfristen sind einzuhalten?
Eine fristlose Kündigung ist an keine Fristen gebunden. Für eine ordentliche Kündigung bestehen folgende Fristen:
Bei einem Mietverhältnis von weniger als fünf Jahren, kann der Vermieter dem Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen.
Bei einem Mietverhältnis von fünf bis acht Jahren ist eine Kündigungsfrist von sechs Monaten rechtens.
Bei einem Mietverhältnis von mehr als acht Jahren kann der Vermieter mit einer Frist von neun Monaten dem Mieter kündigen.
Weigert sich ein Mieter, trotz rechtsgültiger Kündigung auszuziehen, hat der Vermieter die Möglichkeit beim zuständigen Amtsgericht auf Räumung zu klagen. Bei einer Räumungsklage prüft das Gericht zuerst, ob eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist. Ist ein gerichtliches Räumungsurteil rechtskräftig, beauftragt der Vermieter einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung. Die Dauer, bis nach der Räumungsklage die Zwangsräumung erfolgt, reicht von ein paar Monaten bis zu mehreren Jahren. Für die Kosten der Räumungsklage kommt im Vorfeld der Vermieter auf. Er ist berechtigt, sich das Geld von seinem ehemaligen Mieter zurückzuholen.
Gut zu wissen: Bei Mietrückständen oder schwerwiegenden Pflichtverletzungen des Mieters ist es empfehlenswert, die Räumungsklage bereits parallel zur Kündigung einzureichen. Denn je länger sich eine Räumungsklage hinzieht, desto teurer wird es für den Vermieter.
Daten für Vermieter im Überblick
Die Kündigung muss jeweils am 3. Werktag des jeweiligen Monats beim Mieter eingegangen sein. Für die Einhaltung der Frist ist der Empfang entscheidend, der Poststempel zählt also nicht, wenn Sie einem Mieter kündigen. Die folgende Tabelle zeigt die Daten bei verschiedenen Mietdauern:
| Kündigung soll erfolgen zum | Bei Mietdauer unter 5 Jahren Kündigung bis zum 3. Werktag des Monats | Bei Mietdauer zwischen 5 und 8 Jahren Kündigung bis zum 3. Werktag des Monats | Bei Mietdauer über 8 Jahren Kündigung bis zum 3. Werktag des Monats |
|---|---|---|---|
| 31. Januar | November | August | Mai |
| 28/29. Februar | Dezember | September | Juni |
| 31. März | Januar | Oktober | Juli |
| 30. April | Februar | November | August |
| 31. Mai | März | Dezember | September |
| 30. Juni | April | Januar | Oktober |
| 31. Juli | Mai | Februar | November |
| 31. August | Juni | März | Dezember |
| 30. September | Juli | April | Januar |
| 31. Oktober | August | Mai | Februar |
| 30. November | September | Juni | März |
| 31. Dezember | Oktober | Juli | April |
Gut zu wissen
Wenn Vermietern ein Fehler bei der Kündigungsfrist unterläuft, bleibt die Kündigung weiterhin bestehen, es erfolgt eine Anpassung der Frist zum vorgeschriebenen Termin.
Wann gelten verkürzte Kündigungsfristen?
Nach den Regelungen des BGB § 569 können Sie einem Mieter kündigen, wenn Gründe vorliegen, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Folgende Gründe rechtfertigen eine verkürzte Kündigungsfrist und Vermieter können dem Mieter fristlos kündigen:
rückständige Mietzahlungen von mehr als zwei Monatsmieten
wiederholte Störungen des Hausfriedens
unerlaubte Untervermietung
gewerbliche Nutzung einer privaten Wohnung
Vernachlässigung der Mietsache
Der Mieter muss nach dem Erhalt einer fristlosen Kündigung nicht sofort die Mietsache räumen. Es ist eine angemessene Räumungsfrist einzuräumen, die in der Regel zwischen einer und zwei Wochen beträgt.
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Checkliste für Vermieter
Die folgende Checkliste zeigt, wie Vermieter eine rechtswirksame Kündigung aussprechen:
Feststellen des Kündigungsgrunds: ordentliche Kündigung oder fristlose Kündigung?
Soll eine fristlose Kündigung wegen eines Fehlverhaltens des Mieters ausgesprochen werden, ist eine vorherige Abmahnung erforderlich, mit der der Mieter zur Unterlassung aufgefordert wird.
