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    Mieterhöhung nach Modernisierung:
    Rechte von Vermietern und Mietern

    Modernisiert ein Vermieter seine
    Immobilie, berechtigt ihn die Modernisierungsumlage dazu, eine höhere
    Miete von seinem Mieter zu fordern. Erfahren Sie unter anderem, welche
    Bedingungen dafür erfüllt sein müssen, wie die Mieterhöhung beim Mieter
    anzukündigen ist und welche Modernisierungskosten sich nicht auf den
    Mieter umlegen lassen.

    Hinweis:

    Sie sind Vermieter und möchten die Miete nach einer Modernisierung
    erhöhen? Ein kostenloses Mieterhöhung-Musterschreiben erhalten Sie hier:

    Inhaltsverzeichnis

    1. Wann dürfen Vermieter die Miete nach einer Modernisierung erhöhen?

    2. Wie ist die Mieterhöhung zu berechnen?

    3. Ist eine Mieterhöhung bei einem Härtefall möglich?

    4. Gibt es ein Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung?

    5. Wie wirkt sich eine Modernisierung auf den Verkehrswert einer Immobilie aus?

    Wann dürfen Vermieter die Miete nach einer Modernisierung erhöhen?

    Vermieter dürfen die Miete
    erhöhen, wenn Sie eine Immobilie nach § 555b Nr. 1,3,4,5 oder 6 BGB
    modernisieren und keine Gründe vorliegen, die eine Erhöhung der Miete
    unzumutbar machen.

    Der Mieter muss demnach durch die bauliche Veränderung von einem der folgenden Vorteile profitieren:

    • Er spart Energie (z.B. durch eine Wärmedämmung)

    • Sein Wasserverbrauch reduziert sich nachhaltig

    • Der Wohn- beziehungsweise Gebrauchswert seiner Mietimmobilie verbessert
      sich (z.B. durch den Einbau eines Fahrstuhls, saniertes Badezimmer)

    Wie und wann müssen Vermieter Modernisierungen und Mieterhöhungen ankündigen?

    Der Vermieter muss eine Modernisierung drei Monate vor ihrem Start ankündigen.

    Die Ankündigung sollte folgende Informationen enthalten:

    • Adresse der Immobilie, die modernisiert werden soll

    • Zeitpunkt und Zeitraum der Modernisierung

    • gegebenenfalls: Grund für die Modernisierung

    • Umfang und Art der einzelnen Maßnahmen

    • Information über Recht zur Mieterhöhung

    • Mitteilung, um wie viele Euro die Miete steigt und wie hoch die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten sein werden

    • Hinweis auf Widerspruchsrecht wegen Härtefall inklusive Frist

    • Berechnungsaufstellung der Kosten: Wie hoch ist der Gesamtkostenaufwand
      und aus welchen Kosten setzt er sich zusammen? In welchem Umfang und zu
      welchem Anteil werden die Kosten auf die Mieter umgelegt?

    Hinweis:

    Homeday stellt Ihnen ein kostenloses Musterschreiben für die “Mieterhöhung nach Modernisierung” zur Verfügung:
    Download Mieterhöhung nach Modernisierung Muster

    Wichtig: Sind die
    Modernisierungsmaßnahmen abgeschlossen, muss der Vermieter die
    Mieterhöhung noch einmal in einem separaten Schreiben kommunizieren.
    Darin muss die Erhöhung plausibel erklärt und für den Mieter
    verständlich berechnet werden. Die Miete wird dann mit Start des dritten
    Monats nach Erhalt des Schreibens erhöht.

    Liegt die Mieterhöhung letztlich deutlich höher als vom Vermieter
    angekündigt, verschiebt sich der Zeitpunkt der Mieterhöhung um sechs
    Monate nach hinten. Das Gleiche gilt, wenn der Mieter die
    Modernisierungsmaßnahme und die damit einhergehende Mietsteigerung gar
    nicht ankündigt.

    Welche Modernisierungskosten dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden?

    Nicht auf den Mieter umlegbar
    sind die Kosten für die in § 555b Nr. 2 und 7 BGB aufgeführten
    Modernisierungsmaßnahmen. Konkret handelt es sich hier um:

    1. Maßnahmen zur nachhaltigen Einsparung erneuerbarer Primärenergie oder zum nachhaltigen Schutz des Klimas sowie

    2. Maßnahmen zur Schaffung von neuem Wohnraum.

    Darunter fallen etwa die Anbringung einer
    Photovoltaikanlage oder der Ausbau des Dachgeschosses zu einer weiteren
    Wohnung, von der der Mieter nichts hat.

    Gibt es Unterschiede zwischen Modernisierung, Renovierung und Sanierung?

    Obwohl die Bezeichnungen
    „Modernisierung“, „Renovierung“ und „Sanierung“ meist synonym verwendet
    werden, unterscheiden sie sich in ihrer Bedeutung:

    • Modernisierung meint die allgemeine Verbesserung einer
      Immobilie. Die Modernisierung wirkt sich sowohl positiv auf den
      Immobilienwert als auch den Wohnkomfort aus. Eine typische
      Modernisierungsmaßnahme ist der Einsatz einer neuen Heizung.

