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Der Einheitswert für Immobilien hat erhebliche Auswirkungen auf die Höhe der Grundsteuer, die Eigentümer zahlen müssen. Erfahren Sie hier u.a., wie der Wert ermittelt wird, wie er sich vom Verkehrswert unterscheidet und welche Kritik es am Einheitswert gibt.

Was ist der Einheitswert bei Immobilien?

Der Einheitswert eines Hauses oder Grundstücks dient Finanzämtern als Bemessungsgrundlage zur Berechnung von Grundsteuer und Gewerbesteuer. Der Fiskus nutzt die Bemessungsgrundlage zur steuerlichen Bewertung von Immobilien. Das gilt für sämtliche private, gewerbliche sowie land- und forstwirtschaftliche Immobilien und Grundstücke. Als Basis für die Bewertung nach dem BewG (Bewertungsgesetz) dienen aktuell noch die Stichtage 1. Januar 1935 in den neuen Bundesländern sowie der 1. Januar 1964 in den alten Bundesländern.

Wer setzt den Einheitswert fest?

Der Einheitswert eines Grundstücks ist vom Finanzamt zu ermitteln. Zuständig ist das Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich das Grundstück fällt.

Wie wird der Einheitswert für ein Haus oder ein Grundstück ermittelt?

Es gibt zwei verschiedene Methoden, um den Einheitswert zu berechnen:

    • das Ertragswertverfahren und
    • das Sachwertverfahren

Um den Einheitswert eines bebauten Grundstücks, also zum Beispiel einer Mietimmobilie, eines Ein- oder Zweifamilienhauses, einer Gewerbeimmobilie, oder eines gemischt genutzten Grundstücks zu ermitteln, wird der Ertragswert ermittelt. Dabei erfolgt die Wertfeststellung auf Grundlage des Jahresrohertrags (entspricht etwa der Netto-Kaltmiete einer Immobilie). Ist kein Jahresrohertrag festzustellen, dient der Sachwert als Orientierung zur Bewertung des Grundbesitzes. Verschiedene Faktoren dienen dazu, die Wertverhältnisse auf die jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkte 1935 und 1964 herunterzurechnen. Wertmindernde und werterhöhende Kriterien wie die Lage oder die Bauweise fließen in die Ermittlung ein. Bei einem unbebauten Grundstück wird nur der Bodenrichtwert zur Feststellung des Einheitswerts herangezogen.

Mit dem Einheitswertbescheid erhalten Immobilienbesitzer vom Finanzamt die Information über den Wert ihrer Immobilie oder ihres Grundstücks. Dabei handelt es sich nicht um einen Steuerbescheid, sondern um die Festsetzung des Wertes, der der späteren Steuerfestsetzung dient.

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Wann erhalte ich den Einheitswertbescheid?

Erhält das Finanzamt die Information, dass sich die Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks ändern, stellt es den bis dato für das Grundstück festgestellten Einheitswert für den neuen Eigentümer fest (Zurechnungsfortschreibung). Den neuen Einheitswert teilt sie ihm per Einheitswertbescheid mit. Bei einem Immobilienverkauf ist dies in der Regel innerhalb eines Jahres der Fall. Ändert sich der Eigentümer jedoch aufgrund einer Schenkung der Erbschaft, erfährt das Finanzamt gegebenenfalls nicht sofort von der Änderung im Grundbuch. In diesem Fall können Bearbeitung und Zustellung des Bescheids länger dauern.

Gut zu wissen: Als Eigentümer haben Sie die Möglichkeit, Widerspruch gegen einen Einheitswertbescheid einzulegen.

Was ist das Einheitswert-Aktenzeichen?

Wie alle Aktenzeichen dient auch das Einheitswert-Aktenzeichen dazu, eine Akte schnell zu finden. Das Einheitswert-Aktenzeichen ist anzugeben, wenn Sie:

    • einen Antrag zur Festsetzung der Grundsteuer stellen
    • eine den Einheitswert betreffende Zahlung an das Finanzamt leisten
    • Widerspruch beim Finanzamt einlegen

Sie finden das Aktenzeichen entweder auf Ihrem Grundsteuerbescheid (oft als „Aktenzeichen der Bewertungsstelle“ bezeichnet“) oder auf Ihrem Einheitswertbescheid.

