Abmahnung wegen Zahlungsverzug (Musterdokument)
Sind Mieter mit der Zahlung
ihrer Miete im Rückstand, haben Vermieter die Möglichkeit, eine
Abmahnung wegen Zahlungsverzug auszusprechen. Erfahren Sie hier, wann
sich die Abmahnung anbietet, welche Form sie haben sollte und welche
Rolle sie für eine Kündigung spielt.
Auszug aus unserem Musterdokument Abmahnung wegen Zahlungsverzug
Ab wann ist von Zahlungsverzug eines Mieters die Rede?
Der
Mietvertrag für eine Wohnung
beziehungsweise
Mietvertrag für ein Haus
regelt genau, zu welchem bestimmten Termin ein Mieter seine Miete an
den Vermieter zu zahlen hat. In den meisten Fällen ist dies analog zu
§556b BGB der dritte Werktag eines Monats. Die Miete muss an diesem Tag
jedoch noch nicht zwingend auf dem Vermieterkonto eingehen. Nach einem
Urteil des Bundesgerichtshofs vom 5. Oktober 2016 (BGH, VIII ZR 222/15)
reicht es aus, die Zahlung zu diesem Zeitpunkt anzuweisen.
Zahlt ein Mieter seine Miete nach dem dritten Werktag oder nur
unvollständig an den Vermieter, ist von einem Zahlungsverzug
beziehungsweise Mietrückstand die Rede. Der Vermieter ist in
diesem Fall berechtigt, den Mieter mit einer Abmahnung wegen
Zahlungsverzug zum Begleichen der fälligen Miete aufzufordern.
Welche Bedeutung hat die Abmahnung wegen Zahlungsverzug?
Zahlungsverzug bei der Miete berechtigt Vermieter unter Umständen dazu, das Mietverhältnis durch eine Kündigung wegen Zahlungsverzug fristlos zu beenden.
Dies ist nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB beispielsweise der Fall, wenn der Mieter:
die Miete zwei Monate nacheinander nicht pünktlich zahlt
seine Miete zwei Monate hintereinander nur teilweise zahlt und dem
Vermieter einen „nicht unerheblichen“ Teil der Miete schuldig bleibtseinem Vermieter über einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten eine Summe in Höhe von zwei Monatsmieten schuldig ist
Eine Abmahnung wegen Zahlungsverzug ist keine rechtliche Voraussetzung
für eine fristlose Kündigung. Das heißt: Liegt ein Mietrückstand nach
den in §543 BGB aufgeführten Bedingungen vor, ist der Vermieter
berechtigt, das Mietverhältnis auch ohne vorherige Abmahnung zu
kündigen. Anders sieht die Sache aus, wenn ein Mieter seine Miete jeden
Monat unpünktlich zahlt. Hier ist der Vermieter verpflichtet, zuerst
eine Abmahnung wegen Zahlungsverzug auszusprechen.
Hinweis:
Egal ob verpflichtend oder nicht: Grundsätzlich empfiehlt es sich,
zunächst eine Abmahnung zu schicken – vor allem, wenn der Mieter später
dagegen klagt. Denn in der Vergangenheit haben Richter häufig Vermietern
Recht gegeben, die ihren Mietern zunächst eine Abmahnung wegen
Zahlungsverzug zukommen ließen.
Übrigens: Wenn Sie ein
gutes Verhältnis zu ihrem Mieter haben, sollten Sie sich vor einer
Abmahnung zunächst persönlich mit ihm in Verbindung setzen und auf den
Rückstand hinweisen. Möglicherweise ist das Zahlungsversäumnis keine
Absicht – zum Beispiel, wenn der Fehler bei der Bank liegt.
Was gehört in die Abmahnung wegen Zahlungsverzug?
