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Die Kündigung wegen Eigenbedarf

Wenn Vermieter ihren Mietern kündigen, lautet der häufigste Grund „Eigenbedarf“. Erfahren Sie, welche Kriterien die Kündigung wirksam.

Wann darf ein Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Nach §573 II Nr. 2 BGB darf ein Vermieter seinem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen, wenn er „die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.“

Als Angehörige gelten dabei die Kinder des Vermieters sowie seine Eltern, Großeltern, Geschwister, Enkel, Neffen, Nichten und Stiefkinder. Eigenbedarf kann ein Vermieter aber auch für Personen anmelden, die nicht mit ihm verwandt sind, aber Teil seines Haushalt sind: vom Lebenspartner über die Schwiegereltern bis hin zum Pflegepersonal.

Entfernte Verwandte wie Onkel, Tanten, Cousins, Cousinen, Schwager, Großneffen und –nichten oder geschiedene Ehegatten gehören nicht zu dem Personenkreis.

In diesen Fällen haben Vermieter kein Recht zur Kündigung:

  • Keine konkreten Eigenbedarfs-Pläne: Vermieter können nur dann wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn sie die Immobilie tatsächlich für diesen Zweck brauchen. Allein die Annahme, dass die Immobilie in der Zukunft von ihnen selbst oder einem Angehörigen genutzt werden könnte, reicht als Kündigungsgrund nicht aus.

  • Vorsätzliches Verschweigen: War dem Vermieter bereits bei Vertragsschluss klar, dass er zukünftig Eigenbedarf anmelden wird, dies seinem Mieter jedoch nicht mitgeteilt, ist das Kündigungsrecht ausgeschlossen.

Ist der Eigenbedarf nicht berechtigt oder sind Formvorschriften nicht eingehalten, ist die Kündigung nicht wirksam. Der Mieter darf in diesem Fall weiter in der Wohnung wohnen. Ist er bereits ausgezogen, hat er einen Anspruch auf Schadensersatz im Hinblick auf Umzugs- und Renovierungskosten sowie etwaige Maklergebühren und eine höhere Miete.

Wie erfolgt die Kündigung wegen Eigenbedarf?

Die Kündigung wegen Eigenbedarf muss beim Mieter schriftlich eingehen und in jedem Fall einen konkreten Grund für die Kündigung beinhalten. Das heißt, in dem Schreiben muss klar stehen, wer die Mietimmobilie nach dem Ende des Mietverhältnisses bewohnen soll.

Diese Punkte gehören in die Kündigung wegen Eigenbedarfs:

  • Name und Adresse von Vermieter und Mieter
  • Zeitpunkt, an dem das Mietverhältnis enden soll
  • Grund für Beendigung des Mietverhältnisses (z.B. Trennung vom Ehepartner, Familienzuwachs)
  • Hinweis auf Widerrufsrecht

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Welche Fristen gelten bei der Kündigung wegen Eigenbedarf?

Ein Vermieter darf auch eine Kündigung wegen Eigenbedarf nur im Rahmen der gesetzlichen Kündigungsfristen aussprechen. Nach §573 b BGB ist eine Kündigung, die am dritten Werktag eines Monats eingeht, zum Ende des übernächsten Monats wirksam. Das heißt: Will ein Vermieter das Mietverhältnis zum 31. Juli beenden, muss er seinem Mieter die Kündigung spätestens zum 3. Mai zustellen.

In der Regel gilt eine dreimonatige Kündigungsfrist. Wenn ein Mietverhältnis schon über einen sehr langen Zeitraum besteht, wird auch die Kündigungsfrist länger. Bei einem Mietzeitraum von mehr als acht Jahren beträgt sie beispielsweise neun Monate.

Sonderregelung zur Kündigungsfrist

In zwei Fällen gelten Sonderregelungen bei der Kündigungsfrist wegen Eigenbedarf.

Dies betrifft zum einen die Umwandlung einer vermieteten Mietwohnung in eine Eigentumswohnung. Will der neue Besitzer die erworbene Wohnung selbst beziehen, muss er Geduld haben. Denn eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs ist ihm erst nach einer Sperrfrist von drei Jahren (nach seiner Eintragung ins Grundbuch) erlaubt. In einigen Bundesländern kann die Frist sogar bis zu zehn Jahre betragen.

Zum anderen gilt eine veränderte Kündigungsfrist, wenn ein Vermieter seinem Mieter in einem Zweifamilienhaus kündigt, welches er selbst bewohnt. Zwar ist es ihm hier erlaubt, die Kündigung jederzeit auszusprechen, ohne dafür Gründe anzugeben. Die Kündigungsfrist beträgt dafür jedoch sechs Monate.

Widerspruchsrecht des Mieters

Mieter haben das Recht, Widerspruch gegen eine ordnungsgemäße Kündigung einzulegen, um sie so zu verhindern oder zumindest zu verzögern. Liegt ein besonderer Härtefall vor, hat der Mieter gute Chancen, erfolgreich zu widersprechen. Ein Härtefall liegt etwa vor, wenn ein Mieter krank, körperlich behindert, sehr alt oder etwa schwanger ist.

Hinweis

Aufgrund der stetigen Veränderung und Entwicklung der Rechtsprechung auf dem Gebiet des Mietrechts, übernehmen wir keine Haftung für den rechtlichen Bestand der Bestimmungen dieser Musterverträge und dazugehöriger Erläuterungen.

Mietpreise und Preisentwicklungen in deutschen Großstädten im Vergleich

Stadt Kaltmiete für eine Wohnung in Q2 2015 (€/m²) Kaltmiete für eine Wohnung in Q2 2018 (€/m²) Änderung (%)
Berlin 8,78 10,40 +18,5
Dresden 6,82 7,40 +9,5
Düsseldorf 9,29 10,40 +12,0
Frankfurt 11,96 12,70 +6,2
Hamburg 10,38 11,10 +6,9
Köln 9,71 11,00 +13,3
München 14,30 17,90 +25,2
Stuttgart 11,08 13,70 +23,6
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