Mieter kündigen: Was Vermieter wissen müssen
Mietnomaden, Zahlungsverzug oder Störung des Hausfriedens: In einigen Fällen ist es nötig, seinen Mietern zu kündigen. Erfahren Sie hier, welche Gründe einen Vermieter berechtigen, ein Mietverhältnis zu beenden und wie die Kündigung erfolgt.
Inhaltsverzeichnis
Welche Kündigungsgründe gibt es für Vermieter?
Kommt es zu Problemen mit dem Mieter, hat ein Vermieter nur bei berechtigtem Interesse das Recht, diesem zu kündigen. §573 BGB legt dabei diese gesetzlichen Kündigungsgründe für Vermieter fest:
Pflichtverletzung
Eigenbedarf
Wirtschaftliche Verwertung
Pflichtverletzung von Mietern
Die häufigsten Pflichtverletzungen, die Mieter begehen, sind die folgenden:
1. Zahlungsverzug und unpünktliche Mietzahlung
Mieter, die ihre Miete gar nicht oder nur sporadisch zahlen, sind für Vermieter ein ernsthaftes Problem. Haben Vermieter es mit zahlungsunwilligen Mietern zu tun, ist eine fristlose Kündigung dann rechtens, wenn:
sie mit zwei Monatsmieten im Rückstand liegen, oder:
sie innerhalb von zwei aufeinander folgenden Monaten mit mindestens einer Monatsmiete im Rückstand liegen
Die fristlose Kündigung wird dann unwirksam, wenn der Mieter nach Zustellung der Räumungsklage seine Mietrückstände innerhalb von zwei Monaten begleicht.
Hinweis:
Sie sind Vermieter und denken über den Verkauf Ihrer Mietimmobilie nach? Mit der kostenlosen Online-Bewertung von Homeday erfahren Sie schnell und unverbindlich den aktuellen Wert Ihrer Immobilie.
2. Störung Hausfrieden und Verstoß gegen die Hausordnung
Stört ein Mieter den Hausfrieden oder verstößt er gegen die
Hausordnung
, darf der Vermieter das Mietverhältnis mit ihm gegebenenfalls kündigen. Dies ist in den folgenden Fällen möglich:
Wiederholte nächtliche Ruhestörung
Beleidigung und Bedrohung
Tätliche Angriffe
Üble Nachrede
Vorsätzliche Sachbeschädigungen
Kriminelle Handlungen
Hinweis:
Um einem Mieter wegen Störung des Hausfriedens zu kündigen, ist der Vermieter in der Beweispflicht. Es ist daher wichtig, die Störungen zu dokumentieren und Zeugen zu benennen, um bei einem etwaigen Gerichtsverfahren glaubhaft aufzutreten.
3. Vernachlässigung der Mietsache
Für Mieter besteht eine Sorgfaltspflicht gegenüber der Mietsache. Eine erhebliche Verletzung dieser liegt vor, wenn:
von einem Mieter eine Brandgefahr ausgeht
Mieter bei Frostgefahr die Heizungen ausstellen
Mieter unerlaubten Veränderungen an der Bausubstanz vornehmen
sie die Bausubstanz gefährden
4. Unerlaubte Gebrauchsüberlassung an Dritte (Untermieter)
Überlässt der Mieter die Mietwohnung oder Teile der Wohnung Dritten, hat er dafür das Einverständnis des Vermieters einzuholen. Geschieht das nicht, hat der Vermieter das Recht, dem Mieter nach einer
Abmahnung zu kündigen
. Besteht für den Mieter jedoch ein
berechtigtes Interesse
daran, die Wohnung einem Dritten zu überlassen, ist eine Kündigung nichtig. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn er einen befristeten Auslandsaufenthalt plant.
Kündigung wegen Eigenbedarf
Vermieter haben die Möglichkeit, ihrem Mieter zu kündigen, wenn sie für ihre Immobilie Eigenbedarf anmelden. Das Recht auf Eigenbedarf besteht, wenn der Vermieter selbst, nahe Familienangehörige oder Haushaltsangehörige die Immobilie bewohnen möchten. Vermieter sind verpflichtet, nachvollziehbare Gründe anzugeben, warum sie den Wohnraum selbst benötigen. Im Zweifel ist der Mieter berechtigt, gerichtlich klären zu lassen, ob Eigenbedarf gerechtfertigt oder vorgetäuscht wurde.
Muss der Kündigung eine Abmahnung vorausgehen?
In einer Abmahnung fordert der Vermieter den Mieter auf, ein bestimmtes Verhalten zu unterlassen und seinen Pflichten nachzukommen. Die Abmahnung ist an keine Form gebunden, erfolgt aber am besten schriftlich. Ignoriert der Mieter die Abmahnung, hat der Vermieter die Möglichkeit, das Mietverhältnis mit einer fristlosen Kündigung zu beenden. Abmahnungen sind gerechtfertigt bei:
Verstößen gegen die Hausordnung
Unerlaubter Untervermietung
Unerlaubter Tierhaltung
Wie sieht eine rechtskräftige Kündigung aus?
Wer seinem Mieter kündigen möchte, hat für eine ordentliche oder fristlose Kündigung die gesetzliche Schriftform einzuhalten. Die Kündigung sollte dabei die folgende Angaben enthalten:
Nennung aller im Wohnungsmietvertrag bzw. Hausmietvertrag genannten Personen als Empfänger
Adresse der Wohnung
Ort und Datum der Kündigung
Kündigungsgrund
Eigenhändige Unterschrift vom Vermieter
Beweissichere Zustellung (Bote, Einschreiben)
Welche Kündigungsfristen sind einzuhalten?
