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Kündigung wegen Zahlungsverzug

Bleibt die Miete aus, sind Vermieter berechtigt, ihren Mietern unter Umständen zu kündigen. Erfahren Sie hier unter anderem, welche Voraussetzungen dafür erfüllt sein müssen und wie eine Kündigung wegen Zahlungsverzug erfolgt.

Wann ist eine Kündigung wegen Zahlungsverzug gerechtfertigt?

Laut § 556b Absatz 1 BGB hat ein Mieter die Miete „[…] zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.“ Das heißt: Haben sich Vermieter und Mieter im Hausmietvertrag oder Wohnungsmietvertrag auf eine monatliche Zahlung geeinigt, ist die Miete spätestens am dritten Werktag eines Monats fällig. Die Miete muss an diesem Tag noch nicht auf dem Konto des Vermieters sein. Es reicht aus, wenn der Mieter die Zahlung an diesem Tag anweist. Zahlt der Mieter nicht rechtzeitig oder bleibt er seinem Vermieter die Miete in einer bestimmten Höhe schuldig, verstößt er gegen seine Pflichten aus dem Mietvertrag. Der Vermieter ist berechtigt, seinem Mieter gegenüber eine Kündigung wegen Zahlungsverzug auszusprechen.

Welche Möglichkeiten zur Kündigung wegen Zahlungsverzug gibt es?

Vermieter haben drei Möglichkeiten, um sich von Mietern mit Mietschulden zu trennen:

Außerordentliche fristlose Kündigung (ohne Abmahnung ): Nach § 543 Absatz 2 Nummer 3 BGB sind Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos und ohne vorherige Abmahnung wegen Zahlungsverzug ) zu kündigen, wenn:

  • der Mieter seine Miete an zwei aufeinander folgenden Terminen nicht oder nur teilweise zahlt und dem Vermieter einen nicht unerheblichen Teil schuldig bleibt

Beispiel: Der Mieter zahlt weder im Juni noch Juli desselben Jahres die Miete für seine Wohnung. Oder er zahlt 30 Prozent der im Juni fälligen Miete und 50 Prozent der im Juli fälligen Miete und bleibt seinem Vermieter damit mehr als eine Monatsmiete schuldig.

  • der Mieter seinem Vermieter über einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten einen Betrag schuldet, der so hoch wie zwei Monatsmieten ist.

Beispiel: Der Mieter zahlt im Februar und März jeweils 50 Prozent seiner Miete. Im April, Mai und Juni zahlt er seine Miete komplett. Im Juli wiederum zahlt er keinen Cent der Miete. Damit schuldet er seinem Vermieter einen Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten.

Darüber hinaus ist die fristlose Kündigung ohne Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Nummer 1 auch wirksam, wenn eine Abmahnung keine Aussicht auf Erfolg hätte.

Außerordentliche fristlose Kündigung (mit Abmahnung ): Zahlt der Mieter seine Miete wiederholt verspätet und ändert sein Verhalten auch nach einer Abmahnung nicht, ist der Vermieter befugt, eine außerordentliche fristlose Kündigung auszusprechen.

Beispiel: Ein Mieter zahlt seine Miete vier Monate hintereinander immer drei Tage später als im Mietvertrag vereinbart. Der Vermieter fordert den Mieter daraufhin per Abmahnung auf, die Miete zukünftig pünktlich zu zahlen. Zahlt der Mieter auch nach dem Schreiben seine Miete verspätet, hat der Vermieter das Recht, eine außerordentliche fristlose Kündigung auszusprechen.

Gut zu wissen:

Eine fristlose Kündigung bedeutet nicht, dass der Mieter von einem Tag auf den nächsten auszuziehen hat. Hier ist zusätzlich eine gerichtlich angeordnete Räumungsklage notwendig.

