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Sei es aus Neugier oder konkreten Gründen, viele Eigentümer möchten wissen, wie sie den Zeitwert ihrer Immobilie berechnen können. Vor allem, wenn ein Haus verkauft werden soll oder beispielsweise eine Scheidung ansteht, gilt es, den Zeitwert des Hauses, der Wohnung oder des Grundstücks zu ermitteln. Erfahren Sie hier, wie sich der Zeitwert berechnen lässt und warum Sie das lieber einem Profi überlassen sollten.

Was ist der Zeitwert?

Ganz sachlich gesagt, ist der Zeitwert der beizulegende Wert einer bestimmten Sache zu einem bestimmten Zeitpunkt. Er wird international auch als Fair Value bezeichnet. Der Zeitwert berücksichtigt dabei verschiedene Faktoren, allen voran das Alter der bestimmten Sache.

Was ist der Zeitwert einer Immobilie?

Zeitwert berechnen: Hier sehen Sie eine neue und eine alte Immobilie, die verschiedene Zeitwerte haben.

Der Zeitwert eines Hauses, einer Eigentumswohnung oder eines Grundstücks ist der Wert dieser Immobilie an einem bestimmten Stichtag. Folglich verändert er sich im Laufe der Zeit. Die Immobilie wird älter und es finden mitunter bauliche Veränderungen statt. Auch die Lage durchläuft Entwicklungen. Ein Ort, der vor 20 Jahren nur mit dem Auto per Landstraße erreichbar war, kann heute bereits über einen Fernbahnhof verfügen. Wo früher Flugzeuge dröhnten, zwitschern heute nach der Stilllegung die Vögel. Der Wert einer Immobilie steht und fällt also mit bestimmten Entwicklungen, aber natürlich auch mit Angebot und Nachfrage.

Hinweis:

Den Zeitwert einer Immobilie gibt es streng genommen nicht. Was umgangssprachlich Zeitwert genannt wird, heißt offiziell Verkehrswert oder auch Marktwert. Da sich die Bezeichnung im Laufe der Zeit eingebürgert hat, werden alle drei Begriffe oft synonym verwendet.

Was ist der Verkehrswert?

Die offizielle Bezeichnung ‘Verkehrswert’ ist im Baugesetzbuch (BauGB) definiert. Dort heißt es unter Paragraf 194:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Der Verkehrswert bezeichnet also den zum Stichtag erzielbaren Preis der Immobilie und damit den Preis, den vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit sind, zu akzeptieren. Der Verkehrswert unterscheidet sich mitunter deutlich vom sogenannten Einheitswert. Dieser dient dem Finanzamt als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer und die Gewerbesteuer.

Was ist der Marktwert?

Der Begriff ‘Marktwert’ wird synonym zu Verkehrswert und auch Zeitwert verwendet. Demnach hat er keine eigene, abweichende Definition und bezeichnet ebenfalls den Preis, den die Immobilie am Markt zu einem bestimmten Stichtag erzielen kann.

Hinweis:

Sie möchten wissen, wie viel Ihre Immobilie aktuell wert ist? Mit der Immobilienbewertung von Homeday finden Sie es kostenlos und unverbindlich heraus.

Was mindert den Wert des Hauses?

Obwohl die Immobilienpreise vielerorts in die Höhe schnellen, gibt es bestimmte Faktoren, die den Wert eines Hauses mindern können. Automatisch Traumpreise zu erwarten, kann ein Trugschluss sein. Wer sein Haus verkaufen möchte, sollte sich die Frage stellen: “Was ist mein Haus heute wert?”

