• Baufinanzierung ohne Eigenkapital

    Baufinanzierung ohne Eigenkapital – mit einer Vollfinanzierung ins eigene Haus

    Eine Baufinanzierung wird ohne Eigenkapital schnell teuer. In der Regel erwarten Kreditinstitute bei einer Finanzierung einen Eigenanteil von mindestens 20 Prozent. Unter bestimmten Bedingungen erhalten Sie jedoch auch ohne den Einsatz eigener Rücklagen einen Baukredit ohne Eigenkapital, die sogenannte Vollfinanzierung.

    Inhaltsverzeichnis

    1. Was ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

    2. Welche Tilgungsmöglichkeiten gibt es?

    3. Wie hoch sind die Zinsen bei einer Vollfinanzierung?

    4. Wie lässt sich eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital berechnen?

    5. Welche Voraussetzungen gelten?

    6. Welche Vorteile hat eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

    7. Welche Risiken birgt eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

    Hinweis:

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    Was ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

    Banken gewähren nach sorgfältiger Prüfung auch eine sogenannte 100-Prozent-Finanzierung. Bei diesem Immobilienkredit ohne Eigenkapital wird, der komplette  Kaufpreis  aus Fremdmitteln finanziert. Eine Baufinanzierung, die neben dem reinen Kaufpreis auch die  Kaufnebenkosten  einschließt, wird als 110-Prozent-Finanzierung bezeichnet. Bei dieser Vollfinanzierung deckt das Darlehen der Bank auch Kosten wie  Grunderwerbsteuer  oder Notarkosten ab. Der Käufer bringt kein Eigenkapital ein.

    Hier würden Sie eine Grafik zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital sehen.
    So funktioniert die Baufinanzierung mit und ohne Eigenkapital

    Was gilt als Eigenkapital bei der Baufinanzierung?

    Es ist von Bank zu Bank unterschiedlich, was genau bei der Baufinanzierung als Eigenkapital gilt. Grundsätzlich zählt dazu jedoch alles, was zum eigenen Vermögen gehört und nicht von der Bank finanziert wird. Eigenkapital kann als Geld vorliegen, als Sicherheit dienen oder als Eigenleistung erbracht werden. Damit gehören zum Eigenkapital Bargeld, Ersparnisse auf Konten oder aus der Riester-Rente, Wertpapiere, Bausparverträge oder eine andere Immobilie. Das gilt auch für Privatkredite, bestimmte Fördermittel, Wertgegenstände, Lebensversicherungen und mitunter die sogenannte  Muskelhypothek .

    Wie viel Kredit bekommt man ohne Eigenkapital?

    Wie hoch der Kredit ausfällt, den man bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital bekommt, lässt sich nicht pauschal sagen. Viele Faktoren spielen dabei eine Rolle. So ist ein hohes Einkommen vorteilhaft. Je höher dieses ausfällt, desto höher auch die Chancen auf mehr Kredit ohne Eigenkapital. Auch der  Wert der Immobilie  ist wichtig. Je besser der Zustand und die Lage eines Gebäudes, umso wahrscheinlicher ist es, dass ein höheres Darlehen bewilligt wird. Der Kreditnehmer wird von den Banken genauestens beleuchtet. Wer negative Schufa-Eintragungen aufweist oder schon andere Kredite abbezahlt, muss mitunter mit der Bewilligung einer geringeren Darlehenssumme rechnen.

    Was kann mit einem Baukredit ohne Eigenkapital finanziert werden?

    Ein Bau- bzw.  Immobilienkredit  ohne Eigenkapital ist ein zweckgebundener Kredit. Dementsprechend muss er auch eingesetzt werden. Sie können damit eine  Immobilie kaufen oder bauen , aber auch eine Modernisierung oder Haussanierung finanzieren. Über vorgelegte Rechnungen oder andere Unterlagen überprüft die Bank den zweckmäßigen Einsatz. Sofern vorab vereinbart, können mit dem  Baukredit  auch die Außenanlagen, Garagen oder Carports finanziert werden. Standard ist dies jedoch nicht. Entscheiden Sie sich nachträglich, doch noch eine Garage oder ein Gartenhaus zu errichten, werden Sie den Immobilienkredit höchstwahrscheinlich nicht dafür nutzen dürfen. Neue Möbel oder eine Einbauküche können in der Regel ebenfalls nicht aus dem Immobiliendarlehen bezahlt werden. Das gilt für alle Dinge, die nicht fest in der Immobilie verbaut sind.

    Welche Tilgungsmöglichkeiten gibt es?

