Wohnflächenberechnung Formular
Wer den Kaufpreis einer Immobilie bestimmen, eine Wohngebäudeversicherung abschließen oder einen Mietpreis berechnen möchte, muss wissen, wie viele Quadratmeter seine Wohnung oder sein Haus hat. Hier kommt die Wohnflächenberechnung ins Spiel.
Das Wichtigste zusammengefasst:
Die Wohnfläche wird nach der Wohnflächenverordnung berechnet, die bestimmte Räume wie Wohnzimmer, Schlafzimmer, Bäder usw. als Wohnräume anerkennt.
Die Grundfläche der Räume wird anhand der Raumhöhe berücksichtigt, wobei Räume über zwei Metern Höhe voll, zwischen einem und zwei Metern nur zur Hälfte und unter einem Meter gar nicht zur Wohnfläche gezählt werden. Balkone und Terrassen werden je nach Qualität zu 25 bis 50 Prozent der Wohnfläche hinzugerechnet.
Die Wohnflächenberechnung spielt eine wichtige Rolle bei der Wertermittlung, Baufinanzierung, Sanierungskosten-Schätzung, Kaufpreisermittlung, Mietverträgen, Vergleich von Mieten und Kaufpreisen, Nebenkostenabrechnung, Gebäudeversicherung und Hausratversicherung.
Inhaltsverzeichnis
Wohnflächenberechnung nach WoFIV für Dachschrägen, Balkone und Co.
Welche Unterschiede gibt es bezüglich der Berechnungsmethoden?
Welches Messgerät eignet sich für die Wohnflächenberechnung?
Drohen Konsequenzen bei einer falschen Wohnflächenberechnung?
Welche Wohnflächenberechnung ist für die Grundsteuer maßgeblich?
Wie lässt sich die Wohnfläche berechnen?
Beispiel Wohnflächenberechnung
Diese Skizze veranschaulicht die Bedeutung der Raumhöhe für die Berechnung:
Die Grafik zeigt die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenordnung und hier insbesondere die Örtlichkeiten, die nicht oder nur zu einem prozentualen Anteil in die Berechnung einbezogen werden. Dazu gehören die Flächen von Terrassen, Dachterrassen, Loggien und Balkonen, die nach der WoFIV regelmäßig zu einem Viertel bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt werden.
Davon gibt es Ausnahmen, wenn sich aus dem Zusammenspiel von Lage, Ausstattung und besonderer Größe ein deutlich höherer Wohnwert ergibt. Bei einer ebenerdig gelegenen Terrasse kommt hinzu, dass sie einen direkten Zugang von außen aufweisen muss. Dann werden die genannten Flächen zur Hälfte bei der Berechnung der Wohnfläche berücksichtigt.
Für die Anrechenbarkeit von Grundflächen als Wohnfläche ist insbesondere die Raumhöhe entscheidend. Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern werden in vollem Umfang der Wohnfläche zugerechnet. Liegt die lichte Höhe zwischen einem und zwei Metern, zum Beispiel unterhalb einer Dachschräge, wird diese Fläche zur Hälfte bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt. Bei unter einem Meter zählen diese Raumteile nicht zur Wohnfläche.
Bei der Wohnflächenberechnung nach WoFIV nicht berücksichtigt werden neben Kellerräumen unter anderem auch Wasch- und Trockenräume sowie Heizungsräume.
Gut zu wissen:
Auch Flächen, auf denen sich Badewannen, Öfen oder Einbaumöbel befinden, fließen in die Berechnung ein. Das Gleiche gilt etwa für Fußleisten oder die Fensterverkleidung. Nicht zu berechnen sind andererseits beispielsweise freistehende Säulen oder die Grundfläche von
Schornsteinen.
Auch bei anderen Ausstattungsmerkmalen macht die Wohnflächenverordnung Abstriche. So sind Terassen, Loggien, Balkone und Dachterassen mit 25 bis maximal 50 Prozent ihrer Fläche zu berücksichtigen. Wintergärten und Schwimmbäder zählen flächenmäßig zur Hälfte. Sind sie beheizbar: sogar zu 100 Prozent. Kellerräume und Abstellräume außerhalb der Wohnung sowie Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen zählen genauso wenig wie gewerblich genutzte Räume. Weitere Details zur Berechnung erhalten Sie in unserem kostenfreien Musterdokument für die Berechnung der Wohnfläche nach der WoFIV:
Welche Arten zur Berechnung der Wohnfläche gibt es?
