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Steht ein Kauf oder Verkauf eines Grundstücks an, ist oft vom Baulastenverzeichnis die Rede. Doch was steht im Baulastenverzeichnis? Wer darf es einsehen und warum ist es so wichtig? Hier finden Sie Antworten auf diese und weitere Fragen.

Was ist das Baulastenverzeichnis?

Das Baulastenverzeichnis ist eine Übersicht, welche aufführt, ob – und wenn ja, welche – Baulasten auf einem Grundstück liegen. Im Baulastenverzeichnis sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde vermerkt. Diese können die Nutzbarkeit des Grundstückes einschränken und damit wertmindernd sein, aber auch die Nutzbarkeit erweitern.

Was steht im Baulastenverzeichnis?

Im Baulastenverzeichnis steht, welche bestimmten Dinge ein Eigentümer auf seinem Grundstück tun, unterlassen oder dulden muss. Wichtig ist, dass diese Ansprüche von öffentlich-rechtlichem Interesse und nicht privater Natur sind. Sie müssen also der Allgemeinheit dienlich sein.

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Wie entsteht eine Baulast?

Wenn der Eigentümer eines Grundstücks eine Baugenehmigung beantragt, beginnt die Bauaufsicht ein Baugenehmigungsverfahren. Im Rahmen dieses Verfahrens wird festgestellt, ob das beantragte Bauvorhaben genehmigt werden kann oder ob dafür eine Baulast erforderlich ist. Notwendig werden Baulasten dann, wenn das Bauvorhaben nicht den gesetzlichen Vorgaben entsprechen würde. Um dennoch eine Genehmigung zu erhalten, können Nachbargrundstücke in die Planung miteinbezogen werden.

Welche Baulasten gibt es?

In Deutschland gibt es verschiedene Arten von Baulasten. Gängige Eintragungen ins Baulastenverzeichnis sind beispielsweise:

    • Anbaubaulast: Der Eigentümer ist verpflichtet, sein Bauvorhaben grenzständig an ein oder mehrere Nachbargebäude umzusetzen.
    • Abstandsflächenbaulast: Der Eigentümer erklärt sich bereit, bestimmte Flächen seines Grundstücks nicht zu bebauen, damit sein Nachbar gesetzlich vorgegebene Abstände einhalten kann.
    • Erschließungsbaulast: Der Eigentümer gewährt, dass andere Grundstücke über sein eigenes an das öffentliche Straßen- und Versorgungsnetz angeschlossen werden.
    • Kinderspielflächenbaulast: Bei mehr als fünf vermietbaren Wohnungen muss der Eigentümer Spielflächen für Kinder bereitstellen und unterhalten.
    • Stellplatzbaulast: Der Eigentümer duldet die Nutzung von Stellplätzen durch Dritte auf seinem Grundstück.
    • Überfahrbaulast: Der Eigentümer duldet, dass sein Grundstück Teil einer Zufahrt zu einem anderen Grundstück ist, beispielsweise für die Feuerwehr.
    • Vereinigungsbaulast: Die Eigentümer von zwei oder mehr Grundstücken müssen die Grundstücke baurechtlich wie ein einzelnes Grundstück behandeln.

Natürlich muss diesen Regelungen immer erst schriftlich zugestimmt werden. Nach öffentlich beglaubigter Einwilligung werden sie jedoch als Baulast auf das Grundstück eingetragen und sind verbindlich.

Welche Behörde führt das Baulastenverzeichnis?

In Deutschland sind Städte, Gemeinden und Landkreise für die Baulastenverzeichnisse verantwortlich. Dort werden sie von der jeweiligen Bauaufsichtsbehörde geführt. Lediglich in Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis, dort werden Baulasten in das Grundbuch eingetragen. Kurzzeitig war dies auch in Brandenburg der Fall. Zwischen 1994 und 2016 wurden Baulasten im Grundbuch des jeweiligen Nachbarn vermerkt.

Was ist der Unterschied zwischen dem Baulastenverzeichnis und dem Grundbuch?

Grundbuch und Baulastenverzeichnis unterscheiden sich voneinander, auch wenn es hin und wieder zu Überschneidungen kommt. Diese sind dann in beiden eingetragen.

Das Grundbuch klärt die Eigentumsverhältnisse des Grundstücks

Das Baulastenverzeichnis hält die Baulasten eines Grundstücks fest

Das Grundbuch, geführt vom Grundbuchamt, klärt in erster Linie die Eigentumsverhältnisse des Grundstücks. Darüber hinaus sind Nutzungs- und Nießbrauchrechte sowie eventuell vorliegende Pfandrechte eingetragen. Auch privatrechtliche Einigungen wie ein Wegerecht des Nachbarn werden dort vermerkt. All diese Informationen finden Sie dann im Grundbuchauszug.

In einem Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, verwaltet von der jeweiligen Bauaufsichtsbehörde, stehen hingegen nur die Baulasten. Diese sind zudem öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Eigentümers gegenüber der Behörde, keine privaten Absprachen unter Nachbarn.

Warum ist das Baulastenverzeichnis beim Kauf und Verkauf eines Grundstücks wichtig?

Das Baulastenverzeichnis ist bei einem Grundstückskauf so wichtig, da nur dort vermerkt ist, welche Baulasten eventuell vorliegen. Da diese – außer in Bayern – nicht im Grundbuch eingetragen werden, genügt ein Blick in allein dieses nicht. Versäumen Sie es, vor dem Kauf das Baulastenverzeichnis einzusehen, droht mitunter ein böses Erwachen. Es besteht die Gefahr, dass Sie das Grundstück gar nicht wie gewünscht nutzen können.

