Der Mietaufhebungsvertrag bietet eine Möglichkeit für die einvernehmliche Beendigung des Mietvertrages. Er stellt für beide Parteien, sowohl Mieter als auch Vermieter, eine gute Alternative zu der sonst üblichen Kündigung dar. Zum Einsatz kommt ein solcher Vertrag nämlich besonders dann, wenn die Kündigung nicht möglich ist, z.B. weil sie aufgrund einer Befristung oder eines Kündigungsverzichts im Mietvertrag ausgeschlossen ist, weil der Vermieter schlichtweg kein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat oder auch weil am Mietvertrag mehrere Mieter beteiligt sind, von denen nur einer aus dem Mietverhältnis ausscheiden möchte.
Ein Mietaufhebungsvertrag kommt in Betracht, wenn beide Parteien eines Mietvertrags die vorzeitige Auflösung des Vertrags wünschen und eine sonstige Beendigung nicht möglich oder sinnvoll ist. Der Aufhebungsvertrag bietet aber davon abgesehen rechtliche Vorteile, die eine einfache Kündigung nicht zu leisten vermag. Die für die Kündigung einzuhaltenden Fristen sind vergleichsweise lang. Dies ist vor allem dann ein Problem, wenn der Vermieter eine baldige Sanierung der Mietsache durchführen oder zeitnah Eigenbedarf an der Mietsache ausüben möchte bzw. der Mieter möglichst schnell seinen Wohnsitz wechseln muss. Im Vertrag kann der Beendigungszeitpunkt beliebig gewählt und so an die individuellen Bedürfnisse angepasst werden. Außerdem können Vermieter und Mieter im Mietaufhebungsvertrag anders als bei einer bedingungsfeindlichen Kündigung Besonderheiten regeln, die beiden Parteien und ihren konkreten Wünschen zugutekommen. Dies betrifft beispielsweise ein finanzielles Entgegenkommen durch den Vermieter für den frühzeitigen Auszug oder die Übernahme zusätzlicher Renovierungsarbeiten an der Mietsache seitens des Mieters.
Achtung: Grundsätzlich besteht kein Anspruch auf Abschluss des Aufhebungsvertrags. Ein solcher Anspruch kommt nur dann in Betracht, wenn er auf ein vertraglich begründetes Recht oder ein aus Treu und Glauben erwachsendes Recht zur Stellung eines Nachmieters gestützt werden kann (Nähere Informationen zu den Voraussetzungen finden Sie in den Erklärungen zum Mietvertrag unter „Mietzeit“).
Der Mietaufhebungsvertrag ist ein klassischer Vertrag, der in der Regel keiner besonderen Form bedarf und daher auch mündlich geschlossen werden kann. Dies gilt selbst dann, wenn im vorangegangenen Mietvertrag bestimmt wurde, dass Änderungen (ggfs. also auch die Aufhebung) des Mietvertrages schriftlich zu vereinbaren sind. Mit Abschluss eines mündlichen Mietaufhebungsvertrages verzichten die Parteien einfach konkludent auf das Schriftformerfordernis. Die schriftliche Ausarbeitung samt eigenhändiger Unterschrift ist aber in jedem Falle aus Beweissicherungsgründen zu empfehlen. Im Gegensatz zur Kündigung handelt es sich bei dem Vertrag um keine einseitige Erklärung, sondern eine zweiseitige Vereinbarung, der durch Angebot und Annahme zustande kommt. Grundsätzlich müssen Angebot und Annahme ausdrücklich erklärt werden. Ein konkludenter Vertragsschluss kann aber auch dann angenommen werden, wenn eine ungültige Kündigung ausgesprochen wird und der Mieter bzw. Vermieter nachweislich mit der Beendigung des Mietvertrages einverstanden ist. In diesem Fall ist eine nachträgliche schriftliche Abfassung jedoch zum Nachweis besonders empfehlenswert.
Achtung: Das zwingende Schriftformerfordernis gilt wie bei Abschluss eines Mietvertrages dann, wenn die Vorschrift des § 550 BGB eingreift. § 550 BGB ist nämlich auch bei einem Mietänderungsvertrag anwendbar. Dies setzt allerdings voraus, dass der Mietvertrag eben nicht gänzlich beendet, sondern nur abgeändert wird. Das ist der Fall, wenn der ursprüngliche Vertrag mit mindestens einem von mehreren Mietern oder einem Nachmieter fortgesetzt wird und dies durch Bezugnahme auf den Mietvertrag auch kenntlich gemacht wird.
Bei der inhaltlichen Ausgestaltung des Mietaufhebungsvertrages ist zwingender- bzw. sinnvoller Weise auf einige Regelungspunkte einzugehen.
Notwendiger Bestandteil des Mietaufhebungsvertrages ist zunächst die Bestimmung der Aufhebung eines Mietvertrages als Vertragsgegenstand. Dabei ist das zu beendende Mietverhältnis genau zu bezeichnen. Erforderlich ist außerdem die Nennung der Vertragsparteien des Mietaufhebungsvertrages, die zwingenderweise dieselben wie diejenigen des aufzulösenden Mietvertrages oder deren Rechtsnachfolger sein müssen. Alle Parteien des ursprünglichen Vertrags sind hierbei einzubinden, auch wenn nur einer von mehreren Mietern das Mietverhältnis beenden möchte. Zusätzlich zu den bereits bekannten Parteien kann ein neuer Mieter in den Vertrag einbezogen werden, falls der Vertrag nicht lediglich beendet, sondern mit einem Nachmieter fortgeführt werden soll. Kein im rechtlichen Sinne notwendiger Inhalt ist die Festlegung des Beendigungszeitpunkts. Das Fehlen desselben führt nicht zur Unwirksamkeit des Vertrags. Allerdings ist die Festlegung dann notwendig, wenn die Parteien die Beendigung nicht zeitgleich mit Vertragsschluss eintreten lassen wollen. Im Zweifel ist nämlich entsprechend § 271 I BGB von einer sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses auszugehen. Da dies regelmäßig nicht im Interesse der Parteien liegt, sollten der genaue Beendigungszeitpunkt sowie – falls davon abweichend – der Räumungszeitpunkt unbedingt festgelegt werden.