In Deutschland gibt es keine allgemeingültige oder gar gesetzlich vorgeschriebene Berechnungsgrundlage für den freien Wohnungsmarkt. Es gibt jedoch verschiedene Verfahren, um die Wohnfläche einer Immobilie zu berechnen:
Die gängigsten Berechnungsmodelle sind die
1. Wie funktioniert die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV)?
Die Wohnflächenverordnung gilt nach ihrem Wortlaut (§ 1 Anwendungsbereich) eigentlich für sozialen Wohnungsbau und hier speziell für alle Gebäude, die nach dem 1. Januar 2004 entstanden sind. Jedoch findet sie nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH v. 22.4.2009 – VII ZR 86/08) auch immer häufiger im frei finanzierten Wohnungsbau Anwendung. Auch Gerichte berechnen die Wohnfläche nach der WoFIV, wenn der Mietvertrag nichts anderes vorsieht.
Grundlage für die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung ist die Fläche, die sich als Wohnraum nutzen lässt. Die Verordnung definiert dabei genau, welche Räume in welchem Umfang anzurechnen sind.
Anerkannt als Wohnräume sind demnach:
Wohnzimmer
Esszimmer
Schlafzimmer
Kinderzimmer
Küche
Bäder
Toilettenräume
Flure
Dielen
Abstellraum
Speisekammer
Nicht anerkannt als Wohnräume sind dagegen:
Abstellräume außerhalb der Wohnung
Dachböden und Speicher
Kellerräume
Waschküche
Trockenräume
Heizungsräume
Sonstige Nebenräume, die nicht in die eigentliche Wohnung integriert sind
Garagen
Geschäftsräume
Räume, die nicht den Anforderungen des Bauordnungsrechts genügen
Flächen mit einer Deckenhöhe, die unterhalb von einem Meter liegen
Die Wohnfläche entspricht dabei nicht automatisch der Grundfläche der Räume, denn für die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung spielt auch die Raumhöhe eine wesentliche Rolle. So ist die Grundfläche nach § 4 WoFIV bei Räumen und Raumteilen, die mindestens zwei Meter hoch sind, zu 100 Prozent anzurechnen. Bei Räumen und Raumteilen, die mindestens einen Meter hoch, aber niedriger als zwei Meter sind – beispielsweise bei Dachschrägen –, zählen nur 50 Prozent der Grundfläche. Liegt die Raumhöhe unter 100 Zentimetern, zählt sie laut Wohnflächenverordnung zu 0 Prozent. Die entsprechende Grundfläche fließt also nicht in die Berechnung der Wohnfläche ein. Das Gleiche gilt für die Fläche unter Treppen.
Hinweis:
Sie möchten ein Haus oder eine Wohnung kaufen und wissen nicht, wie viel Wohnfläche Sie sich leisten können? Mit unserem Finanzierungsrechner finden Sie Ihr Budget in wenigen Minuten heraus.
2. Wie funktioniert die Wohnflächenberechnung nach DIN 277?
Die DIN-Norm 277 nimmt die komplette Grundfläche einer Immobilie als Berechnungsgrundlage. Sie unterscheidet dabei in Nutzflächen (z. B. Lager- und Sanitärräume), Verkehrsflächen (z. B. Aufzüge, Flure, Eingänge) und Funktionsflächen (z. B. Heizungsraum). Größter Unterschied zur Wohnflächenverordnung: Balkone, Kellerräume und Dachflächen werden zu 100 Prozent angerechnet.
Bei Vermietern ist die Wohnflächenberechnung nach DIN 277 besonders beliebt, da hierbei der Balkon zu 100 Prozent als Wohnfläche zählt. Dies führt zu einer höheren Quadratmeterfläche.
3. Wie wird die Wohnfläche nach DIN 283 berechnet?
Die Wohnflächenberechnung nach DIN 283, die für den nach dem ersten Wohnungsbaugesetz (WoBauG) geförderten Wohnraum galt, wurde 1983 vom Deutschen Institut für Normung e.V. (DIN) zurückgezogen. Dennoch ist die Berechnung der Wohnfläche nach DIN 283 für preiswerten Wohnraum und für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete bis heute weit verbreitet. Für ihre Anwendung ist es notwendig, dass sie als Berechnungsgrundlage ausdrücklich genannt beziehungsweise vereinbart wird. Grund ist, dass gegenüber der Wohnflächenberechnung nach der WoFIV erhebliche Flächenunterschiede möglich sind.
Die Wohnflächenberechnung nach DIN 283:
Die Wohnfläche ist die anrechenbare Grundfläche, die für Wohnzwecke genutzt werden kann.
Zur Wohnfläche gehörende Räume werden in Form einer Teilanrechnung berücksichtigt, zum Beispiel Wintergärten.
Balkone, Terrassen und Loggien werden zu je einem Viertel als Wohnfläche gerechnet.
Nicht zur Wohnfläche gehören Wirtschafts- und Geschäftsräume.
Nicht in die Wohnflächenberechnung einbezogen werden Schornsteine, Mauervorlagen, freistehende Pfeiler und Säulen, die raumhoch sind und eine Grundfläche von mehr als 0,10 Quadratmetern haben.
Treppen und Treppenabsätze mit mehr als drei Stufen werden nicht als Wohnfläche gerechnet.
