Wer einen Verkauf seiner Immobilie plant, sollte deren Marktwert kennen. Erfahren Sie hier u. a., was sich hinter der Bezeichnung verbirgt, wie sich der Marktwert einer Immobilie ermitteln lässt und wie Homeday Ihnen dabei helfen kann.
Inhaltsverzeichnis:
Welche Faktoren haben Einfluss auf den Marktwert einer Immobilie?
Welche Dokumente werden für die Marktwertermittlung benötigt?
Gut zu wissen:
Mit der Online-Immobilienbewertung von Homeday können Eigentümerinnen direkt den Marktwert ihrer Immobilie berechnen lassen – kostenlos und unverbindlich.
Was ist der Marktwert einer Immobilie?
Der Marktwert einer Immobilie bezeichnet den Preis, der sich in der Theorie zu einem bestimmten Zeitpunkt auf dem (freien) Markt für diese erzielen lässt. Eine Definition findet sich in § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Dort heißt es:
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt der in dem Zeitpunkt auf den sich die Ermittlung bezieht im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Wie unterscheidet sich der Marktwert von Immobilien vom Verkehrswert?
Zwischen Marktwert und Verkehrswert gibt es keinen Unterschied. Beide bezeichnen das Gleiche, sind also Synonyme voneinander.
Wie unterscheidet sich der Marktwert vom Angebotspreis oder Kaufpreis einer Immobilie?
Der Marktwert ist, wie bereits oben definiert, der Preis, zu dem sich eine Immobilie in der Theorie aktuell auf dem Markt verkaufen lässt. Der Angebotspreis ist der Preis, zu dem ein Eigentümer seine Immobilie Kaufinteressierten auf dem Markt anbietet oder durch einen Immobilienmakler anbieten lässt. Der Marktpreis dient dabei als Grundlage für den Angebotspreis, muss aber nicht mit diesem identisch sein. Denn je nach Verkaufsstrategie kann der Angebotspreis auch über oder unter dem Marktwert liegen. Der Kaufpreis einer Immobilie ist wiederum der Preis, auf den sich Verkäuferin und Käuferin in der Preisverhandlung einigen und welchen der Kaufende letztendlich für die Immobilie zahlt. Er wird auch im Kaufvertrag ausgewiesen.
Welche Faktoren haben Einfluss auf den Marktwert einer Immobilie?
Der Marktwert einer Immobilie wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Dazu gehören vor allem diese:
Lage der Immobilie
Zustand von Haus oder Wohnung
Ausstattung der Immobilie sowie deren Qualität
Nutz- und Wohnfläche der Immobilie
Baujahr des Gebäudes
Größe, Ausrichtung und Schnitt eines Grundstücks
Gut zu wissen:
Auch die Nachfrage am Markt sowie der Umstand, ob eine Immobilie vermietet ist oder nicht, wirken sich auf den Marktwert aus.
Warum ist die Lage für den Marktwert der Immobilie so wichtig?
Nicht ohne Grund steht die Lage an erster Stelle der Faktoren, die den Marktwert der Immobilie beeinflussen. Sie ist in der Regel das wichtigste Kriterium der Immobilienbewertung. Denn anders als viele andere Merkmale der Immobilie, wie beispielsweise der Zustand, der Grundriss oder die Ausstattung, ist die Lage des Grundstücks nicht veränderbar und daher von Dauer. Eine Immobilie in einer guten Lage ist deshalb wertbeständiger und der Marktwert der Immobilie stabiler.
Zur Beurteilung der jeweiligen Lage wird zwischen Makrolage und Mikrolage unterschieden. Die Makrolage kennzeichnet die jeweilige Region, die Stadt oder auch bereits den Stadtteil, in dem die Immobilie ihren Standort hat. Die Mikrolage fokussiert sich auf die unmittelbare Umgebung, die Nachbarschaft der Immobilie. Bedeutsame Kriterien, die hier ins Gewicht fallen, sind die Versorgung mit Ärzten und Apotheken, mit Schulen und Kitas, die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, die Erreichbarkeit der Geschäfte für den täglichen Bedarf sowie das Angebot an sonstigen Dienstleistern.
