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Kündigung des Mietverhältnisses nach Abmahnung

Verhält sich ein Mieter vertragswidrig, hat der Vermieter die Chance, das Mietverhältnis zu kündigen. Erfahren Sie, was es zu beachten gilt.

In welchen Fällen kann ein Mieter abgemahnt werden?

Es gibt verschiedene Fälle, die es für Vermieter notwendig machen, ihre Mieter für ihr Verhalten abzumahnen. Dies ist der Fall, wenn sich Mieter schuldhaft oder wenigstens leicht fahrlässig verhalten. Die Abmahnung dient dabei als Aufforderung, das Verhalten zukünftig zu unterlassen.

Diese Pflichtverletzungen eines Mieters geben z.B. Anlass für eine Abmahnung:

  • der Mieter zahlt seine Miete nicht pünktlich, nur teilweise oder gar nicht
  • der Mieter vermietet seine Wohnung ohne Einwilligung des Vermieters an Dritte unter
  • der Mieter nutzt die Wohnung gewerblich
  • der Mieter stört den Hausfrieden (in dem er z.B. andere Mieter belästigt, die Ruhe permanent stört oder den Müll vor seiner Wohnungstür deponiert)

Die Abmahnung ist dabei mündlich möglich, sollte aber aus Beweisgründen eher schriftlich erfolgen. In der Abmahnung sollte neben einer Fristsetzung auch ein Hinweis darauf stehen, dass der Vermieter eine Kündigung in Betracht zieht, wenn der Mieter sein Verhalten nicht ändert.

Welche Voraussetzungen müssen für eine Kündigung erfüllt sein?

Die Abmahnung soll einem Mieter die Möglichkeit geben, sein Verhalten zu ändern. Sie ist daher in der Regel Voraussetzung, wenn ein Vermieter einen Mieter aufgrund einer Pflichtverletzung kündigen möchte. Letztendlich kommt es jedoch auf den konkreten Fall und die Kündigungsart an:

Ob eine Abmahnung Voraussetzung ist, hängt im Falle einer ordentlichen Kündigung davon ab, wie schwer die Pflichtverletzung des Mieters ist. Ist sie eher gering, braucht der Vermieter die Abmahnung, um die Kündigung mit der Missachtung der Abmahnung zu begründen.

Bei einer außerordentlichen, fristlosen Kündigung schreibt das Gesetz mit §543 III S. 1 BGB eine vorangehende Abmahnung vor. Diese soll dem Mieter ermöglichen, eine sofortige Kündigung zu verhindern.

Will ein Vermieter das Mietverhältnis ohne vorangegangene Abmahnung kündigen, müssen die folgenden Bedingungen erfüllt sein:

  • eine Abmahnung würde keinen Erfolg versprechen
  • die fristlose Kündigung scheint gerechtfertigt

Zahlt ein Mieter zwei Mal hintereinander keine Miete oder verursacht Mietschulden in Höhe von zwei Monatsmieten, ist eine Kündigung auch ohne Abmahnung möglich.

Homeday stellt Vermietern verschiedene Musterschreiben für die Kündigung des Mietverhältnisses nach einer Abmahnung sowie eine Vorlage für die Abmahnung selbst zur Verfügung.

Homeday bietet Vermietern darüber hinaus kostenlose Musterdokumente für die Abmahnung wegen Zahlungsverzug und die Abmahnung wegen Ruhestörung.

Welche Form sollte die Kündigung haben?

Die Kündigung nach Abmahnung sollte schriftlich erfolgen und die Unterschrift des Vermieters enthalten. Gibt es mehrere Vermieter, sollten alle unterzeichnen beziehungsweise der Kündigung entsprechende Vollmachten beiliegen.

In der Kündigung sollten außerdem die folgenden Punkte stehen:

  • Name und Anschrift von Mieter und Vermieter
  • Nennung der Pflichtverletzung
  • Frist, zu der die Kündigung erfolgt
  • Bezugnahme auf Abmahnung
  • Hinweis auf Widerspruchsrecht

Welche Kündigungsfristen sind einzuhalten?

Möchte ein Vermieter aufgrund der Pflichtverletzung eines Mieters das Mietverhältnis mit diesem kündigen, sollte er sich dafür nicht zu viel Zeit lassen. Damit das Kündigungsrecht nicht verfällt, sollten Vermieter ihre Mieter spätestens sechs Monate nachdem sie von der Pflichtverletzung erfahren haben, kündigen. Idealerweise entscheiden Vermieter innerhalb weniger Wochen, ob sie von ihrem Kündigungsrecht Gebrauch machen wollen.

Bei einer ordentlichen Kündigung gelten die Kündigungsfristen nach §573 c BGB. Die Kündigungsfrist beträgt in der Regel drei Monate. Dauert das Mietverhältnis länger als fünf Jahre, erhöht sie sich auf sechs Monate. Bei mehr als acht Jahren, steigt es auf neun Monate.

Hinweis

Aufgrund der stetigen Veränderung und Entwicklung der Rechtsprechung auf dem Gebiet des Mietrechts, übernehmen wir keine Haftung für den rechtlichen Bestand der Bestimmungen dieser Musterverträge und dazugehöriger Erläuterungen.

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