Kündigung nach AbmahnungKündigung nach Abmahnung:
Wann Vermieter die rote Karte zeigen dürfenKündigung nach Abmahnung:
Wann Vermieter die rote Karte zeigen dürfen

Verstößt ein Mieter wiederholt gegen seinen Mietvertrag, ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis zu beenden und den Mietvertrag zu kündigen. Erfahren Sie hier unter anderem, welche Gründe eine Abmahnung rechtfertigen, und wann es angemessen ist, eine Kündigung nach Abmahnung auszusprechen.

Eine Mustervorlage für die fristlose Kündigung einer Wohnung nach erfolgter Abmahnung stellen wir Ihnen hier kostenlos zum Download bereit.

Es gibt verschiedene Fälle, die einen Vermieter dazu berechtigen – teils sogar dazu verpflichten – einen Mieter für sein Verhalten abzumahnen. Dies ist der Fall, wenn der Mieter beispielsweise seinen Pflichten aus dem Hausmietvertrag oder Wohnungsmietvertrag nicht nachkommt oder sich nicht an die Hausordnung hält. Mit der Abmahnung fordert ein Vermieter seinen Mieter auf, dieses Verhalten künftig zu unterlassen.

Diese Pflichtverletzungen eines Mieters geben z.B. Anlass für eine Abmahnung:

Vermieter haben die Möglichkeit, eine Abmahnung mündlich auszusprechen. Aus Beweisgründen empfiehlt sich jedoch eher die Schriftform, damit die Abmahnung gegebenenfalls auch vor Gericht Bestand hat.

Die schriftliche Abmahnung sollte diese Informationen enthalten:

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Wenn ein Mieter ungerechtfertigt abgemahnt wurde, sollte er zunächst das Gespräch mit seinem Vermieter oder der Hausverwaltung suchen, um den Sachverhalt aufzuklären. Möglicherweise wurde dem Mieter eine Ruhestörung unterstellt, obwohl für diese ein anderer Nachbar zuständig ist. Hilfreich ist es auch, sich in diesen Fällen zuvor rechtlich beraten zu lassen oder die Rechtslage zumindest zu recherchieren. Denn lärmende Kinder etwa rechtfertigen keine Abmahnung wegen Ruhestörung.

Sollte der ungerechtfertigt abgemahnte Mieter mit der Hausverwaltung beziehungsweise seinem Vermieter keine Lösung finden, empfiehlt es sich, einen Rechtsanwalt hinzuziehen. Wenn nötig, reicht er für den Mieter eine Feststellungsklage ein, auf deren Grundlage das Gericht eine Entscheidung zu dem Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter trifft. Oft kann aber auch schon eine Gegendarstellung ausreichen.

Auch Mieter sind berechtigt, ihren Vermieter abzumahnen, wenn dieser seine im Mietvertrag vereinbarten Pflichten verletzt. Dies ist etwa der Fall, wenn der Vermieter trotz Aufforderung seitens des Mieters Mängel wie eine defekte Heizung, Schimmelbildung oder undichte Fenster nicht reparieren lässt. Mit der Abmahnung setzt der Mieter seinem Vermieter eine Frist zur Behebung. Außerdem hat er Gelegenheit, mit einer Mietminderung oder einer Kündigung nach Abmahnung seinerseits zu drohen.

Mit einer Abmahnung geben Vermieter ihren Mietern die Möglichkeit, ihr unerwünschtes Verhalten zu ändern. Sie ist daher in der Regel Voraussetzung für die Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter. Das heißt, vor einer Kündigung wegen Ruhestörung sollte der Vermieter seinen Mieter im Idealfall zuvor für dieses Fehlverhalten abmahnen. Letztendlich kommt es jedoch auf den konkreten Fall und die Kündigungsart an:

Ob eine Abmahnung Voraussetzung ist, hängt im Falle einer ordentlichen Kündigung davon ab, wie schwer die Pflichtverletzung des Mieters ist. Ist sie eher gering, braucht der Vermieter die Abmahnung, um die Kündigung mit der Missachtung der Abmahnung zu begründen.

Bei einer außerordentlichen, fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund, der aus einer „Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag“ besteht, schreibt das Gesetz mit §543 III S. 1 BGB eine vorangehende Abmahnung vor. Diese soll dem Mieter ermöglichen, eine sofortige Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter zu verhindern. Nur wenn die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind, ist ein Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis auch ohne vorangegangene Abmahnung fristlos zu kündigen:

Auch wenn ein Mieter zwei Mal hintereinander keine Miete zahlt oder Mietschulden in Höhe von zwei Monatsmieten verursacht, ist eine Kündigung auch ohne vorherige Abmahnung möglich.

Homeday stellt Vermietern verschiedene Musterschreiben für die Kündigung einer Wohnung sowie eine Vorlage für die Abmahnung selbst zur Verfügung.

Übrigens: Homeday bietet Vermietern darüber hinaus kostenlose Musterdokumente für die Abmahnung wegen Zahlungsverzug und die Abmahnung wegen Ruhestörung.

Die Kündigung nach Abmahnung sollte schriftlich erfolgen und vom Vermieter unterschrieben sein. Gibt es mehrere Vermieter – beispielsweise bei einer Eigentümergemeinschaft – sollten alle unterzeichnen beziehungsweise der Kündigung entsprechende Vollmachten beiliegen.

Außerdem gehören diese Punkte in die Kündigung nach Abmahnung:

Möchte ein Vermieter aufgrund der Pflichtverletzung eines Mieters das Mietverhältnis mit diesem kündigen, sollte er sich dafür nicht zu viel Zeit lassen. Damit das Kündigungsrecht nicht verfällt, sollten Vermieter ihren Mietern spätestens sechs Monate nachdem sie von der Pflichtverletzung erfahren haben, kündigen. Ein kostenloses Musterdokument für die Kündigung einer Wohnung finden Sie hier. Idealerweise entscheiden Vermieter innerhalb weniger Wochen, ob sie von ihrem Kündigungsrecht Gebrauch machen wollen.

Bei einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter gelten die Kündigungsfristen nach §573 c BGB. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt in der Regel drei Monate. Dauert das Mietverhältnis länger als fünf Jahre, erhöht sie sich auf sechs Monate. Bei mehr als acht Jahren steigt sie auf neun Monate.

Wenn ein Mieter trotz gerechtfertigter Kündigung nach Abmahnung nicht aus der Immobilie auszieht, haben Vermieter die Möglichkeit, eine Räumungsklage einzureichen. Erhält der Vermieter auf diesem Wege einen Räumungstitel, kann ein Gerichtsvollzieher den Mieter im Rahmen einer Zwangsräumung zum Auszug zwingen. Vermieter haben außerdem die Möglichkeit, von ihrem Mieter eine sogenannte Nutzungsausfallentschädigung für die entfallene Miete etc. zu verlangen. Der Ausfall gilt ab dem Datum der rechtskräftigen Kündigung.