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Eine Baufinanzierung wird ohne Eigenkapital schnell teuer. In der Regel erwarten Kreditinstitute bei einer Finanzierung einen Eigenanteil von mindestens 20 Prozent. Unter bestimmten Bedingungen erhalten Sie jedoch auch ohne den Einsatz eigener Rücklagen einen Hauskredit ohne Eigenkapital, die so genannte Vollfinanzierung.

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Was ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Banken gewähren nach sorgfältiger Prüfung auch eine sogenannte 100-Prozent-Finanzierung. Bei diesem Immobilienkredit ohne Eigenkapital wird, der komplette Kaufpreis aus Fremdmitteln finanziert. Eine Baufinanzierung, die neben dem reinen Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten einschließt, wird als 110-Prozent-Finanzierung bezeichnet. Bei dieser Vollfinanzierung deckt das Darlehen der Bank auch Kosten wie Grunderwerbsteuer oder Notarkosten ab. Der Käufer bringt kein Eigenkapital ein.

Hier würden Sie eine Grafik zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital sehen.

So funktioniert die Baufinanzierung mit und ohne Eigenkapital

Was gilt als Eigenkapital bei der Baufinanzierung?

Es ist von Bank zu Bank unterschiedlich, was genau bei der Baufinanzierung als Eigenkapital gilt. Grundsätzlich zählt dazu jedoch alles, was zum eigenen Vermögen gehört und nicht von der Bank finanziert wird. Eigenkapital kann als Geld vorliegen, als Sicherheit dienen oder als Eigenleistung erbracht werden. Damit gehören zum Eigenkapital Bargeld, Ersparnisse auf Konten oder aus der Riester-Rente, Wertpapiere, Bausparverträge oder eine andere Immobilie. Das gilt auch für Privatkredite, bestimmte Fördermittel, Wertgegenstände, Lebensversicherungen und mitunter die sogenannte Muskelhypothek.

Wie viel Kredit bekommt man ohne Eigenkapital?

Wie hoch der Kredit ausfällt, den man bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital bekommt, lässt sich nicht pauschal sagen. Viele Faktoren spielen dabei eine Rolle. So ist ein hohes Einkommen vorteilhaft. Je höher dieses ausfällt, desto höher auch die Chancen auf mehr Kredit ohne Eigenkapital. Auch der Wert der Immobilie ist wichtig. Je besser der Zustand und die Lage eines Gebäudes, umso wahrscheinlicher ist es, dass ein höheres Darlehen bewilligt wird. Der Kreditnehmer wird von den Banken genauestens beleuchtet. Wer negative Schufa-Eintragungen aufweist oder schon andere Kredite abbezahlt, muss mitunter mit der Bewilligung einer geringeren Darlehenssumme rechnen.

Was kann mit Baukrediten finanziert werden?

Ein Bau- bzw. Immobilienkredit ohne Eigenkapital ist ein zweckgebundener Kredit. Dementsprechend muss er auch eingesetzt werden. Sie können damit eine Immobilie kaufen oder bauen, aber auch modernisieren oder sanieren. Über vorgelegte Rechnungen oder andere Unterlagen überprüft die Bank den zweckmäßigen Einsatz. Sofern vorab vereinbart, können mit dem Baukredit auch die Außenanlagen, Garagen oder Carports finanziert werden. Standard ist dies jedoch nicht. Entscheiden Sie sich nachträglich, doch noch eine Garage oder ein Gartenhaus zu errichten, werden Sie den Immobilienkredit höchstwahrscheinlich nicht dafür nutzen dürfen. Neue Möbel oder eine Einbauküche können in der Regel ebenfalls nicht aus dem Immobiliendarlehen bezahlt werden. Das gilt für alle Dinge, die nicht fest in der Immobilie verbaut sind.

Welche Tilgungsmöglichkeiten gibt es?

