Objektanalyse bei Immobilien:
Wie rentabel ist Ihr Haus oder Ihre Wohnung?

Wer den genauen Wert seiner Immobilie wissen möchte, kommt um eine Objektanalyse nicht herum. Welche Faktoren diese berücksichtigt, wer sie durchführen darf und wann sie unverzichtbar ist, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Inhaltsverzeichnis:

1. Objektanalyse Definition: Was ist eine Objektanalyse bei Immobilien?

2. Wer führt eine Objektanalyse durch?

3. So funktioniert die Objektanalyse von Immobilien bei Homeday

4. Wie wird eine Objektanalyse bei Immobilien durchgeführt?

5. Welche Unterlagen brauche ich für die Objektanalyse von Immobilien?

Objektanalyse Definition: Was ist eine Objektanalyse bei Immobilien? 

Eine Objektanalyse bei Immobilien ist eine umfangreiche Untersuchung der Beschaffenheit einer Immobilie. Auf Basis der Objektanalyse wird der Verkehrswert von Haus, Wohnung oder Grundstück ermittelt. Dieser ist zum Beispiel wichtig für die Festlegung des Angebotspreises bei einem Immobilienverkauf. Darüber hinaus gibt die Objektanalyse zum Beispiel auch Auskunft über die mögliche Zielgruppe, also darüber, wer sich für die angebotene Immobilie interessiert. Auch im Zusammenhang mit finanziellen Entscheidungen ist die Objektanalyse wichtig. Anhand ihrer Ergebnisse können Eigentümer leichter  entscheiden, ob sich Sanierungs- und/oder Modernisierungsmaßnahmen lohnen oder ob sie eine Immobilie behalten, verkaufen oder beispielsweise auch abreißen sollten. Bei Gewerbe- oder Kapitalanlagen ist dazu eine Wirtschaftlichkeitsanalyse der Immobilien zu empfehlen.

Wer führt eine Objektanalyse durch?

Sie möchten Ihre Immobilie bewerten lassen? Grundsätzlich können Immobiliensachverständige wie Gutachter, Maklerinnen und Architekten Immobilien analysieren. Allerdings kommt es darauf an, zu welchem Zweck die Analyse durchgeführt werden soll bzw. ob sie beispielsweise vor Gericht Bestand haben soll. 

Geht es um die Ermittlung des Verkehrswertes aufgrund eines Verkaufs, ist die Objektanalyse durch einen Immobilienmakler sinnvoll. 

So funktioniert die Objektanalyse von Immobilien bei Homeday:

Im Falle von Zwangsversteigerungen, Erbschaften, Schenkungen oder anderen Situationen, in die Gerichte involviert sind, dürfen nur staatlich geprüfte Immobiliengutachter oder entsprechend ausgebildete Architektinnen die Immobilien analysieren.

Wie wird eine Objektanalyse bei Immobilien durchgeführt?

In der Regel folgt die Objektanalyse mehreren Schritten, bei welchen die Immobilie aus allen Blickwinkeln beleuchtet wird. Dazu kommt es darauf an, um welche Art von Immobilie es sich handelt und wofür die Analyse genau gebraucht wird. Ein Mehrfamilienhaus wird beispielsweise etwas anders analysiert als eine Eigentumswohnung und bei einem Einfamilienhaus wird deutlich mehr geprüft als bei einem unbebauten Grundstück. Grundsätzlich gilt aber, dass zunächst die Lage in Augenschein genommen wird, dann Grundstück und Gebäude analysiert werden, die Immobilie ggf. auf Wirtschaftlichkeit und Rentabilität geprüft wird und schlussendlich sämtliche Rechte und Pflichten in Bezug auf die Immobilie erfasst werden.

Wie läuft die Lageanalyse ab?