    • Mängel am Gebäude selbst: Notwendige Reparaturen und überfällige Sanierungen drücken den Preis. Potenzielle Käufer überschlagen die Kosten dafür und ziehen diese vom Kaufpreis ab.
    • Energetische Ausstattung: Was vor einiger Zeit noch eher unwichtig war, gewinnt immer mehr an Bedeutung, schließlich möchter jeder Energiekosten sparen. Zugige Fenster, eine unzureichende Wärmedämmung oder eine veraltete Heizungsanlage wirken sich somit negativ auf den Wert der Immobilie aus.
    • Belastungen der Immobilie: Jegliche Art von Belastungen einer Immobilie sind ebenfalls wertmindernd. Sei es der noch zu tilgende Immobilienkredit oder das lebenslange Wohnrecht der derzeitigen Bewohner – die meisten Käufer sind nur bereit, diese Belastungen zu übernehmen, wenn im Gegenzug der Kaufpreis gesenkt wird.
    • Gegebenenfalls Vermietung: Eine Immobilienvermietung kann sich nachteilig auf den Wert auswirken, nämlich dann, wenn der zukünftige Eigentümer die Immobilie selbst nutzen will. Denn die Kündigung wegen Eigenbedarf ist mit einigen Hürden verbunden und nicht immer möglich. Andererseits können langjährige Mieter den Wert einer Immobilie auch steigern. Dies ist vor allem für Kapitalanleger interessant, die ihre Rendite gesichert wissen wollen.
    • Ungünstige Lage: Die Lage ist ein zweischneidiges Schwert. Eine günstige Verkehrsanbindung steigert in der Regel den Wert, direkt an der vielbefahrenen Hauptstraße möchten aber die wenigsten wohnen. Die meisten sehnen sich nach Ruhe, auf nahe gelegene Einkaufsmöglichkeiten wollen sie aber nicht verzichten. Inwieweit sich die Lage auf den Zeitwert der Immobilie auswirkt, hängt also mitunter von wenigen Hundert Metern ab – und von konkreten Entwicklungen der Mikro- und Makrolage.
    • Ausstehende Erschließungsmaßnahmen: Ein Grundstück in Top-Lage zieht sicher viele Interessenten an. Wenn jedoch noch viele Erschließungsmaßnahmen durchzuführen und vor allem zu bezahlen sind, lässt sich damit kaum der Preis erzielen, der in voll erschlossenem Zustand möglich wäre.

Es gibt also durchaus Faktoren, die zwar einerseits wertmindernd, andererseits aber auch wertsteigernd wirken können. Dementsprechend komplex ist es für Laien, den Zeitwert ihrer Immobilie zu ermitteln.

Wie berechnet man den Wertverlust?

Den größten Wertverlust erfahren die meisten Immobilien durch Abnutzung und Überalterung. Doch wie sieht die Berechnung dieser Alterswertminderung aus? Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV) sieht vor, dass Gebäude durchschnittlich eine Nutzungsdauer von 70 bis 80 Jahren haben. Von dieser Gesamtnutzungsdauer wird die Restnutzungsdauer abgezogen und so der Altersabschlag ermittelt. Er wird in Prozent angegeben. Bei normaler Instandhaltung entspricht ein Nutzungsjahr ca. einem Prozentpunkt. Dieser lineare Altersabschlag wird dann mitunter vom ermittelten Wert der Immobilie abgezogen. Zur Berechnung der Alterswertminderung lässt sich folgende Formel anwenden:

Altersabschlag = Alter des Gebäudes / Gesamtnutzungsdauer x 100%

Ist das Gebäude also 32 Jahre alt und hat eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren, ergibt sich daraus:

32/80 x 100 = 40%.

Wie ermittelt man den Wert einer Immobilie?

In die Berechnung des Immobilienwerts fließen viele Faktoren mit ein. Grob geht es dabei um drei Kategorien:

Lage Ihrer Immobilie

Lage
Ihrer Immobilie

  • Preisentwicklung
  • Distanz zu Schulen, Ärzten etc.
  • Verkehrsanbindung
  • Kulturangebote
  • Lärmbelästigung
Zustand Ihrer Immobilie

Zustand
Ihrer Immobilie

  • Baujahr
  • Bausubstanz
  • Elektrische Leitungen
  • Renovierungszustand
  • Energieeffizienz
Ausstattung Ihrer Immobilie

Ausstattung
Ihrer Immobilie

  • Größe
  • Balkon, Terrasse, Garten
  • Fußbodenbelag
  • Heizung
  • (Smart)Technik

Dementsprechend gibt es keine allgemeingültige Formel oder Tabelle, mit welcher sich der genaue Zeitwert berechnen lässt. Um einen ersten Eindruck vom ungefähren Wert Ihrer Immobilie zu bekommen, können Sie den Immobilienwertrechner von Homeday nutzen. Dieser ersetzt jedoch keine präzise Berechnung durch einen Immobiliengutachter oder Immobilienmakler.

