ImmoWertV: Alles rund um die Immobilienwert-ermittlungsverordnung 2025
Die Immobilienwertermittlungsverordnung dient als Grundlage, um den Wert von Grundstücken und Immobilien in Deutschland zu berechnen. Lesen Sie hier, wer die Verordnung anwendet, was genau sie regelt und welche Neuerungen es seit 2010 gibt.
Das Wichtigste zusammengefasst:
Die ImmoWertV regelt bundesweit die Wertermittlung von Immobilien.
Seit 2024 gelten neue Vorgaben zu Energieeffizienz, Gebietsentwicklung und Datenqualität.
Es gibt drei Verfahren: Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren.
Die Wahl des Verfahrens hängt von der Immobiliennutzung ab.
Anwendungshinweise unterstützen Sachverständige bei der praktischen Umsetzung.
Die ImmoWertV fördert Transparenz und Vergleichbarkeit bei Bewertungen.
Aktuelle Änderungen stärken den Marktbezug und die internationale Anschlussfähigkeit.
Inhaltsverzeichnis:
ImmoWertV PDF zum Download - Wo gibt es die amtliche Fassung?
Wie funktioniert das Wertermittlungsverfahren nach der Immowert Verordnung?
Was ist die Immobilienwertermittlungsverordnung?
Die Immobilienwertermittlungsverordnung – kurz ImmowertV – dient in Deutschland als rechtliche Grundlage von Immobilienbewertungen. Sie trat im Juli 2010 in Kraft, zuvor regelte dies seit 1988 die Wertermittlungsverordnung. Es bedurfte dieser Novellierung, um neue Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt bei der Wertermittlung berücksichtigen zu können.
Was genau regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung 2025?
Wie zuvor die Wertermittlungsverordnung legt die Immobilienwertermittlungsverordnung die Grundsätze fest, auf deren Basis die Verkehrswerte von Grundstücken und Immobilien ermittelt werden. Als Rechtsverordnung der Bundesregierung ist sie sowohl von privaten als auch amtlichen Stellen wie Gutachterausschüssen, Immobilienmaklern, Banken oder Versicherungen verbindlich anzuwenden.
ImmoWertV 2024 oder 2025 - Was ist neu?
Die ImmoWertV 2024 bringt verschiedene wichtige Anpassungen mit sich, die für Immobiliengutachter und Sachverständige von großer Bedeutung sind. Ziel der Überarbeitung war es, die bisherige Praxis der Wertermittlung weiter zu vereinheitlichen, europäischen Richtlinien besser gerecht zu werden und aktuelle Anforderungen aus Markt und Gesellschaft stärker abzubilden. Darüber hinaus wurde die Verordnung sprachlich und strukturell überarbeitet, um sie verständlicher und anwenderfreundlicher zu gestalten.
Ein zentraler Aspekt der aktuellen Fassung ist die stärkere Berücksichtigung energetischer Eigenschaften von Immobilien. Gebäude mit besonders guter oder schlechter Energiebilanz werden künftig differenzierter bewertet. Dieser Schritt spiegelt die wachsende Bedeutung von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz im Immobiliensektor wider. Die Aspekte spielen für Käufer und Verkäufer sowie Investoren eine zunehmend entscheidende Rolle.
Zudem gab es methodische Weiterentwicklungen in der Ableitung von Vergleichsfaktoren, insbesondere im Vergleichswert- und Ertragswertverfahren. Auch die Herleitung von Bodenrichtwerten wurde überarbeitet, um regionale Unterschiede besser abbilden zu können. Diese Änderungen sollen die Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Wertermittlung weiter verbessern.
Wichtig sind auch die Klarstellungen und Präzisierungen innerhalb der drei normierten Verfahren (Sachwert-, Vergleichswert- und Ertragswertverfahren). Unter anderem wurden Begriffsdefinitionen, Bewertungsansätze und Verfahrensabläufe angepasst. Die Änderungen erleichtern es Gutachtern, die ImmoWertV korrekt anzuwenden.
Hinweis:
Die vollständige ImmoWertV PDF ist als aktuelle Fassung beim Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz kostenfrei verfügbar. (Link: )
ImmoWertV PDF zum Download - Wo gibt es die amtliche Fassung?
