Der Mietaufhebungsvertrag:
Wann sein Einsatz sinnvoll ist
Eine Mietaufhebung beziehungsweise ein Mietaufhebungsvertrag ermöglicht Mietern und Vermietern, eine vereinbarte Kündigungsfrist zu umgehen.
Erfahren Sie hier, wie sich der Mietaufhebungsvertrag auf den
Mietvertrag auswirkt, wann der Vertrag sinnvoll ist und welche Punkte
unbedingt hinein gehören.
Auszug aus unserem Muster-Mietaufhebungsvertrag
Wozu dient ein Mietaufhebungsvertrag?
Ein unbefristeter
Wohnungsmietvertrag
oder
Hausmietvertrag
beinhaltet in der Regel auch den Zeitrahmen, innerhalb welchem die
Vertragsparteien das Vertragsverhältnis kündigen können. Die gesetzliche Kündigungsfrist für Vermieter und Mieter beträgt in Deutschland nach §573c BGB in der Regel drei Monate
und verlängert sich je nach Mietdauer. Das ist eine lange Zeit, wenn
sich die Lebensumstände eines Mieters ändern oder der Vermieter andere
Pläne mit der Immobilie hat. Ähnlich sieht es aus, wenn Mieter und
Vermieter im Mietvertrag einen festen Zeitraum vereinbaren, in dem beide
auf eine Kündigung verzichten (maximal vier Jahre) oder in einem befristeten Mietvertrag den Auszugstermin bereits zu Beginn des Mietverhältnisses terminieren.
Der Mietaufhebungsvertrag bietet Mietern und Vermietern die Möglichkeit,
ihren Mietvertrag unabhängig von in ihm vereinbarten Fristen und
Terminierungen zu einem beliebigen Datum einvernehmlich zu kündigen.
In diesen Fällen bietet sich der Mietaufhebungsvertrag an:
Der Mieter hat eine neue Wohnung gefunden und möchte mit dem Mietaufhebungsvertrag vermeiden, doppelte Miete zu zahlen.
Der Mieter muss nach einem Jobwechsel umziehen und seinen
Zeitmietvertrag oder Mietvertrag mit Mindestmietdauer vorzeitig beenden.Nach dem Tod des Mieters nutzen Angehörige den Mietaufhebungsvertrag, um den Mietvertrag schneller aufzulösen.
Einer von mehreren Hauptmietern möchte aus der Immobilie ausziehen,
während der/die anderen weiterhin als Mieter dort wohnen bleibt/bleiben.Der Vermieter möchte die Immobilie selbst beziehen und die gesetzliche Frist für die Kündigung wegen Eigenbedarf (drei beziehungsweise zehn Jahre) nicht abwarten.
Der Vermieter möchte die Immobilie grundlegend sanieren.
Der Vermieter möchte sein Haus oder seine Wohnung verkaufen und verspricht sich einen höheren Kaufpreis für die Immobilie , wenn sie unvermietet ist.
Der Vermieter kann keinen berechtigten Kündigungsgrund (z.B. Kündigung nach Abmahnung , Kündigung wegen Zahlungsverzug ) vorweisen, möchte aber dennoch, dass der Mieter auszieht.
Sind Mieter bei einem Mietaufhebungsvertrag zu entschädigen?
Nein. Ein
Mieter, der eine Mietaufhebungsvereinbarung unterschreibt, hat kein
Anrecht auf eine Entschädigung durch seinen Vermieter. Allerdings
empfiehlt es sich für Vermieter, ihren Mietern eine Prämie in Aussicht
zu stellen, wenn sie auf ihren Wunsch hin den Mietauflösungsvertrag
unterzeichnen. Im Idealfall sollte die Zahlung die Kosten für den Umzug,
Maklergebühren
und Co. abdecken.
Führt ein Mietaufhebungsvertrag zu einer Entschädigung für Vermieter?
Vermieter haben die Möglichkeit,
eine Entschädigung von einem früher ausziehenden Mieter zu verlangen.
Alternativ einigen sich die Parteien darauf, dass der Mieter einen
Nachmieter stellt.
Was steht im Mietaufhebungsvertrag?
