Vermieten oder verkaufen – was tun mit meiner Immobilie?

Veränderte Lebensumstände oder ein Erbe stellen viele Eigentümer vor die Entscheidung, wie sie eine Immobilie am sinnvollsten nutzen können.

Pro und Contra der Vermietung

Häufig lässt sich durch die Vermietung eine lukrative Rendite erzielen. Um sie zu ermitteln, werden die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie gesetzt. In aller Regel fällt die Rendite höher aus als bei anderen klassischen Geldanlagen. Außerdem gilt sie als inflationssichere und zuverlässige Einnahme, die zum Beispiel eine Altersvorsorge ermöglicht. Dies ist allerdings abhängig von Lage und Zustand der Immobilie. Umgekehrt kommen auf einen Vermieter verschiedene Verpflichtungen zu, die Aufwand und Investitionen erfordern. Das beginnt bereits mit der Vermietung, also bei der Suche nach einem geeigneten Mieter, der die Immobilie so zurücklässt, wie sie ihm übergeben wurde. Denn hohe Kosten gehören nicht grundlos zu den gefürchteten Ärgernissen jedes Vermieters, die unter anderem aus folgenden Gründen entstehen können:

  • Mietausfälle
  • Mietnomaden
  • Notwendige Instandsetzungsmaßnahmen nach Auszug
Ein guter Makler nimmt Ihnen die Suche nach einem geeigneten Mieter ab.

Abnutzung ist absetzbar

In jedem Fall nutzt sich die Immobilie durch ihre Vermietung ab, was eine Wertminderung bedeutet. Dafür wiederum lässt sich eine Steuervergünstigung, die Absetzung für Abnutzung (AfA), in Anspruch nehmen und die Anschaffungs- und Fertigungskosten über einen Zeitraum von 50 Jahren von der Steuer absetzen. Falls die Immobilie vor dem Jahr 1925 errichtet wurde, gilt ein 40-jähriger Abschreibungszeitraum. Dies gilt jedoch nur für vermietete Immobilien und nicht für das Grundstück, da es sich nicht abnutzt und sich deshalb dessen Wert nicht mindert. Außerdem müssen mögliche Phasen des Leerstands einkalkuliert werden, die zu Lasten der Rendite gehen. Jährlich müssen Heiz- und Betriebskosten mit dem Mieter abgerechnet sowie die eigenen Kosten und Einnahmen für das Finanzamt dokumentiert werden. Davon abgesehen fallen generell Reparatur- und Wartungsarbeiten an, die zu erledigen sind. Dafür muss sich ein Vermieter die nötige Zeit nehmen können, weshalb es ein großer Vorteil ist, wenn sich die vermietete Immobilie in der Nähe des Wohnortes befindet. Denn auch wenn Probleme an der Immobilie zu einem ungünstigen Zeitpunkt auftreten, erwartet der Mieter zu Recht, dass sie schnellstmöglich behoben werden. Wer diesen Aufwand scheut, kann einen Verwalter beauftragen, was natürlich mit weiteren Kosten verbunden ist. Schließlich ist zu bedenken, dass sich die Entscheidung zur Vermietung nicht ohne Weiteres rückgängig machen lässt: Die Kündigung eines Mietverhältnisses muss gut begründet sein und unter Umständen einer richterlichen Überprüfung standhalten. Auch die Höhe der Miete lässt sich nicht willkürlich festlegen und erhöhen, sondern muss am örtlichen Mietspiegel bemessen werden. Ein Makler kann bei der Bestimmung einer angemessenen Miethöhe behilflich sein.

Argumente für eine Vermietung

  • Immobilie befindet sich im Wohnumfeld
  • Nötige Zeit zur Betreuung ist vorhanden
  • Finanzmittel für notwendige Reparaturen sind vorhanden
  • Dauerhafter Mieterlös wird einmaligem Verkaufserlös bevorzugt
  • Immobilie ist weniger als zehn Jahre im Besitz
  • Hohe Nachfrage nach Mietobjekten in der Umgebung

Was für einen Verkauf spricht

Wer Zeit und Kosten für die Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie nicht investieren kann oder will, sollte einen Verkauf in Erwägung ziehen. Auch wenn die Mietrendite geringer ist als es die Erträge aus anderen Geldanlagen wären, lohnt sich der Verkauf. Sinnvoll ist er außerdem, wenn der Erlös genutzt werden kann, um beispielsweise damit einen Kredit zu tilgen. Ein Verkauf rentiert sich besonders, wenn die Wohnung nicht vermietet ist, denn dann ist der Erlös deutlich höher, da sich ein Mietverhältnis auch durch den Käufer nicht ohne Weiteres beenden lässt. Denn es gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete, was bedeutet, dass der neue Eigentümer in die Rechte und Pflichten bestehender Mietverträge eintritt. Ratsam ist der Verkauf vor allem in Phasen einer hohen Nachfrage und entsprechend hoher Preise.

Der ideale Zeitpunkt eines Immobilienverkaufs.

Argumente für einen Verkauf

  • Immobilie befindet sich nicht im Wohnumfeld
  • Nötige Zeit zur Betreuung fehlt
  • Finanzmittel für notwendige Reparaturen fehlen
  • Einmaliger Verkaufserlös wird dauerhaftem Mieterlös bevorzugt
  • Immobilie ist mindestens zehn Jahre im Besitz
  • Immobilie ist nicht vermietet
  • Hohe Nachfrage nach Kaufobjekten in der Umgebung

Steuerliche Aspekte

Wer die Immobilie durch einen Kredit finanziert, kann in vielen Fällen einen steuerlichen Vorteil nutzen: Wenn die Mieteinnahmen geringer sind als die zu zahlenden Kreditraten, dann reduziert sich dadurch das zu versteuernde Einkommen. Umgekehrt erhöhen die Mieteinnahmen das zu versteuernde Einkommen, sofern die Immobilie bereits abbezahlt ist. Beim Verkauf ist wiederum zu bedenken, dass der Erlös unter Umständen versteuert werden muss: Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf veräußert, muss auf den Erlös eine Spekulationssteuer zahlen. Wenn der Eigentümer im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst die Immobilie bewohnte, ist er von der Steuer ausgenommen. Wenn die Immobilie noch nicht abbezahlt ist, muss die Bank als Darlehensgeber zustimmen, damit der Kredit auf den neuen Eigentümer übergeht. Ihre Zustimmung ist auch nötig, wenn der Verkäufer sein Darlehen vorzeitig tilgen möchte. Dann verlangt sie eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung.

Vor der Veräußerung einer Immobilie sind eine Reihe von Unterlagen zusammenzustellen.

Auf einen Blick: Vermieten oder verkaufen?

  • Die Vermietung kann zu regelmäßigen und lukrativen Einnahmen führen, verlangt aber auch Arbeit und Investitionen.
  • Große Aufmerksamkeit erfordert die Wahl eines geeigneten Mieters.
  • Die Abnutzung der Immobilie durch Vermietung bedeutet eine Wertminderung. Dafür gibt es wiederum eine Steuervergünstigung.
  • Der Verkauf einer Immobilie erspart viel Aufwand und führt zu einem großen, aber einmaligen Erlös.
  • Unter Umständen muss dieser Erlös versteuert werden.