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Aus steuerlicher Sicht sind Mieteinnahmen gemäß §21 des Einkommensteuergesetzes Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und damit einkommensteuerpflichtig. Erfahren Sie hier u.a., ab wann der Fiskus Steuern auf die Mieteinnahmen erhebt, wie Mieteinnahmen zu versteuern sind und welche Besonderheiten für die Umsatzsteuer gelten.

Woher können Mieteinkünfte kommen?

Mieteinnahmen erhalten Sie beispielsweise aus:

    • der Vermietung einer Eigentumswohnung
    • der Vermietung eines Hauses
    • der Vermietung einer Ferienwohnung
    • der Untervermietung von Wohnraum in Ihrer eigenen Wohnung
    • der Verpachtung eines unbebauten Grundstücks (auch: Erbbaurecht)
    • der Vermietung eines Stellplatzes oder einer Garage

In welcher Höhe muss ich Mieteinnahmen versteuern?

In welcher Höhe Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern sind, hängt vom persönlichen Einkommensteuersatz des Vermieters ab. Zu versteuernde Mieteinnahmen sind in die Anlage V der Einkommensteuererklärung einzutragen. Es ist möglich, andere Einkünfte wie zum Beispiel ein zu versteuerndes Gehalt mit Verlusten, die sich aus der Vermietung ergeben, auszugleichen. So senken Sie als Vermieter Ihre persönliche Steuerbelastung.

Gut zu wissen:

Bei der Versteuerung gilt das Zu- und Abflussprinzip. Das heißt: Einnahmen wie die Miete oder Ausgaben wie die Erstattung von Nebenkosten an den Mieter sind in dem Jahr zu versteuern, in dem die Zahlung tatsächlich erfolgte.

Kann ich als Vermieter auch Ausgaben steuerlich geltend machen?

Kosten, die im Zusammenhang mit Ihrer Immobilie stehen, können Sie in der Steuererklärung als Werbungskosten geltend machen. Zu diesen Kosten zählen:

    • Sanierungs- oder Renovierungskosten
    • laufende, nicht auf den Mieter umlegbare Kosten wie die Ausgaben für Hausverwaltung oder Grundsteuer
    • Maklerkosten, Gebühren für Inserate oder Vermietungskosten bei Neuvermietung
    • Anwaltskosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie entstehen
    • Kontoführungsgebühren
    • Fahrwege zur Immobilie

Wenn Sie Mieteinnahmen versteuern, kommen weitere Beträge dazu, mit denen Sie Ihre Steuerlast senken:

    • Absetzung für Abnutzung, kurz AfA: 50 Jahre lang 2 Prozent des Gebäudewertes
    • bei Errichtung des Gebäudes vor dem 31.12.1924: Abschreibung von 2,5 Prozent über 40 Jahre

Zusätzlich sorgen die Schuldzinsen für eine Immobilienfinanzierung für eine Steuerersparnis.

Hinweis:

Sie sind Eigentümer und möchten wissen, wie sich der Wert Ihrer Immobilie seit dem Kauf entwickelt hat? Finden Sie es jetzt heraus mit der kostenlosen und unverbindlichen Immobilienbewertung von Homeday.

Gibt es beim Versteuern von Mieteinnahmen einen Freibetrag?

Ja, der Gesetzgeber legt jährlich aufs Neue einen Freibetrag fest, bis zu dem ein Einkommen nicht versteuert werden muss. Darunter fällt auch das Einkommen aus Mieteinnahmen. Der Mieteinnahmen-Freibetrag lag 2018 bei 9.000 Euro, der Mieteinnahmen-Freibetrag 2019 bei 9.168 Euro. Der Freibetrag für Mieteinnahmen 2020 wurde auf 9.408 Euro erhöht. Für Verheiratete gilt für Mieteinnahmen der Freibetrag in doppelter Höhe (2020: 18.816 Euro). Bleiben Sie mit Ihren Einkünften innerhalb dieser Grenzen, müssen Sie keine Mieteinnahmen versteuern. Eine Ausnahme gibt es zudem bei der kurzfristigen Untervermietung der eigenen vier Wände: Liegen die Mieteinnahmen im gesamten Jahr unter 520 Euro, bleiben die Mieteinnahmen steuerfrei.

