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Wer ein Haus bauen möchte, kann das Gebäude nicht einfach nach Lust und Laune planen, sondern muss sich an bestimmte Vorschriften halten. Diese gibt in Deutschland der Bebauungsplan vor. Erfahren Sie hier u. a., was er regelt, was Bauherren droht, wenn sie ihn ignorieren und wie er sich vom Flächennutzungsplan unterscheidet.

Was regelt der Bebauungsplan?

Nach den Vorgaben des Baugesetzbuchs und des übergeordneten Flächennutzungsplans regelt ein Bebauungsplan (B-Plan) Art und Maß der baulichen Nutzung eines bestimmten Gebiets. Wie und ob Bauherren ein Grundstück bebauen und nutzen können, ist von den entsprechenden Vorgaben abhängig. Damit enthält der Plan verbindliche Regelungen zur städtebaulichen Ordnung.

Gut zu wissen:

Der Bebauungsplan ist auch wichtig für die Wertermittlung eines Grundstücks. Denn, je mehr Wohnfläche laut B-Plan gebaut werden darf, umso höher der Wert. Sie möchten wissen, wie viel Ihr Grundstück aktuell wert ist? Mit der kostenlosen Bewertung von Homeday finden Sie es schnell und unverbindlich heraus.

Eine Baulast findet sich hingegen nicht im Bebauungsplan, diese öffentlich-rechtliche Verpflichtung zur städtebaulichen Ordnung ist im Baulastenverzeichnis vermerkt. Die Regelungen können also nicht zusätzlich eine Baulast für ein Grundstück sein und in das Baulastenverzeichnis eingetragen werden. Unter Umständen wird die Bebauungsmöglichkeit eines Grundstücks jedoch durch eine tatsächliche Baulast eingeschränkt. Eine Baulast kann ein Wegerecht, Leitungsrecht oder ein Zugangsrecht für einen Nachbarn sein und wird in das Baulastenverzeichnis eingetragen. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte einen Blick in das Verzeichnis werfen, um zu prüfen, ob eine Baulast eingetragen ist.

In der städtebaulichen Ordnung vorgeschrieben werden unter anderem:

    • die Art der Bebauung (Wohngebiet, Gewerbegebiet oder gemischt)
    • die Anzahl der möglichen Vollgeschosse
    • Geschossflächen- und Grundflächenanzahl
    • Bebauungstiefe und Bebauungshöhe
    • Form des Dachs
    • zu verwendende Baumaterialien
    • Gestaltung der Fassade
    • Stellplatz- und Grünanlagengestaltung
    • Lage der Versorgungsleitungen
    • Grenzen und Abstände zu Nachbargrundstücken

Außerdem legt der Plan eine offene oder geschlossene Bauweise fest. Eine offene Bauweise sieht vor, dass einzeln stehende Häuser zu errichten sind. Neben Einfamilienhäusern sind auch Doppel- und Reihenhäusern bis zu einer Länge von 50 Metern möglich. Sieht der B-Plan eine geschlossene Bauweise vor, müssen die Gebäude bis an die Grundstücksgrenze ohne Abstand errichtet werden. Das heißt, es steht Gebäude an Gebäude.

Der Bebauungsplan gibt ebenfalls Baulinien, Baugrenzen und Baufenster (=überbaubare Grundstücksfläche) vor. Damit bestimmt er, in welchem Bereich und in welcher Richtung gebaut werden darf. Das Gebäude muss innerhalb des Baufensters errichtet werden und darf die Baugrenze nicht überschreiten. Dazu muss es zwingend an der Baulinie stehen.

Was darf außerhalb des Baufensters gebaut werden?

Sofern nicht anders regelt, können außerhalb des Baufensters Nebengebäude wie Garagen oder Carports zugelassen werden. Hier müssen Bauherren trotzdem die vorgeschriebenen Abstände einhalten.

