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Spätestens, wenn es um die Finanzierung einer Immobilie geht, werden zukünftige Bauherren oder Immobilienkäufer mit den Themen Grundschuld und Grundpfandrecht konfrontiert. Erfahren Sie u. a., was hinter dem Begriff Eigentümergrundschuld steckt, was es mit einem Grundschuldbrief auf sich hat und was bei einem Immobilienverkauf mit der Grundschuld passiert.

Was ist eine Grundschuld?

Eine Grundschuld ist ein dingliches Pfandrecht an einer Immobilie, das Gläubigern als Sicherheit dient. Bei Baufinanzierungen belastet die Bank das Grundstück mit einem bestimmten Betrag. Kommt es zu einem Zahlungsverzug oder einem Kreditausfall, ist die Bank berechtigt, die Zwangsvollstreckung zu betreiben. Weitere Rechte an dem belasteten Grundstück stehen dem Gläubiger jedoch nicht zu. Das Grundpfandrecht entsteht durch die Einigung der beteiligten Parteien und die Eintragung in das Grundbuch. Dabei gibt es verschiedene Arten der Grundschuld wie die Eigentümergrundschuld oder die Sicherungsgrundschuld.

Im Unterschied zur Hypothek ist die Grundschuld nicht an das Bestehen einer Forderung gebunden. Während die Hypothek im Zuge der Darlehenstilgung immer geringer wird, bleibt das Grundpfandrecht der Grundschuld weiterhin in voller Höhe bestehen.

Muss eine Grundschuld eingetragen werden?

Es ist Pflicht, die Grundschuld im Grundbuch eintragen zu lassen. Erst mit der Eintragung ins Grundbuch dient sie der Bank als Sicherheit, weshalb diese auf den Vermerk des Grundpfandrechts besteht. Es ist hingegen nicht vorgeschrieben, zwangsweise eine Briefgrundschuld einzutragen.

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Wie wird die Grundschuld eingetragen?

Der Grundstückseigentümer bestellt die Grundschuld in der vereinbarten Höhe – entweder in notariell beglaubigter Form oder als öffentliche Beglaubigung. In der Praxis üblich ist die Abwicklung über einen Notar. Er lässt die Grundschuld eintragen, indem er die Urkunde beim zuständigen Grundbuchamt einreicht. Dieses übernimmt dann die Eintragung der Buchgrundschuld. Für eine Briefgrundschuld wird zusätzlich ein Grundschuldbrief ausgestellt.

Der Eigentümer unterwirft sich zusammen mit der Grundschuldbestellung der sofortigen Zwangsvollstreckung und übernimmt die persönliche Haftung. Banken halten mit dem Grundpfandrecht einen sofort vollstreckbaren Titel in den Händen. Aufgrund der persönlichen Unterwerfung sind Kreditinstitute zudem berechtigt, auch das persönliche Vermögen des Schuldners zu vollstrecken.

Kann man eine Grundschuld ohne Notar eintragen lassen?

Theoretisch ist es möglich, eine Grundschuld ohne Notar eintragen zu lassen. Es müssten dann lediglich die Dokumente notariell beglaubigt werden. Dies geht jedoch nur, wenn es sich um eine Grundschuld ohne dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung handelt. Diese wird aber von nahezu allen Kreditgebern als Grundpfandrecht gefordert, sodass es in der Praxis kaum möglich ist, auf einen Notar zu verzichten.

Wie viel kostet es, eine Grundschuld einzutragen?

Die Kosten der Eintragung liegen bei etwa
einem Prozent des Kaufpreises.
Die Kosten der Eintragung liegen bei etwa
einem Prozent des Kaufpreises.
Die Kosten der Eintragung liegen bei etwa
einem Prozent des Kaufpreises.

Für die Eintragung der Grundschuld fallen Kosten an. Diese richten sich nach dem Wert der Immobilie und liegen bei etwa einem Prozent des Kaufpreises. Bei einer Briefgrundschuld kommen die Kosten für die Erstellung des Briefes dazu.

Wie unterscheiden sich Buch- und Briefgrundschuld?

Egal, ob Eigentümergrundschuld oder Fremdgrundschuld – die Grundschuld wird als Buch- oder Briefgrundschuld bestellt. Die Buchgrundschuld wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. In der Eintragung wird die Erteilung eines Grundschuldbriefs ausgeschlossen. Handelt es sich um eine Briefgrundschuld, wird zusätzlich zur Eintragung ein Grundschuldbrief ausgefertigt. Briefgrundschulden sind praktisch, wenn es zur Abtretung der Grundschuld kommt, also die Immobilie an einen anderen Gläubiger weitergereicht wird: Denn hier reicht es aus, den Grundschuldbrief an diesen weiterzugeben. Wird eine Buchgrundschuld abgetreten, wird dies im Grundbuch vermerkt.

Was bedeutet es, wenn eine Grundschuld ohne Brief ist?

