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Gemeiner Wert: Definition, Berechnung und Anwendung

Der gemeine Wert ist vor allem für Eigentümerinnen wichtig, die ihre Immobilie verkaufen möchten. Doch auch für Käufer, Erben und scheidende Eheleute ist der Immobilienwert von Belang. Wie Sie den gemeinen Wert Ihrer Immobilie herausfinden und wie Sie damit sogar Geld sparen können, erfahren Sie in diesem Artikel.

Inhaltsverzeichnis:

  1. Gemeiner Wert Definition: Was ist der gemeine Wert?

  2. Gemeiner Wert Berechnung: Wie lässt sich der gemeine Wert ermitteln?

  3. Was ist der Unterschied zwischen Teilwert und gemeiner Wert?

  4. Was sind Anwendungsbereiche des gemeinen Wertes?

  5. Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und gemeiner Wert?

  6. Wann wird der gemeine Wert bei der Einkommensteuer angesetzt?

  7. Was ist mit „Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes“ gemeint?

Gemeiner Wert Definition: Was ist der gemeine Wert?

Das deutsche Bewertungsgesetz (BewG) definiert den gemeinen Wert unter Paragraf 9, Absatz 2 so:

„Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen.“

Das bedeutet: Der gemeine Wert ist der Preis, den jemand für eine bestimmte Sache bekommen würde, wenn er diese zum aktuellen Zeitpunkt auf dem freien Markt verkaufen würde. Umstände, die den Preis beeinflussen, gibt es einige. Bei Immobilien sind das vor allem Lage, Zustand und Größe.

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Was sind die Bestandteile des gemeinen Wertes?

Die Bestandteile des gemeinen Wertes auf einen Blick:

  • Der erzielbare Preis

  • Der gewöhnliche Geschäftsverkehr

  • Der Zustand und die Beschaffenheit der Immobilie (oder eines anderen Gutes)

  • Den Preis beeinflussende Umstände

Wie beeinflussen persönliche Verhältnisse den gemeinen Wert?

Gemäß der Definition des gemeinen Wertes im Bewertungsgesetz sind ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse bei dessen Ermittlung nicht zu berücksichtigen. Beispiele für ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind:

  • Verträge zwischen Angehörigen

  • Notverkäufe

  • Liebhaberpreise

  • Kauf des Nachbargrundstücks

  • Nießbrauchrechte

  • Verfügungsrechte oder -beschränkungen (z. B. in Testamenten oder Erbverträgen)

All diese und weitere ungewöhnliche Umstände fließen nicht in die Ermittlung des gemeinen Wertes ein. Einige würden den Preis drücken (wie Nießbrauchrechte oder Verfügungsbeschränkungen). Andere würden den Preis steigern, zum Beispiel wenn jemand bereit ist, für eine Immobilie mehr zu bezahlen, weil eine berühmte Persönlichkeit darin gewohnt hat. Ziel dieser Regelung ist es, den gemeinen Wert objektiv zu halten.

Praxis-Beispiel: Was sind nicht zu berücksichtigende, persönliche Gründe?

Herr Schneider verkauft ein Grundstück an seine Nichte. Sie einigen sich vertraglich auf einen günstigen Preis, der unter den Verkehrswerten vergleichbarer Grundstücke liegt. Die Nichte zahlt Herrn Schneider nur 80.000 Euro, obwohl das Grundstück 120.000 Euro wert ist. Der gemeine Wert des verkauften Grundstücks beträgt dennoch 120.000 Euro, da die individuelle Absprache zwischen Herrn Schneider und seiner Nichte irrelevant ist und nicht berücksichtigt wird. Ohne diese hätte Herr Schneider bei einem Verkauf auf dem freien Markt aller Voraussicht nach mehr Geld erhalten.

Gemeiner Wert Berechnung: Wie lässt sich der gemeine Wert ermitteln?

Grundlage für die Immobilienbewertung ist in Deutschland die Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV. Um den gemeinen Wert eines Grundstücks bzw. einer Immobilie zu ermitteln, kommen verschiedene Verfahren zum Einsatz. Handelt es sich um ein unbebautes Grundstück, liegt dem gemeinen Wert der Bodenrichtwert zugrunde. Dieser wird regelmäßig vom jeweiligen Gutachterausschuss der Gemeinde festgelegt. Der Bodenrichtwert wird mit der Quadratmeterzahl des Grundstücks multipliziert, das Ergebnis ist der gemeine Wert.

