Wohnflächenberechnung Formular
Wer den Kaufpreis einer Immobilie bestimmen, eine Wohngebäudeversicherung abschließen oder einen Mietpreis berechnen möchte, muss wissen, wie viele Quadratmeter seine Wohnung oder sein Haus hat. Hier kommt die Wohnflächenberechnung ins Spiel.
Inhaltsverzeichnis
Wie funktioniert die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung? (WoFIV )
Welches Messgerät eignet sich für die Wohnflächenberechnung?
Drohen Konsequenzen bei einer falschen Wohnflächenberechnung?
Wie lässt sich die Wohnfläche berechnen?
In Deutschland gibt es keine allgemeingültige oder gar gesetzlich vorgeschriebene Berechnungsgrundlage für den freien Wohnungsmarkt. Es gibt jedoch verschiedene Verfahren, um die Wohnfläche einer Immobilie zu berechnen: Die gängigsten Modelle sind die Wohnflächenverordnung (WoFIV) und die Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 277. Beide kommen zu unterschiedlichen Ergebnissen.
Hinweis:
Sie möchten ein Haus oder eine Wohnung kaufen und wissen nicht, wie viel Wohnfläche Sie sich leisten können? Mit unserem Finanzierungsrechner finden Sie Ihr Budget in wenigen Minuten heraus.
Wie funktioniert die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung?
Grundlage für die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung ist die Fläche, die sich als Wohnraum nutzen lässt. Die Verordnung definiert dabei genau, welche Räume in welchem Umfang anzurechnen sind.
Anerkannt als Wohnräume sind demnach:
Wohnzimmer
Esszimmer
Schlafzimmer
Kinderzimmer
Küche
Bäder
Toilettenräume
Flure
Dielen
Abstellraum
Speisekammer
Die Wohnfläche entspricht dabei nicht automatisch der Grundfläche der Räume, denn für die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung spielt auch die Raumhöhe eine wesentliche Rolle. So ist die Grundfläche nach § 4 WoFIV bei Räumen und Raumteilen, die mindestens zwei Meter hoch sind, zu 100 Prozent anzurechnen. Bei Räumen und Raumteilen, die mindestens einen Meter hoch, aber niedriger als zwei Meter sind – beispielsweise bei Dachschrägen –, zählen nur 50 Prozent der Grundfläche. Liegt die Raumhöhe unter 100 Zentimetern, zählt sie laut Wohnflächenverordnung zu 0 Prozent. Die entsprechende Grundfläche fließt also nicht in die Berechnung der Wohnfläche ein. Das Gleiche gilt für die Fläche unter Treppen.
Beispiel Wohnflächenberechnung
Diese Skizze veranschaulicht die Bedeutung der Raumhöhe für die Berechnung:
Gut zu wissen:
Auch Flächen, auf denen sich Badewannen, Öfen oder Einbaumöbel befinden, fließen in die Berechnung ein. Das Gleiche gilt etwa für Fußleisten oder die Fensterverkleidung. Nicht zu berechnen sind andererseits beispielsweise freistehende Säulen oder die Grundfläche von
Schornsteinen.
Auch bei anderen Ausstattungsmerkmalen macht die Wohnflächenverordnung Abstriche. So sind
Terassen
Loggien
Balkone
Dachterassen
mit 25 bis maximal 50 Prozent ihrer Fläche zu berücksichtigen. Wintergärten und Schwimmbäder zählen flächenmäßig zur Hälfte. Sind sie beheizbar: sogar zu 100 Prozent. Kellerräume und Abstellräume außerhalb der Wohnung sowie Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen zählen genauso wenig wie gewerblich genutzte Räume. Weitere Details zur Berechnung erhalten Sie in unserem kostenfreien Musterdokument für die Berechnung der Wohnfläche nach der WoFIV:
Hinweis:
Die Wohnflächenverordnung gilt nach ihrem Wortlaut (§ 1 Anwendungsbereich) eigentlich für sozialen Wohnungsbau und hier speziell für alle Gebäude, die nach dem 1. Januar 2004 entstanden sind. Jedoch findet sie nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH v. 22.4.2009 – VII ZR 86/08) auch immer häufiger im frei finanzierten Wohnungsbau Anwendung. Auch Gerichte berechnen die Wohnfläche nach der WoFIV, wenn der Mietvertrag nichts anderes vorsieht.