Der Mietaufhebungsvertrag
ermöglicht es Vermietern und Mietern, verschiedene Punkte hinsichtlich
der Beendigung ihres Mietverhältnisses zu regeln. Dazu gehört
beispielsweise, ob Mobiliar in der Wohnung verbleiben soll oder ob und
in welchem Umfang der Mieter die Immobilie bei seinem Auszug zu
renovieren hat.
Ein Überblick über die Inhalte eines Mietaufhebungsvertrags:
Die genaue Bezeichnung des Mietverhältnisses
Die Namen der Vertragsparteien
Die Adresse der Immobilie (bei Wohnungen auch Wohnungsnummer)
Gegebenenfalls Nennung eines Nachmieters
Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses
Widerspruchsrecht beziehungsweise Formulierung, dass §545 BGB
(Verlängerung des Mietverhältnisses, falls der Mieter nicht auszieht)
nicht zur Geltung kommtRegelung über den Zustand der Immobilie bei der Übergabe (z.B. besenreine Reinigung)
Gegebenenfalls getroffene Regelungen über zum Beispiel Schönheitsreparaturen, Betriebskostenabrechnung , Rückbaumaßnahmen oder hinsichtlich der Rückzahlung der Mietkaution
Gegebenenfalls Höhe der Nutzungsentschädigung bei verspäteter Übergabe der Immobilie
Gegebenenfalls Abfindungs- oder Ausgleichszahlungen an den Mieter beziehungsweise Aufwendungsersatz an den Vermieter
Leistungs- und Zahlungsansprüche sind
detailliert im Mietaufhebungsvertrag zu benennen. Der
Mietaufhebungsvertrag ersetzt damit den Mietvertrag. Es empfiehlt sich,
auch den Grund des Anspruchs sowie die Zahlungsmodalitäten
(Fristen, Leistungs- beziehungsweise Zahlungsempfänger, Bankverbindung,
Zahlungsart) festzuhalten. Auch die Vereinbarung, dass mit dem
Mietaufhebungsvertrag alle aus dem Mietvertrag resultierenden
gegenseitigen Ansprüche von Mieter und Vermieter beglichen sind, bietet sich an.
Der Mietauflösungsvertrag ist doppelt auszufertigen und jeweils von
Mieter und Vermieter zu unterschrieben. Beide Parteien erhalten jeweils
ein Exemplar für ihre Unterlagen. Hinweis:
Grundsätzlich ist es möglich, einen Mietaufhebungsvertrag auch in
mündlicher Form zu schließen. Jedoch empfiehlt sich schon aus
rechtlicher Sicht immer die Schriftform.
Tipp:
Homeday stellt Ihnen für die Aufhebung des Mietvertrags kostenfrei ein
Muster zur Verfügung. In dem dazugehörigen Hinweisblatt für Vermieter
finden sich zudem weitere Informationen zum Vertrag.
Rechtlicher Hinweis: Unsere Dokumente wurden sorgfältig erstellt. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir aufgrund der stetigen Veränderung und Entwicklung der Rechtsprechung und des Gesetzes auf dem Gebiet des Mietrechts keine Haftung für den rechtlichen Bestand der Bestimmungen dieser Dokumente und ihre Verwendung übernehmen können.
Hier finden Sie weitere Musterdokumente aus dem Bereich Immobilienvermietung
Ist ein Mietaufhebungsvertrag bindend?
Der Mietaufhebungsvertrag ist
insofern rechtlich bindend, als dass zuvor im Mietvertrag getroffene
Vereinbarungen bezüglich der Mietdauer ihre Gültigkeit verlieren. Wann
das Mietverhältnis endet, können Vermieter und Mieter im
Mietaufhebungsvertrag frei vereinbaren. Die per Gesetz festgelegten Kündigungsfristen für Vermieter und Mieter (nach §573c BGB) gelten dann nicht mehr.
Was passiert bei einem Widerspruch einer Mietaufhebung?
In §545 BGB schreibt der Gesetzgeber vor, dass sich ein Mietverhältnis stillschweigend auf unbestimmte Zeit verlängert,
wenn der Mieter nach dessen Ende nicht auszieht. Dies sollte im
Aufhebungsvertrag ausgeschlossen werden. Steht die Vereinbarung nicht im
Mietaufhebungsvertrag, kann der Vermieter jedoch innerhalb von 14 Tagen
Widerspruch dagegen einlegen. Das Mietverhältnis verlängert sich dann
nicht.
