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Welche Arten von Hausmietverträgen gibt es?

Vermieter haben die Möglichkeit, ihre Immobilie entweder befristet oder unbefristet zu vermieten. Für beide Fälle gibt es unterschiedliche Mietverträge – und unterschiedliche Bedingungen.

Wann bietet sich ein befristeter Mietvertrag an?

Ein befristeter Mietvertrag legt den Mietzeitraum auf eine bestimmte Zeit fest. Das heißt, der Beginn und das Ende des Vertrags sind klar definiert. Allerdings ist ein Vermieter nur dann berechtigt, einen Mietvertrag für ein Haus zu befristen, wenn er einen berechtigten Grund nach § 575 BGB hat. Dies ist der Fall, wenn der Vermieter im Anschluss an die Mietzeit

    • selbst in das Haus einziehen möchte beziehungsweise ein Familienangehöriger oder ein Angehöriger seines Haushalts
    • das Haus abreißen, wesentlich verändern oder in großem Umfang sanieren möchte
    • „die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will“

Der jeweilige Grund muss zwingend Bestandteil des Mietvertrags sein. Fehlt er, ist die Befristung unwirksam und der Mietvertrag für ein Haus unbefristet gültig.

Gut zu wissen: Während der Vertragslaufzeit haben in der Regeln weder Mieter noch Vermieter die Möglichkeit, das Mietverhältnis mittels einer ordentlichen Kündigung zu beenden. Zu jeder Zeit besteht jedoch das Recht zur außerordentlichen und besonderen Kündigung (zum Beispiel: Kündigung wegen Zahlungsverzug oder Kündigung wegen Abmahnung ).

Der Mieter ist berechtigt, vier Monate vor Vertragsende beim Vermieter nachzufragen, ob der Grund für die Befristung noch aktuell ist. Verzögert er sich – zum Beispiel, weil der Eigentümer später einziehen möchte – ist der Mieter berechtigt, eine entsprechende Verlängerung seines Mietvertrags für das Haus einzufordern. Wenn die Gründe für die Befristung komplett entfallen, kann er sogar verlangen, dass der Vermieter das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert. In jedem Fall ist der Vermieter hier in der Beweispflicht.

Homeday stellt Vermietern ein Musterdokument für den befristeten Mietvertrag für ein Haus kostenlos zur Verfügung:

Hinweis:

Weiterführende Informationen erhalten Sie in der kommentierten Version des befristeten Mietvertrags für ein Haus.
Befristeter Hausmietvertrag – kommentiert

Wann macht ein unbefristeter Mietvertrag Sinn?

In einem unbefristeten Mietvertrag einigen sich Mieter und Vermieter darauf, das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit laufen zu lassen. Das bedeutet, dass eine ordentliche Kündigung sowohl von Seiten des Mieters als auch des Vermieters jederzeit möglich ist. Nach § 573 c BGB beträgt die Frist für eine ordentliche Kündigung in der Regel drei Monate. Nach fünf beziehungsweise acht Jahren verlängert sie sich um je drei Monate.

Gut zu wissen: Auch bei einem unbefristeten Mietvertrag ist es möglich, einen Zeitraum festzulegen, der eine ordentliche Kündigung ausschließt. Der sogenannte Kündigungsausschluss ist für maximal vier Jahre möglich.

Homeday stellt Vermietern ein Musterdokument des unbefristeten Hausmietvertrags zur Verfügung.

Hinweis:

Weiterführende Informationen erhalten Sie in der kommentierten Version des unbefristeten Hausmietvertrags:
Unbefristeter Hausmietvertrag – kommentiert

Was steht im Mietvertrag für ein Haus?

Die Form des Mietvertrags für ein Einfamilienhaus ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Vor allem bei befristeten Verträgen empfiehlt es sich nach §550 BGB jedoch, den Vertrag schriftlich zu schließen.

Diese Punkte sollte der Mietvertrag für ein Haus beinhalten:

    • Name und Anschrift des Vermieters
    • Name sowie persönliche Daten des Mieters
    • Adresse des Mietshauses
    • Aufschlüsselung des Wohnraums: Anzahl und Bezeichnung der einzelnen Räume sowie der mitvermieteten Flächen
    • Datum, ab dem der Mietvertrag läuft
    • ggf. Datum, zu dem der Mietvertrag für das Haus endet (bei Befristung)
    • ggf. Begründung für Befristung (z.B. Eigenbedarf, Sanierung)
    • Höhe der Miete sowie deren Aufschlüsselung (Betriebskosten, Kosten für Stellplatz etc.)
    • ggf. Mietanpassungsvereinbarungen wie Index- oder Staffelmiete
    • Regelung zur Zahlung der Miete (inklusive Daten Mietkonto)
    • Zahl und Art der an den Mieter übergebenen Schlüssel
    • Bedingungen zur Nutzung des Wohnraums
    • Regelungen zu Reparaturleistungen
    • ggf. Hinweis auf Widerrufsrecht

Auch Themen wie Untervermietung, Tierhaltung oder das Anbringen von Rauchmeldern gehören in den Mietvertrag für ein Haus.
Der zweifach ausgefertigte Mietvertrag ist vom Mieter und Vermieter zu unterschreiben. Jede Partei erhält ein Exemplar für ihre Unterlagen.

Wie lässt sich ein Mietvertrag vermieterfreundlich gestalten?

Wer ein Haus vermieten möchte, sollte darauf achten, seinem Mieter einen vermieterfreundlichen Mietvertrag vorzulegen. Das bedeutet, dass bestimmte Regelungen des Vertrags vorteilhaft für den Vermieter sind beziehungsweise ihn nicht benachteiligen. Grund dafür ist, dass das deutsche Mietrecht vor allem den Mieter schützt – vom Hausrecht bis zur Mietminderung bei Mängeln. Beim Mietvertrag für ein Haus haben Vermieter jedoch die Möglichkeit, bestimmte Punkte in ihrem Sinne zu regeln.

Beispiele für vermieterfreundliche Regelungen:

    • Mietkaution: Vereinbaren Sie unbedingt, wann und wie viel Mietkaution Ihr Mieter zu zahlen hat. Steht nichts über die Kaution im Mietvertrag für ein Haus, haben Sie auch kein Recht, diese einzufordern.
    • Kleinreparaturen: Um am Ende nicht selbst alle Rechnungen zu zahlen, sollten Sie im Mietvertrag genau regeln, in welcher Höhe sich Mieter an anfallenden Kleinreparaturen jährlich zu beteiligen haben.

Ist der Hausmietvertrag widerrufbar?

Hat der Mieter das Haus vor Vertragsunterzeichnung nicht besichtigt, hat er das Recht, den Vertrag nach §312 IV zu widerrufen. Die Widerrufsbelehrung sollte in diesem Fall zwingend Bestandteil des Mietvertrags sein.

Hinweis

Aufgrund der stetigen Veränderung der Rechtsprechung auf dem Gebiet des Mietrechts übernehmen wir keine Haftung für den rechtlichen Bestand der Bestimmungen dieser Musterverträge und dazugehöriger Erläuterungen.

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