Wie funktioniert die Wohnflächenberechnung nach DIN 277?
Die DIN-Norm 277 nimmt die komplette Grundfläche einer Immobilie als Berechnungsgrundlage. Sie unterscheidet dabei in Nutzflächen (z. B. Lager- und Sanitärräume), Verkehrsflächen (z. B. Aufzüge, Flure, Eingänge) und Funktionsflächen (z. B. Heizungsraum). Größter Unterschied zur Wohnflächenverordnung: Balkone, Kellerräume und Dachflächen werden zu 100 Prozent angerechnet.
Wie unterscheidet sich die Wohnflächenberechnung nach der WoFlV und die DIN 277 voneinander?
Die wesentlichen Unterschiede zwischen den Berechnungsarten auf einen Blick:
| Berechnung nach Wohnflächenverordnung | Berechnung nach DIN 277 |
|---|---|
| Die Grundfläche entspricht nicht automatisch der Wohnfläche | Die Grundfläche entspricht der Wohnfläche |
| Die Raumhöhe spielt bei der Berechnung eine Rolle | Die Raumhöhe hat keine Auswirkungen auf die Wohnflächenberechnung |
| Die Fläche von Terrassen, Loggien und Balkonen zählt nur zu 25 bis 50 Prozent | Die Fläche von Terrassen, Loggien und Balkonen zählt ohne Abzüge in die Berechnung |
| Räume außerhalb einer Wohnung wie Keller, Heizungsraum oder Waschküche zählen nicht zur Wohnfläche | Räume außerhalb einer Wohnung wie Keller, Waschküche oder Heizungsraum zählen zur Wohnfläche |
| Die Fläche von Schwimmbädern und Wintergärten zählt zu 50 Prozent, sind sie beheizt: zu 100 Prozent | Ob beheizt oder unbeheizt: Wintergärten und Schwimmbäder zählen voll als Wohnfläche |
Welches Messgerät eignet sich für die Wohnflächenberechnung?
Prinzipiell empfiehlt es sich, einen Laserentfernungsmesser dem Zollstock vorzuziehen. Er misst auf den Millimeter genau und eignet sich daher vor allem für Immobilien, die stark verwinkelt sind oder viele Schrägen haben.
Drohen Konsequenzen bei einer falschen Wohnflächenberechnung?
Bei einer falsch berechneten Wohnfläche haben Mieter Anspruch auf eine Mietminderung und Käufer auf die nachträgliche Reduzierung des Verkaufspreises.
Das gilt bei der Immobilienvermietung:
Weicht die im Mietvertrag für eine Wohnung oder im Mietvertrag für ein Haus angegebene Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, sind Mieter berechtigt, die Miete entsprechend der Prozentzahl der Abweichung zu kürzen. Das heißt: Ist die Wohnfläche im Mietvertrag beispielsweise mit 100 Quadratmetern angegeben, beträgt tatsächlich aber nur 87 Quadratmeter, kürzt der Mieter die Miete um 13 Prozent. Bei einer Abweichung von mehr als zehn Prozent haben Mieter darüber hinaus das Recht, ihren Mietvertrag fristlos zu kündigen.
Voraussetzung ist, dass der Mieter die Wohnfläche nach dem gleichen Modell berechnet wie sein Vermieter. Bei zu viel geleisteter Miete steht Mietern zudem für die vergangenen drei Jahre eine Rückzahlung zu. Umgekehrt sind Vermieter jedoch nicht berechtigt, bei einer Falschberechnung Nachzahlungen von ihren Mietern zu verlangen.
Weicht die im Mietvertrag für eine Wohnung oder im Mietvertrag für ein Haus angegebene Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, sind Mieter berechtigt, die Miete entsprechend der Prozentzahl der Abweichung zu kürzen. Das heißt: Ist die Wohnfläche im Mietvertrag beispielsweise mit 100 Quadratmetern angegeben, beträgt tatsächlich aber nur 87 Quadratmeter, kürzt der Mieter die Miete um 13 Prozent. Bei einer Abweichung von mehr als zehn Prozent haben Mieter darüber hinaus das Recht, ihren Mietvertrag fristlos zu kündigen.
