Mietvertrag zur Hausvermietung

Musterdokument

Der Hausmietvertrag

Für die Hausvermietung gibt es zwei verschiedene Formen von Mietverträgen:

Der befristete Hausmietvertrag

Bei der Vermietung eines Hauses gelten die gleichen Grundsätze wie bei der Vermietung von Wohnungen. Wenn Sie ein Einfamilienhaus befristet vermieten wollen, müssen Sie genauso wie bei der befristeten Wohnungsvermietung einen Grund für die Befristung angeben. Dennoch unterscheidet sich der Mietvertrag für Häuser in einigen Punkten von dem für Wohnungen. So besteht bei einem Einfamilienhaus beispielsweise nicht die Notwendigkeit, einen gesonderten Verteilerschlüssel für die Nebenkosten zu vereinbaren, da der Mieter hier als einzige Mietpartei im Haus die Nebenkostenabrechnung selbst übernehmen kann. Auch eine Hausordnung, die das gemeinschaftliche Leben regelt, ist nicht notwendig. Andererseits bedarf es bei einem Mietvertrag über ein Einfamilienhaus zusätzlicher Regelungen bezüglich etwaiger Nebenanlagen, die oft mitvermietet werden (z.B. Garten, Garage, Stellplatz etc.). Es gelten außerdem Besonderheiten im Hinblick auf Anliegerpflichten, die Wohnfläche und Betriebskosten. Näheres dazu erklären wir Ihnen in der kommentierten Fassung des Haus-Mietvertrags.

Nähere Informationen und Tipps stellen wir Ihnen in der kommentierten Version des befristeten Mietvertrags zur Verfügung:

Der unbefristete Hausmietvertrag

Der unbefristete Mietvertrag ist die gängige Vertragsform, weswegen er als Standard-Mietvertrag gilt. Unbefristet bedeutet, dass keine Mietdauer festgelegt wird und der Vertrag so lange läuft, bis er von einem der beiden Vertragsparteien gekündigt wird. Dabei gelten beim Haus-Mietvertrag gleiche Regelungen wie beim Wohnungs-Mietvertrag. Dennoch empfehlen wir Ihnen, bei der Vermietung eines Einfamilienhauses einen Vertrag für die Hausvermietung zu nutzen, da es einige Besonderheiten bezüglich der jeweiligen Mietsache zu beachten gibt. So besteht bei Einfamilienhäusern beispielsweise eine andere Regelung in Bezug auf auf die Nebenkostenabrechnung. Auch müssen teilweise Sonderregelungen in Bezug auf die Nutzung von Nebenanlagen (z.B. Garten, Garage, Stellplatz etc.) und Anliegerpflichten getroffen werden. Nähere Infos dazu geben wir Ihnen in der kommentierten Fassung des Mietvertrags, die Sie beim Download automatisch mit erhalten.

Nähere Informationen und Tipps stellen wir Ihnen in der kommentierten Version des befristeten Mietvertrags zur Verfügung:

Was sollte im Hausmietvertrag stehen?

  • Immobilie mit der genauen Anschrift

  • Vollständiger Name und wichtige personenbezogene Daten des Vermieters und Mieters
  • Größe der Mietsache und detaillierte Auflistung der zu vermietenden Räume und Flächen sowie Angaben zu Gartennutzung-/pflege, Rauchwarnmeldern o.Ä.
  • Detaillierte Auflistung der zu zahlenden Mietkosten samt Aufschlüsselung und ggfs. Mieterhöhungen
  • Genauer Zeitraum der Mietzeit einschließlich Begründung für die Befristung der Mietzeit (bei befristetem Vertrag), Genaue Angabe des Mietbeginns und ggfs.
  • Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses (bei unbefristetem Vertrag)
  • Höhe der Mietkaution (alternativ Vereinbarung einer anderen Mietsicherheit)
  • Angabe des Vermieterkontos, auf das die Miete und ggfs. Kaution überwiesen werden soll
  • Auflistung der Betriebskosten bzw. Heiz- und Warmwasserkosten

  • Genaue Anzahl der übergebenen Schlüssel und Art der Schlüssel
  • Zustand des Hauses (renoviert/unrenoviert)

Allgemeine Hinweise

Wohnungseigentumsgesetz (befristeter Hausmietvertrag)

Wenn das Haus, welches vermietet werden soll, auf einem Grundstück steht, das nicht allein Ihnen, sondern mehreren Eigentümern gehört, müssen Sie bei Abschluss des Mietvertrages die Bestimmungen des Wohnungseigentümergesetzes berücksichtigen. Diese geben in Bezug auf Flächen und Einrichtungen, die im Miteigentum stehen, nämlich gewisse Voraussetzungen vor. So werden etwa die Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse der Miteigentümer zu verbindlichen Vorgaben für jeden einzelnen Eigentümer gemacht. Ein Eigentümer darf mit seinem Mietvertrag also nicht gegen die Ordnung bzw. die Beschlüsse verstoßen. Klauseln des Mietvertrags, die sich auf solch verbindliche Vorgaben beziehen, betreffen insbesondere die Nutzung von gemeinschaftlichen Flächen sowie Veränderungen an gemeinschaftlichen Objekten. Bei diesen Klauseln ist daher eine Überprüfung der Vereinbarkeit geboten.

Wohnungseigentumsgesetz (unbefristeter Hausmietvertrag)

Falls Ihnen das Haus zwar alleine gehört, das Grundstück aber im Eigentum Mehrerer steht, müssen Sie auf die Bestimmungen des Wohnungseigentümergesetzes achtgeben, denn dann sind Sie dazu verpflichtet, auch in Bezug auf Ihren eigenen Mietvertrag die Interessen des/der anderen Eigentümer(s) zu berücksichtigen. Wenn von den Eigentümern nämlich in der Eigentümerversammlung oder der Gemeinschaftsordnung Regelungen zu gemeinsamen Flächen/Einrichtungen beschlossen wurden, dürfen die Bestimmungen des Mietvertrages diesen Beschlüssen nicht zuwiderlaufen. Daher ist besonders Acht zu geben bei Bestimmungen bezüglich der Reinigung und Nutzung von gemeinsamen Objekten sowie im Hinblick auf Reparaturen und bauliche Veränderungen an solchen Objekten.

Preisgebundener Wohnraum (befristeter Hausmietvertrag)

Die Vorgaben des Wohnungsbindungsgesetzes sind für Sie dann verbindlich, falls Ihr Haus preisgebundenen Wohnraum begründet. Dafür muss der Bau des Hauses zum Zwecke der Förderung von sozialem Wohnungsbau mit öffentlichen Mitteln finanziert worden sein. Als Vermieter eines solchen Wohnraums dürfen Sie lediglich eine Miete verlangen, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Dadurch soll der Zweck des sozialen Wohnungsbaus, die Unterstützung von Bedürftigen, gesichert werden. Daher sind im Übrigen nur eine eingeschränkte Verwendung der Mietkaution sowie eine Mieterhöhung lediglich im Rahmen von gesteigerten Aufwendungen erlaubt. Um überprüfen zu können, ob Sie als Vermieter diese Vorgaben tatsächlich berücksichtigen müssen, ist Ihnen zu raten, sich eine Bescheinigung über den Bedarf einer Sozialwohnung aushändigen zu lassen. Diese sollten Sie dann auch innerhalb von zwei Wochen der zuständigen Stelle vorzeigen.

Preisgebundener Wohnraum (unbefristeter Hausmietvertrag)

Die Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes sind für Sie dann maßgeblich, wenn der Hausbau durch die Förderung öffentlicher Mittel verwirklicht wurde und dem Zweck des sozialen Wohnens zur Unterstützung bestimmter Personengruppen dienen soll. Zur Sicherstellung, dass das Haus an eben solche bestimmten Personengruppen vermietet wird, sollten Sie sich als Vermieter eine Wohnberechtigung aushändigen lassen und innerhalb von zwei Wochen der zuständigen Stelle vorzeigen. Bei der Vermietung des Hauses ist es Ihnen dann nicht gestattet, eine höhere Miete einzunehmen, als es zur Deckung der laufenden Aufwendungen notwendig ist. Die Miete darf nur dann gesteigert werden, wenn sich die Aufwendungen entsprechend steigern. Die neben der Miete zu zahlenden Betriebskosten müssen einzeln und konkret benannt werden, sodass eine genaue Vorstellung der zukünftigen Kosten möglich ist. Außerdem dürfen Sie eine Kaution lediglich für bestimmte gesetzlich festgelegte Ansprüche anfordern.

Widerrufsrecht (befristeter Hausmietvertrag)

Achten Sie auf ein mögliches Widerrufsrecht des Mieters. Dieses besteht gemäß § 312 IV BGB, sofern Sie als Vermieter Unternehmer sind (wenn die Vermietung Ihrerseits als professionelle Tätigkeit angesehen werden kann, z.B. bei einer regelmäßig wiederkehrenden Vermietung von etwa 8-10 Mietobjekten), der Mieter Verbraucher ist (wenn die Anmietung zu rein oder zumindest überwiegend privater Nutzung geschieht) und das Haus vor Abschluss des Mietvertrages nicht besichtigt wurde. Im Falle dieser Voraussetzungen, sollten Sie das Widerrufsrecht zumindest zeitlich einschränken, indem Sie eine Widerrufsbelehrung in den Mietvertrag aufnehmen. Dadurch hat der Mieter lediglich 14 Tage Zeit, um dem Vertrag zu widersprechen. Ohne eine solche Belehrung hätte er dafür ein ganzes Jahr und 14 Tage Zeit. Bestenfalls schließen Sie das Widerrufsrecht natürlich komplett aus, indem Sie vor Mietvertragsschluss vorsichtshalber eine Besichtigung durchführen. Als Nachweis sollten Sie bei der Besichtigung Name und Anschrift des Mieters notieren und später bei Abschluss des Vertrages den Besichtigungstermin dokumentieren.

Widerrufsrecht (unbefristeter Hausmietvertrag)

Treten Sie als Vermieter bei der Vermietung unternehmerisch auf, d.h. üben Sie die Vermietung dauerhaft und professionell mit etwa 8-10 Mietobjekten aus, müssen Sie in eventuell bestehendes Widerrufsrecht beachten. Wenn der Mieter das Haus zu überwiegend privaten Zwecken anmietet und vor Abschluss des Mietvertrages selbst nicht besichtigt hat, steht ihm nämlich gemäß § 312 IV BGB das Verbraucherrecht des Widerrufs zu. Sie als Vermieter sollten dann eine Widerrufsbelehrung an den Mietvertrag anheften, um dem Mieter nur 14 Tage Zeit für Ausübung dieses Widerrufsrechts zu geben. Tun Sie dies nicht, hat der Mieter ein ganzes Jahr und 14 Tage Zeit, um von seinem Recht Gebrauch zu machen. Wenn möglich, sollten Sie das Widerrufsrecht aber gänzlich ausschließen, indem Sie das Haus mit dem Mieter zusammen vor Abschluss des Vertrages besichtigen und dies mit Namen und Anschrift des Mieters dokumentieren (Besichtigungstermin ist zusätzlich auch im Mietertrag selbst zu notieren).

Schriftform (befristeter Hausmietvertrag)

Eine besondere Form müssen Sie bei Abschluss eines Mietvertrages grundsätzlich nicht einhalten. Falls Sie einen befristeten Mietvertrag aber für mehr als ein Jahr eingehen wollen, sollten Sie diesen schriftlich schließen (wozu auch das Zusammenheften aller Vertragsbestandteile gehört). Andernfalls ist der Vertrag zwar nicht unwirksam, er gilt aber gemäß § 550 BGB nicht mehr als befristet, sondern als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Er kann dann im Übrigen frühestens ein Jahr nach Überlassung des Mietobjekts gekündigt werden.

Schriftform (unbefristeter Hausmietvertrag)

Ein Mietvertrag bedarf zu seiner Wirksamkeit keiner besonderen Form. Selbst eine mündliche Vereinbarung ist zulässig. Allerdings ist dann, wenn Sie für den Mietvertrag einen Kündigungsverzicht vereinbaren und dieser für länger als ein Jahr gelten soll, eine schriftliche Vereinbarung erforderlich, vgl. § 550 BGB. Andernfalls ist zwar nicht der gesamte Vertrag unwirksam, wohl aber der Kündigungsverzicht, der über ein Jahr hinausgeht. Das heißt, dass die Kündigung dann nur für höchstens ein Jahr ausgeschlossen ist. Müssen Sie die Schriftform berücksichtigen, so sollten Sie auch dafür sorgen, dass sämtliche Bestandteile des Vertrages aneinandergeheftet sind.

Energieausweispflicht (befristeter Hausmietvertrag)

Abgesehen von gewissen Voraussetzungen beim Mietvertrag selbst, haben Sie bei der Vermietung die Pflicht, einen gültigen Energieausweis für das Mietobjekt vorzulegen. In einem Inserat sind gewisse Daten zum Energieverbrauch anzugeben und spätestens bei der Besichtigung muss der komplette Ausweis gut sichtbar ausgehangen bzw. ausgehändigt werden. Von dieser Pflicht befreit sind Sie nur dann, wenn das zu vermietende Haus eine Nutzfläche von weniger als 50 qm hat oder ein Baudenkmal ist. Greift allerdings keiner dieser Ausnahmen ein, sollten Sie der Energieausweispflicht nachkommen, um möglichen Bußgeldern zu entgehen.

Energieausweispflicht (unbefristeter Hausmietvertrag)

Als Vermieter trifft Sie neuerdings auch die Pflicht, bei der Hausbesichtigung einen Energieausweis vorzuweisen (entweder durch Vorlage oder öffentlichen Aushang). Bereits das Inserat der Immobilie muss einige Kerndaten dieses Ausweises enthalten, damit sich die Mieter einen Überblick über den Zustand des Hauses verschaffen können. Kommen Sie dieser gesetzlich festgelegten Pflicht nicht nach, droht Ihnen auch hier ein mögliches Bußgeld. Dies ist nur dann nicht der Fall, wenn Sie Mietsachen von unter 50 qm Nutzfläche oder Denkmalgeschützte Häuser vermieten. Diese Varianten sind von der Energieausweispflicht befreit.

