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Wer ein Haus bauen möchte, kann das Gebäude nicht einfach nach Lust und Laune planen, sondern muss sich an bestimmte Vorschriften halten. Diese gibt in Deutschland der Bebauungsplan vor. Erfahren Sie hier u.a., was er regelt und was Bauherren droht, wenn sie ihn ignorieren.

Gut zu wissen:

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Was regelt der Bebauungsplan?

Nach den Vorgaben des Baugesetzbuchs regelt ein Bebauungsplan Art und Maß der baulichen Nutzung eines bestimmten Gebiets. Wie und ob Bauherren ein Grundstück bebauen und nutzen können, ist von den entsprechenden Vorgaben abhängig.

In der städtebaulichen Ordnung vorgeschrieben werden unter anderem:

    • die Art der Bebauung (Wohngebiet, Gewerbegebiet oder gemischt)
    • die Anzahl der möglichen Vollgeschosse
    • Geschossflächen- und Grundflächenanzahl
    • Bebauungstiefe
    • Form des Dachs
    • zu verwendende Baumaterialien
    • Gestaltung der Fassade
    • Stellplatz- und Grünanlagengestaltung
    • Lage der Versorgungsleitungen
    • Grenzen und Abstände zu Nachbargrundstücken

Außerdem legt der Plan eine offene oder geschlossene Bauweise fest. Eine offene Bauweise sieht vor, dass einzeln stehende Häuser zu errichten sind. Neben Einfamilienhäusern sind auch Doppel- und Reihenhäusern bis zu einer Länge von 50 Metern möglich. Sieht der Bebauungsplan eine geschlossene Bauweise vor, müssen die Gebäude bis an die Grundstücksgrenze ohne Abstand errichtet werden. Das heißt, es steht Gebäude an Gebäude.

Hinweis

Unter Umständen wird die Bebauungsmöglichkeit eines Grundstücks durch eine Baulast eingeschränkt. Eine Baulast kann ein Wegerecht, Leitungsrecht oder ein Zugangsrecht für einen Nachbarn sein und wird in das Baulastenverzeichnis eingetragen. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte einen Blick in das Verzeichnis werfen um zu prüfen, ob bestimmte Rechte vorgesehen sind.

Ein wesentlicher Bestandteil des Bebauungsplan ist die bauliche Nutzung. Wohn-, Gewerbe- oder Mischgebiete lassen sich wie folgt einteilen:

    • Kleinsiedlungsgebiete
    • reine Wohngebiete
    • allgemeine Wohngebiete
    • besondere Wohngebiete
    • Dorfgebiete
    • Mischgebiete
    • Kerngebiete
    • Gewerbegebiete
    • Industriegebiete
    • Sondergebiete

Wie wird ein Bebauungsplan festgelegt?

Gemeinden erstellen Bebauungspläne auf Grundlage der geltenden Landesbauordnungen und des Baugesetzbuchs. Bei der Entwicklung von Neubaugebieten sind bestimmte städtebauliche Ziele einzuhalten. Es muss eine Umweltprüfung erfolgen, zudem ist die Öffentlichkeit an der Planfeststellung zu beteiligen. Hat der Plan verschiedene Gremien innerhalb der Gemeinde durchlaufen, wird der Satzungsbeschluss veröffentlicht. Der Bebauungsplan ist damit rechtskräftig.

Wie kann ich den Bebauungsplan einsehen?

Wenn Sie ein Grundstück kaufen wollen, sollten Sie sich unbedingt erkundigen, ob es für das Gebiet einen Bebauungsplan gibt. Auskunft gibt hier das zuständige Bauamt. Bei einigen Kommunen können die Pläne online eingesehen werden. Jeder hat das Recht dazu. Sollte ein Onlineabruf nicht möglich sein, gibt das zuständige Bauordnungsamt Auskunft. Die Pläne setzen sich aus einer Grafik sowie einem Textteil zusammen. Bei einigen Gemeinden gelten die Pläne nur für Neubaugebiete. Für bestehende Wohngebiete gibt es in diesen Fällen keine Bebauungspläne. Handelt es sich um ein Gebiet, welches grundsätzlich bebaubar ist, muss sich der Bauherr bei Bauart un Nutzung an der umliegenden Bebauung orientieren.

Wer haftet für die Einhaltung des Bebauungsplans?