Nicht als Wohnfläche berechnet werden Tür-, Fenster- und Wandnischen, sofern sie nicht tiefer als 13 Zentimeter sind oder nicht bis zum Fußboden reichen
4. Wie funktioniert die Wohnflächenberechnung gemäß der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV)?
Obwohl die §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung mit Wirkung vom 1. Januar 2004 aufgehoben wurden, werden Wohnflächen auch weiterhin nach der II. BV berechnet und dienen als Basis für vertragliche Vereinbarungen.
Die Wohnflächenberechnung nach der II. BV:
Die Wohnfläche ist die anrechenbare Grundfläche der Räume, die zur Wohnung gehören.
Zur Wohnfläche gehörende Räume mit Teilanrechnung sind Schwimmbäder, Wintergärten sowie nach allen Seiten geschlossene Räume.
Balkone, Terrassen und Loggien werden je zur Hälfte zur Wohnfläche gerechnet.
Nicht zur Wohnfläche gehören Wirtschafts- und Geschäftsräume, Zubehörräume sowie Räume, die nicht den Anforderungen des Bauordnungsrechts an ihre Nutzung entsprechen.
Bei der Berechnung der Wohnfläche nicht berücksichtigt werden Mauervorlagen, Schornsteine sowie freistehende Säulen und Pfeiler, die raumhoch sind und eine Grundfläche von mehr als 0,10 Quadratmeter Grundfläche aufweisen.
Außer Ansatz bleiben auch Treppenabsätze mit mehr als drei Stufen sowie Treppen.
Ebenfalls unberücksichtigt bleiben Fenster-, Tür- und Wandnischen, die mehr als 0,13 Meter tief sind oder nicht zum Fußboden reichen.
Wohnflächenberechnung nach WoFIV für Dachschrägen, Balkone und Co.
Was sind die 5 häufigsten Fehler?
Es gibt einige Fehler, die gehäuft bei einer Wohnflächenberechnung nach WoFIV in Bezug auf Dachschrägen, Balkone und Co. vorkommen. Welche 5 Fehler zu den häufigsten gehören, hier eine Übersicht:
Der häufigste Fehler ist, dass Balkone, Terrassen, Dachterrassen und Loggien nicht in die Wohnflächenberechnung einbezogen werden. Dadurch kommt es zur fälschlichen Verkleinerung der Wohnfläche. Für den Verkäufer einer Immobilie bedeutet das zum Beispiel enorme finanzielle Einbußen, während ein Mieter von einer günstigeren Miete profitiert.
Ein weiterer häufiger Fehler ist, dass die Fläche von Treppen in die Berechnung der Wohnfläche mit einbezogen wird. Erfolgt die Berechnung nach der WoFIV, werden Treppen, die mehr als drei Stufen aufweisen, nicht in die Wohnfläche eingerechnet. Anderes gilt für die Wohnflächenberechnung nach DIN 277. Hier wird die Fläche zu der darüber liegenden Grundrissebene und damit zur Wohnfläche hinzugerechnet.
Ist ein Wintergarten vorhanden, kann es auch hier zu Berechnungsfehlern kommen. Ob der Wintergarten zur Wohnfläche zählt oder nicht ist abhängig davon, ob es sich um einen geschlossenen und beheizbaren Raum handelt. Ist das der Fall, zählt der Wintergarten zur Wohnfläche. Ist er hingegen offen gestaltet und nicht beheizbar, dann wird er bei der Wohnflächenberechnung nach WoFIV nicht berücksichtigt.
Auch bei der Berechnung von Dachschrägen kommt es immer wieder zu einer fehlerhaften Berechnung der Wohnfläche. Entscheidend ist die Raumhöhe unterhalb der Dachschräge. Erst ab einer Deckenhöhe von zwei Metern wird die Wohnfläche unterhalb der Dachschräge in voller Höhe als Wohnfläche angesehen. Liegt sie unterhalb von zwei Metern, aber über einem Meter, dann wird diese Fläche zur Hälfte als Wohnfläche gerechnet. Bei weniger als einem Meter Raumhöhe wird die darunter liegende Fläche bei der Wohnflächenberechnung nicht berücksichtigt. Anderes gilt für die Wohnflächenberechnung nach DIN 277, bei der Dachschrägen keine Rolle spielen.
Ein weiterer Fehler ist, dass beispielsweise ein Balkon zu 50 Prozent der Wohnfläche zugerechnet wird. Das ist jedoch nur möglich, wenn der Balkon in seiner baulichen Gestaltung als hochwertig angesehen werden kann. Tut er das nicht, können lediglich 25 Prozent der Balkonfläche bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt werden.
Abschließend ist festzuhalten, dass in einem Miet- oder Kaufvertrag immer die Berechnungsmethode genannt werden sollte. Ansonsten kommt grundsätzlich die Wohnflächenberechnung nach der WoFIV zur Anwendung.
