Kommt es zu einem Mietvertrag, ohne dass Ihr Mieter die Wohnung vorher besichtigt hat (Fernabsatzvertrag), so hat er das Recht, seinen Mietvertrag zu widerrufen. Gleiches gilt, wenn Sie gewerblich Immobilien vermieten und der Vertrag außerhalb Ihrer Geschäftsräume geschlossen wurde. Normalerweise liegt die Widerrufsfrist bei 14 Tagen. Anders verhält es sich, wenn Sie Ihren Mieter nicht ausreichend über sein Widerrufsrecht belehren, denn dann kann der Mietvertrag noch bis zu zwölf Monate nach Abschluss widerrufen werden. Zudem sollten Sie sich quittieren lassen, dass Sie ihren Mieter über sein Widerrufsrecht belehrt haben, denn als Vermieter sind Sie in der Beweispflicht. Nutzen Sie unser Muster zur Widerrufsbelehrung, um Ihren Mieter rechtssicher über sein Widerrufsrecht aufzuklären.
Die Widerrufsvorschriften finden bei einem Mietvertrag über Wohnraum gemäß § 312 BGB dann Anwendung, wenn es sich zum einen um einen Verbrauchervertrag im Sinne des § 310 III BGB (dazu muss der Vermieter Unternehmer im Sinne des § 14 BGB und der Mieter Verbraucher im Sinne des § 13 BGB sein) und zum anderen um einen Fernabsatzvertrag bzw. außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag handelt.
Es besteht gemäß § 312 IV BGB kein Widerrufsrecht, wenn der Mieter die Mietsache eines Wohnraummietvertrags zuvor besichtigt hat. Dies sollte zusammen mit dem Datum der Besichtigung und den persönlichen Daten der Interessenten dokumentiert werden. Ein solcher Ausschluss des Widerrufsrechts gilt aber nur für den Vertragsschluss an sich und nicht für spätere Änderungen des Mietvertrags. Demnach besteht das Widerrufsrecht auch bei erfolgter Besichtigung beispielsweise für Mieterhöhungen nach § 557 BGB oder Modernisierungspflichten mit neu entstandenen Leistungspflichten des Mieters.
Unternehmer ist, wer in Ausübung seiner gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handelt. Ob diese Eigenschaft bei einem Vermieter gegeben ist, wird in der Rechtsprechung nicht einheitlich beurteilt. Nach Auffassung vieler Gerichte soll der Umfang der Vermietung und die Höhe der Einnahmen entscheidendes Kriterium sein. Vorsichtshalber ist jeder Vermieter als Unternehmer einzustufen, wenn er mehr als eine Wohneinheit vermietet.
Verbraucher ist eine natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft abschließt, welches überwiegend weder gewerblichen noch selbständigen beruflichen Zwecken dient. Dies bedeutet, dass eine Person immer dann als Verbraucher anzusehen ist, wenn der Mietvertrag hauptsächlich zum Zwecke des Wohnens abgeschlossen wird. Auch Wohnungseigentümergemeinschaften und Gesellschaften des bürgerlichen Rechts werden hierzu als natürliche Personen eingeordnet.
Ein solcher liegt vor, wenn bei Vertragshandlungen und beim Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel (Brief/Telefon/Fax/E-Mail) eingesetzt werden. Dies muss außerdem im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- und Dienstleistungssystems erfolgen. Ein organisiertes System ist in der Regel nicht bei privaten Vermietern vorzufinden, es sei denn er bedient sich der Hilfe eines Anwalts oder Haus- und-Grund-Vereins.
Ein privater Vermieter verfügt in der Regel überhaupt nicht über Geschäftsräume. Das Arbeitszimmer stellt keinen solchen Geschäftsraum dar. Geschäftsräume eines Dritten (z.B. Anwalt), die den Vermieter bei konkreten Vertragsverhandlungen bzw. beim Vertragsschluss vertreten, werden aber dem Vermieter zugeordnet. Die Frist für den Widerruf beträgt 14 Tage ab Vertragsschluss, vgl. § 355 II BGB, sofern der Mieter ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt worden ist. Dies bedeutet, dass der Vermieter auch noch nach Vertragsschluss belehren kann, wenn der Mieter den Vertrag nicht zuvor schon widerrufen hat, die Widerrufsfrist aber auch dann erst zu laufen beginnt. Wird der Mieter überhaupt nicht, nicht vollständig oder nicht ordnungsgemäß belehrt, so erlischt ein etwaiges Widerrufsrecht spätestens nach 12 Monaten und 14 Tagen. Nach dieser Zeit kann der Mieter von einem Widerrufsrecht keinen Gebrauch mehr machen.
Achtung: Ein vertraglicher Ausschluss des Widerrufsrechts ist nicht möglich! Daher empfehlen wir Ihnen als Vermieter eine Wohnungsbesichtigung durchzuführen. Falls dies nicht möglich ist, sollten Sie dem Mieter bei Vertragsschluss eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung vorlegen und von diesem unterschreiben lassen. Der Vertragsschluss samt Widerrufsbelehrung sollte 14 Tage vor Übergabe der Mietsache stattfinden, um Rückabwicklungsschwierigkeiten im Falle eines Widerrufs zu vermeiden. Andernfalls sollte eine Belehrung über die mögliche Verpflichtung des Mieters zur Zahlung von Wertersatz vorgenommen werden (siehe Widerrufsfolgen).
Bitte beachten Sie: Aufgrund der stetigen Veränderung und Entwicklung der Rechtsprechung auf dem Gebiet des Mietrechts, übernehmen wir keine Haftung für den rechtlichen Bestand der Bestimmungen dieser Musterverträge und dazugehöriger Erläuterungen.