Die Mikrolage selbst kann noch einmal in einfache, mittlere oder gute Lagen separiert werden. Sie werden auch A-, B- oder C-Lagen genannt.
Gut zu wissen: Anstehende infrastrukturelle Veränderungen können eine Mikrolage auf- oder abwerten und so auch den Marktwert der Immobilie beeinflussen. Ein Positivbeispiel wäre der Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs bis vor die Haustür der Immobilie. Ein Negativbeispiel die Schließung des größten Supermarkts am Ort, des Schwimmbads oder der einzigen Grundschule.
Wie lässt sich der Immobilien-Marktwert berechnen?
Es gibt verschiedene Verfahren, um den Marktwert einer Immobilie zu ermitteln:
Das Sachwertverfahren
Das Vergleichswertverfahren
Das Ertragswertverfahren
Welches Verfahren sich am besten für die Marktwertermittlung eignet, hängt davon ab, welche Art von Immobilie bewertet werden soll. In einigen Fällen können die Verfahren auch miteinander kombiniert werden.
Hinweis:
Sie möchten eine Immobilie kaufen und kennen bereits ihren aktuellen Marktwert? Dann erfahren Sie mit wenigen Klicks, welche Finanzierungsmöglichkeiten Sie haben. Kostenlosen Finanzierungsrechner nutzen
So funktioniert das Sachwertverfahren:
Um den Marktwert einer Immobilie mithilfe des Sachwertverfahrens zu ermitteln, gilt es zunächst, den Immobilienwert und den Wert des dazugehörigen Grundstücks über den Bodenrichtwert separat zu ermitteln. Um den Marktwert des Gebäudes zu berechnen, wird der Wert für etwaiger Abnutzungserscheinungen von den ursprünglichen Baukosten abgezogen. Der Quadratmeterpreis des Grundstücks geht aus den Bodenrichtwertkarten hervor. Am Ende werden der Wert des Grundstücks und der des Gebäudes addiert.
Das Sachwertverfahren eignet sich vor allem, um den Marktwert von Wohnungen zu ermitteln, aber ebenso für die Ermittlung des Marktwerts von Ein- und Zweifamilienhäusern.
So funktioniert das Vergleichswertverfahren:
Grundlage des Vergleichswertverfahrens sind die Verkaufspreise von Immobilien, die der zu bewertenden Immobilie in Lage, Zustand und Ausstattung ähneln. Je mehr vergleichbare Immobilien es gibt und je ähnlicher sie sind, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, einen zuverlässigen Marktwert zu ermitteln.
Vor allem für Reihenhäuser in einheitlichen Baugebieten oder in Großwohnanlagen gelegene Eigentumswohnungen lassen sich die Marktwerte mithilfe des Vergleichswertverfahrens bestimmen. Ebenso ist die Methode für die Marktwertermittlung unbebauter Grundstücke gut geeignet.
So funktioniert das Ertragswertverfahren:
Auch beim Ertragswertverfahren werden zunächst der Ertragswert des Gebäudes und der Wert des Grundstücks unabhängig voneinander berechnet. Um den Ertragswert der Immobilie zu ermitteln, spielen zahlreiche Faktoren eine Rolle. Dazu gehören etwa die Mieteinnahmen, der sogenannte Vervielfältiger oder die Bewirtschaftungskosten. Ein Berechnungsbeispiel finden Sie in unserem Ratgeberartikel “Verkehrswert Immobilie: Wie berechnet sich der Wert von Haus oder Wohnung?”
Das Ertragswertverfahren eignet sich vor allem für Miet- und Gewerbeimmobilien.
Wann sollte man den Marktwert einer Immobilie ermitteln?
Es gibt verschiedene Situationen, in denen Eigentümer den Marktwert Ihrer Immobilie kennen sollten, z. B.:
wenn Sie Ihr Grundstück oder Ihre Immobilie verkaufen möchten.
wenn Ihre Bank oder Versicherung den Wert Ihrer Immobilie wissen möchte.
wenn Sie den Verkehrswert oder Marktwert für eine Scheidung oder Erbauseinandersetzung angeben müssen.
Wer kann den Marktwert einer Immobilie berechnen?