Kann man einen Mietaufhebungsvertrag widerrufen?
Unter bestimmten Umständen ist
es möglich, einen Mietaufhebungsvertrag zu widerrufen. Dies ist etwa der
Fall, wenn der Mieter die Mietvertrag-Aufhebung in seiner eigenen
Wohnung unterzeichnet hat. Denn dies kann als sogenanntes Haustürgeschäft
gesehen werden. Hat der Vermieter schriftlich auf ein Widerrufsrecht
hingewiesen, kann der Mieter den Mietaufhebungsvertrag innerhalb von
zwei Wochen widerrufen. Reicht der Vermieter die Widerrufsbelehrung
nach, gilt sogar eine Frist von vier Wochen.
Kann man von einem Mietvertrag vor dem Einzug zurücktreten?
Haben Vermieter und Mieter einen Mietvertrag gemeinsam unterschrieben, gilt er als wirksam. Ein gesetzliches Rücktrittsrecht oder Widerrufsrecht, das dem Mieter oder Vermieter erlaubt, von dem Mietvertrag zurückzutreten, gibt es nicht.
Eine Ausnahme gilt jedoch, wenn die Parteien im Mietvertrag
ausdrücklich ein Rücktrittsrecht zugunsten des Vermieters und/oder
Mieters festgehalten haben. In diesem Fall ist es den Parteien vor
Mietbeginn und Einzug des Mieters möglich, den Mietvertrag aufzulösen,
ohne dafür bestimmte Gründe zu nennen. Dies ist jedoch nur selten der
Fall.
Es gibt allerdings Alternativen, um von einem Mietverhältnis vor dessen Beginn zurückzutreten. Einige Beispiele:
Ordentliche Kündigung
Es ist möglich, ein Mietverhältnis vor dessen Beginn ordentlich, also fristgerecht,
zu kündigen – vorausgesetzt, die Parteien haben dies nicht vertraglich
ausgeschlossen. Gibt es keine Ausschlussklausel, beginnt die gesetzliche
Kündigungsfrist mit Eingang der Kündigung beim Vermieter. Andernfalls
gilt der Beginn des Mietverhältnisses als Ausgangspunkt für die
Kündigungsfrist – sowohl für Vermieter als auch Mieter.
Fristlose Kündigung
Unter Umständen hat ein Mieter sogar das Recht, einen Mietvertrag vor Mietbeginn fristlos, also außerhalb der Kündigungsfrist,
zu kündigen. Dies ist etwa der Fall, wenn der Mieter vor seinem
Mietbeginn an seiner Mietsache Mängel entdeckt, von denen er bei
Abschluss des Mietvertrages noch nichts wusste.
Widerruf
Ein Mieter ist außerdem
berechtigt, von einem Mietvertrag zurückzutreten, wenn er das Mietobjekt
vor Vertragsunterzeichnung nicht persönlich besichtigt hat. Das gleiche
gilt, wenn der Mietvertrag als sogenannter Fernabsatzvertrag
geschlossen wurde – also etwa per E-Mail, SMS oder Telefon. Das
Fernabsatzgesetz räumt dem Verbraucher in diesem Falle ein
Widerrufsrecht ein. Zum Widerruf ist ein Mieter auch berechtigt, wenn
der Mietvertrag nicht in den Geschäftsräumen des Vermieters, sondern
etwa in einem Restaurant oder in der Wohnung des zukünftigen Mieters
abgeschlossen wurde. Rechtliche Grundlage ist hier das Haustürgeschäft.
Auch wenn der Mietvertrag durch eine
arglistige Täuschung
zustande kam, haben die Vertragsparteien ein Widerrufsrecht. Dies ist
auf Vermieterseite etwa der Fall, wenn der Mieter in der Selbstauskunft
falsche Angaben zum Beispiel hinsichtlich der Höhe seines Einkommens
macht. Ein Mieter andererseits ist berechtigt, einen Mietvertrag zu
widerrufen, wenn der Vermieter Mängel der Mietsache absichtlich
verschweigt. Unter Umständen ist hier eine detaillierte Beweisführung
erforderlich.
