Grundschuld: Das bedeutet sie für Immobilienkauf und -verkauf
Spätestens, wenn es um die Finanzierung einer Immobilie geht, werden zukünftige Bauherren oder Immobilienkäufer mit den Themen Grundschuld und Grundpfandrecht konfrontiert. Erfahren Sie u. a., was hinter dem Begriff Eigentümergrundschuld steckt, was es mit einem Grundschuldbrief auf sich hat und was bei einem Immobilienverkauf mit der Grundschuld passiert.
Inhaltsverzeichnis
Was ist eine Grundschuld?
Eine Grundschuld ist ein dingliches Pfandrecht an einer Immobilie, das Gläubigern als Sicherheit dient. Bei Baufinanzierungen belastet die Bank das Grundstück mit einem bestimmten Betrag. Kommt es zu einem Zahlungsverzug oder einem Kreditausfall, ist die Bank berechtigt, die Zwangsvollstreckung zu betreiben. Weitere Rechte an dem belasteten Grundstück stehen dem Gläubiger jedoch nicht zu. Das Grundpfandrecht entsteht durch die Einigung der beteiligten Parteien und die Eintragung in das Grundbuch . Dabei gibt es verschiedene Arten der Grundschuld wie die Eigentümergrundschuld oder die Sicherungsgrundschuld.
Im Unterschied zur Hypotheken ist die Grundschuld nicht an das Bestehen einer Forderung gebunden. Während die Hypothek im Zuge der Darlehenstilgung immer geringer wird, bleibt das Grundpfandrecht der Grundschuld weiterhin in voller Höhe bestehen.
Muss eine Grundschuld eingetragen werden?
Es ist Pflicht, die Grundschuld im Grundbuch eintragen zu lassen. Erst mit der Eintragung ins Grundbuch dient sie der Bank als Sicherheit, weshalb diese auf den Vermerk des Grundpfandrechts besteht. Es ist hingegen nicht vorgeschrieben, zwangsweise eine Briefgrundschuld einzutragen.
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Wie wird die Grundschuld eingetragen?
Der Grundstückseigentümer bestellt die Grundschuld in der vereinbarten Höhe – entweder in notariell beglaubigter Form oder als öffentliche Beglaubigung. In der Praxis üblich ist die Abwicklung über einen Notar . Er lässt die Grundschuld eintragen, indem er die Urkunde beim zuständigen Grundbuchamt einreicht. Dieses übernimmt dann die Eintragung der Buchgrundschuld. Für eine Briefgrundschuld wird zusätzlich ein Grundschuldbrief ausgestellt.
Der Eigentümer unterwirft sich zusammen mit der Grundschuldbestellung der sofortigen Zwangsvollstreckung und übernimmt die persönliche Haftung. Banken halten mit dem Grundpfandrecht einen sofort vollstreckbaren Titel in den Händen. Aufgrund der persönlichen Unterwerfung sind Kreditinstitute zudem berechtigt, auch das persönliche Vermögen des Schuldners zu vollstrecken.
Kann man eine Grundschuld ohne Notar eintragen lassen?
Theoretisch ist es möglich, eine Grundschuld ohne Notar eintragen zu lassen. Es müssten dann lediglich die Dokumente notariell beglaubigt werden. Dies geht jedoch nur, wenn es sich um eine Grundschuld ohne dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung handelt. Diese wird aber von nahezu allen Kreditgebern als Grundpfandrecht gefordert, sodass es in der Praxis kaum möglich ist, auf einen Notar zu verzichten.
