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Die Immobilienwertermittlungsverordnung dient als Grundlage, um den Wert von Grundstücken und Immobilien in Deutschland zu berechnen. Lesen Sie hier, wer die Verordnung anwendet, was genau sie regelt und welche Neuerungen es seit 2010 gibt.

Was ist die Immobilienwert-
ermittlungsverordnung?
Was ist die Immobilienwertermittlungsverordnung?Was ist die Immobilienwertermittlungsverordnung?

Die Immobilienwertermittlungsverordnung – kurz ImmowertV – dient in Deutschland als rechtliche Grundlage von Immobilienbewertungen. Sie trat im Juli 2010 in Kraft, zuvor regelte dies seit 1988 die Wertermittlungsverordnung. Es bedurfte dieser Novellierung, um neue Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt bei der Wertermittlung berücksichtigen zu können.

Was genau regelt die Immobilienwert-
ermittlungsverordnung?
Was genau regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung?Was genau regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung?

Wie zuvor die Wertermittlungsverordnung legt die Immobilienwertermittlungsverordnung die Grundsätze fest, auf deren Basis die Verkehrswerte von Grundstücken und Immobilien ermittelt werden. Als Rechtsverordnung der Bundesregierung ist sie sowohl von privaten als auch amtlichen Stellen wie Gutachterausschüssen, Immobilienmaklern, Banken oder Versicherungen verbindlich anzuwenden.

Gut zu wissen:

Für eine erste Einschätzung des Verkehrswerts müssen Sie nicht gleich ein aufwendiges Wertermittlungsverfahren durchführen lassen. Mit der kostenlosen Bewertung von Homeday finden Sie schnell und unverbindlich heraus, wie viel Ihre Immobilie wert ist.

Was hat sich durch die neue ImmowertV geändert?

Im Zuge der weitreichenden Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt brachte die Bundesregierung 2010 eine Novellierung der bestehenden Wertermittlungsverordnung auf den Weg. In der neuen ImmowertV wurden geltende Regeln überarbeitet sowie neue hinzugefügt:

    • Erstmals werden die energetischen Beschaffenheiten eines Gebäudes erfasst und berücksichtigt.
    • Auch die künftige Entwicklung des Gebiets spielt nun bei der Wertermittlung eine Rolle, immerhin ist sie ein wichtiger Wertfaktor.
    • Die Regelungen zu den erforderlichen Daten und deren Erhebung wurden überarbeitet, veraltete Vorschriften wurden entfernt.
    • Um eine bessere internationale Vergleichbarkeit zu ermöglichen, wurden international gebräuchliche Begriffe und Regelungen aufgenommen.

Was sind die Inhalte der ImmowertV?

Die ImmowertV ist in vier Abschnitte unterteilt:

    1. Anwendungsbereich, Begriffsbestimmungen und allgemeine Verfahrensgrundsätze
    1. Bodenrichtwerte und sonstige erforderliche Daten
    1. Wertermittlungsverfahren
    1. Schlussvorschrift

Im ersten Teil werden demnach die verschiedenen Anwendungsbereiche festgelegt und Begriffe bestimmt. Abschnitt zwei konzentriert sich auf die erforderlichen Daten, allen voran die Bodenrichtwerte. Sektion drei stellt die unterschiedlichen Wertermittlungsverfahren in drei Unterabschnitten vor. Die Schlussvorschrift beinhaltet das Inkrafttreten der Verordnung sowie zwei Anlagen zu Barwertfaktoren. Der Barwert wird auch Kapitalwert genannt und wird genutzt, um Werte künftiger Zahlungen in der Gegenwart zu berechnen.

Wann und wie wird die Immobilienwert-
ermittlungsverordnung angewendet?
Wann und wie wird die Immobilienwertermittlungsverordnung angewendet?Wann und wie wird die Immobilienwertermittlungsverordnung angewendet?

Immer, wenn Grundstücke bzw. Immobilien sowie ihre einzelnen Elemente bewertet werden sollen, kommt die ImmowertV zum Einsatz. Auf ihrer Grundlage werden die Bodenrichtwerte und andere erforderliche Daten erhoben, die für die Wertermittlung relevant sind. Dazu gehören zum Beispiel Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätze.

Bei der Wertermittlung werden sowohl Wertverhältnisse auf dem Immobilienmarkt, also regional unterschiedliche Preise, als auch spezifische Merkmale der jeweiligen Immobilie wie Mängel und Überalterung berücksichtigt.

Wie funktioniert das Wertermittlungsverfahren nach der ImmoWertV?

In Deutschland kommen in der Regel folgende drei Wertermittlungsverfahren zur Anwendung: Das Vergleichsverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welche Methodik angewandt wird, entscheidet vor allem die Nutzung der Immobilie.

