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Mieteinnahmen versteuern

Einkünfte aus Vermietung in der Steuererklärung

Aus steuerlicher Sicht sind Mieteinnahmen gemäß §21 des Einkommensteuergesetzes Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und damit einkommensteuerpflichtig. Erfahren Sie hier u.a., ab wann und wie Mieteinnahmen zu versteuern sind und welche Besonderheiten für die Umsatzsteuer gelten.

In welcher Höhe muss ich Mieteinnahmen versteuern?

In welcher Höhe Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern sind, hängt vom persönlichen Einkommensteuersatz des Vermieters ab. Zu versteuernde Mieteinnahmen sind in die Anlage V der Einkommensteuererklärung einzutragen. Sie sind in dem Jahr, in dem die Zahlungen erfolgten, zu versteuern.

Es ist möglich, andere Einkünfte wie zum Beispiel ein zu versteuerndes Gehalt mit Verlusten, die sich aus der Vermietung ergeben, auszugleichen. So senken Sie als Vermieter Ihre persönliche Steuerbelastung.

Kann ich als Vermieter auch Ausgaben steuerlich geltend machen?

Kosten, die im Zusammenhang mit Ihrer Immobilie stehen, können Sie in der Steuererklärung als Werbungskosten geltend machen. Zu diesen Kosten zählen:

  • Sanierungs- oder Renovierungskosten
  • laufende, nicht auf den Mieter umlegbare Kosten wie die Ausgaben für Hausverwaltung oder Grundsteuer
  • Gebühren für den Makler, Inserate oder Vermietungskosten bei Neuvermietung
  • Anwaltskosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie entstehen
  • Kontoführungsgebühren
  • Fahrwege zur Immobilie

Dazu kommen, wenn Sie Mieteinnahmen versteuern, weitere Beträge, mit denen Sie Ihre Steuerlast senken:

  • Absetzung für Abnutzung, kurz AfA: 50 Jahre lang 2 Prozent des Gebäudewertes
  • bei Errichtung des Gebäudes vor dem 31.12.1924: Abschreibung von 2,5 Prozent über 40 Jahre

Zusätzlich sorgen die Schuldzinsen für eine Immobilienfinanzierung für eine Steuerersparnis.

Gibt es beim Versteuern von Mieteinnahmen einen Freibetrag?

Ja, der Gesetzgeber legt den Grundfreibetrag jährlich aufs Neue fest. Für das Jahr 2018 beträgt der Grundfreibetrag 9.000 Euro. Bleiben Sie mit Ihren Einkünften innerhalb dieser Grenzen, müssen Sie keine Mieteinnahmen versteuern. Eine Ausnahme gibt es zudem bei der kurzfristigen Untervermietung der eigenen vier Wände: Liegen die Mieteinnahmen im gesamten Jahr unter 520 Euro, besteht keine Steuerpflicht.

Welche Besonderheiten gibt es bei der Umsatzsteuer?

Als Vermieter müssen Sie keine Umsatzsteuer abführen – auch wenn Sie mit der Vermietung auf die Erwirtschaftung eines Gewinns abzielen. Eine Ausnahme gilt, wenn Sie eine Garage oder einen Stellplatz vermieten: Bei einer separaten Vermietung des Stellplatzes oder der Garage unterliegen die Erträge der Umsatzsteuerpflicht. Vermieten Sie Stellplatz oder Garage hingegen gemeinsam mit einem Haus oder einer Wohnung, zahlen Sie keine Umsatzsteuer. Als privater Vermieter von Gewerberaum haben Sie die Wahl zwischen einer Vermietung mit oder ohne Umsatzsteuer.

Mieteinnahmen versteuern: Eine Beispielrechnung

Ein Beispiel verdeutlicht, wie Sie als Eigentümer Ihre Mieteinnahmen versteuern müssen:

jährliche Mieteinnahmen 8.000 Euro
Zinsen für die Finanzierung 3.000 Euro
laufende Kosten 800 Euro
Abschreibung 2.600 Euro
Reparaturkosten im laufenden Jahr 1.000 Euro
zu versteuernde Einnahmen 600 Euro

Von jährlichen Mieteinnahmen in Höhe von 8.000 Euro müssen Sie also unter Berücksichtigung aller Werbungskosten und Abschreibungen einen Betrag in Höhe von 600 Euro versteuern. Kommt es in einem Jahr unter Umständen zu höheren Reparaturkosten, ergäbe sich ein negativer Betrag, mit dem Sie Ihre jährlichen Einkünfte und damit Ihre Steuerlast reduzieren würden.

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