Bei der Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital gibt es verschiedene Rückzahlungsoptionen:

    • Tilgung durch monatlich gleichbleibende Annuitäten
    • Tilgung in einer Summe am Ende der Laufzeit

Entscheiden Sie sich bei Ihrer Finanzierung ohne Eigenkapital für ein Annuitätendarlehen, setzt sich die Rate aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Zinsen werden stets nur noch auf den geschuldeten Betrag berechnet. Auf diese Weise reduziert sich der Zinsanteil im Laufe der Zeit, der Tilgungsanteil steigt um die ersparten Zinsen an. Insbesondere gegen Ende der Rückzahlungsphase steigt die Tilgung erheblich. In Zeiten niedriger Kapitalmarktzinsen empfiehlt sich eine möglichst lange Zinsfestschreibungszeit. Sie sichern sich die Konditionen für einen Zeitraum von bis zu fünfzehn Jahren. Zusätzlich profitieren Sie von einer sehr guten Planungssicherheit. Besteht nach Ablauf der Zinsfestschreibungszeit noch eine Restschuld, benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung.

Bei einem Festdarlehen zahlen Sie während der vereinbarten Laufzeit Zinsen auf die Darlehenssumme. Am Ende der Laufzeit tilgen Sie die Hausfinanzierung ohne Eigenkapital in einer Summe. Sinnvoll ist diese Variante, wenn in absehbarer Zeit eine Lebensversicherung fällig wird oder Sie eine andere höhere Summe erwarten. Unter Umständen lösen Sie das Immobiliendarlehen mit einem Bausparvertrag ab. Passen Sie die Laufzeit des Darlehens an Ihre individuelle Situation an.

Wie hoch sind die Zinsen bei einer Vollfinanzierung?

Bei einer Vollfinanzierung für ein Haus oder eine Wohnung fallen höhere Zinsen an als bei einem Immobilienkredit mit Eigenkapital. Das liegt daran, dass die Bank ein höheres Risiko eingeht, gegen das sie sich zusätzlich absichern möchte. Für die Kaufnebenkosten kann die Immobilie nicht als Sicherheit dienen, deshalb verlangen die Banken bei einem Hauskredit ohne Eigenkapital höhere Zinsen. Gängig ist ein Zinssatz zwischen 1,5 und 2,5 Prozent.

Hinweis:

Mit dem kostenlosen Homeday-Tilgungsrechner können Sie Ihre Baufinanzierung komplett online berechnen. Sie erhalten eine genaue Berechnung der monatlichen Rate, des notwendigen Darlehensbetrags sowie der Kaufnebenkosten.

Beispielrechnungen für eine Baufinanzierung mit und ohne Eigenkapital

Baufinanzierung mit Eigenkapital 100-Prozent- Finanzierung 110-Prozent- Finanzierung
Kaufpreis der Immobilie 280.000 € 280.000 € 280.000 €
Kaufnebenkosten 28.000 € 28.000 € 28.000 €
Vorhandenes Eigenkapital 75.000 € 28.000 € 0 €
Darlehenssumme 233.000 € 280.000 € 280.000 € (plus die separat finanzierten Kaufnebenkosten)
Effektiver Jahreszins für das Darlehen 1,17 % 1,68 % 1,68 %
separater Kredit für die Kaufnebenkosten - - 28.000 €
Effektiver Jahreszins für separaten Kredit - - 5,99 %
monatliche Rate separater Kredit - - 151 €
monatliche Rate Darlehen (gesamt) 609 € 851 € 1.002 €
Zinsen nach 15 Jahren 33.632 € 58.195 € 72.224 €
Restschuld nach 15 Jahren 157.268 € 185.361 € 204.478 €
Laufzeit bis zu kompletten Tilgung 40 Jahre 37 Jahre 36 Jahre

Unter welchen Voraussetzungen erhalte ich eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital gewähren Banken bei einer sehr guten Bonität des Kreditnehmers. Wenn Sie über ein überdurchschnittliches Einkommen verfügen, aus dem die monatliche Rate problemlos zu bewältigen ist, erhalten Sie nach positiver Prüfung der Bank eine Vollfinanzierung. Ein sicherer Arbeitsplatz ist ebenfalls Voraussetzung für einen Hauskredit ohne Eigenkapital.