Es gibt verschiedene Personen, die den Marktwert einer Immobilie berechnen können. Wer der richtige Ansprechpartner ist, entscheidet der Fall, für den sie die Information benötigen. Fordert etwa eine offizielle Stelle die Marktwertermittlung, sollte ein Immobiliengutachterden Marktwert Ihres Hauses ermitteln. Er erstellt dafür in der Regel ein Immobilienwertgutachten bzw. Marktwertgutachten.
Planen Sie einen Immobilienverkauf und möchten zuerst den Hauswert selbst berechnen, empfiehlt sich die Bewertung durch einen Grundstücksmakler, Hausmakler oder Wohnungsmakler – zum Beispiel von Homeday.
Wie viel kostet ein Marktwertgutachten?
Die Kosten für die Ermittlung des Marktwerts für ein Haus oder eine Wohnung durch einen staatlich anerkannten oder öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachter liegen in der Regel zwischen 0,5 Prozent und 1,0 Prozent des Marktwerts einer Immobilie. Bei einem Immobilienwert von 400.000 Euro kostet das Marktwertgutachten beispielsweise zwischen 2.000 Euro und 4.000 Euro.
Gut zu wissen:
Die Immobilienbewertung bzw. Marktwertanalyse für Immobilien durch Homeday ist für Immobilieneigentümer kostenlos und unverbindlich – ganz egal, wie hoch der Marktwert ist.
Welche Vorteile hat eine professionelle Marktwertermittlung?
Auch wenn Sie für einen gewöhnlichen Immobilienverkauf kein teures Wertgutachten benötigen, empfiehlt es sich, den Marktwert der Immobilie professionell berechnen zu lassen. Ihre Immobilie wird neutral von einem Experten bewertet und dieser arbeitet auf Basis der anerkannten Wertermittlungsverfahren. Seine Ergebnisse zum Immobilien Marktwert sind jederzeit, auch von Dritten, nachprüfbar.
Verlassen Sie sich auf keinen Fall auf Ihre persönliche Einschätzung oder auf wohlmeinende Freunde, die den Marktwert Ihrer Immobilie taxieren meinen zu können. Als Eigentümer haben Sie über die Jahre eine emotionale Beziehung zu Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung entwickelt. Vermutlich haben Sie auch die Energie, die Mühe und die finanziellen Mittel noch in guter Erinnerung, die Sie investiert haben. Alle diese Faktoren führen häufig dazu, dass Sie den Marktwert Ihrer Immobilie höher einschätzen als er tatsächlich ist. Das kann negative Folgen für den gesamten weiteren Verkaufsprozess haben.
Wie ermittelt Homeday den Marktwert einer Immobilie?
- 1
Immobilie beschreiben
Um den Marktwert Ihrer Immobilie oder Ihres Grundstücks zu ermitteln, benötigen wir einige Angaben zu Ihrem Eigentum. Diese können Sie uns einfach über unser Formular mitteilen.
- 2
Formular abschicken
Nachdem Sie das Formular abgeschickt haben, berechnet unser Marktwertrechner den Marktwert Ihrer Immobilie oder Ihres Grundstücks. Grundlage der Berechnung ist ein datenbasierter Algorithmus.
- 3
Marktwert erfahren
Der Marktwert Ihrer Immobilie wird Ihnen bereits wenige Sekunden später direkt angezeigt. Zusätzlich erhalten Sie ihn per E-Mail. Dieser Service ist kostenlos und unverbindlich.
Gut zu wissen:
Der Marktwert-Immobilien-Rechner von Homeday bietet Ihnen einen ersten Anhaltspunkt zum aktuellen Wert Ihrer Immobilie. Für die präzise Immobilienbewertung begutachtet ein Homeday-Makler aus Ihrer Region Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück gerne persönlich vor Ort.
Welche Dokumente werden für die Marktwertermittlung benötigt?
Um den Marktwert einer Immobilie zuverlässig zu bestimmen, werden verschiedene Dokumente benötigt. Diese unterscheiden sich je nach Immobilienart, Eigentumsverhältnissen und Nutzung der Immobilie.