    Beim Haus finanzieren ohne Eigenkapital gibt es verschiedene Rückzahlungsoptionen:

    • Tilgung durch monatlich gleichbleibende Annuitäten

    • Tilgung in einer Summe am Ende der Laufzeit

    Entscheiden Sie sich bei Ihrer Vollfinanzierung für ein  Annuitätendarlehen , setzt sich die Rate aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Zinsen werden stets nur noch auf den geschuldeten Betrag berechnet. Auf diese Weise reduziert sich der Zinsanteil im Laufe der Zeit, der Tilgungsanteil steigt um die ersparten Zinsen an. Insbesondere gegen Ende der Rückzahlungsphase steigt die  Tilgung  erheblich. In Zeiten niedriger Kapitalmarktzinsen empfiehlt sich eine möglichst lange  Zinsfestschreibungszeit . Sie sichern sich die Konditionen für einen Zeitraum von bis zu fünfzehn Jahren. Zusätzlich profitieren Sie von einer sehr guten  Planungssicherheit . Besteht nach Ablauf der Zinsfestschreibungszeit noch eine Restschuld, benötigen Sie eine  Anschlussfinanzierung .

    Bei einem Festdarlehen zahlen Sie während der vereinbarten Laufzeit Zinsen auf die Darlehenssumme. Am Ende der Laufzeit tilgen Sie den Baukredit ohne Eigenkapital in einer Summe. Sinnvoll ist diese Variante, wenn in absehbarer Zeit eine Lebensversicherung fällig wird oder Sie eine andere höhere Summe erwarten. Unter Umständen lösen Sie das Immobiliendarlehen mit einem  Bausparvertrag  ab. Passen Sie die Laufzeit des Darlehens an Ihre individuelle Situation an.

    Wie hoch sind die Zinsen bei einer Vollfinanzierung?

    Bei einer Vollfinanzierung für ein Haus oder eine Wohnung fallen höhere Zinsen an als bei einem Immobilienkredit mit Eigenkapital. Das liegt daran, dass die Bank ein höheres Risiko eingeht, gegen das sie sich zusätzlich absichern möchte. Für die Kaufnebenkosten kann die Immobilie nicht als Sicherheit dienen, deshalb verlangen die Banken beim Haus Finanzieren ohne Eigenkapital höhere Zinsen. Gängig ist ein Zinssatz zwischen 3,5 und 4 Prozent.

    Wie lässt sich eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital berechnen?

    Mit dem kostenlosen Homeday-Tilgungsrechner können Sie Ihre Baufinanzierung komplett online berechnen. Sie erhalten eine genaue Berechnung der monatlichen Rate, des notwendigen Darlehensbetrags sowie der Kaufnebenkosten.

    Beispielrechnungen für eine Baufinanzierung mit und ohne Eigenkapital

    Baufinanzierung mit Eigenkapital 100-Prozent- Finanzierung 110-Prozent- Finanzierung
    Kaufpreis der Immobilie 280.000 € 280.000 € 280.000 €
    Kaufnebenkosten 28.000 € 28.000 € 28.000 €
    Vorhandenes Eigenkapital 75.000 € 28.000 € 0 €
    Darlehenssumme 233.000 € 280.000 € 280.000 € (plus die separat finanzierten Kaufnebenkosten)
    Effektiver Jahreszins für das Darlehen 3,3 % 3,7 % 3,7 %
    separater Kredit für die Kaufnebenkosten - - 28.000 €
    Effektiver Jahreszins für separaten Kredit - - 6,49 %
    monatliche Rate separater Kredit - - 151 €
    monatliche Rate Darlehen (gesamt) 609 € 851 € 1.002 €
    Zinsen nach 15 Jahren 33.632 € 58.195 € 72.224 €
    Restschuld nach 15 Jahren 157.268 € 185.361 € 204.478 €
    Laufzeit bis zu kompletten Tilgung 40 Jahre 37 Jahre 36 Jahre

    Unter welchen Voraussetzungen erhalte ich eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

    Das Haus ohne Eigenkapital zu finanzieren, gewähren Banken bei einer sehr guten Bonität des Kreditnehmers. Wenn Sie über ein überdurchschnittliches Einkommen verfügen, aus dem die monatliche Rate problemlos zu bewältigen ist, erhalten Sie nach positiver Prüfung der Bank eine Vollfinanzierung. Ein sicherer Arbeitsplatz ist ebenfalls Voraussetzung für einen Baukredit ohne Eigenkapital.

    Beamte oder Personen, die im öffentlichen Dienst arbeiten, erhalten mit hoher Wahrscheinlichkeit eine Vollfinanzierung. Andere Berufsgruppen oder auch Selbstständige müssen bei zu niedrigem Einkommen meistens die Nebenkosten beim Hauskauf selbst tragen, wenn sie einen Kredit von der Bank haben möchten. Jede Bank hat dennoch ihre eigenen Regelungen.

    Was ist die hinterlegte Sicherheit bei der Vollfinanzierung?

    Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital sichern Banken wie andere Baukredite auch über die Eintragung einer  Grundschuld  oder  Hypotheken  ab. Kommt es zu Zahlungsschwierigkeiten, ist die Bank zur Verwertung der Immobilie berechtigt. Idealerweise sorgen Sie als Kreditnehmer zusätzlich mit einer Risikovorsorge vor: Fällt der Hauptverdiener aus, ist die Zahlung der monatlichen Raten nicht mehr gesichert. Eine Vorsorge in Form einer Risikolebensversicherung sowie eine Absicherung gegen Erwerbsunfähigkeit ist bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital sehr zu empfehlen.