Ein überaus wichtiger Aspekt bei nahezu allen Immobilien ist die Lage. Experten unterscheiden noch einmal zwischen: 

Es werden zahlreiche Lagefaktoren berücksichtigt und es wird eine Mikro-Makro-Analyse des Standorts vorgenommen. Dabei geht es zum einen um quantitative Standortfaktoren, also Merkmale, die sich leicht in Zahlen ausdrücken lassen. Das sind beispielsweise die Grundsteuer, andere Abgaben oder auch die ortsüblichen Mieten. Zum anderen werden qualitative Standortfaktoren untersucht: die Lebensqualität einer Stadt oder Region, die Mentalität ihrer Bevölkerung oder das politische Klima.

Die Makrolage umfasst die Region als Ganzes. Hier spielen die weiträumige Infrastruktur, die Wirtschaftskraft, die Bevölkerungsstruktur, die Lebenshaltungskosten und die allgemeine Beliebtheit eine Rolle. 

Die Analyse der Mikrolage konzentriert sich auf die unmittelbare Nachbarschaft im Hinblick auf Einkaufs- und Versorgungsmöglichkeiten inklusive Kinderbetreuung und Ärzten, Verkehrsanbindung, Naherholungsmöglichkeiten sowie Kultur- und Freizeitangebote. 

Grundsätzlich wirken sich Lagekriterien wie eine gut ausgebaute Infrastruktur positiv auf den Immobilienwert aus, während eine anhaltend hohe Luftverschmutzung oder Dauerlärm ihn in der Regel verringern. Dennoch ist die Lage etwas sehr Individuelles: Die viel reisende Geschäftsfrau legt vielleicht großen Wert auf einen Flughafen in unmittelbarer Nähe. Der leidenschaftliche Wanderer wünscht sich hingegen viel Natur. 

Was beinhaltet die Grundstücks- und Gebäudeanalyse?

Bei diesem Teil der Objektanalyse werden das Grundstück und – bei bebauten Grundstücken – auch die Gebäude beleuchtet. Grundstücksgröße und -schnitt sind ebenso relevant wie die Bodenbeschaffenheit, die Topografie, der Erschließungsgrad sowie die Möglichkeit zur (weiteren) Bebauung. Beim Gebäude nimmt die Sachverständige Wohnfläche, Aufteilung, Zustand, Modernisierungsgrad, Alter und Restnutzungsdauer unter die Lupe. Auch die Energieeffizienz wird begutachtet. 

Was passiert bei der Wirtschafts- und Rentabilitätsanalyse?

Die Wirtschafts- und Rentabilitätsanalyse ist für Gewerbe- und Kapitalanlagen wichtig. Es wird die anzunehmende Rendite berechnet, sodass Investoren wissen, ob und wenn ja, wie rentabel eine Anlageimmobilie ist. 

Wie sieht die Rechtsanalyse aus?

Den Abschluss der Objektanalyse bildet die Rechtsanalyse. Es werden die Eigentümerverhältnisse samt Vermerken im Grundbuch überprüft. Des Weiteren spielen Denkmalschutz, Baulasten, Miet- oder Pachtverhältnisse sowie Rechte Dritter eine Rolle. 

Welche Unterlagen brauche ich für die Objektanalyse von Immobilien?

Um die Objektanalyse einer Immobilie akkurat und vollständig durchzuführen, benötigen Immobilienmakler oder -gutachterinnen verschiedene Unterlagen. Je nach Art der Immobilie sind das mehr oder weniger Dokumente. In der Regel gehören folgende dazu:

• Lageplan

• Auszug aus der Flurkarte (nicht älter als drei Monate)

• Grundstücksgrundriss(e) und/oder Schnittzeichnungen

• Informationen über Bodenverhältnisse

• Baupläne/-zeichnungen

• Wohnflächenberechnung

• Nachweise über Sanierungen und Modernisierungen

• Ggf. Miet- oder Pachtverträge

• Ggf. Aufstellung der Nettomieten

• Grundbuchauszug

• Ggf. Erbbaurechtsvertrag

• Ggf. Denkmalbescheid

• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis

Objektanalyse bei Immobilien – FAQ

Themengebiet: Immobilienbewertung

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