Eine fristlose Kündigung ist an keine Fristen gebunden. Für eine ordentliche Kündigung bestehen folgende Fristen:
Bei einem Mietverhältnis von weniger als fünf Jahren, kann der Vermieter dem Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen.
Bei einem Mietverhältnis von fünf bis acht Jahren ist eine Kündigungsfrist von sechs Monaten rechtens.
Bei einem Mietverhältnis von mehr als acht Jahren kann der Vermieter mit einer Frist von neun Monaten dem Mieter kündigen.
Weigert sich ein Mieter, trotz rechtsgültiger Kündigung auszuziehen, hat der Vermieter die Möglichkeit beim zuständigen Amtsgericht auf Räumung zu klagen. Bei einer Räumungsklage prüft das Gericht zuerst, ob eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist. Ist ein gerichtliches Räumungsurteil rechtskräftig, beauftragt der Vermieter einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung. Die Dauer, bis nach der Räumungsklage die Zwangsräumung erfolgt, reicht von ein paar Monaten bis zu mehreren Jahren. Für die Kosten der Räumungsklage kommt im Vorfeld der Vermieter auf. Er ist berechtigt, sich das Geld von seinem ehemaligen Mieter zurückzuholen.
Gut zu wissen: Bei Mietrückständen oder schwerwiegenden Pflichtverletzungen des Mieters ist es empfehlenswert, die Räumungsklage bereits parallel zur Kündigung einzureichen. Denn je länger sich eine Räumungsklage hinzieht, desto teurer wird es für den Vermieter.
Mieter kündigen – FAQs
Wann kann der Vermieter dem Mieter kündigen?
Ein Vermieter kann dem Mieter kündigen, wenn dieser grobe Pflichtverletzungen begeht, Eigenbedarf besteht oder die Immobilie verwertet werden soll. Mancher Vermieter möchte am liebsten seinen Mieter rauswerfen, wenn Mietschulden auflaufen. Mietnomadentum ist ein weiterer Grund, dem Mieter zu kündigen. Allerdings hat der Gesetzgeber Vorgaben gemacht. Wie Sie die Kündigung für den Mieter rechtssicher gestalten, lesen Sie hier .
Wie kann der Vermieter einem Mieter kündigen?
Wer seinem Mieter kündigen möchte, muss dies schriftlich tun. Die Kündigung muss an alle im Mietvertrag benannten Personen gerichtet sein. Darüber hinaus muss der Vermieter den Grund der Kündigung mitteilen. Das Schreiben ist eigenhändig zu unterschreiben. In einigen Fällen kann der Mieter nicht einfach rausgeworfen werden. Hier ist eine vorherige Abmahnung notwendig. Lesen Sie alles Wichtige zur Kündigung hier .
Kann der Vermieter dem Mieter ohne Grund kündigen?
Wer seinem Mieter kündigen will, muss die Kündigung begründen. Einfach den Mieter rauswerfen geht nicht. Gerade bei Eigenbedarf gibt es in Bezug auf die Begründung immer wieder juristische Auseinandersetzungen. Selbst ein befristetes Mietverhältnis setzt bei der Kündigung vom Mieter voraus, dass der Vermieter auf den Ablauf des Vertrages hinweist. Der Vermieter muss Kündigungsfristen einhalten. Informieren Sie sich hier, wie Sie richtig kündigen .
Kann der Vermieter kündigen, wenn eine Person auszieht?
In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, welche Person auszieht. Der Vermieter kann dem Mieter nicht kündigen, wenn dessen Partner oder Kind ausziehen. Zieht der Hauptmieter aus, kann eine Kündigung an die Mieter erfolgen. Der Vermieter kann aber auch einen neuen Mietvertrag mit den verbliebenen in der Wohnung lebenden Personen abschließen. Wie Sie bei einer Kündigung vom Mieter vorgehen können, steht hier .
Wie lange ist die Kündigungsfrist nach 10 Jahren Miete?
Will der Vermieter dem Mieter kündigen, muss er bestimmte Fristen einhalten. Für Mietverträge von vor 2002 gilt, dass bei zehnjähriger Mietdauer die Kündigungsfrist zwölf Monate beträgt. Eine Kündigung vom Mieter kann auch nach neuem Recht erfolgen. Dieses sieht bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren eine Frist von neun Monaten vor. Darüber, welche Fristen Sie einhalten müssen, informieren wir Sie hier .
Kann der Vermieter dem Mieter kündigen bei Hausverkauf?
Das Gesetz sieht vor, dass der Eigentümer dem Mieter nicht kündigen kann, wenn er das Haus weiterverkaufen möchte. Möglicherweise möchte der Mieter ein Vorkaufsrecht ausüben. Der neue Käufer tritt die Rechtsnachfolge des Verkäufers an, kann also auch nicht ohne Grund dem Mieter kündigen. Eine Kündigung vom Mieter vor Verkauf wäre die eleganteste Lösung. Wann Sie das Recht haben, zu kündigen, erläutern wir hier .
Wie lange besteht der Kündigungsschutz bei Eigenbedarf?
Dem Mieter kündigen bei Eigenbedarf ist heikel. Einfach den Mieter rauswerfen, funktioniert nicht. Ausschlaggebend ist die bisherige Mietdauer. Bei bis zu fünf Jahren, beträgt die Frist drei Monate. Bei mehr als fünf aber weniger als acht Jahren sind es sechs Monate. Bei einer Dauer von mehr als acht Jahren liegt die Kündigungsfrist bei neun Monaten. Nach altem Recht erhöht sie sich bei einer Mietdauer von mehr als zehn Jahren auf zwölf Monate. Lesen Sie hier, was es bei Eigenbedarf zu beachten gibt .
Themengebiet: Immobilien vermieten
Hinweis:
Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten, -Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.