Art der Immobilie Art des Verfahrens Beispiel
Selbstbewohnte Immobilien Vergleichsverfahren Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen
Kapitalanlagen Ertragswertverfahren Mehrfamilienhäuser, Gewerbe
Immobilien ohne Erträge & selbstbewohnte Immobilien Sachwertverfahren Fabriken, Militäranlagen

Vergleichswertverfahren nach ImmowertV

Bewohnt der Eigentümer die Immobilie selbst, wird der Verkehrswert mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens ermittelt. Das ist bei den meisten Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen der Fall. Bei dieser Methodik basiert die Wertermittlung des Grundstücks, des Hauses oder der Wohnung auf den Preisen vergleichbarer Immobilien in vergleichbarer Lage. Bei bebauten Grundstücken sind dabei einige Faktoren besonders relevant:

    • Art des Gebäudes
    • Bauweise des Gebäudes
    • energetischer und baulicher Zustand des Gebäudes
    • Größe des Gebäudes
    • Restnutzungsdauer des Gebäudes

Der Vergleichswert wird umso genauer, je mehr Übereinstimmungen und Ähnlichkeiten die Vergleichsimmobilien aufweisen. Dennoch entspricht der Preis nicht immer dem realen Verkehrswert, weshalb er mit Hilfe anderer Kennwerte wie den Indexreihen oder der Marktanpassung angeglichen wird.

Ertragswertverfahren nach ImmowertV

Dient das Grundstück oder die Immobilie als Kapitalanlage, wird das Ertragswertverfahren angewendet. Ist die Immobilie also vermietet oder verpachtet, fungieren als Berechnungsgrundlage zum einen der Jahresreinertrag und zum anderen der Bodenwert. Um den Reinertrag zu erhalten, werden von den Roherträgen aus Miete oder Pacht die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Weitere Faktoren sind die Bodenwertverzinsung und der Vervielfältiger, der sich aus den Liegenschaftszinsen und der Restnutzungsdauer ergibt.

Sachwertverfahren nach ImmowertV

Die dritte Verfahrensvariante, das Sachwertverfahren, kommt zur Anwendung, wenn die Immobilie keine Erträge bringt. Ebenso wird bei selbstbewohnten Immobilien darauf zurückgegriffen, wenn es nicht genügend oder keine Vergleichsimmobilien gibt, um das Vergleichswertverfahren durchzuführen.

Im Vordergrund stehen hier der Bodenwert und die Herstellungskosten aller baulichen Komponenten. Während der Bodenwert im Vergleichswertverfahren über die Bodenrichtwerte der Gemeinde ermittelt wird, zählen bei den baulichen Anlagen die Herstellungskosten sowie die Alterswertminderung, sprich Abnutzung.

ImmoWertV – FAQ

Was ist die ImmowertV?

Die Immobilienwertermittlungsverordnung – kurz ImmowertV – regelt in Deutschland die Immobilienbewertungen. Mit ihr als rechtlicher Grundlage werden Verkehrswerte von bebauten und unbebauten Grundstücken ermittelt. Sie trat im Juli 2010 in Kraft, zuvor regelte dies seit 1988 die Wertermittlungsverordnung. Weitere Informationen

Was genau regelt die ImmowertV?

Die Immobilienwertermittlungsverordnung regelt seit 2010 die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien. Sie ist eine Rechtsverordnung der Bundesregierung und ist damit verbindlich anzuwenden. Dies gilt für private ebenso wie für amtliche Stellen, also Gutachterausschüsse, Immobilienmakler, Banken und Versicherungen. Mehr dazu

Was hat sich durch die neue ImmowertV geändert?

In der neuen, seit Juli 2010 geltenden, ImmowertV wurden bestehende Regeln überarbeitet sowie neue hinzugefügt. Es werden jetzt energetische Beschaffenheiten sowie auch die Entwicklung der Lage eines Gebäudes erfasst und berücksichtigt. Außerdem wurden Regelungen zu den erforderlichen Daten und deren Erhebung überarbeitet und für eine bessere internationale Vergleichbarkeit international gebräuchliche Begriffe und Regelungen aufgenommen.

Wann und wie wird die ImmowertV angewendet?

Die Immobilienwertermittlungsverordnung wird immer dann angewendet, wenn Grundstücke bzw. Immobilien sowie ihre einzelnen Elemente bewertet werden sollen. Auf ihrer Grundlage werden die Bodenrichtwerte und andere erforderliche Daten erhoben, die für die Wertermittlung relevant sind. Bei der Wertermittlung werden sowohl Wertverhältnisse auf dem Immobilienmarkt als auch spezifische Merkmale der jeweiligen Immobilie berücksichtigt. Weiterlesen

Wie funktioniert das Wertermittlungsverfahren nach der ImmoWertV?

In Deutschland kommen in der Regel drei Wertermittlungsverfahren zur Anwendung. Welche Methodik angewandt wird, entscheidet vor allem die Nutzung der Immobilie. Bei selbstbewohnten Immobilien wird meistens das Vergleichsverfahren angewendet. Wird die Immobilie als Kapitalanlage genutzt, wird der Verkehrswert mit Hilfe des Ertragswertverfahrens ermittelt. Die dritte Variante ist das Sachwertverfahren. Mehr zu den einzelnen Verfahren

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