Wann spielt die Wohnflächenberechnung eine Rolle?
Eine professionelle Wohnflächenberechnung ist eine elementare Voraussetzung für diese Sachverhalte:
Wertermittlung einer Immobilie
Grundlage für die Baufinanzierungund die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit eines Bauvorhabens
Schätzen der Sanierungskosten
Ermittlung des Kaufpreises einer Immobilie
Erstellen einesMietvertrages
Berechnung der monatlichen Miethöhe
Vergleich von Miet- und Kaufpreisen
Abrechnung von Nebenkosten
Abschluss einer Gebäudeversicherung
Ermitteln der Versicherungsprämie für die Hausratversicherung
In allen genannten Fällen ist die Wohnfläche als Kenngröße ein wichtiger Faktor, da sie einen wertbestimmenden Einfluss hat. Ungenauigkeiten bei der Wohnflächenberechnung können zu finanziellen Verlusten beim Kauf oder Verkauf sowie bei der Vermietung oder Miete von Immobilien führen.
Für die Erstellung eines Mietvertrages muss zuvor eine Wohnflächenberechnung stattfinden.
Welche Unterschiede gibt es bezüglich der Berechnungsmethoden?
Der Gesetzgeber hat für die Berechnung der Wohnfläche keine Methode festgelegt. Ausgenommen ist lediglich öffentlich geförderter Wohnraum. Auch wenn die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung eigentlich für den sozialen Wohnungsbau gedacht ist, kommt diese Methode auch auf dem freien Wohnungsmarkt zum Einsatz. Sie wird auch dann angewandt, wenn keine andere Berechnungsmethode bestimmt ist. Anderes gilt für die Wohnflächenberechnung nach DIN 277, die ausschließlich für die Wohnflächenberechnung auf dem freien Wohnmarkt verwendet wird und auch nicht im sozialen Wohnungsbau angewendet werden darf.
Wie unterscheidet sich die Wohnflächenberechnung nach der WoFlV und die DIN 277 voneinander?
Die wesentlichen Unterschiede zwischen den Berechnungsarten sehen Sie in folgender Tabelle:
| Berechnung nach Wohnflächenverordnung | Berechnung nach DIN 277 |
|---|---|
| Die Grundfläche entspricht nicht automatisch der Wohnfläche | Die gesamte Fläche der Immobilie (Grundfläche) entspricht der Wohnfläche |
| Die Raumhöhe spielt bei der Berechnung eine Rolle | Die Raumhöhe hat keine Auswirkungen auf die Wohnflächenberechnung |
| Die Fläche von Terrassen, Loggien und Balkonen zählt nur zu 25 bis 50 Prozent | Die Fläche von Dachböden, Kellerräume, Terassen, Loggien und Balkonen zählt ohne Abzüge in die Berechnung |
| Räume außerhalb einer Wohnung wie Keller, Heizungsraum oder Waschküche zählen nicht zur Wohnfläche | Räume außerhalb einer Wohnung wie Keller, Waschküche oder Heizungsraum zählen zur Wohnfläche |
| Die Fläche von Schwimmbädern und Wintergärten zählt zu 50 Prozent, sind sie beheizt: zu 100 Prozent | Ob beheizt oder unbeheizt: Wintergärten und Schwimmbäder zählen voll als Wohnfläche |
Die Wohnflächenberechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung entspricht im Wesentlichen der nach der Wohnflächenverordnung. Unterschiede gibt es lediglich bei der Anrechnung von Balkonen, Terrassen, Dachgärten und Loggien, die bei der Berechnung nach der Wohnflächenverordnung zu einem Viertel bis höchstens zur Hälfte der Wohnfläche zugeschlagen werden, während bei der Zweiten Berechnungsverordnung jeweils die Hälfte der Fläche zur Wohnfläche zählen.
Was ist die Wohnfläche?
Die Wohnfläche ist die anrechenbare Grundfläche von Räumen, die ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden. Das bedeutet, dass die anrechenbare Grundfläche nicht mit der tatsächlichen Grundfläche einer Immobilie identisch sein muss. Nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV) wird die Wohnflächenberechnung anhand der lichten Maße zwischen den fertigen Wänden errechnet. Zur Wohnfläche gehören außerdem zu Wohnzwecken genutzte Gebäudeteile, zum Beispiel das häusliche Arbeitszimmer, sowie beheizte Schwimmbäder und Wintergärten zu jeweils 100 Prozent, während nicht beheizte Wintergärten und Schwimmbäder je zur Hälfte in die Wohnflächenberechnung einbezogen werden. Flure und Abstellräume sind Nebenflächen, die dann zur Wohnfläche zählen, wenn sie innerhalb der Wohnungseinheit liegen. Zur Wohnfläche gehören auch Dachgärten, Terrassen, Loggien und Balkone, deren Fläche regelmäßig zu einem Viertel als Wohnfläche angerechnet wird. Die Fläche unter einer Treppe sowie der Raum unter Dachschrägen werden erst ab einer Höhe von einem Meter in die Berechnung der Wohnfläche einbezogen.
