Hier würden Sie das Bild einer Immobilie mit Garten sehen, die anhand der Objektanalyse bewertet wird.
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Objektanalyse bei Immobilien: Wie rentabel ist Ihr Haus oder Ihre Wohnung?

Wer den genauen Wert seiner Immobilie wissen möchte, kommt um eine Objektanalyse nicht herum. Welche Faktoren diese berücksichtigt, wer sie durchführen darf und wann sie unverzichtbar ist, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Inhaltsverzeichnis:

  1. Objektanalyse Definition: Was ist eine Objektanalyse bei Immobilien?

  2. Wer führt eine Objektanalyse durch?

  3. So funktioniert die Objektanalyse von Immobilien bei Homeday

  4. Wie wird eine Objektanalyse bei Immobilien durchgeführt?

  5. Welche Unterlagen brauche ich für die Objektanalyse von Immobilien?

Objektanalyse Definition: Was ist eine Objektanalyse bei Immobilien? 

Eine Objektanalyse bei Immobilien ist eine umfangreiche Untersuchung der Beschaffenheit einer Immobilie. Auf Basis der Objektanalyse wird der Verkehrswert von Haus, Wohnung oder Grundstück ermittelt. Dieser ist zum Beispiel wichtig für die Festlegung des Angebotspreises bei einem Immobilienverkauf. Darüber hinaus gibt die Objektanalyse zum Beispiel auch Auskunft über die mögliche Zielgruppe, also darüber, wer sich für die angebotene Immobilie interessiert. Auch im Zusammenhang mit finanziellen Entscheidungen ist die Objektanalyse wichtig. Anhand ihrer Ergebnisse können Eigentümer leichter  entscheiden, ob sich Sanierungs- und/oder Modernisierungsmaßnahmen lohnen oder ob sie eine Immobilie behalten, verkaufen oder beispielsweise auch abreißen sollten. Bei Gewerbe- oder Kapitalanlagen ist dazu eine Wirtschaftlichkeitsanalyse der Immobilien zu empfehlen.

Hinweis:

Sie möchten wissen, wie viel Ihre Immobilie aktuell wert ist? Mit der Immobilienbewertung von Homeday finden Sie es kostenlos und unverbindlich heraus.

Wer führt eine Objektanalyse durch?

Grundsätzlich können Immobiliensachverständige wie Gutachter, Maklerinnen und Architekten Immobilien analysieren. Allerdings kommt es darauf an, zu welchem Zweck die Analyse durchgeführt werden soll bzw. ob sie beispielsweise vor Gericht Bestand haben soll. 

Geht es um die Ermittlung des Verkehrswertes aufgrund eines Verkaufs, ist die Objektanalyse durch einen Immobilienmakler sinnvoll. 

So funktioniert die Objektanalyse von Immobilien bei Homeday:

Hier würden Sie einen Video-Anruf sehen, in dem eine Immobilienbewertung vorgenommen wird.

  1. Immobilie beschreiben
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    Immobilie beschreiben

    Ob Haus, Grundstück oder Eigentumswohnung: Um den Wert Ihrer Immobilie zu erfahren, geben Sie einfach die entsprechenden Eckdaten in das Immobilienbewertungs-Formular am Anfang dieser Seite ein.

  2. Vor-Ort-Termin vereinbaren
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    Vor-Ort-Termin vereinbaren

    Ein Homeday-Mitarbeiter wertet Ihre Angaben aus und meldet sich bei Ihnen, um einen Vor-Ort-Termin mit einer Homeday-Maklerin in Ihrer Nähe zu vereinbaren.

  3. Verkehrswert erfahren
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    Verkehrswert erfahren

    Die Homeday-Maklerin begutachtet vor Ort Zustand, Lage und Ausstattung Ihrer Immobilie. Mithilfe eines innovativen Bewertungstools berechnet sie den Wert der Immobilie und ermittelt so den optimalen Verkaufspreis – kostenlos und unverbindlich.