Nennung des Kündigungsgrunds: Handelt es sich um eine ordentliche Kündigung, liegt in der Regel eine Eigenbedarfskündigung vor. Im Kündigungsschreiben sind die Gründe dafür zu nennen. Der Vermieter muss genau erklären, für wen und aus welchem Grund er die Wohnung benötigt.
Einhaltung der Kündigungsfrist, nach den gesetzlichen Regelungen.
Einhaltung der Formalien: Kündigung in Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift.
Kündigung muss sich an alle im Mietvertrag genannten Personen richten.
Wie geht es nach der Kündigung weiter?
Nach einer rechtswirksamen Kündigung muss der Mieter die Mietsache fristgemäß räumen. Sollte das nicht der Fall sein, kann der Vermieter sein Recht mit einer Räumungsklage einfordern. Die Klage muss beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden. Der Richter entscheidet, ob im vorliegenden Fall eine Zwangsräumung erfolgen kann. Kündigt der Vermieter fristlos, beispielsweise wegen Zahlungsverzugs oder wiederholter Störung des Hausfriedens, ist unter Umständen damit zu rechnen, dass der Mieter die Wohnung nicht ordnungsgemäß räumt. In diesen Fällen kann es sinnvoll sein, zusammen mit der Kündigung eine Räumungsklage einzureichen. Ist das Verhältnis mit dem Mieter so angespannt, kann nicht von einer einvernehmlichen Einigung ausgegangen werden. Die gerichtliche Entscheidung bis zur Rechtskräftigkeit, kann bis zu einem Jahr oder länger dauern, daher empfiehlt es sich, die Räumungsklage möglichst umgehend zu veranlassen.
Härtefall – wann kann der Mieter gegen die Kündigung vorgehen?
Ein Mieter kann einer Kündigung widersprechen, wenn es sich um einen Härtefall handelt. Sollte nach den Regelungen des BGB § 574 der Auszug eine unzumutbare Härte für den Mieter darstellen, kann das entsprechend geltend gemacht werden. Die Klausel wird auch als Sozialklausel bezeichnet. Bei einer Eigenbedarfskündigung gelten folgende Gründe als Härtefall:
Der Mieter ist krank oder pflegebedürftig oder kann aufgrund eines hohen Alters die Wohnung nicht mehr wechseln.
Es ist nicht davon ausgehen, dass der Mieter einen angemessenen Ersatzwohnraum findet.
Ein Umzug könnte für Kinder einen nachteiligen Schulwechsel bedeuten.
Der Umzug ist wegen der Schwangerschaft einer Mieterin nicht zumutbar.
Der Mieter steht kurz vor einem Examen oder Abschluss.
Ob der Mieter wegen eines Härtefalls der Kündigung widersprechen kann, hängt immer vom individuellen Fall ab.
Kann ein Eigentümer bei einem Hauskauf dem Mieter kündigen?
Bei einem geplanten Hausverkauf kann der Eigentümer seinem Mieter nicht kündigen. Gesetzlichen Regelungen nach tritt der Käufer und neue Eigentümer die Rechtsnachfolge an, der Mietvertrag besteht weiter. Zudem gilt ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach den Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Wer seine Immobilie verkaufen möchte, muss den Mieter entsprechend informieren und die Wohnung oder das Haus zum Kauf anbieten.
Hauskauf Mieter kündigen: Ist der neue Eigentümer zur Kündigung berechtigt?
Bei einem Eigentümerwechsel gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“, das Mietverhältnis geht auf den neuen Eigentümer über. Der Erwerber kann dem Mieter nur kündigen, wenn ein gesetzlich zulässiger Kündigungsgrund vorliegt.
Ist eine Kündigung wegen eines schlechten Verhältnisses möglich?
Den Regelungen des Mietrechts nach, ist eine Kündigung des Mietvertrages möglich, wenn das Verhältnis zwischen beiden Parteien komplett zerrüttet ist. Das kann der Fall sein, wenn der Mieter den Vermieter beleidigt und das Vertrauensverhältnis zerstört ist. In diesen Fällen ist auch keine vorherige Abmahnung erforderlich, da nicht davon auszugehen, dass das Verhältnis nach der Abmahnung wiederhergestellt werden kann.
Mieter kündigen – FAQs
Wann kann der Vermieter dem Mieter kündigen?
Ein Vermieter kann dem Mieter kündigen, wenn dieser grobe Pflichtverletzungen begeht, Eigenbedarf besteht oder die Immobilie verwertet werden soll. Mancher Vermieter möchte am liebsten seinen Mieter rauswerfen, wenn Mietschulden auflaufen. Mietnomadentum ist ein weiterer Grund, dem Mieter zu kündigen. Allerdings hat der Gesetzgeber Vorgaben gemacht, wie Sie die Kündigung für den Mieter rechtssicher gestalten. Lesen Sie jetzt mehr zum Thema Mieter Kündigen.
