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Der Bodenrichtwert bildet die Grundlage, um den Wert eines Grundstücks zu bestimmen. Erfahren Sie hier u.a., was sich hinter dem Begriff verbirgt, wer den Bodenrichtwert ermittelt und wie sich der Bodenrichtwert vom Verkehrswert einer Immobilie unterscheidet.

Hinweis:

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Was ist der Bodenrichtwert?

Grund und Boden hat – je nach seiner Lage in Deutschland – einen unterschiedlichen Wert und damit Preis. Der Bodenrichtwert gibt in Deutschland – gemäß Paragraf 196 BauGB (Baugesetzbuch) – den Lagewert eines durchschnittlichen Quadratmeters Grund und Boden einer Gemeinde beziehungsweise eines einzelnen Gebiets an. Grundlage bilden die Kaufpreise von in ihrem Wert und ihrer Nutzung vergleichbaren Grundstücken.

Der Bodenrichtwert hilft bei der Ermittlung des Grundstückswerts und dient – laut §196 BauGB – als Orientierung hinsichtlich der Besteuerung von Grund und Boden. Generell soll der Bodenrichtwert den Immobilienmarkt transparenter machter.

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Wer legt den Bodenrichtwert fest?

Den Bodenrichtwert legen die Gutachterausschüsse der jeweiligen Gemeinde fest. Grundlage für ihre Berechnung sind die tatsächlichen Verkäufe beziehungsweise Käufe von Grundstücken innerhalb eines bestimmten Zeitraums. Zu diesem Zweck stellen die Notare des jeweiligen Gebiets den Gutachterausschüssen Kopien aller von ihnen beurkundeten Kaufverträge zur Verfügung. Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte einer Gemeinde berechnen anschließend durchschnittliche Quadratmeterpreise, welche sie in Bodenrichtwertkarten beziehungsweise -tabellen zusammenfassen. Sie bilden den örtlichen Bodenrichtwert in den unterschiedlichen Bodenrichtwertzonen ab. Um den Bodenrichtwert zu ermitteln, ist auch der jeweilige Entwicklungszustand (z.B. Grad der Erschließung) des Grund und Bodens zu berücksichtigen.

Gut zu wissen:

Die Bodenrichtwertzonen fassen Grundstücke mit ähnlichen Nutzungs- und Wertverhältnissen zusammen. Bei den Zonen kann es sich um ganze Ortschaften oder Stadtteile handeln, aber auch nur um einzelne Straßen oder Straßenzüge.

Das nachfolgende Beispiel zeigt, wie ein Gutachterausschuss den Bodenrichtwert ermittelt.

Beispielrechnung

Um den Grundstückswert von Grund und Boden für einen geplanten Neubau zu ermitteln, zieht der Gutachterausschuss die Daten vergleichbarer Transaktionen heran. Hier ein Beispiel:

Grundstück Verkaufspreis Verkaufszeitpunkt
1. Grundstück (400 m²) 57.000 € Verkauf vor zwei Jahren
2. Grundstück (200 m²) 23.000 € Verkauf vor einem halben Jahr
3. Grundstück (300 m²) 40.000 € Verkauf vor zwei Jahren
4. Grundstück (600 m²) 70.000 € Verkauf vor einem Jahr

Die Flächen und Preise sind jeweils zu addieren:

400 m² + 200 m² + 300 m² + 600 m² = 1.500 m²
57.000 € + 23.000 € + 40.000 € + 70.000 € = 190.000 €

Im letzten Schritt werden die Werte in der Bodenwert-Berechnungsformel zueinander in Beziehung gesetzt:

190.000 €:1500 m² = 126,67 € /m²

Das Ergebnis ist der Bodenrichtwert pro Quadratmeter innerhalb einer Zone.

Wie berechnet sich der Grundstückspreis anhand des Bodenrichtwerts?

Um den Grundstückspreis zu berechnen, wird der Bodenrichtwert mit der Größe des Grundstücks multipliziert.

Entspricht der Bodenrichtwert dem Grundstückspreis?

In der Realität liegt der Markt- oder Verkehrswert eines Grundstücks jedoch meist höher als der Bodenrichtwert, da Bodenrichtwerte nur globale Durchschnittspreise (der Vergangenheit) wiedergeben. Positive Besonderheiten des Grundstücks fließen nicht in die Ermittlung des Bodenrichtwerts ein.

Welche Faktoren haben Einfluss auf den Bodenrichtwert?

