ImmoWertV: Alles rund
um die Immobilienwert-
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ermittlungsverordnung 2022ImmoWertV: Alles rund um die Immobilienwertermittlungsverordnung 2022

Die Immobilienwertermittlungsverordnung dient als Grundlage, um den Wert von Grundstücken und Immobilien in Deutschland zu berechnen. Lesen Sie hier, wer die Verordnung anwendet, was genau sie regelt und welche Neuerungen es seit 2010 gibt.

Inhaltsverzeichnis:

1. Was ist die ImmowertV?
2. Was genau regelt die ImmowertV 2022?
3. Was hat sich durch die neue ImmowertV geändert?
4. Was sind die Inhalte der Immowert Verordnung?
5. Wann und wie wird die ImmowertV angewendet?
6. Wie funktioniert das Wertermittlungsverfahren nach der Immowert Verordnung?

Die Immobilienwertermittlungsverordnung – kurz ImmowertV – dient in Deutschland als rechtliche Grundlage von Immobilienbewertungen. Sie trat im Juli 2010 in Kraft, zuvor regelte dies seit 1988 die Wertermittlungsverordnung. Es bedurfte dieser Novellierung, um neue Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt bei der Wertermittlung berücksichtigen zu können.

Wie zuvor die Wertermittlungsverordnung legt die Immobilienwertermittlungsverordnung die Grundsätze fest, auf deren Basis die Verkehrswerte von Grundstücken und Immobilien ermittelt werden. Als Rechtsverordnung der Bundesregierung ist sie sowohl von privaten als auch amtlichen Stellen wie Gutachterausschüssen, Immobilienmaklern, Banken oder Versicherungen verbindlich anzuwenden.

Im Zuge der weitreichenden Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt brachte die Bundesregierung 2010 eine Novellierung der bestehenden Wertermittlungsverordnung auf den Weg. In der neuen ImmowertV wurden geltende Regeln überarbeitet sowie neue hinzugefügt:

Die ImmowertV ist in vier Abschnitte unterteilt:

Im ersten Teil werden demnach die verschiedenen Anwendungsbereiche festgelegt und Begriffe bestimmt. Abschnitt zwei konzentriert sich auf die erforderlichen Daten, allen voran die Bodenrichtwerte. Sektion drei stellt die unterschiedlichen Wertermittlungsverfahren in drei Unterabschnitten vor. Die Schlussvorschrift beinhaltet das Inkrafttreten der Verordnung sowie zwei Anlagen zu Barwertfaktoren. Der Barwert wird auch Kapitalwert genannt und wird genutzt, um Werte künftiger Zahlungen in der Gegenwart zu berechnen.

Immer, wenn Grundstücke bzw. Immobilien sowie ihre einzelnen Elemente bewertet werden sollen, kommt die ImmowertV zum Einsatz. Auf ihrer Grundlage werden die Bodenrichtwerte und andere erforderliche Daten erhoben, die für die Wertermittlung relevant sind. Dazu gehören zum Beispiel Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätze.

Bei der Wertermittlung werden sowohl Wertverhältnisse auf dem Immobilienmarkt, also regional unterschiedliche Preise, als auch spezifische Merkmale der jeweiligen Immobilie wie Mängel und Überalterung berücksichtigt.

In Deutschland kommen in der Regel folgende drei Wertermittlungsverfahren zur Anwendung: Das Vergleichsverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welche Methodik angewandt wird, entscheidet vor allem die Nutzung der Immobilie.

Bewohnt der Eigentümer die Immobilie selbst, wird der Verkehrswert mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens ermittelt. Das ist bei den meisten Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen der Fall. Bei dieser Methodik basiert die Wertermittlung des Grundstücks, des Hauses oder der Wohnung auf den Preisen vergleichbarer Immobilien in vergleichbarer Lage. Bei bebauten Grundstücken sind dabei einige Faktoren besonders relevant:

Der Vergleichswert wird umso genauer, je mehr Übereinstimmungen und Ähnlichkeiten die Vergleichsimmobilien aufweisen. Dennoch entspricht der Preis nicht immer dem realen Verkehrswert, weshalb er mit Hilfe anderer Kennwerte wie den Indexreihen oder der Marktanpassung angeglichen wird.

Dient das Grundstück oder die Immobilie als Kapitalanlage, wird das Ertragswertverfahren angewendet. Ist die Immobilie also vermietet oder verpachtet, fungieren als Berechnungsgrundlage zum einen der Jahresreinertrag und zum anderen der Bodenwert. Um den Reinertrag zu erhalten, werden von den Roherträgen aus Miete oder Pacht die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Weitere Faktoren sind die Bodenwertverzinsung und der Vervielfältiger, der sich aus den Liegenschaftszinsen und der Restnutzungsdauer ergibt.

Die dritte Verfahrensvariante, das Sachwertverfahren, kommt zur Anwendung, wenn die Immobilie keine Erträge bringt. Ebenso wird bei selbstbewohnten Immobilien darauf zurückgegriffen, wenn es nicht genügend oder keine Vergleichsimmobilien gibt, um das Vergleichswertverfahren durchzuführen.

Im Vordergrund stehen hier der Bodenwert und die Herstellungskosten aller baulichen Komponenten. Während der Bodenwert im Vergleichswertverfahren über die Bodenrichtwerte der Gemeinde ermittelt wird, zählen bei den baulichen Anlagen die Herstellungskosten sowie die Alterswertminderung, sprich Abnutzung.

Themengebiet: Immobilienbewertung