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Als Sicherheit für einen Immobilienkredit die hohen Darlehensbeträge dient den Banken eine Grundschuld. Mit einer Grundschuldbestellung veranlassen Sie die Eintragung des Grundpfandrechts in das Grundbuch. Erfahren Sie hier, wer die Grundschuldbestellung durchführt, wie die Beurkundung abläuft und welche Kosten entstehen.

Hinweis:

Sie planen den Kauf einer Immobilie und sind noch auf der Suche nach der passenden Finanzierung? Berechnen Sie jetzt mit unserem unverbindlichen Finanzierungsrechner Ihre Optionen, um herauszufinden, welche Finanzierung zu Ihnen passt.

Was ist eine Grundschuldbestellung?

Mit der Grundschuldbestellung stimmen Sie als Käufer oder Eigentümer der Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch zu. Banken verschaffen sich mit dem Grundpfandrecht die Möglichkeit, die Immobilie zu verwerten, wenn der Kreditnehmer den Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Grundlage für diese sogenannte dingliche Sicherheit ist Paragraf §119 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

Gut zu wissen:

Alle wichtigen Angaben und Vereinbarungen werden in der Grundschuldurkunde festgehalten. Es gibt zwei Möglichkeiten, die Grundschuld eintragen zu lassen: Als Briefgrundschuld mit Grundschuldbrief oder als Grundschuld ohne Brief.

Was ist eine Briefgrundschuld mit Grundschuldbrief?

Die Grundschuld wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Handelt es sich um eine sogenannte Buchgrundschuld wird die Erteilung eines Grundschuldbriefs ausgeschlosse*. Wird allerdings eine Briefgrundschuld, also eine Grundschuld inklusive Grundschuldbrief eingetragen, wird der entsprechende Brief zusätzlich ausgefertigt. Der Vorteil einer Briefgrundschuld ist hierbei, dass der Grundschuldbrief bei einer Übertragung der Grundschuld einfach an den neuen Gläubiger weitergegeben wird. So ist es deutlich einfacher und kostengünstiger, das Grundpfandrecht zu ändern. Nachteilig ist bei einer Briefgrundschuld, dass für die Erstellung des Grundschuldbriefs einerseits Kosten entstehen und andererseits Wartezeit einzuplanen ist. Zudem besteht immer das Risiko, den Grundschuldbrief zu verlieren.

Ist die Grundbuchbestellung nötig?

Sofern Immobilienkäufer den Kauf über eine Bank finanzieren wollen, ist die Grundbuchbestellung nötig. Da Kreditgebern dieses Grundpfandrecht als Sicherheit für das Darlehen dient, verlangen sie in der Regel die Grundbuchbestellung. Ohne sie dürfte in den allermeisten Fällen der Kredit verwehrt werden.

Wann ist die Bestellung einer Grundschuld sinnvoll?

Wenn zum Immobilienerwerb ein Kredit aufgenommen werden soll, ist die Bestellung einer Grundschuld nicht nur sinnvoll, sondern sogar notwendig. Kaum ein Kreditgeber wird sich darauf einlassen, das Darlehen ohne Sicherheit in Form des Grundpfandrechts zu gewähren. Die Bestellung des Grundpfandrechts ist ein üblicher Vorgang bei der Immobilienfinanzierung über Dritte.

Wer veranlasst die Grundschuldbestellung?

Eine Grundschuldbestellung kann nur ein Notar veranlassen. Idealerweise findet die Bestellung direkt nach der Beurkundung des Kaufvertrags statt. So verzögert sich der weitere Ablauf des Kaufprozesses nicht. In der Grundschuldbestellungsurkunde dokumentiert der Notar den Willen des Eigentümers beziehungsweise Käufers über die Eintragung der Grundschuld. Banken händigen dazu ein entsprechendes Grundschuldbestellungsformular aus, das alle wichtigen Angaben enthält. In dieser Grundschuldurkunde sind sämtliche Details zur Grundschuld vermerkt.