Was ist der Unterschied zwischen Einheitswert und Verkehrswert?

Der Verkehrswert (auch Marktwert) einer Immobilie ist der Wert, der sich beim Immobilienverkauf oder Verkauf eines Grundstücks aktuell voraussichtlich am Markt erzielen lässt. Er dient als Grundlage, um den Angebotspreis festzulegen.
Ausführliche Informationen zum Verkehrswert finden Sie hier.

Beim Einheitswert für ein Grundstück oder Haus hingegen handelt es sich um eine Bemessungsgrundlage, die zur Berechnung verschiedener Steuern dient. Nach der ersten Einheitswertfestsetzung für den Stichtag 1.1.1935 sollten die Werte laut BewG alle sechs Jahre angepasst werden um Veränderungen zu berücksichtigen. Dies ist jedoch nicht geschehen. Nur in den alten Bundesländern gab es zum 1.1.1964 eine einmalige Anpassung der Werte. In den neuen Bundesländern ist auch diese Anpassung nicht erfolgt. Im Laufe der Zeit sind die Werte von Grundstücken und Immobilien jedoch deutlich angestiegen – der Einheitswert liegt daher immer deutlich unter dem Verkehrswert einer Immobilie und spiegelt damit veraltete Marktverhältnisse wider.
Lediglich wenn es zu einer Änderung der wirtschaftlichen Einheiten kommt, etwa wenn Grundstücke geteilt werden oder Wohneigentum neu gegründet wird, nimmt das Finanzamt eine Nachfeststellung vor. Die Bemessungsgrundlage für den Wert wird in diesen Fällen neu von der Steuerbehörde festgelegt.

Spielt der Einheitswert beim Immobilienverkauf eine Rolle?

Bei der Festsetzung des Angebotspreises spielt der Einheitswert keine Rolle. Unter Umständen erkundigen sich Kaufinteressenten nach dem Einheitswert, um die Grundsteuer zu kalkulieren. Wenn Sie den Verkauf einer Immobilie planen, sollten Sie den Einheitswertbescheid für potenzielle Käufer zur Hand haben.

Gut zu wissen:

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Warum steht der Einheitswert in der Kritik?

Gesetzlichen Vorgaben nach sollte das Finanzamt den Einheitswert laut §21 Abs. 1 BewG alle sechs Jahre überprüfen. Da jedoch eine Neubewertung bei älteren Grundstücken und Immobilien nicht erfolgt ist, kann es sein, dass für ein neues Haus ein deutlich höherer Einheitswert festgestellt wird, während für ältere vergleichbare Immobilien noch ein erheblich geringerer Wert gilt. Es kommt also innerhalb einer Gemeinde zu deutlichen Abweichungen beim Einheitswert.
Das Bundesverfassungsgericht hat die Berechnung des Einheitswerts bereits in Frage gestellt und die Bemessung der Grundsteuer im April 2018 als verfassungswidrig erklärt. Das Gericht erklärte die Einheitswerte, die seit mehr als 50 Jahren nicht mehr angepasst wurden, als "überholt" und bemängelte zudem die Ungleichbehandlungen bei der Bewertung. Der Gesetzgeber war daher angehalten, bis Ende des Jahres 2019 eine neue Regelung zu schaffen. Im November 2019 hat der Bundesrat entsprechend beschlossen, dass die Grundsteuer wertabhängig neu zu berechnen ist. In die Berechnung des Wertes von Wohnimmobilien sollen statt der bisherigen 20 Faktoren nur noch diese diese fünf Faktoren einfließen:

    • Größe des Grundstücks
    • Immobilienalter
    • Art der Immobilie
    • Bodenrichtwert
    • Nettokaltmiete

