Sie haben eine Frage?

Das haben unsere Kunden oft gefragt
Fragen und Antworten - FAQ

Rückruftermin vereinbaren
Sie können uns unter 0800 5 800 550 anrufen oder besser noch, einen
Rückruftermin vereinbaren.

Rückruf vereinbaren
Ihr Bewertungsformular wurde minimiert. Sie können es jederzeit wieder aufrufen.
Ihr Bewertungsformular wurde minimiert. Sie können es jederzeit wieder aufrufen.
Ihr Formular wurde minimiert. Sie können es jederzeit wieder aufrufen.
Ihr Maklervergleich wurde minimiert. Sie können es jederzeit wieder aufrufen.

Eine Erbschaft, die Schenkung eines Hauses oder der Ablauf der Spekulationsfrist: Es gibt viele Gründe, die Eigentümer vor die Frage stellen, ob sie ihre Immobilie vermieten oder verkaufen sollten. Erfahren Sie hier, welche Vor- und Nachteile die beiden Optionen bieten.

Was spricht für die Vermietung einer Immobilie?

Die Vermietung einer Immobilie lohnt sich in erster Linie aus finanzieller Sicht. Denn wer eine Immobilie vermietet, profitiert häufig von einer lukrativen Rendite. Um sie zu ermitteln, werden die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie gesetzt. In der Regel fällt die Rendite bei Immobilien höher aus als bei anderen klassischen Geldanlagen. Außerdem gilt sie – in entsprechender Lage und Zustand – als inflationssichere und zuverlässige Einnahmequelle, die zugleich als Altersvorsorge dient.

Außerdem sprechen auch diese Argumente dafür, Ihre Immobilie zu vermieten:

    • Es existiert eine hohe Nachfrage nach Mietimmobilien in Ihrer Gegend
    • Sie besitzen die Immobilie weniger als zehn Jahre und müssten bei einem Verkauf Spekulationssteuer zahlen
    • Sie besitzen die notwendigen finanziellen Mittel für Instandhaltungskosten
    • Sie bevorzugen einen dauerhaften Mieterlös gegenüber einem einmaligen Verkaufserlös
    • Es ist sehr wahrscheinlich, dass die Immobilie in der Zukunft noch an Wert gewinnt
    • Sie möchten die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt selbst beziehen (Stichwort Altersvorsorge)

Welche Punkte können gegen eine Vermietung sprechen?

Auf der anderen Seite kommen durch die Immobilienvermietung auf den Vermieter auch verschiedene Verpflichtungen zu, die Aufwand und Investitionen mit sich bringen. Das beginnt bereits mit der Suche nach einem solventen und zuverlässigen Mieter. Entscheiden sich Vermieter für den falschen Kandidaten, drohen im schlimmsten Fall hohe Kosten. Dies ist etwa der Fall, wenn:

    • Mietnomaden die Immobilie bewohnen und sich weigern, die Miete zu zahlen
    • Es zu Mietausfällen kommt, weil sich Mieter die Miete nicht leisten können
    • Mieter die Wohnung vermüllen und der Vermieter für notwendige Instandsetzungsmaßnahmen nach dem Auszug aufkommen muss

Darüber hinaus müssen sich Vermieter zum Beispiel bei Auszug oder Tod des Mieters auf mögliche Phasen des Leerstands einstellen, die zu Lasten der Rendite gehen.

Neben der Suche nach einem Mieter kommen auch diese Aufgaben auf Vermieter zu:

    • Jährlich sind Heiz- und Betriebskosten des Mieters sowie die eigenen Kosten und Einnahmen für das Finanzamt zu dokumentieren.
    • Generell fallen Reparatur- und Wartungsarbeiten an. Der Vermieter muss sich zwar nicht persönlich um die Beseitigung von Schäden seines Mieters kümmern, aber er ist in der Pflicht, Abhilfe durch einen Handwerker zu organisieren.
Gut zu wissen:

Wer diesen Aufwand scheut, kann einen Verwalter beauftragen. Dies ist jedoch mit Kosten verbunden. Zudem ist zu bedenken, dass sich die Entscheidung zur Vermietung nicht ohne Weiteres rückgängig machen lässt. Denn die Kündigung eines Mietverhältnisses muss gut begründet sein und unter Umständen einer richterlichen Überprüfung standhalten.

