Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf

Musterdokument: Bei Eigenbedarf an der Immobilie kann dem Mieter gekündigt werden.

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Die Kündigung wegen Eigenbedarf

Als Ausdruck des Grundrechts am Eigentum (Art. 14 GG) soll einem Vermieter das Recht zur Kündigung zustehen, sofern er aufgrund nachvollziehbarer Gründe sein Eigentum selbst bzw. für nahestehende Personen benötigt. Das Recht besteht, wenn die Mietsache berechtigterweise tatsächlich für Eigenbedarf gebraucht und die Kündigung nicht lediglich auf einem vagen Verdacht für potenziellen Eigenbedarf oder vorgeschobene Gründen gestützt wird.

Allgemeine Hinweise zur Kündigung wegen Eigenbedarf

Kündigungsrecht

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf nach § 573 II Nr. 2 BGB kommt für Sie als Vermieter in Betracht, wenn Sie die von Ihnen vermietete Mietsache nun für sich, Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts benötigen und auch tatsächlich für den Zweck des Eigenbedarfs in Anspruch nehmen werden.

Ausschluss des Kündigungsrechts

Das Recht zur Kündigung wegen Eigenbedarf ist ausgeschlossen, wenn der zukünftige Eigenbedarf schon bei Vertragsschluss feststand und der Vermieter den Mieter hierauf nicht hingewiesen hat. Allerdings bedeutet dies nicht, dass der Vermieter stets einschätzen muss, ob in Zukunft möglicherweise Eigenbedarf vorliegen könnte.

Berechtigter Eigenbedarf

Der Vermieter muss nachvollziehbare Gründe für den benötigten Eigenbedarf haben. Berechtigter Eigenbedarf besteht nur, wenn die Mietsache überwiegend zu Wohnzwecken weitergenutzt werden soll. Eine etwaige gewerbliche Nutzung muss sich wenn überhaupt auf ein Minimum beschränken. Ein Bedarf an der Mietsache besteht z.B. immer dann, wenn sie als Alterswohnsitz dient oder wegen Familienzuwachs, Trennung oder Pflegebedürftigkeit unerlässlich ist. Auch der nur vorübergehende Gebrauch zum Eigenbedarf kann berechtigt sein, muss aber nachvollziehbar erklärt werden.

Unberechtigter Eigenbedarf

Eigenbedarf ist dann unberechtigt, wenn damit Rechtsmissbrauch begangen wird. Dies ist zum einen der Fall, wenn der Eigenbedarf an sich lediglich vorgetäuscht ist. Zum anderen soll dem Vermieter das Recht, dem Mieter zu kündigen, auch dann nicht zustehen, wenn ihm eine zweite für seine Zwecke genauso gut geeignete Mietsache als Alternative zur Verfügung steht. Darüber hinaus ist die Beanspruchung des Eigentums missbräuchlich, wenn die vermietete Immobilie die Nutzungswünsche des Vermieters gar nicht erfüllen kann (z.B. Wohnung im 5. Stock ohne Aufzug für altersschwache Großeltern) oder der vom Vermieter angegebene Wohnbedarf in keinem angemessenen Verhältnis zur Nutzungsmöglichkeit der Mietsache steht (z.B. Haus mit 6 Zimmern für Mutter und Kind nach Trennung).

Berechtigte Personen

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist nur rechtens, wenn die Mietsache für bestimmte nahestehende Personen benötigt wird. Zu den Personen, für die die Mietsache in Anspruch genommen werden darf, zählen neben dem Vermieter selbst der engere Familienkreis des Vermieters, (Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel, Großeltern, Stiefkinder, Nichten und Neffen), aber auch nahestehende zum Haushalt gehörende Personen außerhalb des Verwandtschaftskreises (z.B. Ehegatten/eingetragene Lebenspartner einschließlich deren Kinder, Schwiegereltern oder Pflegepersonal).

Unberechtigte Personen

Sofern kein besonderer Umstand bzw. keine besondere persönliche Verbundenheit vorliegen, gehören entferntere Verwandte und sonstige Personen nicht zum berechtigten Personenkreis. Vom Recht auf Eigenbedarf dürfen Cousins, Cousinen, Großnichten und -neffen, Onkel, Tanten, geschiedene Ehegatten, Kinder des Lebensgefährten, Patenkinder, Schwager bzw. Schwägerinnen somit grundsätzlich keinen Gebrauch machen.