Die Wohnfläche geht unter anderem aus den Bauunterlagen hervor, zum Beispiel aus der Wohnflächenberechnung des Architekten. Quadratmeterangaben finden sich außerdem bei vermieteten Wohnungen im Mietvertrag, in der Teilungserklärung bei Wohnungseigentum oder im Kaufvertrag einer Immobilie.
Wohnflächenberechnung: Nutzfläche, Wohnfläche, Grundfläche - was sind die Unterschiede?
Die Flächen einer Immobilie werden in drei verschiedene Kategorien unterteilt. Das ist deshalb wichtig, weil die jeweilige Flächenart Auswirkungen auf den Wert einer Immobilie und mögliche Mieteinnahmen hat. Zu diesen Kategorien, die für die Wohnflächenberechnung herangezogen werden, gehören die Nutzfläche, die Grundfläche und die Wohnfläche.
Nutzfläche
Die Nutzfläche bezeichnet den Teil der Grundfläche, der durch seine jeweilige Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann. Die Nutzfläche einer Immobilie wird unterteilt in Wohnen und Aufenthalt, Büroarbeit, Hand- und Maschinenarbeit, Produktion und Experimente.
Grundfläche
Die Grundfläche beziffert die gesamte Fläche einer Immobilie oder einer Etage. Da es sich um die Flächen handelt, die den Boden betreffen, wird die Grundfläche auch als bebaute Fläche bezeichnet. Sie wird an den jeweiligen Oberflächen gemessen, zum Beispiel am Außenputz oder an der fertigen Holzverkleidung.
Wohnfläche
Die Wohnfläche ist der Bereich, der ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden kann. Liegen Nebenflächen, zum Beispiel eine Speisekammer, ein Abstellraum, ein Flur oder eine Diele, innerhalb der Wohneinheit, gehören sie ebenfalls zur Wohnfläche und werden in die Wohnflächenberechnung einbezogen.
Anrechenbare Grundflächen, die zu einer Immobilie gehören, werden als Grundfläche bezeichnet. Das bedeutet, dass zum Beispiel nicht nutzbare Dachgeschossräume oder Kellerräume nicht zur Wohnfläche gehören, dafür jedoch zur Grundfläche. Die Nutzfläche unterscheidet sich von der Wohnfläche dadurch, dass sie entsprechend der Zweckbestimmung eines Gebäudes genutzt wird. Das können Wohnzwecke, aber eben auch die genannten anderen Zweckbestimmungen sein. Rechtliche Grundlage für die Wohnflächenberechnung ist die Wohnflächenverordnung (WoFIV), die 2004 in Kraft getreten ist. Anderes gilt für die Nutzflächenberechnung, die nach DIN 277 erfolgt.
Welches Messgerät eignet sich für die Wohnflächenberechnung?
Prinzipiell empfiehlt es sich, einen Laserentfernungsmesser dem Zollstock vorzuziehen. Er misst auf den Millimeter genau und eignet sich daher vor allem für Immobilien, die stark verwinkelt sind oder viele Schrägen haben.
Drohen Konsequenzen bei einer falschen Wohnflächenberechnung?
Bei einer falsch berechneten Wohnfläche haben Mieter Anspruch auf eine Mietminderung und Käufer auf die nachträgliche Reduzierung des Verkaufspreises.
Das gilt bei der Immobilienvermietung:
Weicht die im Mietvertrag für eine Wohnung oder im Mietvertrag für ein Haus angegebene Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, sind Mieter berechtigt, die Miete entsprechend der Prozentzahl der Abweichung zu kürzen. Das heißt: Ist die Wohnfläche im Mietvertrag beispielsweise mit 100 Quadratmetern angegeben, beträgt tatsächlich aber nur 87 Quadratmeter, kürzt der Mieter die Miete um 13 Prozent. Bei einer Abweichung von mehr als zehn Prozent haben Mieter darüber hinaus das Recht, ihren Mietvertrag fristlos zu kündigen.
Voraussetzung ist, dass der Mieter die Wohnfläche nach dem gleichen Modell berechnet wie sein Vermieter. Bei zu viel geleisteter Miete steht Mietern zudem für die vergangenen drei Jahre eine Rückzahlung zu. Umgekehrt sind Vermieter jedoch nicht berechtigt, bei einer Falschberechnung Nachzahlungen von ihren Mietern zu verlangen.