Spricht eine mögliche Abnutzung gegen eine Vermietung?

Auch die Gefahr der Abnutzung, also Wertminderung der Immobilie ist ein Grund, der Eigentümer vor der Vermietung zurückschrecken lässt. Was viele jedoch nicht wissen: Für die Absetzung für Abnutzung (AfA) lässt sich eine Steuervergünstigung in Anspruch nehmen und die Anschaffungs- und Fertigungskosten über einen Zeitraum von 50 Jahren von der Steuer absetzen. Bei Immobilien, die vor dem Jahr 1925 errichtet wurden, gilt ein 40-jähriger Abschreibungszeitraum. Dies gilt jedoch nur für vermietete Immobilien und nicht für das Grundstück. Grund: Der Grund und Boden selbst nutzt sich in der Regel nicht ab und wird daher nicht in seinem Wert gemindert.

Was spricht für einen Verkauf der Immobilie?

Für Eigentümer, die weder Zeit noch Kosten in die Verwaltung und Instandhaltung ihrer Immobilie stecken möchten, bietet sich ein Verkauf an. Er ist auch in diesen Fällen eine Alternative zur Vermietung:

    • Wenn die Mietrendite geringer als die Erträge aus anderen Geldanlagen ausfallen würde
    • Wenn Ihnen die Mittel für eine notwendige Modernisierung beziehungsweise Instandhaltung fehlen
    • Wenn der Erlös sich beispielsweise dazu nutzen lässt, einen Kredit zu tilgen.
    • Wenn Sie einen einmaligen Verkaufserlös einem dauerhaften Mieterlös bevorzugen, z.B. weil sie damit eine neue Immobilie erwerben oder sich einen anderen Traum erfüllen möchten.
    • Wenn Ihre Immobilie mindestens zehn Jahre in Ihrem Besitz ist oder die Spekulationssteuer aus anderen Gründen nicht für Sie anfällt
    • Wenn das Haus oder die Wohnung nicht vermietet sind, da der Erlös dadurch höher ist. Denn ein Mietverhältnis lässt sich auch durch den Käufer nicht ohne Weiteres beenden.

Generell empfiehlt sich der Verkauf, wenn die Nachfrage groß ist und die Verkaufspreise auf einem hohen Niveau liegen.

Hinweis

Wann es sich lohnt, Ihre Immobilie zu verkaufen, erfahren Sie außerdem in unserem Ratgeberartikel:

Zum Artikel: Der richtige Zeitpunkt für den Immobilienverkauf

Welche steuerlichen Aspekte gilt es zu berücksichtigen?

Bei der Frage „Vermieten oder verkaufen“ spielen auch steuerliche Aspekte eine Rolle: Wer seine Immobilie durch einen Kredit finanziert, profitiert in vielen Fällen von einem steuerlichen Vorteil bei der Vermietung: Denn sind die Mieteinnahmen geringer als die zu zahlenden Kreditraten, reduziert sich dadurch das zu versteuernde Einkommen. Umgekehrt erhöhen die Mieteinnahmen das zu versteuernde Einkommen, wenn die Immobilie bereits abbezahlt ist.

Auch beim Verkauf einer Immobilie ist der Erlös unter Umständen zu versteuern. Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf veräußert, muss innerhalb dieser Spekulationsfrist eine sogenannte Spekulationssteuer zahlen. Keine Steuer zahlen Eigentümer, die die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben. Ist Ihre Immobilie noch nicht abbezahlt und möchten Sie das Darlehen vorzeitig tilgen, muss die Bank als Darlehensgeber zustimmen. Sie erhebt in diesem Fall in der Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung.

