Der Mietaufhebungsvertrag: Wann sein Einsatz sinnvoll ist
Eine Mietaufhebung beziehungsweise ein Mietaufhebungsvertrag ermöglicht Mietern und Vermietern, eine vereinbarte Kündigungsfrist zu umgehen. Erfahren Sie hier, wie sich der Mietaufhebungsvertrag auf den Mietvertrag auswirkt, wann der Vertrag sinnvoll ist und welche Punkte unbedingt hinein gehören.
Auszug aus unserem Muster-Mietaufhebungsvertrag
Wozu dient ein Mietaufhebungsvertrag?
Ein unbefristeter Wohnungsmietvertrag oder Hausmietvertrag beinhaltet in der Regel auch den Zeitrahmen, innerhalb welchem die Vertragsparteien das Vertragsverhältnis kündigen können. Die gesetzliche Kündigungsfrist für Vermieter und Mieter beträgt in Deutschland nach §573c BGB in der Regel drei Monate und verlängert sich je nach Mietdauer. Das ist eine lange Zeit, wenn sich die Lebensumstände eines Mieters ändern oder der Vermieter andere Pläne mit der Immobilie hat. Ähnlich sieht es aus, wenn Mieter und Vermieter im Mietvertrag einen festen Zeitraum vereinbaren, in dem beide auf eine Kündigung verzichten (maximal vier Jahre) oder in einem befristeten Mietvertrag den Auszugstermin bereits zu Beginn des Mietverhältnisses terminieren. Der Mietaufhebungsvertrag bietet Mietern und Vermietern die Möglichkeit, ihren Mietvertrag unabhängig von in ihm vereinbarten Fristen und Terminierungen zu einem beliebigen Datum einvernehmlich zu kündigen.
In diesen Fällen bietet sich der Mietaufhebungsvertrag an:
Der Mieter hat eine neue Wohnung gefunden und möchte mit dem Mietaufhebungsvertrag vermeiden, doppelte Miete zu zahlen.
Der Mieter muss nach einem Jobwechsel umziehen und seinen Zeitmietvertrag oder Mietvertrag mit Mindestmietdauer vorzeitig beenden.
Nach dem Tod des Mieters nutzen Angehörige den Mietaufhebungsvertrag, um den Mietvertrag schneller aufzulösen.
Einer von mehreren Hauptmietern möchte aus der Immobilie ausziehen, während der/die anderen weiterhin als Mieter dort wohnen bleibt/bleiben.
Der Vermieter möchte die Immobilie selbst beziehen und die gesetzliche Frist für die Kündigung wegen Eigenbedarf (drei beziehungsweise zehn Jahre) nicht abwarten.
Der Vermieter möchte die Immobilie grundlegend sanieren.
Der Vermieter möchte sein Haus oder seine Wohnung verkaufen und verspricht sich einen höheren Kaufpreis für die Immobilie, wenn sie unvermietet ist.
Der Vermieter kann keinen berechtigten Kündigungsgrund (z.B. Kündigung nach Abmahnung, Kündigung wegen Zahlungsverzug) vorweisen, möchte aber dennoch, dass der Mieter auszieht.
Sind Mieter bei einem Mietaufhebungsvertrag zu entschädigen?
Nein. Ein Mieter, der eine Mietaufhebungsvereinbarung unterschreibt, hat kein Anrecht auf eine Entschädigung durch seinen Vermieter. Allerdings empfiehlt es sich für Vermieter, ihren Mietern eine Prämie in Aussicht zu stellen, wenn sie auf ihren Wunsch hin den Mietauflösungsvertrag unterzeichnen. Im Idealfall sollte die Zahlung die Kosten für den Umzug, Maklergebühren und Co. abdecken.
Führt ein Mietaufhebungsvertrag zu einer Entschädigung für Vermieter?
Vermieter haben die Möglichkeit, eine Entschädigung von einem früher ausziehenden Mieter zu verlangen. Alternativ einigen sich die Parteien darauf, dass der Mieter einen Nachmieter stellt.
Was steht im Mietaufhebungsvertrag?