Wer sich umfassend über die gesetzliche Grundlage informieren möchte, kann die ImmoWertV PDF direkt auf dem offiziellen Bundesjustizportal herunterladen. Dort steht die ImmoWertV 2023 PDF ebenso wie die aktuelle Fassung aus dem Jahr 2024 kostenfrei zur Verfügung. Hier gelangen Sie zur amtlichen Version der Immobilienwertermittlungsverordnung.
Was hat sich durch die neue ImmowertV geändert?
Im Zuge der dynamischen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt hat die Bundesregierung bereits im Jahr 2010 eine umfassende Reform der Wertermittlung angestoßen. Ziel war es, die geltenden Regeln zu modernisieren, zu vereinheitlichen und stärker an internationale Standards anzupassen. Die neue Verordnung wurde seitdem mehrfach überarbeitet, zuletzt durch die Wertermittlungsverordnung 2023 und die ImmoWertV 2024.
Was wurde grundsätzlich verändert?
Erstmals wurden energetische Beschaffenheiten eines Gebäudes insbesondere mit Blick auf Energieeffizienz, Sanierungsstand und Nachhaltigkeit ausdrücklich in die Bewertung integriert. Auch die zukünftige Gebietsentwicklung fließt nun in die Wertermittlung ein, was gerade bei Neubauprojekten oder infrastrukturell geprägten Lagen ein wichtiger Faktor ist.
Zudem wurden veraltete Vorschriften entfernt und die Anforderungen an die Datenerhebung sowie deren Qualität überarbeitet. Neu ist auch die Integration international gebräuchlicher Begriffe und Bewertungsansätze, um die internationale Vergleichbarkeit zu verbessern.
Was brachten die Fassungen 2023 und 2024?
Die Wertermittlungsverordnung 2023 konkretisierte unter anderem die Anwendung von Vergleichsfaktoren, den Umgang mit Bodenrichtwerten sowie die Rolle von objektspezifischen Grundstücksmerkmalen. Die Immobilienwertermittlungsverordnung 2024 brachte weitere Neuerungen, wie die stärkere Gewichtung energetischer Parameter und methodische Anpassungen im Ertrags- und Sachwertverfahren, etwa bei der Ableitung des Vervielfältigers und der Marktanpassung.
Was bedeuten die Anpassungen für die Praxis?
Für Makler, Sachverständige und Bewertungsstellen ergeben sich aus der aktuellen Fassung zahlreiche praktische Auswirkungen. Sie müssen ihre Verfahren stärker auf aktuelle Daten, energetische Standards und international kompatible Begriffe ausrichten. Die Immobilienwertermittlungsverordnung 2024 bietet ein klareres, praxisnäheres Regelwerk.
Was sind die Inhalte der Immowert Verordnung?
Die ImmowertV ist in vier Abschnitte unterteilt:
Anwendungsbereich, Begriffsbestimmungen und allgemeine Verfahrensgrundsätze
Bodenrichtwerte und sonstige erforderliche Daten
Wertermittlungsverfahren
Schlussvorschrift
Im ersten Teil werden demnach die verschiedenen Anwendungsbereiche festgelegt und Begriffe bestimmt. Abschnitt zwei konzentriert sich auf die erforderlichen Daten, allen voran die Bodenrichtwerte. Sektion drei stellt die unterschiedlichen Wertermittlungsverfahren in drei Unterabschnitten vor. Die Schlussvorschrift beinhaltet das Inkrafttreten der Verordnung sowie zwei Anlagen zu Barwertfaktoren. Der Barwert wird auch Kapitalwert genannt und wird genutzt, um Werte künftiger Zahlungen in der Gegenwart zu berechnen.
Wann und wie wird die Immobilienwertermittlungsverordnung angewendet?
Immer, wenn Grundstücke bzw. Immobilien sowie ihre einzelnen Elemente bewertet werden sollen, kommt die ImmowertV zum Einsatz. Auf ihrer Grundlage werden die Bodenrichtwerte und andere erforderliche Daten erhoben, die für die Wertermittlung relevant sind. Dazu gehören zum Beispiel Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätze.