Meldepflicht (befristeter Hausmietvertrag)

Nach Abschluss des Mietvertrages trifft Sie als Vermieter neuerdings die Pflicht, dem Mieter innerhalb von zwei Wochen den Ein- bzw. Auszug zu bestätigen, damit sie dieser bei der Meldebehörde vorlegen kann. Daher müssen Sie als Vermieter darauf achten, dass die Bestätigung gewisse Mindestdaten enthält. Dazu gehören Name und Adresse von Ihnen als Vermieter sowie Name(n) des(/r) Mieter, Anlass der Bestätigung (Ein- oder Auszug), Datum des Ein- oder Auszugs und Adresse des gemieteten Objekts. Halten Sie diese Vorgaben nicht ein oder erstellen Sie eine solche Bestätigung gar nicht erst, müssen Sie unter Umständen auch hier mit einem Bußgeld rechnen. Sind Sie hingegen der Pflicht gewissenhaft nachgekommen, sollten Sie sich über die tatsächliche An- bzw. Abmeldung bei der Meldebehörde vergewissern, um sich keinerlei Vorwürfen von unterlassener Mitwirkung aussetzen zu müssen.

Meldepflicht (unbefristeter Hausmietvertrag)

Über die An- bzw. Abmeldung eines Mieters müssen Sie als Vermieter (oder ein von Ihnen beauftragter Verwalter) seit dem 1. 11. 2015 eine Bescheinigung ausstellen. Diese muss dem Mieter innerhalb von zwei Wochen vorgelegt werden, damit dieser sie bei der Meldebehörde abgibt. Ob er dies tatsächlich tut, können Sie bei eben jener Behörde erfragen. Inhaltlich dürfen bei der Bescheinigung folgende Angaben nicht fehlen: Name und Adresse des Vermieters, Art des Vorgangs (Ein- oder Auszug) samt Datum, Adresse der Mietsache und Namen der meldepflichtigen Personen. Kommen Sie Ihrer Mitwirkungspflicht nicht ordnungsgemäß nach, kann Ihnen ein Bußgeld zugeteilt werden.

Wann Sie ein Haus befristet vermieten dürfen

Ein befristeter Mietvertrag unterliegt aufgrund der Nachteiligkeit für den Mieter von vornherein gewissen gesetzlichen Voraussetzungen und kommt daher nur in Frage, wenn Sie als Vermieter für die Begrenzung der Mietvertragsdauer einen in § 575 BGB aufgelisteten Grund nennen können. Als mögliche Gründe kommen danach nur Eigenbedarf, zulässige bauliche Maßnahmen am Haus oder die Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten in Betracht. Trifft ein solcher Grund bei Ihnen zu, sollten Sie von einem befristeten Vertrag Gebrauch machen. Dadurch besteht für Sie während der Mietvertragszeit finanzielle Sicherheit, vor allem da der Mieter den befristeten Vertrag grundsätzlich nicht kündigen kann (es sei denn er kann von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, d.h. bei einem berechtigten Interesse an der vorzeitigen Beendigung und Stellung eines geeigneten Nachmieters). Sie sollten aber beachten, dass dasselbe natürlich für Sie als Vermieter gilt. Das bedeutet, eine vorzeitige Beendigung ist in der Regel auch von Ihrer Seite her ausgeschlossen. Möglich ist sie nur dann, wenn Sie sich mit dem Mieter dahingehend einigen oder die Befristung des Mietvertrages nicht wirksam ist (z.B. wenn kein Grund für die Befristung besteht oder ein Vertrag, der länger als ein Jahr dauern soll nicht schriftlich geschlossen wurde), sodass der Vertrag als unbefristet anzusehen ist und dadurch die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung wieder besteht. Allzu schwer wiegt der grundsätzliche Ausschluss der ordentlichen Kündigung allerdings nicht, da die fristlose Kündigung nach § 543 BGB stets möglich ist. Begeht der Mieter einen Verstoß gegen den Mietvertrag oder sonstige Vorschriften, können Sie den Mietvertrag daher in jedem Falle beenden.

Wichtig: Ein befristeter Mietvertrag ist nicht gleichzusetzen mit einem Mietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch. Letzterer zielt auf die nur kurzfristige Vermietung ab, bei der sich der Grund für die befristete Dauer aus dem Zweck für die Vermietung ergeben muss (z.B. Vermietung als Ferienunterkunft oder für Saisonarbeiter). Bei einem solchen Mietvertrag kommen Mieterschutzvorschriften wie die zur Mietpreisbremse nicht zum Tragen, um beiden Parteien den kurzfristigen Abschluss zu vereinfachen. Bei einem befristeten Mietvertrag beanspruchen die Mieterschutzvorschriften aber volle Geltung, da sich die Vermietung hier nicht notwendigerweise auf einen kurzen Zeitraum beschränkt.

Zu beachten: Der Vertrag ist nur dann als Wohnraummietvertrag anzusehen, wenn die Vermietung auf private Zwecke ausgelegt ist. Völlig irrelevant ist dabei, wie der Vertrag offiziell genannt wird. Es spielt nur der tatsächliche Vertragszweck eine Rolle. Gewerbliche Zwecke dürfen nicht in den Vordergrund gelangen. Andernfalls handelt es sich um einen Gewerbemietvertrag, bei dem zum Teil abweichende Bestimmungen vorherrschend sind. Sind die gewerblichen Zwecke aber von nur untergeordneter Bedeutung und liegt der Schwerpunkt des Vertragszwecks auf dem Wohnen an sich (z.B. unregelmäßiger Nachhilfe- oder Musikunterricht im Haus), so handelt es sich im einen Wohnraummietvertrag. Maßgeblich ist der Schwerpunkt der Nutzung.

Außerdem: Die Vermietung eines Einfamilienhauses weist im Gegensatz zu der einer Wohnung einige Besonderheiten auf, sodass Sie den jeweiligen Vertragstyp nutzen sollten. Verwenden Sie für die Vermietung eines Einfamilienhauses einen Mietvertrag für Eigentumswohnungen, zieht dies zwar nicht die Unwirksamkeit des Vertrages nach sich, Ihre Interessen werden aber gegebenenfalls nicht vollumfänglich berücksichtigt. Anders als bei einer Wohnung muss bei einem Einfamilienhaus beispielsweise unbedingt geklärt werden, welche Flächen mitvermietet werden und was für Konsequenzen dies mit sich führt, ob den Mieter Anliegerpflichten treffen und wie die Wohnfläche festgelegt wird. Außerdem gelten Besonderheiten in Bezug auf eine Hausordnung und Betriebskosten, da solche Regelungen oft überflüssig sind angesichts der Tatsache, dass es lediglich eine einzige Mietpartei gibt. Nähere Erklärungen finden Sie unter den einzelnen Vorschriften.

Warum ein unbefristeter Mietvertrag?

Der unbefristete Mietvertrag ist die Regel. In den meisten Fällen ist die Festsetzung einer bestimmten Mietvertragslaufzeit nämlich nicht gewollt oder erforderlich. Ein befristeter Vertrag käme ohnehin nur unter den gesetzlich streng festgelegten Voraussetzungen des § 575 BGB in sehr begrenzen Fällen in Betracht (z.B. wegen Eigenbedarf). Im Gegensatz zum befristeten Vertrag kann der unbefristete unter der Bedingung, dass Sie ein berechtigtes Interesse aufweisen, stets ordentlich gekündigt werden. Somit halten Sie sich die Möglichkeit zur fristgemäßen Kündigung offen.

Zu beachten: Berücksichtigen Sie, dass der Vertrag nur dann als Wohnraummietvertrag anerkannt wird, wenn die Mietsache tatsächlich zum Wohnen und nicht etwa für Berufliches genutzt werden soll. Der eigentliche Zweck ist auch dann maßgeblich, wenn der Vertrag als Wohnraummietvertrag bezeichnet wird. Wird die Mietsache nur zeitweise für berufliche Interessen verwendet (beispielsweise wenn gelegentlich dort Nachhilfe gegeben oder am Computer etwas online verkauft wird), die den Wohnzweck allerdings nicht überwiegen, so ist dies unschädlich. Es kommt nämlich darauf an, welche Nutzung im Vordergrund steht. Steht allerdings das Gewerbe im Fokus, so kommt nicht mehr der Wohnraum-, sondern der Gewerbemietvertrag zum Einsatz.

Außerdem: Bei der Vermietung eines Einfamilienhauses ist es sinnvoll, den entsprechenden Vertrag dafür zu nutzen und nicht etwa einen Mietvertrag für Wohnungen. Zwar unterscheiden sich diese beiden Formen des Mietvertrages äußerlich nicht besonders und die Benutzung eines anderen Vertragstyps führt nicht automatisch zur Unwirksamkeit der Regelungen, allerdings gibt es einige Besonderheiten bezüglich der jeweiligen Mietsache, die Sie berücksichtigen sollten, um den Interessen gerecht werden und Unklarheiten vermeiden zu können. So besteht bei einem Einfamilienhaus beispielsweise nicht die Notwendigkeit, einen gesonderten Verteilerschlüssel für die Nebenkosten zu vereinbaren (da der Mieter hier als einzige Mietpartei im Haus die Nebenkostenabrechnung selbst übernehmen kann) oder eine Hausordnung zu erlassen (da keine Hausgemeinschaft mit mehreren Mietparteien besteht). Andererseits bedarf es bei einem Mietvertrag über ein Einfamilienhaus zusätzlicher Regelungen bezüglich etwaiger Nebenanlagen, die anders als bei einer Wohnung hier meist mitvermietet werden (z.B. Garten, Garage, Stellplatz etc.). Es gelten außerdem Besonderheiten im Hinblick auf Anliegerpflichten, die Wohnfläche und Betriebskosten. Näheres dazu wird im Folgenden erläutert.

Mietsache

Befristeter Mietvertrag

Nur durch die genaue Bezeichnung des zu vermietenden Objekts einschließlich der Auflistung aller zu vermietenden Räume und Flächen können Sie die Nutzung nicht mit eingeschlossener Mietsachen verhindern. Denn auch wenn Sie bestimmte Räume/Flächen nicht mitvermieten wollten, können Sie im Einzelfall als Teil des Mietvertrages angesehen werden, obwohl dies nicht explizit im Mietvertrag festgehalten wurde. Gerade bei einem Einfamilienhaus wird oftmals angenommen, alle auf dem Grundstück vorhandenen Räume und Flächen werden mitvermietet. Wollen Sie also bestimmte Objekte vom Mietvertrag ausnehmen, sollten Sie dies im Mietvertrag deutlich zum Ausdruck bringen. Tun Sie dies nicht, kann es entweder zu einer nicht gewollten Vermietung oder sogar zu einem Dissens im Sinne der §§ 154, 155 BGB kommen. Letzteres führt zwar nicht automatisch zur Unwirksamkeit des Vertrages, im Zweifel gilt der Vertrag aber als noch nicht geschlossen, wenn sich die Parteien der fehlenden Einigung bewusst sind oder (falls sie sich der fehlenden Einigung nicht bewusst sind) der Streitpunkt so wesentlich ist, dass ein Vertrag ohne eine Klärung nicht geschlossen worden wäre.

Unbefristeter Mietvertrag

Sie sollten darauf achten, möglichst genau im Mietvertrag zu bezeichnen, was zur Mietsache gehört. Dazu gehört die Aufzählung aller mitvermieteten Räume und Flächen. Nur so können Sie den Mieter dazu auffordern, bestimmte Objekte nicht zu nutzen, wenn diese auch nicht mitvermietet sein sollen. Treffen Sie im Mietvertrag nämlich keine Regelung, welche Räume/Flächen mitvermietet sind und welche nicht, kann es passieren, dass ein Gericht im Streitfall entscheidet, ein(e) Raum/Fläche sei Bestandteil des Vertrages, obwohl dies nicht gewollt ist. Besonders bei Einfamilienhäusern wird nämlich generell davon ausgegangen, dass alle auf dem Grundstück befindlichen Objekte, Räume und Flächen mitvermietet sind. Somit ist Ihnen zu raten, den vertraglichen Gegenstand genau zu bestimmen, vor allem, wenn sie Räume/Flächen aus dem Mietvertrag ausschließen wollen. Eine fehlende Vereinbarung macht den Vertrag zwar auch nicht unwirksam, sie kann aber möglicherweise zu einem Dissens gemäß §§ 154, 155 BGB führen. Danach wird der Vertrag dann unwirksam, wenn sich die Parteien über die mangelnde Vereinbarung nicht bewusst waren und davon auszugehen ist, dass sie hierüber eine Entscheidung hätten treffen wollen. Wenn es allerdings eine für die Parteien unwichtige Regelung ist, bleibt der Vertrag wirksam. Ebenso, wenn sie sich über das Fehlen der Vereinbarung bewusst waren.