    • Eine Renovierung meint die optische, nicht zwingend
      notwendige Verschönerung einer Immobilie. Sie umfasst beispielsweise im
      Wohnungsmietvertrag oder Hausmietvertrag festgelegte
      Schönheitsreparaturen wie das Streichen von Wänden. Auch der Neuanstrich
      einer Fassade zählt als Renovierungsmaßnahme.

    • Ziel einer Sanierung ist es, einen schwerwiegenden
      Mangel einer Immobilie zu beheben. Ein typisches Beispiel für einen
      derartigen Mangel ist ein Schimmelbefall im Keller. Im Gegensatz zur
      Renovierung ist für die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen ein
      Fachmann erforderlich.

    Gut zu wissen:

    Im Unterschied zu Modernisierungsmaßnahmen ist der Vermieter zu
    Instandhaltungs- und setzungsmaßnahmen nach § 555a BGB verpflichtet. Die
    Kosten dafür sind ausschließlich von ihm zu tragen. Dazu gehört etwa
    die Reparatur einer kaputten Heizung oder ein neues Waschbecken.

    Im Gegensatz zur Modernisierung sieht das
    Gesetz weder eine Mieterhöhung nach Sanierung noch eine Mieterhöhung
    nach Renovierung vor.

    Mehr zum Thema lesen Sie in unserem Ratgeber „Haus renovieren: Lohnt der Aufwand vor dem Verkauf?"

    Wie ist die Mieterhöhung zu berechnen?

    8 % der Modernisierungskosten,dürfen auf den Mieter umgelegt werden.

    Sind die Voraussetzungen erfüllt, ist der Vermieter berechtigt, die Miete nach § 559 BGB zu erhöhen. Konkret darf er acht Prozent der Kosten,
    die er für die Modernisierung einer Wohnung ausgibt, auf die
    Jahresmiete für diese umlegen. Bei Ausgaben in Höhe von 20.000 Euro
    wären dies 1600 Euro. Betreffen die Maßnahmen mehrere Wohnungen, werden
    die Kosten entsprechend nach ihrem Umfang und Nutzen auf die einzelnen
    Mietparteien verteilt.

    Nach § 559 Abs. 2 BGB sind die durch die Modernisierungsmaßnahme gesparten Kosten für die Erhaltungsmaßnahmen abzuziehen. Zudem gilt bei der Modernisierungsumlage nach § 559 Abs. 3 BGB eine Kappungsgrenze.
    Danach darf die Erhöhung der Monatsmiete pro Quadratmeter in einem
    Zeitraum von sechs Jahren nicht mehr als drei Euro betragen. Lag die
    Monatsmiete vor der Modernisierung unter sieben Euro pro Quadratmeter,
    darf sie maximal um zwei Euro erhöht werden. Eine Ausnahme besteht für Berliner Mietimmobilien. Durch den Mietendeckel ist die Mieterhöhung durch Modernisierung in der Bundeshauptstadt derzeit auf maximal einen Euro pro Quadratmeter beschränkt. Mehr zu den neuen Gesetzen 2021 erfahren Sie hier .

    Gut zu wissen:

    Die durch eine Modernisierung begründete Mieterhöhung ist nicht durch
    die ortsübliche Vergleichsmiete eingeschränkt. Ist jedoch eine
    Staffelmiete vereinbart, ist eine Mieterhöhung aufgrund von
    Modernisierungsmaßnahmen nicht möglich.

    Mieterhöhung nach Modernisierung: eine Berechnung

    Jahresmiete für eine Wohnung 100 m² 12.000 €
    = Monatsmiete 1.000 €
    Modernisierungskosten gesamt 10.000 €
    8 % umlegbare Modernisierungskosten 800 €
    Neue Jahresmiete 12.800 €
    Neue Monatsmiete 1.066,66 €
    Tatsächliche Erhöhung der Monatsmiete 6,7 €
    Erhöhung pro Quadratmeter (Kappungsgrenze) 0,66 €

    Ist eine Mieterhöhung bei einem Härtefall möglich?

    Ein sogenannter Härtefall liegt dann vor, wenn die Lebensbedingungen eines Mieters durch eine Mieterhöhung erheblich eingeschränkt
    würden. Dies ist etwa der Fall, wenn er durch die hohe Miete
    Schwierigkeiten hat, seine weiteren Lebenshaltungskosten zu begleichen.
    Etwa, wenn eine Luxussanierung ins Haus steht, die mit unverhältnismäßig
    hohen Kosten verbunden ist. Modernisiert der Vermieter die Immobilie
    jedoch nur, um den gängigen Standard herzustellen, wird ein möglicher
    Härtefall nicht berücksichtigt. Ein Härtefall kann auch dann vorliegen,
    wenn die Modernisierung für den Mieter aufgrund von Krankheit eine
    Belastung darstellt. Liegt ein Härtefall vor, ist eine Mieterhöhung
    ausgeschlossen – auch unabhängig von einem berechtigten Interesse des
    Vermieters.

