Wohnflächenberechnung Formular

Musterdokument: Dieses Formular zur Berechnung der Wohnfläche richtet sich nach der Wohnflächenverordnung.

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Die Wohnflächenberechnung

Es gibt zwei verschiedene Methoden zur Berechnung der Wohnfläche, die zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen können. Zum einen ist das die Berechnung nach der DIN-Norm 277, bei der die Wohnfläche oft größer ausfällt und die Berechnung nach der WoFIV. Wir stellen Ihnen hier ein Formblatt zur Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV) zur Verfügung. Zur Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung wird die Fläche sämtlicher zur Wohnfläche gehörender Räume, die zum Wohnen bestimmt sind, eingerechnet. Dazu gehört auch die Flächen von Schwimmbad, Sauna, Fitnessraum und Wintergarten. Nur zur Hälfte oder gar nur einem Viertel werden dagegen außenliegende zur Wohnung oder zum Haus gehörige Flächen wie Balkone und Terrassen gezählt, die aber dennoch zum Wohnen genutzt werden. Komplett aus der Berechnung ausgenommen sind reine Abstellräumlichkeiten wie die Garage oder der nicht ausgebaute Keller. Bei Abstellkammern kommt es darauf an, ob sie in der Wohnung liegend sind. Dem Formular zur Berechnung der Wohnfläche angefügt sind wichtige Erläuterungen, was Sie zur Wohnfläche hinzurechnen können.

Was fließt in die Wohnflächenberechnung ein?

  • Küche und Esszimmer
  • innenliegende Neben- und Schrankräume
  • Wohnzimmer
  • Schwimmbad, Sauna, Fitnessräume
  • Schlaf- und Kinderzimmer
  • Wintergärten
  • Dielen und Flure
  • Dachgärten und Terrassen (25% – 50%)
  • Toilettenräume und Badezimmer
  • Loggien und Balkone (25% – 50%)

Rechtliche Grundlagen der Wohnflächenberechnung

Die am 01.01.2004 eingeführte Wohnflächenverordnung ersetzt die damalige II. Berechnungsverordnung und erstreckt sich streng genommen ausschließlich auf den geförderten Wohnungsbau und somit auf Sozialwohnungen. Demnach fehlt eine verbindliche Berechnungsvorschrift für den freien Wohnungsmarkt. Damit bleibt eines festzuhalten: Eine einheitlich anzuwendende und allgemeingültige oder gar gesetzlich vorgeschriebene Berechnungsgrundlage für Wohnflächen gibt es nicht. Da es keine einheitliche Berechnungsgrundlage gibt, wird von vielen Gutachtern die eigentlich ausschließlich für Sozialwohnungen angedachte Wohnflächenverordnung angewandt, zumindest in den Fällen, in denen Verträge keine anderslautende Berechnung regeln oder dann, wenn keine andere Berechnungsmodalität aufgrund der Art der Wohnung üblich ist.
Problematisch ist ferner auch der Umgang mit dem Begriff „Wohnfläche“. Weil sich hierzu kein völlig eindeutiger, allgemeiner Sprachgebrauch entwickelt hat, bleibt dieser auslegungsbedürftig. Im Streitfall gilt es demnach zu klären, was die einzelnen Vertragspartner unter „Wohnfläche“ verstanden haben. Bei frei finanziertem Wohnungsbau werden je nach Region neben der Wohnflächenverordnung auch die II. Berechnungsverordnung, die DIN 277 sowie teilweise die alte DIN 283 angewandt, obwohl diese bereits vor 20 Jahren ersatzlos gestrichen wurde. Hin und wieder werden auch mehrere Berechnungsmethoden vermischt. Die DIN-Norm 277 ist beispielsweise aus Sicht des Verkäufers großzügiger als die Wohnflächenverordnung, da diese von der Grundfläche einer Immobilie ausgeht und letztlich – unter Anrechnung von Schrägen, Balkonen und angeschlossenen Kellerräumen – zu einem größeren Flächenergebnis führt.
Zu beachten ist, dass die bisherige Rechtsprechung zumindest bei Mietraum eine maßgebliche Erheblichkeitsgrenze von 10% ansetzt. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung bejahte ein Gericht bereits eine geringere Differenz als Sachmangel, was eine nachträgliche Minderung des Kaufpreises zur Folge hatte.