Das neue Modell zur Grundsteuer (Grundsteuerreform) tritt am 1. Januar 2025 in Kraft – und kann für Grundstückseigentümer, deren Einheitswert entsprechend höher ausfällt, auch eine kräftige Erhöhung der Grundsteuer bedeuten. Der aktuelle Bundesfinanzminister Olaf Scholz plant daher nicht nur eine Senkung der vom Bund vorgegebenen Steuermesszahl. Er wünscht sich auch von den Gemeinden, dass diese ihre Grundsteuer-Hebesätze entsprechend senken.
Allerdings sind die Länder nicht dazu verpflichtet, das neue Modell zur Grundsteuer überhaupt anzuwenden. Durch die sogenannte Länderöffnungsklausel ist es den Bundesländern nämlich möglich, ein eigenes Modell einzusetzen, um die Grundsteuer zu erheben.

Bis zum Inkrafttreten der Grundsteuerreform ist es erlaubt, das alte Verfahren als Steuergrundlage für bebaute und unbebaute Grundstücke anzuwenden.

Hinweis:

Das könnte Sie auch interessieren: Die aktuellen Grundsteuer-Hebesätze

Wann wird der Einheitswert neu berechnet?

Im Zuge der Grundsteuerreform müssen Mitarbeiter von Bundesfinanzministerium und den Länderbehörden für circa 36 Millionen Immobilien im gesamten Bundesgebiet neue Einheitswerte festzusetzen. Die Berechnung des Einheitswerts für bebaute Grundstücke erfolgt ausschließlich über das Ertragswertverfahren und soll bis Ende 2022 abgeschlossen sein.

Einheitswert – FAQ

Was ist der Einheitswert?

Der Einheitswert von Immobilien dient Finanzämtern als Bemessungsgrundlage zur Berechnung von Grundsteuer und Gewerbesteuer von Immobilien. Er wird für private, gewerbliche sowie land- und forstwirtschaftliche Immobilien und Grundstücke erhoben. Der Einheitswert steht jedoch seit vielen Jahren in der Kritik, da er als veraltet gilt und für Ungleichbehandlung unter Immobilieneigentümern sorgt. Mehr erfahren

Entspricht der Einheitswert dem Verkehrswert einer Immobilie?

Nein, der Verkehrswert einer Immobilie ist der Wert, der sich beim Immobilienverkauf oder Verkauf eines Grundstücks aktuell voraussichtlich am Markt erzielen lässt. Er dient als Grundlage, um den Angebotspreis festzulegen. Beim Einheitswert handelt es sich um eine Bemessungsgrundlage, die zur Berechnung verschiedener Steuern dient. Da der Einheitswert jedoch auf dem Stand von 1935 beziehungsweise 1964 ist, liegt er deutlich unter dem Verkehrswert einer Immobilie. Mehr zu den Hintergründen

Wie lässt sich der Einheitswert berechnen – für bebaute und unbebaute Grundstücke?

Der Einheitswert eines bebauten Grundstücks lässt sich entweder über das Ertragswert- oder Sachwertverfahren ermitteln. Bei einem unbebauten Grundstück wird der Bodenrichtwert für die Einheitswertfeststellung herangezogen.

Spielt der Einheitswert beim Immobilienverkauf eine Rolle?

Bei der Festsetzung des Verkaufspreises spielt der Einheitswert keine Rolle. Unter Umständen erkundigen Kaufinteressenten sich aber nach dem Einheitswert, um die Grundsteuer zu kalkulieren. Wenn Sie den Verkauf einer Immobilie planen, sollten Sie den Einheitswertbescheid für potenzielle Käufer zur Hand haben.

Warum steht der Einheitswert in der Kritik?

Da sich der Einheitswert auf die Jahre 1935 und 1964 bezieht und nicht, wie im BewG vorgesehen, regelmäßig angepasst wurde, gilt er heute in Bezug auf die Grundsteuerberechnung als veraltet. Das Bundesverfassungsgericht hat die Bemessung der Grundsteuer daher inzwischen als verfassungswidrig erklärt. Im November 2019 hat der Bundesrat eine Grundsteuerreform beschlossen, welche 2025 in Kraft tritt. Jetzt mehr dazu erfahren

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