Im Falle von Zwangsversteigerungen, Erbschaften, Schenkungen oder anderen Situationen, in die Gerichte involviert sind, dürfen nur staatlich geprüfte Immobiliengutachter oder entsprechend ausgebildete Architektinnen die Immobilien analysieren.

Hinweis:

Makler können sich natürlich ebenso zu Immobiliensachverständigen ausbilden lassen und dann ebenfalls Objektanalysen und Wertermittlungen vornehmen, die den Anforderungen von Behörden und Gerichten genügen.

Wie wird eine Objektanalyse bei Immobilien durchgeführt?

In der Regel folgt die Objektanalyse mehreren Schritten, bei welchen die Immobilie aus allen Blickwinkeln beleuchtet wird. Dazu kommt es darauf an, um welche Art von Immobilie es sich handelt und wofür die Analyse genau gebraucht wird. Ein Mehrfamilienhaus wird beispielsweise etwas anders analysiert als eine Eigentumswohnung und bei einem Einfamilienhaus wird deutlich mehr geprüft als bei einem unbebauten Grundstück. Grundsätzlich gilt aber, dass zunächst die Lage in Augenschein genommen wird, dann Grundstück und Gebäude analysiert werden, die Immobilie ggf. auf Wirtschaftlichkeit und Rentabilität geprüft wird und schlussendlich sämtliche Rechte und Pflichten in Bezug auf die Immobilie erfasst werden.

Hier würden Sie eine grafische Darstellung sehen, die zeigt, wie eine Hausbewertung mit Homeday durchgeführt wird.

Wie läuft die Lageanalyse ab?

Ein überaus wichtiger Aspekt bei nahezu allen Immobilien ist die Lage. Experten unterscheiden noch einmal zwischen: 

Makrolage

Makrolage

Im weitesten Sinne das räumliche Umfeld der Wohnung: von einem Stadtteil bis hin zu einer ganzen Region

Mikrolage

Mikrolage

Die unmittelbare Umgebung einer Wohnung. Der Fokus liegt auf der Nachbarschaft der Immobilie

Es werden zahlreiche Lagefaktoren berücksichtigt und es wird eine Mikro-Makro-Analyse des Standorts vorgenommen. Dabei geht es zum einen um quantitative Standortfaktoren, also Merkmale, die sich leicht in Zahlen ausdrücken lassen. Das sind beispielsweise die Grundsteuer, andere Abgaben oder auch die ortsüblichen Mieten. Zum anderen werden qualitative Standortfaktoren untersucht: die Lebensqualität einer Stadt oder Region, die Mentalität ihrer Bevölkerung oder das politische Klima.

Die Makrolage umfasst die Region als Ganzes. Hier spielen die weiträumige Infrastruktur, die Wirtschaftskraft, die Bevölkerungsstruktur, die Lebenshaltungskosten und die allgemeine Beliebtheit eine Rolle. 

Die Analyse der Mikrolage konzentriert sich auf die unmittelbare Nachbarschaft im Hinblick auf Einkaufs- und Versorgungsmöglichkeiten inklusive Kinderbetreuung und Ärzten, Verkehrsanbindung, Naherholungsmöglichkeiten sowie Kultur- und Freizeitangebote. 

Grundsätzlich wirken sich Lagekriterien wie eine gut ausgebaute Infrastruktur positiv auf den Immobilienwert aus, während eine anhaltend hohe Luftverschmutzung oder Dauerlärm ihn in der Regel verringern. Dennoch ist die Lage etwas sehr Individuelles: Die viel reisende Geschäftsfrau legt vielleicht großen Wert auf einen Flughafen in unmittelbarer Nähe. Der leidenschaftliche Wanderer wünscht sich hingegen viel Natur. 

Was beinhaltet die Grundstücks- und Gebäudeanalyse?

Bei diesem Teil der Objektanalyse werden das Grundstück und – bei bebauten Grundstücken – auch die Gebäude beleuchtet. Grundstücksgröße und -schnitt sind ebenso relevant wie die Bodenbeschaffenheit, die Topografie, der Erschließungsgrad sowie die Möglichkeit zur (weiteren) Bebauung. Beim Gebäude nimmt die Sachverständige Wohnfläche, Aufteilung, Zustand, Modernisierungsgrad, Alter und Restnutzungsdauer unter die Lupe. Auch die Energieeffizienz wird begutachtet. 

