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Wohnung vermieten:
Von der Miethöhe bis zur Versteuerung
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Mietpreis berechnen, Mieter finden, Immobilie übergeben: Wer eine Wohnung vermieten möchte, muss zahlreiche Faktoren berücksichtigen. Erfahren Sie hier u.a., welche Nebenkosten umlagefähig sind und ab wann Sie eine Steuer auf die Mieteinnahmen zahlen.

Wie hoch setze ich die Miete an?

Um einen angemessenen Mietpreis für Ihre Wohnung festzusetzen, sollten Sie sich zunächst einen Überblick über den aktuellen Mietmarkt verschaffen. Wie hoch die Quadratmeterpreise in Ihrer Region liegen, entnehmen Sie etwa – falls vorhanden – dem aktuellen Mietspiegel. Alternativ sind auch Immobilienangebote für Mietwohnungen in vergleichbarer Lage und mit ähnlicher Ausstattung hilfreich. Einen guten Überblick bietet auch der Homeday-Preisatlas, der die Quadratmeterpreise für Mietimmobilien auf Wohnblockebene ausweist.

Um die Höhe der Kaltmiete festzusetzen, multiplizieren Sie den Quadratmeterpreis mit der Quadratmeterzahl Ihrer Wohnfläche. Grundsätzlich zählen alle Räume einer Mietwohnung zur Wohnfläche. Balkone, Terrassen und Kellerräume fließen allerdings nur zu bestimmten Teilen in die Berechnung ein. Da es in Deutschland keine einheitliche gesetzliche Regelung zur Berechnung gibt, empfehlen wir Ihnen unser kostenloses Formular zur Wohnflächenberechnung.

Hinweis

Liegt Ihre Immobilie in einem Gebiet mit Mietpreisbremse, darf die Miete maximal 10 Prozent höher als die ortsübliche Vergleichsmiete liegen. In Gebieten ohne Reglementierung gilt eine Grenze von 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Welche Mietnebenkosten lassen sich auf den Mieter umlegen?

Die Miete setzt sich aus der Nettokaltmiete und den Nebenkosten zusammen. Wenn Sie eine Wohnung vermieten, haben Sie die Möglichkeit, die Nebenkosten durch eine entsprechende Vereinbarung im Wohnungsmietvertrag auf den Mieter umzulegen.

Diese Betriebskosten sind u.a. umlagefähig:

  • Grundsteuer
  • Heizung- und Warmwasserkosten
  • Kosten für die Gebäudereinigung
    ­- Gebühren für die Straßenreinigung und Mülllabfuhr
  • Schornsteinfegerkosten
  • Kosten der Haftpflichtversicherung
  • Abwassergebühren

Wie hoch sollte die Mietkaution sein?

Als Vermieter einer Wohnung sind Sie dazu berechtigt, eine Mietkaution von Ihrem Mieter zu verlangen, um sich gegen materielle oder finanzielle Schäden abzusichern. Grundlage für die Berechnung ist die Kaltmiete, das heißt, die Miete ohne Berücksichtigung der Nebenkosten. Üblicherweise zahlen Mieter zwei bis drei Monatskaltmieten. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt in §551, dass die Kaution drei Nettokaltmieten nicht übersteigen darf.

Wie finde ich den richtigen Mieter für meine Wohnung?

Um den passenden Mieter für Ihre Wohnung zu finden, sollten Sie zunächst überlegen, an wen Sie Ihre Wohnung vermieten möchten. Eine möblierte Wohnung bietet sich beispielsweise für Firmen an, die Mitarbeiter übergangsweise unterbringen möchten. Auch eine Nutzung als Ferienwohnung ist unter Umständen denkbar. Bedenken Sie jedoch, dass bei einer Vermietung an Firmen oder an Urlauber in der Regel mehr Arbeit auf Sie als Vermieter zukommt. Gerade wenn Sie eine Ferienwohnung vermieten, sind die Schlüsselübergabe oder Reinigung bei jeder Vermietung zu regeln. Weniger aufwändig ist ein längerfristiges Mietverhältnis.