Wohnflächenberechnung nach der WoFlV

In der Praxis wird der Zollstock nach den Vorgaben der WoFlV angelegt. Zur Wohnfläche gehören danach sämtliche vermietete Räume, welche zum Wohnen bestimmt sind.

Hierunter fällt die Grundfläche von:

  • Schlafzimmer
  • Esszimmer
  • Wohnzimmer
  • Kinderzimmer
  • Toilettenräume und Badezimmer
  • Küchen
  • Dielen und Flure
  • Nebenräume wie Vorräume, Speise- und Besenkammer sowie andere Schrankräume

Dazu kommen bei der Wohnflächenberechnung noch die Flächen von:

  • Schwimmbädern sowie sonstigen allseitig geschlossenen Räumen, sofern diese einem gehobenen Wohnbedürfnis dienen (z.B. Fitnessräume oder Sauna)
  • Wintergärten

Folgende Flächen werden höchstens zur Hälfte – in der Regel jedoch zu einem Viertel – in die Wohnflächenberechnung einbezogen:

  • Dachgärten
  • Terrassen
  • Loggien
  • Balkone

Grundsätzlich nicht angerechnet werden dürfen im Rahmen der Wohnflächenberechnung:

  • Garagen
  • Heizungsräume
  • Trockenräume
  • Bodenräume
  • Waschküchen
  • Abstellräume außerhalb der Wohnung
  • Kellerräume

Was es bei der Ermittlung der Grundfläche zu beachten gibt

Namentlich einzubeziehen sind die Grundflächen von:

  • Nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern
  • Einbaumöbeln
  • Freiliegende Installationen
  • Fest eingebaute Gegenstände wie Dusch-, Badewannen, Herden, Klima- und Heizgeräte oder Öfen
  • Schramm-, Sockel- und Fußleisten
  • Fenster- und Türumrahmungen sowie Fenster- und Türbekleidungen

Voll berücksichtigt werden ferner bei der Wohnflächenberechnung die Grundfläche von Raumteilen oder Räumen mit einer lichten Höhe von nicht weniger als 2,00 Meter sowie offene Wandnischen, welche bis zum Boden reichen und eine Tiefe von über 0,13 Meter besitzen. Gleiches gilt für Wandschränke und Erker, welche eine Grundfläche von nicht weniger als 0,50 Quadratmeter besitzen wie auch Raumteile unterhalb von Treppen, sofern die lichte Höhe mindestens 2,00 Meter beträgt. Bei einer Höhe von weniger als 2,00 Meter jedoch mehr als 1,00 Meter, wird die Hälfte der Grundfläche berücksichtigt. Liegt die lichte Höhe dagegen unter 1,00 Meter, wird die Grundfläche gar nicht angerechnet.

Grundsätzlich außer Betracht bleiben bei der Wohnflächenberechnung die Grundflächen von:

  • Fenster- sowie offenen Wandnischen, die nicht zum Fußboden reichen. Dies gilt auch für den Fall, dass diese den Fußboden berühren aber nicht mehr als 0,13 Meter tief sind.
  • Türnischen
  • Treppen mit mehr als drei Steigungen sowie deren Treppenabsätze
  • Säulen, freistehende Pfeiler, Bekleidungen, Vormauerungen und Schornsteine, sofern sie eine Höhe von über 1,50 Meter besitzen und deren Grundfläche über 0,1 Quadratmeter beträgt.

Zu ermitteln ist die Grundfläche durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf der Grundlage einer Bauzeichnung.

Bitte beachten Sie: Aufgrund der stetigen Veränderung und Entwicklung der Rechtsprechung auf dem Gebiet des Mietrechts, übernehmen wir keine Haftung für den rechtlichen Bestand der Bestimmungen dieser Musterverträge und dazugehöriger Erläuterungen.

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