Unzulässige Teilkündigungen (befristeter Hausmietvertrag)

Grundsätzlich kann nur der gesamte Mietvertrag und nicht lediglich einzelne Räume/Flächen gekündigt werden. Allein deswegen ist es von Bedeutung, vorher festzulegen, was Teil des Mietvertrages ist. Möchten Sie einen Raum, z.B. die Garage, nämlich nach Beginn des Mietvertrages für sich in Anspruch nehmen, können Sie die Mietdauer allein hierfür nicht vorzeitig beenden, es sei denn Sie nehmen separate Mietverträge (einen für das Haus und einen für die Garage) auf. Sind besondere Räume/Flächen aber Teil eines einheitlichen Mietvertrages, gelten für den kompletten Vertrag die Kündigungsregeln zum Wohnraummietvertrag, d.h. §§ 573 ff. BGB. Das hat zur Folge, dass sich der Kündigungsgrund beispielsweise auf alle Teile des Mietvertrages gleichermaßen beziehen muss. Eine Teilkündigung ohne ein besonderes berechtigtes Interesse wäre allenfalls unter den Voraussetzungen des § 573 b BGB zulässig. Selbst diese Möglichkeit ist bei einem befristeten Vertrag aber ausgeschlossen. Von der Rechtsprechung wurden nur in ganz seltenen Ausnahmefällen Teilkündigungen eines befristeten Vertrages für wirksam erklärt. Dies fand beispielsweise dann statt, als aus dem Vertrag selbst klar erkennbar wurde, dass zwei Teile des Mietvertrages nicht derart eng miteinander verbunden sind, etwa weil sie auf unterschiedlichen Grundstücken liegen, von verschiedenen Personen genutzt werden oder andere Vertragslaufzeiten aufweisen. Diese von der Rechtsprechung erklärten Ausnahmen stellen allerdings keine verbindlichen Vorgaben auf, sodass Sie bei einem befristeten Mietvertrag in jedem Falle separate Verträge abschließen sollten, falls Sie sich die einzelne Kündigung bestimmter Räume/Flächen vorbehalten möchten. Bei dem separaten Mietvertrag über bestimmte Räume/Flächen können Sie dann auch kürzere Kündigungsfristen als beim Wohnraummietvertrag vereinbaren und den Vertrag an sich ohne Begründung befristen. Nach § 580 a I BGB können diese Mietverträge sogar ohne besondere Voraussetzungen (d.h. ohne Angabe von Gründen und mit einer Frist von maximal drei Monaten) beendet werden. Der Mietvertrag über das Haus an sich wird von der Kündigung nach § 580 a I BGB nicht berührt. Separate Verträge sind somit alles andere als unvorteilhaft, besonders dann nicht, wenn die Möglichkeit besteht, dass Sie die Garage oder den Kfz-Stellplatz in Zukunft selbst benötigen.

Unzulässige Teilkündigungen (unbefristeter Hausmietvertrag)

Sie können einzelne Räumen/Flächen grundsätzlich nicht separat kündigen, wenn sie Teil des Mietvertrages sind. Deswegen sollten Sie sich vorher gut überlegen, was alles in den Mietvertrag mit einbezogen wird. Sie können den gesamten Mietvertrag nämlich auch nur nach den Kündigungsregeln zum Wohnraummietvertrag, d.h. §§ 573 ff. BGB, kündigen. Der Kündigungsgrund muss sich dann auf das gesamte Objekt beziehen. Eine gesetzlich zugelassene Teilkündigung nach § 573 b BGB ist lediglich in begrenzten Ausnahmefällen zulässig. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn der Vermieter „nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks“, wie z.B. einen Kellerraum, deswegen kündigt, um diese in neue Mietwohnungen umzuwandeln. Ein solches Bauvorhaben muss dem Mieter darüber hinaus ordentlich mitgeteilt werden. Ansonsten sind Teilkündigungen nur dann noch ausnahmsweise möglich, wenn der/die zu kündigende Raum/Fläche nicht derart eng mit dem Rest der Mietsache verbunden ist, dass eine Trennung ausgeschlossen erschiene. Wenn die Objekte z.B. auf unterschiedlichen Grundstücken liegen oder eine andere Vertragsdauer aufweisen, kann nicht von einem untrennbaren Verhältnis gesprochen werden. Eine Trennbarkeit sollte im Idealfall schon aus dem Mietvertrag selbst hervorgehen. Möchten Sie sich allerdings von vornherein die Möglichkeit der Teilkündigung offenhalten, sollten Sie dies einfach dadurch sicherstellen, dass Sie für die verschiedenen Objekte separate Verträge aufsetzen. Nach der Vorschrift des § 580 a I BGB kann der separate Vertrag dann ohne viel Aufwand beendet werden (ohne Mitteilung von Gründend unter Einhaltung einer Frist von höchstens drei Monaten). Es können bei dem Vertrag über zusätzliche Räume/Flächen sogar kürzere als die sonst üblichen Kündigungsfristen vereinbart werden (die dann natürlich auch für den Mieter gelten), sodass die Beendigung hier innerhalb kürzester Zeit durchgesetzt werden kann. Selbst ein nur befristeter Vertrag kann hierbei ohne Angabe von Gründen abgeschlossen werden. Kann es also sein, dass Sie gewisse Räume/Flächen des Mietobjekts in Anspruch nehmen wollen ohne die gesamte Mietsache zu benötigen, sollten Sie getrennte Verträge vornehmen.

Mietminderungsansprüche (befristeter Hausmietvertrag)

Minderungsansprüche können dann auftauchen, wenn die Mietsache nicht die Voraussetzungen erfüllt, die versprochen wurden. Dies geschieht häufig in Bezug auf die Wohnfläche, wenn die angegeben von der tatsächlichen um mehr als 10 % abweicht, sei es weil sie nicht richtig ermittelt oder weil sie bewusst falsch angegeben wurde. Nennen Sie im Mietvertrag die Größe der Wohnfläche, so ist Ihnen zu empfehlen, diese nicht zu einer verbindlichen Angabe zu machen. Dies kann durch folgenden Nebensatz sichergestellt werden: „Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht der Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume“. Indem Sie ausschließen, dass die Angabe der Größe rechtliche relevant ist, entgehen Sie einem Mietminderungsanspruch gemäß § 536 a BGB. Dasselbe Ziel erreichen Sie, wenn Sie gänzlich auf die Angabe einer Wohnfläche im Mietvertrag verzichten. Eine konkludente Vereinbarung der Wohnfläche findet auch nicht allein aufgrund der Angabe der Fläche im Zeitungsinserat bzw. in einer Online-Stellenanzeige oder durch etwaige Aussagen des Maklers statt. Unabhängig davon, ob sie die Wohnfläche im Mietvertrag angeben oder nicht angeben, sollten Sie die Fläche korrekt ermitteln (lassen). Sie müssen die Zahl nämlich unter Umständen der gesamten Betriebskostenabrechnung zugrunde legen. Basiert die Abrechnung auf einer fehlerhaften Angabe, hat der Mieter stets Anspruch auf eine neue Berechnung. Außerdem ist die korrekte Wohnfläche vorteilhaft für den Vermieter selbst, da hierauf potenzielle Ansprüchen auf Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB fußen. Eine Hilfestellung zur korrekten Ermittlung wird im Download-Dokument „Mietvertrag mit Ausfüllhilfe“ gegeben. Ein Formular zur Wohnflächenberechnung finden Sie auch auf unserer Homepage.

Mietminderungsansprüche (unbefristeter Hausmietvertrag)

Der Mieter kann eine Mietminderung nach § 536 a BGB geltend machen, wenn Sie im Mietvertrag eine Wohnfläche angegeben haben, die um mehr als 10 % von der eigentlichen Wohnfläche abweicht. Sie sollten bei Angabe einer Fläche daher die Klausel „Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht der Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume“ in den Vertrag einschließen. Ansonsten können Sie die Angabe einer Fläche auch komplett weglassen. Dies lässt den Vertrag nicht unwirksam werden. Ebensowenig erschließt sich die fehlende Angabe dann aus einem etwaigen Mietinserat oder Versprechungen des Maklers. Sie sollten die korrekte Wohnfläche aber zumindest für Sie selbst ermitteln lassen, um mit ihr die Nebenkostenabrechnung ordnungsgemäß erstellen zu können (andernfalls hat der Mieter stets einen Anspruch auf Neuberechnung) und um mit ihr die übrigen Mieten in derselben Wohngegend vergleichen zu können. Im Mietvertrag mit Ausfüllhilfe sowie in unserer Wohnflächenberechnung können Sie erfahren, wie die Fläche korrekt ausgerechnet wird.

Mietzeit

Befristeter Hausmietvertrag

Die Befristung eines Mietvertrages bedarf eines gesetzlich vorgeschriebenen Grundes aus § 575 I Nr. 1 – 3 BGB, den der Vermieter dem Mieter bei Abschluss des Vertrages mitteilen muss. Nach Vertragsschluss darf er den Befristungsgrund nicht einfach austauschen, er ist vielmehr an seine einmal gegebene Begründung gebunden. Nur der dem Grund zugrundeliegende Sachverhalt darf sich ändern ohne dass die Befristung entfallen würde. Im Übrigen muss der Vermieter den tatsächlichen Eintritt des Befristungsgrundes unter Umständen nachweisen, wenn dieser erst nach Vertragsschluss stattfindet. Bei Missachtung dieser Grundsätze wird der befristete zu einem unbefristeten Vertrag. Dasselbe gilt bei späterem Wegfall des Befristungsgrundes, falls der Mieter das Vertragsverhältnis fortsetzen möchte.

Der Mietzeitraum sollte genau definiert werden, damit dahingehend keinerlei Missverständnisse auftauchen. Dabei darf auch eine Mietvertragslaufzeit von über 4 Jahren festgelegt werden. Anders als bei einem Vertrag mit Ausschluss der ordentlichen Kündigung, bei dem der Kündigungsverzicht maximal 4 Jahre betragen darf, gilt beim befristeten Vertrag nämlich keine von der Rechtsprechung festgelegte Höchstgrenze, auch wenn sich die Situation des Mieters beim Kündigungsverzicht und bei einer Befristung fast gleicht, da in beiden Fällen die ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist.

Da die ordentliche Kündigung beim befristeten Vertrag ausgeschlossen ist, kann der Vertrag nur unter besonderen Umständen vorzeitig beendet werden. Dies ist zum einen dann möglich, wenn die Befristung des Vertrages unwirksam ist (etwa weil kein Befristungsgrund besteht oder dieser nicht schriftlich mitgeteilt wurde), sodass er sich in einen unbefristeten Vertrag umwandelt, der wiederum mit einer normalen Kündigung beendet werden kann. Zum anderen kann ein Sonderkündigungsrecht auf Seiten des Mieters bestehen. Dafür bedarf es allerdings mehrerer Voraussetzungen. Erstens muss der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung der Mietzeit haben, welches schwerer wiegt als das Interesse des Vermieters an der Fortführung des Vertrages. Berechtigte Interessen sind beispielsweise Arbeitsplatzwechsel oder -verlust, Familienzuwachs und Heirat. Kein berechtigtes Interesse ist allein der Wunsch, umzuziehen. Zweitens muss die Fortsetzung des Vertrages deswegen eine besondere Härte für den Mieter darstellen. Dies wäre nicht der Fall, wenn der Grund für die veränderte Situation vom Mieter selbst verschuldet ist. Drittens muss der Mieter für einen geeigneten Ersatz sorgen, der in den Mietvertrag zu den bestehenden Bedingungen eintritt, sodass hieraus kein Nachteil für den Vermieter entsteht. Im Übrigen darf die Mietvertragslaufzeit nicht ohnehin in naher Zukunft beendet sein, denn dann wäre ein weiteres Festhalten am Vertrag noch zumutbar.

Unbefristeter Hausmietvertrag

Die ordentliche Kündigung darf für insgesamt 4 Jahre (ab Datum der Unterschrift) ausgeschlossen werden. Ein längerfristiger Verzicht ist unwirksam. Ein Grund für den Ausschluss muss im Gegensatz zu einer Befristung des Mietvertrages nach § 575 BGB nicht gegeben werden. Während der Dauer des Kündigungsverzichts ist sodann nur die außerordentliche fristlose Kündigung bzw. eine Kündigung aus einem Sonderrecht möglich. Erforderlich dafür ist ein wichtiger Grund bzw. eine besondere Härtesituation für den Mieter. Für ein Sonderkündigungsrecht ist außerdem zwingend notwendig:

  1. Ein berechtigtes, höher zu wertendes Interesse des Mieters an der Beendigung der Mietzeit als der Wunsch der Vertragsfortsetzung des Vermieters
  2. Keine Schlechterstellung des Vermieters durch Ersatz eines geeigneten Nachmieters, der den Vertrag eins zu eins übernimmt
  3. Kein baldiges Ende der Mietvertragsdauer, durch die der Mieter ohnehin bald aus dem Vertrag entlassen worden wäre.

Ein unter 1) zu subsumierendes berechtigtes Interesse wäre beispielsweise eine Familienvergrößerung, Arbeitslosigkeit oder ein Arbeitsplatzwechsel. Führt der Mieter dieses Interesse aber schuldhaft selbst herbei, kann nicht von einer den Mieter übermäßig belastenden Situation ausgegangen werden. Verändert sich die Lebenslage oder Sichtweise des Mieters nur minimal, z.B. durch eine Verringerung des Einkommens oder den Wunsch ein Eigenheim zu kaufen, wird ebenfalls die unzumutbare Härte zu verneinen sein. Ausführlichere Erklärungen dazu finden Sie im „Mietvertrag mit Ausfüllhilfe“, den Sie downloaden können.

Grundsätzlich hat der Mieter kein oben beschriebenes Sonderkündigungsrecht, wenn kein Kündigungsverzicht vereinbart wurde. In diesem Fall ist ihm die normale Kündigungsfrist von drei Monaten zuzumuten. Nur in ganz extremen Ausnahmesituationen wird dem Mieter auch hier ein vorzeitiges Kündigungsrecht zugestanden. Dies gilt, ohne dass ein entsprechendes Recht im Mietvertrag festgelegt werden muss. Daher sollten Sie dem Mieter im Vertrag auch nicht die Möglichkeit zugestehen, durch Suche eines Nachmieters das Mietverhältnis vorzeitig beenden zu können, denn dann kann der Mieter auch ohne Vorliegen einer extremen Ausnahmesituation dieses Recht in Anspruch nehmen.

Miete

Mögliche Höchstgrenze für Mieten (befristeter Hausmietvertrag)

Seitdem Wohnraum knapp geworden ist, gilt in den von den Ländern festgelegten Ballungsgebieten die sogenannte Mietpreisbremse. Vermieter dürfen dort nur eine Miete von höchstens 10 % über dem ortsüblichen Niveau einnehmen. Liegt die Miete über dieser Grenze, kann sich der Mieter dagegen schriftlich beschweren und im Anschluss die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Dies gilt allerdings nicht bei Mieten für Neubauten und die erste Miete nach einer umfassenden Modernisierung. Dadurch soll den Vermietern, die für besseren und neuen Wohnraum sorgen, ein Anreiz geschaffen werden. Im „Mietvertrag mit Ausfüllhilfe“ ist beschrieben, unter welchen Umständen man darüber hinaus die Höchstgrenze für die Miete nicht zu berücksichtigen braucht.

