Dem Vermieter steht bei Vertragsverletzungen des Mieters ein Kündigungsrecht zu. Grundsätzlich ist eine Kündigung aber nur nach vorangegangener Abmahnung zulässig, da auch dem Mieter die Möglichkeit eingeräumt werden muss, seine Pflichtverletzung zu korrigieren. Bei der ordentlichen Kündigung hängt die Notwendigkeit der Abmahnung von dem Gewicht der Pflichtverletzung ab. Kommt der Pflichtverletzung an sich kein erhebliches Gewicht zu, so ist die Abmahnung erforderlich, um die Kündigung durch die Missachtung der Abmahnung rechtfertigen zu können. Bei der außerordentlichen, fristlosen Kündigung ist aufgrund der schwerwiegenderen Folgen schon von Gesetzes wegen nach § 543 III S. 1 BGB eine Abmahnung in der Regel vorgesehen. Ohne Abmahnung ist eine Kündigung nur möglich, wenn sie ganz offensichtlich keinen Erfolg verspricht, die sofortige Kündigung aus Abwägung aller Interessen gerechtfertigt erscheint oder der Mieter mit der Zahlung des Mietzinses für zwei aufeinander folgende Termine bzw. mit einer Höhe von zwei Monatsmieten über einen längeren Zeitraum in Verzug ist. Für den Regelfall ist die Abmahnung aber Voraussetzung für das Kündigungsrecht.
Eine Kündigung nach Abmahnung kommt für Sie als Vermieter in Betracht, wenn der Mieter eine Pflicht aus dem Mietvertrag verletzt hat und Sie als Vermieter den Mieter aufgrund dieser Pflichtverletzung bereits abgemahnt haben.
Das Kündigungsrecht kann auch verfallen, denn es muss innerhalb einer angemessenen Frist nach Kenntnisnahme von der Pflichtverletzung des Mieters ausgeübt werden. Grundsätzlich kann man davon ausgehen, dass das Kündigungsrecht spätestens ein halbes Jahr, nachdem die Pflichtverletzung begangen wurde, nicht mehr ausgeübt werden darf. Vielmehr wird dem Vermieter von der Rechtsprechung in der Regel eine Überlegungsfrist von wenigen Wochen eingeräumt, um zu entscheiden, ob er von seinem Kündigungsrecht Gebrauch macht. Dabei kommt es jedoch stets auf den konkreten Einzelfall an.
Der Mieter muss zuvor eine Pflichtverletzung begangen, d.h. eine von ihm zu erfüllende Pflicht unterlassen oder eine vertragswidrige Handlung vorgenommen haben. Dies setzt grundsätzlich ein schuldhaftes oder zumindest leicht fahrlässiges Verhalten voraus. Das Handeln anderer in der Mietsache wohnender Personen kann gegenseitig zugerechnet werden, sodass die Pflichtverletzung eines Mieters ausreicht, auch wenn mehrere zusammenwohnen. Je nach Grad der Pflichtverletzung können Sie entweder eine fristgerechte oder fristlose Kündigung aussprechen. Die fristlose Kündigung ist aufgrund ihrer schwerwiegenden Folgen gemäß § 543 I BGB nur bei wichtigen Gründen, also bei besonders schwerwiegenden Pflichtverletzungen, zulässig. Der Vermieter ist in jedem Fall voll beweispflichtig für die Pflichtverletzung des Mieters. Allein eine nicht zurückgewiesene Abmahnung dient nicht als Beweis. Daher sollten Sie als Vermieter sicherstellen, dass Sie die Pflichtverletzung im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung auch tatsächlich nachweisen können.
Da eine Kündigung zum Schutze des Mieters grundsätzlich erst nach erfolgter Abmahnung zulässig ist, um ihm die letzte Gelegenheit zu geben, sich vertragskonform zu verhalten bzw. sein vertragswidriges Verhalten abzustellen, sind an die Abmahnung einige Anforderungen zu stellen. Sie als Vermieter sollten auf eine ordnungsgemäße Abmahnung besonders achten, da dies Wirksamkeitsvoraussetzung für die anschließende Kündigung ist. In der Abmahnung muss der Mieter zu einem Tun oder Unterlassen aufgefordert werden, je nachdem worin die Pflichtverletzung bestand. Dabei muss die jeweilige Pflichtverletzung grundsätzlich konkret benannt werden (z.B. welche Zahlungen mit wieviel Verzug eingegangen sind). Der Hinweis, dass nach erfolgloser Mahnung bzw. erfolglosem Fristablauf eine Kündigung beabsichtigt ist, sollte in jedem Falle in der Abmahnung bereits enthalten sein. Die rechtlichen Folgen der Abmahnung müssen für den Mieter erkennbar sein. Ob mehrere Abmahnungen notwendig sind oder eine einzige ausreicht, hängt vom Einzelfall ab. Gleichzeitig muss dem Mieter in der Regel eine Frist gesetzt werden, innerhalb derer er eine bestimmte Handlung vorzunehmen oder abzustellen hat.