Mieteinnahmen versteuern: Eine Beispielrechnung

Wie werden Mieteinnahmen versteuert? Die Beispielrechnung zeigt, welche Kosten bei der Versteuerung von Mieteinnahmen einfließen:

jährliche Mieteinnahmen 8.000 Euro
Zinsen für die Finanzierung 3.000 Euro
laufende Kosten 800 Euro
Abschreibung 2.600 Euro
Reparaturkosten im laufenden Jahr 1.000 Euro
zu versteuernde Einnahmen 600 Euro

Von jährlichen Mieteinnahmen in Höhe von 8.000 Euro müssen Sie also unter Berücksichtigung aller Werbungskosten und Abschreibungen einen Betrag in Höhe von 600 Euro versteuern. Kommt es in einem Jahr unter Umständen zu höheren Reparaturkosten, ergäbe sich ein negativer Betrag, mit dem Sie Ihre jährlichen Einkünfte und damit Ihre Steuerlast reduzieren würden.

Gibt es einen Unterschied zwischen privater und gewerblicher Vermietung (Stichwort: Umsatzsteuer)?

Als Vermieter müssen Sie keine Umsatzsteuer abführen – auch wenn Sie mit der Vermietung auf die Erwirtschaftung eines Gewinns abzielen. Eine Ausnahme gilt, wenn Sie eine Garage oder einen Stellplatz vermieten: Bei einer separaten Vermietung des Stellplatzes oder der Garage unterliegen die Erträge der Umsatzsteuerpflicht. Vermieten Sie Stellplatz oder Garage hingegen gemeinsam mit einem Haus oder einer Wohnung, zahlen Sie keine Umsatzsteuer.
Wenn Sie Ihre Immobilie als privater Vermieter als Gewerberaum an ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen vermieten, haben Sie die Wahl, ob Sie mit oder ohne Umsatzsteuer vermieten möchte. Etwaiger Vorteil einer Vermietung mit Umsatzsteuer: Steht eine Renovierung der Mieteinheit an, lässt sich die Mehrwertsteuer der Handwerkerrechnung bei der Umsatzsteuervoranmeldung geltend machen und die Handwerkerrechnung um 19 Prozent beziehungsweise aufgrund der Umsatzsteuersenkung aktuell um 16 Prozent reduzieren.

Welche Besonderheiten gelten bei Vermietung an Familienmitglieder?

Wer eine Wohnung an einen Verwandten vermietet, sollte den Mietpreis nicht zu niedrig ansetzen. Denn damit sich die Werbungskosten zu 100 Prozent steuerlich absetzen lassen, muss die Warmmiete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen. Andernfalls richtet sich die Prozentzahl der steuerlich absetzbaren Werbungskosten nach dem prozentualen Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Das heißt: Beträgt die Miete nur 40 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, lassen sich auch nur 40 Prozent der Werbungskosten absetzen. Wohnt die Verwandtschaft unentgeltlich in der Wohnung, sind gar keine Werbungskosten steuerlich absetzbar.

Da das Finanzamt die Verwandten-Vermietung genau prüft, empfiehlt es sich, auch mit Oma, Opa und Co. einen schriftlichen Wohnungsmietvertrag beziehungsweise Hausmietvertrag zu unterzeichnen, sich die Miete überweisen zu lassen und sie regelmäßig entsprechend der ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen.

Welche Steuern fallen bei einer möblierten Wohnung an?

