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Verstößt ein Mieter wiederholt gegen seinen Mietvertrag, ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis zu beenden. Erfahren Sie hier unter anderem, welche Gründe eine Kündigung nach Abmahnung rechtfertigen und wie Vermieter die Kündigung richtig aussprechen.

In welchen Fällen lässt sich ein Mieter abmahnen?

Es gibt verschiedene Fälle, die einen Vermieter dazu berechtigen – teils sogar dazu verpflichten – einen Mieter für sein Verhalten abzumahnen. Dies ist der Fall, wenn der Mieter beispielsweise seinen Pflichten aus dem Hausmietvertrag oder Wohnungsmietvertrag nicht nachkommt oder sich nicht an die Hausordnung hält. Mit der Abmahnung fordert ein Vermieter seinen Mieter auf, dieses Verhalten künftig zu unterlassen.

Diese Pflichtverletzungen eines Mieters geben z.B. Anlass für eine Abmahnung:

    • Der Mieter vermietet seine Wohnung ohne Einwilligung des Vermieters an Dritte unter
    • Der Mieter verändert seine Wohnung ohne Genehmigung des Vermieters baulich
    • Der Mieter nutzt die Wohnung ohne Genehmigung gewerblich
    • Der Mieter hält Haustiere in der Wohnung, die laut Mietvertrag nicht erlaubt sind
    • Der Mieter pflegt seine Mietimmobilie nicht, lässt sie verwahrlosen
    • Der Mieter stört den Hausfrieden, in dem er z.B. andere Mieter belästigt, die Ruhe permanent stört (Abmahnung wegen Ruhestörung ) oder den Müll vor seiner Wohnungstür deponiert

Vermieter haben die Möglichkeit, eine Abmahnung mündlich auszusprechen. Aus Beweisgründen empfiehlt sich jedoch eher die Schriftform. In der Abmahnung sollte der Vermieter nicht nur eine Frist setzen, zu der der Mieter das unerwünschte Verhalten zu unterlassen hat. Auch der Hinweis, dass eine Kündigung nach Abmahnung folgen kann, gehört in das Schreiben.

Kann ein Mieter seinen Vermieter abmahnen?

Auch Mieter sind berechtigt, ihren Vermieter abzumahnen, wenn dieser seine im Mietvertrag vereinbarten Pflichten verletzt. Dies ist etwa der Fall, wenn der Vermieter trotz Aufforderung seies Mieters Mängel wie eine defekte Heizung, Schimmelbildung oder undichte Fenster nicht reparieren lassen. Mit der Abmahnung setzt der Mieter seinem Vermieter eine Frist zur Behebung. Außerdem hat er Gelegenheit, mit einer Mietminderung oder einer Kündigung nach Abmahnung seinerseits zu drohen.

Welche Voraussetzungen sind für eine Kündigung nach Abmahnung nötig?

Mit einer Abmahnung geben Vermieter ihren Mietern die Möglichkeit, ihr unerwünschtes Verhalten zu ändern. Sie ist daher in der Regel Voraussetzung, wenn ein Vermieter einen Mieter aufgrund einer Pflichtverletzung kündigen möchte. Das heißt, vor einer Kündigung wegen Ruhestörung sollte der Vermieter seinen Mieter im Idealfall zuvor für dieses Fehlverhalten abmahnen. Letztendlich kommt es jedoch auf den konkreten Fall und die Kündigungsart an:

Ob eine Abmahnung Voraussetzung ist, hängt im Falle einer ordentlichen Kündigung davon ab, wie schwer die Pflichtverletzung des Mieters ist. Ist sie eher gering, braucht der Vermieter die Abmahnung, um die Kündigung mit der Missachtung der Abmahnung zu begründen.

Bei einer außerordentlichen, fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund, der aus einer „Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag“ besteht, schreibt das Gesetz mit §543 III S. 1 BGB eine vorangehende Abmahnung vor. Diese soll dem Mieter ermöglichen, eine sofortige Kündigung zu verhindern. Nur wenn die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind, ist ein Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis auch ohne vorangegangene Abmahnung fristlos zu kündigen:

    • eine Abmahnung würde keinen Erfolg versprechen
    • die fristlose Kündigung scheint gerechtfertigt

Auch wenn ein Mieter zwei Mal hintereinander keine Miete zahlt oder Mietschulden in Höhe von zwei Monatsmieten verursacht, ist eine Kündigung auch ohne vorherige Abmahnung möglich.

Homeday stellt Vermietern verschiedene Musterschreiben für die Kündigung nach Abmahnung sowie eine Vorlage für die Abmahnung selbst zur Verfügung.

Übrigens: Homeday bietet Vermietern darüber hinaus kostenlose Musterdokumente für die Abmahnung wegen Zahlungsverzug und die Abmahnung wegen Ruhestörung.

Welche Form benötigt die Kündigung nach Abmahnung?

Die Kündigung nach Abmahnung sollte schriftlich erfolgen und vom Vermieter unterschrieben sein. Gibt es mehrere Vermieter – beispielsweise bei einer Eigentümergemeinschaft – sollten alle unterzeichnen beziehungsweise der Kündigung entsprechende Vollmachten beiliegen.

Außerdem gehören diese Punkte in die Kündigung nach Abmahnung:

    • Name und Anschrift aller Mieter(n) und Vermieter(n)
    • Nennung der Pflichtverletzung (Kündigungsgrund)
    • Frist, zu der die Kündigung erfolgt
    • Bezugnahme auf Abmahnung
    • Hinweis auf Widerspruchsrecht

Welche Kündigungsfristen sind einzuhalten?

Möchte ein Vermieter aufgrund der Pflichtverletzung eines Mieters das Mietverhältnis mit diesem kündigen, sollte er sich dafür nicht zu viel Zeit lassen. Damit das Kündigungsrecht nicht verfällt, sollten Vermieter ihren Mietern spätestens sechs Monate nachdem sie von der Pflichtverletzung erfahren haben, kündigen. Idealerweise entscheiden Vermieter innerhalb weniger Wochen, ob sie von ihrem Kündigungsrecht Gebrauch machen wollen.

Bei einer ordentlichen Kündigung gelten die Kündigungsfristen nach §573 c BGB. Die Kündigungsfrist beträgt in der Regel drei Monate. Dauert das Mietverhältnis länger als fünf Jahre, erhöht sie sich auf sechs Monate. Bei mehr als acht Jahren, steigt es auf neun Monate.

Hinweis

Aufgrund der stetigen Veränderung und Entwicklung der Rechtsprechung auf dem Gebiet des Mietrechts, übernehmen wir keine Haftung für den rechtlichen Bestand der Bestimmungen dieser Musterverträge und dazugehöriger Erläuterungen.

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