Die Abmahnung muss im Übrigen nicht schriftlich erfolgen. Dies ist aber zu empfehlen, da mündliche Erklärungen meist schwer nachweisbar sind. In jedem Falle muss die Abmahnung von allen Vermietern stammen und somit grundsätzlich auch von jedem Einzelnen eigenhändig unterschrieben werden, andernfalls ist die Abmahnung unwirksam. Verwaltet von mehreren Vermietern nur einer den Schriftwechsel, so muss dieser die Original-Vollmacht der übrigen Vermieter der Abmahnung beifügen. Fehlt diese, kann der Mieter die Abmahnung zurückweisen und dadurch ebenfalls unwirksam machen. Ebenso wie das Schreiben von allen Vermietern abgesegnet sein muss, muss sie auch an alle Mieter adressiert werden und ihnen zugehen.
Der Mieter kann zwar stets eine Gegendarstellung zur Abmahnung formulieren. Dies macht sie aber nicht unwirksam. Ob die Abmahnung inhaltlich berechtigt ist, kann nur in einem Gerichtsverfahren zur Rechtmäßigkeit der anschließenden Kündigung überprüft werden.
Die Frist, die dem Mieter grundsätzlich eingeräumt werden soll, um seine Pflichtverletzung zu berechtigen, muss angemessen sein. Die Angemessenheit richtet sich danach, wie viel Zeit das Verhalten, zu dem der Vermieter den Mieter auffordert, üblicherweise in Anspruch nimmt. Dabei kann bei aktiven Maßnahmen eine Frist von einigen Wochen angemessen erscheinen, bei passiven Maßnahmen hingegen, d.h. beim schlichten Unterlassen einer vertragswidrigen Handlung, wird die Frist in der Regel sehr viel kürzer ausfallen.
Die Kündigung muss stets die gesetzlich vorgeschriebene Schriftform einhalten. Der Brief muss also eigenhändig vom Vermieter (im Fall mehrerer Vermieter von allen) oder einen von ihm Bevollmächtigten unterschrieben werden. Bei der Bevollmächtigung muss dem Kündigungsschreiben, wie bei der Abmahnung, die Original-Vollmacht beigefügt werden. Fehlt diese, kann der Mieter auch hier die Kündigung zurückweisen und somit unwirksam werden lassen. Außerdem muss eine Begründung für die Kündigung im Schreiben angegeben werden. Dies ist im Falle der fristgerechten Kündigung ein berechtigtes Interesse gemäß § 573 I BGB und im Falle der fristlosen Kündigung ein wichtiger Grund gemäß § 543 I BGB. Das Interesse bzw. der Grund muss dabei konkret und stets für den Einzelfall mit dem Verhalten des Mieters begründet werden.
Wird fristgerecht gekündigt, so sind die gesetzlichen Kündigungsfristen nach § 573 c BGB zu beachten. In der Regel beträgt die Frist 3 Monate, erhöht sich bei länger bestehenden Mietverhältnissen von über 5 Jahren jedoch auf 6 Monate und bei länger als 8 Jahren dauernden Mietverhältnissen 9 Monate. Bei der fristlosen Kündigung besteht keine Kündigungsfrist.
Besonderer Tipp: Damit der Mieter den Zugang der Kündigung nicht bestreiten kann, sollten Sie als Vermieter den Brief als Einschreiben verschicken, persönlich mit einem Zeugen übergeben oder per Bote zukommen lassen. Der Bote sollte dann allerdings nicht Mietvertragspartei sein (damit ihm im Falle einer gerichtlichen Beweiswürdigung keine Befangenheit vorgeworfen werden kann). Im Übrigen sollte er sich den Inhalt des Briefes vorher durchlesen und Tag sowie Uhrzeit des Einwurfs notieren. Als sichere Alternative kann ansonsten auf die Zustellung durch den Gerichtsvollzieher zugegriffen werden.
Bitte beachten Sie: Aufgrund der stetigen Veränderung und Entwicklung der Rechtsprechung auf dem Gebiet des Mietrechts, übernehmen wir keine Haftung für den rechtlichen Bestand der Bestimmungen dieser Musterverträge und dazugehöriger Erläuterungen.