Marktanpassungsfaktor 2023 – Rechengröße im Sachwertverfahren
Der Marktanpassungsfaktor ist eine Rechengröße bei der Immobilienbewertung nach dem Sachwertverfahren . Der Faktor korrigiert den ermittelten Wert und passt ihn aktuellen Marktbedingungen an. Im folgenden Artikel erfahren Sie unter anderem, wann der Marktanpassungsfaktor zum Einsatz kommt, woher Sie den aktuellen Wert bekommen und wie sich der Marktanpassungsfaktor 2023 berechnen lässt.
Inhaltsverzeichnis:
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Was ist der Marktanpassungsfaktor?
Ermittelt ein Immobiliengutachter den Sachwert einer Immobilie, basiert der Wert auf den Herstellungskosten und der Bausubstanz sowie dem Alter und dem Bodenwert des Grundstücks. Das Marktgeschehen bleibt bei dieser Art der Wertbestimmung unberücksichtigt. Damit sich auch die Lage auf dem Immobilienmarkt in der Bewertung wiederfindet, gibt es den Marktanpassungsfaktor. Er wird als Korrekturfaktor betrachtet.
Wie wird der Marktanpassungsfaktor berechnet?
Für die Ermittlung der Marktanpassungsfaktoren sind die Gutachterausschüsse der Gemeinden zuständig. Mindestens alle zwei Jahre setzen die Experten den Wert unter Berücksichtigung der erzielten Kaufpreise in der Region fest. Dabei werden Gebäudeart und Größe ebenso wie das Marktgeschehen eingerechnet.
Entsprechen die ermittelten, vorläufigen Sachwerte den erzielten Kaufpreisen, ist keine Korrektur notwendig und der Marktanpassungsfaktor beträgt 1. Liegen die durchschnittlichen Kaufpreise unter den vorläufigen Sachwerten, werden die Werte nach unten korrigiert und der Faktor ist geringer als 1. Wurden hingegen höhere Kaufpreise erzielt, liegt der Anpassungsfaktor über 1.
Für den endgültigen Sachwert gilt folgende Formel:
Vorläufiger Sachwert x Marktanpassungsfaktor = endgültiger Sachwert
Wie erfolgt die Berechnung im Detail?
Zunächst ermittelt die Gutachterin den vorläufigen Sachwert, der sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudesachwert zusammensetzt:
Bodenwert = Bodenrichtwert x Grundstücksgröße (Auskünfte über Bodenrichtwerte erteilt der Gutachterausschuss)
Gebäudewert = Herstellungskosten - Altersminderung
Vorläufiger Sachwert = Bodenwert + Gebäudewert
Endgültiger Sachwert = vorläufiger Sachwert x Marktanpassungsfaktor
Beispiel für einen marktangepassten Sachwert
Ein Beispiel dafür, wie eine Sachwertberechnung mit Anpassung an die aktuellen Marktbedingungen aussehen könnte:
Es handelt sich um ein Einfamilienhaus mit einem Gebäudewert von 270.000 Euro und einem Bodenwert von 50.000 Euro. Der Marktanpassungsfaktor in diesem Beispiel liegt bei 1,1. Das heißt, vergleichbare Immobilien werden etwa 10 Prozent über dem ermittelten Sachwert verkauft:
270.000 Euro + 50.000 Euro = 320.000 Euro vorläufiger Sachwert
320.000 Euro x 1,1 = 352.000 Euro
Im genannten Beispiel liegt der endgültige Sachwert, beziehungsweise der Verkehrswert über dem vorläufigen Wert und beträgt 352.000 Euro. Hätte die Gutachterin die aktuelle Marktlage nicht einbezogen, wäre das Haus also im ungünstigsten Fall unter Wert verkauft worden.
Wie hoch ist der Marktwertfaktor in meiner Gemeinde?
Wie hoch der Marktanpassungsfaktor in Ihrer Gemeinde ist, erfahren Sie bei den Gutachterausschüssen oder direkt bei der zuständigen Verwaltung. Üblicherweise sind die Anfragen kostenpflichtig.
Woher bekomme ich den richtigen Marktanpassungsfaktor?