Bei der Grundschuld ohne Brief handelt es sich um eine ins Grundbuch eingetragene Buchgrundschuld. Da auf die Ausstellung eines zusätzlichen Grundschuldbriefs verzichtet wurde, ist dort der Vermerk “ohne Brief” zu finden. Diese Form der Grundschuld bietet den Vorteil, dass nicht auf die Ausstellung des Briefs gewartet werden muss. Das spart in manchen Fällen wertvolle Zeit. Ebenso fallen dafür keine Kosten an und der Grundschuldbrief kann nicht verloren gehen. Allerdings ist die Änderung der Grundschuld in diesem Fall aufwändiger und mit Kosten verbunden. Außerdem sind für Dritte Details wie die finanzierende Bank im Grundbuch einsehbar.

Welche Grundschuldarten gibt es?

Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht verschiedene Grundschuldarten vor:

    • die Eigentümergrundschuld
    • die Fremdgrundschuld
    • die Sicherungsgrundschuld
    • die isolierte Grundschuld
    • die Gesamtgrundschuld

Eine Eigentümergrundschuld lässt der Grundstückseigentümer für sich selbst im Grundbuch eintragen. Stehen noch keine Forderungen im Grundbuch, sichert er sich mit Eintragung der Eigentümergrundschuld die erste Rangstelle (§ 879 BGB).

Anders als die Eigentümergrundschuld bestellt der Eigentümer eine Fremdgrundschuld direkt zu Gunsten des Gläubigers. Üblich ist sie bei Baufinanzierungen: Hier dient die Fremdgrundschuld als Sicherheit für den Immobilienkredit.

Bei der Sicherungsgrundschuld wird die bestehende Forderung des Gläubigers direkt mit der Grundschuld verbunden. Eigentümer und Gläubiger unterzeichnen eine Sicherungszweckerklärung, die die Grundschuld einer bestimmten Forderung zuordnet.

Eine isolierte Grundschuld ist eine Grundschuld, die keine Forderung sichert. Sie bietet sich etwa bei einer Schenkung eines Hauses an, um einen künftigen Anspruch zu sichern.

Eine Gesamtgrundschuld ist über mehrere Grundstücke verteilt. Auch wenn verschiedene Eigentümer existieren, haftet jeder Eigentümer für den gesamten Grundschuldbetrag.

Wie wird das Grundpfandrecht gelöscht?

Eine Grundschuld ist abstrakt, das heißt, das Pfandrecht besteht auch weiter, wenn der Kredit getilgt ist. Nach der Rückzahlung bewilligt die Bank jedoch die Löschung und händigt dem Darlehensnehmer eine entsprechende Urkunde aus. Damit kann der Eigentümer beim Grundbuchamt veranlassen, dass die Grundschuld gelöscht wird.

Ist es sinnvoll, eine Grundschuld zu löschen?

Genau wie die Grundschuldeintragung Gebühren kostet, fallen auch für die Löschung des Grundpfandrechts Kosten an. Alternativ lässt der Eigentümer daher die Grundschuld bestehen und nutzt das Recht bei Bedarf, um spätere Forderungen abzusichern. Die bestehende Grundschuld wird dann an einen neuen Gläubiger abgetreten. Das ist deutlich günstiger als das Pfandrecht neu einzutragen. Allerdings kann es sicherer sein, die Grundschuld löschen zu lassen, wenn der Kredit abbezahlt ist. Ansonsten besteht die Gefahr, dass der neue Gläubiger die Grundschuld nicht anerkennt, weil z. B. nicht klar ist, ob diese bereits gepfändet oder an einen Dritten abgetreten ist. Hier bringt eine brieflose Grundschuld Vorteile, da alle Änderungen im Grundbuch eingetragen werden. Letztendlich muss jeder selbst abwägen, ob die Löschung der Grundschuld sinnvoll ist.

Was bedeuten die hohen Grundschuldzinsen im Grundbuch?

Wer einen Blick auf seinen Grundbuchauszug wirft, erkennt, dass neben dem Grundschuldbetrag ein Grundschuldzins zwischen 12 und 20 Prozent eingetragen wurde. Dazu kommen einmalige Nebenleistungen zwischen fünf und 10 Prozent. Dabei handelt es sich nicht um den vereinbarten Darlehenszins, sondern um eine zusätzliche Sicherheit für die Bank. Kommt es zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie, erhöhen Grundschuldzinsen und Nebenleistungen den Betrag, den die Bank geltend machen kann.

Ein Beispiel verdeutlicht diese Verfahrensweise:

Eingetragener Grundschuldbetrag: 100.000 Euro zuzüglich 16 Prozent Zinsen p.a.

Maximal darf die Bank den Zins für drei Jahre berechnen. Das wären in diesem Beispiel konkret 48.000 Euro. Die Bank könnte also im Falle der Zwangsverwertung bis zu 148.000 Euro geltend machen. Zu diesem Betrag kommen die einmaligen Nebenleistungen.