Gut zu wissen: Eine Grundschuld kann erst eingetragen werden, wenn der Eigentumswechsel im Grundbuch vollzogen ist. Das geht allerdings erst nach Zahlung des Kaufpreises. Die Bank zahlt den Immobilienkredit jedoch erst aus, wenn ihr Pfandrecht eingetragen wurde. Damit der Eigentümerwechsel dennoch stattfinden kann, erteilt der Verkäufer dem Käufer im Kaufvertrag eine sogenannte Belastungsvollmacht. Die Vollmacht berechtigt den Käufer, die Eintragung der Grundschuld zu veranlassen.

Wie läuft die Grundschuldbestellung ab?

Die Grundschuldbestellung erfolgt in verschiedenen Schritten:

  1. 01

    Notar erhält Grundschuldbestellungsformular

    Der Notar erhält von der finanzierenden Bank die erforderlichen Unterlagen. (Banken haben üblicherweise eigene Grundstückbestellungsformulare, die beurkundet werden).

  2. 02

    Vereinbarung Notartermin

    Es wird ein Notartermin zur Grundschuldbestellung vereinbart. (Idealerweise findet diese direkt im Zuge der Beurkundung des Kaufvertrags statt.)

  3. 03

    Vorlage der beurkundeten Grundschuldbestellung beim Grundbuchamt

    Der Notar legt die beurkundete Bestellung beim Grundbuchamt vor und leitet die Schritte zur Eintragung des Grundpfandrechts als Grundschuld ohne Brief oder mit zusätzlichem Grundschuldbrief ein.

  4. 04

    Bank erhält Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde

    Die Bank erhält eine Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde sowie einen Grundbuchauszug über die ranggerechte Eintragung der Grundschuld.

Hinweis:

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Wie lange dauert die Grundschuldbestellung?

Sind die Unterlagen beim Grundbuchamt eingereicht, dauert es etwa vier bis sechs Wochen bis zur Eintragung des Grundpfandrechts. Die Bank zahlt die Baufinanzierung erst aus, wenn ein Nachweis über die Eintragung vorliegt.

Der Notar kann die Auszahlung jedoch beschleunigen. Dafür bestätigt er nach Einsichtnahme beim Grundbuchamt mit einer sogenannten Notarbestätigung gegenüber der Bank, dass einer ranggerechten Eintragung der Grundschuld nichts im Wege steht. Viele Finanzierer zahlen bereits auf Grundlage dieser Bestätigung das Darlehen aus. Für die Notarbestätigung fallen zusätzliche Kosten an.

Wie lange dauert es von der Eintragung ins Grundbuch bis zur Kreditauszahlung?

Ist die Grundschuld in das Grundbuch eingetragen und liegt der entsprechende Nachweis der Bank vor, kommt es recht zügig zur Auszahlung des Geldes. Da die Bank eine Baufinanzierung vorab genau prüft, sollten Sie nach der Eintragung ins Grundbuch nur noch mit etwa vier bis fünf Werktagen rechnen dürfen.

Was kostet eine Grundschuldbestellung?

Die Kosten für die Grundschuldbestellung setzen sich aus den Notarkosten für die Bestellung und den Gebühren des Grundbuchamts zusammen. Die Höhe der Kosten richtet sich nach dem Wert der einzutragenden Grundschuld. Grundlage für die Berechnung ist das Gerichts- und Notarkostengesetz. Grob geschätzt sollten Sie mit überschlägigen Kosten in Höhe von etwa 0,5 bis 0,6 Prozent der Grundschuld rechnen.

Verschiedene Beispiele geben einen Überblick über die Kostenhöhe:

Grundschuldhöhe Kosten Grundschuldbestellung davon Notarkosten davon Kosten Grundbuchamt
150.000 Euro 901 Euro 547 Euro 354 Euro
200.000 Euro 1.109 Euro 674 Euro 435 Euro
300.000 Euro 1.618 Euro 983 Euro 635 Euro

Wer trägt die Kosten der Grundbuchbestellung?

Die Kosten für die Grundbuchbestellung zählen zu den Kaufnebenkosten. Diese trägt der Käufer der Immobilie bzw. der Darlehensnehmer.

Was steht in der Grundschuldbestellungsurkunde?

