Ihr Bewertungsformular wurde minimiert. Sie können es jederzeit wieder aufrufen.
Kundenservice

Das haben unsere Kunden oft gefragt:
Fragen und Antworten - FAQ

Rückruftermin vereinbaren
Sie können uns unter 030 120 849 110 anrufen oder besser noch, einen
Rückruf vereinbaren. So können wir
Ihnen den bestmöglichen Service bieten.

Rückruf vereinbaren

Anschlussfinanzierung

Prolongation, Umschuldung und Forward Darlehen

Wer einen Kredit für einen Immobilienkauf oder -bau aufnimmt, steht irgendwann vor der Frage der Anschlussfinanzierung. Erfahren Sie u.a., was dahintersteckt und welche Arten es gibt.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Bei einer Baufinanzierung beträgt die Dauer der Zinsfestschreibung in der Regel zwischen fünf und fünfzehn Jahren. Innerhalb dieser Frist haben Kreditnehmer das Darlehen in den meisten Fällen nicht zurückgeführt. Mit einer Anschlussfinanzierung treffen sie eine erneute Vereinbarung über die Rückzahlung der Restschuld.

Arten des Anschlussdarlehens

Es stehen verschiedene Möglichkeiten zur Auswahl, um den Kredit zu verlängern.

Prolongation

Entscheiden sich Kreditnehmer, das Darlehen bei ihrer bisherigen Bank weiterzuführen, handelt es sich um eine Prolongation. Für die Darlehensnehmer ist das besonders einfach: Sie vereinbaren neue Konditionen mit dem Kreditinstitut und unterzeichnen eine entsprechende Vereinbarung.

Die Anschlussfinanzierung bei der Hausbank bietet verschiedene Vorteile:

  • Die Kreditnehmer sind bei der Bank bereits bekannt. Ihre Kreditwürdigkeit muss daher nicht noch einmal geprüft werden.
  • Es ist kein neuer Vertragsabschluss erforderlich.
  • Die Abwicklung der Verlängerung erfolgt schnell und unkompliziert.
  • Änderungen im Grundbuch sind nicht notwendig.
  • Der Ansprechpartner bleibt gleich.

Doch nicht immer lohnt es sich, beim gleichen Anbieter zu bleiben.
Kreditnehmer sollten diese Nachteile kennen:

  • Ein anderer Kreditgeber bietet Umständen günstigere Konditionen.
  • Die Bedingungen des alten Kreditgebers sind unflexibler und Sie haben weniger Möglichkeiten, die Vertragsgestaltung zu beeinflussen.

Umschuldung

Die Umschuldung ist der Wechsel zu einem anderen Anbieter. Der neue Darlehensgeber löst den Kredit zum Ende der Zinsbindung ab. Die Grundschulden tritt die bisherige Bank an den neuen Finanzierer ab, dafür ist eine notarielle Beurkundung notwendig.

Neben günstigeren Zinsen bietet die Umschuldung weitere Vorteile:

  • Die Zinsersparnis führt zur schnelleren Tilgung des Kredits.
  • Abhängig vom Anbieter haben Kreditnehmer die Möglichkeit, Sonderkonditionen wie außerplanmäßige Tilgungen zu vereinbaren.

Mit der Umschuldung geht ein höherer Verwaltungsaufwand einher. Um eine Entscheidung zu treffen, benötigt der neue Kreditgeber Unterlagen über die Immobilie sowie Nachweise über Ihre Einkünfte. Die Umschuldung wickeln die Banken untereinander ab, so hält sich der bürokratische Aufwand für Sie jedoch in Grenzen. Die Nachteile der Umschuldung in der Übersicht:

  • Beim Vertragsabschluss mit einem neuen Kreditinstitut müssen verschiedene Unterlagen vorgelegt werden.
  • Sie arbeiten mit einem neuen Kundenbetreuer zusammen.
  • Die Abtretung der Grundschuld und Änderung des Grundbuchs sind unumgänglich.
  • Es fallen Bearbeitungsgebühren und weitere Kosten für die Abtretung der Sicherheit an.

