Sie haben eine Frage?

Das haben unsere Kunden oft gefragt
Fragen und Antworten - FAQ

Rückruftermin vereinbaren
Sie können uns unter 0800 5 800 550 anrufen oder besser noch, einen
Rückruftermin vereinbaren.

Rückruf vereinbaren
Ihr Bewertungsformular wurde minimiert. Sie können es jederzeit wieder aufrufen.
Ihr Bewertungsformular wurde minimiert. Sie können es jederzeit wieder aufrufen.
Ihr Formular wurde minimiert. Sie können es jederzeit wieder aufrufen.
Ihr Maklervergleich wurde minimiert. Sie können es jederzeit wieder aufrufen.

Wer einen Kredit für einen Immobilienkauf oder -bau aufnimmt, steht irgendwann vor der Frage der Anschlussfinanzierung für Haus oder Wohnung. Erfahren Sie u.a., was dahintersteckt, welche Arten es gibt und warum sich bei einer Anschlussfinanzierung der Vergleich lohnt.

Hinweis:

Sie sind auf der Suche nach einer geeigneten Anschlussfinanzierung? Mit dem kostenlosen Anschlussfinanzierungs-Rechner von Homeday prüfen Sie Ihre geeignete Varianten und finden eine ideale Verlängerung Ihrer Finanzierung.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Bei einer Hausfinanzierung beträgt die Dauer der Zinsfestschreibung in der Regel zwischen fünf und fünfzehn Jahren. Innerhalb dieser Frist haben Kreditnehmer das Darlehen in den meisten Fällen nicht zurückgezahlt. Mit einer Anschlussfinanzierung für ihr Haus oder ihre Wohnung treffen sie eine erneute Vereinbarung über die Rückzahlung der Restschuld.

Gut zu wissen:

Auch bei einer KfW-Förderung ist es unter Umständen möglich, den KfW-Kredit mit einer Anschlussfinanzierung fortzuführen. Laufen dort jedoch Sollzinsbindung und Vertragslaufzeit aus, ist dies nicht möglich.

Was passiert nach Ende der Zinsfestschreibung?

Nur weil die Zinsfestschreibung endet, heißt das nicht automatisch, dass auch der Darlehensvertrag endet. Handelt der Kreditnehmer nicht, läuft sein Vertrag in den meisten Fällen weiter. Da dann jedoch das aktuelle Zinsniveau die Zinsen für den Immobilienkredit bestimmen, lohnt es sich, bei einer Anschlussfinanzierung Zinsen zu vergleichen.

Welche Arten der Anschlussfinanzierung gibt es?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, seinen Kredit zu verlängern.

Prolongation

Entscheiden sich Kreditnehmer, das Darlehen bei ihrer bisherigen Bank weiterzuführen, handelt es sich um eine Prolongation. Für die Darlehensnehmer ist diese Form der Anschlussfinanzierung besonders einfach: Sie vereinbaren neue Konditionen mit dem Kreditinstitut und unterzeichnen eine entsprechende Vereinbarung.

Die Prolongation bei der Hausbank bietet verschiedene Vorteile:

    • Die Kreditnehmer sind bei der Bank bereits bekannt. Ihre Kreditwürdigkeit muss daher nicht noch einmal geprüft werden.
    • Es ist kein neuer Vertragsabschluss erforderlich.
    • Die Abwicklung der Verlängerung erfolgt schnell und unkompliziert.
    • Änderungen im Grundbuch sind nicht notwendig.
    • Der Ansprechpartner bleibt gleich.

Doch nicht immer lohnt es sich, beim gleichen Anbieter zu bleiben.
Kreditnehmer sollten diese Nachteile kennen:

    • Ein anderer Kreditgeber bietet Umständen günstigere Konditionen.
    • Die Bedingungen des alten Kreditgebers sind möglicherweise unflexibler und Sie haben weniger Möglichkeiten, die Vertragsgestaltung zu beeinflussen.

Umschuldung

Die Umschuldung ist der Wechsel zu einem anderen Anbieter. Der neue Darlehensgeber löst den Kredit zum Ende der Zinsbindung ab. Die Grundschulden tritt die bisherige Bank an den neuen Finanzierer ab, dafür ist eine notarielle Beurkundung notwendig.

Neben günstigeren effektiven Jahreszinsen bietet die Umschuldung weitere Vorteile:

    • Die Zinsersparnis führt zur schnelleren Tilgung des Kredits.

Allein wegen dieser Vorteile, die eine Prolongation meist nicht bieten kann, lohnt sich bei der Anschlussfinanzierung der Vergleich.