Mögliche Höchstgrenze für Mieten (unbefristeter Hausmietvertrag)

Seitdem der Wohnraum in Deutschland knapp und teuer geworden ist, gilt die Mietpreisbremse. Die Länder bestimmen, in welchen Regionen des Landes ein solch knapper Wohnungsmarkt herrscht, und legen dadurch fest, dass die Miete dort nur maximal 10 % über dem Niveau liegen darf, das in der selben Region üblich ist. Wird vom Vermieter diesen Betrag übersteigende Miete verlangt, kann der Mieter sich dagegen wehren, indem er den Verstoß schriftlich abmahnt. Zu viel Gezahltes kann er dann vom Vermieter herausverlangen. Bei zu hoher Miete liegt nur dann kein Verstoß vor, wenn es sich um die Miete für einen Neubau oder die erste Miete eines neu modernisierten Hauses handelt. Der Vermieter soll von der Schaffung neuen oder besseren Wohnraums nicht durch Gesetztesänderungen wie die Mietpreisbremse abgehalten werden. Im Download unseres „Mietvertrags mit Ausfüllhilfe“ können Sie nachlesen, wann die zu hohe Miete im Übrigen keine rechtlich nachteiligen Folgen für Sie als Vermieter mit sich bringt.

Nebenkosten (befristeter Hausmietvertrag)

Zunächst einmal ist festzulegen, dass Nebenkosten überhaupt gezahlt werden sollen. Des Weiteren können Sie die Art der Bezahlung bestimmen. Der Mieter leistet entweder eine Voraus- oder eine Pauschalzahlung. Für Sie als Vermieter hat letzteres den Vorteil, dass Sie keine genaue Abrechnung über die Nebenkosten erstellen müssen und eine zu hohe Pauschale einbehalten dürfen, falls sie die tatsächlichen Kosten übersteigt (wobei die Höhe der Pauschale an sich von vornherein angemessen sein muss). Andererseits dürfen Sie natürlich auch keine Nachzahlung verlangen, falls die Pauschale die Kosten nicht begleicht. Somit gehen Sie das Risiko ein, auf gewissen Kosten sitzen zu bleiben.

Zu Beachten: Eine Pauschalzahlung ist nur zulässig über die Betriebskosten im engeren Sinne, d.h. die in § 5 Nr. 1 und 2 des Mietvertrages benannten Kosten. Heiz- und Warmwasserkosten dürfen nicht im Voraus bezahlt werden, da hier stets eine individuelle Abrechnung geboten ist. Im Übrigen ist eine Pauschalzahlung generell, also auch für Betriebskosten an sich, verboten, wenn es sich um preisgebundenen Wohnraum handelt. Hierbei müssen alle Kosten individuell abgerechnet werden, da die Zahlung mit Sozialmitteln unterstützt wird und daher nicht dem Belieben der Vertragsparteien unterliegt.

Nebenkosten (unbefristeter Hausmietvertrag)

Eine Vereinbarung über die Zahlung von Nebenkosten ist für Sie als Vermieter deswegen wichtig, damit Sie nicht auf den Kosten sitzen bleiben. Abwälzen dürfen Sie diese auf den Mieter, weil sie der Unterhaltung des Gebäudes und Grundstücks dienen und deswegen von Wert für den Mieter sind. Ob Sie die Zahlung einer Vorauszahlung oder eines Pauschalbeitrags vereinbaren, bleibt Ihnen überlassen. Beim Pauschalbeitrag müssen Sie dem Mieter eventuell zu viel gezahlte Kosten nicht zurückerstatten (wobei ein etwaiger Überschuss nicht allzu hoch ausfallen dürfte in Anbetracht der Tatsache, dass eine Pauschale nur in angemessener Höhe erhoben werden darf). Gleichzeitig dürfen Sie aber auch keine Nachforderung anstellen, wenn die Nebenkosten durch die Pauschale nicht befriedigt werden. Bei der Vorauszahlung wird, im Gegensatz dazu, genau über die tatsächlichen Kosten abgerechnet.

Zu Beachten: Sie dürfen zwar grundsätzlich über die Vereinbarung einer Pauschale oder einer Vorauszahlung frei entscheiden. Dies gilt aber nur solange es sich um Betriebskosten im Sinne des § 5 Nr. 1 und 2 handelt siehe Mietvertrag. Bei Heiz- und Warmwasserkosten ist eine Pauschale nicht möglich, da diese Kosten stets verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen, um dem individuellen Heizverhalten gerecht zu werden. Außerdem zu beachten ist der Umstand, dass die Vereinbarung einer Pauschale bei preisgebundenem Wohnraum (§ 7 des Mietvertrages in Bezug auf alle Nebenkosten, also auch die Betriebskosten, unwirksam ist. Auch hier soll stets konkret abgerechnet werden.

Delegation der Nebenkosten an den Mieter (befristeter Hausmietvertrag)

Um sich selbst die Erstellung einer Abrechnung zu ersparen, empfiehlt es sich, die Zahlung von Heiz- und Warmwasserkosten vom Mieter übernehmen zu lassen. Dies ist bei einem Einfamilienhaus möglich, da die Kosten ohnehin von nur einer Mietpartei getragen werden und deswegen nicht gesondert aufgeschlüsselt werden müssen. Für den Mieter ist diese Regelung auch meist vorteilhaft, da er somit die volle Kontrolle über den Zahlungsvorgang und die Abrechnungen hat. Sollten also beide Mietparteien von der Regelung Gebrauch machen wollen, bedarf es keiner Vorauszahlung von Heiz- und Warmwasserkosten. Sie müssen dann lediglich unter § 5 des Mietvertrages vereinbaren, dass der Mieter die Verträge über die Lieferung von Strom, Gas und Wasser selbst abschließen und die Abrechnungen alleine vornehmen muss (siehe § 5 Nr. 2 des Mietvertrages).

Delegation der Nebenkosten an den Mieter (unbefristeter Hausmietvertrag)

Bei der Vermietung eines Einfamilienhauses wird die Zahlung von Warmwasser und Heizung als verbrauchabhängige Kosten grundsätzlich direkt vom Mieter übernommen. Anders als beim Mehrfamilienhaus ist die Verteilung der Betriebskosten auf mehrere Mietparteien hier nicht erforderlich. Vorteil für den Mieter ist, dass er die vollständige Kontrolle über die Abrechnung hat. Vorteil für den Vermieter ist, dass er die Abrechnung nicht selbst vornehmen muss und sich so den Verwaltungsaufwand erspart. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, keine Vorauszahlung für Warmwasser und Heizung zu vereinbaren. Stattdessen sollte unter § 5 eine Vereinbarung dahingehend getroffen werden, dass der Mieter die Verträge über die Lieferung von Strom, Gas und Wasser selbst mit den Versorgungsunternehmen abschließt und mit diesen über die Kosten abzurechnen hat, siehe § 5 Nr. 2 des Mietvertrages.

Mietsteigerung (befristeter Hausmietvertrag)

Die Miete kann im Laufe der Vertragslaufzeit angepasst werden. Dafür stehen mehrere Alternativen zur Auswahl. Entweder Sie greifen auf die gesetzlichen Möglichkeiten zu (§ 558 ff. BGB) oder Sie vereinbaren im Mietvertrag eine Anpassung der Miete, was aber zur Folge hat, dass die gesetzlichen Möglichkeiten grundsätzlich ausgeschlossen sind. Mögliche vertragliche Vereinbarungen sind die Anpassungen durch Index- oder Staffelmiete. Auch diese zwei Möglichkeiten sind nur alternativ vereinbar. Die Vereinbarung der Indexmiete führt dazu, dass die Miete an die Inflationsrate, sprich den Preisindex für Lebenshaltungskosten, angepasst wird. Was grundsätzlich sinnvoll klingt, kann sich für den Vermieter unvorteilhaft auswirken, da die Anpassung auch dann stattfindet, wenn der Preisindex sinkt, und andere Mieterhöhungen nicht mehr möglich sind. Vor allem in Regionen, in denen sich die Mietpreise stark entwickeln (Großstadt, Ballungsraum), sollten Sie eher auf eine gesetzliche Mietanpassung zurückgreifen und daher von einer Vereinbarung im Mietvertrag absehen. Die vertragliche Vereinbarung einer Staffelmiete sollte ebenso gut überlegt sein. Vorteil ist zwar, dass Sie ganz individuell bestimmte Staffeln festlegen können, zu denen sich die Miete automatisch erhöht, und sich somit selbst Planungssicherheit verschaffen. Diese Staffeln können sogar für mehr als 10 Jahre angelegt werden. Nachteil ist aber, dass auch hier die Anpassung der Miete an die Vergleichsmiete sowie die Anpassung nach einer Modernisierung ausgeschlossen sind. Darüber hinaus muss jede Staffel mit der Mietpreisbremse vereinbar sein. Trifft dies einmal nicht zu, kann der Vermieter die Staffelmiete zwar nicht durchsetzen, bleibt aber grundsätzlich an die Vereinbarung gebunden, sodass selbst dann ein Rückgriff auf eine gesetzliche Mietanpassungsmöglichkeit verwehrt bleibt. Die Auswahl der verschiedenen Mietanpassungsalternativen sollte nach allem Gesagten daher vordergründig von der Lage Ihres Mietobjektes abhängen.

Mietsteigerung (unbefristeter Hausmietvertrag)

Mietsteigerungen sind auf mehrere Arten und Weisen möglich. Gesetzlich ist eine Anpassung an die Vergleichsmiete oder eine Anpassung nach Modernisierung vorgesehen, vgl. §§ 558, 559 BGB. Sie können aber auch eine Mietsteigerung bis zur Grenze des Erlaubten im Mietvertrag vereinbaren. In diesem Fall sind die gesetzlich vorgesehenen Anpassungen nicht mehr zusätzlich möglich. Vertraglich vereinbart werden kann zum einen eine Indexmiete. Dabei wird die Höhe der Miete an gesteigerte Lebenshaltungskosten angepasst (was auch im Falle gesunkener Lebenshaltungskosten eintrifft, sodass die Miete ebenfalls sinken kann, was jedoch eher unwahrscheinlich ist). Da dabei aber andere Arten der Mietsteigerung ausgeschlossen sind, macht diese Art der Vereinbarung nur dann Sinn, wenn Sie nicht in einem Ballungsgebiet leben. In solchen Ballungsräumen steigt die ortsübliche Miete nämlich meistens vergleichsweise schnell, sodass hier eine Anpassung an die Vergleichsmiete mehr von Vorteil ist. Zum anderen kann im Mietvertrag auch eine Staffelmiete geregelt werden. Dabei erfolgt die Erhöhung der Miete je nach Festlegung der einzelnen Staffeln zu bestimmten Zeiten und auf einen bestimmten Betrag automatisch. Dem Vermieter gibt sie somit für einen gewissen Zeitraum (über 10 Jahre zulässig) die Voraussicht auf ein sicheres gesteigertes Einkommen. Allerdings ist bei jeder Staffel die Mietpreisbremse zu beachten. D.h., die zur jeweiligen Staffel neu beginnende Miete darf nie die Höchstgrenze der Vergleichsmiete überschreiten. Tut sie dies trotzdem, ist die Staffel an sich zwar unzulässig, die Vereinbarung besteht aber nichtsdestotrotz fort, d.h., der Vermieter kann dann immer noch nicht Mieterhöhungen nach gesetzlichen Vorschriften geltend machen. Die Art der Mietsteigerung sollten Sie stets auf die individuellen Bedürfnisse Ihrer Immobilie angepasst auswählen.

Zahlung der Miete

Kündigung bei Zahlungsverzug (befristeter Hausmietvertrag)

Leistet der Mieter die Zahlung der Miete mit Verzug, so stehen Ihnen als Vermieter einige Rechte zu. Bei extremen Zahlungsverzug, d.h. wenn der Mieter an zwei Zahlungsterminen hintereinander mit mehr als einer Monatsmiete oder über mehrere Zahlungstermine hinweg mit zumindest zwei Monatsmieten in Verzug ist, haben Sie sogar das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 II Nr. 3 BGB. Es bedarf in diesem Fall grundsätzlich nicht einmal einer Mahnung, da für die Zahlung fixe Termine festgelegt sind und der Mieter somit keine nochmalige Aufforderung zur Leistung braucht. Wichtig ist es jedoch, zu wissen, dass der Mieter die fristlose Kündigung dadurch unwirksam machen kann, dass er die Schulden noch bis spätestens zwei Monate nach Zustellung einer etwaigen Räumungsklage ausgleicht (wobei diese Möglichkeit für den Mieter nur einmal in zwei Jahren besteht). Da ein solcher Ausgleich aber nur bei der fristlosen und nicht bei der ordentlichen Kündigung zulässig ist, sollten Sie hilfsweise die ordentliche Kündigung aussprechen, sofern deren Voraussetzungen vorliegen, der Zahlungsverzug vom Mieter also selbst verschuldet ist. Allerdings können Sie die ordentliche Kündigung im Falle eines befristeten Vertrages ohnehin nicht aussprechen, sodass Sie hier auf die fristlose Kündigung angewiesen sind.