Neben der Sammlung an Verkaufspreisen von Grundstücken sind noch weitere Faktoren ausschlaggebend für den Bodenrichtwert beziehungsweise dienen diese zur Berechnung, wenn keine Verkaufspreise vorliegen.

Wertbeeinflussender Faktor Detail
Lage des Grundstücks Wie ist die Infrastruktur entwickelt (Gibt es Ärzte, Geschäfte des täglichen Bedarfs in der Nähe etc.)?
Wie ist die der Nahverkehr ausgebaut?
Was und wer befindet sich in direkter Nachbarschaft (Theater vs. Mülldeponie oder Großbaustelle)?
Wie ist das Grundstück selbst erschlossen?
Individuelle Merkmale des Grundstücks Wie lässt sich das Grundstück bebauen (Handelt es sich um Bauland, Bauerwartungsland etc.)?
Ist der Ausblick verbaut oder unverbaut?
Bestehen Rechte Dritter (wie ein Wegerecht) für das Grundstück?
Wie groß ist das Grundstück?
Welche Form hat es?
Wie ist der Boden des Grundstücks beschaffen?
Wie ist das Grundstück bepflanzt?

Für wen ist der Bodenrichtwert von Interesse?

Der Bodenrichtwert ist für verschiedene Personengruppen interessant:

    • Eigentümer, die ein unbebautes oder bebautes Grundstück verkaufen möchten und erfahren wollen, wie viel ihr Grundstück wert ist
    • Ein Erbe oder eine Erbengemeinschaft, die ein Grundstück geerbt hat und den Wert des Vermögens erfahren möchte
    • Das Finanzamt, um die jährliche Grundsteuer eines Grundstücks zu ermitteln sowie die Höhe der Steuern bei Schenkungen oder einer Erbschaft zu berechnen
Gut zu wissen:

Die Bebauung eines Grundstücks hat keinerlei Einfluss auf den Bodenrichtwert. Ist ein Gebiet bebaut, wird der Wert so ermittelt, als gäbe es keine Bebauung.

Wann werden die Bodenrichtwerte aktualisiert?

Spätestens alle zwei Jahre werden die Daten der Bodenrichtwertzone aktualisiert. Stichtag dafür ist in der Regel der 31. Dezember oder 1. Januar. Die Bundesländer beziehungsweise Gemeinden können jedoch festlegen, dass die Bodenrichtwerte häufiger zu aktualisieren sind.

Wo finde ich die aktuellen Bodenrichtwerte?

Laut § 196 BauGB Abs. 3 müssen die aktuellen Bodenrichtwerte veröffentlicht und dem zuständigen Finanzamt mitgeteilt werden. In Deutschland verfügen alle Kreise, kreisfreien Städte, Gemeinden und Ortschaften über Bodenrichtwertkarten. Zuständig ist hier das Kataster-, Vermessungs- oder Bauamt. Jeder Bürger ist befugt, die Bodenrichtwerte kostenlos über Bodenrichtwertkarten oder eine -richtwerttabelle einzusehen. Gegen eine geringe Aufwandspauschale ist es auch möglich, eine Abschrift zu erhalten. Viele Gemeinden stellen diese Informationen zudem online und in der Regel kostenlos zur Verfügung. Um Auskunft über den jeweiligen Bodenrichtwert zu erhalten, sind entweder die Flurstückkennzeichnung oder die Adresse des Grundstücks anzugeben.

Das von der „Arbeitsgemeinschaft der Vermessungsverwaltungen der Länder der Bundesrepublik Deutschland“ entwickelte Bodenrichtwertinformationssystem VBORIS gibt Auskunft über die aktuellen Bodenrichtwerte der Bundesländer. Einige Beispiele:

Einen Überblick über alle Bundesländer bietet das Gemeinschaftsportal „Gutachterausschüsse ONLINE“. Für viele Bundesländer sind die Bodenrichtwerte kostenlos einzusehen.

Ist der Bodenrichtwert bindend?

Nein, der Bodenrichtwert ist nicht gleichzusetzen mit dem Verkehrswert, also dem aktuellen Marktwert einer Immobilie. Es handelt sich lediglich um einen Richtwert, der auch nicht bindend ist. Das heißt: Der Eigentümer eines Grundstücks ist nicht gesetzlich dazu verpflichtet, den Kaufpreis an den Bodenrichtwert anzupassen.

Wer bestimmt den Verkehrswert einer Immobilie?