Ein wesentlicher Bestandteil des B-Plans ist die bauliche Nutzung im Hinblick auf die städtebauliche Ordnung. Wohn-, Gewerbe- oder Mischgebiete lassen sich wie folgt einteilen:

    • Kleinsiedlungsgebiete
    • Reine Wohngebiete
    • Allgemeine Wohngebiete
    • Besondere Wohngebiete
    • Dorfgebiete
    • Mischgebiete
    • Kerngebiete
    • Gewerbegebiete
    • Industriegebiete
    • Sondergebiete
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Was ist der Unterschied zum Flächennutzungsplan?

Der Flächennutzungsplan ist ein Instrument der Bauleitplanung für die städtebauliche Ordnung. Dabei ist der Flächennutzungsplan vorbereitend und nicht rechtswirksam. Er enthält weniger konkrete Angaben als der Bebauungsplan und gilt für die gesamte Gemeinde. Er ist demnach eher als internes Planungswerkzeug der Behörde zu verstehen.

Wie verhält sich der Bebauungsplan zur Landesbauverordnung?

Bauen ist in Deutschland Ländersache. Jedes Bundesland hat eine Landesbauordnung, die jeweils Hauptbestandteil des Bauordnungsrechts ist. Die Landesbauordnung legt fest, welche Anforderungen an ein Bauvorhaben zu stellen sind. Sie regelt also, was technisch beim Bau zu beachten ist und wann eine Baugenehmigung nötig ist. Dabei bezieht sie sich zum einen auf das Grundstück selbst und zum anderen auf die Bebauung. Wichtige Punkte der Landesbauordnung sind u. a.:

    • Die Erschließung
    • Die Art der baulichen Nutzung
    • Die Abstandsflächen
    • Die Gemeinschaftsanlagen, Spielflächen und Stellflächen
    • Die Standsicherheit
    • Die Flucht- und Rettungswege,
    • Die Versorgung und die Entsorgung

Im Gegensatz zum Bebauungsplan ist die Landesbauordnung also allgemeiner gehalten und für das gesamte Bundesland gültig.

Was ist ein vorhabenbezogener Bebauungsplan?

Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan ist eine Sonderform und kommt zum Einsatz, wenn ein bereits konkret geplantes Projekt von einem Investor (Vorhabenträger) umgesetzt werden soll. Dieser stimmt den vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit der Gemeinde ab. Im Unterschied zu herkömmlichen Bebauungsplänen wird er vom Vorhabenträger initiiert, welcher sich auch um die städtebauliche Planung und Umsetzung kümmert. In Paragraf 30 des Baugesetzbuches (BauGB) heißt es dazu:

“Im Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 ist ein Vorhaben zulässig, wenn es dem Bebauungsplan nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.”

Wie wird ein Bebauungsplan festgelegt?

Gemeinden erstellen Bebauungspläne auf Grundlage der geltenden Landesbauordnungen, Flächennutzungspläne und des Baugesetzbuchs im Hinblick auf die städtebauliche Ordnung. Bei der Entwicklung von Neubaugebieten sind bestimmte städtebauliche Ziele einzuhalten. Es muss eine Umweltprüfung erfolgen, zudem ist die Öffentlichkeit an der Planfeststellung zu beteiligen.

Wann ist der Bebauungsplan rechtskräftig?

Hat der Plan verschiedene Gremien innerhalb der Gemeinde durchlaufen, wird der Satzungsbeschluss veröffentlicht. Der Plan ist damit rechtskräftig.

Wie kann ich den Bebauungsplan einsehen?

Wenn Sie ein Grundstück kaufen wollen, sollten Sie sich unbedingt erkundigen, ob es für das Gebiet einen Bebauungsplan gibt. Auskunft gibt hier das zuständige Bauamt. Bei einigen Kommunen können die Pläne online eingesehen werden. Jeder hat das Recht dazu. Sollte ein Onlineabruf nicht möglich sein, gibt das zuständige Bauordnungsamt Auskunft. Die Pläne setzen sich aus einer Grafik sowie einem Textteil zusammen. Bei einigen Gemeinden gelten die Pläne nur für Neubaugebiete.