Als Grundstückseigentümer sind Sie für alle Belange rund um Ihr Eigentum verantwortlich. Auch wenn Sie ein schlüsselfertiges Haus bauen, haften Sie für die Einhaltung des Plans. Grundsätzlich ist der Bebauungsplan Bestandteil Ihres Bauvertrages und Sie können davon ausgehen, dass der Leistungsträger die Vorgaben einhält. Kaufen Sie ein fertiges Haus inklusive Grundstück von einem Bauträger, ist dieser für die Einhaltung des Bebauungsplans verantwortlich.

Was passiert bei Nichteinhaltung des Bebauungsplans?

Halten Sie sich als Bauherr nicht an die Vorgaben des Bebauungsplans, droht ein Bußgeld. Unter Umständen wird bis zur Klärung ein Baustopp verhängt – hier kommt es auf den jeweiligen Einzelfall an. Die Baubehörde kann sogar den Rückbau verlangen. Idealerweise klären Sie mit einer Bauvoranfrage, ob die Regelungen des Bebauungsplans eingehalten werden.

Ist eine Befreiung vom Bebauungsplan möglich?

Abhängig vom Einzelfall kann die Gemeinde von den Vorgaben der Bebauungsplanung abweichen oder einen Bauherrn von den Regelungen befreien. Wichtig ist, dass die Abweichung aus Gründen des Allgemeinwohls erforderlich ist. Auch wenn es städtebaulich vertretbar ist oder es bei Einhaltung der Planung zu einer unangemessenen Härte kommen würde, kann eine Befreiung erfolgen.

Bebauungsplan – FAQ

Was regelt der Bebauungsplan?

In Deutschland ist der Hausbau über einen Bebauungsplan geregelt. Dieser gibt bestimmte Vorschriften vor, an die sich der Bauherr bei seinem Vorhaben halten muss. Unter anderem sind im Bebauungsplan die Art der Bebauung, die Anzahl der Vollgeschosse, die Form des Dachs, die zu verwendenden Baumaterialien und die Gestaltung der Fassade festgelegt. Auch ob eine offene oder geschlossene Bauweise beachtet werden muss, ist im Bebauungsplan vermerkt.Mehr dazu hier

Wie wird ein Bebauungsplan festgelegt?

Bebauungspläne basieren auf der Grundlage der geltenden Landesbauordnungen sowie des Baugesetzbuchs und werden von der jeweiligen Gemeinde erstellt. Bei der Festlegung werden städtebauliche Ziele berücksichtigt, es erfolgt eine Umweltprüfung und die Öffentlichkeit muss an der Planfeststellung beteiligt werden. Bebauungspläne durchlaufen verschiedene Gremien, werden dann veröffentlicht und sind rechtskräftig.

Wie kann ich den Bebauungsplan einsehen?

Sofern ein Bebauungsplan für ein Grundstück vorliegt, hat jeder das Recht, ihn einzusehen. Auskunft gibt das zuständige Bauordnungsamt, oft sind die Pläne aber auch online abrufbar. Wer ein Grundstück kaufen möchte, sollte vorher unbedingt den Bebauungsplan einsehen und überprüfen, ob das gewünschte Bauvorhaben umgesetzt werden kann. Ein Bebauungsplan besteht aus einer Grafik und einem Text. Es kann vorkommen, dass es für bestehende Wohngebiete keine Pläne gibt. Dann muss sich der Bauherr an der umliegenden Bebauung orientieren. Lesen Sie hier mehr dazu

Was passiert bei Nichteinhaltung des Bebauungsplans?

Wird sich nicht an die Vorgaben im Bebauungsplan gehalten, muss der Bauherr mit einem Bußgeld rechnen. Gegebenenfalls wird dann bis zur finalen Klärung ein Baustopp angeordnet. Ist entschieden, dass der Bau nicht den Verfügungen entspricht, kann die Baubehörde einen Rückbau verlangen. Dies ist immer vom Einzelfall abhängig.

Ist eine Befreiung vom Bebauungsplan möglich?

In Ausnahmefällen ist eine Befreiung vom Bebauungsplan möglich. Unter Umständen gestattet die Gemeinde ein Abweichen von den Vorgaben oder befreit den Bauherrn komplett von den Regelungen. Gründe können das Allgemeinwohl oder unangemessene Härte bei der Einhaltung des Bebauungsplans sein. Finden Sie hier mehr Informationen

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