Kündigung bei Zahlungsverzug (unbefristeter Hausmietvertrag)

Leistet der Mieter verspätet, so hat er die rechtlichen Konsequenzen daraus zu tragen. Können Sie dem Mieter aufgrund der Verspätungen nicht mehr vertrauen, haben Sie das Recht, das Mietverhältnis mit diesem zu beenden. Zum einen können Sie dies durch eine ordentliche Kündigung erreichen. Damit hierbei ein berechtigtes Interesse an der Beendigung bestehen kann, muss die Zahlungsverspätung aber verschuldet sein. Zum anderen können Sie unter gewissen Voraussetzungen auch außerordentlich fristlos kündigen. Sehen Sie sich dazu die Vorlage zur Kündigung nach § 543 II Nr. 3 BGB an. Voraussetzung ist auf jeden Fall, dass der Mieter zweimal hintereinander mit einem Betrag, der höher als eine Monatsmiete ist, oder über längere Zeit hinweg mit einem Betrag, der mindestens zwei Monatsmieten beträgt, in Verzug gerät. Aufgrund der gesetzlich und mietvertraglich festgelegten Pflicht zur Zahlung am dritten Werktags jeden Monats ist keine Mahnung erforderlich, um den Mieter in Verzug zu setzen. Allein die verspätete Zahlung löst diese Rechtsfolge aus. Um eine Kündigung im letzten Moment noch zu verhindern, kann der Mieter die Schulden allerdings auch im Verzug noch ausgleichen und zwar bis zu zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage. Zwar ist dieses Verteidigungsmittel nur zulässig, sofern der Mieter hierauf nicht schon in den letzten zwei Jahren einmal zurückgreifen musste, allerdings räumt es ihm ein starkes Recht ein. Der Mieter hat dann nämlich auch keinerlei Prozesskosten für die unwirksam gewordene Kündigung zu zahlen. Sie Als Vermieter sollten bei fristloser Kündigung in jedem Fall die ordentliche Kündigung vorsorglich miterklären. Denn diese kann nicht durch das Verteidigungsmittel des Mieters abgewendet werden und bleibt auch bei nachträglicher Zahlung bestehen.

Betriebskosten

Übernahme und Abrechnung (befristeter Hausmietvertrag)

Es muss nicht nur bestimmt werden, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat, sondern auch welche. Hintergrund ist, dass dem Mieter schon bei Abschluss des Mietvertrages klar sein muss, welcher Umfang an Kosten auf ihn zukommt. Dafür müssen nicht alle Betriebspositionen im Einzelnen aufgelistet werden. Es muss aber zumindest ein Hinweis auf § 2 BetrKV gegeben sein, in dem alle möglicherweise anfallenden Kosten zu finden sind. Möchten Sie als Vermieter sonstige Betriebskosten, die nicht explizit in § 2 BetrKV genannt sind, auf den Mieter umlegen, müssen Sie diese hingegen einzeln im Mietvertrag benennen, da eine Auflistung anderswo nicht zu finden ist. Ein bloßer Verweis auf „sonstige Betriebskosten“ genügt also nicht. Vielmehr müssen Sie festlegen, welche der Kosten einer Sonderausstattung (z.B. Schwimmbad oder Klimaanlage), eines gesonderten Personalaufwands (z.B. Wachmann) oder der Wartung von technischen Einrichtungen sind. Unter sonstige Betriebskosten dürfen Sie alles fassen, was den laufenden Betrieb des Mietobjekts aufrechterhält und mit den in § 2 BetrKV genannten Kosten vergleichbar ist. In keinem Fall sind dies aber Verwaltungskosten, da sie auch unter den normalen Betriebskosten nicht zu finden sind.

Da es nur eine Mietpartei im gesamten Mietobjekt gibt, muss keine Verteilung und Aufschlüsselung der Betriebskosten stattfinden. Die Kosten können stattdessen direkt ohne Umlageschlüssel auf den Mieter übertragen werden. Stets zu berücksichtigen ist aber selbstverständlich, dass der Mieter hier im Verhältnis nicht stärker belastet wird, als bei einer Verteilung der Kosten. Es gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Betriebskosten dürfen also nur insofern an den Mieter weitergeleitet werden, als dass ihre Abwälzung und der Umfang der Umlegung gerechtfertigt erscheinen. Verstöße hiergegen kann der Mieter rügen, muss sie allerdings auch beweisen können.

Übernahme und Abrechnung (unbefristeter Hausmietvertrag)

Wenn der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat, muss er auch einschätzen können, in welchem Umfang diese auf ihn zukommen. Dazu müssen Sie im Mietvertrag zwar nicht alle Betriebskostenarten aufzählen. Allerdings muss in jedem Fall ein Hinweis auf § 2 BetrKV, wo diese aufgelistet sind, gegeben sein. Sonstige Betriebskosten, die nicht in dem Katalog des § 2 BetrKV erwähnt sind, und trotzdem umgelegt werden sollen, müssen zwingenderweise im Mietvertrag selbst aufgelistet sein. Solch sonstige Kosten sind aber nur insofern geltend zu machen, als dass sie mit den anderen aufgelisteten Betriebskosten vergleichbar sind. Dazu gehören Kosten für Personal, wie Wachmänner oder besondere Anlagen, wie Schwimmbäder sowie deren Pflege. Nicht geltend machen können Sie Verwaltungskosten, da nicht vergleichbar mit dem Rest der Kostenarten.

Bei der Vermietung eines Einfamilienhauses ist ein Umlageschlüssel nicht notwendig, da es nur eine einzige Mietpartei im Haus gibt, die die Kosten allein zu tragen hat. Das bedeutet, die Kosten können direkt ohne weitere Umlage an den Mieter weitergegeben werden. Bei deren Verursachung, Erfassung und Abrechnung ist aber in jedem Fall der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu berücksichtigen. Nur solche Betriebskosten dürfen in Anspruch genommen werden, die bei gewissenhafter Abwägung auch gerechtfertigt sind. Die Beweislast für einen Verstoß hiergegen trägt allerdings der Mieter nach Rechtsprechung.

Preisgebundener Wohnraum

Vermietung preisgebundenen Wohnraums (befristeter Hausmietvertrag)

Die Zahlung von Betriebskosten darf auch im Falle eines preisgebundenen Wohnraums auf den Mieter bzw. die ihn unterstützenden Stellen übertragen werden. Allerdings müssen die einzelnen Betriebskosten hierfür im Mietvertrag aufgelistet werden und zwar auch dann, wenn sie dem Katalog des § 2 BetrKV entnommen wurden, vgl. §§ 20 NMV 1970 und 27 II.BV. Ob darüber hinaus auch die Kostenbeträge der Positionen einzeln aufgelistet sein müssen, wird nicht einheitlich beurteilt. Neuen Gerichtsurteilen zufolge reicht für die Höhe der Kosten aber die Angabe von einem Gesamtbetragt (wie unter § 3 Nr. 2 b) des Mietvertrages). Lediglich die Arten der Betriebskosten müssen somit einzeln benannt werden. Beides, also sowohl der Gesamtbetrag der Kosten sowie die einzelnen Kostenarten, müssen bereits bei Abschluss des Mietvertrages ausgewiesen werden. Eine fehlende Ausweisung hat rechtliche Konsequenzen, wobei auch diese nicht einheitlich bestimmt sind. Teilweise wird die Vereinbarung über die Übernahme von Betriebskosten als unwirksam betrachtet, sodass der Mieter weder für die Vergangenheit noch für die Zukunft Betriebskosten zahlen muss. Teilweise wird die Vereinbarung hingegen als voll wirksam angesehen und dem Mieter lediglich der Anspruch zugestanden, sich die Betriebskostenarten ausweisen zu lassen. Überwiegend wird folgende Konsequenz verfolgt: für die Vergangenheit hat der Vermieter kein Recht auf Zahlung der Betriebskosten; wird der Fehler allerdings bemerkt, kann er behoben werden, sodass die Betriebskosten in Zukunft vom Mieter übernommen werden müssen.

Vermietung preisgebundenen Wohnraums (unbefristeter Hausmietvertrag)

Betriebskosten müssen bei preisgebundenem Wohnraum einzeln und konkret genannt werden, damit sie vom Mieter übernommen werden können, da die Kosten in diesem Mietverhältnis klar feststehen müssen. Festgesetzt werden die Regeln vordergründig von § 20 NMV 1970 und § 27 II. BV. Danach reicht der allgemeine Hinweis auf die Betriebskostenverordnung hier, anders als beim nicht preisgebundenen Wohnraum, nicht aus. Ob neben den Kostenarten auch die Beträge dieser Kostenarten einzeln aufgeführt werden müssen, ist aber nicht eindeutig gesetzlich festgelegt. Von der Rechtsprechung wird es für ausreichend erachtet, wenn nicht die einzelnen Beträge, sondern ein Gesamtbetrag unter § 3 Nr. 2 b des Mietvertrages genannt wird. Nennt der Vermieter bei Abschluss des Vertrages entweder die verschiedenen Kostenarten oder die Höhe der Gesamtkosten nicht, zieht dies rechtliche Konsequenzen nach sich, wobei umstritten ist, worin diese genau bestehen. Teilweise wird die komplette Bestimmung für unwirksam gehalten, sodass der Mieter unter keinen Umständen, auch nicht in Zukunft nicht, zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet ist. Teilweise wird die Regelung als zulässig betrachtet mit der einzigen Konsequenz, dass der Mieter Anspruch hat, vom Vermieter die Kostenarten und Beträge aufgelistet zu bekommen. Vorwiegend wird aber die Meinung vertreten, dass Betriebskosten nicht vom Mieter zu tragen sind, solange die Regelung unzureichend über die Kosten aufklärt, der Fehler aber ausgebessert werden kann mit der Wirkung, dass der Mieter nach ordnungsgemäßer Auflistung der Kosten, diese nun zu übernehmen hat.

Mietsicherheit

Kaution (befristeter Hausmietvertrag)

Die Kaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen. Alles, was darüber hinaus geht, würde den Mieter zu stark belasten, es sei denn es handelt sich um eine zweckgebundene Sicherheit, die für besondere Einrichtungen oder Anlagen zusätzlich abgehalten wird, oder ein Dritter bietet eine zusätzliche Sicherheit freiwillig und ohne Nachteile für den Mieter an. Der Mietvertrag darf eine zusätzliche Sicherheit allerdings nicht zur Pflicht machen.

Für die Anlegung der Barkaution sind aufgrund der Treuhandfunktion, die damit begründet wird, einige Regeln zu beachten. Der Vermieter soll nur im Notfall auf die Sicherheit zugreifen und nicht mit seinem eigenen Vermögen vermischen können. Daher müssen Sie als Vermieter das Geld getrennt vom eigenen Konto unter dem Namen „Mietkautionskonto“ anlegen. Bis dies nicht geschehen ist, muss der Mieter die Kaution nicht leisten. Er kann vielmehr den Nachweis verlangen, dass das Geld auf einem insolvenzfesten gesonderten Konto angelegt wurde, damit er auch sichergehen kann, dass das Geld im Falle der Insolvenz nicht verloren ist. Dafür muss ihm auch die Kontonummer und die Kündigungsfrist für das Konto genannt werden. Bei Missachtung dieser Grundsätze kann der Mieter den Vermieter im schlimmsten Falle wegen Untreue gemäß § 266 I StGB anzeigen. Daher sollten die Regeln sorgfältig berücksichtigt werden.

Anstelle der Barkaution – sei es in Form der Zahlung auf ein Kautionskonto oder Eröffnung eines Mietersparbuchs – können Mieter auch andere Sicherheiten leisten. Möglich sind Bürgschaften (von Banken, Arbeitgebern oder Verwandten) oder auch eine Anlage in Fondsanteilen bzw. Aktien. Sie als Vermieter müssen entscheiden, welche Alternative für Sie die höchste Sicherheit bietet. Vorteilhaft ist es aber, wenn die Sicherheit sofort verfügbar ist und wenig Aufwand bereitet. Erfüllt werden diese Kriterien jedenfalls von der alt bewährten Barkaution nach § 8 Nr. 2 Alt. 1 oder Alt. 2 (siehe Mietvertrag). Bei Alt. 1 haben Vermieter das Geld sofort verfügbar, unter Umständen aber einen gewissen Verwaltungsaufwand. Der Vermieter muss dem Mieter nämlich eine Steuerbescheinigung der Bank aushändigen, damit dieser die Zinsen versteuern und auf die Einkommenssteuer anrechnen lassen kann. Gegebenenfalls kann aber auch die Bank selbst diese Aufgabe übernehmen und die Bescheinigung direkt dem Mieter zukommen lassen. Bei Alt. 2 hat der Vermieter von vornherein keinen Aufwand, da sich allein der Mieter um das Anlegen eines Mietersparbuchs und einen Pfändungsvermerk zugunsten des Vermieters kümmern muss.

Zu Beachten: Sollten Sie sich für eine Bürgschaft entscheiden, sollten Sie auch bedenken, dass hierbei keinerlei Zinsen anfallen, die die Sicherheit erhöhen und keine verjährten Ansprüche gesichert werden (anders als bei der Barkaution). Im Übrigen sind Bürgschaften mit einem nicht ganz unwesentlichen Unwirksamkeitsrisiko behaftet und daher mit Vorsicht zu behandeln. Zumindest Bürgschaften, bei denen ein Verzicht auf die Einrede der Anfechtbarkeit bzw. das Recht zur Hinterlegung oder eine Verpflichtung zur Zahlung auf erstes Anfordern stattfindet, in ihrer Wirksamkeit höchst umstritten. Gehen Sie hierbei möglichst kein Risiko ein und wählen die ganz normale Variante der Bürgschaft, wenn Sie sich für diese Sicherheit entscheiden. Alternativ zur Bürgschaft können Sie auch versuchen, die Eltern oder den Arbeitgeber des Mieters in die Haftung des Vertrags mit einzubeziehen, indem Sie diese den Mietvertrag mitunterschreiben lassen. Dadurch können Sie alle Parteien des Mietvertrages gleichermaßen in Anspruch nehmen, ohne dass es die sonstigen Einschränkungen einer herkömmlichen Sicherheit gibt.

Sie dürfen die Mietkaution nicht in Anspruch nehmen, wenn es um Ansprüche geht, die streitig sind. Dies würde dem Treuhandcharakter einer solchen Sicherheit widersprechen. Der Mieter soll seine komplette Sicherheit zurückbekommen, wenn dem Vermieter letztlich keine Ansprüche zustehen. Dies soll nicht dadurch gefährdet werden, dass sich der Vermieter das Geld einverleibt und später nicht mehr erstattet kann wegen möglicher Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit.