Im Übrigen sollten im Vertrag die typischen Fragen, die sich bei der Beendigung eines Mietvertrages stellen, beantwortet werden. Zwar wurde dies meist schon im Mietvertrag getan. Zur Klarstellung können die die Beendigung betreffenden Bestimmungen jedoch abermals im Mietaufhebungsvertrag konkret ausgeführt oder ggfs. sogar abgeändert werden, falls dies den Bedürfnissen der Parteien besser entspricht und keinen gesetzlichen Vorschriften zuwiderläuft. Dies sollte auch geschehen, da der Mietaufhebungsvertrag ohne erneute Regelung der Belange als abschließend und ein Rückgriff auf mietvertragsrechtliche Bestimmungen als ausgeschlossen angesehen werden kann, wodurch die für den Vermieter oftmals nachteiligen gesetzlichen Vorschriften zum Einsatz kommen würden.
Zu den die Beendigung betreffenden Regelungen gehören vorwiegend diejenigen zum Rückbau von baulichen Veränderungen, zu Schönheitsreparaturen, zur Abrechnung von Betriebskosten und zur Auszahlung der Mietsicherheit. Bei den beiden zuletzt genannten Posten ist eine erneute detaillierte Regelung besonders in Bezug auf den Zeitraum zur Nach- bzw. Rückzahlung sinnvoll, da hierzu keine gesetzlichen Vorschriften bestehen und bei Abschluss des Mietaufhebungsvertrages meist absehbar ist, wann die Abrechnung erfolgen kann. Wird ein Vertrag mit einem verbleibenden Mieter bzw. einem Nachmieter fortgesetzt, sollte außerdem eine Regelung zum internen Ausgleich der Betriebskosten bzw. Mietkaution festgesetzt werden. Bei Fortsetzung des ursprünglichen Vertrags ist der Vermieter nämlich nicht verpflichtet, über die Geldbeträge sofort abzurechnen.
Inhaltlich regelungsbedürftig ist bei etwaigen Leistungs- bzw. Zahlungsansprüchen außerdem die nähere Ausgestaltung. Alle Ansprüche sind konkret zu bezeichnen, wenn möglich samt Beschreibung des Anspruchsgrunds. Dabei sollten die jeweiligen Schuldner, Leistungsgegenstand bzw. Zahlungsart (Ratenzahlung bzw. Gesamtbetrag), ggfs. eine Kostentragungspflicht, Leistungs- bzw. Zahlungstermin(e) sowie Leistungs- bzw. Zahlungsempfänger (mit Bankverbindung) angegeben werden. Der Regelungsgehalt sollte derart vollstreckungsfähig sein, damit kein Zweifel am Inhalt bestehen kann.
Zusätzlich können Ausgleichs- und Abfindungszahlungen an den Mieter bzw. die Pflicht zum Aufwendungsersatz an den Vermieter vereinbart werden. Zwar besteht auf solche Zusatzleistungen kein Anspruch, sie werden aber oftmals als Mittel eingesetzt, um der jeweils anderen Partei die vorzeitige Beendigung reizvoll zu gestalten und so die einvernehmliche Aufhebung zu erzielen. Gleichzeitig sollte dann aber auch ein Aufrechnungsverbot bestimmt werden, um dem Gläubiger den Anspruch auf Zahlung zu sichern. Bei Festlegung etwaiger Sonderzahlungen sind sodann Zweck der Zahlung sowie Zahlungsweise und -zeitpunkt genau zu bestimmen. Um Steuerprobleme zu vermeiden sollte außerdem in den Vertrag mit aufgenommen werden, dass die Gegenleistung der anderen Partei in den durch die freiwillige Aufhebung entstehenden Unkosten besteht. Der Vermieter kann bestimmte Zahlungen sogar als Werbungskosten steuerlich geltend machen, wenn die Mietsache nach Beendigung weitervermietet wird.
Achtung: Ein Widerruf des Mietaufhebungsvertrages ist unter Umständen möglich, da auch dieser Vertrag in den Anwendungsbereich des § 312 BGB fällt. Das Recht zum Widerruf kann hierbei vor allem dann gegeben sein, wenn der Mieter als Verbraucher durch den Vermieter als Unternehmer durch mündliche Verhandlungen außerhalb des Geschäftsraums des Vermieters zum Abschluss des Vertrages bestimmt worden ist. Zur Sicherheit sollten Sie als Vermieter eine Widerrufsbelehrung in den Vertrag aufnehmen bzw. an diesen anheften, um die nachteiligen Folgen einer langen Widerrufsfrist in jedem Falle zu vermeiden.
Bitte beachten Sie: Aufgrund der stetigen Veränderung und Entwicklung der Rechtsprechung auf dem Gebiet des Mietrechts, übernehmen wir keine Haftung für den rechtlichen Bestand der Bestimmungen dieser Musterverträge und dazugehöriger Erläuterungen.