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Hypothek: Definition, Fragen und AntwortenHypothek:
Definition, Fragen und Antworten
Hypothek: Definition, Fragen und Antworten

Ist eine Immobilie über einen Kredit finanziert, belastet der Kreditgeber sie in der Regel mit einer Hypothek. Erfahren Sie u.a., was eine Hypothek ist und ob sie dem Hausverkauf im Wege steht.

Was ist eine Hypothek?

Die Hypothek ist ein Grundpfandrecht, das zur Sicherung von Krediten dient. Sie wird in das Grundbuch der Immobilie eingetragen. Auch wenn im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung häufig davon gesprochen wird, eine "Hypothek aufzunehmen”, dient als Sicherheit in der Regel nicht die Hypothek, sondern eine Grundschuld. Die Hypothek ist akzessorisch, das heißt: Dieses Grundpfandrecht ist an eine Forderung gebunden. Im Zuge der Rückzahlung des Hypothekendarlehens reduziert sich auch die Hypothek. Eine Grundschuld hingegen bleibt in gleicher Höhe bestehen und ist nicht an eine bestimmte Forderung geknüpft. Sie ist für Kreditinstitute einfacher zu handhaben als eine Hypothek.

Wie wird eine Hypothek aufgenommen?

Wer eine Hypothek aufnehmen möchte, beantragt ein Darlehen bei seiner Bank. Im Zusammenhang mit der Darlehensgewährung wird als Sicherheit eine Hypothek bestellt. Das Grundpfandrecht entsteht durch die Bewilligung und die Eintragung. Die Bestellung übernimmt ein Notar, der auch die Eintragung in das Grundbuch veranlasst.

Buch- und Briefhypothek

Handelt es sich um eine Buchhypothek, wird das Grundpfandrecht in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Die Erstellung eines Hypothekenbriefs wird bei der Eintragung ausdrücklich ausgeschlossen. Bei einer Briefhypothek wird zusätzlich ein Hypothekenbrief ausgestellt. Diesen Brief erhält der Gläubiger zur Verwahrung.

Welche Hypothekenarten gibt es?

Bei der Aufnahme eines Hypothekendarlehens stehen verschiedene Modelle zur Auswahl:

  • die Festhypothek
  • die variable Hypothek
  • die Libor-Hypothek
  • die umgekehrte Hypothek

Entscheidet sich der Darlehensnehmer für eine Festhypothek, gilt ein fester Zinssatz für die vereinbarte Laufzeit. Vor allem in Zeiten günstiger Kapitalmarktzinsen lohnt sich eine lange Festschreibung.

Die variable Hypothek bietet keine langfristige Zinssicherheit. Der Zinssatz ist variabel und kann abhängig vom Kapitalmarkt nach oben oder unten angepasst werden. Sinnvoll ist die variable Hypothek, wenn die Immobilie in nächster Zeit veräußert werden soll.

Bei einer Libor-Hypothek werden die Zinssätze in bestimmten Abständen angepasst. Möglich sind Anpassungen nach drei, sechs oder zwölf Monaten. Auf Grundlage des Libor-Zinssatzes kalkuliert die Bank den Darlehenszins, indem sie eine vereinbarte Marge aufschlägt.

Die umgekehrte Hypothek oder Rückwärtshypothek ist eine Verrentung. Der Kreditgeber übernimmt eine Hypothek und zahlt dafür dem Eigentümer eine lebenslange Rente. Wer den Ruhestand absichern möchte, nutzt häufig die Rückwärtshypothek.

Wie wird die Hypothek gelöscht?

Ist der Hypothekenkredit zurückgezahlt, händigt die Bank dem Darlehensnehmer eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung aus. Handelt es sich um eine Briefhypothek, erhält der Grundstückseigentümer den Hypothekenbrief. Das Grundpfandrecht wird nach Vorlage der Urkunde beim Grundbuchamt gelöscht.

Was passiert bei Zahlungsverzug?

Die Hypothek dient als Sicherheit für das Darlehen. Zahlt der Darlehensnehmer vertragsgemäß die vereinbarten Raten, reduziert sich das Grundpfandrecht im Rahmen der vereinbarten Tilgung. Kommt es zu einem Zahlungsverzug, ist der Gläubiger berechtigt, die Zwangsvollstreckung einzuleiten. Eigentümer sollten bei Zahlungsschwierigkeiten frühzeitig das Gespräch mit der Bank suchen, um eine einvernehmliche Lösung zu finden.

Welche Kosten fallen bei einem Hypothekendarlehen an?

Im Zusammenhang mit der Aufnahme eines Hypothekendarlehens fallen verschiedene Kosten an:

  • Zinsen
  • Bereitstellungszinsen, falls das Darlehen nicht innerhalb einer bestimmten Frist ausgezahlt wird
  • Bearbeitungsgebühren
  • Kosten für eine Beleihungswertermittlung
  • Notarkosten für die Hypothekenbestellung
  • Kosten für die Eintragung in das Grundbuch

Bevor die Bank den Kredit zusagt, prüft sie die Einkommensverhältnisse. Entscheidend ist, dass der Darlehensnehmer die Zins- und Tilgungsrate nach Abzug der Fixkosten aus seinen Einkünften erbringen kann.

Checkliste für Hypothekendarlehen

Wer ein Hypothekendarlehen aufnehmen möchte, sollte folgende Unterlagen bereithalten:

  • Nachweise zu Einkommensverhältnissen (Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge, Steuerbescheid)
  • Ausweisdokument
  • Grundbuchauszug der Immobilie
  • Lageplan
  • Bauvertrag oder Baubeschreibung bei Neubauten
  • Baupläne
  • Kostenkalkulation
  • Teilungserklärung (bei einer Eigentumswohnung)

Banken teilen üblicherweise vor einem Beratungstermin mit, welche Unterlagen vorliegen sollten.

Ist eine Kündigung und Ablösung einer Hypothek möglich?

Der Darlehensvertrag eines Hypothekendarlehens hat in der Regel eine feste Laufzeit. Wird das Darlehen vor Ablauf dieser Frist zurückgezahlt, entsteht der Bank ein Refinanzierungsschaden. Kreditinstitute sind berechtigt, dem Kreditnehmer diese sogenannte „Vorfälligkeitsentschädigung“ in Rechnung zu stellen.

Gut zu wissen: Eine Ausnahme gibt es bei Hypotheken mit längeren Laufzeiten: Nach Ablauf von zehn Jahren besteht ein Sonderkündigungsrecht. Darlehensnehmer können ihren Vertrag mit einer sechsmonatigen Frist kündigen und das Darlehen zurückzahlen.

Was passiert bei einem Verkauf der belasteten Immobilie?

Bei einem Verkauf ist die vorzeitige Ablösung der Hypothek möglich. Wird die Zahlung des Kaufpreises über einen Notar abgewickelt, übernimmt dieser die Rückzahlung der Hypothek und veranlasst, dass sie im Grundbuch gelöscht wird. Auch bei einem Verkauf und der Ablösung kann es zur Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung kommen.