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Wenn Vermieter ihren Mietern kündigen, lautet der häufigste Grund „Eigenbedarf“. Erfahren Sie in diesem Ratgeber unter anderem, wann ein Vermieter seinem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen darf, welche Kündigungsfristen gelten und welche Strafen bei vorgetäuschtem Eigenbedarf drohen. Außerdem stellen wir Ihnen ein kostenloses Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarf zur Verfügung.

Wann darf ein Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Nach §573 II Nr. 2 BGB darf ein Vermieter seinem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen, wenn er „die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.“

Kündigungen wegen Eigenbedarfs sind für diese Familienangehörigen anerkannt bzw. können in einigen Fällen per Nachweis über die besondere persönliche Verbundenheit zu der jeweiligen Person belegt werden:

Familienverhältnis Nachweis über „persönliche Verbundenheit“ erforderlich
Kinder, Stiefkinder und Enkel des Eigentümers nein
Eltern und Großeltern des Eigentümers nein
Geschwister, Neffen und Nichten des Eigentümers nein
Eingetragener Lebenspartner des Eigentümers nein
Ehepartner des Eigentümers (auch getrennt lebend) nein
Schwiegereltern und -kinder des Eigentümers nein
Tante/Onkel des Eigentümers ja
Cousins/Cousinen des Eigentümers ja
Großnichten und Neffen des Eigentümers ja
Schwägerinnen/Schwager des Eigentümers ja

Eigenbedarf kann ein Vermieter aber auch für Personen anmelden, die nicht mit ihm verwandt oder verschwägert sind: dazu zählen etwa der Lebenspartner, Kinder des Lebenspartners, Pflegekinder oder Hausangestellte wie Hausmeister.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf kann hingegen nicht durchgesetzt werden für:

    • ehemalige Lebensgefährten
    • geschiedene Lebenspartner
    • geschiedene Ehegatten

In diesen Fällen haben Vermieter kein Recht zur Kündigung:

    • Keine konkreten Eigenbedarfs-Pläne: Vermieter können nur dann wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn sie die Immobilie tatsächlich für diesen Zweck brauchen. Allein die Annahme, dass die Immobilie in der Zukunft von ihnen selbst oder einem Angehörigen genutzt werden könnte, reicht als Kündigungsgrund nicht aus.
    • Vorsätzliches Verschweigen: War dem Vermieter bereits bei Vertragsschluss klar, dass er zukünftig Eigenbedarf anmelden wird und hat er dies seinem Mieter nicht mitgeteilt, ist das Kündigungsrecht ausgeschlossen.

Auch, wenn ein Eigenbedarf nicht berechtigt ist oder die Formvorschriften nicht eingehalten wurden, ist die Kündigung nicht wirksam. Der Mieter darf in diesem Fall weiter in der Wohnung wohnen. Ist er bereits ausgezogen, hat er einen Anspruch auf Schadensersatz im Hinblick auf Umzugs- und Renovierungskosten sowie etwaige Maklergebühren bzw. Maklerkosten und eine höhere Miete.

Wie erfolgt die Kündigung wegen Eigenbedarf?

Die Kündigung wegen Eigenbedarf muss beim Mieter schriftlich eingehen und in jedem Fall einen konkreten Grund für die Kündigung beinhalten. Das heißt, in dem Schreiben muss klar stehen, wer die Mietimmobilie nach dem Ende des Mietverhältnisses bewohnen soll.

Diese Punkte gehören in die schriftliche Kündigung wegen Eigenbedarfs:

    • Name und Adresse von Vermieter und Mieter
    • Zeitpunkt, an dem das Mietverhältnis enden soll
    • Grund für Beendigung des Mietverhältnisses (z.B. Trennung vom Ehepartner, Familienzuwachs)
    • Hinweis auf Widerrufsrecht

Homeday stellt Ihnen für die Kündigung wegen Eigenbedarf ein kostenloses Musterschreiben inklusive zahlreicher Erläuterungen zur Verfügung.

Eigenbedarf: Welche Kündigungsfrist gilt?

Ein Vermieter darf auch eine Kündigung wegen Eigenbedarf nur im Rahmen der gesetzlichen Kündigungsfristen aussprechen. Nach §573 b BGB ist eine Kündigung, die am dritten Werktag eines Monats eingeht, zum Ende des übernächsten Monats wirksam. Das heißt: Will ein Vermieter das Mietverhältnis zum 31. Juli beenden, muss er seinem Mieter die Kündigung spätestens zum 3. Mai zustellen.

In der Regel gilt eine dreimonatige Kündigungsfrist. Wenn ein Mietverhältnis schon über einen sehr langen Zeitraum besteht, wird auch die Kündigungsfrist länger. Hier ein Überblick:

Länge des Mietverhältnisses Kündigungsfrist
Weniger als 5 Jahre 3 Monate
5 – 8 Jahre 6 Monate
Mehr als 8 Jahre 9 Monate

Zu noch längeren Kündigungsfristen kann es kommen, wenn Mieter und Vermieter den Wohnungsmietvertrag oder Hausmietvertrag bereits vor der Mietrechtsreform 2011 geschlossen und die Kündigungsfristen darin festgehalten haben.