Eingetragene Baulasten gehen verbindlich auf den Rechtsnachfolger über, sodass Unwissenheit nicht schützt. Allenfalls wenn der vorherige Eigentümer bestehende Baulasten arglistig verschwiegen hat, können unter Umständen Gewährleistungsrechte geltend gemacht werden. Aus diesem Grund haben auch Eigentümer, die ihr Grundstück verkaufen wollen, ein Interesse an einem Auszug aus dem Baulastenverzeichnis. Eigentümer sollten Kaufinteressenten auf bestehende Baulasten hinweisen, um auf der sicheren Seite zu sein.

Wer darf Einblick in das Baulastenverzeichnis erhalten?

Es darf nicht jeder einfach so das Baulastenverzeichnis einsehen. Dies steht nur Personen mit einem berechtigten Interesse zu. Als Eigentümer eines Grundstücks ist das gegeben, aber auch als Kaufinteressent besteht die Möglichkeit, das Baulastenverzeichnis einzusehen. Zumeist wird dafür eine Vollmacht des Grundstückseigentümers benötigt. Am einfachsten ist es, wenn der Eigentümer selbst oder sein bevollmächtigter Grundstücksmakler die Einsicht beantragt.

Wann sollte ich das Baulastenverzeichnis einsehen?

Das Baulastenverzeichnis sollte unbedingt vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags für ein Grundstück eingesehen werden. Da eingetragene Baulasten automatisch auf den Rechtsnachfolger übergehen, lohnt es sich, genau zu prüfen, ob – und wenn ja, welche – Baulasten bestehen. Häufig gehen Baulasten mit einer eingeschränkten Nutzung und damit auch Wertminderung des Grundstücks einher. Zum einen können Sie mit Kenntnis der Baulasten geforderte Grundstückspreise besser einschätzen und zum anderen stellen Sie so sicher, Ihr gewünschtes Bauvorhaben auch umsetzen zu können.

Was kostet es, das Baulastenverzeichnis einzusehen?

Die Kosten für einen schriftlichen Auszug variieren zwischen 20 und 150 EuroDie Kosten für einen schriftlichen Auszug
variieren zwischen 20 und 150 Euro
Die Kosten für einen schriftlichen Auszug
variieren zwischen 20 und 150 Euro

Eine mündliche Auskunft vor Ort oder per Telefon ist in der Regel kostenlos oder sehr günstig zu bekommen. Braucht man hingegen einen schriftlichen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, kann es teurer werden. Die Kosten variieren jedoch von Kommune zu Kommune und sind nicht einheitlich festgelegt. Während es an bestimmten Orten 150 Euro kostet, schlägt es andernorts mit nur 20 Euro zu Buche. Wieder woanders gibt es keinen Festpreis, sondern eine Bearbeitungsgebühr nach Zeit.

Kann ich das Baulastenverzeichnis online einsehen?

Online einsehen lässt sich das Baulastenverzeichnis in der Regel nicht. Allerdings können Sie zumeist die Einsicht in das Baulastenverzeichnis online beantragen. Ebenso sind oft die erforderlichen Formulare, die vorab auszufüllen sind, online verfügbar. Auch dies ist von Gemeinde zu Gemeinde sehr unterschiedlich.

Baulastenverzeichnis – FAQ

Was ist das Baulastenverzeichnis?

Das Baulastenverzeichnis ist eine Übersicht, in welcher aufgeführt ist, ob – und wenn ja, welche – Baulasten auf einem Grundstück liegen. Es ist vermerkt, welche bestimmten Dinge der Eigentümer auf seinem Grundstück tun, unterlassen oder dulden muss. Wichtig ist, dass diese Ansprüche von öffentlich-rechtlichem Interesse und nicht privater Natur sind. Baulasten können die Nutzbarkeit des Grundstückes einschränken, aber auch erweitern. Mehr dazu

Welche Baulasten gibt es?

In Deutschland gibt es verschiedene Arten von Baulasten. Während die Anbaulast und die Abstandsflächenbaulast bestimmte Abstandsregeln bestimmen, muss der Eigentümer bei der Erschließungsbaulast und der Überfahrbaulast Teile seines Grundstücks der Nutzung Dritter überlassen. Weiter gibt es noch die Kinderspielflächenbaulast, die Stellplatzbaulast und die Vereinigungsbaulast. Erläuterungen zu den einzelnen Baulasten

Warum ist das Baulastenverzeichnis beim Kauf und Verkauf eines Grundstücks so wichtig?

Das Baulastenverzeichnis ist bei einem Grundstückskauf so wichtig, da nur dort vermerkt ist, welche Baulasten eventuell vorliegen. Versäumen Sie es, vor dem Kauf das Baulastenverzeichnis einzusehen, besteht die Gefahr, dass Sie das Grundstück gar nicht wie gewünscht nutzen können. Eingetragene Baulasten gehen verbindlich auf den Rechtsnachfolger über, sodass Unwissenheit nicht schützt. Weiterlesen

Wer darf Einblick in das Baulastenverzeichnis erhalten?

Nur Personen mit einem berechtigten Interesse dürfen das Baulastenverzeichnis einsehen. Das sind in erster Linie Eigentümer eines Grundstücks, aber auch als Kaufinteressenten. Letztere benötigen für die Einsicht zumeist eine Vollmacht des Grundstückseigentümers. Auch Makler können mit entsprechender Vollmacht einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis bestellen.

Was kostet es, das Baulastenverzeichnis einzusehen?

Die Preise für die Einsicht in das Baulastenverzeichnis sind nicht einheitlich festgelegt. Sie variieren von Kommune zu Kommune und bewegen sich bei schriftlichen Auskünften etwa zwischen 20 und 150 Euro. Auch Bearbeitungsgebühren nach Zeit sind gebräuchlich. Mündliche Auskünfte sind oft kostenlos oder kosten nur wenige Euro. Mehr zu den Preisen

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