    Wie lange dauert es, bis der Kredit bestätigt wird?

    Wie lange Banken dafür brauchen, einen Kredit für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu bestätigen oder ggf. auch abzulehnen, lässt sich nicht pauschal beantworten. Generell gilt: Je höher die gewünschte Darlehenssumme, umso genauer wird die Bank den Kreditnehmer und seine finanzielle Situation beleuchten. Die genaue Prüfung kostet Zeit. Liegen alle benötigten Unterlagen der Bank vollständig vor, dauert es meist zwischen drei und sieben Werktagen bis zur Zu- oder Absage für den Kredit.

    Welche Vorteile hat eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital? 

    Wenn Sie Ihr Haus ohne Eigenkapital finanzieren, brauchen Sie keine finanziellen Rücklagen, um einen Baukredit zu erhalten. Dadurch lassen sich Pläne für das Eigenheim schneller realisieren, da keine Ansparphase notwendig ist. In Niedrigzinsphasen können Sie das günstige Zinsniveau sofort für sich nutzen und müssen nicht befürchten, dass sich die Hypothekenzinsen zu einem späteren Zeitpunkt erhöhen.

    Welche Risiken birgt eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

    Ein Haus ohne Eigenkapital zu finanzieren, ist meistens mit höheren Kosten verbunden. Der fehlende Einsatz von Eigenkapital bei einer Vollfinanzierung erhöht das Risiko für die Bank. Je weniger Eigenkapital eingebracht wird, desto höher ist das Ausfallrisiko für die Bank. Deshalb berechnen die Banken bei einem Baukredit ohne Eigenkapital in der Regel höhere Zinsen. Die Laufzeit einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist meistens länger als die mit Eigenkapitaleinsatz, wodurch die Zinsen insgesamt deutlich steigen. Es besteht auch ein persönliches Risiko. Können Sie etwa wegen Krankheit, Arbeitslosigkeit oder Trennung die Raten für den Baukredit nicht aufbringen, steigt das Risiko für Schulden. Es kann eine Zwangsversteigerung der Immobilie drohen. 

    Baufinanzierung ohne Eigenkapital – FAQ

    Was ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

    Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital handelt es sich um eine sogenannte 100-Prozent-Finanzierung. Der komplette Kauf- oder Baupreis der Immobilie wird aus Fremdmitteln, sprich dem Kredit gedeckt. Der Kreditnehmer bringt kein Eigenkapital ein. Wer eine Vollfinanzierung inklusive auch die Kaufnebenkosten benötigt, kann sich zu einer 110-Prozent-Finanzierung beraten lassen. Mehr zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital erfahren

    Welche Tilgungsmöglichkeiten gibt es?

    Es gibt zwei Tilgungsvarianten. Entweder wird der Betrag mit monatlich gleichbleibenden Annuitäten getilgt oder er wird am Ende der Laufzeit in einer Summe zurückgezahlt. Letzteres bietet sich an, wenn Sie mit einer großen Geldsumme, beispielsweise einem Erbe oder der Auszahlung einer Lebensversicherung, rechnen. Mehr zu den Tilgungsmöglichkeiten einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital

    Wie hoch sind die Zinsen bei einer Vollfinanzierung?

    Bei einer Vollfinanzierung fallen höhere Zinsen an als bei einem Immobilienkredit mit Eigenkapital. Für die Kaufnebenkosten kann die Immobilie nicht als Sicherheit dienen, deshalb verlangen die Banken bei einem Baukredit ohne Eigenkapital höhere Zinsen. Gängig ist ein Zinssatz von ca. 3,5 Prozent.

    Unter welchen Voraussetzungen erhalte ich eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

    Eine Baufinanzierung ohne Eigenkpital setzt eine sehr gute Bonität des Kreditnehmers voraus. Ein fester Arbeitsplatz mit überdurchschnittlichem Einkommen ist also ein Muss. Dazu bewertet die Bank die Immobilie, die ihr als Sicherheit dient. Hier sind ein guter Zustand und eine gefragte Lage von Vorteil.

    Was ist die hinterlegte Sicherheit bei der Vollfinanzierung?

    Wie auch bei jedem anderen Baukredit wird die Baufinanzierung ohne Eigenkapital über eine Hypothek oder die Eintragung einer Grundschuld abgesichert. Kann der Kreditnehmer nicht mehr zahlen, ist die Bank berechtigt, die Immobilie zu verwerten. Hier gilt es vorzusorgen, zum Beispiel mit einer Risikolebensversicherung. Mehr Informationen zur Absicherung

    Was ist eine 110-Prozent Finanzierung?

    Bei einer 110-Prozent-Finanzierung werden neben dem reinen Kaufpreis auch die Erwerbsnebenkosten über einen Kredit mitfinanziert. Bei dieser Vollfinanzierung deckt das Darlehen der Bank auch Kosten wie Grunderwerbsteuer oder Notarkosten ab. Der Käufer bringt kein Eigenkapital ein.

    Themengebiet: Baufinanzierung

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