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Wann dürfen Vermieter die Miete nach einer Modernisierung erhöhen?

Vermieter dürfen die Miete erhöhen, wenn Sie eine Immobilie nach §555 b Nr. 1,3,4,5 oder 6 BGB modernisieren und keine Gründe vorliegen, die eine Erhöhung der Miete unzumutbar machen.

Der Mieter muss demnach durch die bauliche Veränderung von einem der folgenden Vorteile profitieren:

    • er spart Energie (z.B. durch eine Wärmedämmung)
    • sein Wasserverbrauch reduziert sich nachhaltig
    • der Wohn- beziehungsweise Gebrauchswert seiner Mietimmobilie verbessert sich (z.B. durch den Einbau eines Fahrstuhls, saniertes Badezimmer)

Sind die Voraussetzungen erfüllt, ist der Vermieter berechtigt, die Miete nach §559 BGB zu erhöhen. Konkret darf er elf Prozent der Kosten, die er für die Modernisierung ausgibt, auf die Jahresmiete umlegen. Bei Ausgaben in Höhe von 20.000 Euro wären dies 2.200 Euro. Betreffen die Maßnahmen mehrere Wohnungen, werden die Kosten entsprechend nach ihrem Umfang und Nutzen auf die einzelnen Mietparteien verteilt.

Die Mieterhöhung durch Modernisierung ist nicht durch Kappungsgrenzen oder die ortsübliche Vergleichsmiete eingeschränkt. Ist jedoch eine Staffelmiete vereinbart, darf die Miete nicht erhöht werden.

Gut zu wissen: Es gibt einen entscheidenden Unterschied zwischen Modernisierungsmaßnahmen und Instandhaltungs- und setzungsmaßnahmen nach §555 a BGB. Da der Vermieter zu letzteren verpflichtet ist, sind ihre Kosten auch ausschließlich von ihm zu tragen. Dazu gehört etwa die Reparatur einer kaputten Heizung oder ein neues Waschbecken.

Wie und wann müssen Vermieter Modernisierungen und Mieterhöhungen ankündigen?

Der Vermieter muss eine Modernisierung drei Monate vor ihrem Start ankündigen.

Die Ankündigung sollte folgende Informationen enthalten:

    • Adresse der Immobilie, die modernisiert werden soll
    • Zeitpunkt und Zeitraum der Modernisierung
    • gegebenenfalls: Grund für die Modernisierung
    • Umfang und Art der einzelnen Maßnahmen
    • Information über Recht zur Mieterhöhung
    • Mitteilung, um wie viele Euro die Miete steigt und wie sich die Erhöhung auf die Nebenkosten auswirkt
    • Hinweis auf Widerspruchsrecht wegen Härtefall inklusive Frist
    • Berechnungsaufstellung der Kosten: Wie hoch ist der Gesamtkostenaufwand und aus welchen Kosten setzt er sich zusammen? In welchem Umfang und zu welchem Anteil werden die Kosten auf die Mieter umgelegt?

Homeday stellt Ihnen ein kostenloses Musterschreiben für die “Mieterhöhung nach Modernisierung” zur Verfügung.

Wichtig: Sind die Modernisierungsmaßnahmen abgeschlossen, muss der Vermieter die Mieterhöhung noch einmal in einem separaten Schreiben kommunizieren. Darin muss die Erhöhung plausibel erklärt und für den Mieter verständlich berechnet werden. Die Miete wird dann mit Start des dritten Monats nach Erhalt des Schreibens erhöht.

Liegt die Mieterhöhung letztlich deutlich höher als vom Vermieter angekündigt, verschiebt sich der Zeitpunkt der Mieterhöhung um sechs Monate nach hinten. Das Gleiche gilt, wenn der Mieter die Modernisierungsmaßnahme und die damit einhergehende Mietsteigerung gar nicht ankündigt.

Widerspruch bei Härtefall

Ein sogenannter Härtefall liegt dann vor, wenn die Lebensbedingungen eines Mieters durch eine Mieterhöhung erheblich eingeschränkt werden. Dies ist etwa der Fall, wenn er durch die hohe Miete Schwierigkeiten hat, seine weiteren Lebenshaltungskosten zu begleichen. Etwa, wenn eine Luxussanierung ins Haus steht, die mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden ist. Modernisiert der Vermieter die Immobilie jedoch nur, um den gängigen Standard herzustellen, wird ein möglicher Härtefall nicht berücksichtigt. Ein Härtefall kann auch dann vorliegen, wenn die Modernisierung für den Mieter aufgrund von Krankheit eine Belastung darstellt.