Wie kann der Vermieter einem Mieter kündigen?
Wer seinem Mieter kündigen möchte, muss dies schriftlich tun. Die Kündigung muss an alle im Mietvertrag benannten Personen gerichtet sein. Darüber hinaus muss der Vermieter den Grund der Kündigung mitteilen. Das Schreiben ist eigenhändig zu unterschreiben. In einigen Fällen kann der Mieter nicht einfach rausgeworfen werden. Hier ist eine vorherige Abmahnung notwendig. Lesen Sie alles Wichtige zur Kündigung eines Mieters erfahren Sie hier.
Kann der Vermieter dem Mieter ohne Grund kündigen?
Wer seinem Mieter kündigen will, muss die Kündigung begründen. Einfach den Mieter rauswerfen geht nicht. Gerade bei Eigenbedarf gibt es in Bezug auf die Begründung immer wieder juristische Auseinandersetzungen. Selbst ein befristetes Mietverhältnis setzt bei der Kündigung vom Mieter voraus, dass der Vermieter auf den Ablauf des Vertrages hinweist. Der Vermieter muss Kündigungsfristen einhalten. Informieren Sie sich hier, wie Sie Mieter richtig kündigen.
Kann der Vermieter kündigen, wenn eine Person auszieht?
In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, welche Person auszieht. Der Vermieter kann dem Mieter nicht kündigen, wenn dessen Partner oder Kind ausziehen. Zieht der Hauptmieter aus, kann eine Kündigung an die Mieter erfolgen. Der Vermieter kann aber auch einen neuen Mietvertrag mit den verbliebenen in der Wohnung lebenden Personen abschließen. Wie Sie bei einer Kündigung vom Mieter vorgehen können, steht hier.
Welche Gründe gibt es, einem Mieter zu kündigen?
Wenn eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden soll, muss eine Pflichtverletzung des Mieters vorliegen. Dabei kann es sich um Mietrückstände, wiederkehrende Verstöße gegen die Hausordnung oder eine unberechtigte Untervermietung handeln. Es ist nicht möglich, einem Mieter ohne Grund zu kündigen. In anderen Fällen als einer vorliegenden Pflichtverletzung kann der Vermieter in der Regel dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen, wobei das entsprechend nachzuweisen ist. Der Vermieter hat ein Recht, die Wohnung für sich selbst oder nahe Familienangehörige zu nutzen. Häufig gibt es in diesen Fällen Streitigkeiten, die vor Gericht ausgetragen werden.
Wie lange ist die Kündigungsfrist nach 10 Jahren Miete?
Will der Vermieter dem Mieter kündigen, muss er bestimmte Fristen einhalten. Für Mietverträge von vor 2002 gilt, dass bei zehnjähriger Mietdauer die Kündigungsfrist zwölf Monate beträgt. Eine Kündigung vom Mieter kann auch nach neuem Recht erfolgen. Dieses sieht bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren eine Frist von neun Monaten vor.
Kann der Vermieter dem Mieter kündigen bei Hausverkauf?
Das Gesetz sieht vor, dass der Eigentümer dem Mieter nicht kündigen kann, wenn er das Haus weiterverkaufen möchte. Möglicherweise möchte der Mieter ein Vorkaufsrecht ausüben. Der neue Käufer tritt die Rechtsnachfolge des Verkäufers an, kann also auch nicht ohne Grund dem Mieter kündigen. Eine Kündigung vom Mieter vor Verkauf wäre die eleganteste Lösung. Wann Sie das Recht haben, Mieter zu kündigen, erläutern wir hier.
Wie lange besteht der Kündigungsschutz bei Eigenbedarf?
Dem Mieter kündigen bei Eigenbedarf ist heikel. Einfach den Mieter rauswerfen, funktioniert nicht. Ausschlaggebend ist die bisherige Mietdauer. Bei bis zu fünf Jahren, beträgt die Frist drei Monate. Bei mehr als fünf aber weniger als acht Jahren sind es sechs Monate. Bei einer Dauer von mehr als acht Jahren liegt die Kündigungsfrist bei neun Monaten. Nach altem Recht erhöht sie sich bei einer Mietdauer von mehr als zehn Jahren auf zwölf Monate.
Themengebiet: Immobilien vermieten
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