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Mietvertrag kündigen wegen Zahlungsverzug

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Die Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs

Zahlt Ihr Mieter (zum wiederholten Male) die Miete nicht oder nicht pünktlich, haben Sie das Recht den Mietvertrag zu kündigen. Dabei unterscheidet man zwischen der außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug ohne Abmahnung, der außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug nach Abmahnung und der fristgerechten Kündigung wegen Zahlungsverzug (nach Abmahnung). Wir erklären Ihnen die Unterschiede zwischen den einzelnen Kündigungsformen und stellen Ihnen jeweils ein Muster und ein Muster für eine Abmahnung kostenlos zur Verfügung.

Allgemeine Hinweise zur Kündigung wegen Zahlungsverzug

Recht zur Kündigung

Da die rechtzeitige Zahlung der Miete eine der Hauptpflichten des Mieters ist, hat der Vermieter bei schuldhafter Verletzung dieser Pflicht das Recht zur Kündigung. Kann der Pflichtverstoß dem Mieter selbst zugerechnet werden und findet die Verspätung nicht lediglich aufgrund eines Verschuldens anderer zur Zahlung bestimmter Stellen (z.B. Sozialamt) statt, so soll der Vermieter sich hiergegen wehren können. Es bestehen mehrere Kündigungsmöglichkeiten: unter gewissen Voraussetzungen ist eine außerordentliche fristlose Kündigung ohne Abmahnung zulässig, andernfalls kann nach vorangegangener Abmahnung außerordentlich fristlos bzw. hilfsweise fristgerecht gekündigt werden (Näheres unter Nr. 3-5 der Einzelhinweise).

Ausschluss des Kündigungsrechts

Eine fristlose Kündigung ist ausgeschlossen und wird unwirksam, wenn vor Zugang der Kündigung alle offenen Forderungen des Vermieters restlos beglichen werden. Bei einem Wohnraummietverhältnis, gilt dies sogar dann noch, wenn der Mieter oder eine sich dazu verpflichtende öffentliche Stelle die Nachzahlung vor Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs (Zustellung der Klage beim Beklagten) erbringt, vgl. § 569 III Nr. 2 BGB. Sie als Vermieter tragen in diesem Fall das Prozessrisiko. Die dem Mieter eingeräumte Schonfrist gilt nur dann nicht, wenn er diese innerhalb der letzten zwei Jahren bereits einmal in Anspruch genommen hat. Zur Sicherheit sollten Sie als Vermieter gleichzeitig mit der fristlosen Kündigung auch die fristgerechte, ordentliche Kündigung aussprechen, für die die Schonfrist irrelevant ist. Zwar kann auch hier eine etwaige Begleichung der Rechnung bei der Frage, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters zur Kündigung besteht, eine Rolle spielen, jedoch wird die Kündigung nicht automatisch unwirksam durch die spätere Nachzahlung.

Wichtige Einzelhinweise

Miete

Die zu zahlende Miete umfasst sämtliche im Mietvertrag vereinbarte an den Vermieter zu zahlende, wiederkehrende Kosten, also auch Betriebskostenvorauszahlungen bzw. -pauschalen, Heizkostenvorauszahlungen und sonstige Zuschläge (z.B. für Garage, Einbaumöbel, etc.), nicht aber einmalige Nachzahlungen. Kautionszahlungen in Höhe von zwei Nettokaltmieten (ohne Betriebs- bzw. Heizkosten) zählen auch als den Verzug auslösende Kostenpositionen, vgl. § 569 III 2 a BGB.

Verzug

Der Mieter ist dann mit der Zahlung der Miete in Verzug, wenn die Miete dem Vermieter nicht rechtzeitig zugegangen ist. Im Gesetz ist in § 556 b I BGB geregelt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des einzelnen Zeitabschnittes, nach dem sie bemessen wird, zu entrichten ist. Soll die Miete monatlich entrichtet werden, so muss sie spätestens am dritten Werktags des Monats zugegangen sein. Bei Vereinbarung einer wöchentlichen Zahlung, muss sie bis zum dritten Werktag der Woche geleistet werden. Für die Rechtzeitigkeit kommt es stets auf den Eingang der Zahlung beim Vermieter an.

Für den Eintritt des Verzugs ist nicht wie sonst üblich eine Mahnung des Vermieters notwendig, da für die Mietzinszahlung feste, sogar gesetzlich bestimmte Termine von vornherein vereinbart sind. Verzug tritt also bei Überschreitung der Frist automatisch ein.