Form der Kündigung

Die Kündigung muss in Schriftform erfolgen und die vom Vermieter darzulegenden Gründe, warum, wann und für wen er die Mietsache benötigt, beinhalten. Ein einfacher Hinweis auf Eigenbedarf genügt dafür nicht. Vielmehr muss 1. der konkrete Grund für den Bedarf an der Mietsache dargelegt, 2. der gewählte Zeitpunkt der Kündigung unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfristen nachvollziehbar erläutert sowie 3. die einziehende Person bzw. das (Verwandtschafts-)Verhältnis konkret benannt werden.

Kündigungsfrist

Bei der Kündigung wegen Eigenbedarf sind wie bei jeder ordentlichen Kündigung die gesetzlichen Kündigungsfristen zu beachten. Diese bestimmen sich nach § 573 b BGB. Danach ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Das bedeutet, dass die Kündigung beispielsweise spätestens bis zum 3. 1. zugehen muss, damit das Mietverhältnis zum 31. 3. beendet werden kann. Grundsätzlich ist also von einer etwa dreimonatigen Kündigungsfrist auszugehen. Besteht das Mietverhältnis allerdings schon länger, so verlängert sich auch die Kündigungsfrist. Bei einem Mietverhältnis von über 5 Jahren beträgt sie 6 Monate, bei über 8 Jahren sogar 9 Monate.

Besondere Voraussetzungen

In zwei Fällen sind Besonderheiten zu beachten. Dies ist zum einen der Fall, wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird. War die neu entstandene Eigentumswohnung schon zuvor vermietet, so kann der neue Eigentümer sein Recht zur Eigenbedarfskündigung zunächst nicht ausüben. Er unterliegt grundsätzlich einer Sperrfrist von etwa 3 Jahren. Diese Frist kann von den einzelnen Bundesländern sogar auf bis zu 10 Jahre erhöht werden. Zum anderen ist der Fall, dass der Vermieter in einem Zweifamilienhaus lebt und eine Wohnung vermietet, auch ein spezieller. Hier kann er zwar ohne Angabe von Gründen jederzeit kündigen, allerdings mit einer längeren Kündigungsfrist von mindestens 6 Monaten.

Unwirksamkeit und Konsequenzen

Wenn die Kündigung unwirksam ist (d.h. wenn der Eigenbedarf unberechtigt ist, der Grund für den Eigenbedarf wegfällt oder die Formvorschriften nicht eingehalten wurden), darf der Mieter in der Mietsache bleiben bzw. nach bereits erfolgtem Auszug Schadensersatz für die neue höhere Miete sowie für Umzugs-, Makler- und Renovierungskosten verlangen. Daher sollten Sie als Vermieter stets auf die Wirksamkeitsvoraussetzungen achten.

Widerspruch

Der Mieter kann einer ordnungsgemäßen Kündigung auch widersprechen, damit sie keine Wirkung entfaltet oder zumindest die Kündigungsfrist hinausgeschoben wird. Der Widerspruch hat Aussicht auf Erfolg, wenn ein besonderer Härtefall auf Seiten des Mieters vorliegt. Dies ist im Falle von körperlicher Behinderung, Krankheit oder hohem Alter möglich. Auch im Falle einer Schwangerschaft kann ein Widerspruch erfolgreich sein und zumindest eine längere Räumungsfrist nach sich ziehen. Sie Als Vermieter trifft die Pflicht, den Mieter auf dieses Widerspruchsrecht und etwaige Form- bzw. Fristvoraussetzungen hinzuweisen.

Besonderer Tipp: Damit der Mieter den Zugang der Kündigung nicht bestreiten kann, sollten Sie die Kündigung als Einschreiben versenden (dabei müssen Sie aber an die Dauer der Versendung für die Einhaltung der Kündigungsfristen denken) oder den Brief zusammen mit einem Zeugen persönlich übergeben.

Bitte beachten Sie: Aufgrund der stetigen Veränderung und Entwicklung der Rechtsprechung auf dem Gebiet des Mietrechts, übernehmen wir keine Haftung für den rechtlichen Bestand der Bestimmungen dieser Musterverträge und dazugehöriger Erläuterungen.

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