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Wohnflächenberechnung Formular

Musterdokument: Dieses Formular zur Berechnung der Wohnfläche richtet sich nach der Wohnflächenverordnung.

Wie wird die Wohnfläche berechnet?

In Deutschland gibt es keine allgemeingültige oder gar gesetzlich vorgeschriebene Berechnungsgrundlage für den freien Wohnungsmarkt. Es gibt jedoch verschiedene Verfahren, um die Wohnfläche einer Immobilie zu berechnen: Die gängigsten Modelle sind die Wohnflächenverordnung (WoFIV)und die DIN-Norm 277. Beide kommen zu unterschiedlichen Ergebnissen.

Berechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFIV)

Grundlage für die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung ist die Fläche, die sich als Wohnraum nutzen lässt. Die Verordnung definiert dabei genau, welche Räume in welchem Umfang anzurechnen sind.

Anerkannt als Wohnräume sind demnach:

  • Wohnzimmer
  • Esszimmer
  • Schlafzimmer
  • Kinderzimmer
  • Küche
  • Bäder
  • Toilettenräume
  • Flure
  • Dielen
  • Abstellraum
  • Speisekammer

Mit 25 bis maximal 50 Prozent ihrer Fläche werden die Folgenden berechnet:

  • Terrassen
  • Loggien
  • Balkone
  • Dachterrassen

Wintergärten und Schwimmbäder zählen flächenmäßig zur Hälfte. Sind sie beheizbar: sogar zu 100 Prozent.

Kellerräume und Abstellräume außerhalb der Wohnung sowie Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen zählen genauso wenig wie gewerblich genutzte Räume.

Die Berechnung nach der WoFIV ist damit besonders käufer- und mieterfreundlich, da die Fläche durch die zahlreichen Abzüge eher gering ausfällt.

Berücksichtigung der Raumhöhe

Die WoFIV berücksichtigt zudem, wie hoch die Räume sind. Nach §4 WoFIV wird die Grundfläche bei Räumen und Raumteilen, die mehr als zwei Meter hoch sind, zu 100 Prozent angerechnet. Bei Räumen und Raumteilen, die mindestens einen Meter hoch sind, und zugleich unter zwei Metern liege, zählen 50 Prozent der Grundfläche. Liegt die Raumhöhe unter 100 Zentimeter, wird sie nicht mitberechnet.

Gut zu wissen: Auch Flächen, auf denen sich Badewannen, Öfen oder Einbaumöbel befinden, fließen in die Berechnung ein. Das Gleiche gilt etwa für Fußleisten oder die Fensterverkleidung. Nicht berechnet werden andererseits beispielsweise freistehende Säulen oder die Grundfläche von Schornsteinen.

Homeday stellt Ihnen ein Musterdokument für die Berechnung der Wohnfläche nach der WoFIV zur Verfügung. In diesem finden Sie zudem weitere Details zur Berechnung.

Berechnung nach DIN-Norm 277

Die DIN 277 nimmt die Grundfläche einer Immobilie als Berechnungsgrundlage. Sie unterscheidet dabei in Nutzflächen (z.B. Lager- und Sanitärräume), Verkehrsflächen (z.B. Aufzüge, Flure, Eingänge) und Funktionsflächen (z.B. Heizungsraum). Größter Unterschied zur WoFIV: Balkone, Kellerräume und Dachflächen werden zu 100 Prozent angerechnet. Das macht das Berechnungsmodell aus Sicht von Verkäufern und Vermietern günstig, da so eine größere Fläche als bei der Wohnflächenverordnung herauskommt.

Welches Messgerät eignet sich für die Wohnflächenberechnung?

Prinzipiell empfiehlt es sich, einen Laserentfernungsmesser dem Zollstock vorzuziehen. Er misst auf den Millimeter genau und eignet sich daher vor allem für Immobilien, die stark verwinkelt sind oder viele Schrägen haben.

Konsequenzen bei falscher Wohnflächenberechnung

Bei einer falsch berechneten Wohnfläche haben Mieter Anspruch auf eine Mietminderung und Käufer auf die nachträgliche Reduzierung des Verkaufspreises. Weicht die Wohnfläche im Mietvertrag um mindestens zehn Prozent ab, dürfen Mieter entsprechend der Prozentzahl, um die die Wohnfläche abweicht, die Miete mindern. Das heißt: Wenn die Wohnfläche im Mietvertrag beispielsweise mit 100 Quadratmetern angegeben ist, tatsächlich aber nur 87 Quadratmeter beträgt, kürzt der Mieter die Miete um 13 Prozent.
Voraussetzung ist, dass Mieter die Wohnfläche nach dem gleichen Berechnungsmodell berechnen wie ihr Vermieter. Mietern steht zudem für die vergangenen drei Jahre eine Rückzahlung der zu viel geleisteten Miete zu.

Gut zu wissen: Bei einer Abweichung von mehr als zehn Prozent haben Mieter sogar das Recht, ihren Mietvertrag fristlos zu kündigen.

Eine pauschale Regelung für die falsche Berechnung der Wohnfläche beim Immobilienkauf gibt es nicht. Allerdings gab es in der Vergangenheit hierzu einige Urteile. So konnte ein Käufer nach dem Urteil des OLG Saarbrücken vom 1. Dezember 2011 einen Teil seines Kaufpreises zurückfordern. Denn die Wohnfläche seiner Eigentumswohnung war um 10,17 Quadratmeter kleiner als vom Verkäufer angegeben. Das Gericht wertete dies als einen Sachmangel nach §437 BGB.

Um sicher zu gehen, dass sie hinterher nicht für eine falsche Angabe der Wohnfläche haftbar gemacht werden, sollten Verkäufer und Vermieter daher über einen Architekten oder Bauingenieur sicherstellen, dass die Berechnung stimmt.

Hinweis

Da sich die Rechtsprechung auf dem Gebiet des Mietrechts ständig ändert, übernehmen wir keine Haftung für die rechtliche Unanfechtbarkeit des zur Verfügung gestellten Formulars zur Wohnflächenberechnung.

Aktuelle Mietpreise pro Quadratmeter in Deutschland

Stadt Kaltmiete für eine Wohnung in Q2 2015 (€/m²) Kaltmiete für eine Wohnung in Q2 2018 (€/m²) Änderung (%)
Berlin 8,78 10,40 +18,5
Dresden 6,82 7,40 +9,5
Düsseldorf 9,29 10,40 +12,0
Frankfurt 11,96 12,70 +6,2
Hamburg 10,38 11,10 +6,9
Köln 9,71 11,00 +13,3
München 14,30 17,90 +25,2
Stuttgart 11,08 13,70 +23,6
Hinweis

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