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Darum ist der Bodenrichtwert so wichtig

Der Bodenrichtwert dient zur Wertbestimmung eines Grundstücks und ist ein Durchschnittswert, der anhand der in einem Gebiet erfassten Kaufpreise errechnet wird.

Berechnung des Bodenrichtwerts

Wer wissen will, wie viel sein Grundstück wert ist, findet Hinweise dazu in der sogenannten Bodenrichtwertkarte oder -tabelle. Sie wird je nach Bundesland mindestens alle zwei Jahre neu veröffentlicht, um unter anderem konjunkturellen Einflüssen Rechnung zu tragen. Der Bodenrichtwert wird von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelt. Er ist ein Durchschnittswert, der anhand der in einem Gebiet amtlich erfassten Kaufpreise errechnet wird. Außerdem fließen darin der Entwicklungsstand und die Lage des Grundstücks ein.

Der Bodenrichtwert bei der Grundstücksbewertung

Der Bodenrichtwert wird in Euro je Quadratmeter unbebauter, ortsüblich erschlossener Grundstücksfläche angegeben, woraus sich der Wert eines Grundstücks berechnen lässt. Berücksichtigt wird dabei also nicht der eventuelle Wert eines darauf errichteten Gebäudes. Der Zustand und die Struktur der Bebauung, die das Gebiet prägt, kann jedoch als Lagemerkmal den Bodenwert beeinflussen. Anhand der zurückliegenden Wertentwicklungen lässt sich prognostizieren, wie sich der Wert eines Grundstücks künftig entwickelt. Für ein Gebiet mit geringem oder keinem Grundstücksverkehr können Kaufpreise und Bodenrichtwerte vergleichbarer Gebiete herangezogen werden. Außerdem können die Angaben aus vorangegangenen Jahren genutzt werden, die dazu an die allgemeine Marktentwicklung angepasst werden müssen.

Der Grundstückswert kann auf verschiedene Weisen bestimmt werden. Mittels des Verkehrswerts, den Bodenrichtwerts oder mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens.

Unterteilung in Bodenrichtwertzonen

Die ermittelten Richtwerte gelten jeweils für festgelegte Bodenrichtwertzonen, innerhalb derer gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Die Größe der Zonen ist sehr unterschiedlich und reicht von einer Straße bis hin zu einem ganzen Stadtteil oder Ort. Da sich mit der Nutzung von Boden auch sein Wert unterscheidet, wird der Bodenrichtwert nach der Art der Nutzung in verschiedenen Kategorien angegeben:

  • Wohnbaufläche
  • Gemischte Baufläche
  • Gewerbliche Baufläche
  • Sonderbaufläche
  • Sondergebiet für Erholung
  • Sonstige Sondergebiete

Grundstücksmerkmale in der Bodenrichtwertzone

Die Mehrheit der Grundstücke innerhalb einer Bodenrichtwertzone soll in ihren Grundstücksmerkmalen weitgehend übereinstimmen. Diese Merkmale betreffen insbesondere den Entwicklungszustand sowie Art und Maß der Nutzbarkeit. Die Grundstücke sollten also hinsichtlich einer Fülle von Eigenschaften vergleichbar sein. Hier einige Kriterien:

  • Art der Nutzung
  • Erschließung
  • Grundstücksgröße
  • Bauweise (Geschosszahl, Geschossflächenzahl, Grundflächenzahl, Baumassenzahl)

Geschosszahl

Die Geschosszahl im Bebauungsplan gibt an, wie viele Vollgeschosse ein Neubau aufweisen darf. Dachgeschosse und Keller gelten in der Regel nicht als Vollgeschoss.

Geschossflächenzahl

Durch die Geschossflächenzahl (GFZ) ist festgelegt, wie viele Quadratmeter Geschossfläche, also die Summe der Fläche aller Vollgeschosse, höchstens pro Quadratmeter Grundstücksfläche errichtet werden dürfen.