Der Mietaufhebungsvertrag ermöglicht es Vermietern und Mietern, verschiedene Punkte hinsichtlich der Beendigung ihres Mietverhältnisses zu regeln. Dazu gehört beispielsweise, ob Mobiliar in der Wohnung verbleiben soll oder ob und in welchem Umfang der Mieter die Immobilie bei seinem Auszug zu renovieren hat.
Ein Überblick über die Inhalte eines Mietaufhebungsvertrags:
Die genaue Bezeichnung des Mietverhältnisses
Die Namen der Vertragsparteien
Die Adresse der Immobilie (bei Wohnungen auch Wohnungsnummer)
Gegebenenfalls Nennung eines Nachmieters
Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses
Widerspruchsrecht beziehungsweise Formulierung, dass §545 BGB (Verlängerung des Mietverhältnisses, falls der Mieter nicht auszieht) nicht zur Geltung kommt
Regelung über den Zustand der Immobilie bei der Übergabe (z.B. besenreine Reinigung)
Gegebenenfalls getroffene Regelungen über zum Beispiel Schönheitsreparaturen, Betriebskostenabrechnung, Rückbaumaßnahmen oder hinsichtlich der Rückzahlung der Mietkaution
Gegebenenfalls Höhe der Nutzungsentschädigung bei verspäteter Übergabe der Immobilie
Gegebenenfalls Abfindungs- oder Ausgleichszahlungen an den Mieter beziehungsweise Aufwendungsersatz an den Vermieter
Leistungs- und Zahlungsansprüche sind detailliert im Mietaufhebungsvertrag zu benennen. Der Mietaufhebungsvertrag ersetzt damit den Mietvertrag. Es empfiehlt sich, auch den Grund des Anspruchs sowie die Zahlungsmodalitäten (Fristen, Leistungs- beziehungsweise Zahlungsempfänger, Bankverbindung, Zahlungsart) festzuhalten. Auch die Vereinbarung, dass mit dem Mietaufhebungsvertrag alle aus dem Mietvertrag resultierenden gegenseitigen Ansprüche von Mieter und Vermieter beglichen sind, bietet sich an.
Der Mietauflösungsvertrag ist doppelt auszufertigen und jeweils von Mieter und Vermieter zu unterschrieben. Beide Parteien erhalten jeweils ein Exemplar für ihre Unterlagen. Hinweis: Grundsätzlich ist es möglich, einen Mietaufhebungsvertrag auch in mündlicher Form zu schließen. Jedoch empfiehlt sich schon aus rechtlicher Sicht immer die Schriftform.
Tipp:
Homeday stellt Ihnen für die Aufhebung des Mietvertrags kostenfrei ein Muster zur Verfügung. In dem dazugehörigen Hinweisblatt für Vermieter finden sich zudem weitere Informationen zum Vertrag.
Rechtlicher Hinweis: Unsere Dokumente wurden sorgfältig erstellt. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir aufgrund der stetigen Veränderung und Entwicklung der Rechtsprechung und des Gesetzes auf dem Gebiet des Mietrechts keine Haftung für den rechtlichen Bestand der Bestimmungen dieser Dokumente und ihre Verwendung übernehmen können.
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Ist ein Mietaufhebungsvertrag bindend?
Der Mietaufhebungsvertrag ist insofern rechtlich bindend, als dass zuvor im Mietvertrag getroffene Vereinbarungen bezüglich der Mietdauer ihre Gültigkeit verlieren. Wann das Mietverhältnis endet, können Vermieter und Mieter im Mietaufhebungsvertrag frei vereinbaren. Die per Gesetz festgelegten Kündigungsfristen für Vermieter und Mieter (nach §573c BGB) gelten dann nicht mehr.
Was passiert bei einem Widerspruch einer Mietaufhebung?
In §545 BGB schreibt der Gesetzgeber vor, dass sich ein Mietverhältnis stillschweigend auf unbestimmte Zeit verlängert, wenn der Mieter nach dessen Ende nicht auszieht. Dies sollte im Aufhebungsvertrag ausgeschlossen werden. Steht die Vereinbarung nicht im Mietaufhebungsvertrag, kann der Vermieter jedoch innerhalb von 14 Tagen Widerspruch dagegen einlegen. Das Mietverhältnis verlängert sich dann nicht.