In der Grundschuldbestellungsurkunde wird die Belastung des Grundstücks mit einem Grundpfandrecht vereinbart. Dazu enthält die Urkunde genaue Angaben über das zu belastende Grundstück. Darüber hinaus beinhaltet die Urkunde weitere Rechte:

    • Dingliche Zwangsvollstreckung: Damit erklärt der Kreditnehmer sich damit einverstanden, dass die Bank bei Zahlungsverzug berechtigt ist, die sofortige Zwangsvollstreckung einzuleiten. Der Kreditnehmer hält mit der Grundschuldbestellungsurkunde einen sofort vollstreckbaren Titel in Händen.
    • Zwangsversteigerung: Der Bank wird das Recht eingeräumt, offene Forderungen im Wege der Zwangsversteigerung einzuklagen.
    • Abstraktes Schuldanerkenntnis: In der Urkunde unterwirft sich der Kreditnehmer der sofortigen Zwangsvollstreckung für sein gesamtes Vermögen. Nicht nur die Immobilie dient als Sicherheit. Die Bank hat auch das Recht, Zugriff auf das Vermögen des Kreditnehmers zu nehmen, um offene Forderungen zu befriedigen. Mit der vollstreckbaren Ausfertigung der Urkunde kann die Bank ohne vorherige Klage mit der Vollstreckung beginnen.

Welche Voraussetzungen gelten für die Eintragung der Grundschuld?

Um die Grundschuld eintragen zu lassen, muss die Immobilie lastenfrei sein. Das heißt: Bestehende Grundschulden sind zu löschen. Dazu ist die Zustimmung des Gläubigers erforderlich. Unter Umständen ist die Restschuld des Verkäufers abzulösen, damit die Immobilie schuldenfrei übergeben wird. Die Abwicklung der Ablösung nimmt üblicherweise der Notar vor.

Wie geht es nach der Grundschuldbestellung weiter?

Nachdem die Grundschuld bestellt und die Eintragung beim Grundbuchamt veranlasst wurde, wird der Kaufvertrag weiter abgewickelt. Es folgen weitere Schritte um den Prozess abzuschließen:

Wie löse ich eine Grundschuld auf?

Um eine Grundschuld auf- bzw. abzulösen, bedarf es der Löschungsbewilligung der Bank. Ist der Kredit vollständig zurückgezahlt, kann die Bank auf Antrag die Löschung des Grundpfandrechts bewilligen. Dazu händigt sie dem Darlehensnehmer eine Urkunde aus. Mit dieser veranlasst der Eigentümer auf Wunsch die Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt. Wird die Grundschuld nicht gelöscht, wird sie nach Tilgung des Kredits automatisch zur Eigentümergrundschuld.

Was ist eine Eigentümergrundschuld?

Eine Eigentümergrundschuld wird für den Grundstückseigentümer selbst im Grundbuch eingetragen. Dies kann er entweder selbst für seine abbezahlte Immobilie veranlassen oder es geschieht durch die automatische Umwandlung der durch die Bank eingetragenen Grundschuld in eine Eigentümergrundschuld, sobald das Darlehen komplett zurückgezahlt ist. Mit Eintragung der Eigentümergrundschuld sichert sich der Grundstückseigentümer nach Paragraf 879 BGB die erste Rangstelle im Grundbuch.

Das ist insofern relevant, als dass bei einer eventuellen Zwangsversteigerung der Immobilie die Gläubiger entsprechend ihrer Rangfolge im Grundbuch bedient werden. Sind dort mehrere vermerkt, bekommt der Gläubiger an erster Rangstelle zuerst sein Geld. Reicht der Erlös aus der Versteigerung nicht aus, kommt es vor, dass Gläubiger auf hinteren Rangstellen nicht mehr bedient werden können. Dementsprechend beliebt sind die vorderen Rangstellen. Ist nun eine Eigentümergrundschuld auf dem ersten Rang eingetragen, kann der Grundstückseigentümer diese bei einer späteren Kreditaufnahme einfach an den neuen Kreditgeber abtreten. Eine Abtretung der Grundschuld auf dem ersten Rang belohnen manche Banken mit günstigen Konditionen für das Darlehen.