Weicht die im Mietvertrag für eine Wohnung oder im Mietvertrag für ein Haus angegebene Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, sind Mieter berechtigt, die Miete entsprechend der Prozentzahl der Abweichung zu kürzen. Das heißt: Ist die Wohnfläche im Mietvertrag beispielsweise mit 100 Quadratmetern angegeben, beträgt tatsächlich aber nur 87 Quadratmeter, kürzt der Mieter die Miete um 13 Prozent. Bei einer Abweichung von mehr als zehn Prozent haben Mieter darüber hinaus das Recht, ihren Mietvertrag fristlos zu kündigen.
Voraussetzung ist, dass der Mieter die Wohnfläche nach dem gleichen Modell berechnet wie sein Vermieter. Bei zu viel geleisteter Miete steht Mietern zudem für die vergangenen drei Jahre eine Rückzahlung zu. Umgekehrt sind Vermieter jedoch nicht berechtigt, bei einer Falschberechnung Nachzahlungen von ihren Mietern zu verlangen.
Das gilt beim Immobilienverkauf:
Eine pauschale Regelung für die falsche Wohnflächenberechnung bei Immobilienkauf gibt es zwar nicht. Allerdings gab es in der Vergangenheit hierzu einige Gerichtsurteile, die als Orientierung dienen können. So konnte beispielsweise ein Käufer nach dem Urteil des OLG Saarbrücken vom 1. Dezember 2011 einen Teil seines Kaufpreises zurückfordern, weil der Verkäufer die Wohnfläche seiner Eigentumswohnung um 10,17 Quadratmeter größer angegeben hatte. Das Gericht wertete dies als einen Sachmangel nach § 437 BGB.
Tipp:
Um sicherzustellen, dass sie hinterher nicht für eine falsche Angabe der Wohnfläche haftbar gemacht werden, sollten Immobilienvermieter und -verkäufer die Wohnflächenberechnung einem Experten (z.B. Architekt, Immobiliengutachter, Bauingenieur) überlassen.
Was ist eine qualifizierte Wohnflächenberechnung?
Die qualifizierte Wohnflächenberechnung wird mit einem Architektenstempel versehen und ist insoweit die perfekte Basis für eine Finanzierungsanfrage im Zusammenhang mit einem Immobilienverkauf beziehungsweise Immobilienkauf. Dann kommt es auf Genauigkeit an und darauf, dass die für den Bauantrag notwendigen Dokumente von einem Architekten erstellt werden. Zu einer qualifizierten Wohnflächenberechnung gehören nicht nur die eigentliche Berechnung der Wohnfläche, sondern auch ein bemaßter Grundriss, Hausansichten sowie Hausschnitte. Diese Daten finden ihren Platz im sogenannten Plankopf mit Architektenstempel, der umgangssprachlich als Architektenstempel bezeichnet wird. Der Architektenstempel enthält
Angaben zum Namen des Architekten
zum akademischen Grad
zur Berufsbezeichnung
einen Vermerk zur Architektenkammer und dem jeweiligen Bundesland
die Mitgliedernummer des Architekten
Darüber hinaus beinhaltet der Plankopf die wichtigsten Informationen zu einem Bauprojekt, die übersichtlich aufgelistet sind und die den Vorgaben nach DIN ISO 7200 entsprechen. Die qualifizierte Wohnflächenberechnung ist der Nachweis, dass die Hausansichten, die Hausschnitte und die bemaßten Grundrisse von einem Architekten auf ihre Korrektheit überprüft wurden.
Das Aussehen des Architektenstempels, seine Größe sowie die jeweiligen Angaben können je nach Bundesland variieren. Erst mit der Eintragung in die Mitgliederliste erhält ein Architekt die Erlaubnis, für seine beruflichen Aktivitäten einen Architektenstempel zu verwenden. Voraussetzung für die Mitgliedschaft in einer Architektenkammer ist ein Studium mit einer Dauer von drei bis vier Jahren sowie praktische Erfahrung. Es gibt in jedem Bundesland eine Architektenkammer als Berufsvertretung für Architekten, für Stadtplaner sowie für Innen- und Landschaftsarchitekten.
Welche Wohnflächenberechnung ist für die Grundsteuer maßgeblich?