Was ist die hinterlegte Sicherheit bei der Vollfinanzierung?

Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital sichern Banken wie andere Baukredite auch über die Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek ab. Kommt es zu Zahlungsschwierigkeiten, ist die Bank zur Verwertung der Immobilie berechtigt. Idealerweise sorgen Sie als Kreditnehmer zusätzlich mit einer Risikovorsorge vor: Fällt der Hauptverdiener aus, ist die Zahlung der monatlichen Raten nicht mehr gesichert. Eine Vorsorge in Form einer Risikolebensversicherung sowie eine Absicherung gegen Erwerbsunfähigkeit ist bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital sehr zu empfehlen.

Wie lange dauert es, bis der Kredit bestätigt wird?

Wie lange Banken dafür brauchen, einen Kredit für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu bestätigen oder ggf. auch abzulehnen, lässt sich nicht pauschal beantworten. Generell gilt: Je höher die gewünschte Darlehenssumme, umso genauer wird die Bank den Kreditnehmer und seine finanzielle Situation beleuchten. Die genaue Prüfung kostet Zeit. Liegen alle benötigten Unterlagen der Bank vollständig vor, dauert es meist zwischen drei und sieben Werktagen bis zur Zu- oder Absage für den Kredit.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital – FAQ

Was ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital handelt es sich um eine sogenannte 100-Prozent-Finanzierung. Der komplette Kauf- oder Baupreis der Immobilie wird aus Fremdmitteln, sprich dem Kredit gedeckt. Der Kreditnehmer bringt kein Eigenkapital ein. Wer eine Vollfinanzierung inklusive auch die Kaufnebenkosten benötigt, kann sich zu einer 110-Prozent-Finanzierung beraten lassen. Mehr zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital erfahren

Welche Tilgungsmöglichkeiten gibt es?

Es gibt zwei Tilgungsvarianten. Entweder wird der Betrag mit monatlich gleichbleibenden Annuitäten getilgt oder er wird am Ende der Laufzeit in einer Summe zurückgezahlt. Letzteres bietet sich an, wenn Sie mit einer großen Geldsumme, beispielsweise einem Erbe oder der Auszahlung einer Lebensversicherung, rechnen. Mehr zu den Tilgungsmöglichkeiten einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Wie hoch sind die Zinsen bei einer Vollfinanzierung?

Bei einer Vollfinanzierung fallen höhere Zinsen an als bei einem Immobilienkredit mit Eigenkapital. Für die Kaufnebenkosten kann die Immobilie nicht als Sicherheit dienen, deshalb verlangen die Banken bei einem Hauskredit ohne Eigenkapital höhere Zinsen. Gängig ist ein Zinssatz zwischen zwei und drei Prozent.

Unter welchen Voraussetzungen erhalte ich eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkpital setzt eine sehr gute Bonität des Kreditnehmers voraus. Ein fester Arbeitsplatz mit überdurchschnittlichem Einkommen ist also ein Muss. Dazu bewertet die Bank die Immobilie, die ihr als Sicherheit dient. Hier sind ein guter Zustand und eine gefragte Lage von Vorteil.

Was ist die hinterlegte Sicherheit bei der Vollfinanzierung?

Wie auch bei jedem anderen Baukredit wird die Baufinanzierung ohne Eigenkapital über eine Hypothek oder die Eintragung einer Grundschuld abgesichert. Kann der Kreditnehmer nicht mehr zahlen, ist die Bank berechtigt, die Immobilie zu verwerten. Hier gilt es vorzusorgen, zum Beispiel mit einer Risikolebensversicherung. Mehr Informationen zur Absicherung

Hinweis:

Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten und -Artikel keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.