Bevor Sie die Kaution zurückzahlen, sollten Sie Forderungen mit dieser ausgleichen, falls sie tatsächlich bestehen und berechtigt sind. Zahlen Sie die Kaution dagegen vorbehaltlos zurück, verzichten Sie damit konkludent auf etwaige Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Sie dürfen die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses noch eine Zeit lang einbehalten, um Ansprüche zu überprüfen. Die genaue Überprüfungsdauer hängt vom Einzelfall ab. In der Regel wird eine Dauer von 6 Monaten aber als angemessen betrachtet. Falls Ihre Ansprüche nicht die gesamte Kaution betreffen, dürfen Sie auch nur einen Teil der Kaution zurückbehalten. Um etwaige Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung zu sichern, können Sie beispielsweise eine Summe von etwa drei bis vier Betriebskostenvorauszahlungen einbehalten. Dabei muss vor allem die Höhe der letzten Nachzahlung berücksichtigt werden. In jedem Fall sollten Sie einen Teil bis zur endgültigen Klärung der Ansprüche zurückbehalten und falls die Überprüfungsdauer abgelaufen ist nur unter Vorbehalt zurückzahlen.

Kaution (unbefristeter Hausmietvertrag)

Als Mietsicherheit dürfen Sie als Vermieter höchstens den Betrag von drei Nettokaltmieten verlangen, es sei denn Sie können eine zweckgebundene Sicherheit (z.B. für bestimmte Einrichtungsgegenstände) geltend machen, für die der Mieter Ihnen zusätzlich Geld hat zukommen lassen. Sie dürfen auch grundsätzlich zusätzlich zur Barkaution keine weiteren Sicherungsmittel annehmen. Auch hier besteht aber eine Ausnahme: Eine andere Person als der Mieter bietet Ihnen freiwillig und ohne Aufforderung seitens des Vermieters eine Bürgschaft an. Diese Ausnahme gilt aber nur dann, wenn dem Mieter dadurch keine weitergehenden Pflichten auferlegt werden. Wird diese zusätzliche Stellung eines Bürgen aber im Mietvertrag zur Pflicht erklärt, kann nicht mehr von Freiwilligkeit ausgegangen werden, sodass die Vorschrift ins Leere geht.

Vermieter sind gesetzlich dazu verpflichtet, die Mietsicherheit treuhänderisch zu verwahren. Dies beinhaltet die Pflicht, für die Barkaution ein Konto einzurichten, welches unter dem Namen „Mietkautionskonto“ als treuhänderisches Konto erkannt wird und wodurch das private Vermögen des Vermieters von dem Geld, was letztlich dem Mieter zusteht, getrennt werden kann. Bis dies nicht geschieht und der Vermieter dem Mieter keinen Nachweis darüber erbringen kann (Kontonummer und Kündigungsfrist kann ebenfalls erfragt werden), kann der Mieter die Zahlung der Kaution verweigern. Der Mieter soll dadurch geschützt werden. Im Falle der Insolvenz des Vermieters und der nicht getrennten Anlage der Vermögen, müsste der Mieter nämlich auf sein Geld verzichten.

Achtung: Sie als Vermieter machen sich strafbar gemäß § 266 I StGB, wenn sie Ihre Vermögensbetreuungspflicht missachten.

Anstelle einer Barkaution gibt es auch andere Möglichkeiten zur Absicherung Ihrer Ansprüche. Sie können nachdenken über eine Bürgschaft von Banken, Verwandten oder Arbeitgebern sowie Anlagen in Aktien oder Fonds. Sie Als Vermieter sollten bei der Auswahl auf die Verfügbarkeit der Sicherheit und den Verwaltungsaufwand, die sie mit sich bringt, achten. Bei der herkömmlichen Barkaution nach § 8 Nr. 2 Alt. 1 oder 1 (siehe Mietvertrag) sind beide Kriterien gut erfüllt. Bei Alternative 1 besteht ein gewisser Verwaltungsaufwand darin, dass der Vermieter wegen der Zinsen der Kaution dem Mieter die Steuerbescheinigung der Bank zukommen lassen muss. Allerdings kann er sich dieses Aufwands entledigen, indem er die Bank anweist, diese direkt an den Mieter zu verschicken. Bei Alternative 2 hat der Vermieter von Anfang an keinen Aufwand, da sich der Mieter darum kümmert, ein Sparbuch auf seinen Namen anlegen zu lassen, welches einen Pfändungsvermerk zugunsten der Vermieters enthält.

Zu Beachten: Bei der Bürgschaft fallen aufgrund der Natur der Sache keine Zinsen an und es werden auch keine verjährten Ansprüche versichert, da hierfür eine Norm wie § 215 BGB nicht existiert. Im Übrigen müssen Sie hier stets darauf achten, wirksame Klauseln zu vereinbaren. Beispielsweise werden Bürgschaften ohne Möglichkeit der Einrede der Anfechtbarkeit oder Bürgschaften auf erstes Anfordern oftmals als unwirksam betrachtet. Als Alternative zur Bürgschaft bestehen auch hier wieder Möglichkeiten, Ansprüche aus dem Mietvertrag doppelt absichern zu lassen. Sie können den Mietvertrag von den Eltern oder dem Arbeitgeber unterschreiben lassen, um diese mit in die Verantwortung zu nehmen. In dem Fall haften nämlich alle, die den Mietvertrag eigenständig unterzeichnet haben.

Aufgrund des Treuhandcharakters einer Kaution (§ 551 III BGB) dürfen Sie nur solche Ansprüche durchsetzen, die unstrittig bestehen. Das Geld des Mieters soll nämlich sicher aufbewahrt werden, damit es zurückbezahlt werden kann, falls keinerlei Ansprüche des Vermieters bestehen.

Es ist Ihnen zu raten, eine Prüfung durchzuführen bevor Sie die Mietsicherheit zurückzahlen. Dazu wird Ihnen eine ausreichende Zeit gewährt, oftmals mindestens 6 Monate. Dies hängt aber vom Einzelfall ab. Unter Umständen müssen Sie bereits zu Beginn einen Teil der Kaution zurückzahlen, dürfen einen anderen aber behalten. Dies kommt häufig bei Nachforderungen bezüglich der Betriebskosten vor. Wie hoch der Teil ist, den Sie einbehalten dürfen, ist nicht gesetzlich oder gerichtlich festgelegt. Üblicherweise wird aber ein Betrag von drei oder vier Betriebskostenvorauszahlungen anerkannt. Maßgeblich ist darüber hinaus vor allem die letzte Abrechnung. Nach Ablauf der Prüfzeit müssen Sie die Kaution zwar grundsätzlich zurückzahlen, können dies aber auch unter Vorbehalt etwaiger noch nicht geprüfter oder entdeckter Ansprüche tun. So sind Sie auf der ganz sicheren Seite. Bei Zurückzahlung ohne Vorbehalt erklären Sie konkludent, keine Ansprüche mehr zu haben, sodass Sie sich auch der Mietsicherheit in keinem Fall mehr befriedigen können.

Schlüssel

Ersatzbeschaffung von Schlüsseln (befristeter Hausmietvertrag)

Der Mieter haftet für den Verlust von Schlüsseln bzw. den Austausch einer Schließanlage nur dann, wenn er den Verlust selbst verschuldet hat. Wird im Mietvertrag das Verschuldens-Prinzip nicht aufgenommen, muss der Mieter nicht für den Ersatz aufkommen, denn diese würde ihn über Gebühr benachteiligen.

Ersatzbeschaffung von Schlüsseln (unbefristeter Hausmietvertrag)

Verliert der Mieter schuldhaft Schlüssel des Hauses, muss er die Ersatzkosten grundsätzlich bezahlen, wenn dies im Mietvertrag festgelegt ist. Allerdings gilt dies nur dann, wenn in der Klausel zur Ersatzbeschaffung auch tatsächlich das Verschulden des Mieters als Voraussetzung genannt wird. Dadurch soll sichergestellt werden, dass der Vermieter nicht das grundsätzliche Haftungsprinzip des BGB, welches auf einem Verschulden beruht, aushebelt.

Gebrauchsüberlassung

Anspruch auf Gebrauchsüberlassung der Mietsache (befristeter Hausmietvertrag)

Der Mieter hat dann einen Anspruch auf Ihre Zustimmung zur Gebrauchsüberlassung, wenn er nach § 553 BGB ein berechtigtes Interesse an der Einbeziehung eines Dritten hat. Verweigern Sie schon im Mietvertrag die Zustimmung, verstoßen Sie damit gegen § 553 III BGB. Sie dürfen dem Mieter auch nicht die Möglichkeit nehmen, bei unberechtigter Verweigerung gemäß § 540 BGB außerordentlich zu kündigen, es sei denn Sie halten § 553 BGB aufrecht und stehen dem Mieter das Recht zu, dem Dritten den Gebrauch zu gewähren.

Außerdem: Auch wenn die Gebrauchsüberlassung gerechtfertigt ist, hat der Vermieter das Recht, den Grund für den Einzug sowie die persönlichen Daten des Dritten zu erfahren. Außerdem kann er durch die gesteigerte Belastung der Mietsache unter Umständen eine erhöhte Miete verlangen.

Anspruch auf Gebrauchsüberlassung der Mietsache (unbefristeter Hausmietvertrag)

Sie als Vermieter müssen es dem Mieter gewähren, einen Dritten bei sich in das Haus aufzunehmen, wenn dieser ein berechtigtes Interesse an der Einbeziehung hat, vgl. § 553 BGB. Vereinbarungen, die dies nicht berücksichtigen, verstoßen gegen § 553 III BGB. Bei Verweigerung des Vermieters zur berechtigten Gebrauchsüberlassung kann der Mieter sogar gemäß § 540 I S. 2 BGB außerordentlich kündigen. Dieses Recht darf ihm auch nicht entzogen werden, es sei denn der Mieter kann weiterhin auf die Zustimmung bestehen. Eine entsprechende Klausel würde lauten: „§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB wird ausgeschlossen, § 553 BGB bleibt jedoch bestehen.”

Außerdem: Den Mieter trifft aber auch bei berechtigter Gebrauchsüberlassung eine Pflicht. Er muss dem Vermieter nicht nur das Interesse konkret beschildern, sondern auch Personendaten der Person, an die die Mietsache (zum Teil) überlassen werden soll, weitergeben. Außerdem hat er einen Zuschlag zur üblichen Miete zu zahlen, wenn dies unter Abwägung beiderseitiger Interessen gerechtfertigt erscheint.

Tierhaltung

Haltung von Haustieren (befristeter Hausmietvertrag)

Die Haltung von Haustieren darf nur dann vom Vermieter verweigert werden, wenn sie das Wohnverhältnis beeinträchtigen. Daher dürfen Kleintiere (z.B. Hamster, Fische) in einer Mietvertragsklausel weder verboten noch von einer Zustimmung abhängig gemacht werden. Hier ist nicht davon auszugehen, dass die Mietsache oder der Vermieter beeinträchtigt wird. Größere Haustiere können von einer Zustimmung abhängig gemacht werden, dürfen aber auch nicht pauschal verboten werden, da man nicht generell von einer Beeinträchtigung durch diese sprechen kann. Die Haltung solcher Tiere muss im Einzelnen überprüft werden.

Haltung von Haustieren (unbefristeter Hausmietvertrag)

Haustiere gehören oft zum Haushalt dazu und können zumindest, wenn sie weder Nachbarn noch die Mietsache an sich beeinträchtigen, nicht verboten werden. Sieht ein Mietvertrag etwas anderes vor, verbietet er pauschal Tiere oder macht die Haltung stets von der Zustimmung abhängig, ist dies unzulässig. Die Haltung von eben solchen Tieren, die keinen Lärm verursachen oder keine Gefahr darstellen (Fische, Hamster, Kaninchen etc.), muss nämlich auch ohne Erlaubnis möglich sein. Bei größeren Tieren muss eine eventuelle Beeinträchtigung im Einzelfall geprüft werden können.

Gartennutzung- und Pflege

Umfang und Pflege des Gartens (befristeter Hausmietvertrag)

Falls der Garten mitbenutzt werden darf (unter Punkt “Mietsache” einzutragen), sollte im Mietvertrag auch festgehalten werden, wie die Rechte und Pflichten diesbezüglich ausgestaltet sind. In Bezug auf die Verpflichtungen, obliegt grundsätzlich dem Vermieter die Aufgabe der Gartenpflege, da er nach § 535 BGB für den ordnungsgemäßen Zustand der Mietsache zuständig ist. Diese Pflicht geht bei der Vermietung eines Einfamilienhauses aber oftmals konkludent auf den Mieter über, zumindest dann, wenn er zur Gartennutzung berechtigt ist und alleine die Verfügungsgewalt über den Garten hat. Da diese konkludente Vereinbarung aber nicht der Regelfall sein muss, sollten Sie im Mietvertrag in jedem Falle explizit bestimmen, wem die Gartenpflege obliegt. Dabei kann dann auch der Umfang der Gartenpflege festgelegt werden. Ohne Vereinbarung beinhaltet die Gartenpflege lediglich einfache Arbeiten (z.B. Unkrautjäten), die wenig Aufwand und keinerlei Fachkenntnis erfordern. Wenn Sie dem Mieter die Gartenarbeit übertragen, können Sie darunter aber auch weitergehende Aufgaben fassen. Dies kann durch einen Hinweis auf § 2 Nr. 10 BetrKV oder der konkreten Nennung der Aufgaben geschehen. Selbstverständlich dürfen Sie auf der anderen Seite nicht sämtliche Arbeiten auf den Mieter abwälzen. Der Mieter muss höchstens jene Aufgaben übernehmen, für die er auch im Rahmen der Betriebskosten aufkommen müsste, d.h. solche, die durch die Nutzung des Gartens fortwährend entstehen (z.B. Schneiden von Hecken und Sträuchern). Alles, was nicht regelmäßig anfällt, wie das Fällen von Bäumen, darf nicht dem Mieter obliegen, sondern bleibt Bestandteil der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters.