Inwieweit die Wohnflächenberechnung für die Grundsteuer maßgeblich ist, orientiert sich an den von den einzelnen Bundesländern genutzten Modellen für die ab 2025 geltende Grundsteuer. Diesbezüglich wird zwischen diesen Modellen unterschieden:
Bundesmodell: Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen
Abgewandeltes Bundesmodell: Saarland und Sachsen
Wohnlagemodell: Hamburg
Einfaches Flächenmodell: Bayern
Flächen-Lage-Modell: Hessen und Niedersachsen
Bodenwertmodell: Baden-Württemberg
In den meisten Bundesländern spielt die Grundsteuer bei der Wohnflächenberechnung eine wichtige Rolle. Im Bundesmodell wird die Angabe der Wohnfläche nur für Wohngrundstücke benötigt, nicht jedoch für Geschäftsgrundstücke oder für gemischt genutzte Grundstücke. Von der Wohnfläche hängt hier maßgeblich der Rohertrag ab. Beim Bundesmodell und den übrigen Ländermodellen fließt die Wohnflächenberechnung in die Berechnung des Grundsteuerwertes mit ein und hat insoweit entscheidenden Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer. Wichtig zu wissen ist außerdem, dass im Bundesmodell die Nutzflächen als Wohnflächen gelten. Das bedeutet, dass Nutzflächen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei Wohnungseigentum der Wohnfläche hinzugerechnet werden müssen. Ausnahme ist Baden-Württemberg, wo das Flächenmodell zur Anwendung kommt. Das bedeutet, dass hier die Wohnfläche kein Faktor für die Berechnung der Grundsteuer ist. Es müssen keine Gebäudeflächen angegeben werden, sondern nur die Grundstücksfläche.
Wie genau muss die Wohnflächenberechnung für die Grundsteuer sein?
Es ist empfehlenswert, die Wohnflächenberechnung für die Grundsteuer exakt vorzunehmen. Die Höhe der Grundsteuer ist in den meisten Bundesländern abhängig von der Wohnfläche. Je größer sie ist, umso höher fällt die Grundsteuer aus. Die Quadratmeterangaben für die Wohnflächenberechnung können zum Beispiel diesen Unterlagen entnommen werden:
Kaufvertrag der Immobilie
Bauunterlagen
Bei Wohnungseigentum die Teilungserklärung
Bei vermieteten Wohnungen der Mietvertrag
Nicht empfehlenswert ist, die Angaben zur Wohnfläche aus den genannten Unterlagen zu entnehmen, ohne sie einer vorherigen Prüfung zu unterziehen.
Wer in Bezug auf die Wohnflächenberechnung fehlerhafte Angaben macht und die Wohnfläche zum Beispiel zu hoch ansetzt, muss auch eine entsprechend höhere Grundsteuer bezahlen. Nicht immer fällt dieser Fehler sofort auf, sodass sich die Überzahlung über Jahre erstrecken kann. Wer willentlich und wissentlich die Wohnfläche zu gering ansetzt, muss mit einem Verfahren wegen Steuerhinterziehung rechnen, sofern der Vorsatz seitens der Steuerbehörden nachgewiesen werden kann.
Welche Wohnflächenberechnung gilt für die Grundsteuer?
Sowohl für das Bundesmodell als auch für die meisten Ländermodelle fehlt eine eindeutige Regelung, nach der die Wohnfläche für die Grundsteuer berechnet werden soll. Insoweit stehen diese Varianten zur Wohnflächenberechnung zur Verfügung:
Im Allgemeinen wird die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung berechnet, die seit dem 1. Januar 2004 Gültigkeit hat.
Existiert für ein Gebäude eine Wohnflächenberechnung nach der bis zum 31. Dezember 2003 geltenden II. Berechnungsordnung (II. BV), können auch diese Angaben übernommen werden, sofern zwischenzeitlich keine baulichen Veränderungen an der Immobilie vorgenommen wurden. Vorab ist jedoch zu prüfen, ob sich eine Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung nicht als günstiger erweist.
Die Wohnflächenberechnung nach DIN 283 galt insbesondere für geförderten Wohnraum und wurde im Jahr 1983 zurückgezogen. Dennoch wird sie auch weiterhin für die Wohnflächenberechnung angewandt und dient unter anderem für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Um sie verwenden zu können, muss dies jedoch ausdrücklich angegeben und vereinbart werden.
Festzuhalten ist, dass die Unterschiede zwischen der Wohnflächenberechnung nach DIN 283 und der WoFIV größer sind als zwischen der II. BV und der WoFIV.
Wohnflächenberechnung - ein Beispiel nach der WoFIV in vier Schritten:
Ermittlung der Grundfläche
Bestimmung der Räume, die nicht zur Wohnfläche gehören
Berechnen der Wohnfläche
Im Bundesmodell zusätzliche Ermittlung der Nutzflächen
Hinweis
Da sich die Rechtsprechung auf dem Gebiet des Mietrechts ständig ändert, übernehmen wir keine Haftung für die rechtliche Unanfechtbarkeit des zur Verfügung gestellten Formulars zur Wohnflächenberechnung.
Aktuelle Mietpreise pro Quadratmeter:
| Standort | Aktuelle durchschnittliche Mietpreise für Wohnungen(Q2/2023) | Aktuelle durchschnittliche Mietpreise für Häuser(Q2/2023) |
|---|---|---|
| München | 24,10 €/m² | 19,80 €/m² |
| Berlin | 16,40 €/m² | 16,30 €/m² |
| Frankfurt am Main | 18,50 €/m² | 15,60 €/m² |
| Hamburg | 15,70 €/m² | 15,40 €/m² |
Hinweis
Der Homeday-Preisatlas zeigt Ihnen kostenfrei alle aktuellen Kauf-und Mietpreise für Immobilien in ganz Deutschland.
