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Vervielfältiger/Kaufpreisfaktor – Wissenswertes zur Berechnung

Um die Rendite einer Immobilie zu bewerten, ist der Vervielfältiger eine wichtige Kennzahl. Der auch als Kaufpreisfaktor bezeichnete Wert setzt Kaufpreis und Miete ins Verhältnis. Im folgenden Artikel erfahren Sie unter anderem, wie Sie den Vervielfältiger berechnen und interpretieren und wie hoch der Kaufpreisfaktor in deutschen Großstädten ist.

Inhaltsverzeichnis:

  1. Was ist der Vervielfältiger/Kaufpreisfaktor?

  2. Wie wird der Vervielfältiger/Kaufpreisfaktor berechnet?

  3. Wie ist der Kaufpreisfaktor zu interpretieren?

  4. Welchen Einfluss hat der Vervielfältiger/Kaufpreisfaktor auf die Renditeberechnung?

  5. Wie wird der Kaufpreisfaktor im Ertragswertverfahren berücksichtigt?

  6. Welche Rolle spielt der Vervielfältiger bei einem Immobilienverkauf?

Gut zu wissen:

Mit der kostenlosen Immobilienbewertung von Homeday erfahren Sie schnell und präzise, wie viel Ihre Immobilie aktuell wert ist und zu welchem Preis sie sich verkaufen lässt.

Was ist der Vervielfältiger/Kaufpreisfaktor?

Der Kaufpreisfaktor bestimmt die Relation zwischen dem Kaufpreis und dem Ertrag und zeigt, nach welchem Zeitraum sich die Investition amortisiert. Damit ist der Vervielfältiger besonders für Kapitalanleger interessant.

Wie wird der Vervielfältiger/Kaufpreisfaktor berechnet?

Zur Bestimmung des Wertfaktors teilen Sie den Kaufpreis durch die jährliche Nettokaltmiete. Dabei müssen Sie also die Mieteinnahmen um Kosten für Rücklagen oder Instandhaltung reduzieren.

Gut zu wissen:

Wenn Sie den Kaufpreisfaktor einer Immobilie ermitteln wollen, sollten Sie nicht nur den Kaufpreis berücksichtigen, sondern auch die anfallenden Kaufnebenkosten einbeziehen.

Folgende Formel gilt für die Berechnung:

Kaufpreis bzw. Kaufkosten/Nettokaltmiete = Vervielfältiger/Kaufpreisfaktor

Ein Beispiel verdeutlicht die Berechnung:

Sie kaufen eine Immobilie für 200.000 Euro. Die Nettokaltmiete beträgt monatlich 800 Euro, also 9.600 Euro jährlich. Damit ergibt sich folgender Vervielfältiger:

200.000/9.600 = 20,8

Nach knapp 21 Jahren haben Sie mit den Mieteinnahmen also den Kaufpreis erwirtschaftet.

Berücksichtigen Sie bei der Berechnung auch die Nebenkosten, die in unserem Beispiel 20.000 Euro betragen, sieht die Kalkulation so aus:

220.000/9.600 = 22,9

Unter Einbeziehung der Nebenkosten hat sich der Kauf also nach 23 Jahren amortisiert.

Wie ist der Kaufpreisfaktor zu interpretieren?

Je schneller Sie die Kosten durch die Mieteinnahmen gedeckt haben, desto besser ist die Rendite einer Immobilie. Grundsätzlich gilt in den meisten Regionen Deutschlands ein Vervielfältiger von 20 als gute Anlage. In den letzten Jahren sind vor allem in angesagten Großstädten die Preise stark angestiegen, sodass Kaufpreisfaktoren zwischen 20 und 30 in Toplagen absolut gängig sind und teilweise sogar darüber liegen.

Gut zu wissen:

Grundsätzlich gilt: Je höher der Vervielfältiger, desto geringerer ist die Rendite für das Vorhaben. Ein geringerer Kaufpreisfaktor hingegen verspricht eine höhere Rendite.