Außerordentliche fristlose Kündigung ohne Abmahnung

Ohne vorherige Abmahnung ist die Kündigung wegen Zahlungsverzugs ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist nur unter gewissen Voraussetzungen möglich. Dies ist nach § 543 II S. 1 Nr. 3 BGB dann der Fall, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete (Rückstand muss grundsätzlich mindestens eine Monatsmiete betragen, es sei denn der Wohnraum ist nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet, vgl. § 596 III Nr. 1 BGB) in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Im Übrigen ist eine Abmahnung grundsätzlich nie erforderlich, wenn sie keinen Erfolg verspricht, vgl. § 543 III S. 2 Nr. 1 BGB, oder die sofortige Kündigung unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt erscheint, vgl. § 543 III S. 2 Nr. 2 BGB.

Außerordentliche fristlose Kündigung mit Abmahnung

Fristlos kann auch dann gekündigt werden, wenn der Mieter mehrfach unpünktlich geleistet hat und auch eine bereits getätigte Abmahnung seitens des Vermieters keinen Erfolg im Hinblick auf eine zukünftig rechtzeitige Leistung hatte. Wenn das Verhalten des Mieters nach der Abmahnung also keinerlei Besserung verspricht, er die Abmahnung ignoriert oder weiterhin unpünktlich leistet, berechtigt dies zur außerordentlichen fristlosen Kündigung. Ob dazu bereits die einmalige erneute unpünktliche Leistung nach einer Abmahnung ausreicht, hängt vom Einzelfall ab. Um einer fristlosen Kündigung entgegenzuwirken, müsste der Mieter in jedem Falle deutlich machen, eine erneute Unpünktlichkeit abstellen zu wollen.

Fristgerechte Kündigung

Als letztes Mittel ist auch eine fristgerechte Kündigung bei Zahlungsverzug möglich. Dieses kommt zu tragen, wenn die Voraussetzungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung nicht gegeben sind, der Mieter aber gleichwohl seine mietvertragliche Pflicht zur rechtzeitigen Zahlung der Miete schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Ob hierbei eine Abmahnung erforderlich ist, hängt vom Grad des Verschuldens ab. Kommt der Pflichtverletzung an sich kein allzu erhebliches Gewicht zu, so ist die Abmahnung erforderlich, um die Kündigung durch die Missachtung der Abmahnung rechtfertigen zu können.

Form der Kündigung

Die Kündigung muss stets die gesetzlich vorgeschriebene Schriftform einhalten. Der Brief muss also eigenhändig vom Vermieter (im Fall mehrerer Vermieter von allen) oder einen von ihm Bevollmächtigten unterschrieben werden. Bei der Bevollmächtigung muss dem Kündigungsschreiben die Original-Vollmacht beigefügt werden. Fehlt diese, kann der Mieter auch hier die Kündigung zurückweisen und somit unwirksam werden lassen. Außerdem muss eine Begründung für die Kündigung im Schreiben angegeben werden. Dies ist im Falle der fristgerechten Kündigung ein berechtigtes Interesse gemäß § 573 I BGB und im Falle der fristlosen Kündigung ein wichtiger Grund gemäß § 543 I BGB. Das Interesse bzw. der Grund muss dabei konkret und stets für den Einzelfall mit dem Verhalten des Mieters begründet werden.

Kündigungsfrist

Wird fristgerecht gekündigt, so sind die gesetzlichen Kündigungsfristen nach § 573 c BGB zu beachten. In der Regel beträgt die Frist 3 Monate, erhöht sich bei länger bestehenden Mietverhältnissen von über 5 Jahren jedoch auf 6 Monate und bei länger als 8 Jahren dauernden Mietverhältnissen 9 Monate. Bei der fristlosen Kündigung besteht keine Kündigungsfrist.

Tipp: Hüten Sie sich als Vermieter davor, einen Rechtsanwalt mit der Kündigung zu beauftragen. Trotz Zahlungsverzug ist der Mieter nicht dazu verpflichtet, dem Vermieter die Anwaltskosten zu ersetzen, denn zumindest bei einer eindeutigen Rechtslage – Verzug über zwei Monate – bedarf es nicht der Einschaltung eines Rechtsanwalts, zumal dessen Auftragskosten bei Kündigung eines Mietverhältnisses extrem hoch ausfallen

Bitte beachten Sie: Aufgrund der stetigen Veränderung und Entwicklung der Rechtsprechung auf dem Gebiet des Mietrechts, übernehmen wir keine Haftung für den rechtlichen Bestand der Bestimmungen dieser Musterverträge und dazugehöriger Erläuterungen.

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