Auch bei einer möblierten Wohnung müssen Sie als Vermieter die Mieteinnahmen versteuern. Einen Steuervorteil bietet die Möblierung selbst. Denn die Kosten für die Einrichtungsgegenstände lassen sich von der Steuer absetzen. So gehen Sie dafür vor: Einrichtungsgegenstände, für die Sie weniger als 800 Euro ausgegeben haben, lassen sich noch im selben Jahr in voller Höhe steuerlich absetzen. Liegen die Kosten für die Möbel darüber, müssen Sie sie über mehrere Jahre steuerlich abschreiben.

Zahle ich auch Steuern, wenn meine Wohnung leer steht?

Wenn ein Mieter auszieht oder bei Tod eines Mieters, gelingt es nicht immer sofort, einen neuen Mieter für seine Immobilie zu finden. Die Immobilie steht leer, Mieteinnahmen fehlen, Ausgaben für laufende Kosten wie die Grundsteuer fallen aber trotzdem an. Die gute Nachricht: Diese Kosten lassen sich als Werbungskosten auch für eine leerstehende Wohnung abziehen. Voraussetzung ist allerdings, dass Sie Ihre Bemühungen um eine Neuvermietung beim Finanzamt nachweisen – z.B. indem Sie einen Makler beauftragen oder das Exposé Ihrer Immobilie regelmäßig auf verschiedenen Immobilienportalen bewerben. Haben Sie nicht mehr die Absicht, die Immobilie zu vermieten oder eignet sich die Wohnung aufgrund von Baumängeln nicht mehr für eine Vermietung, ist es nicht mehr möglich, Werbungskosten abzuziehen.

Mieteinnahmen versteuern – FAQs

Wie sind Mieteinnahmen zu versteuern?

Die Höhe der zu versteuernden Mieteinnahmen hängt vom individuellen Einkommensteuersatz des Vermieters ab. Grundsätzlich ergeben sich die zu versteuernden Gewinne aus der Vermietung von Immobilien. Dazu zählen neben Einnahmen aus der Vermietung von Häusern oder Ferienwohnungen auch Stellplätze und verpachtete Grundstücke. Die genauen Angaben dazu gehören in die Anlage V der Einkommensteuererklärung. Alles Wichtige zu Steuern auf Mieteinnahmen haben wir hier für Sie zusammengefasst.

Welche Kosten können Vermieter steuerlich geltend machen?

Grundsätzlich können Vermieter unterschiedliche Ausgaben im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie steuerlich geltend machen. Dazu zählen neben Sanierungskosten auch Gebühren für Immobilienmakler, Anwaltskosten und nicht umlegbare Kosten wie die Grundsteuer. Was bei der Versteuerung von Mieteinnahmen noch zu beachten ist, erfahren Sie hier.

Welchen Freibetrag gibt es bei der Versteuerung von Mieteinnahmen?

Den geltenden Freibetrag legt der Gesetzgeber jedes Jahr neu fest. 2020 liegt er für Mieteinnahmen bei 9.408 Euro. Neben dem Erwerbseinkommen sind auch Mieteinnahmen bis zu dieser Summer steuerfrei. Für Ehepaare gilt der doppelte Freibetrag von zusammen 18.816 Euro.

Was bedeutet die Vermietung an Familienmitglieder für die Steuern?

Das Finanzamt schaut bei der Vermietung an Verwandte genau hin. Deshalb empfiehlt es sich, auch bei Familienangehörigen einen Mietvertrag aufzusetzen und die Miete nicht zu niedrig anzusetzen. Die Warmmiete sollte mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete betragen – sonst sind die Werbungskosten nicht zu 100 Prozent steuerlich absetzbar.

Müssen Vermieter Steuern für leerstehende Wohnungen zahlen?

Auch wenn eine Wohnung unvermietet ist, hat der Eigentümer laufende Kosten wie die Grundsteuer zu zahlen. Damit sich diese Ausgaben als Werbungskosten bei leerstehenden Immobilien abziehen lassen, gilt jedoch eine Bedingung: Der Vermieter muss gegenüber dem Finanzamt nachweisen, dass er sich um die Neuvermietung bemüht.

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