Das Übergabeprotokoll für Wohnungen und Häuser

Musterdokument: Ein Übergabeprotokoll dokumentiert den Zustand einer Immobilie beim Besitzerwechsel.

Warum ist ein Übergabeprotokoll wichtig?

Ein Übergabeprotokoll dokumentiert den Zustand einer Immobilie zum Zeitpunkt ihrer Übergabe an einen neuen Besitzer, Vermieter oder Mieter. Obwohl es kein Gesetz vorschreibt, empfiehlt es sich, das Dokument beim Immobilienverkauf und bei der Immobilienvermietung anzufertigen. Denn es hat auch vor Gericht Bestand.

Vor allem in Hinblick auf Mängel an einer Mietimmobilie ist das Übergabeprotokoll wichtig. Es ermöglicht Mietern, bei der Besichtigung übersehene Mängel zu dokumentieren. Sie haben so eine schriftliche Grundlage, um Vermieter hinsichtlich der Beseitigung in die Pflicht zu nehmen. Mieter schützt das Dokument zudem beim Auszug davor, für Schäden, die vor ihrer Mietzeit entstanden, aufkommen zu müssen.
Weist die Immobilie keine Mängel auf, wird auch dies im Übergabeprotokoll vermerkt. Vermieter sichern sich so gegen Schadensersatzansprüche ab. Damit können sie im Nachhinein beispielsweise nicht für Schäden belangt werden, die der neue Eigentümer oder Mieter selbst verursacht hat.

Wer bei der Übergabe leicht zu bemerkende, sogenannte „offene“ Mängel übersieht, hat im Nachhinein kein Recht, diese auf Kosten von Verkäufer oder Vermieter beseitigen zu lassen. Anders sieht es bei sogenannten versteckten Mängeln aus, die sich auf den ersten Blick nicht unbedingt zeigen – etwa verstopfte Rohre, kaputte Heizungen oder Schimmelbefall. Mieter können ihre Vermieter auch noch im Nachhinein zu deren Beseitigung verpflichten.

Beim Immobilienverkauf gestaltet sich dies schwieriger, da bei Gebrauchtimmobilien häufig der Grundsatz „gekauft wie gesehen“ gilt. Das heißt: Eine Haftung wegen Sachmängeln schließt der Kaufvertrag aus. Nur bei arglistig verschwiegenen Mängeln kann der Verkäufer im Nachhinein zur Kasse gebeten werden. Dies muss der Käufer allerdings nachweisen. Um einen späteren Rechtsstreit zu vermeiden, empfiehlt es sich für beide Parteien, die Immobilie vor dem Kauf von einem Experten wie einem Immobilienmakler beurteilen zu lassen.

Was sollte im Übergabeprotokoll stehen?

Da das Übergabeprotokoll keine gesetzliche Pflicht ist, ist auch sein Inhalt nicht vorgeschrieben. Es empfiehlt sich jedoch, folgende Punkte aufzunehmen:

  • Anschrift der Immobilie
  • Art der Immobilie
  • Übergabedatum
  • Vollständiger Name und Anschrift von Verkäufer und Käufer bzw. Vermieter und Mieter sowie jeweils deren Unterschrift
  • Auflistung aller Räume
  • Zahl und Art der übergebenen Schlüssel (Haustür, Wohnungstür, Briefkasten, Keller etc.)
  • Zählerstände Strom, Gas, Wasser/ gegebenenfalls Füllhöhe des Heizöltanks
  • etwaiges Mobiliar, das übernommen wird
  • je nach Fall: detaillierte Auflistung aller baulichen und Ausstattungs-Mängel (inklusive Zeitpunkt, bis wann sie vom Vermieter oder Verkäufer beseitigt werden) oder Vermerk, dass keine vorhanden sind

Tipp: Mängel sollten zusätzlich als Foto dokumentiert und dem Übergabeprotokoll beigelegt werden. Sie gelten in der Regel vor Gericht als Beweismittel.

Bei einem Immobilienkauf bieten sich zusätzlich diese Punkte im Übergabeprotokoll an:

  • Zahlungsdetails zu Dienstleistungen wie Müllabfuhr, Versicherung, Grundsteuer
  • Rechnungen über Renovierungsarbeiten, auf die noch Garantie besteht
  • Auflistung der Dokumente, die der Verkäufer dem Käufer überlässt, darunter: Energieausweis, Versicherungsscheine oder Grundsteuerbescheide

Wann wird das Übergabeprotokoll erstellt?

Das Übergabeprotokoll wird erstellt, wenn die Immobilie an den neuen Eigentümer beziehungsweise Mieter übergeben wird. Im Falle eines Haus- oder Wohnungsverkaufs findet die Übergabe in der Regel nach Zahlung des Kaufpreises statt. Ein Mieter übergibt die Wohnung an seinen Vermieter oder einen Dritten (z.B. Verwalter, Hausmeister, Makler), wenn das Mietverhältnis endet. Zu dieser Zeit befindet sich in der Regel kein Inventar mehr in der Wohnung. Einem neuen Mieter wird die Wohnung vor Beginn seines Mietverhältnisses übergeben.

In den meisten Fällen wird eine Immobilie besenrein übergeben. Je nach Vertragsvereinbarung sind die Wände zu streichen und Bohrlöcher verspachtelt.

So läuft die Bestandsaufnahme

In der Regel gehen beide Parteien die Immobilie Raum für Raum ab und machen sich entsprechend Notizen. Funktionieren Heizung, Wasserhähne und Toilettenspülung? Ist die Immobilie frei von Schimmel? Sind Türen und Fenster dicht? In der Kategorie Mängel sollten sämtliche Schäden festgehalten werden: von gesprungenen Fliesen über Feuchtigkeitsschäden bis hin zum Riss in der Badewanne. Um die Immobilie gründlich unter die Lupe zu nehmen, sollte die Übergabe idealerweise bei Tageslicht stattfinden.

Tipp: Es empfiehlt sich zudem, eine neutrale Person als Zeugen mitzunehmen. Dies macht die Übergabe für beide Parteien sicherer und verbindlicher. Hier bietet sich zum Beispiel ein Immobilienmakler an.

Das Übergabeprotokoll sollte zweifach ausgefertigt und von beiden Parteien unterschrieben werden. Jede Partei erhält ein Exemplar.

Bitte beachten Sie: Da sich die Rechtsprechung auf dem Gebiet des Mietrechts stetig verändert, übernehmen wir keine Haftung für den rechtlichen Bestand des von uns zur Verfügung gestellten Übergabeprotokolls.

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