Bei einer Eigentümergrundschuld unterscheidet man drei Arten:

    • Die offene Eigentümergrundschuld lässt der Eigentümer des Grundstücks auf seinen Namen eintragen, ohne dass dieser eine Forderung entgegen steht.
    • Zu einer verdeckten Eigentümergrundschuld kommt es, wenn der Eigentümer plant, ein Darlehen aufzunehmen, dieses dann aber nicht zustande kommt. In dem Fall ist ein Dritter als Gläubiger im Grundbuch eingetragen, es besteht aber keine tatsächliche Forderung.
    • Die verschleierte Eigentümergrundschuld kommt am häufigsten vor. Sie entsteht, wenn die Grundschuld zur Absicherung eines Kredits genutzt wurde, der nun abbezahlt ist. Gemäß Paragraf 1177 BGB wird das Grundstück dann mit einer Eigentümergrundschuld belastet, ohne dass dies auf den ersten Blick zu erkennen ist.

Grundschuldbestellung – FAQ

Was ist eine Grundschuldbestellung?

Um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen, setzen die meisten Käufer auf eine Baufinanzierung. Als Sicherheit für die hohen Darlehensbeträge dient den Banken eine sogenannte Grundschuld, mit der sie sich die Möglichkeit verschaffen, die Immobilie im Falle eines Zahlungsverzugs durch den Kreditnehmer zu verwerten. Mit der Grundschuldbestellung stimmt der Kreditnehmer der Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch zu. Dies geschieht entweder als Buchgrundschuld oder als Briefgrundschuld mit Grundschuldbrief. Jetzt mehr über die Grundschuldbestellung erfahren

Wie läuft die Grundschuldbestellung ab?

Die Bestellung der Grundschuld erfolgt in verschiedenen Schritten: 1. Der Notar erhält von der finanzierenden Bank die erforderlichen Unterlagen. 2. Es wird ein Notartermin zur Bestellung vereinbart. 3. Der Notar legt die beurkundete Grundschuldbestellung beim Grundbuchamt vor und leitet die Schritte zur Eintragung des Grundpfandrechts ein. 4. Die Bank erhält eine Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde sowie einen Grundbuchauszug über die ranggerechte Eintragung der Grundschuld. Mehr Informationen zum Ablauf der Grundschuldbestellung

Wer veranlasst die Grundschuldbestellung?

Eine Bestellung der Grundschuld kann nur ein Notar veranlassen. Er dokumentiert in der Grundschuldbestellungsurkunde den Willen des Eigentümers beziehungsweise Käufers über die Eintragung der Grundschuld. Banken händigen dazu ein entsprechendes Grundschuldbestellungsformular aus, das alle wichtigen Angaben enthält. Idealerweise findet die Bestellung der Grundschuld direkt nach der Beurkundung des Kaufvertrags statt. So verzögert sich der weitere Ablauf des Kaufprozesses nicht.

Was kostet eine Grundschuldbestellung?

Die Kosten für die Bestellung der Grundschuld setzen sich aus den Notarkosten für die Bestellung und den Gebühren des Grundbuchamts zusammen. Die Höhe der Kosten richtet sich nach dem Wert der einzutragenden Grundschuld. Grundlage für die Berechnung ist das Gerichts- und Notarkostengesetz. Grob geschätzt sollten Sie mit Kosten in Höhe von etwa 0,6 Prozent der Grundschuld rechnen. Zum Berechnungsbeipiel für die Grundschuldbestellung

Welche Voraussetzungen gelten für die Eintragung der Grundschuld?

Um die Grundschuld im Grundbuch eintragen zu lassen, muss die Immobilie lastenfrei sein. Das heißt: Bestehende Grundschulden sind zu löschen. Dazu ist die Zustimmung des Gläubigers erforderlich. Unter Umständen ist die Restschuld des Verkäufers abzulösen, damit die Immobilie schuldenfrei übergeben wird. Die Abwicklung der Ablösung nimmt üblicherweise der Notar vor.

Hinweis:

Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten und -Artikel keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.

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