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Mieterselbstauskunft zur Vermietung und Verwaltung

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Die Mieterselbstauskunft

Grundsätzlich ist die Datenerhebung durch eine Mieterselbstauskunft zulässig, da sie für die Abwicklung eines rechtsgeschäftlichen Schuldverhältnisses erforderlich ist. Dennoch ist niemand verpflichtet eine Mieterselbstauskunft auszufüllen. Umgekehrt sind Sie auch nicht dazu verpflichtet, Ihre Immobilie an jemanden zu vermieten, der keine Selbstauskunft ausgefüllt hat. Erklärt sich der Mieter allerdings dazu bereit, eine Mieterselbstauskunft abzugeben, ist er auch dazu verpflichtet, korrekte Angaben zu machen. Andernfalls können Sie das Mietverhältnis wieder kündigen. Dennoch gibt es auch hier einige unzulässige Fragen (z.B. nach Ethnie, Parteizugehörigkeit oder sexueller Orientierung), die Sie als Mieter nicht stellen dürfen bzw. der Mieter falsch beantworten darf. Nutzen Sie unsere Mieterselbstauskunft, um alle relevanten Daten von Ihren zukünftigen Mietern zu erfragen. Neben dem Fragebogen stellen wir Ihnen auch wichtige Tipps und Hinweise zur Verfügung, um eine rechtssichere Datenerhebung durchzuführen.

Was sollte in der Mieterselbstauskunft stehen?

  • Name des/der Mietinteressenten
  • Angaben zu (Vor-) Mietverhältnissen
  • Immobilie mit der genauen Anschrift
  • Angaben zur Nutzung der Wohnung
  • Angaben zur Person
  • Angaben zu weiteren Personen, die einziehen
  • Angaben zu Beruf und Einkommen
  • Bestätigung der Angaben durch Unterschrift
  • Angaben zur finanziellen Situation
  • evt. Einwilligung zur Schufa-Auskunft

Allgemeine Hinweise zur Mieterselbstauskunft

Keine rechtliche Pflicht

Es besteht keine Verpflichtung des Mieters, die Selbstauskunft auszufüllen. Sie als Vermieter können also nicht darauf bestehen. Gleichzeitig müssen Sie die Mietsache aber auch an niemanden vermieten, der eine solche Selbstauskunft nicht ausfüllt. Es besteht auf beiden Seiten Vertragsfreiheit.

Aber rechtliche Folgen

Wird eine Mieter-Selbstauskunft allerdings abgegeben, entstehen daraus rechtliche Konsequenzen. Der Mieter hat die Fragen in der Selbstauskunft wahrheitsgemäß zu beantworten, sofern sie zulässig sind. Tut er dies nicht, so stehen Ihnen als Vermieter gewisse Rechte zu (Näheres unter Nr. 4 „Rechte des Vermieters“ bei den Einzelhinweisen). Unzulässige Fragen muss der Mieter nicht beantworten, er darf hierüber sogar eine Falschauskunft geben. Für den Vermieter hat die Stellung unzulässiger Fragen aber im Übrigen keine rechtlichen Folgen.

Einzelhinweise

Zulässigkeit der Auskunft

Die umfassende Datenerhebung in der Selbstauskunft an sich ist zulässig. Dies kann man damit begründen, dass der Mietinteressent hierzu seine Einwilligung gemäß § 4 BDSG gibt. Allerdings wird es oftmals an der Freiwilligkeit der Einwilligung fehlen, da sich viele Mieter angesichts der angespannten Wohnsituation in vielen Gegenden zur Auskunft verpflichtet fühlen. Die Rechtmäßigkeit lässt sich aber auf § 28 BDSG stützen, wonach die Datenerhebung zulässig ist, wenn sie für die Abwicklung eines rechtsgeschäftlichen Schuldverhältnisses erforderlich ist. Dies ist bei einer Selbstauskunft für einen Mietvertrag, der alsbald geschlossen werden soll (also nicht schon bei einem Besichtigungstermin, wo nur grundsätzliches Interesse bekundet wird), deren Angaben für die Entscheidung des Vermieters bezüglich der Mieter-Auswahl objektiv notwendig sind, der Fall.

Zulässige Fragen

Ob eine Frage der Selbstauskunft aber im Einzelnen zulässig und somit wahrheitsgemäß zu beantworten sind, richtet sich danach, ob sie erforderlich für die Entscheidung zur Vermietung ist, der Vermieter also ein berechtigtes und nachvollziehbar sachbezogenes Interesse an der Beantwortung der Frage hat. Dazu gehören all solche Fragen, die das Wohnverhältnis im Allgemeinen betreffen – vor allem also, wie viele Personen einziehen sollen, wer diese Personen sind und wie die Mietsache genutzt werden soll (z.B. nur privat oder auch beruflich). Außerdem sind Fragen zur finanziellen Situation der potenziellen Mieter zulässig, da der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran hat zu wissen, ob die Miete bezahlt werden kann. Informationen zum Beruf und zu Einkünften (einschl. Empfang von Sozialleistungen) sind daher stets richtig anzugeben; Fragen zur eidesstattlichen Versicherung bzw. Insolvenz allerdings nur mit einer zeitlichen Begrenzung von den letzten 5 Jahren.

