Kündigung nach Abmahnung: Wann Vermieter die rote Karte zeigen dürfen
Verstößt ein Mieter wiederholt gegen seinen Mietvertrag, ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis zu beenden und den Mietvertrag zu kündigen. Erfahren Sie hier unter anderem, welche Gründe eine Abmahnung rechtfertigen, und wann es angemessen ist, eine Kündigung nach Abmahnung auszusprechen.
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Auszug aus unserem Musterdokument Kündigung nach Abmahnung
In welchen Fällen lässt sich ein Mieter abmahnen?
Es gibt verschiedene Fälle, die einen Vermieter dazu berechtigen – teils sogar dazu verpflichten – einen Mieter für sein Verhalten abzumahnen. Dies ist der Fall, wenn der Mieter beispielsweise seinen Pflichten aus dem Hausmietvertrag oder Wohnungsmietvertrag nicht nachkommt oder sich nicht an die Hausordnung hält. Mit der Abmahnung fordert ein Vermieter seinen Mieter auf, dieses Verhalten künftig zu unterlassen.
Diese Pflichtverletzungen eines Mieters geben z.B. Anlass für eine Abmahnung:
Der Mieter zahlt seine Miete nicht pünktlich, nur teilweise oder gar nicht (Abmahnung nach Zahlungsverzug)
Der Mieter vermietet seine Wohnung ohne Einwilligung des Vermieters an Dritte unter
Der Mieter verändert seine Wohnung ohne Genehmigung des Vermieters baulich
Der Mieter nutzt die Wohnung ohne Genehmigung gewerblich
Der Mieter hält Haustiere in der Wohnung, die laut Mietvertrag nicht erlaubt sind
Der Mieter pflegt seine Mietimmobilie nicht, lässt sie verwahrlosen
Der Mieter stört den Hausfrieden, in dem er z.B. andere Mieter belästigt, die Ruhe permanent stört (Abmahnung wegen Ruhestörung) oder den Müll vor seiner Wohnungstür deponiert
Wie mahnt ein Vermieter den Mieter ab?
Vermieter haben die Möglichkeit, eine Abmahnung mündlich auszusprechen. Aus Beweisgründen empfiehlt sich jedoch eher die Schriftform, damit die Abmahnung gegebenenfalls auch vor Gericht Bestand hat.
Die schriftliche Abmahnung sollte diese Informationen enthalten:
das Datum der Abmahnung
Name und Anschrift von Vermieter und allen im Mietvertrag aufgeführten Mietern
die Mietsache
den Abmahngrund (idealerweise inklusive Datum, Uhrzeit und Zeugenaussagen)
einen Hinweis, dass ein Verstoß in Bezug auf den Mietvertrag vorliegt
die Aufforderung inklusive Fristsetzung, das Verhalten zu unterlassen
den Hinweis, dass bei unverändertem Verhalten eine Kündigung droht
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Was können Mieter gegen eine ungerechtfertigte Abmahnung tun?
Wenn ein Mieter ungerechtfertigt abgemahnt wurde, sollte er zunächst das Gespräch mit seinem Vermieter oder der Hausverwaltung suchen, um den Sachverhalt aufzuklären. Möglicherweise wurde dem Mieter eine Ruhestörung unterstellt, obwohl für diese ein anderer Nachbar zuständig ist. Hilfreich ist es auch, sich in diesen Fällen zuvor rechtlich beraten zu lassen oder die Rechtslage zumindest zu recherchieren. Denn lärmende Kinder etwa rechtfertigen keine Abmahnung wegen Ruhestörung.
Sollte der ungerechtfertigt abgemahnte Mieter mit der Hausverwaltung beziehungsweise seinem Vermieter keine Lösung finden, empfiehlt es sich, einen Rechtsanwalt hinzuziehen. Wenn nötig, reicht er für den Mieter eine Feststellungsklage ein, auf deren Grundlage das Gericht eine Entscheidung zu dem Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter trifft. Oft kann aber auch schon eine Gegendarstellung ausreichen.
Kann ein Mieter seinen Vermieter abmahnen?