Obwohl eine Abmahnung auch
mündlich erfolgen kann, sollten Sie die Schriftform wählen. Diese Punkte
sollte die Abmahnung wegen Zahlungsverzug beinhalten:
Name und Anschrift von Mieter und Vermieter
Benennung der Mietsache
Höhe der Mietschuld
Nennung des Monats/der Monate, in dem/denen die Miete nicht oder nicht vollständig gezahlt wurde
Bezugnahme auf Mietvertrag
Frist, zu der die Zahlung nachzuholen ist
Androhung der Kündigung bei weiterem Ausbleiben der Miete
Unterschrift des Vermieters/der Vermieter
Homeday stellt Vermietern ein entsprechendes Musterschreiben für die Abmahnung nach Zahlungsverzug zur Verfügung.
Gut zu wissen:
Damit die Abmahnung wirksam ist, ist sie an alle Mieter, die im Mietvertrag stehen, zu richten.
Wie geht es nach der Abmahnung weiter?
Zahlt der Mieter seine Miete
oder Teile davon auch nach der Abmahnung weiterhin verspätet oder gar
nicht, ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis mit einer
außerordentlichen fristlosen Kündigung beziehungsweise
Kündigung nach Abmahnung
zu beenden.
Welche Gründe für eine Abmahnung haben Vermieter noch?
Es gibt neben der Abmahnung
wegen Zahlungsverzug noch eine Reihe weiterer Gründe für Vermieter, ihre
Mieter abzumahnen. Einige Beispiele:
Der Mieter hält sich nicht an die Ruhezeiten ( Abmahnung wegen Ruhestörung )
Der Mieter vermietet die Wohnung an einen Dritten
Der Mieter verstößt gegen die Hausordnung
Der Mieter hält ohne Zustimmung einen Hund oder eine Katze in der Wohnung
Abmahnung wegen Zahlungsverzug - FAQs
Ab wann gerät ein Mieter in Zahlungsverzug?
Zahlt ein Mieter die Miete bis zum vereinbarten Zeitpunkt nicht oder nur unvollständig, spricht man von Zahlungsverzug. In diesem Fall ist der Vermieter berechtigt, den Mieter abzumahnen und zum Begleichen der Mietschulden aufzufordern. Der Mietvertrag regelt, zu welchem Datum ein Mieter die Miete zu überweisen hat. In der Regel ist der dritte Werktag eines Monats der vertraglich festgelegte Termin. Was Sie tun können, wenn ein Mieter nicht zahlt, erfahren Sie hier.
Was bedeutet eine Abmahnung wegen Zahlungsverzug?
Gerät ein Mieter in Zahlungsverzug, kann der Vermieter eine Abmahnung aussprechen. Damit ist der Mieter aufgefordert, die Schulden beim Vermieter zu begleichen und künftig für eine pünktliche Zahlung zu sorgen. Bleiben die Zahlungen weiterhin aus, kann der Vermieter das Mietverhältnis unter Umständen fristlos kündigen. Welche Bedingungen für die fristlose Kündigung gelten, erfahren Sie hier .
Welche Inhalte gehören in eine Abmahnung wegen Zahlungsverzug?
In der Abmahnung beziffert der Vermieter die Höhe der Mietschuld und die genauen Zeiten, in denen gar keine oder nur unvollständige Miete gezahlt wurde. Dabei weist er auch auf die vertraglich vereinbarte Miete hin und setzt eine Frist, zu der die Zahlung nachzuholen ist. Aus Gründen der Nachweisbarkeit empfiehlt es sich, die Abmahnung schriftlich auszusprechen.
Was geschieht, wenn Mieter häufig in Zahlungsverzug geraten?
Grundsätzlich empfiehlt es sich, bei häufigerem Zahlungsverzug eine Abmahnung auszusprechen. Denn in der Regel erfolgt eine möglicherweise vom Vermieter gewünschte Kündigung erst nach einer Abmahnung. Zahlt der Mieter immer wieder erst verspätet, ist die Abmahnung vor der Kündigung sogar verpflichtend. Mit der Abmahnung erhöht sich auch die Chance, dass eine Kündigung bei möglicherweise folgenden Rechtsstreits als rechtmäßig anerkannt wird.
Hinweis:
Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten, -Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.