Beispiel:

Der Bodenrichtwert beträgt 600 Euro pro Quadratmeter und das Grundstück ist 400 Quadratmeter groß. 400 x 600 = 240.000

In diesem Fall liegt der gemeine Wert des Grundstücks also bei 240.000 Euro. 

Ist das Grundstück bebaut, gibt es keine einfache Formel zur Wertermittlung. Der gemeine Wert von Gebäuden ist deutlich komplexer zu ermitteln, da diese von zahlreichen Faktoren wie Baujahr, Wohnfläche oder Zustand beeinflusst werden. Für bebaute Grundstücke gibt es drei verschiedene Verfahren, um den gemeinen Wert zu ermitteln:

Vergleichswertverfahren Sachwertverfahren Ertragswertverfahren
Bei selbstbewohnten Immobilien wird der Wert anhand von kürzlich verkauften, vergleichbaren Häusern und Wohnungen ermittelt. Mehr zum Vergleichswertverfahren Liegen zu wenig Daten vergleichbarer Immobilien vor, werden die Baukosten mit den Abnutzungserscheinungen verrechnet. Mehr zum Sachwertverfahren Für Rendite-Immobilien basiert die Wertermittlung auf dem Jahresreinertrag (Ertrag aus Miete oder Pacht abzüglich Bewirtschaftungskosten) und dem Bodenrichtwert. Mehr zum Ertragswertverfahren

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Was ist der Unterschied zwischen Teilwert und gemeiner Wert?

Auf die Frage „Was ist der Teilwert?” gibt Paragraf 12 des Bewertungsgesetzes die folgende Antwort:

“Wirtschaftsgüter, die einem Betrieb dienen, sind in der Regel mit dem Teilwert anzusetzen. Teilwert ist der Betrag, den ein Erwerber des ganzen Betriebes im Rahmen des Gesamtkaufpreises für das einzelne Wirtschaftsgut ansetzen würde.”

Im Gegensatz zum gemeinen Wert geht es beim Teilwert also immer um gewerbliche Güter. Da ein und dasselbe Wirtschaftsgut in verschiedenen Betrieben unterschiedlich eingesetzt werden kann, variiert auch dessen Teilwert je nach Betrieb. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Unterschiede zwischen Teilwert und gemeinem Wert:

Teilwert Gemeiner Wert
Ist nur innerhalb eines Betriebsvermögens ermittelbar Ist sowohl für Privat- als auch für Betriebsvermögen ermittelbar
Ist an die Weiterführung eines Betriebes geknüpft Ist nicht an eine konkrete Nutzung geknüpft
Teil eines Gesamtpreises inklusive stiller Reserven Verkaufspreis bei Einzelverkauf, ähnlich Verkehrswert
Nettowert ohne Umsatzsteuer Bruttowert mit Umsatzsteuer

Was sind Anwendungsbereiche des gemeinen Wertes?

Der gemeine Wert wird vor allem bei einem Immobilienverkauf angewendet. Verkäufer legen auf dessen Basis den Verkaufspreis fest. Kennen Käuferinnen den gemeinen Wert einer Immobilie, können sie einschätzen, ob der Angebotspreis angemessen ist. Auch bei Scheidungen, Erbschaften und Zwangsversteigerungen kommt der gemeine Wert einer Immobilie zur Anwendung. So legt das Finanzamt auf Basis des gemeinen Wertes die Höhe der Schenkungs- oder Erbschaftsteuer fest. Auch im Versicherungsfall spielt der gemeine Wert oft eine entscheidende Rolle.

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und gemeiner Wert?

Im Grunde sind Verkehrswert (manchmal auch Zeitwert genannt) und gemeiner Wert recht ähnlich. Beide meinen den Wert, den eine Verkäuferin bei Verkauf ihrer Immobilie auf dem freien Markt zum aktuellen Zeitpunkt erzielen kann. Allerdings berücksichtigt der gemeine Wert keine Ausstattungsmerkmale wie es eine Maklerin oder ein Immobiliengutachter bei der Ermittlung des Verkehrswertes tut. Damit ist er ungenauer und kann über oder unter dem Verkehrswert liegen. Beim Verkehrswert kommt hinzu, dass alle Faktoren bei der Wertermittlung berücksichtigt werden, das gilt auch für Verfügungsbeschränkungen oder ähnliches.