Eine wesentliche Rolle spielen Art und Lage der Immobilie: So ist der Kaufpreisfaktor bei Gewerbeimmobilien in der Regel niedrig und weist auf eine höhe Rendite hin. Bei dieser Anlageform besteht jedoch ein höheres Ausfallrisiko. Investieren Sie in eine Wohnimmobilie, sind Kaufpreisfaktor und Ertrag geringer, dafür ist die Anlage auch weniger riskant. Zudem ist der Wertfaktor in stark nachgefragten Lagen höher, da aufgrund der starken Nachfrage die Kaufpreise entsprechend hoch sind.

Die Kaufpreisfaktor Tabelle bietet einen Überblick über die Vervielfältiger für Mehrfamilienhäuser in deutschen Großstädten im Jahr 2019:

Stadt Wertfaktor
München 43
Berlin 30,6
Frankfurt am Main 28,2
Hamburg 28
Köln 24

Quelle: Immobilien Manager Verlag

Welchen Einfluss hat der Vervielfältiger/Kaufpreisfaktor auf die Renditeberechnung?

Rendite und Vervielfältiger stehen in engem Zusammenhang: Steigt der Kaufpreisfaktor, sinkt die Rendite. Den möglichen Ertrag berechnen Sie mit folgender Formel:

1/Kaufpreisfaktor = Rendite

Im Überblick eine Kaufpreis-Rendite-Tabelle:

Kaufpreisfaktor Rendite
20 5%
21 4,76%
22 4,55%
23 4,35%
24 4,17%
25 4%
26 3,85%
27 3,7%
28 3,57%
29 3,45%
30 3,33%

Wie wird der Kaufpreisfaktor im Ertragswertverfahren berücksichtigt?

Mit dem Ertragswertverfahren bestimmen Sie den Wert einer Immobilie auf Grundlage der erzielbaren Mieterträge. Um sich einen ersten Überblick über den Kaufpreis einer Immobilie zu verschaffen, benötigen Sie im ersten Schritt keine komplexe Berechnung, sondern können den Wert zunächst grob überschlagen. Multiplizieren Sie dazu einfach den möglichen Mietertrag mit dem in der Region üblichen Kaufpreisfaktor.

Ein Beispiel verdeutlicht das Vorgehen:

Es handelt sich um eine Immobilie mit einem Mietertrag von 12.000 Euro jährlich, der Mietfaktor liegt bei 24:

12.000 Euro x 24 = 288.000 Euro

Überschlägig liegt der Ertragswert bei 288.000 Euro. Mit einer ausführlichen Ertragswertermittlung, die individuelle Besonderheiten, Restnutzungsdauer und den Zustand der Immobilie berücksichtigen, erhalten Sie einen genauen Wert. Hier handelt es sich nur um eine grobe Einschätzung.

Welche Rolle spielt der Vervielfältiger bei einem Immobilienverkauf?

Der Kaufpreisfaktor ist für Käufer und Verkäufer interessant: Käufer haben die Möglichkeit, anhand des ortsüblichen Vervielfältigers abzuschätzen, ob es sich um ein realistisches Angebot handelt. Kaufinteressenten können so überschlägig den Kaufpreis für eine Wohnung berechnen oder eine Kaufpreisermittlung für ein Haus durchführen. Verkäufer können mit der überschlägigen Formel prüfen, ob Ihr Verkaufspreis marktgerecht ist.

Vervielfältiger/Kaufpreisfaktor 2022 – FAQ

Was ist der Vervielfältiger bzw. Kaufpreisfaktor?

Der Kaufpreisfaktor zeigt das Verhältnis zwischen Mietertrag und Kaufpreis und gibt an, innerhalb welchen Zeitraums sich die Investition amortisiert hat. Hier Kaufpreisfaktor-Tabelle/ Vervielfältigertabelle 2022 einsehen

Was ist ein guter Vervielfältiger/Kaufpreisfaktor?

Je geringer der Mietfaktor, desto höher die Rendite. Bei Wohnimmobilien sind Kaufpreisfaktoren um 20 gängig, in stark angesagten Metropolregionen liegen die Werte zwischen 20 und 30.

Wie berechnet sich der Vervielfältiger?

Den Vervielfältiger berechnen Sie, indem Sie den Kaufpreis, beziehungsweise den Kaufpreis zuzüglich Nebenkosten durch die jährliche Nettokaltmiete dividieren. Hier Vervielfältiger/ Kaufpreisfaktor berechnen

Themengebiet: Immobilienbewertung

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