Nachteil der Umschuldung ist, dass mit ihr ein höherer Verwaltungsaufwand einher geht. Um eine Entscheidung zu treffen, benötigt der neue Kreditgeber Unterlagen über die Immobilie sowie Nachweise über Ihre Einkünfte. Die Umschuldung wickeln die Banken untereinander ab, so hält sich der bürokratische Aufwand für Sie jedoch in Grenzen. Die Nachteile der Umschuldung in der Übersicht:

    • Beim Vertragsabschluss mit einem neuen Kreditinstitut sind verschiedene Unterlagen vorzulegen.
    • Sie arbeiten mit einem neuen Kundenbetreuer zusammen.
    • Die Abtretung der Grundschuld und Änderung des Grundbuchs sind unumgänglich.
    • Es fallen Bearbeitungsgebühren und weitere Kosten für die Abtretung der Sicherheit an.

Forward Darlehen

Mit einem Forward Darlehen sichern sich Kreditnehmer gegen die Zahlung eines Zinsaufschlags bereits vor Ablauf der Zinsfestschreibung günstige Zinsen für die Zukunft. Möglich sind bis zu fünf Jahre im Voraus. Das lohnt sich immer dann, wenn Sie mit steigenden Zinsen am Kapitalmarkt rechnen. Es empfiehlt sich in jedem Fall ein Forward Darlehen-Vergleich. Über einen entsprechenden Forward Darlehen-Rechner können Sie gezielt die Konditionen berechnen.

Die Vorteile des Forward Darlehens:

    • Sie sichern sich gegen steigende Zinsen ab.
    • Sie profitieren zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung von Planungssicherheit.

Entwickelt sich der Kapitalmarkt nicht wie angenommen, kann das Forward Darlehen auch nachteilig sein:

    • Sie haben keine Möglichkeit mehr, von weiter sinkenden Zinsen zu profitieren.
    • Sie zahlen mit der Vereinbarung des Forward Darlehens einen Forward Aufschlag.

Was ist ein Forward Aufschlag?

Der Forward Aufschlag bezeichnet den Zinsaufschlag bei einem Forward Darlehen, den viele Kreditgeber verlangen. Dieser liegt in der Regel zwischen 0,01 und 0,04 Prozent und wird pro Monat der Forward Periode, also der Wartezeit zwischen Vertragsunterzeichnung und der Auszahlung der Darlehenssumme, veranschlagt. Durch den Forward Aufschlag erhöht sich also der festgehaltene Zinssatz. Diese minimale Erhöhung lohnt sich jedoch oft, da ein Forward Darlehen sehr viel Einsparpotenzial bietet. Ein Forward Darlehen-Vergleich zeigt die besten Optionen auf.

Was kostet eine Anschlussfinanzierung?

Die Kosten einer Anschlussfinanzierung für ein Haus oder eine Wohnung lassen sich nicht pauschal bestimmen. Sie hängen vor allem davon ab, ob der Kreditnehmer dafür die Bank wechselt. Kommt es zu einer Umschuldung, werden in der Regel Kosten fällig. Die bestehende Grundschuld muss an die neue Bank abgetreten werden. Das erfordert einen Wechsel im Grundbuch durch einen Notar, für dessen Leistung Grundbuch- bzw. Notargebühren anfallen. Deren Höhe richtet sich nach der eingetragen Grundschuld. Zumeist beträgt sie etwa 0,3 Prozent der Grundschuldsumme.

Gut zu wissen:

Für jeden Eintrag und jede Löschung im Grundbuch fallen Gebühren an. Daher ist es sinnvoller, eine eingetragene Grundschuld zu ändern anstatt sie zu löschen und neu eintragen zu lassen. So entstehen nur einmal Kosten.

Wie hoch ist die Ablösesumme bei Umschuldung?

Um die Ablösesumme bei einer Umschuldung zu ermitteln, addieren Sie die noch vorhandene Restschuld mit den bis zum Ablösetermin zu zahlenden Zinsen.

Wie verhält sich das zur Vorfälligkeitsentschädigung?

Zu der so errechneten Ablösesumme kommt die Vorfälligkeitsentschädigung. Diese verlangen Banken, wenn ein Kredit vorzeitig abbezahlt wird, da ihnen so Zinsen entgehen. Wie hoch diese Vorfälligkeitsentschädigung ausfällt, ist von Bank zu Bank verschieden.

Wann sollte die Anschlussfinanzierung geplant werden?

Es ist empfehlenswert, Anschlussfinanzierungen rechtzeitig zu planen. Gesetzlichen Vorgaben nach muss die Bank ihre Kreditnehmer spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung unterrichten. Idealerweise werden Sie als Darlehensnehmer etwa ein halbes Jahr vor dem Termin tätig und holen eigenständig Angebote für eine Anschlussfinanzierung inklusive Zinsen ein. Rechnen Sie mit steigenden Zinsen am Kapitalmarkt, lohnt es sich, noch früher Konditionen zu vergleichen. So sichern Sie sich die günstigen Zinssätze mit einem Forward Darlehen.

Hinweis:

Läuft Ihr Darlehen innerhalb der nächsten fünf Jahre aus der Zinsfestschreibung, sollten Sie über ein Forward Darlehen nachdenken. Aktuell sind die Kapitalmarktzinsen sehr günstig, sodass Sie sich bereits heute attraktive Zinsen sichern können. Ein Forward Darlehen-Vergleich hilft bei der Entscheidung.