Voraussetzung ist, dass der Mieter die Wohnfläche nach dem gleichen Modell berechnet wie sein Vermieter. Bei zu viel geleisteter Miete steht Mietern zudem für die vergangenen drei Jahre eine Rückzahlung zu. Umgekehrt sind Vermieter jedoch nicht berechtigt, bei einer Falschberechnung Nachzahlungen von ihren Mietern zu verlangen.
Das gilt beim Immobilienverkauf:
Eine pauschale Regelung für die falsche Wohnflächenberechnung bei Immobilienkauf gibt es zwar nicht. Allerdings gab es in der Vergangenheit hierzu einige Gerichtsurteile, die als Orientierung dienen können. So konnte beispielsweise ein Käufer nach dem Urteil des OLG Saarbrücken vom 1. Dezember 2011 einen Teil seines Kaufpreises zurückfordern, weil der Verkäufer die Wohnfläche seiner Eigentumswohnung um 10,17 Quadratmeter größer angegeben hatte. Das Gericht wertete dies als einen Sachmangel nach § 437 BGB.
Tipp:
Um sicherzustellen, dass sie hinterher nicht für eine falsche Angabe der Wohnfläche haftbar gemacht werden, sollten Immobilienvermieter und -verkäufer die Wohnflächenberechnung einem Experten (z.B. Architekt, Immobiliengutachter , Bauingenieur) überlassen.
Wohnflächenberechnung Formular - FAQs
Wofür ist die Wohnflächenberechnung nötig?
Eine Wohnflächenberechnung brauchen Immobilienbesitzer aus verschiedenen Gründen. Wer den Kaufpreis oder die Miete einer Immobilie bestimmen möchte, muss wissen, wie viele Quadratmeter das Haus oder die Wohnung hat. Auch für die Wohngebäudeversicherungen berechnen Immobilienbesitzer die Quadratmeterzahl mit der Wohnflächenberechnung. Die verschiedenen Berechnungsverfahren finden Sie hier.
Welche Methoden der Wohnflächenberechnung gibt es?
Eine allgemeingültige oder gesetzlich geforderte Grundlage zur Wohnflächenberechnung gibt es in Deutschland nicht. Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) und die Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 277 sind dabei die zwei gängigsten Verfahren. Der größte Unterschied: In der WOFlV werden viele Räume nicht vollständig angerechnet. Je nach Verfahren ergeben sich unterschiedliche Quadratmeterzahlen der Wohnfläche.
Wie funktioniert die Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung?
Grundlage der Berechnung ist die als Wohnraum nutzbare Fläche. Die Räume der Immobilie werden dabei unterschiedlich gewichtet: Terrassen oder Balkone zählen beispielsweise nur anteilig in die Berechnung ein, Abstellräume zählen gar nicht. Auch die Raumhöhe spielt eine Rolle: Sind die Wände zwischen ein und zwei Meter hoch, zählt die Grundfläche nur zu 50 Prozent. Tipps und Hinweise zur Berechnung erhalten Sie hier.
Wie funktioniert die Berechnung der Wohnfläche nach DIN 277?
Gemäß der DIN-Norm 277 dient die gesamte Fläche der Immobilie als Berechnungsgrundlage. Damit entspricht die Grundfläche der Wohnfläche. Im Unterschied zur WoFlV bezieht die DIN 277 Kellerräume, Dachböden und Balkone zu 100 Prozent in die Berechnung ein. Auch eine niedrige Raumhöhe hat keinen Einfluss auf die Wohnflächenberechnung. Wie Sie die Wohnfläche nach DIN 277 berechnen, erfahren Sie hier.
Was passiert bei falschen Wohnflächenwerten?
Hat der Vermieter die Wohnfläche falsch berechnet, haben Mieter Anspruch auf eine Mietminderung. Die Kürzung entspricht dabei der Prozentzahl der Abweichung. Weicht die Angabe um mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen Größe ab, können Mieter sogar fristlos kündigen. Beim Immobilienverkauf kann der Käufer den Preis nachträglich reduzieren, denn wahrscheinlich wird eine falsche Angabe durch das Gericht als Sachmangel bewertet.
Hinweis:
Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten, -Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.