Was tun mit einer geerbten Immobilie?

Wenn Sie im Rahmen einer Erbschaft in den Besitz einer Immobilie gekommen sind, gibt es – je nach Situation – zahlreiche Optionen. Wenn Sie eine vermietete Immobilie erben, erben Sie auch die bestehenden Mietverhältnisse und werden damit automatisch zum Vermieter. In diesem Fall können Sie den Hausmietvertrag oder Wohnungsmietvertrag auch nicht einfach kündigen, um die Immobilie leerstehend zu verkaufen. Es ist jedoch möglich, das Mietverhältnis im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung zu beenden, wenn Sie oder ein Verwandter einziehen möchten.

Wenn Sie ein vermietetes Haus verkaufen beziehungsweise eine vermietete Wohnung verkaufen, bedeutet dies in der Regel einen geringeren Verkaufspreis. Dennoch kann der Verkauf einer geerbten Immobilie aus verschiedenen Gründen Sinn machen – allen voran, wenn Sie Teil einer Erbengemeinschaft sind. Damit jeder den gleichen Anteil an der Erbschaft erhält, ist es üblich, die Immobilie im Rahmen einer Erbauseinandersetzung zu verkaufen. Ein Verkauf bietet sich darüber hinaus natürlich auch bei einer leerstehenden geerbten Immobilie an.

Auf einen Blick: Vermieten oder verkaufen?

Die wesentlichen Argumente noch einmal kurz zusammengefasst:

    • Die Vermietung einer Immobilie kann zu regelmäßigen und lukrativen Einnahmen führen, verlangt aber auch Arbeit und Investitionen.
    • Große Aufmerksamkeit erfordert die Wahl eines geeigneten Mieters.
    • Die Abnutzung der Immobilie durch Vermietung bedeutet eine Wertminderung. Dafür gibt es wiederum eine Steuervergünstigung.
    • Der Verkauf einer Immobilie erspart viel Aufwand und führt zu einem großen, aber einmaligen Erlös.
    • Unter Umständen muss dieser Erlös versteuert werden.

Natürlich kommt es letztendlich immer auf die persönlichen Umstände des Immobilienbesitzers an, ob er sich für eine Vermietung oder den Verkauf der Immobilie entscheidet. Daher können noch zahlreiche weitere Argumente die Wahl beeinflussen.

Sie sind noch nicht sicher, ob Sie vermieten oder verkaufen möchten, da Ihnen eine Datengrundlage fehlt? Kein Problem: Einen guten Überblick über die aktuellen Angebotspreise für Miet- und Kaufimmobilien erhalten Sie auch mit dem Homeday-Preisatlas. Die interaktive Karte zeigt Ihnen kostenlos die Quadratmeterpreise für jeden Wohnblock in ganz Deutschland.
Der Preisatlas dient als eine erste Orientierung, da neben der Lage auch die Ausstattung und der Zustand einen wesentlichen Einfluss auf den Marktpreise einer Immobilie haben. Daher empfiehlt es sich, vor der Entscheidung einen Fachmann zu Rate zu ziehen.

Die erfahrenen Homeday-Makler kennen nicht nur die aktuellen Marktpreise und die Angebot-Nachfrage-Situation. Mit einer kostenfreien Immobilienbewertung finden sie auch schnell heraus, wie viel Ihre Immobilie derzeit wert ist und ob es sich eher lohnt, ihre Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten.

Vermieten oder verkaufen 5 0 4,45 56
Bewerten Sie diesen Artikel
Bewertung dieser Seite: 4,45 von 5 Punkten (56 Bewertungen)

Finden Sie diese Seite hilfreich? Geben auch Sie mit einem Klick auf die Sterne Ihre Bewertung ab. (1 Stern: Wenig hilfreich, 5 Sterne: Sehr hilfreich)
Wir haben noch etwas für Sie...
Sichern Sie sich jetzt Ihre kostenlose Immobilienbewertung.