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Ob Immobilienverkauf oder -vermietung: Bei der Übergabe einer Immobilie empfiehlt es sich immer, ein Übergabeprotokoll (auch: Abnahmeprotokoll) anzufertigen. Erfahren Sie hier unter anderem, welche Rolle das Dokument spielt und was unbedingt drinstehen sollte.

Warum ist ein Übergabeprotokoll wichtig?

Ein Übergabeprotokoll dokumentiert den Zustand einer Immobilie zum Zeitpunkt ihrer Übergabe an einen neuen Eigentümer, Vermieter oder Mieter. Obwohl es kein Gesetz vorschreibt, empfiehlt es sich, das Dokument beim Immobilienverkauf und bei der Immobilienvermietung anzufertigen. Denn sein Inhalt hat auch vor Gericht Bestand.

Bei einer Mietimmobilie ist das Übergabeprotokoll ein wichtiges Instrument, um bei der Immobilienbesichtigung übersehene Mängel zu dokumentieren. Das ist beispielsweise der Fall, wenn der Mieter sich die Immobilie in möbliertem Zustand angesehen hat und während der Wohnungsübergabe zuvor verdeckte Schimmelflecken oder Fußbodenschäden entdeckt. Das Übergabeprotokoll bietet eine schriftliche Grundlage, um Vermieter hinsichtlich der Beseitigung der Mängel in die Pflicht zu nehmen. Zudem schützt das Dokument Mieter bei ihrem späteren Auszug davor, für vor ihrer Mietzeit entstandene Schäden aufkommen zu müssen.
Auf der anderen Seite halten die Parteien auch im Übergabeprotokoll fest, wenn eine Immobilie frei von Mängeln ist. So sichern sich Vermieter gegen Schadensersatzansprüche ab. Damit können sie im Nachhinein beispielsweise nicht für Schäden belangt werden, die der Mieter nach seinem Einzug verursacht hat.

Das Übergabeprotokoll spielt daher auch für beide Parteien eine wichtige Rolle, wenn es um die spätere Auszahlung der Mietkaution geht.

Hinweis:

Wer bei der Übergabe leicht zu bemerkende, sogenannte „offene“ Mängel übersieht, hat im Nachhinein kein Recht, diese auf Kosten des Vermieters beseitigen zu lassen. Anders sieht es bei sogenannten versteckten Mängeln aus, die sich auf den ersten Blick nicht unbedingt zeigen. Dazu zählen etwa verstopfte Rohre, kaputte Heizungen oder Schimmelbefall. Mieter können ihre Vermieter auch noch im Nachhinein zu deren Beseitigung verpflichten – auch wenn die Schäden nicht im Übergabeprotokoll auftauchen.

Beim Immobilienverkauf beziehungsweise Immobilienkauf gestaltet sich eine Mängeldokumentation im Übergabeprotokoll schwieriger, da bei Gebrauchtimmobilien häufig der Grundsatz „gekauft wie gesehen“ gilt. Das heißt: Eine Haftung wegen Sachmängeln schließt der Kaufvertrag für ein Haus oder eine Wohnung aus. Nur bei arglistig verschwiegenen Mängeln kann der Käufer den Verkäufer im Zuge der Mängelhaftung im Nachhinein zur Kasse bitten. Hier ist der Käufer allerdings in der Beweispflicht. Um einen späteren Rechtsstreit zu vermeiden, empfiehlt es sich für beide Parteien, die Immobilie vor dem Kauf von einem Experten wie einem Immobilienmakler oder Immobiliengutachter beurteilen zu lassen.

Was gehört ins Übergabeprotokoll?

Da das Übergabeprotokoll keine gesetzliche Pflicht ist, ist auch sein Inhalt nicht vorgeschrieben. Es empfiehlt sich jedoch, folgende Punkte aufzunehmen:

    • Anschrift der Immobilie
    • Art der Immobilie
    • Übergabedatum
    • Vollständiger Name und Anschrift von Verkäufer und Käufer bzw. Vermieter und Mieter sowie jeweils deren Unterschrift
    • Auflistung aller Räume
    • Zahl und Art der übergebenen Schlüssel (Haustür, Wohnungstür, Briefkasten, Keller etc.)
    • Zählerstände Strom, Gas, Wasser/ gegebenenfalls Füllhöhe des Heizöltanks
    • etwaiges Mobiliar, das übernommen wird
    • je nach Fall: detaillierte Auflistung aller baulichen und Ausstattungs-Mängel (inklusive Zeitpunkt, bis wann sie beseitigt werden) oder Vermerk, dass keine vorhanden sind

Tipp: Mängel sollten Sie zusätzlich als Foto dokumentieren und dem Übergabeprotokoll beilegen. Sie gelten in der Regel vor Gericht als Beweismittel.

