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Die Hausordnung: Rechte und Pflichten im Mehrfamilienhaus

Die Hausordnung regelt das Zusammenleben in einem Mehrfamilienhaus. Erfahren Sie unter anderem, was drin stehen darf und warum Vermieter sie oft zum Teil des Mietvertrags machen.

Auszug aus unserer Muster-Hausordnung

Inhaltsverzeichnis:

  1. Was steht in der Hausordnung?

  2. Wo steht die Hausordnung?

  3. Muss der Mietvertrag eine Hausordnung enthalten?

  4. Ist eine Hausordnung verpflichtend?

  5. Lässt sich eine Hausordnung ändern?

  6. Hausordnung für Mieter: Was bedeutet die Regelung für Mietparteien?

  7. Welche Regelungen sind in der Hausordnung nicht erlaubt?

  8. Muster Hausordnung: Wie sieht eine Hausordnung aus?

  9. Wie unterscheiden sich allgemeine Hausordnung und vertragsgebundene Hausordnung?

  10. Was passiert beim Verstoß gegen die Hausordnung?

  11. Hausordnung Mietshaus: Was gilt, wenn Mieter und Wohnungseigentümer in einem Mehrfamilienhaus leben?

  12. Wie ist die Vorgehensweise bei Streitfällen?

Was steht in der Hausordnung?

Eine Hausordnung beinhaltet die Rechte und Pflichten der Hausbewohner eines Mehrfamilienhauses. Die in ihr aufgeführten Regelungen dürfen nicht in Widerspruch mit einem Gesetz oder den Rechten stehen, die der Wohnungsmietvertrag vorsieht.

Eine Hausordnung behandelt idealerweise diese Punkte:

  • Rauchen: verbietet zum Beispiel das Rauchen im Treppenhaus

  • Haussicherheit: regelt zum Beispiel, wann Haustüren zu schließen beziehungsweise abzuschließen sind oder welche Stoffe oder Gegenstände nicht in Keller oder Tiefgarage gelagert werden dürfen

  • Ruhezeiten: bestimmt Zeiträume, in denen die Hausbewohner Lärm (beispielsweise laute Musik) vermeiden sollten oder die Waschmaschine nicht laufen darf (zum Beispiel werktags von 22 Uhr bis 7 Uhr)

  • Hausreinigung: regelt, wann und wie oft Mieter das Treppenhaus zu reinigen haben, falls dies kein Reinigungsdienst erledigt

  • Nutzung von Treppenhaus und Kellerflur: legt zum Beispiel fest, wo Kinderwagen abzustellen sind

  • Nutzung der Gemeinschaftsräume wie Dachboden oder Waschküche: regelt, wie und wann Mieter diese Räume nutzen dürfen

  • Müll: regelt, wie Müll zu trennen ist oder verbietet, ihn vor der Wohnungstür zu lagern

  • Schnee- und Glatteisbeseitigung: legt Zeiten fest, in denen dieser Dienst zu erledigen ist, falls dies kein Dienstleister übernimmt

  • Grillen: bestimmt, ob und inwieweit es Mietern erlaubt ist, auf Balkon, Terrasse oder im Garten zu grillen

  • Nutzung des Innenhofs: regelt etwa, ob Mieter das Recht haben, ihre Fahrräder dort abzustellen

Wo steht die Hausordnung?

Für die Gültigkeit einer Hausordnung ist es wesentlich, wo der Mieter die Hausordnung findet: als Aushang im Hausflur (zum Beispiel am schwarzen Brett) eines Mehrfamilienhauses oder als Bestandteil des Mietvertrags: Eine im Treppenhaus ausgehängte Hausordnung darf den Mieter nicht zu Aufgaben verpflichten, die über die im Mietvertrag getroffenen oder per Gesetz geregelten Pflichten hinausgehen. Solche sogenannten „ordnenden Regelungen“ betreffen beispielsweise die Ruhezeiten oder Schließzeiten der Haustür.

Möchte ein Vermieter seinem Mieter Aufgaben auferlegen, die darüber hinausgehen, müssen diese Pflichten zwingend im Mietvertrag stehen beziehungsweise die Hausordnung in diesem enthalten sein. So ist ein Mieter beispielsweise nicht dazu verpflichtet, das Treppenhaus zu reinigen oder die Hecken im Gemeinschaftsgarten zu schneiden, wenn dies lediglich in einer im Haus ausgehängten Hausordnung steht. Das Gleiche gilt für den Winterdienst, also die Pflicht des Mieters, den Gehweg regelmäßig von Schneefall zu befreien und bei Glatteis zu streuen. Auch eine spezielle Regelung zum Grillen auf Balkon oder Terrasse gehört in den Mietvertrag.

