Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Musterdokument: Ihnen steht das Recht zu, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen.

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Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Ihnen als Vermieter steht nach § 558 BGB das Recht zu, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen. Dies ist deswegen gerechtfertigt, weil dem Vermieter lediglich ein objektiv angemessener und am Markt orientierter Mietpreis gewährt und der Mieter durch die engen Voraussetzungen des § 558 BGB nicht über Gebühr belastet wird.

Was sollte in der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete stehen?

  • Anschreiben samt Beschreibung der betroffenen Mietsache und Anrede aller betroffenen Mieter
  • Erklärung der Mieterhöhung mit Hinweis auf aktuelle Miete und ortsüblichen Mietpreis
  • Benennung eines gesetzlich erlaubten Begründungsmittels nach § 558 a II BGB zum Nachweis der ortsüblichen Miete
  • Begründung für Zuordnung der betroffenen Mietsache zur ortsüblichen Vergleichsmiete
  • Nennung der neuen Miete, evtl. mit Gegenüberstellung zur alten Miete
  • Nennung des Datums, zu welchem die neue Miete zu zahlen ist (frühestens mit Beginn des 3. Monats nach Zugang des Schreibens)
  • Erklärung, dass keine gesetzlichen Warte- oder Sperrfristen die Mieterhöhung hemmen und die gesetzliche Kappungsgrenze von 20 % nicht erreicht ist
  • Bitte um Zustimmung des Mieters bis zu einem bestimmten, zu benennenden Datum (durch vorgefertigte Zustimmungserklärung im Anhang)
  • Hinweis auf rechtliche Konsequenzen bei Nicht-Erteilung bzw. Schweigen
  • Hinweis auf Sonderkündigungsrecht des Mieters

Allgemeine Hinweise zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kommt für Sie als Vermieter in Betracht, wenn der Mietpreis Ihrer vermieteten Immobilie unter der ortsüblichen Miete liegt und die Erhöhung keiner Warte- oder Sperrfrist bzw. Kappungsgrenze unterliegt.

Das Recht zur Mieterhöhung ist allerdings nur beschränkt möglich. Werden bestimmte Fristen, die sogenannte Warte- und Sperrfrist (Näheres unter Nr. 2 und 3 der Einzelhinweise), sowie eine gewisse Stufenfolge für die Erhöhung, die Kappungsgrenze (Näheres unter Nr. 4 der Einzelhinweise), nicht eingehalten, so ist die Mieterhöhung unzulässig. Von vornherein gänzlich ausgeschlossen ist die Mieterhöhung, wenn im Mietvertrag auf eine Mieterhöhung verzichtet oder eine Index- bzw. Staffelmiete vereinbart wurde. Das Vorliegen eines Ausnahmetatbestands nach § 549 II BGB (z.B. Miete zum vorübergehenden Gebrauch) oder eines preisgebundenen Wohnraums schließt die gesetzliche Mieterhöhung nach § 558 BGB ebenfalls aus.

Vergleichsmiete

Vergleichsmiete bezeichnet die Miete, die in der Umgebung der jeweiligen Mietsache durchschnittlich für vergleichbaren Wohnraum gezahlt wird. Maßgeblich ist dabei die Miete der letzten vier Jahre. Der Umfang der Umgebung, innerhalb derer die Miete zu vergleichen ist, wird bestimmt durch die Grenzen der Gemeinde. Die Vergleichbarkeit der Wohnräume hängt von verschiedenen Faktoren ab: Art, Größe, Lage, Ausstattung und Beschaffenheit der Mietsache an sich sowie energetische Ausstattung und Beschaffenheit. Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist, bleibt allerdings außer Betracht.

Wartefrist

Bevor der Vermieter die Miete nach § 558 BGB erhöhen darf, muss diese 15 Monate unverändert gewesen sein. Zwischenzeitliche Erhöhungen wegen Modernisierung nach § 559 BGB oder generell von Betriebskosten nach § 560 BGB bleiben hierbei außer Betracht. Die Wartefrist an sich beträgt 12 Monate, aber zusätzlich werden dem Mieter 3 Monate Zustimmungsfrist eingeräumt. Es müssen also insgesamt mindestens 15 Monate seit der letzten Mieterhöhung vergangen sein, bis die neue wirksam werden kann. Dies soll sicherstellen, dass der Mieter nicht innerhalb kürzester Zeit mit stets neuen Preisen belastet wird.

Sperrfrist

Frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung (Erhöhungen nach §§ 559, 560 BGB bleiben auch hier außer Betracht) darf der Vermieter überhaupt erst eine erneute Mieterhöhung ankündigen. Bei Zugang des Erhöhungsverlangens muss die Frist von einem Jahr bereits abgelaufen sein. Zweck ist, wie bei der Wartefrist, die geringere Belastung des Mieters. Außerdem soll gewährleistet werden, dass die Mietpreise eine gewisse Stabilität aufweisen.

Kappungsgrenze

Innerhalb von drei Jahren darf sich die Grundmiete (ohne Nebenkosten) um nur maximal 20 % erhöhen. Auch hier spielen allerdings Erhöhungen wegen §§ 559, 560 BGB keine Rolle. In Gebieten mit Wohnungsnot darf sich die Miete sogar um nur 15 % erhöhen. Die Bundesländer selbst legen fest, in welchen Gebieten eine solche Wohnungsnot besteht. Meist ist dies in Ballungsräumen und Großstädten der Fall. Durch die Kappungsgrenze soll ein vergleichsweise konstanter Mietpreis garantiert und eine extreme Mietsteigerung verhindert werden. Anwendung findet diese Grenze aber generell nur bei Mietsachen im Bestand und nicht bei Neuvermietungen.