Was ist, wenn es keinen Bebauungsplan gibt?

Selbst für bestehende Wohngebiete gibt es manchmal keine Bebauungspläne, die die bauliche Nutzung regeln. Handelt es sich um ein Gebiet, welches grundsätzlich bebaubar ist, muss sich der Bauherr bei Bauart und Nutzung an der umliegenden Bebauung z. B. im Hinblick auf die Bebauungstiefe und die Bebauungshöhe orientieren. Die Bauaufsichtsbehörde prüft das Vorhaben.

Wie trage ich ein Grundstück in den Bauplan ein?

Ist das zu bebauende Grundstück (noch) nicht Teil eines Bebauungsplans, muss dafür ein Antrag auf Bauland bei der zuständigen Stadt oder Gemeinde gestellt werden. Nach einiger Zeit erfolgt ein schriftlicher Bescheid. Erst wenn dieser positiv ausfällt und damit dem Antrag stattgegeben wurde, sollte die eigentliche Vorbereitung und Bauplanung beginnen. Mit der Erlaubnis wird das Gelände ggf. in die bestehende Bebauungsplanung aufgenommen. Ebenso ist es möglich, für die bauliche Nutzung seines Grundstücks eine Einzelfallentscheidung zu bekommen.

Wer haftet für die Einhaltung des Bebauungsplans?

Als Grundstückseigentümer sind Sie für alle Belange rund um Ihr Eigentum verantwortlich. Auch wenn Sie ein schlüsselfertiges Haus bauen, haften Sie für die Einhaltung und Durchführung eines Bebauungsplans. Grundsätzlich ist der Bebauungsp Plan Bestandteil Ihres Bauvertrages und Sie können davon ausgehen, dass der Leistungsträger die Vorgaben zur baulichen Nutzung einhält. Kaufen Sie ein fertiges Haus inklusive Grundstück von einem Bauträger, ist dieser für die Einhaltung des Plans verantwortlich.

Was passiert bei Nichteinhaltung des Bebauungsplans?

Bei Nichteinhaltung des Bebauungsplans
drohnt ein Bußgeld
Bei Nichteinhaltung des Bebauungsplans
drohnt ein Bußgeld
Bei Nichteinhaltung des Bebauungsplans
drohnt ein Bußgeld

Halten Sie sich als Bauherr nicht an die Vorgaben des B-Plans, droht ein Bußgeld. Unter Umständen wird bis zur Klärung ein Baustopp verhängt – hier kommt es auf den jeweiligen Einzelfall an. Die Baubehörde kann sogar den Rückbau verlangen. Idealerweise klären Sie mit einer Bauvoranfrage, ob die Regelungen der baulichen Nutzung eingehalten werden.

Ist eine Befreiung vom Bebauungsplan möglich?

Abhängig vom Einzelfall kann die Gemeinde von den Vorgaben der Bebauungsplanung abweichen oder einen Bauherrn von den Regelungen befreien. Wichtig ist, dass die Abweichung aus Gründen des Allgemeinwohls erforderlich ist und nachbarliche Interessen gewahrt werden. Auch wenn es im Hinblick auf die städtebauliche Ordnung vertretbar ist oder es bei Einhaltung der Planung zu einer unangemessenen Härte kommen würde, kann eine Befreiung erfolgen.

Bebauungsplan – FAQ

Was regelt der Bebauungsplan?