Bei der Wertermittlung werden sowohl Wertverhältnisse auf dem Immobilienmarkt, also regional unterschiedliche Preise, als auch spezifische Merkmale der jeweiligen Immobilie wie Mängel und Überalterung berücksichtigt.
ImmoWertV-Anwendungshinweise - Bedeutung und Inhalt
Die Anwendungshinweise sind eine zentrale Ergänzung zur Immobilienwertermittlungsverordnung und dienen als fachliche Handreichung für die praktische Umsetzung der gesetzlichen Vorgaben. Herausgegeben werden sie von den für die Wertermittlung zuständigen Fachgremien auf Bundes- und Landesebene. Sie haben zwar keinen Gesetzesrang, gelten jedoch als maßgeblicher Standard in der Bewertungspraxis.
Konkretisieren lassen sich mit den Anwendungshinweisen zahlreiche Aspekte der Immobilienwertermittlungsverordnung, etwa die Ableitung von Liegenschaftszinssätzen, Bodenwerten, Vergleichsfaktoren oder die Behandlung von besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen. Auch die Bewertung von Sonderfällen wie Erbbaurechten, Rechten und Lasten oder von Gebäuden mit ungewöhnlicher Nutzung wird dort erläutert. Die Hinweise geben damit Orientierung bei der Verfahrenswahl und bei der sachgerechten Anwendung der einzelnen Bewertungsstufen.
Für Gutachter, Sachverständige, Behörden und gerichtliche Instanzen sind die Anwendungshinweise eine wichtige Grundlage. Sie sorgen für Einheitlichkeit und Vergleichbarkeit von Bewertungen und erhöhen die Transparenz gegenüber Auftraggebern, Gerichten und der Öffentlichkeit. Gerade in rechtlichen Auseinandersetzungen wird oft auf die Einhaltung dieser Hinweise verwiesen.
Darüber hinaus enthalten die Anwendungshinweise zahlreiche Praxisbeispiele, Rechenhilfen und Formulare, die die tägliche Arbeit erleichtern. Sie dienen als verbindlicher Rahmen für die qualitätsgesicherte Wertermittlung und tragen dazu bei, regionale Bewertungsunterschiede zu minimieren. Damit sind die ImmoWertV-Anwendungshinweise ein wesentliches Instrument für die rechtssichere und standardisierte Immobilienbewertung.
Was ist die Alterswertminderung nach ImmoWertV?
Die Alterswertminderung beschreibt den Wertverlust, der durch Alterung, Abnutzung und technischen Verschleiss eines Gebäudes im Laufe der Zeit entsteht. Dieser Faktor ist besonders relevant im Sachwertverfahren, bei dem der Gebäudewert anhand der Herstellungskosten und des Alters bestimmt wird.
Die Grundlage für die Berechnung ist die sogenannte Gesamtnutzungsdauer - also die wirtschaftlich sinnvolle Lebensdauer eines Gebäudes. Diese variiert je nach Bauweise, Nutzung und Ausstattung. Für ein typisches Einfamilienhaus beträgt die Nutzungsdauer in der Regel rund 80 Jahre. Die Alterswertminderung ergibt sich anteilig aus dem Verhältnis zwischen aktuellem Gebäudealter und Gesamtnutzungsdauer.
Das folgende Beispiel verdeutlicht das Vorgehen:
Ein Haus ist 40 Jahre alt, die Gesamtnutzungsdauer beträgt 80 Jahre.
Alterswertminderung = 40 / 80 = 50 %
Der ermittelte Gebäudewert wird folglich um 50 % reduziert.
Die Alterswertminderung sorgt dafür, dass gebrauchte Immobilien realistisch bewertet und nicht auf dem Niveau eines Neubaus angesetzt werden. Gleichzeitig berücksichtigt das Vorgehen den Modernisierungsgrad. Wenn beispielsweise Dach, Fenster oder Heizung erneuert wurden, kann sich die rechnerische Nutzungsdauer erhöhen und die Alterswertminderung reduzieren.
Damit schafft die Alterswertminderung nach ImmoWertV eine faire und nachvollziehbare Grundlage für die Wertermittlung und trägt zur Transparenz am Immobilienmarkt bei.