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Gemeiner Wert Steuerrecht: Wann wird der gemeine Wert bei der Einkommensteuer angesetzt?

Eine wichtige Rolle spielt der gemeine Wert im Steuerrecht. Neben Erbschaft-, Umsatz-, Körperschafts- und Schenkungssteuer, ist der gemeine Wert auch bei der Einkommenssteuer von Belang. Dort wird er dann angesetzt, wenn nichts anderes vorgeschrieben ist. Sind stattdessen der Teilwert, der Ertragswert, Nennwert oder Kurswert gefordert, kommen diese Werte bei der Steuer zur Anwendung.

Gemeiner Wert: Brutto oder netto?

Wird der gemeine Wert in brutto oder netto angegeben? Die Antwort: Er ist ein Bruttowert, der gemeine Wert enthält also die Umsatzsteuer.

Was ist mit „Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes“ gemeint?

Steuerpflichtige schützt das Gesetz vor Übersteuerung, also zu hoch angesetzten Werten. Dafür sorgt die sogenannte “Öffnungsklausel” des Bewertungsgesetzes. Paragraf 198 sieht vor: 

“Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen.”

Können Steuerpflichtige also nachweisen, dass ihr Gut einen niedrigeren gemeinen Wert hat, fallen auch die Steuern geringer aus. Bei Immobilien geht es meist um die Grunderwerbsteuer oder die Erbschaftssteuer. Scheint Verkäufern der vom Finanzamt angesetzte gemeine Wert zu hoch zu sein und damit auch die darauf basierenden Steuern, sollten sie den gemeinen Wert ihrer Immobilie prüfen lassen. Ermittelt der Sachverständige einen niedrigeren gemeinen Wert, fallen Erbschaftsteuer und Co. geringer aus. Die Investition kann sich lohnen.

Gemeiner Wert – FAQ

Gemeiner Wert Definition: Was ist der gemeine Wert?

Der gemeine Wert ist der Preis, den man für etwas bekommen würde, würde man diese Sache zum aktuellen Zeitpunkt auf dem freien Markt verkaufen. Anders als der Verkehrswert berücksichtigt der gemeine Wert keine ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnisse, weshalb er über oder unter dem Verkehrswert liegen kann. Lesen Sie mehr zum gemeinen Wert hier

Wann spielt der gemeine Wert eine Rolle?

Der gemeine Wert ist bei einem Immobilienverkauf bzw. -kauf sowohl für die Verkäuferin als auch die Käufer relevant. Des Weiteren spielt er immer dann eine Rolle, wenn der Wert einer Sache für die Besteuerung ermittelt werden muss, z. B. Erbschafts- oder Schenkungssteuer. Ebenso ist der gemeine Wert für scheidende Eheleute von Belang, wenn es um den Zugewinnausgleich geht. Auch in Versicherungsfällen ist der gemeine Wert relevant.

Wie beeinflussen persönliche Verhältnisse den gemeinen Wert?

Persönliche Verhältnisse beeinflussen den gemeinen Wert gar nicht. Damit dieser objektiv ist, werden Umstände wie Verträge zwischen Angehörigen, Nießbrauchrechte oder Verfügungsbeschränkungen bei der Ermittlung des gemeinen Wertes nicht berücksichtigt. Erfahren Sie hier alles zum gemeinen Wert

Ist der gemeine Wert der Buchwert?

Der gemeine Wert entspricht nicht dem Buchwert. Letzterer berücksichtigt bei Immobilien die jährliche Abschreibung. Damit vermindert sich der Buchwert pro Bilanzjahr. Beim gemeinen Wert ist das nicht der Fall, da dieser immer den erzielbaren Preis zum aktuellen Zeitpunkt auf dem freien Markt beziffert. Sind also die Immobilienpreise gestiegen, unterscheiden sich Buchwert und gemeiner Wert der Immobilie mitunter deutlich.

Themengebiet: Immobilienbewertung

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