Auch Mieter sind berechtigt, ihren Vermieter abzumahnen, wenn dieser seine im Mietvertrag vereinbarten Pflichten verletzt. Dies ist etwa der Fall, wenn der Vermieter trotz Aufforderung seitens des Mieters Mängel wie eine defekte Heizung, Schimmelbildung oder undichte Fenster nicht reparieren lässt. Mit der Abmahnung setzt der Mieter seinem Vermieter eine Frist zur Behebung. Außerdem hat er Gelegenheit, mit einer Mietminderung oder einer Kündigung nach Abmahnung seinerseits zu drohen.
Welche Voraussetzungen sind für eine Kündigung nach Abmahnung nötig?
Mit einer Abmahnung geben Vermieter ihren Mietern die Möglichkeit, ihr unerwünschtes Verhalten zu ändern. Sie ist daher in der Regel Voraussetzung für die Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter. Das heißt, vor einer Kündigung wegen Ruhestörung sollte der Vermieter seinen Mieter im Idealfall zuvor für dieses Fehlverhalten abmahnen. Letztendlich kommt es jedoch auf den konkreten Fall und die Kündigungsart an:
Ob eine Abmahnung Voraussetzung ist, hängt im Falle einer ordentlichen Kündigung davon ab, wie schwer die Pflichtverletzung des Mieters ist. Ist sie eher gering, braucht der Vermieter die Abmahnung, um die Kündigung mit der Missachtung der Abmahnung zu begründen.
Bei einer außerordentlichen, fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund, der aus einer „Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag“ besteht, schreibt das Gesetz mit §543 III S. 1 BGB eine vorangehende Abmahnung vor. Diese soll dem Mieter ermöglichen, eine sofortige Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter zu verhindern. Nur wenn die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind, ist ein Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis auch ohne vorangegangene Abmahnung fristlos zu kündigen:
eine Abmahnung würde keinen Erfolg versprechen
die fristlose Kündigung des Mietvertrags scheint gerechtfertigt
Auch wenn ein Mieter zwei Mal hintereinander keine Miete zahlt oder Mietschulden in Höhe von zwei Monatsmieten verursacht, ist eine Kündigung auch ohne vorherige Abmahnung möglich.
Homeday stellt Vermietern verschiedene Musterschreiben für die Kündigung einer Wohnung sowie eine Vorlage für die Abmahnung selbst zur Verfügung.
Übrigens: Homeday bietet Vermietern darüber hinaus kostenlose Musterdokumente für die Abmahnung wegen Zahlungsverzug und die Abmahnung wegen Ruhestörung.
Welche Form benötigt die Kündigung nach Abmahnung?
Die Kündigung nach Abmahnung sollte schriftlich erfolgen und vom Vermieter unterschrieben sein. Gibt es mehrere Vermieter – beispielsweise bei einer Eigentümergemeinschaft – sollten alle unterzeichnen beziehungsweise der Kündigung entsprechende Vollmachten beiliegen.
Außerdem gehören diese Punkte in die Kündigung nach Abmahnung:
Name und Anschrift aller Mieter(n) und Vermieter(n)
Nennung der Pflichtverletzung (Kündigungsgrund)
Frist, zu der die Kündigung erfolgt
Bezugnahme auf die vorangegangene Abmahnung
Hinweis auf Widerspruchsrecht
Welche Kündigungsfristen sind einzuhalten?
Möchte ein Vermieter aufgrund der Pflichtverletzung eines Mieters das Mietverhältnis mit diesem kündigen, sollte er sich dafür nicht zu viel Zeit lassen. Damit das Kündigungsrecht nicht verfällt, sollten Vermieter ihren Mietern spätestens sechs Monate nachdem sie von der Pflichtverletzung erfahren haben, kündigen. Ein kostenloses Musterdokument für die Kündigung einer Wohnung finden Sie hier. Idealerweise entscheiden Vermieter innerhalb weniger Wochen, ob sie von ihrem Kündigungsrecht Gebrauch machen wollen.
Bei einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter gelten die Kündigungsfristen nach §573 c BGB. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt in der Regel drei Monate. Dauert das Mietverhältnis länger als fünf Jahre, erhöht sie sich auf sechs Monate. Bei mehr als acht Jahren steigt sie auf neun Monate.
Was können Vermieter tun, wenn Mieter nach der Kündigung nicht ausziehen?
