Vervielfältiger/ Kaufpreisfaktor:
Wissenswertes zur Berechnung
Um die Rendite einer Immobilie zu bewerten, ist der Vervielfältiger eine wichtige Kennzahl. Der auch als Kaufpreisfaktor bezeichnete Wert setzt Kaufpreis und Miete ins Verhältnis. Im folgenden Artikel erfahren Sie unter anderem, wie Sie den Vervielfältiger berechnen und interpretieren und wie hoch der Kaufpreisfaktor in deutschen Großstädten ist.
Inhaltsverzeichnis:
Welchen Einfluss hat der Vervielfältiger/Kaufpreisfaktor auf die Renditeberechnung?
Wie wird der Kaufpreisfaktor im Ertragswertverfahren berücksichtigt?
Welche Rolle spielt der Vervielfältiger bei einem Immobilienverkauf?
Gut zu wissen:
Mit der kostenlosen Immobilienbewertung von Homeday erfahren Sie schnell und präzise, wie viel Ihre Immobilie aktuell wert ist und zu welchem Preis sie sich verkaufen lässt.
Was ist der Vervielfältiger/Kaufpreisfaktor?
Der Vervielfältiger ist eine wichtige Kennzahl, um die Rendite einer Immobilie zu bewerten.
Der Kaufpreisfaktor bestimmt die Relation zwischen dem Kaufpreis und dem Ertrag und zeigt, nach welchem Zeitraum sich die Investition amortisiert. Damit ist der Vervielfältiger besonders für Kapitalanleger interessant.
Wie wird der Vervielfältiger/Kaufpreisfaktor berechnet?
Zur Bestimmung des Wertfaktors teilen Sie den Kaufpreis durch die jährliche Nettokaltmiete. Dabei müssen Sie also die Mieteinnahmen um Kosten für Rücklagen oder Instandhaltung reduzieren.
Gut zu wissen:
Wenn Sie den Kaufpreisfaktor einer Immobilie ermitteln wollen, sollten Sie nicht nur den Kaufpreis berücksichtigen, sondern auch die anfallenden Kaufnebenkosten einbeziehen.
Folgende Formel gilt für die Berechnung:
Kaufpreis bzw. Kaufkosten/Nettokaltmiete = Vervielfältiger/Kaufpreisfaktor
Ein Beispiel verdeutlicht die Berechnung:
Sie kaufen eine Immobilie für 200.000 Euro. Die Nettokaltmiete beträgt monatlich 800 Euro, also 9.600 Euro jährlich. Damit ergibt sich folgender Vervielfältiger:
200.000/9.600 = 20,8
Nach knapp 21 Jahren haben Sie mit den Mieteinnahmen also den Kaufpreis erwirtschaftet.
Berücksichtigen Sie bei der Berechnung auch die Nebenkosten, die in unserem Beispiel 20.000 Euro betragen, sieht die Kalkulation so aus:
220.000/9.600 = 22,9
Unter Einbeziehung der Nebenkosten hat sich der Kauf also nach 23 Jahren amortisiert.
Wie ist der Kaufpreisfaktor zu interpretieren?
Je schneller Sie die Kosten durch die Mieteinnahmen gedeckt haben, desto besser ist die Rendite einer Immobilie. Grundsätzlich gilt in den meisten Regionen Deutschlands ein Vervielfältiger von 20 als gute Anlage. In den letzten Jahren sind vor allem in angesagten Großstädten die Preise stark angestiegen, sodass Kaufpreisfaktoren zwischen 20 und 30 in Toplagen absolut gängig sind und teilweise sogar darüber liegen.
Gut zu wissen:
Grundsätzlich gilt: Je höher der Vervielfältiger, desto geringerer ist die Rendite für das Vorhaben. Ein geringerer Kaufpreisfaktor hingegen verspricht eine höhere Rendite.
Eine wesentliche Rolle spielen Art und Lage der Immobilie: So ist der Kaufpreisfaktor bei Gewerbeimmobilien in der Regel niedrig und weist auf eine höhe Rendite hin. Bei dieser Anlageform besteht jedoch ein höheres Ausfallrisiko. Investieren Sie in eine Wohnimmobilie, sind Kaufpreisfaktor und Ertrag geringer, dafür ist die Anlage auch weniger riskant. Zudem ist der Wertfaktor in stark nachgefragten Lagen höher, da aufgrund der starken Nachfrage die Kaufpreise entsprechend hoch sind.
Die Kaufpreisfaktor Tabelle bietet einen Überblick über die Vervielfältiger für Mehrfamilienhäuser in deutschen Großstädten im Jahr 2019:
| Stadt | Wertfaktor |
|---|---|
| München | 43 |
| Berlin | 30,6 |
| Frankfurt am Main | 28,2 |
| Hamburg | 28 |
| Köln | 24 |
Quelle: Immobilien Manager Verlag