Gut zu wissen:
Bedingung, um von einem Mietvertrag zurück zu treten ist immer,
dass es sich bei dem Mieter um einen Verbraucher handelt, der die
Mietsache vorrangig privat nutzt und dass der Vermieter ein gewerbliche
Vermieter ist oder er eine Hausverwaltung beauftragt hat.
Wann kann ein Mieter vorzeitig von einem Mietvertrag zurücktreten?
Der Mietaufhebungsvertrag bietet
die ideale Möglichkeit, vorzeitig von einem Mietvertrag zurückzutreten.
Eine andere Möglichkeit besteht darin, dem Vermieter einen Nachmieter zu präsentieren,
der an Stelle des aktuellen Mieters in die Wohnung zieht – und zwar
noch bevor die Kündigungsfrist abläuft. Ein Recht darauf, dass der
Vermieter einen Nachmieter akzeptiert, besteht allerdings nicht.
Entwicklung der Mietpreise in deutschen Großstädten
So haben sich die Mietpreise für Wohnungen in den letzten vier Jahren entwickelt:
| Stadt | Kaltmiete für eine Wohnung in Q2 2015 (€/m²) | Kaltmiete für eine Wohnung in Q3 2021 (€/m²) | Änderung (%) |
|---|---|---|---|
| Berlin | 8,78 | 13,00 | +48,1 |
| Dresden | 6,82 | 8,30 | +21,7 |
| Düsseldorf | 9,29 | 11,70 | +25,9 |
| Frankfurt | 11,96 | 15,50 | +29,6 |
| Hamburg | 10,38 | 13,00 | +25,2 |
| Köln | 9,71 | 12,90 | +32,9 |
| München | 14,30 | 19,60 | +37,1 |
| Stuttgart | 11,08 | 15,20 | +37,2 |
Hinweis:
Miet- und Kaufpreise für Wohnungen und Häuser in ganz Deutschland können Sie kostenlos im Homeday-Preisatlas einsehen.
Zum Homeday-Preisatlas
Mietaufhebungsvertrag - FAQs
Was ist ein Mietaufhebungsvertrag?
In der Regel enthält ein Mietvertrag eine dreimonatige Kündigungsfrist nach §573c BGB. Der Mietaufhebungsvertrag dient Vermietern und Mietern dazu, diese Kündigungsfrist zu umgehen und einen Mietvertrag vorfristig aufzulösen. Hier finden Sie kostenlos einen Aufhebungsvertrag für den Mietvertrag (Muster).
Wann ist ein Mietaufhebungsvertrag sinnvoll?
Sowohl für Mieter als auch für Vermieter kann die Aufhebung des Mietvertrags nützlich sein – zum Beispiel, wenn ein Mieter einen neuen Job in einer anderen Stadt antritt oder ein Vermieter die Wohnung gerne leerstehend verkaufen möchte. Mit dem Aufhebungsvertrag haben beide Parteien die Möglichkeit, das Mietverhältnis zu einem von der regulären Kündigungsfrist unabhängigen Datum aufzulösen.
Welche Inhalte gehören in den Mietaufhebungsvertrag?
Mit dem Mietaufhebungsvertrag einigen sich Vermieter und Mieter vor allem auf ein neues Datum, zu dem sie das Mietverhältnis beenden möchten. Neben dem Stichtag gehören noch weitere Vereinbarungen in den Vertrag – beispielsweise dazu, ob Mobiliar in der Wohnung verbleibt oder welche Renovierungsarbeiten durchzuführen sind. Einen detaillierten Überblick über die Inhalte sowie die Aufhebung des Mietvertrags als Muster finden Sie hier .
Haben Mieter durch den Mietaufhebungsvertrag Anspruch auf Entschädigung?
Generell geht mit dem Aufhebungsvertrag kein Anspruch auf Entschädigung einher. Es kann jedoch hilfreich sein, Mietern eine Abfindung in Aussicht zu stellen, wenn sie sich auf Wunsch des Vermieters auf einen vorfristigen Auszug einlassen. Umgekehrt können Vermieter eine Entschädigung fordern, wenn der Mieter einen Mietaufhebungsvertrag wünscht, um den Mietvertrag vorzeitig aufzulösen.
Hinweis:
Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten, -Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.
