Sind Mieter mit der Zahlung ihrer Miete im Rückstand, haben Vermieter die Möglichkeit, eine Abmahnung wegen Zahlungsverzug auszusprechen. Erfahren Sie hier, wann sich die Abmahnung anbietet, welche Form sie haben sollte und welche Rolle sie für eine Kündigung spielt.
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Abmahnung wegen Zahlungsverzug (Musterdokument)
Ab wann ist von Zahlungsverzug eines Mieters die Rede?
Der Mietvertrag für eine Wohnung beziehungsweise Mietvertrag für ein Haus regelt genau, zu welchem bestimmten Termin ein Mieter seine Miete an den Vermieter zu zahlen hat. In den meisten Fällen ist dies analog zu §556b BGB der dritte Werktag eines Monats. Die Miete muss an diesem Tag jedoch noch nicht zwingend auf dem Vermieterkonto eingehen. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 5. Oktober 2016 (BGH, VIII ZR 222/15) reicht es aus, die Zahlung zu diesem Zeitpunkt anzuweisen.
Zahlt ein Mieter seine Miete nach dem dritten Werktag oder nur unvollständig an den Vermieter, ist von einem Zahlungsverzug beziehungsweise Mietrückstand die Rede. Der Vermieter ist in diesem Fall berechtigt, den Mieter mit einer Abmahnung wegen Zahlungsverzug zum Begleichen der fälligen Miete aufzufordern.
Welche Bedeutung hat die Abmahnung wegen Zahlungsverzug?
Zahlungsverzug bei der Miete berechtigt Vermieter unter Umständen dazu, das Mietverhältnis durch eine Kündigung wegen Zahlungsverzug fristlos zu beenden.
Dies ist nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB beispielsweise der Fall, wenn der Mieter:
- die Miete zwei Monate nacheinander nicht pünktlich zahlt
- seine Miete zwei Monate hintereinander nur teilweise zahlt und dem Vermieter einen „nicht unerheblichen“ Teil der Miete schuldig bleibt
- seinem Vermieter über einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten eine Summe in Höhe von zwei Monatsmieten schuldig ist
Eine Abmahnung wegen Zahlungsverzug ist keine rechtliche Voraussetzung für eine fristlose Kündigung. Das heißt: Liegt ein Mietrückstand nach den in §543 BGB aufgeführten Bedingungen vor, ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis auch ohne vorherige Abmahnung zu kündigen. Anders sieht die Sache aus, wenn ein Mieter seine Miete jeden Monat unpünktlich zahlt. Hier ist der Vermieter vor der fristlosen Kündigung verpflichtet, eine Abmahnung wegen Zahlungsverzug auszusprechen.
Hinweis:
Egal ob verpflichtend oder nicht: Grundsätzlich empfiehlt es sich, zunächst eine Abmahnung vor der Kündigung zu schicken – vor allem, wenn der Mieter später dagegen klagt. Denn in der Vergangenheit haben Richter häufig Vermietern Recht gegeben, die ihren Mietern zunächst eine Abmahnung wegen Zahlungsverzug zukommen ließen.
Übrigens: Wenn Sie ein gutes Verhältnis zu ihrem Mieter haben, sollten Sie sich vor einer Abmahnung zunächst persönlich mit ihm in Verbindung setzen und auf den Rückstand hinweisen. Möglicherweise ist das Zahlungsversäumnis keine Absicht – zum Beispiel, wenn der Fehler bei der Bank liegt.
Was gehört in die Abmahnung wegen Zahlungsverzug?
Obwohl eine Abmahnung auch mündlich erfolgen kann, sollten Sie die Schriftform wählen. Diese Punkte sollte die Abmahnung wegen Zahlungsverzug beinhalten:
- Name und Anschrift von Mieter und Vermieter
- Benennung der Mietsache
- Höhe der Mietschuld
- Nennung des Monats/der Monate, in dem/denen die Miete nicht oder nicht vollständig gezahlt wurde
- Bezugnahme auf Mietvertrag
- Frist, zu der die Zahlung nachzuholen ist
- Androhung der Kündigung bei weiterem Ausbleiben der Miete
- Unterschrift des Vermieters/der Vermieter
Homeday stellt Vermietern ein entsprechendes Musterschreiben für die Abmahnung nach Zahlungsverzug zur Verfügung.