Wohnflächenberechnung Formular - FAQs
Wofür ist die Wohnflächenberechnung nötig?
Eine Wohnflächenberechnung brauchen Immobilienbesitzer aus verschiedenen Gründen. Wer den Kaufpreis oder die Miete einer Immobilie bestimmen möchte, muss wissen, wie viele Quadratmeter das Haus oder die Wohnung hat. Auch für die Wohngebäudeversicherungen berechnen Immobilienbesitzer die Quadratmeterzahl mit der Wohnflächenberechnung. Die verschiedenen Berechnungsverfahren für die Wohnflächenberechnung finden Sie hier.
Welche Methoden der Wohnflächenberechnung gibt es?
Eine allgemeingültige oder gesetzlich geforderte Grundlage zur Wohnflächenberechnung gibt es in Deutschland nicht. Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) und die Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 277 sind dabei die zwei gängigsten Verfahren. Der größte Unterschied: In der WOFlV werden viele Räume nicht vollständig angerechnet. Je nach Verfahren ergeben sich unterschiedliche Quadratmeterzahlen der Wohnfläche.
Wie funktioniert die Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung?
Grundlage der Berechnung ist die als Wohnraum nutzbare Fläche. Die Räume der Immobilie werden dabei unterschiedlich gewichtet: Terrassen oder Balkone zählen beispielsweise nur anteilig in die Berechnung ein, Abstellräume zählen gar nicht. Auch die Raumhöhe spielt eine Rolle: Sind die Wände zwischen ein und zwei Meter hoch, zählt die Grundfläche nur zu 50 Prozent. Tipps und Hinweise zur Wohnflächenberechnung erhalten Sie hier.
Wie funktioniert die Berechnung der Wohnfläche nach DIN 277?
Gemäß der DIN-Norm 277 dient die gesamte Fläche der Immobilie als Berechnungsgrundlage. Damit entspricht die Grundfläche der Wohnfläche. Im Unterschied zur WoFlV bezieht die DIN 277 Kellerräume, Dachböden und Balkone zu 100 Prozent in die Berechnung ein. Auch eine niedrige Raumhöhe hat keinen Einfluss auf die Wohnflächenberechnung. Wie Sie die Wohnfläche nach DIN 277 berechnen, erfahren Sie hier.
Was passiert bei falschen Wohnflächenwerten?
Hat der Vermieter die Wohnfläche falsch berechnet, haben Mieter Anspruch auf eine Mietminderung. Die Kürzung entspricht dabei der Prozentzahl der Abweichung. Weicht die Angabe um mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen Größe ab, können Mieter sogar fristlos kündigen. Beim Immobilienverkauf kann der Käufer den Preis nachträglich reduzieren, denn wahrscheinlich wird eine falsche Angabe durch das Gericht als Sachmangel bewertet.
Kann ich eine Wohnflächenberechnung selber machen?
Die Ausführungen zur Wohnflächenberechnung verdeutlichen, dass es sich um eine komplexe Angelegenheit handelt, die Fachwissen erfordert. Insofern ist eine selbst erstellte Wohnflächenberechnung ein Abenteuer, das nicht empfehlenswert ist. Ausgewiesene Experten verwenden zur Vermessung der Wohnfläche technische Hilfsmittel, zum Beispiel einen digitalen Laser- und Entfernungsmesser. Natürlich ist es als Laie möglich, per Hand die Wohnfläche auszumessen, sofern es sich um gerade Flächen handelt, die nicht durch Treppen, Wandschrägen und andere Besonderheiten unterbrochen werden.
Laien stoßen Laien indes bei der Berechnung der Wohnfläche schnell an ihre Grenzen. Es unterlaufen Fehler, weil Besonderheiten und Abweichungen nicht bekannt sind oder weil das entsprechende technische Equipment fehlt. Nur ein Fachmann ist in der Lage, die Wohnflächenberechnung zuverlässig und vor allem fehlerfrei durchzuführen. Diese Expertise bietet Rechtssicherheit, insbesondere wenn es um Finanzierungen, um die Vermietung oder den Verkauf einer Immobilie geht. Ist die Angabe der Wohnfläche fehlerhaft, ist das ein Mangel, der eine fristlose Kündigung des Mieters oder die Rückabwicklung eines Immobilienkaufvertrags nach sich ziehen kann. Bei einer Wohngebäudeversicherung müssten die Versicherungssumme sowie die Beitragszahlungen neu berechnet werden. Es lohnt sich also nicht, durch eine selbst erstellte Wohnflächenberechnung Fehler zu riskieren, zumal die Kosten einer fachmännischen Wohnflächenberechnung, abhängig vom Aufwand, bei wenigen hundert Euro liegen.
Hinweis:
Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten, -Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.