Muss der Mietvertrag eine Hausordnung enthalten?

Ein Mietvertrag muss nicht zwingend eine Hausordnung beinhalten. Will der Vermieter dem Mieter bestimmte Pflichten wie die Pflege der Außenanlagen übertragen, muss das jedoch über eine Hausordnung im Mietvertrag individuell geregelt werden.

Gut zu wissen:

Wer eine Ferienwohnung vermietet, sollte unbedingt bestimmte Regeln aufstellen, die der Mieter mit Unterschrift des Mietvertrages anerkennt. Auch wenn es keine gesetzliche Verpflichtung gibt, haben Sie als Vermieterin mit der Hausordnung für die Ferienwohnung ein wichtiges Dokument in Händen, falls es zu Streitigkeiten kommt.

Ist eine Hausordnung verpflichtend?

Es gibt keine gesetzliche Verpflichtung für eine Hausordnung. Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit einer Eigentümergemeinschaft, ist das Aushängen einer allgemeinen Hausordnung Bestandteil der ordnungsgemäßen Verwaltung. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sieht eine Erstellung der Hausordnung von der Eigentümergemeinschaft vor, die der Verwalter entsprechend bekannt machen muss.

Lässt sich eine Hausordnung ändern?

Ein Vermieter hat die Möglichkeit, eine im Hausflur aushängende Hausordnung jederzeit zu ändern. Ist die Hausordnung jedoch Teil des Mietvertrags, liegt eine Änderung nicht allein in der Hand des Wohnungs- beziehungsweise Hauseigentümers. Er muss in diesem Fall auch die Erlaubnis seines Mieters beziehungsweise seiner Mieter einholen.

Hausordnung für Mieter: Was bedeutet die Regelung für Mietparteien?

Die Hausordnung in einem Mehrfamilienhaus ist für die Mieterinnen bindend. Jede Bewohnerin kann erwarten, dass andere Mietparteien sich an die Regeln halten, muss aber auch selbst die Vorgaben der Hausordnung einhalten.

Entscheidend ist, dass die Hausordnung das Persönlichkeitsrecht der Mieterin nicht einschränkt und auch nicht gegen gesetzliche Bestimmungen verstößt. Bestimmte Regelungen sind in der Hausordnung nicht erlaubt.

Welche Regelungen sind in der Hausordnung nicht erlaubt?

Streitigkeiten über die Inhalte von Hausordnungen haben Mieter und Vermieter in der Vergangenheit schon oft vor Gericht gebracht. So mussten Richter beispielsweise entscheiden, ob nach 22 Uhr ein Bade- und Duschverbot herrschen sollte oder Mieter berechtigt sind, ihre Kinderwagen im Hausflur abzustellen. Nicht in allen Streitfällen herrscht Einigkeit. Richterlich entschieden ist dafür etwa, dass Fahrstühle auch in der Nacht genutzt werden dürfen.

Außerdem gilt:

  • Tierhaltung ist Mietern nicht generell zu verbieten

  • Vermieter dürfen Kinderlärm nicht untersagen

  • Vermieter dürfen ihren Mietern kein Besuchsverbot auferlegen

  • Grundsätzlich gilt: Die Pflichten des Mieters müssen in Einklang mit seinen Persönlichkeitsrechten stehen.

Muster Hausordnung: Wie sieht eine Hausordnung aus?

 Sehen Sie den Aufbau einer Muster Hausordnung in unserem kostenlosen Auszug:

Wie unterscheiden sich allgemeine Hausordnung und vertragsgebundene Hausordnung?

Die allgemeine Hausordnung beinhaltet Regelungen zum Zusammenleben in einem Mehrfamilienhaus. Darin geht es beispielsweise um Ruhezeiten oder die Nutzung gemeinschaftlicher Bereiche.

Eine vertragsgebundene Hausordnung hingegen hält spezielle Klauseln, die über die allgemeinen Regeln des Zusammenlebens hinausgehen. Diese Ordnung ist Bestandteil des Mietvertrages und wird vom Mieter mit Unterzeichnung anerkannt. Einzelne Punkte der Hausordnung können direkt zwischen den beiden Parteien abgesprochen werden. Es ist nicht möglich, nach Abschluss des Mietvertrages, eine vertragsgebundene Hausordnung nachträglich einzuführen, sofern die Mieter das nicht mit ihrer Unterschrift akzeptieren.

Was passiert beim Verstoß gegen die Hausordnung?

Verstößt ein Mieter wiederholt gegen die Hausordnung, ist der Vermieter berechtigt, ihn für das Verhalten abzumahnen. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn jemand massiv gegen die Ruhezeiten im Haus verstößt – indem er beispielsweise nachts seine Musik weit über Zimmerlautstärke hinaus aufdreht. Mit einer Abmahnung wegen Ruhestörung hat der Vermieter die Möglichkeit, seinen Mieter einerseits zu verwarnen und ihn zugleich aufzufordern, dieses Verhalten zu unterlassen. Ändert der Vermieter sein Verhalten nicht, droht ihm eine Kündigung nach Abmahnung.

