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Ein bellender Hund, laute Musik in der Nacht oder das Schleudern der Waschmaschine: Es gibt viele Geräusche, die Nachbarn als störend empfinden. Erfahren Sie hier, welche Geräusche als Lärm gelten und wann Vermieter verpflichtet sind, eine Abmahnung wegen Ruhestörung auszusprechen.

Wann empfiehlt sich eine Abmahnung wegen Ruhestörung?

Der Wohnungsmietvertrag beziehungsweise die Hausordnung regelt genau, welche Ruhezeiten in einem Mehrfamilienhaus für alle Mieter gelten. Obwohl es keine bundeseinheitliche Regelung zu den Ruhezeiten gibt, gilt in allen Bundesländern eine Nachtruhe sowie die Ruhe an Sonn- und Feiertagen. Die meisten Bundesländer sehen diese nächtliche Ruhephase zwischen 22 Uhr und 6 Uhr vor. Zusätzlich finden sich in vielen Mietverträgen Regelungen zu einer Mittagsruhe (täglich z.B. von 13 Uhr bis 15 Uhr). Der Lärmpegel sollte in der Nacht nicht höher als 30 Dezibel und am Tag nicht höher als 40 Dezibel liegen – wobei eine Ruhestörung auch unter diesem Wert möglich ist. Verstößt ein Mieter mehrfach gegen die Ruhezeiten, ist ein Vermieter nicht nur berechtigt, ihn für das Verhalten abzumahnen. Er ist gegenüber seinen anderen Mietern sogar dazu verpflichtet. Denn mit der Abmahnung fordert der Vermieter seinen Mieter auf, dessen negatives Verhalten zukünftig zu unterlassen.

Eine Abmahnung wegen Ruhestörung empfiehlt sich zum Beispiel, wenn der Mieter während der Ruhezeit ständig:

    • laute Partys feiert
    • Möbel rückt
    • den Fernseher aufdreht
    • staubsaugt
    • eine laute Waschmaschine laufen lässt
    • in seiner Wohnung hämmert, sägt oder bohrt
    • im Garten des Mehrfamilienhauses den Rasen mäht oder ein anderes lautes Gartengerät laufen lässt

Diese Geräusche haben Mieter hingegen auszuhalten:

    • Ruhestörung durch schreiende Babys
    • Lärm durch Kinder, die laut auf dem Hof oder in ihrem Kinderzimmer spielen
    • Bellende Hunde des Nachbarn (bis zu 30 Minuten täglich)
    • Trittgeräusche
    • Lautes Musizieren (bis zu 120 Minuten täglich)
Tipp:

Sprechen Sie als Vermieter mit dem lärmenden Mieter, bevor sie ihn schriftlich verwarnen. Vielleicht ist ihm gar nicht bewusst, dass sich andere Hausbewohner von seinem Verhalten gestört fühlen und er ändert sein Verhalten direkt. Im Idealfall sprechen die betroffenen Nachbarn sogar selbst mit dem Mieter, bevor sie Sie einschalten.

Wie mahnt ein Vermieter den Mieter ab?

Vermieter haben die Möglichkeit, eine Abmahnung wegen Ruhestörung mündlich (vor einem Zeugen) oder schriftlich auszusprechen. Für den Fall, dass es zu einer Gerichtsverhandlung kommt, empfiehlt sich prinzipiell die Schriftform.

Diese Punkte gehören in die Abmahnung:

    • Abmahndatum
    • Name und Adresse des Vermieters
    • Name und Anschrift aller im Mietvertrag genannten Mieter
    • Nennung der Mietsache
    • Beschreibung des Abmahngrundes: Welche Pflichtverletzung besteht? (möglichst mit Nennung von Datum, Uhrzeit oder glaubhafter Aussage von Zeugen; dabei das Wort „Abmahnung“ zwingend erwähnen)
    • Bezugnahme auf Verstoß hinsichtlich der Regelungen im Mietvertrag
    • Aufforderung, dass Vermieter sein Verhalten ändert (mit Frist)
    • Aufklärung über rechtliche Konsequenzen beziehungsweise Androhung, das Mietverhältnis bei unverändertem Verhalten zu kündigen

Homeday stellt Vermietern ein kostenloses und rechtssicheres Musterdokument für die Abmahnung wegen Ruhestörung zur Verfügung.

Der Vermieter besiegelt die Abmahnung mit seiner Unterschrift. Gibt es mehrere Vermieter (z.B. Eheleute oder eine Erbengemeinschaft ) sind alle zur Unterschrift verpflichtet. Alternativ erklären die anderen Miteigentümer mit einer Vollmacht den Alleinunterzeichner zum Bevollmächtigten. Diese sollte der Abmahnung wegen Ruhestörung in diesem Fall beiliegen.
Gleichzeitig muss der Vermieter die Abmahnung an alle Personen adressieren, die die Wohnung laut Mietvertrag angemietet haben. Es reicht nicht aus, nur den vermeintlichen Störenfried abzumahnen.

Gut zu wissen: Mieter, die sich dauerhaft durch einen Hausbewohner in ihrer Ruhe gestört fühlen, haben nach § 536 BGB durch diesen Sachmangel das Recht, die Miete zu kürzen. Schon um diese finanzielle Einbuße und den Prozess der Schadenersatzforderung zu vermeiden, sollten Vermieter rechtzeitig mit einer Abmahnung wegen Ruhestörung reagieren. Außerdem sind auch Mieter befugt, ihren Vermieter zu verklagen, wenn dieser nichts gegen den störenden Mieter unternimmt.

Wie geht es nach der Abmahnung weiter?

Im besten Fall ändert der Mieter sein Verhalten, sodass ihm über die Abmahnung wegen Ruhestörung hinaus keine Konsequenzen drohen. Stört er jedoch weiterhin die Ruhe im Haus, sind Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis durch eine Kündigung nach Abmahnung zu beenden.

Da nicht selten am Ende Gerichte über die rechtmäßige Kündigung eines Mietverhältnisses entscheiden, empfiehlt es sich für Vermieter, ein Lärmprotokoll anzufertigen beziehungsweise anfertigen zu lassen. In dem Dokument halten die betroffenen Mieter konkret fest, wann es zu der Ruhestörung kam, wie lange sie andauerte, welches Geräusch die Ruhe störte und wie laut der Lärm zu hören war.

Hinweis

Durch die stetige Veränderung und Entwicklung der Rechtsprechung auf dem Gebiet des Mietrechts übernehmen wir keine Haftung für den rechtlichen Bestand des vorliegenden Musterdokuments und der in ihm enthaltenen Erläuterungen.

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