Welche Wertermittlungsverfahren gibt es?

In Deutschland kommen drei verschiedene Wertermittlungsverfahren zum Einsatz: das Vergleichsverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welche Methode zur Berechnung des Zeitwerts angewandt wird, hängt vor allem von der Nutzung der Immobilie ab.

    • Das Vergleichswertverfahren: Hier werden ähnliche, sprich vergleichbare Immobilien zur Wertermittlung herangezogen. Das sollten mehr als zehn sein, um einen verlässlichen Wert zu bekommen. Das Vergleichswertverfahren wird vor allem für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser genutzt.
    • Das Ertragswertverfahren: Handelt es sich um vermietete Immobilien, wird der Zeitwert auf Basis des Jahresrohertrags und des Bodenwerts ermittelt. Es wird vornehmlich bei Immobilien als Kapitalanlagen wie Mehrfamilienhäuser angewendet.

Beispielrechnung: Zeitwert berechnen anhand des Ertragswertverfahrens

Eckdaten:
Grundstücksfläche: 1.500 m²
Bodenrichtwert: 275 € / m²
Nebenkosten Grundstück: 6.000 €
marktübliche Miete pro m²: 10 €
Wohnfläche: 200 m²
nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten pro Jahr: 2.500 €
Liegenschaftszins: 5 %
Restnutzungsdauer: 65 Jahre
wertbeeinflussender Faktor: Baumängel in Höhe von 7.000 €

Bodenwert:
Grundstücksfläche x Bodenrichtwert + Nebenkosten Grundstück = Bodenwert
1.500 x 275 + 6.000 = 418.500 €

Rohertrag:
Wohnfläche x Miete x 12 = Rohertrag
200 x 10 x 12 = 24.000 €

Reinertrag:
Rohertrag - nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten = Reinertrag
24.000 - 2.500 = 21.500 €

Grundstücksreinertrag:
Bodenwert x Liegenschaftszins = Grundstücksreinertrag
418.500 x 0,05 = 20.925 €

Vervielfältiger:
allgemeine Formel: V = (qn-1) / (qn * i), wobei i = Liegenschaftszins, q = i + 1 und n = Restnutzungsdauer

(1,0565-1) / (1,05 x 0,0565)
(22,84) / (2,846) = 8,025

Gebäudeertragswert:
Reinertrag x Vervielfältiger
21.500 x 8,025 = 172.537,5 €

vorläufiger Ertragswert:
Bodenwert + Gebäudeertragswert
418.500 + 172.537,5 = 591.037,5 €

endgültiger Ertragswert:
vorläufiger Ertragswert +/- wertbeeinflussende Faktoren

591.037,5 - 7.000 = 584.037,5 €

In diesem Beispiel beträgt der nach dem Ertragswertverfahren berechnete Zeitwert demnach gut 584.000 Euro.

    • Das Sachwertverfahren: Erwirtschaftet die Immobilie keine Erträge oder sind nicht genügend Vergleichsimmobilien vorhanden, kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz. Es wird demnach für gewerbliche Bauten wie Fabrikhallen, aber auch Einfamilienhäuser angewendet. Die Wertermittlung erfolgt auf Grundlage des Bodenwerts (unter Berücksichtigung des Bodenrichtwerts) und der Herstellungskosten abzüglich der Alterswertminderung.

