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Ohne den Einsatz von Fremdkapital ist eine Immobilie in der Regel nicht zu finanzieren. Die meisten Käufer entscheiden sich daher für eine Baufinanzierung, um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. Als Sicherheit für die hohen Darlehensbeträge dient den Banken eine Grundschuld. Mit einer Grundschuldbestellung veranlassen Sie die Eintragung des Grundpfandrechts in das Grundbuch. Erfahren Sie hier, wer die Grundschuldbestellung durchführt, wie die Beurkundung abläuft und welche Kosten entstehen.

Hinweis:

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Was ist eine Grundschuldbestellung?

Mit der Grundschuldbestellung stimmen Sie als Käufer oder Eigentümer der Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch zu. Banken verschaffen sich mit dem Grundpfandrecht die Möglichkeit, die Immobilie zu verwerten, wenn der Kreditnehmer den Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Grundlage für diese sogenannte dingliche Sicherheit ist §119 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

Wer veranlasst die Grundschuldbestellung?

Eine Grundschuldbestellung kann nur ein Notar veranlassen. Idealerweise findet die Bestellung direkt nach der Beurkundung des Kaufvertrags statt. So verzögert sich der weitere Ablauf des Kaufprozesses nicht. In der Grundschuldbestellungsurkunde dokumentiert der Notar den Willen des Eigentümers beziehungsweise Käufers über die Eintragung der Grundschuld. Banken händigen dazu ein entsprechendes Grundschuldbestellungsformular aus, das alle wichtigen Angaben enthält.

Gut zu wissen: Eine Grundschuld kann erst eingetragen werden, wenn der Eigentumswechsel im Grundbuch vollzogen ist. Das geht allerdings erst nach Zahlung des Kaufpreises. Die Bank zahlt den Immobilienkredit jedoch erst aus, wenn ihr Pfandrecht eingetragen wurde. Damit der Eigentümerwechsel dennoch stattfinden kann, erteilt der Verkäufer dem Käufer im Kaufvertrag eine sogenannte Belastungsvollmacht. Die Vollmacht berechtigt den Käufer, die Eintragung der Grundschuld zu veranlassen.

Wie läuft die Grundschuldbestellung ab?

Die Grundschuldbestellung erfolgt in verschiedenen Schritten:

  1. 01

    Notar erhält Grundschuldbestellungsformular

    Der Notar erhält von der finanzierenden Bank die erforderlichen Unterlagen. (Banken haben üblicherweise eigene Grundstückbestellungsformulare, die beurkundet werden).

  2. 02

    Vereinbarung Notartermin

    Es wird ein Notartermin zur Grundschuldbestellung vereinbart. (Idealerweise findet diese direkt im Zuge der Beurkundung des Kaufvertrags statt.)

  3. 03

    Vorlage der beurkundeten Grundschuldbestellung beim Grundbuchamt

    Der Notar legt die beurkundete Grundschuldbestellung beim Grundbuchamt vor und leitet die Schritte zur Eintragung des Grundpfandrechts ein.

  4. 04

    Bank erhält Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde

    Die Bank erhält eine Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde sowie einen Grundbuchauszug über die ranggerechte Eintragung der Grundschuld.

Wie lange dauert die Grundschuldbestellung?

Sind die Unterlagen beim Grundbuchamt eingereicht, dauert es etwa vier bis sechs Wochen bis zur Eintragung des Grundpfandrechts. Die Bank zahlt die Baufinanzierung erst aus, wenn ein Nachweis über die Eintragung vorliegt.

Der Notar kann die Auszahlung jedoch beschleunigen. Dafür bestätigt er nach Einsichtnahme beim Grundbuchamt mit einer sogenannten Notarbestätigung gegenüber der Bank, dass einer ranggerechten Eintragung der Grundschuld nichts im Wege steht. Viele Finanzierer zahlen bereits auf Grundlage dieser Bestätigung das Darlehen aus. Für die Notarbestätigung fallen zusätzliche Kosten an.

Was kostet eine Grundschuldbestellung?

Die Kosten für die Grundschuldbestellung setzen sich aus den Notarkosten für die Grundschuldbestellung und den Gebühren des Grundbuchamts zusammen. Die Höhe der Kosten für die Grundschuldbestellung richtet sich nach dem Wert der einzutragenden Grundschuld. Grundlage für die Berechnung ist das Gerichts- und Notarkostengesetz. Grob geschätzt sollten Sie mit überschlägigen Kosten für die Grundschuldbestellung in Höhe von etwa 0,5 bis 0,6 Prozent der Grundschuld rechnen.

Verschiedene Beispiele geben einen Überblick über die Kostenhöhe:

Grundschuldhöhe Kosten Grundschuldbestellung davon Notarkosten davon Kosten Grundbuchamt
150.000 Euro 901 Euro 547 Euro 354 Euro
200.000 Euro 1.109 Euro 674 Euro 435 Euro
300.000 Euro 1.618 Euro 983 Euro 635 Euro

Was steht in der Grundschuldbestellungsurkunde?