Sonderregelung zur Kündigungsfrist bei Eigenbedarf

In zwei Fällen gelten Sonderregelungen bei der Kündigungsfrist wegen Eigenbedarf.

Dies betrifft zum einen die Umwandlung einer vermieteten Mietwohnung in eine Eigentumswohnung. Will der neue Besitzer die erworbene Wohnung selbst beziehen, muss er Geduld haben. Denn eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs ist ihm erst nach einer Sperrfrist von drei Jahren (nach seiner Eintragung ins Grundbuch erlaubt. In einigen Bundesländern kann die Frist sogar bis zu zehn Jahre betragen.

Zum anderen gilt eine veränderte Kündigungsfrist bei Eigenbedarf, wenn ein Vermieter seinem Mieter in einem Zweifamilienhaus kündigt, welches er selbst bewohnt. Zwar ist es ihm hier erlaubt, die Kündigung jederzeit auszusprechen, ohne dafür Gründe anzugeben. Die Kündigungsfrist beträgt dafür jedoch sechs Monate.

Was müssen Vermieter mehrerer Wohnungen bei der Kündigung wegen Eigenbedarf beachten?

Hat ein Vermieter mehrere Mietwohnungen, kann seine Kündigung wegen Eigenbedarfs unter diesen Umständen als missbräuchlich gelten und damit unwirksam sein:

    • Wenn zum Zeitpunkt der Kündigung eine seiner anderen Wohnungen bereits freisteht
    • Wenn zum Zeitpunkt der Kündigung bereits klar ist, dass eine seiner anderen Wohnungen in Kürze frei wird (z.B. wenn der Mieter seine Kündigung eingereicht hat)

Weitere Voraussetzungen:

    • Die sogenannte Alternativwohnung muss der ursprünglich wegen Eigenbedarf gekündigten Wohnung in Größe, Zuschnitt und Lage gleichen beziehungsweise den Bedarf des Vermieters decken.

Auch wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, muss der Vermieter nicht in jeden Fall auf die vergleichbare Wohnung zurückgreifen – etwa, wenn er nachvollziehbar und vernünftig begründet, warum er den Eigenbedarf explizit für die gekündigte Wohnung angemeldet hat. Er ist jedoch unter bestimmten Voraussetzungen dazu verpflichtet, die Alternativwohnung seinem gekündigten Mieter anzubieten.

Gut zu wissen:

Generell hat ein Vermieter mehrerer, vergleichbarer Wohnungen die freie Wahl, welchem Mieter er die Kündigung wegen Eigenbedarf ausspricht.

Kündigung wegen Eigenbedarf: Was, wenn der Vermieter keine natürliche Person ist?

Im Gegensatz zu einer natürlichen Person, können diese Personengruppen als Vermieter keine Kündigungen wegen Eigenbedarf aussprechen:

    • juristische Person
    • GmbH
    • Aktiengesellschaft
    • Kommanditgesellschaft

Anders sieht es bei einer Gesellschaft des Bürgerlichen Rechts (GbR) aus, zu welcher sich beispielsweise eine Erbengemeinschaft zusammenschließen kann. Auch wenn hier die GbR und nicht ein einzelner Erbe als natürliche Person der Vermieter ist, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs möglich – wenn zum Beispiel ein Erbe selbst oder ein berechtigter Angehöriger in die Immobilie einziehen möchte.

Widerspruchsrecht des Mieters

Mieter haben nach §574 BGB (Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung) das Recht, Widerspruch gegen eine ordnungsgemäße Kündigung einzulegen, um sie so zu verhindern oder zumindest zu verzögern. Liegt ein besonderer Härtefall vor, hat der Mieter gute Chancen, erfolgreich zu widersprechen. Ein Härtefall liegt etwa vor, wenn ein Mieter krank, körperlich behindert, sehr alt oder etwa schwanger ist.

Haben Mieter Anspruch auf Schadensersatz?

Laut §280 BGB Abs. 1 haben Mieter Anspruch auf Schadensersatz, wenn ein Vermieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft verletzt. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf ist dies etwa der Fall, wenn der Vermieter den Bedarf vortäuscht – also beispielsweise vorgibt, dass er selbst in der Immobilie wohnen möchte, aber gar nicht vorhat, dort einzuziehen. Der Mieter muss diese Täuschung jedoch nachweisen und auch zur Anzeige bringen, um Schadensersatzansprüche geltend zu machen – etwa für Kosten, die ihm im Rahmen des Auszugs entstanden sind.

Lässt sich die Kündigung wegen Eigenbedarf im Mietvertrag ausschließen?

Ja, es ist grundsätzlich möglich, die Kündigung wegen Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrag auszuschließen. Soll die Vereinbarung für länger als 12 Monate gelten, muss der Vermieter seinen Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung schriftlich im Mietvertrag festhalten.

Gut zu wissen:

Bei einem unbefristeten Mietvertrag hat die Vereinbarung auch nach einem Immobilienverkauf Bestand. Das heißt, auch der neue Eigentümer kann dem Mieter nicht wegen Eigenbedarf kündigen.