Ermittlung des Marktwerts für ein Haus
Diese Unterlagen sind essentiell, wenn Sie den Marktwert eines Hauses berechnen möchten:
Grundriss der Immobilie
Wohnflächenberechnung
Lageplan und Flurkarte
Baupläne
Baubeschreibung
Ggf. Nachweise über Modernisierungsmaßnahmen
Die Unterlagen benötigen Sie zusätzlich zur Ermittlung des Marktwerts einer Wohnung bzw. Teileigentums
Wirtschaftsplan
Aufteilungsplan
Wohngeldabrechnung
Dokumente zur Instandhaltungsrücklage
Abrechnungen von Wohn- und Hausgeld
Protokolle der Eigentümerversammlungen
Marktwert vermieteter Immobilien
Geht es darum, den Marktwert einer vermieteten Immobilie zu berechnen, benötigen Sie zudem diese Dokumente:
Aktuelle Hausmietverträge bzw. Wohnungsmietverträge
Betriebskostenabrechnungen (drei Jahre)
Marktwert Immobilie – FAQ
Marktwert-Definition: Was ist der Marktwert einer Immobilie?
Der Marktwert einer Immobilie bezeichnet den Preis, der sich für diese zu einem bestimmten Zeitpunkt am Markt erzielen lässt. Eine Marktwert-Definition liefert § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Mehr zum Marktwert und seiner Definition erfahren
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert einer Immobilie?
Marktwert und Verkehrswert – einen Unterschied gibt es hier nicht. Beide Begriffe bezeichnen dieselbe Sache. Verkehrswert und Marktwert können also synonym gebraucht werden, so wie es in der Praxis häufig geschieht.
Was ist höher: Verkehrswert oder Marktwert?
Die Begriffe Verkehrswert und Marktwert bezeichnen dieselbe Sache. Der Verkehrswert einer Immobilie ist damit genauso hoch wie ihr Marktwert. Erfahren Sie hier mehr zum Marktwert einer Immobilie
Wie kann man den Marktwert einer Immobilie berechnen?
Es gibt verschieden Verfahren, um den Marktwert einer Immobilie zu berechnen: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Welche Methode wann zum Einsatz kommt, hängt unter anderem von der Art und Nutzung einer Immobilie ab.
Wie viel kostet ein Marktwertgutachten?
Das Marktwertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder staatlich anerkannten Sachverständigen kostet in der Regel zwischen 0,5 Prozent und 1 Prozent des Marktwerts einer Immobilie. Für einen Immobilienverkauf benötigen Sie dieses offizielle Gutachten jedoch in der Regel nicht. Hier kann die kostenlose Wertermittlung bzw. Marktwertanalyse für Immobilien durch Homeday eine Alternative sein.
Wie unterscheidet sich der Marktwert von der Immobilienbewertung durch Banken?
Banken bewerten Ihre Immobilie, wenn diese als Sicherheit für ein langfristiges Darlehen eingesetzt werden soll und dafür eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird. Da die Immobilie jedoch im Lauf der Zeit an Wert verliert und sich außerdem die Marktbedingungen ändern können, ermittelt die Bank einen Wert, den sie auch in einigen Jahren noch recht sicher mit dem Verkauf erzielen könnte. Dieser Beleihungswert liegt daher immer unter dem Marktwert der Immobilie. Üblich sind Abschläge zwischen 20 und 30 Prozent. Die Bank darf Ihnen dieses Wertgutachten übrigens nicht in Rechnung stellen.
Welche Rolle spielt die Energieeffizienz bei der Marktwertermittlung?
Spätestens seit der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), die zu Ihrem Inkrafttreten im Januar 2024 für große mediale Beachtung gesorgt hat, spielt die energetische Bilanz einer Immobilie nicht nur für Eigentümer, sondern auch für Käufer eine wichtige Rolle. Sie beeinflusst den Marktwert einer Immobilie vor allem deshalb, weil Neu-Eigentümer eine Bestandsimmobilie mit schlechten Energiewerten innerhalb von zwei Jahren energetisch mindestens so sanieren müssen, dass sie den Richtwerten des GEG entspricht. Das bedeutet: Kostenaufwand direkt nach dem Kauf. Der Marktwert einer Immobilie, die unsaniert ist, liegt daher unter dem einer bereits sanierten Immobilie.