Aufklärungspflicht

Darüber hinaus, dass der Mietinteressent zulässige Fragen wahrheitsgemäß beantworten muss, hat er der Rechtsprechung zufolge außerdem die Pflicht gewisse Angaben von sich aus offenzulegen. Dazu gehört die Mitteilung, dass die Miete 75 % oder mehr des Nettoeinkommens ausmacht, über das eigene Vermögen ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde, der Mieter die Miete bzw. Kaution nur mit Hilfe von Sozialleistungen zahlen kann oder er sich in einer wirtschaftlichen Notlage befindet, die die Erfüllung der Vertragspflichten gefährden würde. Kommt er seiner Aufklärungspflicht nicht nach, so hat auch dies rechtliche Konsequenzen und zwar dieselben wie bei der falschen Beantwortung zulässiger Fragen (Näheres unter Nr. 4 „Rechte des Vermieters“).

Unzulässige Fragen

An der Beantwortung von Fragen, die für die Vermietung kein objektiv ausschlaggebendes Kriterium darstellen, hat der Vermieter kein berechtigtes Interesse. Ist das Recht des Vermieters, sein Eigentum nur bestimmten Personen zu überlassen, nicht höher zu bewerten als das Recht des potenziellen Mieters, bestimmte Informationen für sich zu behalten (Persönlichkeits- und Selbstbestimmungsrecht), so handelt es sich um unzulässige Fragen, die nicht beantwortet werden müssen. Vielmehr hat der Mietinteressent hier ein „Recht zur Lüge“. Zu den unzulässigen Fragen gehören im Besonderen rein private Fragen, die Anlass zu Diskriminierung sein könnten, wie beispielsweise Fragen nach der Nationalität, der sexuellen Orientierung, der Religion, der ethnischen Herkunft, der Parteizugehörigkeit, der Mitgliedschaft in einem Mieterverein oder dem Gesundheitszustand. Persönliche Interessen oder Ziele, wie Familienplanung, unterliegen ebenfalls dem Persönlichkeitsrecht jedes Einzelnen und dürfen nicht als Auswahlkriterium für eine Vermietung herangezogen werden. Sogar Rechtskonflikte dürfen vom zukünftigen Mieter verschwiegen werden, sofern sie nicht mit einem früheren Mietverhältnis zusammenhängen (z.B. wenn eine Vorstrafe wegen Mietbetrugs besteht).

Manche Fragen, die eine Auskunft über das Privatleben abverlangen, lassen sich nicht eindeutig dem Unzulässigen zuordnen, da sie auch eine gewisse Relevanz für die Interessen des Vermieters besitzen. Hierzu gehören Angaben zum Familienstand und zum Vormietverhältnis (zumindest zu Kontaktdaten des Vorvermieters). Zuletzt wurden solche Fragen von Gerichten tendenziell häufiger als unzulässig bewertet, was aber bisher keine ausdrückliche Einordnung zur Folge hatte.

Unzulässig sind im Übrigen erst recht Fragen, die eine nicht gesetzlich gesicherte Position des Vermieters betreffen. So ist beispielsweise auch die Frage nach einer Bürgschaft zusätzlich zur Mietkaution verboten, da dem Vermieter gesetzlich keine doppelte Absicherung zusteht. Die Frage dürfen Mieter deshalb bejahen, auch wenn sie die Stellung der Bürgschaft später verweigern.

Rechte des Vermieters

Bei falscher Beantwortung einer zulässigen Frage stehen Ihnen als Vermieter Rechte zu. Sie können den Mietvertrag zum einen wegen arglistiger Täuschung anfechten. Dies gilt stets vor Einzug des Mieters, nach überwiegender Meinung aber auch nach Überlassung der Mietsache. Da der Vertrag dann aber rückwirkend vernichtet wird, kann die Anfechtung nach Einzug des Mieters ausgeschlossen sein, wenn die Rechtslage des Vermieters in diesem Zeitpunkt nicht mehr beeinträchtigt ist. Nach Einzug haben Sie im Übrigen die Möglichkeit, den Mietvertrag wieder zu kündigen. Eine fristlose Kündigung gemäß § 543 BGB kommt dann in Betracht, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses für Sie unzumutbar wäre. Dies wäre beispielsweise dann der Fall, wenn die Fragen über das Einkommen unwahr beantwortet worden sind und der Mieter seine Miete nicht pünktlich bezahlen kann (wobei nach neuerer Rechtsprechung allein die falsche Beantwortung der Zahlungsfähigkeit auch bei pünktlicher Mietzahlung für die Unzumutbarkeit der Fortsetzung ausreicht).