In der Grundschuldbestellungsurkunde wird die Belastung des Grundstücks mit einem Grundpfandrecht vereinbart. Dazu enthält die Urkunde genaue Angaben über das zu belastende Grundstück. Darüber hinaus beinhaltet die Urkunde weitere Rechte:

    • Dingliche Zwangsvollstreckung: Damit erklärt der Kreditnehmer sich damit einverstanden, dass die Bank bei Zahlungsverzug berechtigt ist, die sofortige Zwangsvollstreckung einzuleiten. Der Kreditnehmer hält mit der Grundschuldbestellungsurkunde einen sofort vollstreckbaren Titel in Händen.
    • Zwangsversteigerung: Der Bank wird das Recht eingeräumt, offene Forderungen im Wege der Zwangsversteigerung einzuklagen.
    • Abstraktes Schuldanerkenntnis: In der Urkunde unterwirft sich der Kreditnehmer der sofortigen Zwangsvollstreckung für sein gesamtes Vermögen. Nicht nur die Immobilie dient als Sicherheit. Die Bank hat auch das Recht, Zugriff auf das Vermögen des Kreditnehmers zu nehmen, um offene Forderungen zu befriedigen. Mit der vollstreckbaren Ausfertigung der Urkunde kann die Bank ohne vorherige Klage mit der Vollstreckung beginnen.

Welche Voraussetzungen gelten für die Eintragung der Grundschuld?

Um die Grundschuld an vorgesehener Stelle im Grundbuch eintragen zu lassen, muss die Immobilie lastenfrei sein. Das heißt: Bestehende Grundschulden sind zu löschen. Dazu ist die Zustimmung des Gläubigers erforderlich. Unter Umständen ist die Restschuld des Verkäufers abzulösen, damit die Immobilie schuldenfrei übergeben wird. Die Abwicklung der Ablösung nimmt üblicherweise der Notar vor.

Wie geht es nach der Grundschuldbestellung weiter?

Nachdem die Grundschuld bestellt und die Eintragung beim Grundbuchamt veranlasst wurde, wird der Kaufvertrag weiter abgewickelt. Es folgen weitere Schritte um den Prozess abzuschließen:

Grundschuldbestellung – FAQs

Was ist eine Grundschuldbestellung?

Um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen, setzen die meisten Käufer auf eine Baufinanzierung. Als Sicherheit für die hohen Darlehensbeträge dient den Banken eine sogenannte Grundschuld, mit der sie sich die Möglichkeit verschaffen, die Immobilie im Falle eines Zahlungsverzugs durch den Kreditnehmer zu verwerten. Mit der Grundschuldbestellung stimmt der Kreditnehmer der Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch zu. Jetzt mehr erfahren

Wie läuft die Grundschuldbestellung ab?

Die Grundschuldbestellung erfolgt in verschiedenen Schritten: 1. Der Notar erhält von der finanzierenden Bank die erforderlichen Unterlagen. 2. Es wird ein Notartermin zur Grundschuldbestellung vereinbart. 3. Der Notar legt die beurkundete Grundschuldbestellung beim Grundbuchamt vor und leitet die Schritte zur Eintragung des Grundpfandrechts ein. 4. Die Bank erhält eine Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde sowie einen Grundbuchauszug über die ranggerechte Eintragung der Grundschuld. Mehr Informationen zum Prozess

Wer veranlasst die Grundschuldbestellung?

Eine Grundschuldbestellung kann nur ein Notar veranlassen. Er dokumentiert in der Grundschuldbestellungsurkunde den Willen des Eigentümers beziehungsweise Käufers über die Eintragung der Grundschuld. Banken händigen dazu ein entsprechendes Grundschuldbestellungsformular aus, das alle wichtigen Angaben enthält. Idealerweise findet die Bestellung der Grundschuld direkt nach der Beurkundung des Kaufvertrags statt. So verzögert sich der weitere Ablauf des Kaufprozesses nicht.

Was kostet eine Grundschuldbestellung?

Die Kosten für die Grundschuldbestellung setzen sich aus den Notarkosten für die Grundschuldbestellung und den Gebühren des Grundbuchamts zusammen. Die Höhe der Kosten für die Grundschuldbestellung richtet sich nach dem Wert der einzutragenden Grundschuld. Grundlage für die Berechnung ist das Gerichts- und Notarkostengesetz. Grob geschätzt sollten Sie mit Kosten für die Grundschuldbestellung in Höhe von etwa 0,6 Prozent der Grundschuld rechnen. Zum Berechnungsbeipiel

Welche Voraussetzungen gelten für die Eintragung der Grundschuld?

Um die Grundschuld im Grundbuch eintragen zu lassen, muss die Immobilie lastenfrei sein. Das heißt: Bestehende Grundschulden sind zu löschen. Dazu ist die Zustimmung des Gläubigers erforderlich. Unter Umständen ist die Restschuld des Verkäufers abzulösen, damit die Immobilie schuldenfrei übergeben wird. Die Abwicklung der Ablösung nimmt üblicherweise der Notar vor.

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