Kann man einen Mietaufhebungsvertrag widerrufen?
Unter bestimmten Umständen ist es möglich, einen Mietaufhebungsvertrag zu widerrufen. Dies ist etwa der Fall, wenn der Mieter die Mietvertrag-Aufhebung in seiner eigenen Wohnung unterzeichnet hat. Denn dies kann als sogenanntes Haustürgeschäft gesehen werden. Hat der Vermieter schriftlich auf ein Widerrufsrecht hingewiesen, kann der Mieter den Mietaufhebungsvertrag innerhalb von zwei Wochen widerrufen. Reicht der Vermieter die Widerrufsbelehrung nach, gilt sogar eine Frist von vier Wochen.
Kann man von einem Mietvertrag vor dem Einzug zurücktreten?
Haben Vermieter und Mieter einen Mietvertrag gemeinsam unterschrieben, gilt er als wirksam. Ein gesetzliches Rücktrittsrecht oder Widerrufsrecht, das dem Mieter oder Vermieter erlaubt, von dem Mietvertrag zurückzutreten, gibt es nicht. Eine Ausnahme gilt jedoch, wenn die Parteien im Mietvertrag ausdrücklich ein Rücktrittsrecht zugunsten des Vermieters und/oder Mieters festgehalten haben. In diesem Fall ist es den Parteien vor Mietbeginn und Einzug des Mieters möglich, den Mietvertrag aufzulösen, ohne dafür bestimmte Gründe zu nennen. Dies ist jedoch nur selten der Fall.
Es gibt allerdings Alternativen, um von einem Mietverhältnis vor dessen Beginn zurückzutreten. Einige Beispiele:
Ordentliche Kündigung
Es ist möglich, ein Mietverhältnis vor dessen Beginn ordentlich, also fristgerecht, zu kündigen – vorausgesetzt, die Parteien haben dies nicht vertraglich ausgeschlossen. Gibt es keine Ausschlussklausel, beginnt die gesetzliche Kündigungsfrist mit Eingang der Kündigung beim Vermieter. Andernfalls gilt der Beginn des Mietverhältnisses als Ausgangspunkt für die Kündigungsfrist – sowohl für Vermieter als auch Mieter.
Fristlose Kündigung
Unter Umständen hat ein Mieter sogar das Recht, einen Mietvertrag vor Mietbeginn fristlos, also außerhalb der Kündigungsfrist, zu kündigen. Dies ist etwa der Fall, wenn der Mieter vor seinem Mietbeginn an seiner Mietsache Mängel entdeckt, von denen er bei Abschluss des Mietvertrages noch nichts wusste.
Widerruf
Ein Mieter ist außerdem berechtigt, von einem Mietvertrag zurückzutreten, wenn er das Mietobjekt vor Vertragsunterzeichnung nicht persönlich besichtigt hat. Das gleiche gilt, wenn der Mietvertrag als sogenannter Fernabsatzvertrag geschlossen wurde – also etwa per E-Mail, SMS oder Telefon. Das Fernabsatzgesetz räumt dem Verbraucher in diesem Falle ein Widerrufsrecht ein. Zum Widerruf ist ein Mieter auch berechtigt, wenn der Mietvertrag nicht in den Geschäftsräumen des Vermieters, sondern etwa in einem Restaurant oder in der Wohnung des zukünftigen Mieters abgeschlossen wurde. Rechtliche Grundlage ist hier das Haustürgeschäft.
Auch wenn der Mietvertrag durch eine arglistige Täuschung zustande kam, haben die Vertragsparteien ein Widerrufsrecht. Dies ist auf Vermieterseite etwa der Fall, wenn der Mieter in der Selbstauskunft falsche Angaben zum Beispiel hinsichtlich der Höhe seines Einkommens macht. Ein Mieter andererseits ist berechtigt, einen Mietvertrag zu widerrufen, wenn der Vermieter Mängel der Mietsache absichtlich verschweigt. Unter Umständen ist hier eine detaillierte Beweisführung erforderlich.