    Ein Mieter hat nach Erhalt der Ankündigung durch seinen Vermieter bis
    zum Ende des Folgemonats Zeit, Widerspruch gegen die Erhöhung der Miete
    einzulegen. Das heißt: Geht das Dokument beispielsweise am 10. März bei
    ihm ein, endet die Frist am 30. April. In dem Widerspruch muss der
    Mieter begründen, warum bei ihm ein Härtefall vorliegt, der eine
    Steigerung der Miete unzumutbar macht. Der Vermieter muss dies
    entsprechend einplanen und auf die Modernisierung oder Mieterhöhung
    entweder verzichten oder sie minimieren.

    Gibt es ein Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung?

    Erhöht ein Vermieter die Miete
    nach einer Modernisierung, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht.
    Genauso wie den Widerspruch muss er die Kündigung spätestens zum Ende
    des Monats einreichen, der auf den Monat folgt, in dem ihm die
    Mieterhöhung angekündigt wurde.

    Wie wirkt sich eine Modernisierung auf den Verkehrswert einer Immobilie aus?

    Modernisierungsmaßnahmen haben einen positiven Effekt auf den Verkehrswert einer Immobilie und damit auf den Verkaufspreis. Wertsteigernd wirken vor allem diese Maßnahmen:

    • Wärmedämmung von Dach und Fassade

    • Einbau einer modernen Heizungsanlage (z.B. mit erneuerbaren Energien)

    • Anbau eines Balkons

    • Ausstattung mit hochwertigen Bodenbelägen (z.B. Echtholzparkett)

    Hinweis:

    Sie haben eine Immobilie modernisiert und möchten wissen, wie sich der
    Wert Ihrer Immobilie dadurch geändert hat? Mit der kostenlosen
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    Rechtlicher Hinweis: Unsere Dokumente wurden sorgfältig erstellt. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir aufgrund der stetigen Veränderung und Entwicklung der Rechtsprechung und des Gesetzes auf dem Gebiet des Mietrechts keine Haftung für den rechtlichen Bestand der Bestimmungen dieser Dokumente und ihre Verwendung übernehmen können.

    Mieterhöhung nach Modernisierung - FAQs

    Wann ist eine Mieterhöhung nach Modernisierung gerechtfertigt?

    Ein Vermieter hat nach § 555b Nr. 1,3,4,5 oder 6 BGB das Recht, die Miete nach einer Modernisierung seiner Immobilie zu erhöhen. Dafür muss der Mieter aber von der baulichen Veränderung profitieren. Dies ist der Fall, wenn er z.B. Energie spart oder sich der Wohnwert verbessert. Ein Teil der Modernisierungskosten ist dann auf die Jahresmiete umlegbar. Mieterhöhungen nach Sanierung und Mieterhöhungen nach Renovierungen sieht das Gesetz jedoch nicht vor. Die genauen Regelungen finden Sie hier .

    Wie berechnet sich die Mieterhöhung nach Modernisierung?

    Der Vermieter darf nach § 559 BGB acht Prozent der Kosten, die er für die Modernisierung ausgibt, auf die Jahresmiete umlegen. Bei Ausgaben in Höhe von 20.000 Euro wären dies 1.600 Euro. Betreffen die Maßnahmen mehrere Wohnungen, werden die Kosten entsprechend nach ihrem Umfang und Nutzen auf die einzelnen Mietparteien verteilt. Ausgaben für Erhaltungsmaßnahmen sind nach § 559 Abs. 2 BGB von den Modernisierungsmaßnahmen abzuziehen. Zur Beispielrechnung

    Müssen Vermieter Modernisierungen und Mieterhöhungen ankündigen?

    Möchte der Vermieter seine Wohnung modernisieren, hat er dies dem Mieter drei Monate im Voraus mitzuteilen. Dabei stellt er dem Mieter neben Informationen zum Umbau auch eine detaillierte Kostenaufschlüsselung zur Verfügung, aus der sich auch die neue Miete ergibt. Liegt die neue Miete nach Abschluss der Arbeiten deutlich höher als ursprünglich angekündigt, verschiebt sich der Zeitpunkt der Mieterhöhung um sechs Monate.

    Können Mieter der Mieterhöhung nach Modernisierung widersprechen?

    Werden die Lebensbedingungen eines Mieter durch die Mieterhöhung erheblich eingeschränkt, liegt ein Härtefall vor. Nach Erhalt der Ankündigung hat der Vermieter bis zum Ende des Folgemonats Zeit, der Modernisierung zu widersprechen. In dem Widerspruch muss der Mieter begründen, warum eine Mieterhöhung bei ihm unzumutbar ist.

    Wie wirkt sich eine Modernisierung auf den Verkehrswert einer Immobilie aus?

    Modernisierungsmaßnahmen haben einen positiven Effekt auf den Verkehrswert einer Immobilie und damit auf den Verkaufspreis. Wertsteigernd wirken vor allem diese Maßnahmen: Wärmedämmung von Dach und Fassade, Einbau einer modernen Heizungsanlage, Anbau eines Balkons oder die Ausstattung mit hochwertigen Bodenbelägen. Jetzt Immobilienwert nach Modernisierung erfahren

    Hinweis:

    Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten, -Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.

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