Wie funktioniert das Wertermittlungsverfahren nach der Immowert Verordnung?
In Deutschland kommen in der Regel folgende drei Wertermittlungsverfahren zur Anwendung: Das Vergleichswertverfahren , das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welche Methodik angewandt wird, entscheidet vor allem die Nutzung der Immobilie.
| Art der Immobilie | Art des Verfahrens | Beispiel |
|---|---|---|
| Selbstbewohnte Immobilien | Vergleichsverfahren | Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen |
| Kapitalanlagen | Ertragswertverfahren | Mehrfamilienhäuser, Gewerbe |
| Immobilien ohne Erträge & selbstbewohnte Immobilien | Sachwertverfahren | Fabriken, Militäranlagen |
1. Vergleichswertverfahren
Dieses Verfahren basiert auf realen Kaufpreisen vergleichbarer Objekte. Es wird vor allem bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern angewendet.
Vorteil: sehr marktnah und realistisch
Nachteil: abhängig von ausreichender Datenlage
2. Ertragswertverfahren
Genutzt vor allem bei vermieteten Immobilien und Renditeobjekten. Hier werden die Roherträge, der Liegenschaftszinssatz und der sogenannte Vervielfältiger zur Berechnung herangezogen.
Vorteil: realistische Bewertung von Kapitalanlagen
Nachteil: abhängig von nachhaltig erzielbaren Erträgen und aktuellen Zinssätzen
3. Sachwertverfahren
Klassisch bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern oder Sonderbauten ohne ausreichende Vergleichswerte. Bewertet werden die Herstellungskosten von Gebäude und Außenanlagen abzüglich der Alterswertminderung (basierend auf der Gesamtnutzungsdauer).
Vorteil: unabhängig von Marktschwankungen
Nachteil: weniger marktnah, hoher Anpassungsbedarf über Marktanpassungsfaktor
Am Ende wird bei allen Verfahren der Verkehrswert durch eine sachverständige Abwägung unter Berücksichtigung der Marktlage bestimmt.
ImmoWertV – FAQ
Was ist die ImmowertV?
Die Immobilienwertermittlungsverordnung – kurz ImmowertV – regelt in Deutschland die Immobilienbewertungen. Mit ihr als rechtlicher Grundlage werden Verkehrswerte von bebauten und unbebauten Grundstücken ermittelt. Sie trat im Juli 2010 in Kraft, zuvor regelte dies seit 1988 die Wertermittlungsverordnung. Weitere Informationen
Was bedeutet ImmoWertV?
Die Immobilienwertermittlungsverordnung regelt in Deutschland die standardisierte Bewertung von Immobilien und Grundstücken. Die Verordnung legt fest, wie der Verkehrswert (Marktwert) eines Grundstücks sachgerecht und nachvollziehbar etwa bei Verkauf, Beleihung oder Erbschaft ermittelt wird. Die ImmoWertV schafft einheitliche Bewertungsregeln für Sachverständige, Behörden, Banken und Gerichte.
Was genau regelt die ImmowertV 2025?
Die Immobilienwertermittlungsverordnung regelt seit 2010 die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien. Sie ist eine Rechtsverordnung der Bundesregierung und ist damit verbindlich anzuwenden. Dies gilt für private ebenso wie für amtliche Stellen, also Gutachterausschüsse, Immobilienmakler, Banken und Versicherungen. Mehr dazu
Was hat sich durch die neue ImmowertV geändert?
In der neuen, seit Juli 2010 geltenden, ImmowertV wurden bestehende Regeln überarbeitet sowie neue hinzugefügt. Es werden jetzt energetische Beschaffenheiten sowie auch die Entwicklung der Lage eines Gebäudes erfasst und berücksichtigt. Außerdem wurden Regelungen zu den erforderlichen Daten und deren Erhebung überarbeitet und für eine bessere internationale Vergleichbarkeit international gebräuchliche Begriffe und Regelungen aufgenommen.
Wann und wie wird die ImmowertV angewendet?