Beispielrechnung: Zeitwert berechnen anhand des Sachwertverfahrens

Eckdaten:
Grundstücksfläche: 1.500 m²
Bodenrichtwert: 275 € / m²
Nebenkosten Grundstück: 6.000 €
Volumen des Gebäudes (umbauter Raum): 600 m³
angemessene Baukosten pro m³: 300 €
Baunebenkosten: 35.000 €
Außenanlagen, Stellplätze, etc. (pauschal): 30.000 €
Absetzung für Abnutzung (Alterswertminderung): linear 1,25 % jährlich
Baujahr (Alter) des Gebäudes: 1995 (25 Jahre)
Wohnfläche: 200 m²
Marktanpassungsfaktor: 0,9

Bodenwert:
Grundstücksfläche x Bodenrichtwert + Nebenkosten Grundstück = Bodenwert
1.500 x 275 + 6.000 = 418.500 €

Bauwert:
(Volumen x angemessene Baukosten pro m² + Baunebenkosten + Außenanlagen - Alterswertminderung) x Marktanpassungsfaktor = Bauwert

Zwischenrechnungen:
600 x 300 + 35.000 + 30.000 = 245.000 € (vorläufiger Bauwert I)

Absetzung für Abnutzung x Alter des Gebäudes = Alterswertminderung in %
1,25 x 25 = 31,25%

31,25 % von 245.000 = 76.562,5 € (abzuziehende Alterswertminderung)

245.000 - 76.562,5 = 168.437,5 € (vorläufiger Bauwert II)

168.437,5 x 0,9 (Marktanpassungsfaktor) = 151.593,75 € (Bauwert)

Sachwert:
Bodenwert + Bauwert = Sachwert (Zeitwert)

418.500 + 151.593,75 = 570.093,75 €

In diesem Beispiel beträgt der nach dem Sachwertverfahren berechnete Zeitwert demnach gut 570.000 Euro.

Wer bestimmt den Wert einer Immobilie im Erbfall?

In einem Erbfall ermittelt das Finanzamt den Wert der Immobilie, um auf dessen Grundlage die zu entrichtende Erbschaftssteuer zu berechnen. Es kann jedoch vorkommen, dass der vom Finanzamt ermittelte Verkehrswert zu hoch ausfällt und somit zu viele Steuern verlangt werden. Erben sollte den Wert daher von einem geprüften Sachverständigen prüfen lassen. Fällt dessen Immobilienwertgutachten zugunsten des Nachlassempfängers aus, lohnt es sich, gegen den Bescheid des Finanzamtes Einspruch zu erheben.

Zeitwert berechnen – FAQ

Was ist der Zeitwert einer Immobilie?

Der Zeitwert eines Hauses, einer Eigentumswohnung oder eines Grundstücks ist der Wert dieser Immobilie an einem bestimmten Stichtag. Folglich verändert er sich im Laufe der Zeit. Was umgangssprachlich Zeitwert genannt wird, heißt offiziell Verkehrswert oder auch Marktwert. Weiterlesen

Was mindert den Wert des Hauses?

Es gibt bestimmte Faktoren, die den Wert eines Hauses mindern können. Dazu gehören Mängel am Gebäude, eine veraltende oder unzureichende energetische Ausstattung oder Belastungen der Immobilie. Auch eine Vermietung oder eine ungünstige Lage können sich negativ auf den Wert der Immobilie auswirken. Weitere Faktoren

Wie berechnet man den Wertverlust?

Den größten Wertverlust erfahren die meisten Immobilien durch Abnutzung und Überalterung. Zur Berechnung der Alterswertminderung kann folgende Formel verwendet werden: Altersabschlag = Alter des Gebäudes / Gesamtnutzungsdauer x 100%. Der Altersabschlag wird in Prozent angegeben. Bei normaler Instandhaltung entspricht ein Nutzungsjahr ca. einem Prozentpunkt.

Wie ermittelt man den Wert einer Immobilie?

In die Berechnung des Immobilienwerts fließen viele Faktoren mit ein. In Deutschland kommen drei verschiedene Wertermittlungsverfahren zum Einsatz: das Vergleichsverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welche Methode zur Berechnung des Zeitwerts angewandt wird, hängt vor allem von der Nutzung der Immobilie ab. Mehr Informationen

Hinweis:

Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten und -Artikel keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.

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