Bei einem Immobilienkauf bieten sich zusätzlich diese Punkte im Übergabeprotokoll an:

    • Zahlungsdetails zu Dienstleistungen wie Müllabfuhr, Versicherung, Grundsteuer
    • Rechnungen über Renovierungsarbeiten, auf die noch Garantie besteht
    • Auflistung der Dokumente, die der Verkäufer dem Käufer überlässt, darunter: Energieausweis, Versicherungsscheine oder Grundsteuerbescheide

Wann ist das Übergabeprotokoll zu erstellen?

Das Übergabeprotokoll ist anzufertigen, wenn die offizielle Übergabe der Immobilie an den neuen Eigentümer beziehungsweise Mieter stattfindet. Bei einem Hauskauf, Wohnungskauf oder Grundstückskauf erfolgt die Übergabe in der Regel, wenn der neue Eigentümer den Kaufpreis der Immobilie gezahlt hat. Ein Mieter übergibt die Wohnung an seinen Vermieter oder einen Dritten (z.B. Verwalter, Hausmeister, Makler), wenn das Mietverhältnis endet. Dies ist der Fall, wenn eine der Parteien den Mietvertrag für eine Wohnung oder Mietvertrag für ein Haus gekündigt hat (siehe auch Kündigung wegen Eigenbedarf, Kündigung wegen Zahlungsverzug, Kündigung nach Abmahnung ). Ein neuer Mieter erhält die Wohnung vor Beginn seines Mietverhältnisses.

Wie läuft die Bestandsaufnahme?

In der Regel gehen beide Parteien die Immobilie Raum für Raum ab und machen sich entsprechend Notizen im Übergabeprotokoll für eine Wohnung beziehungsweise Übergabeprotokoll für ein Haus. Funktionieren Heizung, Wasserhähne und Toilettenspülung? Ist die Immobilie frei von Schimmel? Sind Türen und Fenster dicht? In der Kategorie Mängel sollten sämtliche Schäden festgehalten werden: von gesprungenen Fliesen über Feuchtigkeitsschäden bis hin zum Riss in der Badewanne. Um die Immobilie gründlich unter die Lupe zu nehmen, sollte die Übergabe idealerweise bei Tageslicht stattfinden.

Tipp: Es empfiehlt sich zudem, eine neutrale Person als Zeugen zur Übergabe mitzunehmen. Dies macht die Bestandsaufnahme für beide Parteien sicherer und verbindlicher.

Das Übergabeprotokoll ist zweifach auszufertigen und von beiden Parteien zu unterschreiben. Jede Partei erhält ein Exemplar des Hausübergabeprotokolls beziehungsweise Wohnungsübergabeprotokolls.

Wie ist die Wohnungsübergabe vorzubereiten?

Im optimalen Fall bereiten Sie die Wohnungsübergabe schon einige Tage vor der Begehung vor. Hier gilt es etwa, etwaige Schönheitsreparaturen auszuführen. Mieter sind in der Regel – je nach Vereinbarung im Mietvertrag – zu diesen Maßnahmen verpflichtet:

    • Füllen und Verspachteln von Bohr- und Dübellöchern
    • Tapezieren/Streichen von Decken und Wänden
    • Streichen der Türen

Nicht zu den klassischen Schönheitsreparaturen zählen zum Beispiel:

    • Das Tapezieren/Streichen von Keller- und Gemeinschaftsräumen
    • Die Erneuerung von Fußbodenbelag, der bereits beim Einzug vorhanden war
    • Das Abschleifen und die Versiegelung von Holzböden

Am Tag der Übergabe sollte die Wohnung – soweit nicht anders mit dem neuen Eigentümer oder Nachmieter abgesprochen – frei von Mobiliar und sauber (besenrein) sein. Findet die Übergabe in den Abendstunden statt, empfiehlt es sich jedoch, nicht alle Glühbirnen zu entfernen beziehungsweise eine Stehlampe zum Termin mitzubringen.

Gut zu wissen: Für den Fall, dass Ihr Vermieter oder neuer Eigentümer nicht daran denkt, sollten Sie selbst auch eine Vorlage für ein Übergabeprotokoll dabei haben. Hier finden Sie unser kostenloses Musterdokument.

Hinweis

Da sich die Rechtsprechung auf dem Gebiet des Mietrechts stetig verändert, übernehmen wir keine Haftung für den rechtlichen Bestand des von uns zur Verfügung gestellten Übergabeprotokolls.

Aktuelle Mietpreise und Mietpreisentwicklungen in Deutschland

Sie wohnen in einer Metropole und planen einen Umzug? Einen Überblick über die durchschnittlichen Mietpreise für eine Wohnung in den sieben größten Städten Deutschlands erhalten Sie hier:

Stadt Kaltmiete für eine Wohnung in Q2 2015 (€/m²) Kaltmiete für eine Wohnung in Q2 2019 (€/m²) Änderung (%)
Berlin 8,78 11,20 +27,6
Dresden 6,82 7,60 +11,4
Düsseldorf 9,29 11,00 +18,4
Frankfurt 11,96 14,20 +18,7
Hamburg 10,38 11,70 +12,7
Köln 9,71 11,20 +15,3
München 14,30 18,10 +26,6
Stuttgart 11,08 14,40 +30,0
Hinweis

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