Die folgende Marktanpassungsfaktor-Tabelle gibt einen Überblick über die Informationsmöglichkeiten in den einzelnen Bundesländern:
| Baden-Württemberg | Stadtverwaltungen oder Informationsportal des Landes |
| Bayern | Gutachterausschüsse der Gemeinden |
| Berlin | Kostenlos beim Gutachterausschuss |
| Brandenburg | Angaben in den Grundstücksmarktberichten der Gemeinden |
| Bremen | Kostenfrei im Grundstücksmarktbericht der Stadt |
| Hamburg | Kostenpflichtig beim Infoportal der Stadt |
| Hessen | Kostenpflichtig beim Infoportal des Landes |
| Mecklenburg-Vorpommern | Gutachterausschüsse der Gemeinden |
| Niedersachsen | Grundstücksmarktberichte der Gemeinden |
| Nordrhein-Westfalen | Infoportal des Landes |
| Rheinland-Pfalz | Gutachterausschüsse und Grundstücksmarktberichte der Gemeinden |
| Saarland | Gutachterausschüsse oder Grundstücksmarktberichte der Gemeinden |
| Sachsen | Grundstücksmarktberichte und Gutachterausschüsse |
| Sachsen-Anhalt | Infoportal des Landes |
| Schleswig-Holstein | Gutachterausschüsse der Gemeinden |
| Thüringen | Grundstücksmarktberichte der Gemeinden |
Wie zuverlässig ist die Wertermittlung mit dem Marktanpassungsfaktor?
Das Sachwertverfahren orientiert sich nicht am aktuellen Marktgeschehen und ist damit nicht realistisch. Erst durch die Anpassung mit dem Faktor spiegelt der Wert die Marktlage wider. Problematisch wird das, wenn keine vergleichbaren Kaufabschlüsse vorliegen und der Anpassungsfaktor damit nicht dem derzeitigen Marktgeschehen entspricht. Experten kritisieren die Wertermittlung in diesen Fällen als zu ungenau. Da jedoch keine Vergleichswerte vorliegen, gibt es keine Möglichkeit, den Verkehrswert mit einem anderen Verfahren ( Vergleichswertverfahren , Ertragswertverfahren ) festzusetzen.
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Marktanpassungsfaktor – FAQ
Was ist der Marktanpassungsfaktor?
Der Marktanpassungsfaktor ist eine Rechengröße bei der Sachwertermittlung einer Immobilie. Mit dem Korrekturfaktor passt der Gutachter den ermittelten vorläufigen Sachwert an die aktuellen Marktgegebenheiten an. Lesen Sie alle wichtigen Informationen zum Marktanpassungsfaktor hier
Wie kann ich den Marktanpassungsfaktor ermitteln?
Sie erfahren den Faktor bei Ihrer zuständigen Gemeinde oder dem Gutachterausschuss. Selbst können Sie diese Rechengröße nicht ermitteln.
Wo finde ich den Marktwertfaktor?
Die Gutachterausschüsse der Gemeinden legen den Anpassungsfaktor auf Grundlage der Kaufabschlüsse in bestimmten Regionen fest. Sie erfahren den Wert beim zuständigen Ausschuss, bei der Gemeinde oder aus dem Grundstücksmarktbericht.
Wann verwenden Gutachter den Marktanpassungsfaktor?
Um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, gibt es nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV drei verschiedene Verfahren: das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren. Das Sachwertverfahren wenden Gutachter häufig bei sehr ländlich gelegenen Häusern, für die Vergleichswerte fehlen, sowie bei Spezialimmobilien oder Immobilien ohne Erträge an.
Was ist ein marktangepasster Sachwert?
Der vorläufige Sachwert einer Immobilie setzt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudewert zusammen. Über die Marktanpassung korrigiert der Sachverständige den Wert und gleicht ihn an das aktuelle Geschehen auf dem regionalen Immobilienmarkt an. Sehen Sie hier ein Beispiel, wie eine Sachwertberechnung mit Anpassung an die aktuellen Marktbedingungen aussehen könnte.
Themengebiet: Immobilienbewertung
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