Gut zu wissen: Damit die Abmahnung wirksam ist, ist sie an alle Mieter, die im Mietvertrag stehen, zu richten.
Wie geht es nach der Abmahnung weiter?
Zahlt der Mieter seine Miete oder Teile davon auch nach der Abmahnung weiterhin verspätet oder gar nicht, ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis mit einer außerordentlichen fristlosen Kündigung beziehungsweise Kündigung nach Abmahnung zu beenden.
Welche Gründe für eine Abmahnung haben Vermieter noch?
Es gibt neben der Abmahnung wegen Zahlungsverzug noch eine Reihe weiterer Gründe für Vermieter, ihre Mieter abzumahnen. Einige Beispiele:
- Der Mieter hält sich nicht an die Ruhezeiten (Abmahnung wegen Ruhestörung )
- Der Mieter vermietet die Wohnung an einen Dritten
- Der Mieter verstößt gegen die Hausordnung
- Der Mieter hält ohne Zustimmung einen Hund oder eine Katze in der Wohnung
Hinweis
Aufgrund der stetigen Veränderung und Entwicklung der Rechtsprechung auf dem Gebiet des Mietrechts übernehmen wir keine Haftung für den rechtlichen Bestand der Bestimmungen dieser Musterverträge und dazugehöriger Erläuterungen.
Abmahnung wegen Zahlungsverzug - FAQs
Ab wann gerät ein Mieter in Zahlungsverzug?
Zahlt ein Mieter die Miete bis zum vereinbarten Zeitpunkt nicht oder nur unvollständig, spricht man von Zahlungsverzug. In diesem Fall ist der Vermieter berechtigt, den Mieter abzumahnen und zum Begleichen der Mietschulden aufzufordern. Der Mietvertrag regelt, zu welchem Datum ein Mieter die Miete zu überweisen hat. In der Regel ist der dritte Werktag eines Monats der vertraglich festgelegte Termin. Was Sie tun können, wenn ein Mieter nicht zahlt, erfahren Sie hier.
Was bedeutet eine Abmahnung wegen Zahlungsverzug?
Gerät ein Mieter in Zahlungsverzug, kann der Vermieter eine Abmahnung aussprechen. Damit ist der Mieter aufgefordert, die Schulden beim Vermieter zu begleichen und künftig für eine pünktliche Zahlung zu sorgen. Bleiben die Zahlungen weiterhin aus, kann der Vermieter das Mietverhältnis unter Umständen fristlos kündigen. Welche Bedingungen für die fristlose Kündigung gelten, erfahren Sie hier.
Welche Inhalte gehören in eine Abmahnung wegen Zahlungsverzug?
In der Abmahnung beziffert der Vermieter die Höhe der Mietschuld und die genauen Zeiten, in denen gar keine oder nur unvollständige Miete gezahlt wurde. Dabei weist er auch auf die vertraglich vereinbarte Miete hin und setzt eine Frist, zu der die Zahlung nachzuholen ist. Aus Gründen der Nachweisbarkeit empfiehlt es sich, die Abmahnung schriftlich auszusprechen.
Was geschieht, wenn Mieter häufig in Zahlungsverzug geraten?
Grundsätzlich empfiehlt es sich, bei häufigerem Zahlungsverzug eine Abmahnung auszusprechen. Denn in der Regel erfolgt eine möglicherweise vom Vermieter gewünschte Kündigung erst nach einer Abmahnung. Zahlt der Mieter immer wieder erst verspätet, ist die Abmahnung vor der Kündigung sogar verpflichtend. Mit der Abmahnung erhöht sich auch die Chance, dass eine Kündigung bei möglicherweise folgenden Rechtsstreits als rechtmäßig anerkannt wird.
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