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Der Bodenrichtwert:
So lässt sich der Preis eines Grundstücks berechnen
Der Bodenrichtwert:
So lässt sich der Preis eines Grundstücks berechnen
Der Bodenrichtwert:
So lässt sich der Preis eines Grundstücks berechnen

Der Bodenrichtwert bildet die Grundlage dafür, um den Wert eines Grundstücks zu bestimmen. Erfahren Sie hier u.a., was sich hinter dem Begriff verbirgt, wie Sie den Bodenrichtwert ermitteln und welche Faktoren den Wert beeinflussen.

Was ist der Bodenrichtwert?

Grund und Boden hat – je nach seiner Lage in Deutschland – einen unterschiedlichen Wert und damit Preis. Der Bodenrichtwert gibt – gemäß Paragraf 196 Baugesetzbuch – den Lagewert eines durchschnittlichen Quadratmeters Grund und Boden an. Um den Bodenrichtwert zu ermitteln, werden Grundstücke mit ähnlichen Nutzungs- und Wertverhältnissen zu Bodenrichtwertzonen zusammengefasst. Gutachterausschüsse für Grundstückswerte berechnen anschließend durchschnittliche Quadratmeterpreise. Grundlage dieser Berechnung sind aktuelle Verkaufspreise von Grundstücken innerhalb der betreffenden Zone.

Spätestens alle zwei Jahre werden Daten der Bodenrichtwertzone aktualisiert. Das nachfolgende Beispiel zeigt, wie ein Gutachterausschuss den Bodenrichtwert ermittelt.

Beispielrechnung

Um den Grundstückswert von Grund und Boden für einen geplanten Neubau zu ermitteln, zieht der Gutachterausschuss die Daten vergleichbarer Transaktionen heran. Hier ein Beispiel:

Grundstück Verkaufspreis Verkaufszeitpunkt
1. Grundstück (400 qm) 57.000 € Verkauf vor zwei Jahren
2. Grundstück (200 qm) 23.000 € Verkauf vor einem halben Jahr
3. Grundstück (300 qm) 40.000 € Verkauf vor zwei Jahren
4. Grundstück (600 qm) 70.000 € Verkauf vor einem Jahr

Die Flächen und Preise sind jeweils zu addieren:

400 qm + 200 qm + 300 qm + 600 qm = 1.500 qm
57.000 € + 23.000 € + 40.000 € + 70.000 € = 190.000 €

Im letzten Schritt werden die Werte zueinander in Beziehung gesetzt:

190.000 € : 1500 m² = 126,67 € /qm

Das Ergebnis ist der Bodenrichtwert pro Quadratmeter innerhalb einer Zone.

Wie berechnet sich der Grundstückspreis anhand des Bodenrichtwerts?

Um den Grundstückspreis zu errechnen, wird der Bodenrichtwert mit der Größe des Grundstücks multipliziert. In der Realität liegt der Markt- oder Verkehrswert eines Grundstücks jedoch meist höher, da Bodenrichtwerte nur globale Durchschnittspreise wiedergeben. Positive Besonderheiten des Grundstücks fließen nicht in die Bewertung mit ein.

Welche Faktoren haben Einfluss auf den Bodenrichtwert?

Neben der Sammlung an Verkaufspreisen von Grundstücken sind noch weitere Faktoren ausschlaggebend für den Bodenrichtwert:

Wertbeeinflussender Faktor Detail
Lage des Grundstücks Wie ist die Infrastruktur entwickelt (Gibt es Ärzte, Geschäfte des täglichen Bedarfs in der Nähe etc.)?
Wie ist die der Nahverkehr ausgebaut?
Was und wer befindet sich in direkter Nachbarschaft (Theater vs. Mülldeponie oder Großbaustelle)?
Wie ist das Grundstück selbst erschlossen?
Individuelle Merkmale des Grundstücks Wie lässt sich das Grundstück bebauen (Handelt es sich um Bauland, Bauerwartungsland etc.)?
Ist der Ausblick verbaut oder unverbaut?
Bestehen Rechte Dritter (wie ein Wegerecht) für das Grundstück?
Wie groß ist das Grundstück?
Welche Form hat es?
Wie ist der Boden des Grundstücks beschaffen?
Wie ist das Grundstück bepflanzt?

Für wen ist der Bodenrichtwert von Interesse?

Der Bodenrichtwert ist für verschiedene Personengruppen interessant:

  • Eigentümer, die ein unbebautes oder bebautes Grundstück verkaufen möchten und erfahren wollen, wie viel ihr Grundstück wert ist
  • ein Erbe oder eine Erbgemeinschaft, die ein Grundstück geerbt hat und den Wert des Vermögens erfahren möchte
  • Noch-Eheleute beziehungsweise Richter, die den Grundstückswert im Rahmen einer Scheidung kennen müssen -> Stichwort: Zugewinngemeinschaft
  • das Finanzamt, um die jährliche Grundsteuer eines Grundstücks zu ermitteln sowie die Höhe der Steuern bei Schenkungen oder einer Erbschaft zu berechnen

Wie kann ich die Bodenrichtwerte einsehen?

In Deutschland verfügen alle Kreise, kreisfreien Städte, Gemeinden und Ortschaften über Bodenrichtwertkarten. Zuständig sind hier das Kataster-, Vermessungs- oder Bauamt. Sie möchten den Bodenrichtwert erfahren? Kein Problem: Jeder Bürger ist befugt, die Werte über Bodenrichtwertkarten oder eine Bodenrichtwerttabelle einzusehen. Gegen eine geringe Aufwandspauschale ist es auch möglich, eine Abschrift zu erhalten. Viele Gemeinden stellen diese Informationen zudem online zur Verfügung.

Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert beim Grundstücksverkauf?

Beim Kauf einer Immobilie ist die Lage des Grund und Bodens ein entscheidendes Merkmal. Denn während ein Gebäude allein seinen Immobilienwert im Laufe der Zeit nur durch Investitionen (Sanierung, Modernisierung etc.) erhält, hängt der Wert eines Grundstücks immer von der Wertentwicklung (sprich: Beliebtheit) seiner Lage ab. So kann eine attraktive Lage (beispielsweise im Stadtteil Prenzlauer Berg in Berlin) auch ein nicht allzu attraktives Gebäude aufwerten. Eine Immobilie in einem sehr guten Zustand und mit hochwertiger Ausstattung wird diesen Faktor in einer schlechten Lage (z.B. in ländlicher Region mit Wegzug und mäßig entwickelter Infrastruktur) hingegen kaum wettmachen können.

Gut zu wissen

Da der Wert eines Grundstücks von verschiedenen Faktoren abhängt, empfiehlt es sich vor dem Grundstücksverkauf einen Experten zu beauftragen, um den Bodenrichtwert zu ermitteln und damit den Angebotspreis zu berechnen. Die Homeday-Makler kennen die Grundstückspreise in Ihrer Gegend und bestimmen den entsprechenden Wert zuverlässig. Das Beste: Die Bewertung von Homeday ist kostenlos und unverbindlich. Erst danach entscheiden Sie, ob Sie den Grundstücksverkauf mit Homeday starten.

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