Die Immobilienwertermittlungsverordnung wird immer dann angewendet, wenn Grundstücke bzw. Immobilien sowie ihre einzelnen Elemente bewertet werden sollen. Auf ihrer Grundlage werden die Bodenrichtwerte und andere erforderliche Daten erhoben, die für die Wertermittlung relevant sind. Bei der Wertermittlung werden sowohl Wertverhältnisse auf dem Immobilienmarkt als auch spezifische Merkmale der jeweiligen Immobilie berücksichtigt. Weiterlesen
Wie funktioniert das Wertermittlungsverfahren nach der ImmoWertV?
In Deutschland kommen in der Regel drei Wertermittlungsverfahren zur Anwendung. Welche Methodik angewandt wird, entscheidet vor allem die Nutzung der Immobilie. Bei selbstbewohnten Immobilien wird meistens das Vergleichsverfahren angewendet. Wird die Immobilie als Kapitalanlage genutzt, wird der Verkehrswert mit Hilfe des Ertragswertverfahrens ermittelt. Die dritte Variante ist das Sachwertverfahren. Mehr zu den einzelnen Verfahren
Wer muss die Immobilienwertermittlungsverordnung verbindlich anwenden?
Die ImmoWertV ist für öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, Gutachterausschüsse, Finanzbehörden sowie öffentliche Stellen verbindlich anzuwenden. Auch Gerichte und Banken orientieren sich an den Vorgaben, wenn sie Immobilienbewertungen anfordern oder prüfen. Für private Gutachter ist die Anwendung zwar nicht zwingend, aber im Regelfall fachlicher Standard.
Wann ist die ImmoWertV in Kraft getreten?
Die erste Verordnung trat am 1. Juli 2010 in Kraft und löste mehrere frühere Einzelregelungen ab. Mit den Novellierungen der Jahre 2021, 2023 und zuletzt der ImmoWertV 2024 wurde die Verordnung fortlaufend weiterentwickelt und an Marktentwicklungen sowie EU-Vorgaben angepasst.
Welche Regelung beinhaltet die Immobilienwertermittlungsverordnung?
Die ImmoWertV enthält Vorschriften zur Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien. Sie definiert die zugelassenen Wertermittlungsverfahren (Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren), regelt den Umgang mit Bodenrichtwerten, Liegenschaftszinssätzen, Marktanpassungsfaktoren und legt Anforderungen an die Datenqualität und Verfahrenswahl fest. Auch die Berücksichtigung von energetischen Merkmalen und Gebietsentwicklungen ist geregelt.
Was ist Alterswertminderung nach ImmoWertV?
Die Alterswertminderung nach ImmoWertV beschreibt den Wertverlust eines Gebäudes aufgrund von Alter und Abnutzung. Sie wird vor allem im Sachwertverfahren berücksichtigt. Grundlage ist die sogenannte Gesamtnutzungsdauer. Beispiel: Ist ein Gebäude 40 Jahre alt und die Gesamtnutzungsdauer beträgt 80 Jahre, ergibt sich eine Alterswertminderung von 50 %.
Welche Verfahren der Verkehrswertermittlung nennt die ImmoWertV?
Die ImmoWertV nennt drei normierte Verfahren zur Verkehrswertermittlung:
1. Vergleichswertverfahren (für marktorientierte Bewertung bei guter Datenlage)
2. Ertragswertverfahren (für renditeorientierte Immobilien)
3. Sachwertverfahren (für selbstgenutzte oder besondere Objekte)
Je nach Objektart und Datenverfügbarkeit kann das jeweils passende Verfahren angewendet oder kombiniert werden.
Wie hoch ist die übliche Gesamtnutzungsdauer nach der ImmoWertV?
Die Gesamtnutzungsdauer ist die theoretische Lebensdauer eines Gebäudes bei ordnungsgemäßer Nutzung. Laut ImmoWertV liegt sie z. B. für ein typisches Einfamilienhaus bei 80 Jahren. Bei anderen Gebäudetypen (z. B. Mehrfamilienhäuser, Bürogebäude) kann die Nutzungsdauer abweichen. Die Gesamtnutzungsdauer dient als Grundlage für die Berechnung der Alterswertminderung.
Themengebiet: Immobilienbewertung
Hinweis:
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