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Der Einheitswert als Grundlage zur Steuerberechnung

Der Einheitswert von Immobilien dient Finanzämtern als Bemessungsgrundlage zur Berechnung von Grund- und Gewerbesteuer. Erfahren Sie hier u.a., wie der Wert ermittelt wird, warum er niedriger als der Verkehrswert ist und welche Kritik es am Einheitswert gibt.

Wie wird der Einheitswert ermittelt?

Der Fiskus nutzt die Bemessungsgrundlage bei privatem, gewerblichem sowie land- und forstwirtschaftlichem Immobilien- und Grundstückseigentum. Als Basis für die Bewertung dienen die Stichtage 1. Januar 1935 in den neuen Bundesländern sowie der 1. Januar 1964 in den alten Bundesländern.

Es gibt zwei verschiedene Methoden, um den Wert zu ermitteln:

  • das Ertragswertverfahren und
  • das Sachwertverfahren

Um den Einheitswert einer Mietimmobilie, eines Ein- oder Zweifamilienhauses, einer Gewerbeimmobilie oder eines gemischt genutzten Grundstücks zu ermitteln, wird der Ertragswert ermittelt. Dabei erfolgt die Wertfeststellung auf Grundlage des Jahresrohertrags. Ist kein Jahresrohertrag festzustellen, dient der Sachwert als Orientierung. Verschiedene Faktoren dienen dazu, den Wert auf die jeweiligen Stichtage der Jahre 1935 und 1964 herunterzurechnen. Wertmindernde und werterhöhende Kriterien wie die Lage oder die Bauweise fließen in die Ermittlung ein.

Mit dem Einheitswertbescheid erhalten Immobilienbesitzer vom Finanzamt die Information über den Wert ihrer Immobilie oder ihres Grundstücks. Es handelt es sich nicht um einen Steuerbescheid, sondern um die Festsetzung des Wertes, der für die spätere Steuerberechnung dient.

Warum ist der Einheitswert niedriger als der Verkehrswert?

Der Verkehrswert ist der Wert, der sich beim Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks aktuell voraussichtlich am Markt erzielen lässt. Beim Einheitswert hingegen handelt es sich um eine Bemessungsgrundlage, die zur Berechnung verschiedener Steuern dient. Nach der ersten Einheitswertfestsetzung für den Stichtag 1.1.1935 sollten die Werte alle sechs Jahre angepasst werden um Veränderungen zu berücksichtigen. Dies ist jedoch nicht geschehen. Nur in den alten Bundesländern gab es zum 1.1.1964 eine einmalige Anpassung der Werte. In den neuen Bundesländern ist auch diese Anpassung nicht erfolgt. Im Laufe der Zeit sind die Werte von Grundstücken und Immobilien jedoch deutlich angestiegen – der Einheitswert liegt daher immer deutlich unter dem Verkehrswert einer Immobilie.

Lediglich wenn es zu einer Änderung der wirtschaftlichen Einheiten kommt, etwa wenn Grundstücke geteilt werden oder Wohneigentum neu gegründet wird, nimmt das Finanzamt eine Nachfeststellung vor. Die Bemessungsgrundlage für den Wert wird in diesen Fällen neu von der Steuerbehörde festgelegt.

Warum steht der Einheitswert in der Kritik?

Gesetzlichen Vorgaben nach sollte das Finanzamt den Einheitswert alle sechs Jahre überprüfen. Da jedoch eine Neubewertung bei älteren Grundstücken und Immobilien nicht erfolgt ist, kann es sein, dass für ein neues Haus ein deutlich höherer Einheitswert festgestellt wird, während für ältere vergleichbare Immobilien noch ein erheblich geringerer Wert gilt. Es kommt also innerhalb einer Gemeinde zu deutlichen Abweichungen beim Einheitswert.

Das Bundesverfassungsgericht hat die Berechnung des Einheitswerts bereits in Frage gestellt und die Bemessung der Grundsteuer im April 2018 als verfassungswidrig erklärt. Das Gericht erklärte die Einheitswerte, die seit mehr als 50 Jahren nicht mehr angepasst wurden, als "überholt" und bemängelte zudem die Ungleichbehandlungen bei der Bewertung. Der Gesetzgeber ist angehalten, bis Ende des Jahres 2019 eine neue Regelung zu schaffen.

Spielt der Einheitswert bei einer Immobilienbewertung zum Verkauf eine Rolle?

Bei der Festsetzung des Verkaufspreises spielt der Einheitswert keine Rolle. Unter Umständen erkundigen Kaufinteressenten sich nach dem Einheitswert und der Höhe der Grundsteuer. Wenn Sie den Verkauf einer Immobilie planen, sollten Sie den Einheitswertbescheid zwecks Information der potentiellen Käufer zur Hand haben.

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