Ist ein Mietaufhebungsvertrag eine Option bei der Eigenbedarfskündigung?

Kündigt ein Vermieter seinem Mieter wegen Eigenbedarf, können sich beide Parteien auch einvernehmlich auf die Beendigung des Mietverhältnis mittels eines Mietaufhebungsvertrags einigen. Diese Option bietet sich zum Beispiel an, wenn der Vermieter fürchtet, dass seine Eigenbedarfskündigung rechtlich keinen Bestand hat und er keinen Widerruf beziehungsweise eine Anfechtung durch den Mieter riskieren möchte. Häufig nennen Mieter in so einem Fall eine Abfindung als Bedingung für den Aufhebungsvertrag. Die Höhe der Abfindung können beide Parteien im Aufhebungsvertrag festhalten.
Der Aufhebungsvertrag inklusive Abfindung ist auch eine Option, wenn ein Vermieter einen befristeten Mietvertrag wegen Eigenbedarfs kündigen möchte. Denn dieser schließt die Eigenbedarfskündigung von vornherein aus.

Drohen bei einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung Strafen?

Ja, wie bereits erwähnt, haben Mieter das Recht, bei einer nachweislich vorgetäuschten Kündigung wegen Eigenbedarf Schadenersatzansprüche geltend zu machen. In der Vergangenheit sahen einige Gerichte einen vorgetäuschten Eigenbedarf auch als Betrug. Als Strafe mussten Vermieter dann etwa für die ihren Mietern entstandenen Kosten für den Umzug, einen beauftragten Hausmakler bzw. Wohnungsmakler oder neue Einrichtungsgegenstände aufkommen – so das Urteil der Richter. Unter Umständen ist es auch möglich, dass der Mieter seine alte Wohnung auf Kosten des Vermieters erneut beziehen kann.

Hinweis:

Aufgrund der stetigen Veränderung und Entwicklung der Rechtsprechung auf dem
Gebiet des Mietrechts übernehmen wir keine Haftung für den rechtlichen Bestand der Bestimmungen dieser Musterverträge und dazugehöriger Erläuterungen.

Mietpreise und Preisentwicklungen in deutschen Großstädten im Vergleich

Stadt Kaltmiete für eine Wohnung in Q2 2015 (€/m²) Kaltmiete für eine Wohnung in Q2 2020 (€/m²) Änderung (%)
Berlin 8,78 11,00 +25,2
Dresden 6,82 7,80 +14,3
Düsseldorf 9,29 11,30 +21,6
Frankfurt 11,96 14,40 +20,4
Hamburg 10,38 11,90 +14,6
Köln 9,71 11,50 +18,4
München 14,30 18,60 +30,0
Stuttgart 11,08 14,50 +30,8
Hinweis:

Entdecken Sie sämtliche Miet-und Kaufpreise in ganz Deutschland sowie deren Preisentwicklung der vergangenen drei Jahre:
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Kündigung wegen Eigenbedarf - FAQs

Wann können Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Generell gilt, dass ein Vermieter dem Mieter kündigen kann, wenn er die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts nutzen will. Zu dem Personenkreis gehören neben direkten Verwandten oder Lebenspartnern damit auch Pflegepersonal oder Schwiegereltern. Für entfernte Verwandte kann allerdings kein Eigenbedarf angemeldet werden. Welche Regelungen bei Eigenbedarf zu beachten sind, haben wir hier für Sie zusammengefasst.

Wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf nicht zulässig?

Generell kann der Vermieter Eigenbedarf nur dann anmelden, wenn die Eigenbedarfs-Pläne konkret sind. Das heißt, er selbst oder die zulässigen Angehörigen werden die Immobilie in naher Zukunft tatsächlich nutzen. Eine generelle Absicht, die Immobilie nutzen zu wollen, reicht für die Kündigung nicht aus. Auch wenn der Vermieter einen geplanten Eigenbedarf bei Vertragsabschluss verheimlicht, ist die Kündigung nicht zulässig.

Was ist bei der Kündigung wegen Eigenbedarf zu beachten?

Die Kündigung wegen Eigenbedarf erfolgt schriftlich und unter Nennung des Kündigungsgrundes. Zulässige Kündigungsgründe sind z.B. die Trennung vom Ehepartner oder Familienzuwachs. In der Regel gilt eine dreimonatige Kündigungsfrist.Sie lässt sich bei lange bestehenden Mietverhältnissen aber auch ausdehnen. Was Sie bei der Kündigung wegen Eigenbedarf außerdem beachten sollten, erfahren Sie hier.

Kann der Mieter sich gegen die Kündigung wegen Eigenbedarf wehren?

Ein Mieter hat grundsätzlich das Recht, Widerspruch gegen die Kündigung seiner Wohnung einzulegen. Dadurch kann er seinen Auszug möglicherweise verzögern oder sogar ganz verhindern. Liegt ein besonderer Härtefall vor, hat der Widerspruch Aussicht auf Erfolg. Als Härtefall zählt beispielsweise, wenn ein Mieter krank, sehr alt oder schwanger ist.

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