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Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Vermieter haben verschiedene Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen. Erfahren Sie u.a., wann Sie die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen können.

Wann hat ein Vermieter das Recht, die Miete zu erhöhen?

Ein Vermieter kann die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, wenn die Miete seiner Immobilie darunter liegt und der Erhöhung keine Kappungsgrenze bzw. Warte- oder Sperrfrist entgegensteht. Die Kappungsgrenze schreibt nach §558 III BGB dabei vor, dass „sich die Miete innerhalb von drei Jahren […]“ nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen darf. In Gemeinden, in denen der Wohnraum besonders knapp und für die Bevölkerung nicht ausreichend ist, liegt die Kappungsgrenze sogar nur bei 15 Prozent. Die Wartefrist besagt, dass der Vermieter zudem nur dann berechtigt ist, die Miete anzuheben, wenn diese in den vergangenen 15 Monaten gleich geblieben ist. Hinter der Sperrfrist steht, dass der Vermieter mindestens zwölf Monate warten muss, bevor er eine erneute Mieterhöhung ankündigt.

Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierung oder einer Anhebung der Betriebskosten bleiben davon unberücksichtigt.

Sieht der Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete vor, ist die Mieterhöhung nach §558 BGB ausgeschlossen. Das Gleiche gilt, wenn sich die Parteien darauf geeinigt haben, auf eine Erhöhung der Miete grundsätzlich zu verzichten.

Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?

Vermieter haben verschiedene Quellen zur Verfügung, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Vergleichsmiete benennt dabei die Miete, die in der Wohngegend für vergleichbaren Wohnraum (ähnlich in z.B. Lage, Größe, Art, energetischem Zustand) zu zahlen ist. Als Grundlage wird dabei die Miete der vergangenen vier Jahre herangezogen.

  • aktueller Mietspiegel der Gemeinde (ideal: ein qualifizierter Mietspiegel)
  • anhand von mindestens drei Vergleichswohnungen, die der vermieteten Immobilie im Hinblick auf Art, Lage und energetischem Zustand ähneln
  • Mietdatenbank mit gesammelten Mieten
  • Gutachten (nicht älter als 24 Monate) von einem Sachverständigen, der vereidigt und öffentlich bestellt ist

Wie kündigt der Vermieter seinem Mieter die Mieterhöhung an?

Der Vermieter muss die Mieterhöhung bei seinem Mieter anmelden. Die Erklärung sollte schriftlich erfolgen und erläutern, warum die neue Miethöhe der ortsüblichen Miete entspricht. Als Begründung dienen dem Vermieter die oben genannten Quellen.

Außerdem sollte das Schreiben diese Punkte enthalten:

-Name und Anschrift von Vermieter und Mieter
-Erklärung der Mieterhöhung mit Hinweis auf aktuelle Miete und den ortsüblichen Mietpreis
-Begründung, warum der betroffene Wohnraum zur ortsüblichen Vergleichsmiete zugeordnet wird (inklusive Nennung der gesetzlich erlaubten Quelle)
-Höhe der aktuellen und neuen Miete
-Datum, ab wann die neue Miete fällig wird (frühestens mit Beginn des dritten Monats nachdem das Schreiben eingegangen ist)
-Erklärung, dass weder Warte- oder Sperrfristen noch Kappungsgrenzen die Mieterhöhung hemmen
-Bitte, dass Mieter die Erhöhung per Zustimmungserklärung akzeptiert
-Hinweis auf rechtliche Konsequenzen, wenn er die Zustimmung nicht erteilt
-Hinweis, dass Mieter ein Sonderkündigungsrecht hat

Homeday stellt Vermietern ein kostenloses Musterschreiben für die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zur Verfügung.

Wie können Mieter auf die Erhöhung reagieren?

Da sich Mieter und Vermieter im Mietvertrag auf eine bestimmte Miete geeinigt haben, kann keine der Vertragsparteien die Höhe einfach ändern. Das heißt: Der Vermieter ist darauf angewiesen, dass der Mieter seine Zustimmung dazu gibt. Lässt der Mieter die entsprechende Frist dafür jedoch verstreichen oder weigert er sich gar, die Mieterhöhung zu akzeptieren, kann der Vermieter die Zustimmung vor Gericht einklagen.

Dem Mieter entsteht durch die geplante Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht. Er kann das Mietverhältnis nach Eingang des Schreibens bis zum Ende des folgenden Monats kündigen.

Hinweis

Aufgrund der stetigen Veränderung und Entwicklung der Rechtsprechung auf dem Gebiet des Mietrechts übernehmen wir keine Haftung für den rechtlichen Bestand der Bestimmungen dieser Musterverträge und dazugehöriger Erläuterungen.

Entwicklung der Mietpreise in deutschen Großstädten im Vergleich

Stadt Kaltmiete für eine Wohnung in Q2 2015 (€/m²) Kaltmiete für eine Wohnung in Q2 2018 (€/m²) Änderung (%)
Berlin 8,78 10,40 +18,5
Dresden 6,82 7,40 +9,5
Düsseldorf 9,29 10,40 +12,0
Frankfurt 11,96 12,70 +6,2
Hamburg 10,38 11,10 +6,9
Köln 9,71 11,00 +13,3
München 14,30 17,90 +25,2
Stuttgart 11,08 13,70 +23,6
Hinweis

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