Grundflächenzahl

Die Grundflächenzahl (GRZ) besagt, welcher Flächenanteil eines Grundstücks überbaut werden darf.

Baumassenzahl

Aus der Baumassenzahl geht hervor, wie viele Kubikmeter Baumasse pro Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind.

Abweichungen vom Bodenrichtwert

Dem Gesetz nach gibt der Bodenrichtwert den durchschnittlichen Lagewert des Bodens für den Großteil der Grundstücke an, die innerhalb einer abgegrenzten Region liegen. Wenn aber ein Grundstück an eine andere Richtwertzone angrenzt oder mehr der Struktur einer angrenzenden Zone entspricht, kann es den Wert dieser Zone aufweisen. Außerdem fließen in den Bodenrichtwert keine Merkmale ein, die sich nur durch eine Einzelbegutachtung ermitteln lassen, was beispielsweise für Baulasten, Denkmalschutz oder Altlasten gilt. Hinzu kommt, dass bereits eine kleine Abweichung der Ausrichtung, Topographie oder einer anderen Eigenschaft den Wert des Grundstücks stark beeinflussen kann, so dass dieser deutlich vom Bodenrichtwert abweicht.

Wie verlässlich ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist deshalb beim Kauf einer Immobilie mit gewisser Vorsicht zu betrachten. Zwar wird der Wert der Immobilie zu einem großen Teil vom Wert des Grundstücks bestimmt. Denn ein Haus selbst erfährt meist keine Wertsteigerung, sondern sein Wert sinkt eher mit zunehmendem Alter, sofern es nicht aufwendig und kostspielig instandgehalten wird. Die Verteuerung einer Immobilie ist also eher auf einen steigenden Bodenpreis zurückzuführen.

  • Wenn ein altes Haus auf einem Grundstück mit hohem Bodenwert steht, kann das Grundstück die schlechte Bausubstanz des Gebäudes durchaus ausgleichen.
  • Steht aber eine moderne Immobilie in einer verhältnismäßig unattraktiven Lage, dann ist es kaum möglich, durch das Haus den niedrigen Bodenwert zu kompensieren.

Allerdings ist der Bodenrichtwert, wie schon beschrieben, ein Durchschnittswert, der aus zurückliegenden Grundstücksverkäufen ermittelt wird. Er berücksichtigt deshalb nicht, dass ein Grundstück, obwohl es innerhalb der Bodenrichtwertzone liegt, deutlich andere als die zugrunde gelegten Eigenschaften aufweisen und deshalb einen stark abweichenden Wert haben kann. Außerdem kann der Bodenrichtwert nicht die aktuell vorherrschende Nachfragesituation widerspiegeln. Folglich ist es beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie ratsam, den Verkehrswert des Grundstücks vor Ort von einem Gutachter ermitteln zu lassen. Als weitere Orientierung kann auch auf eine Immobilienbewertung aus dem Internet zurückgegriffen werden.

Wo finde ich meinen Bodenrichtwert?

Mindestens alle zwei Jahre wird in jedem Bundesland der Bodenrichtwert zu einem festen Stichtag ermittelt. Dieser Tag ist entweder der 31. Dezember oder der 1. Januar. Die Bodenrichtwertkarte oder -tabelle wird für alle Kreise, kreisfreie und kreiszugehörige Städte, Gemeinden, Ortschaften und Ortsteile veröffentlicht. In den Karten sind die Bodenrichtwerte pro Quadratmeter Grundstücksfläche sowie die Lagemerkmale angegeben. Wer sich an die zuständige Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte seiner Gemeinde wendet, die in der Regel beim Kataster- oder Vermessungamt angesiedelt ist, kann den Bodenrichtwert für sein Grundstück einsehen. Viele Gemeinden stellen ihre Bodenrichtwerttabellen zur kostenlosen Einsicht im Internet zur Verfügung, für schriftliche Auskünfte wird oftmals eine Gebühr erhoben. Falls auf dem Grundstück ein Haus steht, muss es bei der Wertermittlung berücksichtigt werden.

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