Bauland – So finden Sie das passende Grundstück
Wer ein Haus bauen möchte, braucht Bauland. Erfahren Sie hier, was sich hinter dem Begriff verbirgt, welche verschiedenen Arten von Bauland es gibt und wie Sie das richtige Grundstück finden.
Inhaltsverzeichnis
Wann ist ein Grundstück Bauland?
Bei Bauland handelt es sich um Grundstücksflächen, die in zweierlei Hinsicht eine Bebauung erlauben: zum einen aus rechtlichen Gründen und zum anderen aufgrund ihrer natürlichen Beschaffenheit. In rechtlicher Hinsicht gilt ein Grundstück als Bauland, wenn ein Bebauungsplan es ausdrücklich als solches ausweist oder wenn es bereits in einem bebauten Gebiet liegt. Die Bezeichnung Bauland kann dabei sowohl ein einzelnes Grundstück meinen als auch mehrere zusammenhängende Grundstücke. Außerdem kann Bauland durch eine Baulandumlegung entstehen. Das bedeutet, dass der Zuschnitt eines Grundstücks neu geordnet wird, um eine zweckmäßige bauliche Nutzung zu ermöglichen. Dies geschieht einmal durch eine von der Gemeinde angeregte amtliche Umlegung oder durch eine freiwillige Baulandumlegung auf der Grundlage eines städtebaulichen Vertrags mit dem Grundstückseigentümer.
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Welche Kategorien von Bauland gibt es?
Bauland wird in vier verschiedene Kategorien unterteilt: in Bauland, Bauerwartungsland , Fertigbauland und fertiges freies Bauland. Für Bauherren ist die Unterscheidung aufgrund der unterschiedlichen Eigenschaften von besonderer Bedeutung. Deshalb ist es wichtig, im Vorfeld zu wissen, was die Kategorien bedeuten:
Bauland: Ein Grundstück gilt als Bauland, wenn ein Bebauungsplan vorliegt. Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass das Baugrundstück vollständig erschlossen sein muss. Oft sind Leitungen für Wasser, Abwasser, Strom oder Gas noch zu verlegen. Für Käufer gilt: Je weniger ein Grundstück erschlossen ist, umso weniger attraktiv ist es.
Bauerwartungsland: Der Begriff Bauerwartungsland bezeichnet Flächen, die der Flächennutzungsplan als zukünftiges Bauland ausweist. Dazu gehören zum Beispiel landwirtschaftliche Flächen. Es ist also damit zu rechnen, dass diese Flächen in naher Zukunft bebaut werden dürfen. Dies ist jedoch nicht zu 100 Prozent sicher. Das bedeutet, dass es sich bei Bauerwartungsland um ein Spekulationsobjekt handelt, wobei die endgültige Entscheidung der Gemeinde obliegt.
Fertigbauland: Handelt es sich um Fertigbauland, sind alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt, um mit dem Bau zu beginnen. Es reicht aus, einen Antrag auf Baugenehmigung zu stellen und ihn bei der zuständigen Behörde einzureichen. Die Bezeichnung Fertigbauland bedeutet jedoch nicht, dass das Baugrundstück vollständig an das öffentliche Versorgungsnetz angeschlossen ist.
Fertiges, freies Bauland: Diese Kategorie ist bereit für den Hausbau , denn fertiges, freies Bauland ist im Bebauungsplan verzeichnet und voll erschlossen. Diese, von Bauherren am häufigsten nachgefragte, Kategorie gibt es deshalb insbesondere in Neubaugebieten.
Zukünftige Bauherren sollten beim Hausbau jedoch nicht nur auf die Kategorie achten, sondern auch darauf, ob es sich um ein Grundstücksteil oder um ein selbstständiges Grundstück handelt. Nur bei selbstständigen Grundstücken wird der Käufer als alleiniger Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Anderes gilt für einen Grundstücksteil, welcher ein nicht genau vermessenes Flurstück ist. Käufer sollten darauf achten, dass das Teilstück im Grundstücksvertrag genau beschrieben und im Lageplan exakt eingezeichnet ist. Mauern und Zäune reichen als Kennzeichnung der Grenze nicht aus, da sie leicht zu entfernen sind.
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Worauf ist bei der Suche nach Bauland zu achten?
Ein passendes Grundstück für den Hausbau finden Sie, wenn Sie sich ein realistisches Bild vom Baugrundstück und von der Umgebung machten. Dafür empfiehlt es sich das Grundstück mehrfach zu besichtigen – sowohl an Wochentagen als auch am Wochenende. Lernen Sie die Infrastruktur kennen, erfahren Sie, wie hoch die Lärmbelästigung (z. B. durch Bahn oder angrenzende Straßen) ist. Achten Sie außerdem auf die Lärm- und Emissionslast durch angrenzende Unternehmen, Schulen, Diskotheken und Sportplätze oder auch auf Gewässer in der Umgebung, die in den Sommermonaten eine Mücken- und Insektenplage bedingen können. Erkundigen Sie sich außerdem, ob in der Nähe des Baugrundstücks weitere Neubauten oder die Verlegung oder Erweiterung von Straßen geplant sind. Auskunft dazu erteilt die zuständige Bauaufsichtsbehörde.