Forward Darlehen

Mit einem Forward Darlehen sichern sich Kreditnehmer gegen die Zahlung eines Zinsaufschlags bereits vor Ablauf der Zinsfestschreibung einen günstigen Zinssatz für die Anschlussfinanzierung. Möglich sind bis zu fünf Jahre im Voraus. Das lohnt sich immer dann, wenn Sie mit steigenden Zinsen am Kapitalmarkt rechnen.

Die Vorteile des Forward Darlehens:

  • Absicherung gegen steigende Zinsen
  • Planungssicherheit zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung

Entwickelt sich der Kapitalmarkt nicht wie angenommen, kann das Forward Darlehen auch nachteilig sein:

  • keine Möglichkeit mehr, von weiter sinkenden Zinsen zu profitieren
  • Mit der Vereinbarung des Forward Darlehens ist ein Zinsaufschlag verbunden

Wann sollte die Anschlussfinanzierung geplant werden?

Es ist empfehlenswert, die Anschlussfinanzierung rechtzeitig zu planen. Gesetzlichen Vorgaben nach muss die Bank ihre Kreditnehmer spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung unterrichten. Idealerweise werden Sie als Darlehensnehmer etwa ein halbes Jahr vor dem Termin tätig und holen eigenständig Angebote für eine Anschlussfinanzierung ein. Rechnen Sie mit steigenden Zinsen am Kapitalmarkt, lohnt es sich, noch früher Konditionen zu vergleichen. So sichern Sie sich die günstigen Zinssätze mit einem Forward Darlehen.

Hinweis

Läuft Ihr Darlehen innerhalb der nächsten fünf Jahre aus der Zinsfestschreibung, sollten Sie über ein Forward Darlehen nachdenken. Aktuell sind die Kapitalmarktzinsen sehr günstig, sodass Sie sich bereits heute attraktive Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung sichern können.

Berechnungsbeispiel

Dieses Beispiel zeigt, wie sich Ihr Darlehen bei einem Zinsunterschied von lediglich 0,5 Prozent entwickelt:

Darlehensbetrag Darlehen 1 Darlehen 2
Zinsbindungsfrist 20 Jahre 20 Jahre
Sollzins 2,7 % 2,2 %
Tilgung 3,5 % 4 %
Ratenhöhe 775 Euro 775 Euro
Zinsbindungsfrist 20 Jahre 20 Jahre
Zinsen insgesamt 46.978,78 35.432,22
Restschuld nach 20 Jahren 10.978,78 Euro 0 Euro

Anschlussfinanzierung ohne Zusatzkosten kündigen

Bei einer längeren Zinsfestschreibung haben Kreditnehmer nach Ablauf von zehn Jahren das Recht, eine Sonderkündigung auszusprechen. Auch wenn ihr Darlehen zu diesem Zeitpunkt nicht zur Anschlussfinanzierung ansteht, sieht der Gesetzgeber die Möglichkeit der Rückzahlung zu diesem Zeitpunkt vor. Die Bank ist nicht berechtigt, eine Entschädigung zu verlangen.

Bausparvertrag als Alternative zur Anschlussfinanzierung

Wer parallel zur Tilgung seines Darlehens in einen Bausparvertrag einzahlt, hat die Möglichkeit, den Kredit zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung mit dem Bausparvertrag abzulösen. Wichtig ist, den Bausparvertrag und das Darlehen exakt aufeinander abzustimmen.

Hinweis

Der Bausparvertrag ist die ideale Kombination aus Sparplan und Darlehen. Erfahren Sie in unserem Ratgeber-Artikel unter anderem, wie ein Bausparvertrag funktioniert und aus welchen drei Phasen er sich zusammen setzt.
Zum Artikel: Wie funktioniert ein Bausparvertrag?

Überblick: Darauf müssen Sie bei der Anschlussfinanzierung achten

  • Zeitpunkt der Zinsfestschreibung im Blick behalten
  • Konditionen vergleichen
  • günstige Zinsen mit einem Forward Darlehen sichern
  • eventuell Umschuldung zu einem anderen Anbieter
Zertifizierter Datenschutz
Begeisterte Kunden