Mieterhöhungserklärung

Die Mieterhöhung setzt eine Erklärung an den Mieter voraus. Diese muss in Textform auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden, vgl. §§ 558 a I BGB, 126 b BGB. Eine mündliche Erklärung reicht nicht aus. Eine Unterschrift ist zwar auch nicht erforderlich, jedoch aus Beweissicherungsgründen empfehlenswert. In der Erklärung zur Mieterhöhung muss dargelegt werden, dass die verlangte höhere Miete ortsüblich ist. Dies bedarf einer detaillierten Begründung. Dafür stehen dem Vermieter gemäß
§ 558 a II BGB mehrere Begründungsmittel zur Verfügung.

Der Mietspiegel der Gemeinde

Erstens kann sich der Vermieter auf den aktuellen Mietspiegel der Gemeinde berufen (evtl. kann auch auf den veralteten oder den einer anderen Gemeinde zurückgegriffen werden, vgl. § 558 a IV BGB). Möglicherweise ist sogar ein qualifizierter Mietspiegel mit wissenschaftlichen Beweisen (§ 558 d BGB) vorhanden. Bei vorhandener Existenz (Auskunft bei Gemeinde- oder Stadtverwaltung) ist der Mieter verpflichtet, auf den qualifizierten Mietspiegel hinzuweisen, da hierbei die Ortsüblichkeit der Miete von vornherein gesetzlich vermutet wird. Unabhängig davon, ob es sich um einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel handelt, muss er dem Schreiben selbst nicht als Dokument beigefügt sein. Es ist ausreichend, wenn der Mieter die Möglichkeit hat, ihn einzusehen. Das ist dann der Fall, wenn der Mietspiegel allgemein zugänglich ist, die Stadt ihn also kostenlos im Internet oder Amtsblatt veröffentlicht, aber auch dann, wenn er gegen eine geringe Gebühr von örtlichen Vereinigungen ausgegeben wird.

Miete von Vergleichswohnräumen

Zweitens besteht die Möglichkeit, die Miete von mindestens drei Vergleichswohnräumen Diese müssen in Lage, Art, energetischer Ausstattung und bisheriger Miete vergleichbar sein. Werden die Mietsachen von verschiedenen Vermietern verwaltet, so sind Name des Wohnungsinhabers sowie Adresse, Geschoss und Größe der Vergleichswohnräume zu nennen.

Mietdatenbank

Drittens kann auf eine Mietdatenbank, eine Sammlung von Mieten, zurückgegriffen werden. Diese stammt in der Regel von der Gemeinde oder Interessenvertretern der Vermieter und Mieter, vgl. § 558 e BGB.

Gutachten durch Sachverständigen

Viertens ist mögliche Beweisgrundlage ein Gutachten. Dieses muss aber in jedem Falle von einem öffentlichen bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt worden sein. Außerdem darf es nicht älter als 2 Jahre sein. Nach erfolgter Begründung der Ortsüblichkeit ist anzugeben, ab wann die neue Miete zu zahlen ist. Zulässiger Beginn ist der 3. Monat nach Zugang des Schreibens.

Zustimmung des Mieters

Die Erhöhung der Miete setzt die Zustimmung des Mieters voraus, vgl. § 558 b I BGB. Erteilt der Mieter die Zustimmung nicht bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangen freiwillig, können Vermieter die Zustimmung gerichtlich einklagen. Dafür müssen sie gemäß § 558 b II BGB innerhalb von drei weiteren Monaten, eine Klage auf Erteilung der Zustimmung erheben. Beweispflichtig für die Korrektheit der Mieterhöhung, vor allem für die Ortsüblichkeit der Miete, ist dann der Vermieter. Gelingt ihm der Nachweis wird die Mieterhöhung wirksam zu dem ursprünglich vorgesehenen Zeitpunkt. Andernfalls kann er etwaige Mängel nach § 558 a BGB des vorhergegangenen Mieterhöhungsverlangen im Gerichtsverfahren beheben, wobei dem Mieter dann abermals die Zustimmungsfrist zugestanden wird.

Kündigungsrecht des Mieters

Dem Mieter wird ein Sonderkündigungsrecht zugestanden für den Fall, dass er sich die erhöhte Miete nicht leisten kann oder möchte. Keinem Mieter kann es zugemutet werden, bei veränderten Vertragsbedingungen am Vertrag festhalten zu müssen. Er hat daher bis zum Ablauf des Monats, der auf den Monat folgt, in dem das Mieterhöhungsverlangen zugegangen ist, Zeit, um von seinem Kündigungsrecht Gebrauch zu machen. Die Kündigung wird dann zum nächsten Monat wirksam, sodass die geplante Mieterhöhung keinerlei Auswirkungen mehr entfalten kann.

Bitte beachten Sie: Aufgrund der stetigen Veränderung und Entwicklung der Rechtsprechung auf dem Gebiet des Mietrechts, übernehmen wir keine Haftung für den rechtlichen Bestand der Bestimmungen dieser Musterverträge und dazugehöriger Erläuterungen.

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