Hausordnung Mietshaus: Was gilt, wenn Mieter und Wohnungseigentümer in einem Mehrfamilienhaus leben?

Haben die einzelnen Wohnungen eines Mehrfamilienhauses verschiedene Eigentümer, bestimmt die sogenannte Eigentümergemeinschaft den Inhalt der Hausordnung. Diesen legen sie etwa in der Eigentümerversammlung fest. Wohnen die Eigentümer selbst in der Wohnung, haben sie sich dabei genau wie ein Mieter an die Regeln der Hausordnung zu halten.

Problematisch bei einer Vermietung ist, dass die Hausordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht automatisch auf einen Mieter übergeht. Kommt es nun zu einem Verstoß der Mieterin gegen die aufgestellten Regeln, ist der Wohnungseigentümer haftbar. Wer eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft vermietet, sollte also die Hausordnung unbedingt zum Bestandteil des Mietvertrages machen. Als Eigentümer wissen Sie nicht, ob es innerhalb der Gemeinschaft einmal zu einer Änderung der Hausordnung kommt. Für diesen Fall sollten Sie sich im Mietvertrag eine etwaige Änderung der Hausordnung offenhalten.

Wie ist die Vorgehensweise bei Streitfällen?

Idealerweise versuchen Mieter und Vermieterinnen, Probleme zunächst in einem gemeinsamen Gespräch zu klären. Gibt es Streitigkeiten zwischen einzelnen Mieterinnen, sollten die Parteien ebenfalls versuchen, den Konflikt beizulegen. Gelingt das nicht, kann die Vermieterin eingeschaltet werden. Handelt es sich um Fälle, in denen ein Mieter sich nicht angemessen verhält, ist es dem Vermieter möglich, eine Abmahnung oder sogar eine Kündigung auszusprechen.

Die Hausordnung - FAQs

Welche Regeln gehören in die Hausordnung vermieteter Immobilien?

Eine Hausordnung regelt Rechte und Pflichten der Bewohner eines Mehrfamilienhauses. Sie beinhaltet vor allem Punkte, die ein geordnetes Zusammenleben erleichtern. Dazu zählen Regeln zur z.B. Haussicherheit, Ruhezeiten, Nutzung und Reinigung des Hausflurs oder Müllentsorgung. Hinweise zur Hausordnung und ein kostenloses Muster stellen wir Ihnen hier zur Verfügung.

Sollte die Hausordnung Teil des Mietvertrages sein?

Für die Gültigkeit der Hausordnung ist entscheidend, wo Mieter sie finden: als Aushang im Flur oder Teil des Mietvertrags. Generell gilt, dass im Hausflur ausgehängte Hausordnungen nicht über die Aufgaben aus dem Mietvertrag hinausgehen dürfen. Möchte der Vermieter dem Mieter mit der Hausordnung weitere Pflichten auferlegen, muss die Hausordnung Teil des Mietvertrags sein. Mehr Informationen zur Hausordnung finden Sie hier

Wie kann die Hausordnung einer Immobilie geändert werden?

Der Vermieter kann die im Flur ausgehängte Hausordnung jederzeit ändern. Dabei gilt jedoch: Die Aufgaben und Pflichten gelten nicht über die im Mietvertrag festgehaltenen Hausordnung hinaus. Andernfalls muss der Vermieter die Erlaubnis des Mieters einholen. Welche Inhalte in die Hausordnung gehören, erfahren Sie hier.

Was geschieht, wenn Mieter gegen die Hausordnung verstoßen?

Mieter, die wiederholt gegen die Hausordnung verstoßen, können vom Vermieter eine Abmahnung erhalten. Damit verwarnt der Vermieter den Mieter und fordert ihn auf, sich zukünftig an die Hausordnung zu halten. Verstößt der Mieter weiterhin gegen die Regeln, droht ihm eine Kündigung nach Abmahnung.

Welche Regeln in der Hausordnung sind ungültig?

Generell sind Regeln, die im Widerspruch mit dem Gesetz oder den Rechten des Mietvertrags stehen, in der Hausordnung ungültig. Die Hausordnung darf nicht in die Persönlichkeitsrechte des Mieters eingreifen. Das Verbot von Kinderlärm oder Besuch sind beispielsweise rechtlich nicht haltbar. Auch ein generelles Verbot von Tierhaltung können Vermieter in der Hausordnung nicht durchsetzen.

Hinweis:

Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten, -Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.

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