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Wer den Kaufpreis einer Immobilie bestimmen, eine Wohngebäudeversicherung abschließen oder einen Mietpreis berechnen möchte, muss wissen, wie viele Quadratmeter seine Wohnung oder sein Haus hat. Hier kommt die Wohnflächenberechnung ins Spiel.

Wie lässt sich die Wohnfläche berechnen?

In Deutschland gibt es keine allgemeingültige oder gar gesetzlich vorgeschriebene Berechnungsgrundlage für den freien Wohnungsmarkt. Es gibt jedoch verschiedene Verfahren, um die Wohnfläche einer Immobilie zu berechnen: Die gängigsten Modelle sind die Wohnflächenverordnung (WoFIV) und die Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 277. Beide kommen zu unterschiedlichen Ergebnissen.

Wie funktioniert die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung?

Grundlage für die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung ist die Fläche, die sich als Wohnraum nutzen lässt. Die Verordnung definiert dabei genau, welche Räume in welchem Umfang anzurechnen sind.

Anerkannt als Wohnräume sind demnach:

    • Wohnzimmer
    • Esszimmer
    • Schlafzimmer
    • Kinderzimmer
    • Küche
    • Bäder
    • Toilettenräume
    • Flure
    • Dielen
    • Abstellraum
    • Speisekammer

Die Wohnfläche entspricht dabei nicht automatisch der Grundfläche der Räume, denn für die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung spielt auch die Raumhöhe eine wesentliche Rolle. So ist die Grundfläche nach § 4 WoFIV bei Räumen und Raumteilen, die mindestens zwei Meter hoch sind, zu 100 Prozent anzurechnen. Bei Räumen und Raumteilen, die mindestens einen Meter hoch, aber niedriger als zwei Meter sind – beispielsweise bei Dachschrägen –, zählen nur 50 Prozent der Grundfläche. Liegt die Raumhöhe unter 100 Zentimetern, zählt sie laut Wohnflächenverordnung zu 0 Prozent. Die entsprechende Grundfläche fließt also nicht in die Berechnung der Wohnfläche ein. Das Gleiche gilt für die Fläche unter Treppen.

Diese Skizze veranschaulicht die Bedeutung der Raumhöhe für die Berechnung:

Hier würden Sie ein Beispiel zur Wohnflächenberechnung sehen.

Beispiel Wohnflächenberechnung

Gut zu wissen:

Auch Flächen, auf denen sich Badewannen, Öfen oder Einbaumöbel befinden, fließen in die Berechnung ein. Das Gleiche gilt etwa für Fußleisten oder die Fensterverkleidung. Nicht zu berechnen sind andererseits beispielsweise freistehende Säulen oder die Grundfläche von Schornsteinen.

Auch bei anderen Ausstattungsmerkmalen macht die Wohnflächenverordnung Abstriche. So sind

    • Terrassen
    • Loggien
    • Balkone
    • Dachterrassen

mit 25 bis maximal 50 Prozent ihrer Fläche zu berücksichtigen.

Wintergärten und Schwimmbäder zählen flächenmäßig zur Hälfte. Sind sie beheizbar: sogar zu 100 Prozent.

Kellerräume und Abstellräume außerhalb der Wohnung sowie Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen zählen genauso wenig wie gewerblich genutzte Räume.

Weitere Details zur Berechnung erhalten Sie in unserem kostenfreien Musterdokument für die Berechnung der Wohnfläche nach der WoFIV:

Hinweis

Die Wohnflächenverordnung gilt nach ihrem Wortlaut (§1 Anwendungsbereich) eigentlich für Sozialen Wohnungsbau und hier speziell für alle Gebäude, die nach dem 1. Januar 2004 entstanden sind. Jedoch findet sie nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH v. 22.4.2009 – VII ZR 86/08) auch immer häufiger im freifinanzierten Wohnungsbau Anwendung. Auch Gerichte berechnen die Wohnfläche nach der WoFIV, wenn der Mietvertrag nichts anderes vorsieht.

Wie funktioniert die Wohnflächenberechnung nach DIN 277?

Die DIN-Norm 277 nimmt die komplette Grundfläche einer Immobilie als Berechnungsgrundlage. Sie unterscheidet dabei in Nutzflächen (z.B. Lager- und Sanitärräume), Verkehrsflächen (z.B. Aufzüge, Flure, Eingänge) und Funktionsflächen (z.B. Heizungsraum). Größter Unterschied zur Wohnflächenverordnung: Balkone, Kellerräume und Dachflächen werden zu 100 Prozent angerechnet.

Wie unterscheidet sich die Wohnflächenberechnung nach der WoFlV und die DIN 277 voneinander?

