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Mit dem Immobilienkredit ins Eigenheim

Mit einem Immobilienkredit finanzieren Sie Ihren Traum von den eigenen vier Wänden. Erfahren Sie u.a., wie Sie das Darlehen aufnehmen, auf welche Faktoren Sie achten sollten und welche Unterlagen Sie benötigen.

Wofür kann ich einen Immobilienkredit aufnehmen?

Sie erhalten den Immobilienkredit der Bank für den Kauf oder Neubau Ihrer Immobilie. Auch für Modernisierungs- oder Instandsetzungsarbeiten werden die Darlehen vergeben. Es handelt sich um hohe Summen, sodass die Kreditinstitute Sicherheiten verlangen. Im Grundbuch wird ein Grundpfandrecht zu Gunsten des Gläubigers eingetragen. Kommt es zu Zahlungsschwierigkeiten, ist die Bank berechtigt, Maßnahmen für eine Zwangsvollstreckung einzuleiten.

Bevor die Bank einen Kredit vergibt, bewertet sie die Immobilie. Einen Immobilienkredit vergeben die Kreditinstitute bis zu einer maximalen Beleihungsgrenze. In der Regel liegt diese Grenze bei 60 oder 80 Prozent des Beleihungswertes beziehungsweise des Kaufpreises. Den weiteren Anteil finanzieren Sie als Darlehensnehmer üblicherweise aus Eigenkapital. Unter gewissen Bedingungen sind auch Gesamtfinanzierungen möglich, bei denen nicht nur der Kaufpreis, sondern auch Nebenkosten voll finanziert werden. Ob die Banken bei einer derartigen Kreditanfrage positiv entscheiden, hängt vom Einzelfall ab.

Welche Faktoren sind bei einem Immobilienkredit wichtig?

Bei Abschluss des Kreditvertrages sind im Vorfeld verschiedene Aspekte zu klären:

  • die Höhe des Kredites
  • die Laufzeit bzw. Zinsfestschreibungszeit
  • die Tilgungsart
  • der Einsatz von Fördermitteln

Bei geringen Kapitalmarktzinsen ist eine lange Sollzinsbindung ideal. Für Sie als Darlehensnehmer bedeutet das Planungssicherheit von bis zu 15 Jahren. Sie wissen genau, mit welcher Ratenhöhe Sie in dieser Zeit rechnen müssen. Wenn Sie während der Festschreibungszeit Sondertilgungen leisten wollen, muss diese Option extra vertraglich vereinbart werden. Ob und in welcher Höhe Sonderzahlungen möglich sind, klären Sie idealerweise vor Vertragsunterzeichnung mit Ihrer Bank.

Welche Unterlagen benötigt die Bank für die Kreditentscheidung?

Damit die Bank Ihre persönliche Kreditwürdigkeit prüfen und Ihre Immobilie bewerten kann, benötigt Sie verschiedene Unterlagen von Ihnen:

  • Grundbuchauszug
  • Auszug aus der Flurkarte, Lageplan
  • Baubeschreibung
  • Kaufvertrag
  • Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen
  • Gehaltsabrechnungen und/oder Steuerbescheid
  • Nachweis über Eigenkapital

Welche Unterlagen konkret vorzulegen sind, teilt die Bank Ihnen vor dem Beratungstermin mit.

Einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital aufnehmen

Grundsätzlich ist bei einer Finanzierung ein Eigenkapital in Höhe von mindestens 20 Prozent notwendig. Stimmen Ihre persönlichen Einkommensverhältnisse, erhalten Sie unter Umständen eine Vollfinanzierung. Diese Finanzierungen gehen für Banken mit einem erhöhten Risiko einher, darum zahlen Sie einen höheren Zinssatz.

Eine Bewertung Ihrer Bonität und eine Schufa-Abfrage ist bei einem Immobilienkredit obligatorisch. Wenn Sie einen Kredit ohne Schufa aufnehmen wollen, finden Sie Angebote einiger Banken. In der Regel handelt es sich um ausländische Kreditinstitute, die sich ihre Kreditvergabe durch sehr hohe Zinsen bezahlen lassen. Solche Angebote sollten Sie genau prüfen, bevor sie einen Darlehensvertrag unterzeichnen. Wichtig ist, dass es sich um eine Bank der Eurozone handelt. In anderen Fällen tragen Sie zusätzlich zu dem hohen Zinssatz ein Fremdwährungsrisiko, das Ihren Kredit noch einmal verteuert.

Wie kann ich einen Immobilienkredit umschulden?

Nach Ablauf der Zinsbindung können Sie den Kredit jederzeit zurückzahlen oder zu einer anderen Bank wechseln. In der Regel profitieren Sie bei einer Umschuldung von attraktiven Konditionen. Wollen Sie während der Sollzinsbindung zurückzahlen, wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Die Bank ist berechtigt, Ihnen den Zinsschaden, der durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht, in Rechnung zu stellen.

Kann ich die Zinsen für den Immobilienkredit steuerlich absetzen?

Wenn Sie den Immobilienkredit für eine eigengenutzte Immobilie aufnehmen, können Sie die Zinsen nicht von der Steuer absetzen. Handelt es sich um eine vermietete Immobilie, lassen sich die Zinszahlungen in der Steuererklärung berücksichtigen. Die Zinsen für den Immobilienkredit werden als Werbungskosten abgesetzt.

Was sollte ich bei der Aufnahme eines Immobilienkredits vermeiden?

Haben Sie Ihre Traumimmobilie gefunden, fragen Sie in der Regel bei Ihrer Hausbank nach einer Finanzierung. Auch wenn das besonders bequem ist, sollten Sie durch einen Kreditvergleich weitere Angebote einholen. Achten Sie bei den Zinssätzen unbedingt auf das Kleingedruckte: Viele Banken bieten günstige Zinsen nur bis zu einem Beleihungswert von 60 Prozent. Für Kreditbeträge, die darüber hinausgehen, sind die Zinssätze deutlich höher. Einige Banken machen den Zinssatz auch von der Bonität des Kreditnehmers abhängig.

Bedenken Sie, dass Sie sich für einen langen Zeitraum an die Ratenzahlung binden. Prüfen Sie genau, ob die vereinbarten Tilgungsraten langfristig Ihrem monatlichen Budget entsprechen. Wählen Sie den Tilgungssatz nicht zu gering, mit einem höheren Tilgungsanteil sind Sie schneller schuldenfrei. Darüber hinaus mindern Sie so das Risiko nach Ablauf der Zinsbindung eine teure Anschlussfinanzierung eingehen zu müssen.

Hinweis

Mehr Details zum Thema Anschlussfinanzierung erhalten Sie in unserem Ratgeber-Artikel:
Anschlussfinanzierung: Prolongation, Umschuldung und Forward Darlehen

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