Wollen Sie sich selbst die Gartenpflege vorbehalten, können Sie zumindest die Kosten für die Pflege auf den Mieter umlegen, wenn er zur Gartennutzung berechtigt ist. Dies geschieht im Wege der Betriebskosten, da auch die Gartenpflege zur laufenden Unterhaltung der Mietsache beiträgt. Daher müssen Sie die Übernahme der Kosten auch nicht explizit unter § 14 des Mietvertrages vereinbaren, sondern es reicht eine Bezugnahme auf § 2 (Nr. 10) BetrKV unter § 5 des Mietvertrages, dem Paragraphen zu den Betriebskosten. Selbstverständlich muss der Mieter auch hier nur diejenigen Kosten übernehmen, die für solche Aufgaben aufkommen, die regelmäßig wiederkehren und dem Unterhalt der Mietsache dienen. Keine Kosten dürfen abgewälzt werden, wenn nicht dem Vermieter, sondern dem Mieter selbst die Gartenpflege obliegt. In diesem Fall übernimmt der Mieter schon von vornherein die Kosten und es dürfen ihm keine zusätzlichen Beträge aufgedrückt werden. Falls Sie als Vermieter trotzdem besondere Arbeiten eigenständig erledigen, bleiben die Kosten hierfür in Ihrer Verantwortung, da Sie formell nicht zuständig sind. Im „Mietvertrag mit Ausfüllhilfe“ können Sie über weitere Alternativen oder Detailfragen zur Gartennutzung und -pflege nachlesen.

Umfang und Pflege des Gartens (unbefristeter Hausmietvertrag)

Im Mietvertrag sollte nicht nur geregelt sein, ob der Garten mitvermietet ist (siehe § 1), sondern es sollte auch im Falle einer Mitvermietung eine Regelung bezüglich des Wie der Nutzung vorhanden sein. Grundsätzlich ist es Pflicht des Vermieters, den Garten zu pflegen, da er nach § 535 BGB die Mietsache in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten hat. Zwar wird bei einem Einfamilienhaus oftmals angenommen, dass diese Pflicht zur Gartenpflege automatisch auf den Mieter übergeht, sobald diesem die Gartennutzung zusteht. Eine Regelung diesbezüglich ist aber sinnvoll, da bei fehlender Vereinbarung im Mietvertrag immer noch kein allgemein anerkannter Grundsatz besteht, wem die Pflicht zur Gartenarbeit obliegt. Nicht zuletzt ist eine Regelung vorteilhaft, um auch den Umfang der Pflichten festlegen zu können. Ohne besondere Abrede umfasst die Gartenpflege nämlich nur einfache Gartenarbeiten, die sich ohne besonderes Fachwissen oder viel Kosten- bzw. Zeitaufwand erledigen lassen, so wie Unkrautjäten oder Rasenmähen. Wollen Sie weitergehende Arbeiten auf den Mieter abwälzen, so müssen Sie dies deutlich kennzeichnen. Dies kann schon durch eine Bezugnahme auf § 2 Nr. 10 BetrKV geschehen. Bei der Festlegung des Umfangs ist jedoch zu beachten, dass nur solche Arbeiten übertragen werden dürfen, für deren Kosten der Mieter tatsächlich im Rahmen der Betriebskosten hätte aufkommen müssen. Umlagefähigen Kosten sind nur solche, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache und laufend entstehen (d.h. periodisch regelmäßig wiederkehrende Maßnahmen), was auch im Mietvertrag deutlich gemacht werden sollte. Hierunter fallen z.B. auch das Schneiden von Hecken, Sträuchern oder Bäumen und die Erneuerung von Pflanzen (ob dies auch das Fällen und Abtransportieren von Bäumen umfasst, ist nicht eindeutig geklärt – eher zu verneinen, da dies grundsätzlich keine regelmäßig wiederkehrende Arbeit darstellt). Außergewöhnliche Tätigkeiten der Gartenpflege können hingegen (zumindest formularvertraglich) nicht auf den Mieter abgewälzt werden, da dies die Instandhaltung und -setzung betrifft, die Pflicht des Vermieters bleiben soll.

Sofern hier vereinbart wird, dass der Vermieter für die Gartenpflege zuständig ist, so ist wichtig zu wissen, dass der Vermieter auch in diesem Fall die Kosten hierfür auf den Mieter abwälzen kann und zwar im Wege der Betriebskosten. Dafür muss hier keine gesonderte Regelung getroffen werden. Es genügt, wenn im Paragraphen zu den Betriebskosten, § 5, eine Bezugnahme auf § 2 Nr. 10 als möglicherweise anfallende Kosten vorgenommen wird. Diese Abwälzung ist selbstverständlich auch nur in dem Maße zulässig, in dem Kosten durch regelmäßig wiederkehrende Arbeiten anfallen. Obliegt die Gartenpflege allerdings dem Mieter und muss er hierfür auch die Kosten tragen, so ist eine zusätzliche Abwälzung der Kosten für Arbeiten, die der Vermieter eigenständig übernommen hat, nicht rechtens, da der Vermieter für die Gartenarbeit formell nicht zuständig ist.

Sie können im „Mietvertrag mit Ausfüllhilfe“ über weitere Möglichkeiten der Aufteilung von Gartenarbeit bzw. -kosten sowie detaillierte Fragestellungen der Nutzungsmöglichkeiten erfahren.

TV-, Internet- und Rundfunkempfang

Anbringen von Empfangsanlagen (befristeter Hausmietvertrag)

Trotz eines Rechts des Mieters auf Informationsfreiheit und den Empfang eigens bevorzugter Sender, kann der Mieter nicht beliebig Empfangsanlagen an der Mietsache anbringen. Der Vermieter hat nämlich gleichermaßen ein Recht darauf, sein Eigentum und vor allem dessen Bausubstanz vor äußeren Anlagen zu schützen. Aufgrund dessen benötigt der Mieter in der Regel eine Zustimmung zur Anbringung, es sei denn die Mietsache an sich wird unter keinen Umständen beeinträchtigt oder verändert (keine Bohrlöcher etc.). Die Zustimmung kann im Übrigen verweigert werden, falls bereits ein ausreichender Empfang von vielfältigen Sendern, auch aus dem Ausland, gewährleistet ist. Dies gilt auch dann, wenn der Empfang mit Kosten seitens des Mieters verbunden ist. Ansonsten sollten Sie als Vermieter die Erteilung der Zustimmung vom Einzelfall abhängig machen.

Außerdem: Einen Anspruch auf Anbringung einer Antenne oder Kabelanschluss durch den Vermieter hat der Mieter nicht, zumindest dann nicht, wenn die Mietsache schon bei Vertragsschluss nicht über etwaige Anlagen verfügte. Der Mieter wusste in diesem Fall nämlich über die Gegebenheiten Bescheid und hätte den Vertrag nicht unterschreiben müssen, wenn ihm diese Einrichtungen wichtig gewesen wären. Der Vermieter kann dann im Nachhinein nicht dazu verpflichtet werden, Veränderungen an seinem Eigentum zu unternehmen. Hier greift allenfalls der Anspruch auf eine eigenständige Anbringung durch den Mieter selbst, siehe § 15 Nr. 1 des Mietvertrages.

Anbringen von Empfangsanlagen (unbefristeter Hausmietvertrag)

Die Anbringung eigener Empfangsanlagen durch den Mieter ist rechtlich problematisch. Der Mieter hat zwar ein grundrechtlich geschütztes Interesse auf Informationsfreiheit und somit auch auf den Empfang privater und eigens gewünschter Sender. Der Vermieter hat aber auch ein Recht darauf, dass der Anblick seines Eigentums nicht durch die Anbringung äußerer Anlagen negativ beeinträchtigt und kein Eingriff in die Bausubstanz vorgenommen wird. Eine Zustimmung zur Anbringung braucht der Mieter nur dann nicht, wenn die Mietsache an sich gar nicht berührt wird, also weder Bohrlöcher noch sonstige Einwirkungen entstehen und auch keine äußerlich sichtbaren Veränderungen erfolgen. Die Zustimmung kann dann verweigert werden, wenn ein einwandfreier TV-Empfang vorhanden ist und der Mieter die Möglichkeit hat, sogar Sender aus dem Ausland zu empfangen, auch wenn dies mit Kosten verbunden ist. Es ist aber stets eine Abwägung im Einzelfall vorzunehmen.

Außerdem: Verfügt das Gebäude bei Vertragsschluss weder über eine Antenne noch einen Kabelanschluss, so hat der Mieter auch keinen Anspruch auf solch eine Installation durch den Vermieter, da Vertragsfreiheit besteht und der Vermieter nicht gezwungen werden kann, selbständig Veränderungen an seinem Eigentum vorzunehmen. Er kann höchstens den Anspruch auf eine eigenständige Anbringung geltend machen, wenn die Voraussetzungen nach § 15 Nr. 1 erfüllt sind.

Reinigungspflichten

Die Übernahme der Reinigungspflichten (befristeter Hausmietvertrag)

Es bestehen vielfältige Reinigungspflichten bei einem Einfamilienhaus, auch in Bezug auf die äußeren öffentlichen Gehwege. Originär obliegt die Reinigung dieser der Gemeinde, die entsprechende Pflichten aber in der Regel durch eine Satzung auf die Eigentümer übertragen hat. Davon unabhängig obliegt dem Eigentümer eine Verkehrssicherungspflicht für private Gehwege. Beide Pflichten (für öffentliche als auch für private Gehwege) kann der Eigentümer bzw. Vermieter auf den Mieter oder ggfs. an professionelle Reinigungsunternehmen, siehe § 27 Nr. 4 des Mietvertrages, übertragen. Hierzu bedarf es allerdings einer eindeutigen Bestimmung im Mietvertrag (nicht in der Hausordnung, da diese bei einem Einfamilienhaus nicht erforderlich ist). Konkludent gehen diese Pflichten in der Regel nicht über, es sei denn es ist dem Vermieter erkennbar nicht möglich, die Reinigungspflichten im Alltag zu übernehmen, etwa weil sein Wohnsitz weit entfernt ist.

Die Übernahme der Reinigungspflichten (unbefristeter Hausmietvertrag)

Grundsätzlich obliegt es der Gemeinde, Gehwege zu reinigen und von Schnee zu räumen. Allerdings werden diese Pflichten in der Regel durch eine Bestimmung in Gesetz oder Satzung auf die Anlieger, d.h. Eigentümer, übertragen. Außerdem trifft den Eigentümer eine privatrechtliche Verkehrssicherungspflicht, sein Eigentum in einem Zustand zu halten, der keine Gefahr für Dritte darstellt. All diese Pflichten kann der Vermieter jedoch an seinen Mieter (oder ggf. an professionelle Unternehmen, siehe § 27 Nr. 4) delegieren. Entgegen oftmals angenommener Vermutung, es sei selbstverständlich, dass zumindest bei einem Einfamilienhaus der Mieter diese Pflichten zu übernehmen hat, bedarf es zur Delegation einer eindeutigen Regelung. Nur im Einzelfall kann sich ohne ausdrückliche Vereinbarung eine solch stillschweigend vereinbarte Pflicht des Mieters ergeben, wenn der Vermieter offensichtlich nicht in der Lage ist, die alltäglichen Pflichten zu übernehmen, weil er z.B. selbst zu weit entfernt von der Mietsache wohnt. Anders als bei einem Mietvertrag für Wohnungen, bei dem die Übertragung der Anliegerpflichten oftmals in der Hausordnung geregelt ist, muss eine dahingehende Vereinbarung hier auch in jedem Falle im Vertrag festgehalten sein, da eine Hausordnung bei Einfamilienhäusern nicht besteht.

Mängel und Schäden

Pflichten, Haftung und Kosten (befristeter Hausmietvertrag)

Sie als Vermieter müssen sich um einen ordnungsgemäßen Zustand der Mietsache kümmern, vgl. § 535 BGB. Dies gilt grundsätzlich unabhängig davon, wie viele Reparaturen und in welcher Höhe diese entstehen. Eine Grenze der Verpflichtung zur Ausbesserung wird allerdings dann erreicht, wenn die Kosten des Renovierungsaufwands als unzumutbar anzusehen sind, d.h. wenn sie sich durch die eingenommene Miete nicht innerhalb von 10 Jahren rentieren können oder das 3-Fache des Werts der Mietsache übersteigen. Die Pflicht zur Instandhaltung und -setzung ist nicht auf den Mieter übertragbar. Ihn trifft lediglich die Pflicht, Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache zu dulden, vgl. § 555 a BGB, sowie gewisse Schäden anzuzeigen, vgl. § 536 c BGB.

Sie als Vermieter müssen nicht für alle Schäden haften, wenn Sie Ihre Haftung im Voraus begrenzen. Eine Begrenzung ist aber nur bei verschuldensunabhängigen Mängeln, die vor Vertragsschluss entstanden sind, möglich. Dies hat zweierlei Gründe.

  1. Eine Haftung für verschuldensunabhängige Mängel kann deswegen ausgeschlossen werden, weil im deutschen Recht normalerweise nur eine verschuldensabhängige Haftung statthaft ist. Mängel, die durch ein Verschulden des Vermieters verursacht wurden, müssen aber durch den Vermieter berichtigt werden.
  2. Eine Haftung für vor Vertragsschluss entstandene Mängel ist deswegen nicht geboten, weil dem Vermieter keine umfassende Haftung zugemutet werden kann. Immerhin weiß der Mieter bei Vertragsschluss auch um diese Mängel. Für nach Vertragsschluss entstandene Mängel kann die Haftung nicht ausgeschlossen werden, weil sich der Vermieter hiergegen versichern lassen kann und die Kosten für die Versicherung im Wege der Betriebskosten auf den Mieter umlegen kann, sodass ihn diese Haftung nicht übermäßig belastet. Der Mieter hingegen kann sich gegen solche Mängel nicht versichern lassen, da selbst die Hausratversicherung nicht für den mangelhaften Zustand der Mietsache aufkommt.

Außerdem: Eine weitere Begrenzung der Haftung ist mit Vorsicht zu behandeln. Diese auf mittlere bzw. leichte Fahrlässigkeit zu beschränken ist grundsätzlich möglich, sofern es nicht um die Verletzung von Hauptpflichten und Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit geht. Neuerdings werden aber auch solche Haftungsbeschränkungen von der Rechtsprechung als kritisch betrachtet. Die Annahme eines Verstoßes gegen § 9 II Nr. 1 AGBGB ist nicht fernliegend, da auch hierdurch der Mieter unangemessen benachteiligt wird, ohne dass ihn ein Verschulden trifft.