Die wesentlichen Unterschiede zwischen den Berechnungsarten auf einen Blick:

Berechnung nach Wohnflächenverordnung Berechnung nach DIN 277
Die Grundfläche entspricht nicht automatisch der Wohnfläche Die Grundfläche entspricht der Wohnfläche
Die Raumhöhe spielt bei der Berechnung eine Rolle Die Raumhöhe hat keine Auswirkungen auf die Wohnflächenberechnung
Die Fläche von Terrassen, Loggien und Balkonen zählt nur zu 25 bis 50 Prozent Die Fläche von Terrassen, Loggien und Balkonen zählt ohne Abzüge in die Berechnung
Räume außerhalb einer Wohnung wie Keller, Heizungsraum oder Waschküche zählen nicht zur Wohnfläche Räume außerhalb einer Wohnung wie Keller, Waschküche oder Heizungsraum zählen zur Wohnfläche
Die Fläche von Schwimmbädern und Wintergärten zählt zu 50 Prozent, sind sie beheizt: zu 100 Prozent Ob beheizt oder unbeheizt: Wintergärten und Schwimmbäder zählen voll als Wohnfläche

Welches Messgerät eignet sich für die Wohnflächenberechnung?

Prinzipiell empfiehlt es sich, einen Laserentfernungsmesser dem Zollstock vorzuziehen. Er misst auf den Millimeter genau und eignet sich daher vor allem für Immobilien, die stark verwinkelt sind oder viele Schrägen haben.

Drohen Konsequenzen bei einer falschen Wohnflächenberechnung?

Bei einer falsch berechneten Wohnfläche haben Mieter Anspruch auf eine Mietminderung und Käufer auf die nachträgliche Reduzierung des Verkaufspreises.

Das gilt bei der Immobilienvermietung:

Weicht die im Mietvertrag für eine Wohnung oder im Mietvertrag für ein Haus angegebene Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, sind Mieter berechtigt, die Miete entsprechend der Prozentzahl der Abweichung zu kürzen. Das heißt: Ist die Wohnfläche im Mietvertrag beispielsweise mit 100 Quadratmetern angegeben, beträgt tatsächlich aber nur 87 Quadratmeter, kürzt der Mieter die Miete um 13 Prozent. Bei einer Abweichung von mehr als zehn Prozent haben Mieter darüber hinaus das Recht, ihren Mietvertrag fristlos zu kündigen.
Voraussetzung ist, dass der Mieter die Wohnfläche nach dem gleichen Modell berechnet wie sein Vermieter. Bei zu viel geleisteter Miete steht Mietern zudem für die vergangenen drei Jahre eine Rückzahlung zu. Umgekehrt sind Vermieter jedoch nicht berechtigt, bei einer Falschberechnung Nachzahlungen von ihren Mietern zu verlangen.

Das gilt beim Immobilienverkauf:

Eine pauschale Regelung für die falsche Wohnflächenberechnung beim Immobilienkauf gibt es zwar nicht. Allerdings gab es in der Vergangenheit hierzu einige Gerichtsurteile, die als Orientierung dienen können. So konnte beispielsweise ein Käufer nach dem Urteil des OLG Saarbrücken vom 1. Dezember 2011 einen Teil seines Kaufpreises zurückfordern, weil der Verkäufer die Wohnfläche seiner Eigentumswohnung um 10,17 Quadratmeter größer angegeben hatte. Das Gericht wertete dies als einen Sachmangel nach § 437 BGB.

Tipp: Um sicherzustellen, dass sie hinterher nicht für eine falsche Angabe der Wohnfläche haftbar gemacht werden, sollten Immobilienvermieter und -verkäufer die Wohnflächenberechnung einem Experten (z.B. Architekt, Immobiliengutachter, Bauingenieur) überlassen.

Hinweis

Da sich die Rechtsprechung auf dem Gebiet des Mietrechts ständig ändert, übernehmen wir keine Haftung für die rechtliche Unanfechtbarkeit des zur Verfügung gestellten Formulars zur Wohnflächenberechnung.

Aktuelle Mietpreise pro Quadratmeter in Deutschland

Stadt Kaltmiete für eine Wohnung in Q2 2015 (€/m²) Kaltmiete für eine Wohnung in Q2 2019 (€/m²) Änderung (%)
Berlin 8,78 11,20 +27,6
Dresden 6,82 7,60 +11,4
Düsseldorf 9,29 11,00 +18,4
Frankfurt 11,96 14,20 +18,7
Hamburg 10,38 11,70 +12,7
Köln 9,71 11,20 +15,3
München 14,30 18,10 +26,6
Stuttgart 11,08 14,40 +30,0
Hinweis

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