Grundschuld: Das steckt hinter dem Begriff

Spätestens, wenn es um die Finanzierung einer Immobilie geht, werden zukünftige Bauherren oder Immobilienkäufer mit dem Thema Grundschuld konfrontiert. Erfahren Sie u.a., was hinter dem Begriff steckt und was bei einem Immobilienverkauf mit der Grundschuld passiert.

Was ist eine Grundschuld?

Eine Grundschuld ist ein dingliches Pfandrecht an einer Immobilie, das Gläubigern als Sicherheit dient. Bei Baufinanzierungen belastet die Bank das Grundstück mit einem bestimmten Betrag. Kommt es zu einem Zahlungsverzug oder einem Kreditausfall, ist die Bank berechtigt, die Zwangsvollstreckung zu betreiben. Weitere Rechte an dem belasteten Grundstück stehen dem Gläubiger jedoch nicht zu. Das Grundpfandrecht entsteht durch die Einigung der beteiligten Parteien und die Eintragung in das Grundbuch.

Im Unterschied zur Hypothek ist die Grundschuld nicht an das Bestehen einer Forderung gebunden. Während die Hypothek im Zuge der Darlehenstilgung immer geringer wird, bleibt die Grundschuld weiterhin in voller Höhe bestehen.

Wie wird die Grundschuld eingetragen?

Der Grundstückseigentümer bestellt die Grundschuld in der vereinbarten Höhe – entweder in notariell beglaubigter Form oder als öffentliche Beglaubigung. In der Praxis üblich ist die Abwicklung über einen Notar. Er reicht die Urkunde beim zuständigen Grundbuchamt ein, das die Grundschuld wiederum einträgt.

Der Eigentümer unterwirft sich zusammen mit der Grundschuldbestellung der sofortigen Zwangsvollstreckung und übernimmt die persönliche Haftung. Banken halten damit einen sofort vollstreckbaren Titel in Händen. Aufgrund der persönlichen Unterwerfung sind Kreditinstitute zudem berechtigt, auch das persönliche Vermögen des Schuldners zu vollstrecken.

Unterscheidung zwischen Buch- und Briefgrundschuld

Die Grundschuld wird als Buch- oder Briefgrundschuld bestellt. Die Buchgrundschuld wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. In der Eintragung wird die Erteilung eines Briefs ausgeschlossen. Handelt es sich um eine Briefgrundschuld, wird zusätzlich zur Eintragung ein Grundschuldbrief ausgefertigt. Briefgrundschulden sind praktisch, wenn die Immobilie an einen anderen Gläubiger abgetreten wird: Denn hier reicht es aus, den Grundschuldbrief an den diesen weiterzugeben. Wird eine Buchgrundschuld abgetreten, wird dies im Grundbuch vermerkt.

Welche Grundschuldarten gibt es?

Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht verschiedene Grundschuldformen vor:

  • die Eigentümergrundschuld
  • die Fremdgrundschuld
  • die Sicherungsgrundschuld
  • die isolierte Grundschuld
  • die Gesamtgrundschuld

Eine Eigentümergrundschuld lässt der Grundstückseigentümer für sich selbst im Grundbuch eintragen. Stehen noch keine Forderungen im Grundbuch, sichert er sich auf diese Weise die erste Rangstelle.

Eine Fremdgrundschuld bestellt der Eigentümer direkt zu Gunsten des Gläubigers. Üblich ist sie bei Baufinanzierungen: Hier dient die Fremdgrundschuld als Sicherheit für den Kredit.

Bei der Sicherungsgrundschuld wird die bestehende Forderung des Gläubigers direkt mit der Grundschuld verbunden. Eigentümer und Gläubiger unterzeichnen eine Sicherungszweckerklärung die die Grundschuld einer bestimmten Forderung zuordnet.

Eine isolierte Grundschuld ist eine Grundschuld, die keine Forderung sichert. Sie bietet sich etwa bei einer Schenkung an, um einen künftigen Anspruch zu sichern.

Eine Gesamtgrundschuld ist über mehrere Grundstücke verteilt. Auch wenn verschiedene Eigentümer existieren, haftet jeder Eigentümer für den gesamten Grundschuldbetrag.

Wie wird das Grundpfandrecht gelöscht?

Eine Grundschuld ist abstrakt, das heißt, das Pfandrecht besteht auch weiter, wenn der Kredit getilgt ist. Nach der Rückzahlung bewilligt die Bank jedoch die Löschung und händigt dem Darlehensnehmer eine entsprechende Urkunde aus. Damit kann der Eigentümer beim Grundbuchamt veranlassen, dass die Grundschuld gelöscht wird. Der Vorgang kostet genau wie die Grundschuldeintragung Gebühren. Alternativ lässt der Eigentümer daher die Grundschuld bestehen und nutzt das Recht bei Bedarf, um spätere Forderungen abzusichern. Die bestehende Grundschuld wird dann an einen neuen Gläubiger abgetreten. Das ist deutlich günstiger als das Pfandrecht neu einzutragen.

Was bedeuten die hohen Grundschuldzinsen im Grundbuch?

Wer einen Blick auf seinen Grundbuchauszug wirft, erkennt, dass neben dem Grundschuldbetrag ein Grundschuldzins zwischen 12 und 20 Prozent eingetragen wurde. Dazu kommen einmalige Nebenleistungen zwischen fünf und 10 Prozent. Dabei handelt es sich nicht um den vereinbarten Darlehenszins, sondern um eine zusätzliche Sicherheit für die Bank. Kommt es zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie, erhöhen Grundschuldzinsen und Nebenleistungen den Betrag, den die Bank geltend machen kann.

Ein Beispiel verdeutlicht diese Verfahrensweise:

Eingetragener Grundschuldbetrag: 100.000 Euro zuzüglich 16 Prozent Zinsen p.a.

Maximal darf die Bank den Zins für drei Jahre berechnen. Das wären in diesem Beispiel konkret 48.000 Euro. Die Bank könnte also im Falle der Zwangsverwertung bis zu 148.000 Euro geltend machen. Zu diesem Betrag kommen die einmaligen Nebenleistungen.

Was passiert mit der Grundschuld bei einem Verkauf?

Bei einem Verkauf der Immobilie vereinbaren die Parteien in der Regel eine lastenfreie Übertragung. Ist die Immobilie nicht belastet, kann der Verkäufer das Grundpfandrecht vor dem Verkauf löschen lassen. Bestehen noch Verbindlichkeiten, erfolgt die Abwicklung über einen Notar. Der Notar überwacht den Eingang der Kaufpreiszahlung und veranlasst die Tilgung des bestehenden Darlehens aus dem Kaufpreis. Nach Rückzahlung lässt er die Grundschuld löschen. Alternativ entscheiden sich die Parteien dafür, dass die Grundschuld weiter besteht. Es ist auch möglich, sie an einen neuen Gläubiger abzutreten.

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