Pflichten, Haftung und Kosten (unbefristeter Hausmietvertrag)

535 BGB statuiert, dass es Aufgabe des Vermieters ist, die Mietsache von Schäden und Mängeln fernzuhalten bzw. zu befreien. Durch eine Klausel kann diese Pflicht nicht auf den Mieter übertragen werden. Dieser hat lediglich die Pflicht, etwaige Mängel oder Schäden anzuzeigen und die Maßnahmen zu ertragen, die der Vermieter aufgrund seiner Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht durchzuführen hat, vgl. § 555 a BGB. Dazu gehören alle Maßnahmen, unabhängig von Aufwand und Kosten. Gleichen sich die Kosten allerdings nicht in einem Zeitraum von 10 Jahren durch die Mieteinnahmen wieder aus oder übersteigen sie den 3-Fachen Wert des Hauses, kann es dem Vermieter nicht zugemutet werden, in die Renovierung zu investieren.

Sie als Vermieter müssen nicht für solche Mängel einstehen, die vor Abschluss des Vertrages ohne ihr eigenes Verschulden bereits vorhanden waren, wenn Sie die Haftung dafür im Mietvertrag ausgeschlossen haben. Für Mängel, die nach Vertragsschluss auftreten, ist dies wegen § 309 Nr. 7 BGB nicht möglich. Der Vermieter kann nicht gänzlich seiner Pflicht, das Haus in ordnungsgemäßem Zustand zu halten, entfliehen. Dies wäre auch unangemessen, da der Mieter sonst auf den Kosten, für die er gesetzlich nicht einzustehen hat, sitzen bleiben würde. Sogar eine Hausratversicherung übernimmt nämlich keine Kosten, die auf Mängel des Hauses zurückzuführen sind. Der Vermieter, hingegen, muss die Kosten nicht selbst tragen, wenn er eine Versicherung dafür aufnimmt. Diese übernimmt nämlich Kosten, die auf Mängeln basieren. Das, was er in die Versicherung investieren muss, kann er sich außerdem anteilig beim Mieter zurückholen, da solche Kosten im Wege der Betriebskosten umgelegt werden können. Darüber hinaus ist zu beachten, dass der Vermieter seine Haftung zwar nicht gänzlich ausschließen kann, diese jedoch auf grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz begrenzen darf. Zumindest wurden solche Haftungsausschlüsse bereits dann als wirksam betrachtet, wenn es nicht um die Verletzung von Hauptpflichten oder Schäden aus der Verletzung von Leben, Körper und Gesundheit ging. Allerdings wird auch hierin zum Teil ein Verstoß gegen § 9 II Nr. 1 AGBGB gesehen. Klauseln wie diese gehen somit auf Ihr eigenes Risiko.

Als Vermieter ist es Ihnen gestattet, die Kosten für Reparaturen an Anlagen, die dem ständigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, auf diesen zu übertragen. Dies umfasst beispielsweise Reparaturen an Fenster- und Rollläden oder Heiz – und Kocheinrichtungen. Übersteigen die jeweiligen Reparaturkosten jedoch eine gewisse Grenze, so ist wieder der Vermieter in der Pflicht, die Beträge zu zahlen. Der Mieter würde ansonsten übermäßig belastet werden mit einer Pflicht, die originär nicht ihm obliegt. Die Grenze, bis zu der der Mieter die Kosten trägt, liegt derzeit bei etwa 110 Euro für die einzelnen Reparaturen und 7 % der Jahresnettokaltmiete für den Gesamtbetrag aller Reparaturen in einem Jahr. Auch wenn der Mieter die Koste zu tragen hat, muss er die Reparatur nicht selbst in Auftrag geben. Statuiert der Mietvertrag etwas anderes, so ist die komplette Kleinreparaturklausel unwirksam.

Schönheitsreparaturen

Übernahme und wirksame Klauseln (befristeter Hausmietvertrag)

Sie dürfen die Übernahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen. Dies bedarf aber einer ausdrücklichen Regelung, da diese Pflicht originär dem Vermieter obliegt. Sie sollten daher im Mietvertrag deutlich zum Ausdruck bringen, dass es Pflicht des Mieters ist, die Schönheitsreparaturen zu übernehmen, nicht hingegen dass die Übernahme nur in sein Ermessen gestellt ist. Dabei sollten Sie auch festhalten, dass Schönheitsreparaturen nur die Beseitigung von optischen Gebrauchsspuren betreffen, die auf eine Abnutzung durch den Mieter zurückgehen. Weiterführende Aufgaben oder gar eine vollumfängliche Renovierung können nicht auf den Mieter übergeben werden.

Die Durchführung von Schönheitsreparaturen muss von dem Grad der Erforderlichkeit abhängig gemacht werden. Daher sind auch fixe Terminpläne, nach denen solche Maßnahmen zu bestimmten Fristen zu erledigen sind, unzulässig. Der Mieter darf nicht über Gebühr mit der Betrauung solcher Aufgaben belastet werden. Wollen Sie einen Terminplan in den Mietvertrag aufnehmen, um dem Mieter eine Orientierung zu geben, muss dieser flexibel sein, möglichst durch Zusätze wie „bei Bedarf“ oder „regelmäßig“ zu kennzeichnen, und darf die weitgehend anerkannten Zeitintervalle für Renovierungsarbeiten nicht unterschreiten. Achten Sie auf eine mögliche Vergrößerung dieser Zeitintervalle aufgrund neuer Bau- und Renovierungstechniken. Im Mietvertrag dürfen Sie außerdem weder die konkrete Art der Durchführung (z.B. durch Fachmann oder eigenständig) noch eigene Vorlieben der Renovierung (z.B. Farbe oder Tapete) vorgeben. Sie können bei Ende des Mietvertrags allenfalls verlangen, dass die Mietsache in einem neutralen Zustand übergeben wird. Während der Mietdauer können Sie dem Mieter aber keine genauen Vorgaben machen. Welche Aufgaben von den Schönheitsreparaturen umfasst werden, können Sie allerdings im Mietvertrag festlegen. Dabei müssen Sie aber § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung für preisgebundenen Wohnraum beachten, der die Aufgaben auf malermäßige Maßnahmen begrenzt. Keine dieser Maßnahmen müssen aber ausgeführt werden, wenn sie nicht erforderlich sind. Aufgrund dessen sind auch Endrenovierungsklauseln, nach denen der Mieter die Renovierungsarbeiten stets bei Auszug durchzuführen hat, unwirksam. Die Arbeiten wären in dem Falle unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Mietsache. Dasselbe gilt für Quotenabgeltungsklauseln, die den Mieter verpflichten bei Auszug einen gewissen Anteil für die Renovierungsarbeiten nach Dauer des Mietverhältnisses in Geld zu leisten. Der Beteiligungsbetrag könnte hierbei nicht genau ermittelt werden, sodass nicht auszuschließen ist, dass der Mieter für Arbeiten aufkommen müsste, die nicht auf seiner eigenen Abnutzung beruhen.

Das Haus muss im renovierten Zustand übergeben werden, wenn Sie die Übernahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzen wollen. Dies ist im Mietvertrag sowie Übergabeprotokoll festzuhalten. Nachweise können auch in Form von Handwerkerrechnungen und Fotos erbracht werden. Der Mieter soll dadurch tatsächlich nur seine eigene Abnutzung beseitigen müssen. Wird ein Haus hingegen im unrenoviertem Zustand übergeben, kann nicht verlässlich ermittelt werden, welche erforderlichen Renovierungsmaßnahmen auf seine Verursachung zurückgehen. Daher ist es auch als äußerst fragwürdig anzusehen, wenn dem Mieter ein Geldbetrag am Anfang des Mietverhältnisses für die erforderlichen Renovierungsarbeiten zugesprochen wird und die Mietsache deswegen als renoviert übergeben gilt. Zwar wurden solche Vereinbarungen bereits als zulässig betrachtet. Allerdings dürfte sich die Rechtsprechung hiergegen in Zukunft wehren. Faktisch ist nämlich immer noch ein Nachteil des Mieters gegeben, da er nicht nachweisen kann, dass gewisse Arbeiten im Laufe der Zeit noch nicht erforderlich sind bzw. nicht von ihm verursacht sind.

Übernahme und wirksame Klauseln (unbefristeter Hausmietvertrag)

Schönheitsreparaturen obliegen grundsätzlich dem Vermieter, dürfen aber auf den Mieter abgewälzt werden. Wollen Sie von diesem Recht Gebrauch machen, sollten Sie im Mietvertrag unbedingt festhalten, dass der Mieter diese zu übernehmen hat. Allein die Überlassung der Schönheitsreparaturen an den Mieter bewirkt keine Übertragung der Pflicht, da es dem Mieter somit freigestellt wäre, die Arbeiten zu übernehmen. Die Arbeiten, die damit verbunden sind, betreffen all solche, die optische Gebrauchsspuren beseitigen sollen (z.B. Streichen). Darüber hinaus gehende Arbeiten dürfen Sie nicht auf den Mieter übertragen, da er nur für seine eigenen Abnutzung aufkommen soll.

Schönheitsreparaturen dürfen nur dann vom Mieter übernommen werden, wenn sie auch tatsächlich auf eine Abnutzung zurückzuführen sind. Daher müssen sie vom Grad der Erforderlichkeit abhängen und auf einem flexiblen Fristenplan basieren. Die üblichen Fristen für derartige Arbeiten dürfen in keinem Fall unterschritten werden. Dabei ist in Zukunft darauf zu achten, dass sich diese Fristen verlängern können, wenn die technischen Möglichkeiten längere Haltbarkeiten ermöglichen. Fügen Sie in die Vertragsklausel auf jeden Fall ein, dass der Mieter die Maßnahmen nur „bei Bedarf“ oder „regelmäßig“ durchzuführen hat. Außerdem dürfen Sie dem Mieter nicht vorschrieben, wie er die Maßnahmen durchzuführen hat. Eine Pflicht zur professionellen Durchführung wäre unzulässig. Ebenso die Pflicht, die Räume in bestimmten Farben oder mit gewissen Tapeten zu renovieren. Der Mieter kann die Mietsache nach eigenem Belieben gestalten. Nur bei Auszug kann er eventuell dazu verpflichtet werden, die Mietsache in neutralen Farben wieder zurückzugeben. Die Arbeiten im Einzelnen müssen nicht im Mietvertrag aufgelistet werden, dafür kann auch auf § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung verwiesen werden. Berücksichtigen Sie auch, dass die Klausel keine Pflicht zur Übernahme von Arbeiten stets am Ende der Mietvertragszeit vorsehen darf. Dies würde den Grad der Erforderlichkeit missachten. Genauso unzulässig ist es, bei Auszug einen Anteil für die zukünftigen Kosten der Reparaturen zu verlangen, da dieser Anteil nicht verlässlich ermittelt werden kann.

Die Übergabe im renovierten Zustand ist Voraussetzung für die Übertragung der Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen. Den Zustand halten Sie als Beweis im Mietvertrag sowie Übergabeprotokoll fest, was wiederum durch Fotos und Handwerkerbelege untermauert werden kann. Wird die Mietsache im unrenovierten Zustand übergeben, ist es allenfalls möglich, dem Mieter einen angemessenen Ausgleich (mehr als eine halbe Monatsmiete in jedem Fall) für die erforderlichen Maßnahmen zukommen zu lassen. In diesem Fall wird die Mietsache dann als renoviert betrachtet. Allerdings müssen dann auch tatsächlich sämtliche Arbeits- und Materialkosten vom Vermieter bezahlt und eine gewisse mietfreie Zeit zugestanden werden, da auch hier die Kosten nicht verlässlich zu ermitteln sind. Tendenziell werden solche Umgehungen der gesetzlichen Vorschrift deswegen als unwirksam betrachtet. Der Mieter kann hierbei nämlich auch schwerlich nachweisen, wann die Renovierungsarbeiten tatsächlich erforderlich werden. Bei ohnehin renovierungsbedürftigen Häusern wird dies in der Regel in kürzester Zeit der Fall sein. Dann beruhen sie aber nicht allein auf der Nutzung des jeweiligen Mieters.

Betreten durch Vermieter

Der Gebrauch der Mietsache steht alleine dem Mieter zu. Sie als Vermieter dürfen allenfalls bei gegebenem Anlass die Mietsache betreten. Im Mietvertrag können Sie regeln, wann dies der Fall ist. Ohne die Voraussetzungen eines besonderes Grundes und einer Vorankündigung bzw. der Anwesenheit des Mieters wäre eine Regelung im Mietvertrag allerdings unwirksam.

Aufrechnung und Zurückbehaltung

Das Aufrechnungsrecht des Mieters wegen Ansprüchen aus § 536a, 539 oder aus ungerechtfertigter Bereicherung kann nach § 556b II S. 1 BGB nicht umgangen werden. Sie können hierbei höchstens festlegen, dass der Mieter die Aufrechnung vorher anzukündigen hat. Ebensowenig dürfen Sie Ansprüche, die unstreitig feststehen, vom Aufrechnungsrecht ausschließen, vgl. § 309 Nr. 3 BGB, oder die Aufrechnung generell auf bestimmte Teile der Miete (80 % oder nur die Betriebskosten) beschränken.

Sonstiges

Alles, was nicht in den vorangegangenen Regelungen behandelt wurde oder was Sie an den bestehenden Vorschriften ändern wollen, sollten Sie hier festhalten. Z.B. können hier abweichende Vereinbarungen zur Winterwartung oder Tierhaltung geregelt werden. Selbstverständlich können Sie solche Vereinbarungen auch in einem anderen Dokument regeln. Um es zum Bestandteil des Mietvertrages zu machen, müssen Sie es dann allerdings an den Vertrag anheften und anschließend durchnummerieren. Abgesehen von zusätzlichen bzw. abweichenden Vereinbarungen können hier auch gewisse Gegebenheiten der Mietsache festgehalten werden, damit der Mieter diese im Nachhinein nicht bemängeln und Minderungsansprüche geltend machen kann.

Bitte beachten Sie: Aufgrund der stetigen Veränderung und Entwicklung der Rechtsprechung auf dem Gebiet des Mietrechts, übernehmen wir keine Haftung für den rechtlichen Bestand der Bestimmungen dieser Musterverträge und dazugehöriger Erläuterungen.

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