Ein Mieter hat nach Erhalt der Ankündigung durch seinen Vermieter bis zum Ende des Folgemonats Zeit, Widerspruch gegen die Erhöhung der Miete einzulegen. Das heißt: Geht das Dokument beispielsweise am 10. März bei ihm ein, endet die Frist am 30. April. In dem Widerspruch muss der Mieter begründen, warum bei ihm ein Härtefall vorliegt, der eine Steigerung der Miete unzumutbar macht. Der Vermieter muss dies entsprechend einplanen und auf die Modernisierung oder Mieterhöhung entweder verzichten oder sie minimieren.

Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung

Erhöht ein Vermieter die Miete nach einer Modernisierung, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Genauso wie den Widerspruch muss er die Kündigung spätestens zum Ende des Monats einreichen, der auf den Monat folgt, in dem ihm die Mieterhöhung angekündigt wurde.

Aktuelle Entwicklung

Das Thema Mieterhöhung nach Modernisierung beschäftigt auch die Politik. In den Koalitionsverhandlungen zwischen CDU und SPD haben sich die Parteien zum Ziel gesetzt, folgende Änderungen vorzunehmen: Zukünftig sollen – zunächst befristet auf fünf Jahre – nur noch acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden können. Gleichzeitig soll die Miete innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter steigen dürfen.

Hinweis

Aufgrund der stetigen Veränderung und Entwicklung der Rechtsprechung auf dem Gebiet des Mietrechts, übernehmen wir keine Haftung für den rechtlichen Bestand der Bestimmungen dieser Musterverträge und dazugehöriger Erläuterungen.

Überblick über Mietpreise und Preisentwicklungen für Wohnungen in Deutschland

Stadt Kaltmiete für eine Wohnung in Q2 2015 (€/m²) Kaltmiete für eine Wohnung in Q2 2019 (€/m²) Änderung (%)
Berlin 8,78 11,20 +27,6
Dresden 6,82 7,60 +11,4
Düsseldorf 9,29 11,00 +18,4
Frankfurt 11,96 14,20 +18,7
Hamburg 10,38 11,70 +12,7
Köln 9,71 11,20 +15,3
München 14,30 18,10 +26,6
Stuttgart 11,08 14,40 +30,0
Hinweis

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Weiterführende Artikel:

Mieterhöhung nach Modernisierung – FAQs

Welche Sanierungskosten können auf Mieter umgelegt werden?

Damit eine Immobilie rentabel bleibt, muss sie hin und wieder modernisiert werden. Die Kosten sollten durch die Miete kompensiert werden. Das Thema Mieterhöhung nach Modernisierung ist für Mieter und Vermieter gleichermaßen spannend. Umlagefähig sind Kosten, die den Energie- und Wasserverbrauch des Mieters senken oder die Wohnqualität erhöhen. Informieren Sie sich im Detail hier.

Kann ich neue Fenster auf die Miete umlegen?

Eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist auch zulässig, wenn der Vermieter neue Fenster in die Wohnung einbauen lässt. Damit ist in der Regel der Sachverhalt einer energetischen Sanierung erfüllt. Allerdings darf der Vermieter auch bei neuen Fenstern die Miete nicht um mehr als elf Prozent anheben. Informieren Sie sich hier über Ihre Rechte als Vermieter.

Ist eine rückwirkende Mieterhöhung zulässig?

Eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist auch rückwirkend zulässig. Die Frist dafür beträgt allerdings nur sechs Monate. Der Vermieter muss jedoch den Mieter über die anstehende Modernisierung im Vorfeld informieren. Er muss den genauen Umfang der Sanierungsmaßnahmen mitteilen und auch auf die anstehende Mieterhöhung hinweisen. Diese kann er im Nachgang im Rahmen der zulässigen Grenze noch ändern.

Was gilt als Modernisierungsmaßnahme?

Um eine Mieterhöhung nach Modernisierung umzusetzen, bedarf es mehr, als nur das Treppenhaus zu streichen. Als Modernisierung gelten in erster Linie energiesenkenden Maßnahmen wie neue Fenster oder neue Heizung. Wassersparende Verbesserungen sind ebenso als Modernisierung anzusehen wie Vorhaben, die generell den Wohnwert in der Immobilie nachweislich erhöhen.

Kann der Vermieter Kosten für eine neue Heizung auf die Mieter umlegen?

Da eine neue Heizung als energetische Sanierung eingestuft wird, darf der Vermieter eine Mieterhöhung nach Modernisierung umsetzen. Entschließt er sich später zu einer weiteren Maßnahme, darf die gesamte Mieterhöhung den gesetzlichen Rahmen aber nicht übersteigen. Nutzen Sie unser Musterschreiben „Mieterhöhung – Modernisierung – Muster“, um Ihrem Mieter die Sanierung und Mieterhöhung rechtssicher anzukündigen.

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