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Bebauungsplan –
Regeln für Bauherren
Bebauungsplan – Regeln für BauherrenBebauungsplan – Regeln für Bauherren

Wer ein Haus bauen möchte, kann das Gebäude nicht einfach nach Lust und Laune planen, sondern muss sich an bestimmte Vorschriften halten. Diese gibt in Deutschland der Bebauungsplan vor. Erfahren Sie hier u.a., was er regelt und was Bauherren droht, wenn sie ihn ignorieren.

Was regelt der Bebauungsplan?

Nach den Vorgaben des Baugesetzbuchs regelt ein Bebauungsplan Art und Maß der baulichen Nutzung eines bestimmten Gebiets. Wie und ob Bauherren ein Grundstück bebauen und nutzen können, ist von den entsprechenden Vorgaben abhängig.

In der städtebaulichen Ordnung vorgeschrieben werden unter anderem:

  • die Art der Bebauung (Wohngebiet, Gewerbegebiet oder gemischt)
  • die Anzahl der möglichen Vollgeschosse
  • Geschossflächen- und Grundflächenanzahl
  • Bebauungstiefe
  • Form des Dachs
  • zu verwendende Baumaterialien
  • Gestaltung der Fassade
  • Stellplatz- und Grünanlagengestaltung
  • Lage der Versorgungsleitungen
  • Grenzen und Abstände zu Nachbargrundstücken

Außerdem legt der Plan eine offene oder geschlossene Bauweise fest. Eine offene Bauweise sieht vor, dass einzeln stehende Häuser zu errichten sind. Neben Einfamilienhäusern sind auch Doppel- und Reihenhäusern bis zu einer Länge von 50 Metern möglich. Sieht der Bebauungsplan eine geschlossene Bauweise vor, müssen die Gebäude bis an die Grundstücksgrenze ohne Abstand errichtet werden. Das heißt, es steht Gebäude an Gebäude.

Hinweis

Unter Umständen wird die Bebauungsmöglichkeit eines Grundstücks durch eine Baulast eingeschränkt. Eine Baulast kann ein Wegerecht, Leitungsrecht oder ein Zugangsrecht für einen Nachbarn sein und wird in das Baulastenverzeichnis eingetragen. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte einen Blick in das Verzeichnis werfen um zu prüfen, ob bestimmte Rechte vorgesehen sind.

Ein wesentlicher Bestandteil des Bebauungsplan ist die bauliche Nutzung. Wohn-, Gewerbe- oder Mischgebiete lassen sich wie folgt einteilen:

  • Kleinsiedlungsgebiete
  • reine Wohngebiete
  • allgemeine Wohngebiete
  • besondere Wohngebiete
  • Dorfgebiete
  • Mischgebiete
  • Kerngebiete
  • Gewerbegebiete
  • Industriegebiete
  • Sondergebiete

Wie wird ein Bebauungsplan festgelegt?

Gemeinden erstellen Bebauungspläne auf Grundlage der geltenden Landesbauordnungen und des Baugesetzbuchs. Bei der Entwicklung von Neubaugebieten sind bestimmte städtebauliche Ziele einzuhalten. Es muss eine Umweltprüfung erfolgen, zudem ist die Öffentlichkeit an der Planfeststellung zu beteiligen. Hat der Plan verschiedene Gremien innerhalb der Gemeinde durchlaufen, wird der Satzungsbeschluss veröffentlicht. Der Bebauungsplan ist damit rechtskräftig.

Wie kann ich den Bebauungsplan einsehen?

Wenn Sie ein Grundstück kaufen wollen, sollten Sie sich unbedingt erkundigen, ob es für das Gebiet einen Bebauungsplan gibt. Auskunft gibt hier das zuständige Bauamt. Bei einigen Kommunen können die Pläne online eingesehen werden. Jeder hat das Recht dazu. Sollte ein Onlineabruf nicht möglich sein, gibt das zuständige Bauordnungsamt Auskunft. Die Pläne setzen sich aus einer Grafik sowie einem Textteil zusammen. Bei einigen Gemeinden gelten die Pläne nur für Neubaugebiete. Für bestehende Wohngebiete gibt es in diesen Fällen keine Bebauungspläne. Handelt es sich um ein Gebiet, welches grundsätzlich bebaubar ist, muss sich der Bauherr bei Bauart un Nutzung an der umliegenden Bebauung orientieren.

Wer haftet für die Einhaltung des Bebauungsplans?

Als Grundstückseigentümer sind Sie für alle Belange rund um Ihr Eigentum verantwortlich. Auch wenn Sie ein schlüsselfertiges Haus bauen, haften Sie für die Einhaltung des Plans. Grundsätzlich ist der Bebauungsplan Bestandteil Ihres Bauvertrages und Sie können davon ausgehen, dass der Leistungsträger die Vorgaben einhält. Kaufen Sie ein fertiges Haus inklusive Grundstück von einem Bauträger, ist dieser für die Einhaltung des Bebauungsplans verantwortlich.

Was passiert bei Nichteinhaltung des Bebauungsplans?

Halten Sie sich als Bauherr nicht an die Vorgaben des Bebauungsplans, droht ein Bußgeld. Unter Umständen wird bis zur Klärung ein Baustopp verhängt – hier kommt es auf den jeweiligen Einzelfall an. Die Baubehörde kann sogar den Rückbau verlangen. Idealerweise klären Sie mit einer Bauvoranfrage, ob die Regelungen des Bebauungsplans eingehalten werden.

Ist eine Befreiung vom Bebauungsplan möglich?

Abhängig vom Einzelfall kann die Gemeinde von den Vorgaben der Bebauungsplanung abweichen oder einen Bauherrn von den Regelungen befreien. Wichtig ist, dass die Abweichung aus Gründen des Allgemeinwohls erforderlich ist. Auch wenn es städtebaulich vertretbar ist oder es bei Einhaltung der Planung zu einer unangemessenen Härte kommen würde, kann eine Befreiung erfolgen.