Wenn ein Mieter trotz gerechtfertigter Kündigung nach Abmahnung nicht aus der Immobilie auszieht, haben Vermieter die Möglichkeit, eine Räumungsklage einzureichen. Erhält der Vermieter auf diesem Wege einen Räumungstitel, kann ein Gerichtsvollzieher den Mieter im Rahmen einer Zwangsräumung zum Auszug zwingen. Vermieter haben außerdem die Möglichkeit, von ihrem Mieter eine sogenannte Nutzungsausfallentschädigung für die entfallene Miete etc. zu verlangen. Der Ausfall gilt ab dem Datum der rechtskräftigen Kündigung.
Rechtlicher Hinweis:
Unsere Dokumente wurden sorgfältig erstellt. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir aufgrund der stetigen Veränderung und Entwicklung der Rechtsprechung und des Gesetzes auf dem Gebiet des Mietrechts keine Haftung für den rechtlichen Bestand der Bestimmungen dieser Dokumente und ihre Verwendung übernehmen können.
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| Stadt | Kaltmiete für eine Wohnung in Q2 2015 (€/m²) | Kaltmiete für eine Wohnung in Q3 2021 (€/m²) | Änderung (%) |
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| Düsseldorf | 9,29 | 11,70 | +25,9 |
| Frankfurt | 11,96 | 15,50 | +29,6 |
| Hamburg | 10,38 | 13,00 | +25,2 |
| Köln | 9,71 | 12,90 | +32,9 |
| München | 14,30 | 19,60 | +37,1 |
| Stuttgart | 11,08 | 15,20 | +37,2 |
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Kündigung nach Abmahnung - FAQs
Welche Bedeutung hat eine Abmahnung für Mieter?
Hält sich ein Mieter nicht an die im Mietvertrag geltenden Regeln, kann der Vermieter eine Abmahnung aussprechen. Gründe dafür sind zum Beispiel: ausbleibende Mietzahlungen, unerlaubte Untervermietung oder Störung des Hausfriedens. Ändert der Mieter sein Verhalten nicht, kann der Vermieter ihm sogar kündigen. Welche Voraussetzungen für eine Kündigung nach Abmahnung erfüllt sein müssen, erfahren Sie hier.
Wann kann der Vermieter eine Abmahnung aussprechen?
Eine Abmahnung lässt sich aus unterschiedlichen Gründen aussprechen. Grundlegend gilt: Verstößt ein Mieter wiederholt gegen den Mietvertrag, ist eine Abmahnung durch den Vermieter gerechtfertigt. Die Abmahnung sollte aus Gründen der Nachweisbarkeit mit Hinweis auf eine Frist schriftlich erfolgen. Hier finden Sie alles Wichtige für eine Kündigung nach Abmahnung.
Welche Gründe rechtfertigen eine Kündigung nach Abmahnung?
Der Vermieter hat das Recht, den Mieter zu kündigen, wenn dieser sein Verhalten nach der Abmahnung nicht ändert. In der Regel ist die Abmahnung auch eine Voraussetzung für die folgende Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter. Zu den Pflichtverletzungen, die eine Kündigung rechtfertigen, zählen z.B.: Zahlungsverzug, unzulässige Nutzung und Untervermietung oder Ruhestörungen. Für die fristlose Kündigung einer Wohnung finden Sie hier ein Musterdokument.
In welcher Form erfolgt eine Abmahnung?
Grundsätzlich kann eine Abmahnung mündlich oder schriftlich ausgesprochen werden. Für mehr Sicherheit bei möglichen Rechtsstreits empfiehlt sich aber die schriftliche Form. In dem Schreiben weist der Vermieter den Mieter auf seine Pflichtverletzung hin und fordert ihn unter Angabe einer Frist auf, sein Verhalten zu ändern. Andernfalls folgt auf die Abmahnung die Kündigung.
Kann der Mieter den Vermieter abmahnen?
Ebenso wie Vermieter haben auch Mieter das Recht, Abmahnungen auszusprechen. Voraussetzung ist, dass der Vermieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nachkommt. Vermieter können zum Beispiel eine Abmahnungen erhalten bei: Schimmelbefall durch Baumängel, defekten Heizungen, undichten Fenstern, die der Vermieter nicht beseitigen lässt. Mit der Abmahnung fordert der Mieter den Vermieter zur Beseitigung der Mängel auf.
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