Der Bodenrichtwert einer Immobilie bezieht sich ausschließlich auf den Grund und Boden eines Grundstücks. Die Bebauung, also die Immobilie selbst, wird dabei nicht berücksichtigt. Um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, kommen verschiedene Immobilienexperten infrage – vom Gutachter für Immobilien über Architekten bis hin zum Immobilienmakler. Wer sich für die Ermittlung des Grundstückswerts am besten eignet, hängt davon ab, wofür der Verkehrswert ermittelt werden soll. Erfragen etwa ein Gericht oder das Finanzamt den Immobilienwert, ist das Immobilienwertgutachten eines staatlich anerkannten oder öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachters erforderlich. Wer hingegen einen Immobilienverkauf plant, sollte einen Immobilienmakler mit der Wertermittlung beauftragen.

Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert beim Grundstücksverkauf?

Beim Kauf einer Immobilie ist die Lage des Grund und Bodens ein entscheidendes Merkmal. Denn während ein Gebäude allein seinen Immobilienwert im Laufe der Zeit nur durch Investitionen (Sanierung, Modernisierung etc.) erhält, hängt der Wert eines Grundstücks immer von der Wertentwicklung (sprich: Beliebtheit) seiner Lage ab. So kann eine attraktive Lage (beispielsweise im Stadtteil Prenzlauer Berg in Berlin) auch ein nicht allzu attraktives Gebäude aufwerten. Eine Immobilie in einem sehr guten Zustand und mit hochwertiger Ausstattung wird diesen Faktor in einer schlechten Lage (z.B. in ländlicher Region mit Wegzug und mäßig entwickelter Infrastruktur) hingegen kaum wettmachen können.

Gut zu wissen:

Da der Wert eines Grundstücks von verschiedenen Faktoren abhängt, empfiehlt es sich einen Experten zu beauftragen, um den Bodenrichtwert zu ermitteln. Die Homeday-Makler kennen die Grundstückspreise in Ihrer Gegend und bestimmen den entsprechenden Wert zuverlässig. Das Beste: Die Bewertung von Homeday ist kostenlos und unverbindlich.

Bodenrichtwert – FAQ

Was ist ein Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert gibt den Grundstückswert in einer bestimmten Region an. Er ergibt sich aus dem Wert ähnlicher Grundstücke in dieser Region und wird vom jeweiligen Gutachterausschuss ermittelt. Grundstücke mit ähnlicher Nutzung und annähernd gleichen Werten fassen die Kommunen in den Bodenrichtwertzonen zusammen. Rechtliche Grundlage für den Bodenrichtwert ist §196 BauGB. Wie sich Grundstückspreise ermitteln lassen, erfahren Sie hier.

Wie berechnet sich der Grundstückspreis anhand des Bodenrichtwerts?

Es ist relativ leicht, den Grundstückswert anhand des Bodenrichtwerts zu ermitteln. Dafür ist lediglich die Größe des Grundstücks mit dem Bodenrichtwert zu multiplizieren. Allerdings gibt es häufig eine Differenz zwischen Bodenrichtwert und tatsächlichem Verkehrswert des Grundstücks. Jetzt mehr Details erfahren

Entspricht der Bodenrichtwert dem Verkehrswert?

Bodenrichtwert und Verkehrs- beziehungsweise Marktwert eines Grundstücks sind selten identisch. Der Wert eines Grundstücks ändert sich, wenn sich die die Lage in den Augen von Käufern oder Verkäufern ändert. Gewinnt ein Stadtteil an Attraktivität, steigt auch der Verkehrswert der Grundstücke und Immobilien. Der Bodenrichtwert bleibt zunächst stabil.

Wie oft ändert sich der Bodenrichtwert?

Spätestens alle zwei Jahre werden Daten der Bodenrichtwertzone aktualisiert. Stichtag dafür ist in der Regel der 31. Dezember oder 1. Januar. Die Bundesländer beziehungsweise Gemeinden können jedoch festlegen, dass die Bodenrichtwerte häufiger zu aktualisieren sind.

Wie kann ich die Bodenrichtwerte einsehen?

In Deutschland verfügen alle Kreise, kreisfreien Städte, Gemeinden und Ortschaften über Bodenrichtwertkarten. Zuständig ist hier das Kataster-, Vermessungs- oder Bauamt. Jeder Bürger ist befugt, die Bodenrichtwerte kostenlos über Bodenrichtwertkarten oder eine -richtwerttabelle einzusehen. Gegen eine geringe Aufwandspauschale ist es auch möglich, eine Abschrift zu erhalten. Viele Gemeinden stellen diese Informationen zudem online und in der Regel kostenlos zur Verfügung. Mehr erfahren

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