Ist die Suche nach passendem Bauland erfolgreich, steht der nächste Schritt an: Bauland kaufen. Was Sie beim Kauf eines Baugrundstückes dabei zu beachten haben, erfahren Sie in unserem Artikel zum Thema Grundstückskauf .
Checkliste: Tipps für die Baulandsuche
Die nachfolgende Checkliste hilft bei der Suche nach dem passenden Bauland für ihr Traumhaus:
Prüfen Sie anhand des Bebauungsplans und der Baubestimmungen, ob sich Ihr Bauvorhaben auf dem Grundstück realisieren lässt und keine Restriktionen bestehen.
Erkundigen Sie sich, inwieweit das ausgewählte Bauland bereits erschlossen ist und ob mit weiteren Kosten zu rechnen ist, denn es gilt ein Anschluss- und Benutzungszwang.
Stellen Sie außerdem sicher, dass das von Ihnen ausgesuchte Bauland eine unverbaubare Lage hat. Aus dem Bebauungsplan geht hervor, welche Kriterien mögliche weitere Bauvorhaben erfüllen müssen, zum Beispiel in Bezug auf die Anzahl der Stockwerke.
Achten Sie auf die Bodenbeschaffenheit. Haben Sie bezüglich der Bodenqualität Bedenken, fordern Sie vor dem Kauf des Grundstücks ein Bodengutachten an, welches Geologen oder das Erdbaulaboratorium regelmäßig anfertigen. Es ist wichtig, weil ein felsiger Untergrund, Altlasten oder ein hoher Grundwasserspiegel die Baukosten und auch den Zeitplan unplanmäßig erhöhen können.
Bauland – FAQ
Wann ist ein Grundstück Bauland?
Ein Grundstück wird dann als Bauland bezeichnet, wenn es sich in zweierlei Hinsicht bebauen lässt. Zum einen im Hinblick auf die natürliche Beschaffenheit und zum anderen aus rechtlicher Sicht. Letzteres ist dann der Fall, wenn ein Bebauungsplan das Grundstück ausdrücklich als Bauland ausweist oder wenn das Grundstück in einem bereits bebauten Gebiet liegt. Lesen Sie hier mehr dazu.
Welche Arten von Bauland gibt es?
Liegt ein Bebauungsplan vor, gilt das Grundstück als Bauland. Es ist aber nicht zwangsweise bereits vollständig erschlossen. Ebenso fehlt möglicherweise noch Infrastruktur wie Straßen und Gehwege. Flächen, die der Flächennutzungsplan als zukünftiges Bauland ausweist, fallen in die Kategorie Bauerwartungsland. Es ist wahrscheinlich, dass hier in Zukunft gebaut werden kann, aber keinesfalls sicher. Die finale Entscheidung fällt die Gemeinde. Fertigbauland erfüllt alle rechtlichen Voraussetzungen, um mit dem Bau zu beginnen. Auch hier kann es aber sein, dass das Grundstück noch nicht vollständig erschlossen ist. Sofort losgehen kann es hingegen auf Grundstücken der Kategorie fertiges freies Bauland. Alle Anschlüsse sind bereits verlegt.
Worauf ist bei der Suche nach Bauland zu achten?
Es empfiehlt sich, ein realistisches Bild vom Grundstück zu ermitteln. Dazu sind mehrfache Besuche unter der Woche und an Wochenenden sowie zu verschiedenen Uhrzeiten hilfreich. Achten Sie zudem auf die Umgebung: Stark befahrene Straßen, Bahnschienen, Flughäfen, nahe gelegene Kitas, Schulen und Sportplätze, Diskotheken, Fabriken, aber auch Gewässer sind Faktoren, die es zu berücksichtigen gilt. Ebenso sind geplante Neubauten oder Änderungen von Straßen relevant. Weitere Informationen
Was gilt es bei potenziellem Bauland zu prüfen?
Es ist ratsam, den Bebauungsplan samt Baubestimmungen zu studieren und zu prüfen, ob das geplante Bauvorhaben auf dem Grundstück umsetzbar ist. Auch wie weit die Erschließung fortgeschritten ist, ist für die Kostenkalkulation wichtig. Die Bodenbeschaffenheit ist ebenfalls nicht unerheblich. Fordern Sie gegebenenfalls vor dem Kauf ein Bodengutachten an, um unerwünschte Überraschungen zu vermeiden. Hier mehr erfahren
Themengebiet: Baufinanzierung
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