Bei nachweisbarem Schaden können Sie als Vermieter außerdem Schadensersatz gemäß §§ 280, 311 II BGB wegen der Verletzung vorvertraglicher Pflichten verlangen. Dies kommt zum Beispiel dann in Betracht, wenn Sie sich wegen der Vertragsbeendigung erneut auf die Suche nach einem Mieter begeben müssen und daher einen Ausfall der Mietzahlung erleiden.

Rechte des Mieters

Bei unzulässigen Fragen hat der Mietinteressent ein Recht zur Lüge. Dies bedeutet, dass solche Fragen unwahr oder unvollständig beantwortet werden dürfen, ohne dass daraus rechtliche Konsequenzen für den potenziellen Mieter entstehen. Würde er eine unzulässige Frage nämlich lediglich unkommentiert lassen, würde das seine eigene Glaubwürdigkeit mindern. Daher darf er hier ganz bewusst falsche Angaben machen. Somit hat die Stellung unzulässiger Fragen für Sie als Vermieter zwar keine rechtlichen Folgen, kann jedoch über gewisse Angaben eine Täuschung und anschließende Fehlentscheidung herbeiführen, die Sie nicht durch ein Anfechtungs- oder Kündigungsrecht korrigieren können. Von eindeutig unzulässigen Fragen in einer Mieterselbstauskunft ist deshalb abzuraten.

Im Übrigen hat der Mieter nach dem Bundesdatenschutzgesetz und aufgrund seines Selbstbestimmungsrechts stets das Recht, zu erfahren, was mit seinen angegebenen Daten geschieht und ob sie nur zu dem angegebenen Zweck verwendet werden. Er kann auch die Vernichtung der Daten verlangen, wenn diese bei Nicht-Zustandekommen des Vertrages nicht mehr benötigt werden.

Tipps für Vermieter

Zur Bestätigung der Angaben in der Selbstauskunft können Sie zusätzliche Dokumente anfordern, besonders, wenn Sie an einer stabilen finanziellen Situation des Mietinteressenten Zweifel hegen. Dies setzt aber im Regelfall das Einverständnis des potenziellen Mieters voraus.

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Den Mietbewerber können Sie nach einer Bescheinigung des Vorvermieters über die Mietschuldenfreiheit bitten. Selbstverständlich haben Sie auf eine solche Bescheinigung keinen Anspruch, da der Vorvermieter auch nicht verpflichtet ist, dem Mieter diese auszustellen.

Kontobelege

Nach Auswahl eines Mieters können Sie sich von diesem den Nachweis über stets pünktlich erbrachte Mietzahlungen per Kontoauszug beibringen lassen, sofern sich dieser dazu bereit erklärt.

Verdienstbescheinigung

Sie können beim Interessenten eine Bescheinigung des Arbeitgebers über das Bestehen des Beschäftigungsverhältnisses und das Einkommen anfragen. Alternativ können Sie den Mieter um die letzten drei Gehaltsabrechnungen bitten. Bei Selbstständigen dienen eine betriebswirtschaftliche Auswertung, Kontobelege der letzten 3-6 Monate oder die letzten Steuerbescheide als Nachweise.

Bonitätsprüfung über Auskunftei

Mit Einwilligung des potenziellen Mieters können Sie selbst eine Bonitätsprüfung bei Auskunfteien (z.B. SCHUFA) anfordern, sofern Sie Vertragspartner der Auskunftei sind. Vorteilhafter ist es jedoch, den Mieter zu bitten, sich eine Selbstauskunft ausstellen zu lassen, da diese in der Regel noch mehr relevante Daten enthält (zumindest wenn der Mieter die Eigenauskunft einholt, die ihm einmal jährlich kostenlos zusteht).

Einblick in Schuldnerverzeichnis

Das Schuldnerverzeichnis beim Amtsgericht gibt Auskunft darüber, ob die fragliche Person eine eidesstattliche Versicherung abgegeben hat. Früher war diese Auskunft kostenlos beim örtlichen Amtsgericht einzuholen, für ab dem 1. 1. 2013 eingegangene Meldungen ist ein kostenpflichtiger Antrag beim Zentralregister nötig. Ein Einblick ist hier ausnahmsweise ohne Einverständnis des Mietbewerbers möglich, allerdings müssen Sie dem Gericht in einem schriftlichen Auskunftsantrag glaubhaft machen, dass Sie damit wirtschaftliche Nachteile von sich abwenden wollen. Verfügen Sie bereits über eine Bonitätsprüfung, so ist ein Einblick in das Schuldnerverzeichnis nicht mehr erforderlich.

Außerdem

Sie sollten sich nach Abgabe der Selbstauskunft den Personalausweis zeigen lassen und die dort hinterlegten Daten (vor allem Anschrift) mit den in der Auskunft genannten Daten vergleichen. Eine Kopie des Ausweises dürfen Sie nicht behalten.

Bitte beachten Sie: Aufgrund der stetigen Veränderung und Entwicklung der Rechtsprechung auf dem Gebiet des Mietrechts, übernehmen wir keine Haftung für den rechtlichen Bestand der Bestimmungen dieser Musterverträge und dazugehöriger Erläuterungen.

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