Was passiert mit der Grundschuld bei einem Verkauf?

Bei einem Verkauf der Immobilie vereinbaren die Parteien in der Regel eine lastenfreie Übertragung. Ist die Immobilie nicht belastet, kann der Verkäufer das Grundpfandrecht vor dem Verkauf löschen lassen. Bestehen noch Verbindlichkeiten, erfolgt die Abwicklung über einen Notar. Der Notar überwacht den Eingang der Kaufpreiszahlung und veranlasst die Tilgung des bestehenden Darlehens aus dem Kaufpreis. Nach Rückzahlung lässt er die Grundschuld löschen. Alternativ entscheiden sich die Parteien dafür, dass die Grundschuld weiter besteht. Es ist auch möglich, sie an einen neuen Gläubiger abzutreten.

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Kann man eine Grundschuld von der Bank zurückkaufen?

Die Grundschuld von der Bank zurückzukaufen, ist in dem Sinne nicht möglich. Denn das würde heißen, dass der Kredit bei der Bank abgelöst wird. Theoretisch könnte die Grundschuld gelöscht werden, sobald der Kredit zurückgezahlt ist. Es ist also nicht nötig, die Grundschuld von der Bank zurückzukaufen bzw. geschieht das ohnehin mit Rückzahlung des Kredits.

Grundschuld – FAQ

Was ist eine Grundschuld?

Bei der Grundschuld handelt es sich um ein dingliches Grundpfandrecht, das der Sicherung von Baufinanzierungskrediten dient. Für den Fall, dass der Kreditnehmer in Zahlungsverzug gerät oder den Kredit nicht mehr tilgen kann, ist der Kreditgeber berechtigt, eine Zwangsvollstreckung durchzusetzen. Durch die Zwangsversteigerung erhält die Bank dann ihr Geld. Es gibt verschiedene Arten der Grundschuld wie Eigentümergrundschuld oder die Sicherungsgrundschuld. Lesen Sie hier mehr zum Thema Grundschuld.

Wie wird die Grundschuld eingetragen?

Haben sich beide Parteien auf die Höhe der Grundschuld geeinigt, wird sie in das Grundbuch eingetragen. Dazu wird sie notariell oder öffentlich beglaubigt. In der Regel wird die Eintragung der Grundschuld über einen Notar abgewickelt, der die entsprechende Urkunde beim zuständigen Grundbuchamt einreicht. Dieses trägt die Grundschuld ein. Für eine Briefgrundschuld wird zusätzlich ein entsprechender Brief ausgestellt.

Wie unterscheiden sich Buch- und Briefgrundschuld?

Wird die Grundschuld als Buchgrundschuld eingetragen, wird sie in Abteilung III des Grundbuchs festgehalten. Handelt es sich um eine Briefgrundschuld, wird zusätzlich zur Eintragung ein Grundschuldbrief ausgefertigt. Sollte die Immobilie an einen anderen Gläubiger abgetreten werden, reicht es, den Grundschuldbrief weiterzugeben. Wird eine Buchgrundschuld abgetreten, wird dies im Grundbuch vermerkt. Erfahren Sie mehr zu Brief- und Buchgrundschuld.

Was bedeutet es, wenn eine Grundschuld ohne Brief ist?

Bei der Grundschuld ohne Brief handelt es sich um eine ins Grundbuch eingetragene Buchgrundschuld. Da auf die Ausstellung eines zusätzlichen Grundschuldbriefs verzichtet wurde, ist dort der Vermerk “ohne Brief” zu finden. Diese Form der Grundschuld bietet den Vorteil, dass nicht auf die Ausstellung des Briefs gewartet werden muss. Allerdings ist die Änderung der Grundschuld in diesem Fall aufwändiger und mit Kosten verbunden.

Welche Grundschuldarten gibt es?

Eine Eigentümergrundschuld lässt der Grundstückseigentümer für sich selbst im Grundbuch eintragen. Bei Baufinanzierungen wird zumeist eine Fremdgrundschuld als Sicherung für den Kredit eingetragen. Darüber hinaus gibt es noch die Sicherungsgrundschuld, die isolierte Grundschuld sowie die Gesamtgrundschuld. Hier finden Sie mehr Informationen über die einzelnen Grundschuldarten.

Ist es sinnvoll, eine Grundschuld zu löschen?

Genau wie die Grundschuldeintragung Gebühren kostet, fallen auch für die Löschung des Grundpfandrechts Kosten an. Alternativ lässt der Eigentümer daher die Grundschuld bestehen und nutzt das Recht bei Bedarf, um spätere Forderungen abzusichern. Die bestehende Grundschuld wird dann an einen neuen Gläubiger abgetreten. Das ist deutlich günstiger als das Pfandrecht neu einzutragen. Hier erhalten Sie alle Informationen zur Löschung der Grundschuld.

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