In Deutschland ist die bauliche Nutzung eines Grundstücks über einen Bebauungsplan geregelt. Dieser gibt bestimmte Vorschriften vor, an die sich der Bauherr bei seinem Vorhaben halten muss. Unter anderem sind in ihm die Art der Bebauung, die Anzahl der Vollgeschosse, die Form des Dachs, die zu verwendenden Baumaterialien und die Gestaltung der Fassade festgelegt. Auch ob eine offene oder geschlossene Bauweise beachtet werden muss, ist vermerkt. Nicht eingetragen werden hingegen Baulasten, diese finden sich im Baulastenverzeichnis. Mehr zum Bebauungsplan hier.

Was ist der Unterschied zwischen einem vorbereitenden und einem qualifizierten Bebauungsplan?

Einen vorbereitenden Bebauungsplan gibt es so nicht. Grundsätzlich lassen sich allerdings ein einfacher und ein qualifizierter Bebauungsplan unterscheiden. Ein qualifizierter Bebauungsplan enthält alle vier Mindestfestsetzungen: Art der baulichen Nutzung, Maß der baulichen Nutzung, überbaubaren Grundstücksflächen sowie örtliche Verkehrsflächen. Fehlen eine oder mehrere dieser Festsetzungen handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan. Eine Sonderform stellt der vorhabenbezogene Bebauungsplan dar.

Was ist der Unterschied zum Flächennutzungsplan?

Der Flächennutzungsplan ist ein Instrument der Bauleitplanung, wobei er vorbereitend und nicht rechtswirksam ist. Der Flächennutzungsplan enthält weniger konkrete Angaben als der Bebauungsplan und gilt für die gesamte Gemeinde. Er ist demnach eher als internes Planungswerkzeug der Behörde zu verstehen.

Wie wird ein Bebauungsplan festgelegt?

Bebauungspläne basieren auf der Grundlage der geltenden Landesbauordnungen, Flächennutzungspläne sowie des Baugesetzbuchs und werden von der jeweiligen Gemeinde erstellt. Bei der Festlegung werden Ziele der städtebaulichen Ordnung berücksichtigt, es erfolgt eine Umweltprüfung und die Öffentlichkeit muss an der Planfeststellung beteiligt werden. Die Pläne durchlaufen verschiedene Gremien, werden dann veröffentlicht und sind rechtskräftig.

Wie kann ich den Bebauungsplan einsehen?

Sofern ein Bebauungsplan für ein Grundstück vorliegt, hat jeder das Recht, ihn einzusehen. Auskunft gibt das zuständige Bauordnungsamt, oft sind die Pläne aber auch online abrufbar. Wer ein Grundstück kaufen möchte, sollte vorher unbedingt den B-Plan einsehen und überprüfen, ob die gewünschte bauliche Nutzung umgesetzt werden kann. Der Plan besteht aus einer Grafik und einem Text. Es kann vorkommen, dass es für bestehende Wohngebiete keine Pläne gibt. Dann muss sich der Bauherr an der umliegenden Bebauung orientieren. Lesen Sie hier mehr zum Bebauungsplan dazu.

Was passiert bei Nichteinhaltung des Bebauungsplans?

Wird sich nicht an die Vorgaben im Bebauungsplan gehalten, muss der Bauherr mit einem Bußgeld rechnen. Gegebenenfalls wird dann bis zur finalen Klärung ein Baustopp angeordnet. Ist entschieden, dass die bauliche Nutzung nicht den Verfügungen entspricht, kann die Baubehörde einen Rückbau verlangen. Dies ist immer vom Einzelfall abhängig.

Ist eine Befreiung vom Bebauungsplan möglich?

In Ausnahmefällen ist eine Befreiung vom Bebauungsplan möglich. Unter Umständen gestattet die Gemeinde ein Abweichen von den Vorgaben oder befreit den Bauherrn komplett von den Regelungen der städtebaulichen Ordnung. Gründe können das Allgemeinwohl oder unangemessene Härte bei der Einhaltung der Vorgaben zur baulichen Nutzung sein. Hier finden Sie mehr Informationen zur Befreiung vom Bebauungsplan.

Hinweis:

Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten und -Artikel keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.

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