Berechnungsbeispiel

Dieses Beispiel zeigt, wie sich Ihr Darlehen bei einem Zinsunterschied von lediglich 0,5 Prozent entwickelt:

Darlehensbetrag Darlehen 1 Darlehen 2
Zinsbindungsfrist 20 Jahre 20 Jahre
Sollzins 2,7 % 2,2 %
Tilgung 3,5 % 4 %
Ratenhöhe 775 Euro 775 Euro
Zinsbindungsfrist 20 Jahre 20 Jahre
Zinsen insgesamt 46.978,78 35.432,22
Restschuld nach 20 Jahren 10.978,78 Euro 0 Euro

Wie kann man eine Anschlussfinanzierung ohne Zusatzkosten kündigen?

Bei einer längeren Zinsfestschreibung haben Kreditnehmer nach Ablauf von zehn Jahren das Recht, eine Sonderkündigung auszusprechen. Auch wenn ihr Darlehen zu diesem Zeitpunkt nicht zur Anschlussfinanzierung ansteht, sieht der Gesetzgeber die Möglichkeit der Rückzahlung zu diesem Zeitpunkt vor. Die Bank ist nicht berechtigt, eine Entschädigung zu verlangen.

Ist der Bausparvertrag eine Alternative zur Anschlussfinanzierung?

Wer parallel zur Tilgung seines Darlehens in einen Bausparvertrag einzahlt, hat die Möglichkeit, den Kredit zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung mit dem Bausparvertrag abzulösen. Wichtig ist, den Bausparvertrag und das Darlehen exakt aufeinander abzustimmen.

Überblick: Darauf müssen Sie bei der Anschlussfinanzierung für Haus oder Wohnung achten

    • Behalten Sie den Zeitpunkt der Zinsfestschreibung im Blick.
    • Es lohnt sich, Konditionen zu vergleichen.
    • Sichern Sie sich günstige Zinsen mit einem Forward Darlehen.
    • Prüfen Sie, ob die Umschuldung zu einem anderen Anbieter günstiger ist.
Hinweis:

Wie hat sich der Wert Ihrer Immobilie seit dem Kauf entwickelt? Ist sie heute schon mehr Wert als damals? Finden Sie es jetzt heraus mit der kostenlosen und unverbindlichen Immobilienbewertung von Homeday.

Anschlussfinanzierung – FAQ

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Bei einer Baufinanzierung über einen Kredit wird eine Zinsfestschreibung vorgenommen. Deren Dauer beträgt meist zwischen fünf und fünfzehn Jahre. In der Regel ist der Kredit innerhalb dieses Zeitraums noch nicht komplett zurückgezahlt, sodass eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden muss. Sie ist eine neue Vereinbarung über die Rückzahlung der Restschuld. Mehr zum Thema Anschlussfinanzierung

Welche Arten der Anschlussfinanzierung gibt es?

Es gibt drei gängige Arten einer Anschlussfinanzierung. Bei einer Prolongation vereinbaren Kreditnehmer neue Konditionen mit ihrer bisherigen Bank. Ein Wechsel zu einem anderen Kreditinstitut nennt sich Umschuldung. Mit einem Forward Darlehen sichern sich Kreditnehmer bereits vor Ablauf der Zinsfestschreibung einen günstigen Zinssatz. Es lohnt ein Forward Darlehen-Vergleich. Alle Infos zu den verschiedenen Arten der Anschlussfinanzierung

Wie verhält sich der Forward Aufschlag zum Zinsaufschlag?

Der Forward Aufschlag bezeichnet den Zinsaufschlag bei einem Forward Darlehen. Im Rahmen dieser Art von Anschlussfinanzierung handelt es sich also um dieselbe Sache.

Wann sollte die Anschlussfinanzierung geplant werden?

Es empfiehlt sich, etwa ein halbes Jahr vor Ende der Zinsbindung tätig zu werden. Kreditnehmer sollten eigenständig Angebote für eine Anschlussfinanzierung einholen und vergleichen. Bei einem Forward Darlehen ist es ratsam, noch früher mit der Planung zu beginnen, um sich die günstigsten Konditionen zu sichern.

Worauf ist bei einer Anschlussfinanzierung zu achten?

Darlehensnehmer sollten den Zeitpunkt der Zinsfestschreibung im Blick behalten und dann Konditionen vergleichen. Nicht immer ist eine Prolongation die beste Variante: Eine Umschuldung zu einem anderen Anbieter kann durch einen günstigen Anschlussfinanzierung-Zins finanzielle Vorteile bringen. Besonders günstige Zinsen sichern sich Kreditnehmer mit einem Forward Darlehen. Weitere Punkte, die bei einer Anschlussfinanzierung zu beachten sind

Hinweis:

Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten und -Artikel keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.