Prüfen Sie, für welche Zielgruppe Ihre Wohnung interessant ist und heben Sie die Vorteile im Exposé der Immobilie für die potentiellen Mieter hervor. Um viele Menschen zu erreichen, sollten Sie die Immobilienanzeige in regionalen Tageszeitungen und großen Immobilienportalen im Internet veröffentlichen.

Die Immobilienanzeige sollte diese Angaben zu Ihrer Mietwohnung enthalten:

  • Miet- und Nebenkosten
  • Angaben zur Ausstattung
  • Angaben zur Wohnfläche und einen Grundriss
  • Angaben zum Energieausweis
  • aussagekräftige Fotos
  • Miet- und Nebenkosten
  • Angaben zur Ausstattung
  • Angaben zur Wohnfläche und einen Grundriss
  • Angaben zum Energieausweis
  • aussagekräftige Fotos

Sie möchten sich nicht selbst um die Betriebskostenabrechnung und Verwaltung Ihrer Wohnung kümmern? In diesem Fall empfiehlt sich die Beauftragung einer Hausverwaltung. Sie ist vor allem sinnvoll, wenn Sie eine Wohnung vermieten, die sich nicht an Ihrem eigenen Wohnort befindet.

Gut zu wissen:

Lassen Sie sich von einem potenziellen Mieter zunächst eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, eine Mieterselbstauskunft, die letzten Einkommensnachweise sowie eine Schufa-Auskunft vorlegen. Erst wenn diese Dokumente auf einen solventen Mieter schließen lassen, sollten Sie den Mietvertrag gemeinsam unterschreiben.

Was gilt es bei der Wohnungsbesichtigung zu beachten?

Die Wohnungsbesichtigungen organisieren Sie am besten nach der Anzahl der Interessenten. Gibt es viele Anfragen für Ihre Wohnungsvermietung, planen Sie am besten mehrere Termine ein und führen die Interessenten in Gruppen durch die Wohnung. Lassen Sie sich bei diesem Termin die Unterlagen für die Wohnungsbewerbung aushändigen um später zu entscheiden, wer der passende Kandidat für Sie ist.

Wie läuft die Wohnungsübergabe an den neuen Mieter ab?

Haben Sie sich für einen Mieter entschieden und den Mietvertrag gemeinsam unterzeichnet, steht die Wohnungs- und Schlüsselübergabe an. Gehen Sie mit dem Mieter durch die Wohnung und halten wesentliche Punkte wie den Zustand der Wohnung, die Zählerstände und die Anzahl der Schlüssel in einem Übergabeprotokoll fest. Sind Mängel festzustellen, notieren Sie in dem Protokoll, wer Kosten und Beseitigung dieser übernimmt. Beide Parteien unterzeichnen das Übergabeprotokoll mit Datum und Uhrzeit.

Haben Sie ein unbefristetes Mietverhältnis geschlossen, ist es möglich, dieses bei einer etwaigen Pflichtverletzung (z.B. Kündigung wegen Zahlungsverzug, Kündigung nach Abmahnung des Mieters zu beenden. Unter Umständen ist auch eine Kündigung wegen Eigenbedarf möglich. Zum Schutz des Mieters sieht der Gesetzgeber hier jedoch enge Grenzen vor.

Gut zu wissen:

Nach dem Einzug Ihres Mieters sind Sie als Vermieter dazu verpflichtet ihm eine Wohnungsgeberbestätigung auszustellen. Mehr dazu erfahren Sie hier:
Zum Musterdokument: Die Wohnungsgeberbestätigung vom Vermieter

Wohnung vermieten – Wann sind Mieteinnahmen zu versteuern?

Übersteigen Ihre Mieteinnahmen den jährlichen Steuerfreibetrag, müssen Sie Ihre Mieteinnahmen versteuern. Grundlage für die Berechnung ist die Nettokaltmiete. Zinsbelastungen, Handwerkerkosten sowie Abschreibungen und Werbungskosten können gegengerechnet werden und mindern so die Steuerlast.

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