Fristgerechte Kündigung: Fehlen die Voraussetzungen, um außerordentlich fristlos zu kündigen, können Vermieter ihre Mieter als letzte Möglichkeit auch fristgerecht kündigen. Je nach Grad des Verschuldens ist zuvor auch eine Abmahnung wegen Zahlungsverzug nötig. Bei der fristgerechten Kündigung müssen Vermieter die in §573 c BGB geregelten Kündigungsfristen beachten. Bei einem Mietverhältnis, das weniger als fünf Jahre besteht, liegt die Frist in der Regel bei drei Monaten. Danach erhöht sie sich entsprechend auf sechs Monate beziehungsweise auf neun Monate, wenn der Vertrag länger als acht Jahre besteht.

Homeday stellt Vermietern kostenlose Musterschreiben für die „Kündigung wegen Zahlungsverzug“ für alle drei Fälle zur Verfügung. Es beinhaltet auch zahlreiche Hintergrundinformationen sowie einen Vordruck für die Abmahnung.

Hinweis:

Vermieter sollten sicherstellen, dass der Mieter den Zahlungsverzug selbst verschuldet hat und nicht etwa eine andere Stelle wie das Sozialamt. Generell empfiehlt es sich, vor einer Abmahnung oder Kündigung wegen Zahlungsverzug zunächst mit dem Mieter zu sprechen, um die Gründe für den Mietrückstand herauszufinden. Auch im Falle einer gerechtfertigten Mietminderung durch den Mieter ist die Kündigung unwirksam. Mehr Details dazu in unserem Ratgeber-Artikel:
Zum Artikel: Mietminderung – wann ist sie in welcher Höhe erlaubt?

In welcher Form erfolgt die Kündigung?

Die Kündigung muss in jedem Fall schriftlich beim Mieter eingehen und mit der Unterschrift des Vermieters beziehungsweise eines Bevollmächtigten versehen sein.

Außerdem muss sie diese Punkte enthalten:

  • Name und Adresse von Mieter und Vermieter
  • Kündigungsgrund (Zahlungsverzug) inklusive Höhe des ausstehenden Betrages
  • Hinweis auf das Widerspruchsrecht (innerhalb von zwei Wochen)

Ist es möglich, eine Kündigung wegen Zahlungsverzug abzuwenden?

Unter Umständen lässt sich eine Kündigung wegen Zahlungsverzug auch nach deren Eingang noch abwenden, sodass diese unwirksam wird. Dies ist der Fall, wenn der Mieter spätestens acht Wochen nach Erhalt der Kündigung seine Mietschulden begleicht. Allerdings haben Mieter laut § 569 Absatz 3 Nummer 2 BGB nur einmal innerhalb von 24 Monaten die Möglichkeit zu einem derartigen Ausgleich. Mieter können eine fristlose Kündigung also nur einmal in diesem Zeitraum durch eine Rückzahlung abwenden.

Gut zu wissen: Haben Vermieter eine fristgerechte Kündigung wegen Zahlungsverzug ausgesprochen, kann der Mieter die Kündigung nicht durch seine Zahlung abwenden.

Hinweis

Aufgrund der stetigen Veränderung und Entwicklung der Rechtsprechung auf dem Gebiet des Mietrechts, übernehmen wir keine Haftung für den rechtlichen Bestand der Bestimmungen dieser Musterverträge und dazugehöriger Erläuterungen.

Mietpreise pro Quadratmeter und Preisentwicklungen für Wohnungen in deutschen Großstädten:

Stadt Kaltmiete für eine Wohnung in Q2 2015 (€/m²) Kaltmiete für eine Wohnung in Q2 2018 (€/m²) Änderung (%)
Berlin 8,78 10,40 +18,5
Dresden 6,82 7,40 +9,5
Düsseldorf 9,29 10,40 +12,0
Frankfurt 11,96 12,70 +6,2
Hamburg 10,38 11,10 +6,9
Köln 9,71 11,00 +13,3
München 14,30 17,90 +25,2
Stuttgart 11,08 13,70 +23,6
Hinweis

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