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Die gewerbliche Mietkaution

Im Gegensatz zur Kaution für Wohnraummieter unterliegt die Mietkaution für Gewerbeimmobilien keinen strengen gesetzlichen Bestimmungen. Erfahren Sie hier u.a., wie Vermieter die Höhe der Kaution festlegen und wie ihre Zahlung und Rückzahlung erfolgen.

Wie hoch ist die gewerbliche Mietkaution?

Durch eine fehlende gesetzliche Grundlage ist es weitgehend dem Vermieter und Mieter überlassen, welche Bestimmungen sie bezüglich der Kaution verabreden. Das gilt insbesondere für ihre Höhe, die frei verhandelbar ist. Insoweit ist es möglich, dass die Kautionsvereinbarung die bei der Wohnraummiete üblichen drei Monatsmieten übersteigt. Bei einem längeren Gewerbemietverhältnis ist sogar eine siebenfache Monatsmiete als Kautionshöhe möglich. Das gilt selbst dann, wenn der Kautionsbetrag in einem Bereich liegt, der das nachvollziehbare Sicherungsinteresse des Vermieters übersteigt. Denn anders als bei der Wohnraummiete gibt es bei der Mietkaution für das Gewerbe keine Nichtigkeit des Vertrags wegen Wucher. Deshalb ist es mittlerweile üblich, sechs bis sieben Kaltmieten zu zahlen. Dabei schwanken die Kosten je nach Branche. Höhere Kautionen sind zum Beispiel im EDV-Handel und in der Gastronomie möglich. Dennoch ist es wichtig, dass Vermieter von Gewerbeimmobilien die Höhe der Kaution mit einem besonderen Sicherungsinteresse begründen können. Mögliche Argumente sind die Ausstattung der vermieteten Gewerberäume, vorhandene Einrichtungsgegenstände, die Beschaffenheit technischer Anlagen oder ihre besondere Anfälligkeit infolge einer nicht sachgemäßen Nutzung.

Welche Zahlungsarten gibt es für die gewerbliche Mietkaution?

Üblicherweise zahlt der Mieter die Mietkaution im Gewerbe zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses, spätestens jedoch bis zum Mietbeginn. Den Zahlungstermin können die Parteien ebenso aushandeln wie eine etwaige Ratenzahlung und deren Gestaltung.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Gewerbemietkaution zu zahlen:

  • als Barkaution,
  • als Bankbürgschaft,
  • als private Mietbürgschaft,
  • als gewerbliche Mietkautionsversicherung oder als Mietkautionsbürgschaft und
  • als Kombination aus verschiedenen Sicherheiten

Bei der Barkaution zahlt der Mieter die gewerbliche Mietkaution auf ein unter seinem Namen laufendes, jedoch vom Vermieter geführtes Treuhandkonto ein. Nicht mehr ganz zeitgemäß ist die Bankbürgschaft, bei der die Bank gegenüber dem Vermieter ein Zahlungsversprechen abgibt. Eine andere Form der Bürgschaft ist die private Mietbürgschaft, bei der eine Privatperson für Sachschäden aus dem Mietverhältnis oder für entstandene Mietrückstände bürgt. Immer häufiger kommen in der Praxis die gewerbliche Mietkautionsversicherung oder die Mietkautionsbürgschaft zum Einsatz. Die Mietkautionsversicherung sichert mögliche Schäden oder Mietrückstände über eine Versicherung ab. Bei einer Mietkautionsbürgschaft übernehmen eine Bank oder Versicherung die Schadensregulierung mit dem Vermieter. Die Kosten für die gewerbliche Mietkautionsversicherung und für die gewerbliche Mietkautionsbürgschaft sind sehr viel geringer als die einmalige Zahlung der Mietkaution für Gewerbeimmobilien. Diese Variante bietet vor allem für Jungunternehmer und Existenzgründer finanzielle Vorteile. Möglich ist aber auch eine Kombination aus zwei Zahlungsarten. So gibt es Vermieter, die als zusätzliche Sicherheit zur Barkaution eine Bürgschaft verlangen.

Wie wird die Mietkaution für Gewerbeimmobilien angelegt?

Der Vermieter von Gewebeimmobilien ist nicht verpflichtet, die Kaution anzulegen. Ebensowenig ist er verpflichtet, sie zu verzinsen. Er kann die Verzinsung der gewerblichen Mietkaution vertraglich sogar ausschließen. Enthält der zwischen dem Mieter der Gewerbeimmobilie und dem Vermieter geschlossene Vertrag keine Angaben über die Anlage der Kaution oder über ihre Verzinsung, besteht nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH) eine Verzinsungspflicht seitens des Vermieters (BGH, ZMR 1995,11). Zu einem anderen Ergebnis kommt das Landgericht (LG) Stuttgart, das die Vermutung der Anlage- und Verzinsungspflicht ablehnt (ZMR 1997, 472). Als Begründung verweist das LG auf die im Wohnraummietrecht geltende Regelung.

Hinweis

Wichtig ist eine gesonderte Anlage der Mietkaution vom übrigen Vermögen des Vermieters. Nur dann ist das dem Vermieter in Form der Kaution überlassene Geld vor dem Zugriff der Gläubiger im Falle eines Insolvenzverfahrens sicher.

Was passiert, wenn der Mieter die Mietkaution nicht zahlt?

Das hängt von den Umständen des Einzelfalls ab und davon, was die Vertragsparteien vereinbart haben. Oftmals vereinbaren sie, dass der Vermieter zur Kündigung berechtigt ist, wenn der Mieter die gewerbliche Miietkaution nicht vor Übergabe der Räumlichkeiten bezahlt hat.

Wie wird die Mietkaution bei Gewerbeimmobilien zurückgezahlt?

Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietkaution für die Gewerbeimmobilie nach einer angemessenen Prüfungsfrist an den Mieter zurückzuzahlen. Aufgrund fehlender gesetzlicher Abrechnungsfristen ist der genaue Zeitpunkt abhängig vom Einzelfall. Die Rechtsprechung räumt eine Frist ein, die zwischen drei und sechs Monaten liegt. Üblich sind Fristen mit einer Tendenz von bis zu sechs Monaten. In Ausnahmesituationen darf der Vermieter zumindest Teile der gewerblichen Mietkaution auch noch länger behalten. Das gilt zum Beispiel für Forderungen, die Betriebskostennachzahlungen betreffen. Für Mieter ist es wichtig zu wissen, dass der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution für Gewerbeimmobilien nach drei Jahren gemäß § 195 BGB verjährt.

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