Was passiert bei der Wirtschafts- und Rentabilitätsanalyse?

Die Wirtschafts- und Rentabilitätsanalyse ist für Gewerbe- und Kapitalanlagen wichtig. Es wird die anzunehmende Rendite berechnet, sodass Investoren wissen, ob und wenn ja, wie rentabel eine Anlageimmobilie ist. 

Wie sieht die Rechtsanalyse aus?

Den Abschluss der Objektanalyse bildet die Rechtsanalyse. Es werden die Eigentümerverhältnisse samt Vermerken im Grundbuch überprüft. Des Weiteren spielen Denkmalschutz, Baulasten, Miet- oder Pachtverhältnisse sowie Rechte Dritter eine Rolle. 

Welche Unterlagen brauche ich für die Objektanalyse von Immobilien?

Um die Objektanalyse einer Immobilie akkurat und vollständig durchzuführen, benötigen Immobilienmakler oder -gutachterinnen verschiedene Unterlagen. Je nach Art der Immobilie sind das mehr oder weniger Dokumente. In der Regel gehören folgende dazu:

  • Lageplan

  • Auszug aus der Flurkarte (nicht älter als drei Monate)

  • Grundstücksgrundriss(e) und/oder Schnittzeichnungen

  • Informationen über Bodenverhältnisse

  • Baupläne/-zeichnungen

  • Wohnflächenberechnung

  • Nachweise über Sanierungen und Modernisierungen

  • Ggf. Miet- oder Pachtverträge

  • Ggf. Aufstellung der Nettomieten

  • Grundbuchauszug

  • Ggf. Erbbaurechtsvertrag

  • Ggf. Denkmalbescheid

  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis

Objektanalyse bei Immobilien – FAQ

Was ist eine Objektanalyse?

Eine Objektanalyse bei Immobilien ist eine umfangreiche Untersuchung der Beschaffenheit einer Immobilie. Auf Basis der Objektanalyse wird der Verkehrswert von Haus, Wohnung oder Grundstück ermittelt. Dieser ist zum Beispiel wichtig für die Festlegung des Angebotspreises bei einem Immobilienverkauf. Weitere Infos zum Thema Objektanalyse

Wer führt eine Objektanalyse durch?

Grundsätzlich können Immobiliensachverständige wie Gutachter, entsprechend ausgebildete Architekten und Makler eine Objektanalyse vornehmen. Allerdings kommt es darauf an, zu welchem Zweck die Analyse durchgeführt werden soll bzw. ob sie beispielsweise vor Gericht Bestand haben soll. Ist dies der Fall, muss die Analyse von einem staatlich geprüften Gutachter vollzogen werden.

Wie wird eine Objektanalyse durchgeführt?

In der Regel folgt die Objektanalyse mehreren Schritten, bei welchen die Immobilie aus allen Blickwinkeln beleuchtet wird. Grundsätzlich gilt, dass zunächst die Lage in Augenschein genommen wird und dann Grundstück und Gebäude analysiert werden. Anschließend wird die Immobilie ggf. auf Wirtschaftlichkeit und Rentabilität geprüft und schlussendlich werden sämtliche Rechte und Pflichten in Bezug auf die Immobilie erfasst. Mehr zu den einzelnen Schritten der Objektanalyse

Ab wann ist eine Immobilie rentabel?

Damit sich eine Immobilie als rentabel erweist, muss ihr Kaufpreis zusammen mit anderen Faktoren sowie ihre Rendite in einem vernünftigen Verhältnis stehen. Als Faustregel lässt sich festhalten, dass eine Immobilie mindestens vier Prozent Bruttomietrendite pro Jahr bringen sollte. Experten raten außerdem, nicht mehr als das 25-fache der Jahresmiete für die Immobilie zu zahlen.

Themengebiet: Immobilienbewertung

Hinweis:

Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten, -Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.

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