Gut zu wissen:
Bedingung, um von einem Mietvertrag zurück zu treten ist immer, dass es sich bei dem Mieter um einen Verbraucher handelt, der die Mietsache vorrangig privat nutzt und dass der Vermieter ein gewerbliche Vermieter ist oder er eine Hausverwaltung beauftragt hat.
Wann kann ein Mieter vorzeitig von einem Mietvertrag zurücktreten?
Der Mietaufhebungsvertrag bietet die ideale Möglichkeit, vorzeitig von einem Mietvertrag zurückzutreten. Eine andere Möglichkeit besteht darin, dem Vermieter einen Nachmieter zu präsentieren, der an Stelle des aktuellen Mieters in die Wohnung zieht – und zwar noch bevor die Kündigungsfrist abläuft. Ein Recht darauf, dass der Vermieter einen Nachmieter akzeptiert, besteht allerdings nicht.
Entwicklung der Mietpreise in deutschen Großstädten
So haben sich die Mietpreise für Wohnungen in den letzten vier Jahren entwickelt:
| Stadt | Kaltmiete für eine Wohnung in Q2 2015 (€/m²) | Kaltmiete für eine Wohnung in Q3 2021 (€/m²) | Änderung (%) |
|---|---|---|---|
| Berlin | 8,78 | 13,00 | +48,1 |
| Dresden | 6,82 | 8,30 | +21,7 |
| Düsseldorf | 9,29 | 11,70 | +25,9 |
| Frankfurt | 11,96 | 15,50 | +29,6 |
| Hamburg | 10,38 | 13,00 | +25,2 |
| Köln | 9,71 | 12,90 | +32,9 |
| München | 14,30 | 19,60 | +37,1 |
| Stuttgart | 11,08 | 15,20 | +37,2 |
Hinweis:
Miet- und Kaufpreise für Wohnungen und Häuser in ganz Deutschland können Sie kostenlos im Homeday-Preisatlas einsehen. Zum Homeday-Preisatlas
Mietaufhebungsvertrag - FAQs
Was ist ein Mietaufhebungsvertrag?
In der Regel enthält ein Mietvertrag eine dreimonatige Kündigungsfrist nach §573c BGB. Der Mietaufhebungsvertrag dient Vermietern und Mietern dazu, diese Kündigungsfrist zu umgehen und einen Mietvertrag vorfristig aufzulösen. Hier finden Sie kostenlos einen Aufhebungsvertrag für den Mietvertrag (Muster).
Wann ist ein Mietaufhebungsvertrag sinnvoll?
Sowohl für Mieter als auch für Vermieter kann die Aufhebung des Mietvertrags nützlich sein – zum Beispiel, wenn ein Mieter einen neuen Job in einer anderen Stadt antritt oder ein Vermieter die Wohnung gerne leerstehend verkaufen möchte. Mit dem Aufhebungsvertrag haben beide Parteien die Möglichkeit, das Mietverhältnis zu einem von der regulären Kündigungsfrist unabhängigen Datum aufzulösen.
Welche Inhalte gehören in den Mietaufhebungsvertrag?
Mit dem Mietaufhebungsvertrag einigen sich Vermieter und Mieter vor allem auf ein neues Datum, zu dem sie das Mietverhältnis beenden möchten. Neben dem Stichtag gehören noch weitere Vereinbarungen in den Vertrag – beispielsweise dazu, ob Mobiliar in der Wohnung verbleibt oder welche Renovierungsarbeiten durchzuführen sind. Einen detaillierten Überblick über die Inhalte sowie die Aufhebung des Mietvertrags als Muster finden Sie hier.
Haben Mieter durch den Mietaufhebungsvertrag Anspruch auf Entschädigung?
Generell geht mit dem Aufhebungsvertrag kein Anspruch auf Entschädigung einher. Es kann jedoch hilfreich sein, Mietern eine Abfindung in Aussicht zu stellen, wenn sie sich auf Wunsch des Vermieters auf einen vorfristigen Auszug einlassen. Umgekehrt können Vermieter eine Entschädigung fordern, wenn der Mieter einen Mietaufhebungsvertrag wünscht, um den Mietvertrag vorzeitig aufzulösen.
Hinweis:
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